我国城中村发展概述

二、我国城中村发展概述

2.1概念界定

关于“城中村”的概念，学术界的说法不一，从已有的相关文献看，大致可以分为以

下几类1：

①从产权和经营制度方面来界定。韩潮峰认为“城中村”主要是指其“身”在城市，

但仍在实行农村集体所有制和农村经营体制的社区。

②以行政管理体制来界定。有学者认为“城中村”就是指原为农村，由于城市的扩张

变为城区，现在基本没有耕地，没有农业，更没有农民，但是仍然在按照村的行政管

理体制来管理的城市中特殊社区。

③从亲缘关系来界定。李培林认为“城中村”实际上就是一种由血缘、亲缘、宗缘等社会关系网络联结的“大家庭”。

④从社会形态来界定。张驰、王芙蓉认为“城中村”为城市建成区范围内保留的社会及管理方面等依然承传农业社会的农村聚落点。

⑤从土地产权和土地利用来界定。李俊夫则认为“城中村”是指那些位于城市规划区范围内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地

的村落。

⑥从综合意义方面来界定。贾鹏就认为“城中村”是我国城市化浪潮中由于城市发展、建设的规划及相关政策的滞后而出现，一种保留原农村土地、房屋产权、行政管理、

社会关系的现象，其主力劳动者的生产、生活方式已经被城市化所改变，除去村级行

政管理外的其他行政管理都己被纳入到城市的框架，伴随着农村生活特征的生产、生

活方式的逐渐消失的一种城市特殊社区。

1轩明飞.村(居)改制二城市化背景下的制度变迁.北京:社会科学文献出版社.200801

综合以上观点，“城中村”是城市化进程中一种特殊的现象和结果，其在典型的城乡

二元结构的影响下，具有农村和城市双重特征，是社会发展、城市建设、政策制度、

土地利用等多方面错杂矛盾的聚焦复合体。

2.2形成原因

对于“城中村”的形成原因，有许多说法。有人认为这城市化进程中不可避免的现象，有人认为“城中村”问题的根源在于城乡二元结构体系的矛盾纠结点的积累，也有人

将其归结为流动人口大量涌入城市的结果等。俗话说“冰冻三尺非一日之寒”，我国“城中村”现象的滋生和蔓延非一朝一夕形成的，更非单一因素所致，而是多种因素

在特定的时间和空间下错综交织下所导致的一种特殊产物。关于我国“城中村”形成

的原因可以总结为如下几个方面:

(1)快速城市化。我国的城市化率己由改革开放1978年的17.9%提高到2011年的

51.3%，年均增长1.01个百分点。城市化在推动我国从传统社会向现代社会、从封闭到开发、从农业到工业、从乡村型到城市型社会的转变中发挥着重要作用。但同时，

快速的城市化进程当中也出现了种种问题和矛盾，如重经济增长轻社会综合发展，重

经济效益而忽略社会公正的“片面城市化”，盲目追求城市化速度所采取的“冒进式”策略，大量圈占农村土地和农业资源而对农村剩余劳动力的转移置若周闻等。随着城

市大规模的建设，原有的农村聚落在城市扩张的浪潮中逐渐被淹没，农业用地被大量

征占，取而代之的是城市建设用地，留给农民自己的仅仅是宅基用地，农民失去了赖

以生存滋养自己的土壤。于此同时在周围高楼大厦的迅速包夹之下，片状的宅基地群

形单影只地独处于城市一隅。政府在城市建设和管理的重点和能力有所倾斜的背景下，久而久之就滋生出“城中村”现象。

(2)城乡二元结构。我国在计划经济时期为了适应推进重工业优先发展战略而实行了城乡隔离政策，自此以后，城乡区别的二元管理体制开始形成。城市和农村从政治、经

济、文化等多方面被隔离开来，我国特有的城乡二元结构体系出现。其特殊结构体系可以从下面几个角度来分析:

①土地制度。我国实行的是社会主义公有制，根据《宪法》第10条和《土地管理法》第8条，土地所有权具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”、“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于集体所有”。规定决定了“城中村”在土地所有权上是处于一种国有土地所有权和集体土地所有权的共存和交错的状态。

②户籍制度。1951年，由公安部公布了新中国第一部有关户籍管理的法律法规《城市户口管理暂行条例》。在1957年政府实行了控制户口迁移的政策。1958年通过了《中华人民共和国户口登记条例》，条例第10条第2款对农村人口进入城市做出了明确规定，意味着中国以严格限制农村人口向城市流动为核心的户口迁移制度的形成。《农村人民公社工作条例》则更进一步的将农民限制在生产队的土地上。城乡居民的生活也存在巨大差异，诸如养老、医疗、失业、救济、补助等。

③管理制度2。《城乡规划法》第3条规定“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求“。《城市房地产法》和《城市房屋拆迁管理条例》都是针对城市市区内建设项目而言的，并不涉及农村。《村民委员会组织法》对集体土地上的房屋建设也未曾提及。《物权法》第152条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”，《村庄和集镇规划建设管理条例》指出其建设规模和建设高度应由政府部门来控制，而在具体操作过程中又常以《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房地产法》为参考标准，从而造成“城中村”管理制度混乱局面的出现。

④产权制度。房屋权属混杂不清，直接导致建设无序，产生大量违章建筑，其中大量的是没有办理权属登记或是权证不齐的。直至在2007年3月16日第十届全国人民代

2建设部课题组.城中村规划建设问题研究.北京:中国建筑工业出版社.2007

表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》才对村集体产权制度问题进行了相关的规定。

(3)流动人口。改革开放30年来，我国的城镇人口从1.2亿增加到5.94亿，多达1.5亿的农业人口实现了就业的非农化。据国家统计局(2006)发布的2005年全国1%人口抽样调查结果，我国流动人口规模己达1.47亿人。城市化过程其实也是城市文明不断向广大农村渗透和传播的过程。从农村转移到城市的人口，其建立在传统小农经济基础之上的思维方式、生活方式、行为方式、价值观念和文化素养等方面逐渐被城市所容纳和转变，在社会化、商品化、规范化、法制化等城市基本特征的影响下，逐步建立起有别于农业社会的城乡社会新秩序。从客观条件来看，外来人口流入越早、越快的城市，“城中村”形成与发展也越早越快。政府来不及为大量外来人口提供足够优越的住宿条件，就为“城中村”当中违章建筑的私自建设提供了滋生的温室，廉价的房租和简单的社区生活条件自然就成为城市大量流动人口的首选。

