我国城市住宅区业主自治立法研究
我国城市住宅区业主自治立法研究①
周玉忠
引言
一、文献综述
日本、德国、美国、法国，包括我国香港、台湾地区，尽管在立法上存在不少区别，但不可否认，它们已经通过建筑物区分所有权的立法及司法落实了业主自治，积累了丰富经验。《美国统一区分所有权法》②及联合国欧洲经济委员会《转型国家建筑物区分所有权指南》③是境外立法的典型代表。
20世纪90年代以来，我国业主自治发端。《物业管理条例》作为第一个明确规定业主自治的行政法规，自其实施至今虽已近七年，但业主自治严重缺失的局面依然没有根本改变。《物权法》虽确立了“业主的建筑物区分所有权”制度，为业主自治奠定基石，但原则性强操作性差。全国各地立法不一且越权严重。这些已成为制约业主自治发展的一个重要因素。
在业主自治逐渐成为社会关注焦点的同时，国内与之相关的论著逐渐增多。早在1995年，《现代建筑物区分所有权研究》一书就系统地介绍了区分所有权的发展史和境外立法概况，并于2007年更名为《建筑物区分所有权研究》修订出版④。《美国物业产权制度与物业管理》⑤让我们对美国的物业管理制度有了一定了解。《物业管理》⑥从不同角度对业主自治进行了精彩的阐述。《物权法》颁布后，王利明教授在《业主权利与业主自治》⑦一文中指出“应当充分尊重业主自治，如果没有业主自治，我们就无法落实业主权利,就无法管理业主的共有财产。”所有这些论著和境内外立法，为业主自治立法研究提供了重要参考。
二、本文研究思路
①本文为中山大学2010年同等学历硕士论文。
② Uniform Condominium Act(1980), 来自美国宾夕法尼亚大学法学院网站，
https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/bll/archives/ulc/fnact99/1980s/uca80.htm，访问时间：2010年2月25日。1980年7月26至8月1日，在夏威夷州考艾岛，美国统一州法委员会第89次全国性年会起草了“Uniform Condominium Act(1980)”，供全美各州核准、修改、制定时使用。本文以下附注简写为“Uniform Condominium Act(1980)”及条文。
③ Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in transition, 该指南由联合国欧洲经济委员会编写，供中东欧转型国家使用，来自联合国欧洲经济委员会网站，本文以下附注简写为《指南》及页码。https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/hlm/prgm/hmm/condominiums/condominiums.pdf，访问日期：2010
年2月25日，
④陈华彬著：《建筑区分所有权研究》，法律出版社2007年版第2页、第517页。
⑤周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版。
⑥陈枫、王克菲：《物业管理》，北京大学出版社2007年版。
⑦王利明：《业主权利与业主自治》，网页： https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/article/default.asp?id=35682，中国民商法律网，访问日期：2010年2月25日。
境内外的立法和实践告诉我们，物业管理的本质在于业主自治。但是，目前整个社会的业主自治观念尚十分薄弱，对业主自治的各种误解也不少见，如有的人认为倡导业主自治有些敏感，有的认为业主自治是业委会自治，还有的认为业主自治是业主自管，更有人认为业主自治不可行。为此，笔者首先对业主自治的基本理论进行了梳理，论证了业主自治的必然性、正当性、重要性，廓清了的业主自治的理论边界，为分析现有立法不足及提出立法建议奠定了理论基础。其次，在对境外内立法进了比较研究的条件下，特别注重结合我国业主自治实践，运用理论联系实际的研究方法，分析指出现行立法的指导思想存在严重偏差，制度设计存在诸多不足，并对其错误思想根源进行了批判。第三、既继承我国实践经验及立法成就，又吸收境外立法优点，以保障业主自治为出发点完善业主自治具体制度设计，并提出尽快制定一部专门的业主自治法。