(4)经济利益需求。“城中村”矛盾的核心就在于利益问题，集中反映在“城中村”涉及的各方利益主体之间的关系上。“城中村”是追求土地和房屋租金收益最大化的结果。“城中村”通常地理区位比较优越，房屋出租所获取的丰厚利润使当地村民尝到甜头。村民建设资金不充裕、宅基地面积又相当有限。这时候村民们为了获取更好的生活条件必然会最大限度地追求利润，想方设法最大限度地提高土地开发强度，这时往往就忽视建筑造型及其对环境的影响，便导致建筑布局混乱、占地面积增大、建筑密度提高等问题，从而出现我们通常所谓的“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等现象。“城中村”中村民的从业状况和生产方式的转变是村民追求自身利益的需求，在管理秩序方面的混乱也在一定程度上反映了城乡二元背景下各利益方主体的不同诉求，同时“城中村”也是城市整体发展和当地群众自身利益矛盾的纠结点。

2.3历史衍变

我国的城市化进程的起步相对西方较晚一些，但随后也出现我国特有的“城中村”现象。关于“城中村”的历史衍变可以从时间和空间两个方面进行论述:

从时间脉络来说，可以分为以下几个阶段3:

(1)建国以前。我国的城市化进程是从鸦片战争后开始的，那时候只有东部沿海等若干大城市和内地个别经济中心城市发展较快，大多数城镇还是相当落后，农村仍保持着几千年来的传统的男耕女织的生活方式，大多近郊农村还是一片“斜阳照墟落，穷巷牛羊归”的田园风光。

(2)建国后至80年代。新中国成立以后，城市化进程逐渐有了起色，但由于缺乏城市建设的经验，有些地方反而采取了一些有碍城市快速发展的举措，导致我国的城市化进程脚步放缓。企事业单位、工厂和宿舍等由老城区向近郊区疏散，农用地大量转变为非农用地，农村景观得到一定程度上的改观，但仍与目前所谓的“城中村”还是有区别的。

(3)80年代至90年代。随着城市化进程明显加快，城市建设用地以面状外延式、沿交通干道轴向式、蛙跳式等多种形式迅速扩张。与此同时，越来越多原属于郊区的农村居民点被圈入城市发展用地范围内，这些村落在经济、社会、环境、景观、生活方式等发生了明显的转变。传统的农村社区开始衰落，城乡空间趋于模糊，居民生活方式和思想观念逐步由原始农村向城市开始渗透和蔓延。

(4)90年代至2000年。90年代以后，随着商业、办公、居住等建筑的大量修建，工业园区、高新开发区、经济园区的大规模征占用地，许多原始农村聚落被吞噬，进而出现现代意义上的“城中村”。与此同时，对于这些被夹杂在城市中的农村，由于在土地、户籍、人口、行政管理等多方面在城乡二元结构体系的影响之下，其经济、社会

3李俊夫.城中村的改造.北京：科学出版社.200406

和城市建设都未能容纳到城市的整体规划和统一布局当中，久而久之便形成了真正意义上的“城中村”。

(5)2000年至今。城市的整体快速发展与局部地段严重滞后的矛盾己经成为不可调和的矛盾，这种状况的持续更是影响到城市诸多领域。有不少城市就开始对“城中村”加以整治和改造，制定预期目标和落实具体行动相结合的办法对众多区域和地段进行实施手术，清理城市发展的这块绊脚石。如2000年珠海提出“改造城中旧村、创建精品社区”的目标，要在3年内消灭全部26个城中村;2005年北京提出要在3年内改造四环以内及奥运场馆周边的171个城中村;2006年深圳市盐田区承诺在3年内完成城中村改造等具体措施;西安市城中村改造自2002年以来，对已批准列入改造计划的城中村150个，批复改造方案79件，截至2008年年底，共完成53个整村882万平方米的拆除工作。

从空间演变角度则可分为以下几个过程4:

(1)聚落阶段。可以称之为“前城中村”阶段，其典型特征就是传统农村居住聚落。这一阶段城市尚末扩展至村镇，“城中村”还仅仅是单纯的农村原始居住聚落，以农业为主，经济比较落后，农民收入也显微薄。

(2)城乡结合部阶段。亦可称之为即“城中村”成长阶段，其特征是城乡接触。跟随着城市用地日益拓展，周边村落大量的农业用地逐渐被城市征用。城乡用地相互锲入，给水、供电、燃气、道路等城市基础设施不断向农村延伸扩展，农田种养收益被城市级差地租收益所替代。工商业逐渐成为“城中村”主要经济来源，越来越多的村民转向从事非农活动，农民的生活空间也逐渐收缩到狭窄的聚落内部。

(3)“城中村”阶段。即城中村成熟阶段，其特点为城乡冲突。此时村落的耕地几乎全部被城市征用，原始村落居民点己经完全被城市建成区所包围，这个阶段形成了典型

4黎智辉.城中村改造实施机制研究.华中科技大学.2004

的“城中村”。原来的农业用地变成了城市建设用地，原来的农民已无地可种，但户

籍上仍然是隶属于农民，没有实现同步城市化。行政上，城中村还属村镇建制，农业

收入相当微薄。“城中村”村民依赖土地出让补偿费及出租自营物业予以自给。城中

村治安状况比较混乱，建筑布局更是杂乱无章，基础设施陈旧难以支撑现状所需。此时，“城”与“村”之间在建设、社会、文化、环境、交通等方面的矛盾越发的深厚，城乡之间的冲突也日益严重。