第一章业主自治界说
一、业主自治的概念
（一）业主自治的内涵
现行“物业”一词，源于香港，现已成为社会公众对于房屋、土地等不动产的通称,在民间场合，“物业”有时还指物业公司。《物业管理条例》（本文以下简称《条例》）中的“物业”是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”①。《物权法》代之以“建筑物及其附属设施”称谓②。
“业主”在《现代汉语词典》的定义为“产业或企业的所有者”③。房地产领域内的业主是指物业的所有权人。我国物权法认为，建筑物区分所有权由专有权、共有权和管理权④组成。在区分所有⑤的条件，如何兑现业主“对共有物业享有共有和共同管理的权利”⑥，即业主如何通过自治方式处理与之有关的公共物业事项，⑦是业主自治的基本内容。据此，可以将“业主自治”定义为：“在建筑物区分所有条件下，全体业主通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定公共物业事项的活动。”城市住宅区⑧的业主自治问题，是本文研究的重点。
（二）业主自治的外延
1、“业主自治”不等于“业主自管”
一些人将由业主放弃专业的物业企业而由自己实施物业服务称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主,“业主自管”不等同于“业主自治”。业主自治之下，可以存在业主自管、专业物管或其他管理服务人等多种物业服务方式。“业主自管”体现了业主自治，而业主自治的内涵要比“业主自管”大得多。只要实现了业主自治，无论采取哪种物业服务模式，有无聘请专业人员参与，均属于业主自治范畴。
2、“业主自治”不等同于“业委会自治”
业主自治是全体业主通过自治方式实现自主管理小区的活动，而不仅仅是指
①《物业管理条例》第二条。
②《物权法》第七十六条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条。
③中国社会科学院语言研究所词典编辑室编：《现代汉语词典》，商务印书馆2005年版，第1590页。
④《物权法》第七十条。
⑤笔者认为，“区分所有”既是结构上的更是产权上的，如果产权无区分，则非真正的区分所有，如一栋建筑物产权归一人所有时，则与传统所有权无异，如《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（本文下称《区分所有权解释》）第二条第三款：“本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”意即整栋建筑物归属一人时可视为专有部分。推而广之，一个小区属于一个人时亦是如此。
⑥《物权法》第七十条。
⑦本文将包括物业服务等在内，以行使对共有物业享有共有和共同管理的权利为内容，需要经由业主自治解决的事项，统称为公共物业事项。《指南》将其称为“common matters”，参见《指南》第12页，及Uniform Condominium Act(1980),3-102(a)（4）将其称为““matters affecting the condominium”。
⑧与本文中小区同义。
业委会所担负的自治职责。业委会履行职责的活动属于业主自治的重要部分，但将业主自治等同于业委会自治，混淆了局部与整体的关系。
二、业主自治的必然
（一）物业的复杂化、高层化是业主自治产生的自然原因