(4)“城中村”瓦解阶段。也是完全城市化的表现。随着城市和社会的发展，后续潜在的“城中村”接受前车之鉴，其乐于融入现代城市，脱离“城中村”社会关系，主动

和城市的整体发展相互协调起来。城市通过统一规划布局，区域整体开发利用建设，“城中村”现象也将土崩瓦解，退出历史的舞台。

2.3发展现状

“城中村”是中国快速城市化过程中出现的一种特殊的城市形态。城中村现象最早出现在 20世纪80年代的珠江三角洲地区，后逐渐蔓延到长江三角洲和内地一些大城市。20世纪90年代从广东开始，全国从南到北，从东部沿海到西部边陲，从一线

城市到小城镇，几乎每个城市都开始了城中村改造，或准备改造的躁动期。一方面城

市化推进不断出现新的城中村，另一方面，通过改造不断“消灭”城中村。

深圳全市共有城中村1000多个，其中特区内200多个。深圳市城中村改造以原

特区内外为界限采取不同方式进行。原特区内采取“成片改造、分布实施”的方式进

行改造。鼓励对空间位置邻近、功能关联度较强的城中村进行整体规划，成片分步实

施改造。原特区外采取“中心--轴线带动、梯度推进”的方式改造。加大对改造片区

的前期研究和组织协调，创造良好的改造环境，引导市场积极参改造。广州市共有138个城中村，占地面积达87.5平方公里，占城市规划建设总用地的22.67%，广州

城中村分布于6个区，即白云（52个）、天河（24个）、海珠（20个）、荔湾（21个）、黄埔（15个）、越秀（6个）。而西安市190平方公里的建成区内则分布着180多个城中村，村民达20万人5。

目前，全国各大中城市的城中村规模依然十分巨大。根据公开信息公布的数据，

据资料显示，2006年至2010年5年间，北京市对171个“城中村”进行了综合整治，根据推算，目前北京还有100余个城中村。温州建成区有130多个城中村。上海、武汉、成都、重庆、合肥、郑州、宝鸡、银川、呼和浩特、贵阳等全国多数城市也同

样出现了城中村现象。

52014年中国城中村改造建设市场现状调查与未来发展前景趋势报告.201405

城中村改造的国内外经验和启示

城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。

街道城市建设中城中村改造的城市定位

街道“城中村”改造城市功能定位浅析 一、“城中村”的界定： “城中村”是改革开放三十年中国经济迅速发展出现的衍生新名词，“城中村”改造也是在快速推进城市进程中出现的社会性新问题。城中村是我国城市化发展过程中，由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后之间的矛盾造成的一种特殊现象，是我国作为发展中国家在“晚发外生型”现代化进程中的一种“迟发展效应”，是在城乡二元格局依然存在状态下农村被动城市化的产物。在社会学范畴内，从居住和社会形态以及发展的角度界定“城中村”：是在快速推进城市进程中，原农村居住区域、人员和社会关系等就地保留下来，原来没机会参与而在城市化进程中逐步参与新的城市经济分工和产业布局，以土地、地面附着物以及城市化经济所带来的利益为生活来源，由原初级关系（地缘关系和血缘关系）为基础，逐步向以次级关系（业缘关系和契约关系）为基础过渡中所形成的过渡型社区。“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中，必然的历史产物。解决“城中村”改造问题，既是与当前经济发展息息相关的重要问题，也是创建和谐社会、提升居民生活品质的重要指标。 二、问题的提出： 要把握**城中村改造的科学城市定位，必选先掌握**城中村形态的历程：**街道，位于杭城北部，距离西湖不足10公里，距杭城中心—武林商圈6.5公里。早期地域面积为23.7平方公里，原辖15个行政村，辖区农居户共计逾7000余户；现地域面积为18.7平方公里，辖13个撤村建居社区、5个城市社区和15个股份经济合作社。在21世纪以前，这片土地冠以农村标识，整片为城市范围内距城中心较远“城中村”。1999年12月30日，随着辖区三宝、李家桥股份经济合作社的成立，改变了原有农村土地

城中村改造建设规划问题及解决策略

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/a315466805.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。

广州城中村的形成和发展

广州城中村的形成和发展 2.1 广州城中村的形成原因 城中村是在我国特有的二元城乡土地制度、户籍制度及其行政管理制度的基础上，在快速工业化和城市化的背景下，由乡村向城市过度的产物，也是人类社会快速发展进程中遗留下的产物。 城中村的真正形成是随着20世纪80年代中期我国城市改革的深入和经济的快速发展，城市不断向外扩展而逐渐形成的。李俊夫认为，城中村的形成大体经历了三个阶段：即20世纪80年代前纯粹的农村聚落阶段、80—90年代的城—村过渡阶段和90年代以后完全的城中村阶段。[9】从广州市城中村的形成与发展看，这个分析是符合广州市的实际的。 2.1.1 城乡分治的二元管理体制是城中村形成的制度性原因。 20世纪50年代中期以后。我国逐步建立了高度集中的计划经济体制。在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等当面严格区分农业人口和非农业人口，实施“城市”与“乡村”分属不同的机构管理体制。城乡分治的二元管理体制的存在，使得“城市”与“乡村”分属不同的机构体系管理，城市在对城乡结合部的农村宅基地的土地使用、建设管理方面存在一定的真空，城市规划管理范围及建设管理法规对农村集体所有的宅基地、留用地等的管理无效，这是造成城中村形成的根本制度原因。 2.1.2 快速的城市化发展是城中村问题形成的主要外部推力 改革开放以来特别是20世纪80年代以后，中国的城市化和工业化都进入了快车道，城市本身的扩展，尤其是大项目的建设带动了城市的向外扩张，加速了乡村向城市的过渡。在城市化过程中，城市建设用地以面状外延式沿交通干道迅速扩展，越来越多原属于郊区的农村居民点被圈入城市发展用地范围，城市开始突破原有界限向外征地扩张，一部分城郊农村的土地被以国家的名义征用，受土地产权限及拆迁补偿等因素的影响，原农村居民点拆迁开发成本较高，政府和建设用地单位为降低补偿成本，在征地建设过程中只征空地，不征村落。致使农村土地转变成建成区后，农村人口、农村居住聚落逐渐成为都市海洋中的“孤岛”。久而久之，就形成了城中村问题。 2.2 广州城中村的发展现状

2018年社区工作30 个最新经典案例分析题

2018年社区工作30 个最新经典案例分析题 说明:本文主要包含了社区工作(社工)各个方面的内容,以30个经典案例为依托,详细分析问题、设计方案、实施方案、解决问题以及触类旁通的关键启示。 案例1、社区安全--安装防盗门问题 某居民小区位于本市城乡结合部,小区内有住户1840户,长住居民5300多人,基本上都是由农民回城的人员、动迁人员和外地入住人员组成。 小区人员有三大特点:一是无业和生活困难的居民多；二是六十岁以上的老人多；三是外来人员多。 小区接上级综合治理部门的通知,要求在小区各楼道内安装电子防盗门。然而有的居民认为,外来人员多的楼道,安装防盗门的 实际意义和效果不大；有的居民觉得经济困难,拿不出钱来安装；还有人顾虑,防盗门质量不一定有保障,等等。面对不少居民都拒 绝安装电子防盗门的情况,社工如何将该项工作顺利推进。 主要问题: 1.上述案例属于社区社会工作的哪个范畴? 2.试分析部分居民拒绝安装电子防盗门的深层原因是什么。 3.社工应采取什么样的介入方法,帮助社区有效推进工作开展? 答题要点: 1．本案例属于社区治安工作: (1)社区内生活困难人员多,难以支付安装费用； (2)社区居民结构复杂,难以统一思想；

(3)对防盗门的产品功能及质量不信任等。 2．工作方法和策略: (1)听取各居民住户的意见和建议,必要时还可以召开小区党员领导会义； (2)召开楼组长代表会议,传达工作精神,统一他们的思想； (3)对于防盗门质量问题,可以与生产厂商沟通,在小区内现场展示防盗门的样品； (4)加大宣传力度,对社区反对居民进行个案心理安抚和调适。 案例2、社区康复—-智障人问题 某市街道D社区，拥有居民3万多人。假设你是该社区的一名社工，并且主要负责社区内智障人士的康复工作，请针对智障人士设计一套社区康复计划。 答题要点： 1.方案设计： 康复方案的目标主要包括以下4个方面： (1)智障人士在行为及社会功能上的改变； (2)智障人士家庭对生活满意程度的提高； (3)智障人士与邻里之间关系得到改善； (4)社区对智障人士的接受程度增加。 2.实施策略： (1)个人训练：为智障人士提供简单的自我照顾技巧及康复技巧训练，协助其发展个人才能。