由于土地紧缺及人口大量向城市集中，房屋的立体化、高层化进一步加剧，加之人们对生活质量的要求也越来越高，物业的结构日趋复杂，形成了比重越来越大的配套物业①。可以毫不夸张地说，在现代城市，没有配套物业的小区或建筑物是不存在的：没有了配套物业，住宅、商铺等专有部分不可能存在，或即使存在也不能发挥任何功能。对配套物业进行必要的管理、维护、建设，以及维持小区的良好秩序，是实现专有部分正常使用功能的必然要求，这就在客观上形成了必须解决的大量公共物业事项。
（二）产权多元化、私有化是业主自治产生的社会原因
建国以后很长一段时间,城市土地实行无偿划拨使用, 住宅作为一种福利基本上由政府和单位提供，房产也由政府专门机构进行管理。虽然在自然结构上存在大量“区分所有”的建筑物，但只要产权单一，所谓的公共物业事项的解决之道亦与传统一般所有权无异。
上世纪90年代以来，随着住房市场化改革的深入，住房分配时代宣告结束，购买房屋成为解决居住需求的基本选择，房屋产权逐步多元化。越来越多的人有了自己的房屋，住进了小区，他们被称为“业主”。与此同时，“单位人”向“社会人”转变，“单位制”向“社区制”转化，城市逐渐形成了由“陌生人”组成的一个个住宅区，小区成为城市的最基本单元。业主们为了实现其安居乐业与保值增值的购房目标，就必须组织起来就公共物业事项形成“公共意志”。
“业主自治”的产生还与经济自由化、政治民主化的时代大背景密不可分，长期以来的以村民自治、居民自治等为主要内容的基层民主实践为业主自治提供了借鉴。可见，业主自治是房屋自然结构与社会属性发展到一定阶段的必然产物。
（三）突出强调业主自治的必要性
不可否认，许多国家和地区已经通过建筑物区分所有权的类似立法实现了业主自治。但应当承认，我国的业主自治仍处于起步阶段，在理论、实践和立法方面均存在严重不足。强调业主自治或以此推动研究或立法，对于破除“见物不见人”的落后观念、体现“以人为本”先进理念、实现“我的小区我当家，我的物业我作主”自治理想，本身具有十分积极的意义。
还需注意到，因为在自治区域、自治主体、自治组织、自治内容、自治价值①包括我国立法中的共有物业，以及包括依现有法律虽不属于业主共有但按规划又属于配套性质的物业、设施、设备或场地等，笔者认为配套物业的使用也应纳入业主自治范畴。
上的不同，现行的居民自治体系无法囊括与之存在根本差异的业主自治。目前，业主群体日趋庞大，业主自治越显重要。正如搞得有声有色的村民自治一样，在当前条件下，笔者认为，应当根据中国的实际情况，探索出一条适合中国城市基层发展实际的业主自治道路。
三、业主自治的性质
社区和社团在英文中是同一个词（community），社区的含义要点应在“社”而非“区”，无社团也就无社区可言。社会学上首先使用社区概念的是德国社会学家滕尼斯，他对社区的定义是：“具有共同价值观念的同质人口组成的关系密切、守望相助、富于人情味的社会团体。”如今，城市社区自治的理念已深入人心。一般而言，政府官员以及许多专家学者所研究的社区自治的重心在于居民自治。但一个不容否认的事实是，后起的业主自治却具有了社区理念的最本质特征：一定的区域、共同的利益和社会团体。因此，当下的社区自治语境，除了已有的“居民自治”外，“业主自治”也越来越扮演更重要的角色。我们可以从与其他自治的比较中探寻业主自治的性质。
（一）业主自治在本质上属于私法自治
公法与私法的划分是大陆法系的重要特征。公法的本质在于控制权力，私法的本质在于保障权利。公法是社会本位的法，私法是个人本位的法。①公法理念在于“管制”,为“强行法”;而私法理念在于“自治”,为“自治法”。②一般认为,私法自治是指在私法领域,每个人得依其自我意志处分其有关私法事务。③业主自治基于建筑物区分所有权，属于私法范围。本着私法自治原则，对于业主自治范围内的事项，均取决于业主的共同意志，原则上国家不作干预。当然，任何自治都不是绝对的，无限度的。从外部来看，业主自治不得违反国家法律和社会公共利益，从内部而言，自治活动则同时受到自治机制的约束。
1、“业主自治”是区分所有权的另一种诠释