“城市双修”规划背景下谈城中村改造的技术路线

“城市双修”规划背景下谈城中村改造的技术路线 发表时间：2018-12-17T15:40:14.123Z 来源：《基层建设》2018年第33期作者：邵雅彬 [导读] 摘要：现阶段我国城乡一体化建设正进入快速发展时期，面临着诸如土地资源短缺、增量建设等问题，在此背景下，城中村改造已经成为城市规划重点工作。 南京市市政设计研究院有限责任公司江苏南京 210000 摘要：现阶段我国城乡一体化建设正进入快速发展时期，面临着诸如土地资源短缺、增量建设等问题，在此背景下，城中村改造已经成为城市规划重点工作。“城市双修”背景下的城中村改造更是城市规划的重点，大数据平台为城市规划提供了更加丰富的基础数据。文章主要就“城市双修”规划中的城中村改造技术路线进行简单分析，促进城市全面健康发展。 关键词：“城市双修”；城中村改造；技术路线 “城中村”是城市发展快速发展中出现的衍生品，即介于非城非农之间的行政单位。这一地区内的土地被征用，原住地的农民身份集体演变成为居民，但其生活方式等却没有同城市相接，从而导致诸多矛盾产生。村落在城市发展之初仍是处于城市外围的传统农村聚落，随着城市快速发展，逐渐被城市包围。对于城市中存在的这一特殊现象，在“城市双修”规划背景下进行处理时不能粗暴采取推倒重建的模式，城中村是城市的组成部分，是城市独特的地域特征。在进行改造时，要帮助城中村进行转型，同时不能怕破坏其原有空间肌理，积极应用修补思路对城中村进行综合治理，使城中村成为城市中具有自身特点组成部分。 1.城中村发展现状 1.1城中村简介 顾名思义，城中村即都市中的村庄，通俗来将就是在城乡一体化建设中，大量农村耕地被征用，原住农民生活地区生产方式改变，但收入来源仍需依靠已发生变化的居民区。城中村属于城市一部分，但其基础设施以及相关经济文化理念等与城市仍存在较大差距，因此城中村发展也无法跟上城市步伐。城中村作为城市的重要组成部分，在促进城市发展以及社会城镇化水平提高方面都做出了非常大的贡献，但其与城市的协调性仍需要进一步强化，对城中村的改造升级迫在眉睫。 1.2城中村现状特点 1.2.1结构混乱 城中村虽属于城中组成，但其结构规划并未纳入城市的最初规划当中，因此城中村内部的结构较为混乱，私搭乱建问题突出，常见的有握手楼、贴面楼等。建筑与建筑之间的相对距离非常小，且内部建筑密度普遍较大，因此建筑内部的采光以及通风等都不符合相关要求，长期居住不利于人们的身心健康。除此之外，建筑的建造都缺乏一定的布局规范性和设计性，总体空间结构混乱。私搭乱建的建筑也使得居住其中的人们活动受到影响，生态绿地面积缩减，共同空间被压缩，严重影响与城市的有效衔接。 1.2.2建筑质量瑕疵 城中村建筑普遍存在质量瑕疵，内部建筑风格混杂多样且多年久失修，加之多次拆改，建筑整体设计受到破坏。建筑的建设只考虑经济问题，因此事关原料质量无法得到有效保障，抗震性以及防火性要求都不达标，对于建筑的后续维护措施也不到位，因此建筑质量问题堪忧。 1.2.3城中村社会管理缺陷 城中村由于其特殊的地理位置以及复杂的结构，成为了犯罪行为的高发地段。“黄赌毒”问题曾非常泛滥，虽然随着社会法治的完善已经得到了有效整治，但仍存在很多其他违法犯罪行为，扰乱城中村秩序治安。城中村内房屋租金较低，因此大量流动人员聚居，一些社会闲散人员主导的寻衅滋事、聚众赌博以及卖淫嫖娼等违法案件频发，对内部居民的正常生活造成极大不良影响。 2.“城市双修”规划背景的城中村改造的技术路线 2.1综合评估 城中村内部存在很多城市发展变迁的历史痕迹，很多人文景观中也蕴含着较多的城市记忆。因此，在“城市双修”背景下的城中村改造需要经过事前大量的数据收集整理分析，综合数据对城中村现状进行评估，最大限度保留城市相关的历史以及和人文景观，凸显出城中村的独特性。在实际的城中村改造中，对于城中村的原有的交通线路最大限度保留，改造也只限于对街巷中存在的硬件设施进行修补，结合城中村需求对设施升级，使之形成独特的街巷文化。综合评估后的城中村改造更多的关注到内部居民的生活方式，在不破坏原本居民生活环境的基础上，提升环境质量水平，吸引更多的人们去感受城中村的独特文化。 2.2改善升级建筑建设 上文中对于城中村的建筑建设现状进行分析介绍，在进行城中村的改造时要在重视传统建筑元素基础上满足现代生活要求。科学的改造手法也是城中村改造的技术要点之一，对于城中村的空间再利用要尊重原有的空间作用，并根据现实需求对空间进行功能重组。关于建筑风格，要最大可能保留年代久远建筑的传统装饰符号，形成与城市不同的地区特色。 2.3改善生态环境 城中村的生态环境改良主要通过整治城中村空间结构、增加内部绿色景观植被以及广场等公共开放空间等措施进行。对于广场等公共空间建设要配合城中村整体结构的调整，在城中村与城市的交接地带设置更多的半开放空间，切实城中村与城市的空间连接，打破两区域之间存在的割裂感。在生态建设的帮助下，使城中村与城市在发展中逐渐融合统一，进而形成带有自身特色的城市景观。 2.4数据监控系统的应用 城中村改造需要应用到的数据规模庞大且涉及内容广泛，包含影像资料、互联网数据、建筑设计资料以及移动端信息技术等。在海量的数据信息咨询中查询城中村改造需要的数据，且数据要符合“城市双修”的要求，因此就需要有监控系统的帮助。数据监控系统可以帮助城市规划人员对大量的数据信息进行分类概括，且整体系统的执行性较强，可以在最短时间内收集完毕城中村所需资料，增加城市规划科学性。 结语： 综上述，“城市双修”规划背景下的城中村改造重点在于对现有问题进行整合分析，对存在问题采取最适合方式进行解决。通过对城市空间的修复维护，更好凸显城市自身特点，提升城市功能性，对城市基础设施进行完善升级，促进人们生活方式更加便捷。在保障“城市双

浅谈城市规划中的城中村问题

浅谈城市规划中的城中村问题 摘要：从20世纪80年代起，随着城市化进程发展速度的加快，在我国特定的政治、经济、社会和文化背景下，各大城市如武汉、广州、深圳、上海等地纷纷出现了我国特有的“城中村”现象。顾名思义，“城中村”就是“都市里的村庄”，是城市经济社会的迅猛发展和城市建成区的急剧扩大所导致的。“城中村”作为我国城市化进程中形成的特殊产物，已对大多数城市的发展产生了严重影响。而城市规划作为城市建设、城市管理的基础和向导以及城市发展的龙头，是人类为了在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而作的未来空间安排的意志，更是政府调控城市空间布局强有力的手段。特别在现代城市建设中，城市规划所起的作用越来越大。为了更好地实施城市建设与管理，城中村——城市规划中的核心问题亟待得到更加人性化的处理。 关键词：城市规划；城市化；城中村；形成机制；利弊关系；改造方法1引言 改革开放30多年来，原有城市的空间结构发生了翻天覆地的变化。20世纪90年代中后期，因为大量外来人口涌入城市导致郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，城市地域空间急剧膨胀，经济发展和城市化带来的空间重构引起国内外学者高度关注，城中村研究是其中一个新兴分支。“城中村”指随着城市郊区化、产业分散化及乡村城市化等的迅猛发展，被城建用地包围或被纳入城建用地范围的原有农村聚落，也被称作乡村到城市转型不完全的“具有明显城乡二元结构的地域实体”。简单地说，城中村就是城市建成区或发展用地范围内处于城乡转型中的农民社区。国内学者对城中村的关注从20世纪80年代的城乡边缘带研究开始，随着城中村问题越发显著，研究逐渐深入。目前已在城中村概念界定、特点归纳、类型划分以及对城中村的评价等方面取得了丰富的研究成果。本文即在已有的学术研究上做浅层次的探讨。 2 城中村形成的机制与合理性 一方面，我国旧有的特殊社会政治制度，如土地、户籍制度与市场经济的确立、城市化进程加快的碰撞，直接导致了城中村的形成。可以说，它的产生和存在都是合理的。另一方面，外来人口作为我国城市人口的重要组成部分，多以低端职业为主，以“城中村”为栖息地，并形成一个庞大的城市聚居区。与此同时，城中村里为外来人口提供的廉价住房从一定程度上削减了城市的负担。如果没有城中村，大部分城市无法容纳大规模的外来人口。因此，应当肯定城中村的存在。 3 城中村在城市规划中的影响 城中村是物质形态、经济形态，更是一种社会形态。它在城市规划中承担着重要的功能。一、依靠出租屋和集体物业的“外生式”的出租经济，被占用耕地的原住人口的日常生活有了保障。部分城市化过程中政府暂时无力解决的问题因此得到了解决。二、其较为廉价的租金为以民工为主的外来人口提供了合适的居住