所有权是私法领域内最典型、最古老的部分，具有绝对性、支配性和排他性。建筑物区分所有权属于新型的不动产所有权，依然属于所有权的范畴，只是产权多元、结构复杂而已，亦应坚持物权自治原则。物权份额（同时兼顾业主人数）往往是确定业主表决权的依据，这与居民自治、政治选举一般根据选民的身份、国籍等来确定是否具有表决权、以及表决权一律平等方面存在很大区别。
2、业主自治仍然属于私人利益范畴
公法调整的是国家与公民之间、政府与社会之间的各种关系，而业主自治调整是各业主之间的财产关系以及在此基础上形成的成员关系。与公法自治所追求
①王继军：《公法与私法的现代诠释》，法律出版社2008年版，第39-41页。
②洪平、房绍坤:《论私法自治与物权法定之辩证关系》, 载《法学杂志》2005年第5期，第11页。
③李锡鹤:《论民法本位》,载《华东政法学院学报》2002 年第2 期。
的社会公共利益不同，业主们通过自治追求的所谓共同利益①仍然属于业主们的私人利益，只不过这种私人利益由更多的业主所共同享有和行使而已。
3、业主自治有赖于全体业主的意思表示
业主团体②不随着小区的落成而自然产生，业主自治也不因业主们的入住而自然出现，它的诞生以及运作均有赖于业主的共同意思表示。而目前（村）居委会的产生一般由政府设定。政治民主虽然也存在与之类似的选举法和宪法，但政治民主并不全部取决于公民的意志。
4、自治主体为业主，具有公共产品性质
业主自治的主体是业主，客体为公共物业事项。居民自治的主体则包括管辖范围内的所有居民，村民自治的主体是村民，政治民主则只限于国内成年公民。业主自治的目的在于维护公共权益、促进小区和谐，具有非营利性和互益性。公司自治的根本目的在于最大限度地追求经济利益。
综上，业主自治权不是由国家机关掌控而是由业主通过自治方式行使，不属于公权而在本质上归属于私权。但房屋消费的长期性、物业结构的复杂性、业主构成的广泛性，以及自治目的的非营利性和互益性、自治后果上一定的非排他性与非竞争性③，决定了业主自治本身具有相当的公共性，它可视成小区内极其重要的一种公共产品。
（二）业主自治在形式上属于“天然”的自治
私有房屋所有权的出现，使得国家公共领域与公民私人领域出现明显界线，进而有了自治的空间。“所谓‘自治’不象他治那样，让外人制定团体的章程，而是由团体成员按其本质制定章程”。④“业委会是典型的维权型的自治组织”。
⑤业主自治的天然性在于其内在自发性，不具有政治性和行政依附特征，甚至于在政府尚未关注时，已经蔓延开来。
1、自愿发起、自聘人员
业主自治起源于20世纪90年代初，全国普遍出现则在90年代末，其原始动力则来源业主对于共同利益维护的诉求，根本目的在于“提高多数业主的健康、幸福，以及精神的安适”。为自己的成员追求法律框架下的最大限度的利益，是自治组织的重要表征。业主团体由业主自发成立。业主团体聘请会计、出纳、秘书等人员具有用人的自主权。村民委员会制度是人民公社解体后填补农村基层政权真空的产物，它的产生和发展始终是与高层的推动相伴随的⑥。而居民自治的发端则是为了加强对街道的管理和整合，实质是为行政权的触角延伸至城市最基
①与本文中的公共权益同义。
②本文中的业主团体一词，系指全体业主组成的业主自治组织，除非特指，一般不指选举产生执行机构。
③非排他性是指：无法将个别业主排除在业主自治之外，具有不可分割性，非竞争性是指个别业主不享受业主自治的成果却不影响其成本，如个别业主入住与否并不影响物业服务成本，但亦非绝对。
④马克思·韦伯：《经济与社会》（上卷），商务印书馆1997年版，第79页。
⑤毛寿龙：《宪政与结社自由》，转引至魏定仁主编：《中国非营利组织法律模式论文集》，中国方正出版社2006年版，第9页。
⑥何海波：《国家治理视角中的村民委员会》，北大法律信息网，访问日期：2010年2月25日。
https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/Article_Detail.asp?ArticleID=29052。
本单元创造条件。管理社会是政府推动村民自治或者居民自治的主要出发点。
2、自定事务、自负其责
与业主自治区域主要根据物业组成状况并通过规划确定不同，居委会以“一般在一百户至七百户”的范围内由不设区的市、市辖区的人民政府决定。村委会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意后，报县级人民政府批准”①。政治选举的区域一般以行政区域层层划定。公共物业事项如业委会成员的产生等，必须也只能由业主决定并由其自负其责，这是自治的最本质、最突出的表现。“居委会基本上没有摆脱政府一条腿的实质，他们所做的大部分仍然是政府的工作，社区居委会真正能够实现自治的屈指可数”。②目前政府下派的工作占了居委会工作的80% ”，有的居委会成员选举产生后还需报街道同意，居委会的工作考评，往往由街道或上级政府部门以“不称职”为由否决。③
3、自负经费、自我监督
经济自主是自治组织主体独立的重要标志。业主自治的全部经费由业主捐款、分摊或由公共收益支出解决。物业服务用房等共有物业虽然法律规定由房地产商按比例配备，但其早已计入成本并通过销售转移给业主，从根本上说也是由全体业主承担的。而居委会的工作经费和来源，居民委员会成员的生活补贴费的范围、标准和来源，由不设区的市、市辖区的人民政府或者上级人民政府规定并拨付；经居民会议同意，可以从居民委员会的经济收入中给予适当补助”。“居民委员会的办公用房，由当地人民政府统筹解决”。④政治民主的全部经费由财政承担。业主自治尽管也存在国家监督，但自我监督不仅是业主自治的重要内容，也是监督的主要形式。
（三）业主自治在政治上属于城市基层群众自治
基层群众自治，顾名思义，是指群众组织起来，自我管理、自我服务、自我教育的形式，最初出现在第一次国内革命战争时期。基层群众自治具有三个基本特征：一、基层性；二、群众性；三、自治性。基层是“各种组织中最低的一层，它跟群众的联系最直接”⑤。群众是一个政治概念，同时也是一个相对概念，有时是指不担任领导干部的人，有时是指没有加入共产党、共青团的人，但最主要是指人民大众。⑥基层是相对于中层、高层而言的，群众在基层，基层才有群众。住宅区是城市基层结构的最小独立单元，因而是城市的最基层。基层群众泛指生活、工作、居住在基层的老百姓。不论业主在社会上扮演什么角色，回到小区都是名副其实的基层群众。随着业主作为城市基层群众越来越庞大、越重要的部分，
①《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条。
②李凡主编：《中国基层民主发展报告2004》，知识产权出版社2005版，第5页。
③拉兹：首席评论：《城市管理重心下移须防居委会行政化》，金羊网，
https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/ycwb/2006-11/18/content_1285277.htm，最后访问时间：2010年1月31日。
④《中华人民共和国城市居委会组织法》第十七条第二款。
⑤中国社会科学院语言研究所词典编辑室编：《现代汉语词典》，商务印书馆2005年版，第631页。
⑥中国社会科学院语言研究所词典编辑室编：《现代汉语词典》，商务印书馆2005年版，第1137页。
业主自治的“基层群众自治”政治地位将更加突出。
（四）业主自治与居民自治的联系与区别
1、自治范围不同
业主不一定是居民，居民不一定是业主，两者之间存在交叉，居民自治与业主自治在存在根本区别的同时也存在天然的联系。一项调查指出，79.2％的人认为物业管理部门和社区居民委员会不是同一回事。①居民自治负责解决居民关切的基层公共事务，侧重于“管人”。至于公共物业事项，如保洁、绿化、保安以及维修资金的使用、筹集、物业公司的选聘等，应当也必须交由业主自治解决，即业主自治侧重于“管物”。在该领域，业主自治无疑应当发挥主导性、决定性作用。