关于“城中村”发展思路与对策 上传

关于“城中村”发展的思路与对策 所谓“城中村”即由于城市发展而被城市包围的农村。由于“城中村”所处的特殊地理环境，使“城中村”与城市面貌极不合谐，资源得不到最优利用。加快“城中村”发展问题，是当前我们必须认真研究的重要课题。 一、“城中村”的基本现状 1、地理位置特殊。**共有**个行政村，目前符合“城中村”特征的有**个，，其余10个村都处于中环线附近，也即将成为城中村。这些村分布在城乡结合部和中环线两侧，还有部分村地处城市之中，与街道、城市居民区混杂。大部分“城中村”处于经济开发区、**、**三大经济组团腹地，既是**城市发展重地，也是**构筑新的经济增长带的战略重点，还是建设**新城和现代制造业基地的重要地域。 2、工业与农业差异明显。“城中村”依托优越的地理位置,承接城市辐射功能，其经济发展相对其它偏远农村快得多。作为“城中村”自身的经济来讲，工业经济占了主要地位。特别是城市结合部的“城中村”，这

种优势更加明显。2002年，**四个近郊“城中村”工业总产值达**亿元，占全乡总数的*%；*七个近郊“城中村”全额税收达**万元,占全乡总税收的**%。其它以农业经济为主体的“城中村”情况要差得多，如*****比偏远农村好不到哪里。 3、土地资源丰富。**个“城中村”总面积**平方公里，占**城区以外土地的**%，其中农用地**平方公里，建设用地**平方公里。在农用地中，以发展农村三产业为主，面向城市市场要求，种植蔬菜，发展养殖业，建花卉苗圃基地等。建设用地除宅基地外，都是工业用地和服务业用地。合理开发利用这些资源，将给**的经济发展起到积极推动作用。 二、“城中村”存在的主要问题 1、规划混乱。由于历史原因，“城中村”土地利用没有纳入城市总体规划。一般的村都没有做长远规划，兴建项目、建设房屋随意性较大，乱搭乱盖现象严重，土地利用率低造成了土地资源的浪费。 2、基础设施差。道路狭窄，路况较差，有的村无等级公路；地下排水设施欠缺，水、电、气、通讯等基

深圳市城中村改造与具体改造案例分析

《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。

城中村特征

1、城中村的界定城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类

城中村经济发展现状及问题

关于我镇城中村经济发展现状及问题 随着城市化进程加快，我镇目前共有9个村，城中村就占有8个。城中村集体经济不仅是非公有制经济的重要组成部分,也是共同富裕的重要保证。 一、城中村集体经济发展现状 1、城中村集体经济发展势头强劲。我镇9个行政村2007年农村集体经济总收入2800万元，除星辉村外其8个城中村村集体经济总收入2737.5万元，占97.7%；2007年的全区“十强村”我镇就占有3个，分别是青湖、涂黄、塘山；这与城中村优越的地理位置，便捷的交通条件，发达的信息网络，方便的生活环境分不开的。 2、城中村集体经济收入来源渠道多元化。一是土地租赁费用和土地征用补偿金，二是村集体原有厂房招商引资的租金，门面房、闲置库房的出租资金，三是整合现有土地资源，开发出高层写字楼予以出租。城中村集体经济增长主要依赖第二、三产业的发展。可见，土地资源的开发利用是集体经济增长的主要形式，是财富之源。 3、楼宇经济发展迅猛。随着湖东路网的不断成熟，逐渐形成了以星光、青湖、等村为主的楼宇经济圈。如星光村的东方大厦，现已租给懿丰宾馆、江湖味道等企业，每年给村

集体经济及税收的贡献都非常可观；青湖村的青湖综合大楼（目前已入住5家企业，年租金达80余万元。）、方舟大厦等都是在我镇具有代表性的楼宇经济实体。 二、存在的问题 1、土地政策不够宽松，制约了城中村的发展。城中村发展建设项目，办理规划、土地审批相关手续相当繁杂。特别是民营科技园的成立划走了大片土地，村集体无土地可支配，由此带来了三方面问题：一是开发建设，招商引资难以使土地集中成片，更无法使企业落户我镇；二是占用土地必然使农民失去土地这个赖以生存的生产资料，形成一批失地农民；三是在土地变更、土地流转上增加了难度和困难，很容易出现群众上访等问题。 2、城中村集体经济发展存在着不平衡性。城中村集体经济起步越早，把发展作为第一要务，经济实力不断增强。比如青湖村在过去通过部分土地的国家征用使村集体积累了大量的资金，留住了些“风水宝地”，并抓住机遇，通过城中村的改造，建设开发高层的写字楼，发展楼宇经济，发展后劲强劲。而那些不注意积累资本，发展乏力的村集体的经济发展速度是益减缓；过去无经济的空壳村，尤其是近年才转变为城中村发展形势更为紧迫。随着城市的发展，城中村可利用的土地资源越来越少，且是边角余料，集体经济发展起步越晚的城中村，面临的困难就逾多。

城中村现状与发展

城中村现状与发展 作为广东技术师范学院北校区的学生，我们所处地段——三元里本身属于城中村的范畴。本次实践报告，我们打算贴近我们身边的环境开展实践活动，所以以城中村现状与发展为方向进行实践。 一、基本概念 从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。其中三元里是广州城中村的最具代表性的地点之一。 二、“城中村”产生的原因 问题的产生，总有其原因。我们既要看到其产生的内在根源，又要清楚其外在的推力。只有全面客观地分析、把握它的本质，才能为解决“城中村”问题提供科学的方法。 (一)城乡分离的二元结构体制是“城中村”产生的本质原因 建国后优先发展城市，限制人口流动，制定严格的地籍和户籍制度，形成了城乡分治的二元体制。所谓城乡二元土地制度就是农村土地实行集体所有制，城市土地实行国家所有制。在二元土地结构所有制的基础上，相应地形成了两种产权，即国有土地所有权和集体土地所有权。正因为两种所有权的差异，造成了国家可以征用农业生产的农用地，而很难征用作为农民生活的宅基地。由于制度的差异和条件的不成熟，地籍和户籍没有统一，就保留原来的村落，形成了所谓的“城中村”。 (二)可观的租金收益是“城中村”存在的经济根源 “城中村”交通便利，房租廉价，吸引很多外来打工的中低收入者，本地居民通过出租房屋获得很大的收入。在这些巨大利益驱动和诱惑下，村民想尽一切办法，甚至违章违规加建、扩建、改建这就使原来规划不合理的“城中村”更加密集拥挤、杂乱无章。当“城中村”的房屋加建或建成后，政府想整改或拆迁非常

杭州市“城中村”改造规划研究

杭州市“城中村”改造规划研究 李忆冰崔海洋 一、杭州市“城中村”定义 1.杭州市“城中村”概念 杭州市“城中村”的概念，界定应与国内“城中村”相一致，借鉴国内“城中村”概念来定义杭州市“城中村”，可以这样来表述：在杭州市规划建设范围以内，仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。 杭州市“城中村”根据它们拥有土地生活主要来源等可分为三类： A类是指这些社区虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已征用他们原先生存基础—土地，他们已没有土地从事第一产业。它们散布于杭州的主城区的范围内，上城与下城是杭州的行政、文化、商业中心，经过近几年的建设与改造，“城中村”数量减少得很快，现存的“城中村”已经为数不多，在其他的几个区中“城中村”数量较多。 在杭州市属于A类“城中村”主要有以下28个村。 西湖区：花园村、武林村、宋江村、古荡村、庆丰村、黄龙洞村、金沙港村、玉泉村、伍联村、骆家庄村、九莲村、保亭村、益乐村； 江干区：常青村、定海村、景芳村、闸弄口村、三里亭村、皋亭村、章家坝村； 上城区：玉皇村、近江村、望江村； 下城区：长木村、打铁关村、潮王村； 拱墅区：拱宸村、七古登村、善贤村、大关村、沈塘湾村、八丈井村、东新村。 B类“城中村”是有少量的农用地和处于城市近期重点建设区域。它们多处于杭州市的城乡结合部，或近期重点建设区域，或重要大型的基础设施即将建设区域，如：钱江新城、下沙高教园区、风景区

内等。 属于B类的“城中村”典型代表有： 西湖区：五里塘村、转塘村、虾龙圩村； 江干区：常青村、新塘村、蚕桑村； 拱墅区：阮家桥村、吉如村、庆隆村、李家桥村、三宸村、瓜山村、皋亭村； 下城区：灯塔村。 C类是主要分布在绕城公路外，杭州市城市规划区范围以内的农村，这些农村具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区。 2.杭州市“城中村”分布概述 从广义的“城中村”概念来分析杭州市“城中村”分布情况。 （1）A类“城中村” 这些“城中村”与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围之中，相对于其他区域的“城中村”，这一地区的“城中村”数量较少，分布密度也相对较稀。居住于其中人群，被城市生活逐渐同化，贴近于城市居民的生活方式，特别是年青一代，大多数已接受良好的教育，易于接受城市文明，已被“城市化”。 该区内建筑景观，有些已通过商业化运作手法改造，与城市完全相融，建筑层数以多层为主，建筑形式也与周边城市建筑相协调。但有些村改造过于迁就农民的意愿，建筑层数以低层为主，建筑形式也较为落后。另外还有一些，根本没有进行改造，建筑布局混乱，基础市政设施严重短缺。 人口仍以原村落居住人口为主体，另有大量外来务工人员在此租房，居住人口较为混杂。 A类“城中村”居民的经济收入主要是工作收入、出租房屋的租金及集体企业土地升值的分红。 （2）B类“城中村” 该类“城中村”与城市建设用地相互咬合，多处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区，由