2、良性竞争有益
由于业委会出现较晚，之前一些居委会或多或少代行了部分公共物业管理职能。业委会的出现，可能会给居委会带来一定的“冲击”和“竞争”。但笔者认为，这种“冲击”与“竞争”是良性的。一方面，房屋产权私有化大背景下出现了业委会，进而将原由居委会承担的物业功能让渡出来，这是时代发展的必然与进步；另一方面，这也给居民自治敲响了警钟，提供了促使其创新与发展的大好机会。
3、互不领导取代
现行法律将居委会、业委会均确立为自治组织，那么在同一社区内就绝无一个自治组织领导另一自治组织的可能与必要。居民自治、业主自治，权力来源不同，自治范围各异，属于互相协作的平行主体关系，现阶段以业主自治代替或者干涉居民自治，或者以居民自治代替或者干涉业主自治在现阶段都是不可取的，特别是在居委会已经日益官方化的条件下更是如此。
4、共建和谐社区
城市管理逐步向社区自治转变是世界趋势，也是我国城市基层管理变革的方向。居民自治、业主自治是社区自治的两种主要表现形式。推进居民自治是推进社区自治，推进业主自治同样是在推进社区自治。推进业主自治有利于推进居民自治，推进居民自治同样有利于推进业主自治。在一定条件下，两者也存在融合的可能，比如在新型城市住宅区可以尝试实行以业主自治为主要模式的社区自治，而在房屋产权私有化程度不高的旧城区可以实行以居民自治为主要模式的社区自治，继续在居民自治框架下尝试解决物业管理问题。因此，在基层社区政治生态中，业主自治与居民自治应当相辅相成，互相协作，共同贡献于和谐社区的建设。
四、业主自治的价值
①魏娜著：《社区组织与社区发展》，红旗出版社2003年版，第275页。
（一）业主自治之于市场经济
1、落实私产保护宪法原则，促进市场经济体制完善
居住是人类生存、生活的基本需求。对于绝大部分市民来说，房屋是最重要、最主要财产之一，它不仅具有居住价值是消费产品，还具有投资价值是生产要素。是否拥有房屋，甚至被看成是否归属某一城市的主要标志。如果业主自治不能或者不畅，公共物业事项便无从决断或执行，其后果必然是广大业主的物权遭受不同程度的损害。在此情形下，房屋的使用功能将下降甚至于失去，业主的安居追求可能泡汤，投融资的目的也将难以实现，这不仅直接给房地产市场造成冲击，还将连带影响整个市场经济体制的正常运转。更重要的是，连公民的私有住房的保护都难以到位，便会影响到社会公众和国际资本的投资信心，继而对经济改革产生怀疑，从而在更深层次上危及经济发展和改革。相反，业主自治的成功实现，将会极大地激发亿万人民投身市场经济的积极性，也为市场经济本身的进一步完善创造了必要的条件。
2、加速房地产市场的理性回归，促进房地产业持续健康发展
乍一看来，业主自治诞生于房地产交易完成之后，业主自治似乎与房地产交易无关。其实不然，单个业主是否购买房屋，的确是基于其个人的决定。但应当看到，业主所购买的，不仅限于专有部分，还包括了共有部分及小区的环境、配套，以及对于实现业主自治的期待。有关公共权益部分的承诺虽然表面上由建设单位在签订商品房买卖合同时向单个业主作出，但其实质合同对象则为全体业主。
3、有效促进物业服务市场的形成和发展
据不完全统计，截至 2005 年底，全国物业管理企业总数约 3 万家，从业人员突破 300 万人，年经营总收入超过 800 亿元，城镇物业管理覆盖率接近50 ％。①截止 2005 年底，全国实行物业管理的房屋面积超过 100 亿平方米。如今，物业管理已经拓展到不动产管理的所有领域。②
物业服务市场的迅猛发展与业主自治的弱势存在形成鲜明对比。前期物业企业大都由房地产商钦定，业主没有发言权。如果没有业主自治的解、选聘决定，前期物业企业可以一直干到自己不想做或者自己灭亡时为止。市场经济是合同经济，在业主自治缺失的情况下，合同少了一方，物业服务市场是否存在？“物业服务”早已确立了市场化、专业化、社会化的发展目标，没有业主自治，物业服务的招投标主体从何而来？合同的委托方都不清晰，又谈何监督履行？可见，没有业主自治，物业服务就没有真正的合法性基础；没有了业主自治，物业服务就