探究城市“城中村”改造规划设计

探究城市“城中村”改造规划设计 发表时间：2018-08-17T15:47:14.917Z 来源：《基层建设》2018年第21期作者：张宗杰 [导读] 摘要：城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种特殊现象。 广州恒远造价咨询有限公司佛山分公司 510000 摘要：城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种特殊现象。城中村改造势在必行，然而，城中村改造并非易事，在改造过程中它不但要经历集体土地向国有土地的转制的过程，而且还会遇到改造资金瓶颈的制约，政府、开发商、村民在改造具体实施过程的中的利益博弈等诸多问题。诸多问题亟待解决，城中村改造任重道远。 关键词：城市；城中村；改造 一、“城中村”的含义 “城中村”是在我国特有的土地所有制和文化背景下，在快速推进城市化进程中出现的一种新的城市化问题。对于“城中村”的定义，个人表述各有差异，实质内涵却基本相同：第一，都涉及“城”和“村”的概念，体现了“城乡二元结构”的基本特征；第二，都指出“城中村”的实质是一种农村社区，实行的是农村典型的集体管理体制；第三，都指出“城中村”在物质形态构成和生活结构方面已经非农化。城中村的明确概念：城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。 二、城中村问题的成因 2.1特有的城乡二元管理体制是体制原因 在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。 2.2“不彻底”的城市化政策是政策原因 在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，政府在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略。一是“征地不管人”的城市化政策，将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地，但并未同步使村民转为市民，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担。二是“分次征用”和“征八留二”的征地政策，希求安抚农民，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情，大片的“城中村”就不可避免地出现了。 2.3不断膨胀的“地下经济”是利益原因 所谓地下经济，即指国家工商税务许可之外的灰色经济或黑色经济。由于良好的区位交通条件和邻近大市场的特殊优势，城中村成为各类地下经济繁衍的“沃土”。这样，在巨大共同利益的驱动下，“地下经济”为城中村带来了丰厚租金，城中村则为“地下经济”的发展壮大提供了必要保护。 2.4规划滞后及违法批地批建是政府原因 在城市化过程中，规划部门没有预测到城市扩张的速度和郊区农村出现的各种新情况，因而在城市规划中未能充分考虑城市的长远发展和土地的统一控制，而当混乱情况出现后，又没有及时加以解决和预防新的类似情况的发生。再加上由于现存土地制度的掣肘和对失地农民的普遍同情，在实际实行中大打折扣。所以多以象征性罚款的手段予以简单处理，导致建设严重背离城市规划标准及大量违章建筑出现。 三、城中村改造存在的主要问题与障碍 3.1实施主体缺位 在改制之前，既具行政权威又有经济力量的村委会是实施改造的当然主体。在改制之后，改造就面临着缺乏适宜实施主体的困境：街道作为政府的派出机构，只能起协调和指导作用，不可能直接承担改造的具体操作；居委会作为城市居民的自治组织，也缺乏承担城中村改造职能的法律依据和现实资源；委托给新组建的公司是各方均可接受的必然选择，但公司是企业法人，在法律上没有承担旧村改造这一类公益性义务，同时受限于原村民股东的利益驱动，在实施改造过程中也容易与公司本身的经济利益绞合在一起，从而使改造计划频频受挫。 3.2土地产权不明确 城中村改造是一项涉及土地产权及其流转的巨大动迁工程。要顺利推进改造，首先必须理顺和界定复杂的土地权属关系。例如，土地转国有之后是否需给予农民征地补偿？改造用地从哪里来，如何定性，应属于划拨用地还是有偿受让用地？改造过程中哪些用地需缴纳出让金？城中村土地是否可以流转，如何流转？改造用地在何种情况下可转变性质用途？改造所需的周转用地如何解决？过去的违法用地如何处理？改造节余土地如何处置？城中村土地能否进入市场？等等这些问题不明确，村民心中无底，利益保障难期，必然成为城中村改造的“拦路虎”。 3.3资金筹措压力大 城中村改造需要巨额的资金投入，庞大的改造资金从哪里来？在改造过程中，多数政府明确表示不允许开发商介入改造，城市财政原则上也不会掏出“真金白银”来补贴，面对巨额的改造资金，即使比较宽裕的村也感到力不从心。因此，完全由村里自筹资金非常困难，他们都一致强烈要求政府在资金筹措方面予以支持。 3.4村民利益缺保障 城中村改造的目标之一是从根本上改善村民的生活居住环境。然而，在改造过程中，由于各种原因，村民的利益不可避免地受到这样或那样的影响，因而造成部分村民在改造问题上持消极、犹豫乃至排斥的态度，使改造工作被动受阻。 四、城中村改造的对策措施及政策建议 4.1进一步加强宣传教育工作，提高村民认识 在城中村改造中，政府应注重培育村民的城市意识和市民意识，加大对城中村改造意义和各项城市政策的宣传，转变村民的传统思想观念，使广大村民逐步适应现代化的城市建设和生活，从而积极支持和配合政府的城中村改造计划。 4.2加强规划控制，禁止乱批乱建 在城中村统一转制并划入城市规划发展区之后，政府必须按照《城市规划法》加强规划方面的控制，禁止城中村内的乱批乱建行为，

城中村改造案例与经验

城中村改造案例与经验 一、城中村及其特征 1、城中村的界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本

地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。 二、城中村改造的案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告

深圳市城市更新问题总结及典型案 例分析报告 2016-11-16

目录 一、深圳城市更新问题梳理......................................错误!未定义书签。 （一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀..错误!未定义书签。 1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态...............错误!未定义书签。 2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够错误! 未定义书签。 3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同...........错误!未定义书签。 （二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后................错误!未定义书签。 1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊.......错误!未定义书签。 2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同.............错误!未定义书签。 3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力错误!未 定义书签。 二、深圳城市更新典型模式及评价................................错误!未定义书签。 （一）特区内城中村改造模式—拆除重建类....................错误!未定义书签。 1、蔡屋围旧改模式.....................................错误!未定义书签。 2、岗厦旧改模式.......................................错误!未定义书签。 3、渔农村改造模式.....................................错误!未定义书签。 4、大冲旧改模式.......................................错误!未定义书签。 5、鹿丹村旧改模式.....................................错误!未定义书签。 6、模式特征总结.......................................错误!未定义书签。 （二）原集体经济组自改模式——传统旧改类..................错误!未定义书签。 （三）工改商更新改造模式——功能改变类....................错误!未定义书签。 1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村.....................错误!未定义书签。 2、制度边界上的预期：未经批准改变功能.................错误!未定义书签。 （四）旧工业区升级改造模式——综合整治类..................错误!未定义书签。 1、沙浦国际艺展中心模式...............................错误!未定义书签。 2、笋岗艺展中心综合整治...............................错误!未定义书签。 3、华侨城创意文化园三期项目...........................错误!未定义书签。 4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目.........................错误!未定义书签。 5、模式特征总结.......................................错误!未定义书签。