①刘志峰：《建立规范、诚信、和谐的物业管理市场》，在中国物业管理协会第二次会员代表大会上的讲话，网页：https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/ztbd/huanjiehui/1.htm，访问日期：2010年2月25日。
②谢家瑾：《抓住机遇，迎接挑战共同推进物业管理行业的持续健康发展》，在中国物业管理协会第二次会员代表大会上的讲话，网页：https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/ztbd/huanjiehui/2.htm，访问日期：2010年2月25日。
不可能形成公平、公开、竞争、有序的市场机制和环境，市场经济的优胜劣汰机制和市场对资源配置的基础性作用便难以发挥：没有了业主自治，物业企业将只能依赖建设单位或者使用不正当的竞争手段去掠夺市场，物业企业间的不平等竞争只会加剧，这不仅对业主不利，也对诚信守法、质优价廉的物业企业不公平。业主自治发展滞后已经影响到整个物业服务市场的健康发展。事实证明，业主自治不仅要建立，而且要健全，这不仅是业主维权的自身需要，也是物业服务正常发展的基本前提。
正是由于业主自治的缺失，在房屋买卖和物业服务过程中种种侵犯业主公共权益的行为往往无人追究或追究不了。如果没有业主自治，作为单个消费者的业主便无法集合成一个整体消费者。①物业服务方式的选择权更是形同虚设，广大购房者在成为“经济房奴”的同时，更不得不当上了房屋的“人质”，成为“精神房奴”。
业主自治的普遍开展，将使那些依靠暴力、欺诈、权力寻租等不正常手段掠取市场，攫取非法利益、损害业主公共权益的现象最大程度地降低。这对于促进房地产交易及物业服务市场的健康发展，具有相当积极作用。
（二）业主自治之于民主政治
民主是人类政治文明发展的成果，也是世界各国人民的普遍要求。“民主是一种社会自治制度”。②自治在社会的多个领域成为民主表现形式，民主在某些方面已经与自治等同起来。③民主不再是一种崇高的理念，也不仅仅是一种政治制度，而是一种实实在在的生活方式，民主融入了人们的日常生活。而且也只有当民主成为人们的日常生活方式的时候，民主才能真正实现。④
长期以来，人们把民主不能实现的原因归咎于政府的专制、独裁或老百姓的素质低下，而根本原因在于民众没有学习民主的学校。⑤许多的事例说明，民主政治的传统，实际上首先从公民对于他们自己身边的事务的参与开始的。⑥业主自治的出现与发展，为城市基层民众提供了一个实实在在的民主训练营。在业主自治领域，权力不见了踪影，压制绝没有市场，一切因民主而生，一切也将因民主而亡。《指南》认为“业主协会是一个彻底民主的机构”⑦。业主自治将是城市基层民主政治的最佳生长点，进而为政治民主的下一步发展作出贡献。
1、业主自治是业主最关心的民主形式
城市化的加速和房地产业的迅猛发展，私人购房的比例不断提高，由此而带来的社会经济基础发生了改变。对于花费普通市民毕生积蓄和未来收入买回的房
①张作祥主编：《物业管理概论》，清华大学出版社2008年版，第82页
②朱光磊：《政治学概要》，天津人民出版社2001年版，第335页。
③刘晓津：《以社会制约权力》，天津人民出版社2005年版，第304页。
④[美]柯亨·阿拉托著：《社会理论与市民社会》，参见邓正来等编《国家与市民社会——一种社会理论的研究路径》，中央编译出版社1999年版，第204页。
⑤王建芹：《论结社自由与宪法保障》，转引至魏定仁主编：《中国非营利组织法律模式论文集》，中国方正出版社2006版，第99页。
⑥王邦佐等编著：《居委会与社区治理》，上海人民出版社2003年版，第93页。
⑦参见《指南》第9页。
屋，如何关注都不过分。社会经济结构的这些变化，使得业主们出于管理好小区事务的目的，必然会对小区的民主管理提出诉求，业主自治的产生与发展正是顺应了这一最朴素动因的自然结果。在业主自治的范围内和条件下，民主不再是高高在上、与我无关的政治口号，而是实实在在的利益和行动。现在的不少业主可能不知道自己所在的小区是归属哪个居委会或哪个街道办事处管辖，但他们一定关心自己的小区现在是何状况？将来还会怎样？这是居民自治甚至于政治民主所难以比拟的。也正是在这样的基础上，业主们通过自治方式解决小区内的公共物业事项，其逐渐形成的民主生活习惯与作风将使得业主在作为公民身份参与国家或地方事务时，找到“主人”的感觉。由此而往，业主自治的影响将由此走出小区，进入到真正的民主政治旷野。
2、业主自治将有效地推进民主政治的发展
政治民主从实质上说就是人民自主管理国家，即人民自治。中国几千年来所形成的封建传统观念束缚了人们的创新和自信。业主自治活动本身锻炼了广大业主，使得他们明白了民主的规则，提高了人们的民主素养和自主意识。对于公共物业事项，业主应当且只能通过自治的方式进行处理。这将“迫使”业主们参与自治活动，并由此使得一批批具有自信精神和社会责任的现代公民脱颖而出。业主自治不但提供了一个可以让广大业主亲身参与的民主试验田，而且给了他们改造这块试验田的大好机会。
十七大报告认为，人民民主是“社会主义的生命”，首次把“基层群众自治制度”纳入社会主义政治制度的范畴，认为基层民主是“发展社会主义民主政治的基础性工程”，要“重点推进”①。我国的城市人口已接近６亿，这其中的大部分是业主或将要成为业主。让城市业主群体先从业主自治中汲取民主营养，并由此推进国家的民主进程，不失为一个有价值的路径选择。
（三）业主自治之于公民社会
20世纪八十年代以来，随着民主化和市场化的兴起，公民社会理论遂成为当代世界一股重要的社会政治思潮。公民社会强调公民对于社会政治生活的参与和对国家权力的监督和制约。
十七大报告指出，发挥社会组织在扩大群众参与、反映群众诉求方面的积极作用，增强社会自治功能②。政府包办一切，人民听任政府安排一切的计划经济做法已经无法适应这个市场经济的伟大时代。限制政府权力的扩张，扩大社会自治，尊重公民私权，通过社会自治达到社会和谐，是当下中国发展的必由之路。俞可平认为，一个健全的公民社会是和谐社会的基础。③
①《胡锦涛在党的十七大上的报告》“六、坚定不移发展社会主义民主政治”部分，来自新华网，网页：https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/newscenter/2007-10/24/content_6938568_5.htm。，访问时间：2010年2月22日。
②同上。
③俞可平：《一个健全的公民社会是和谐社会的基础》，金羊网，
https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/xkb/2007-01/17/content_1352948.htm，最后访问时间：2010年1月31日。
业主自治组织是典型的非政府组织①和非营利组织，且为互益性社会团体的“第三部门”，“构成了中国城市社会历史上第一个真正的公民社会的雏形”②，它的服务对象限于成员内部，它的存在基于维护业主们的共同利益，其促进社会进步与和谐的外部效益只是自我服务的副产品。业主自治是社会自治，特别是城市社区自治的核心部分。依靠广大业主，充分发挥他们的积极性、创造性，给予业主自治应有的政治地位和法律地位，强化其社会自治功能，对于培养亿万具有创新意识和社会责任的现代公民进而促使公民社会的形成，具有相当重要的作用。
（四）业主自治之于和谐稳定
十六届六中全会决定指出，住房问题比较突出是我国当前构建和谐社会的矛盾和问题之一，要“全面开展城市社区建设，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”③实践证明，自治是解决国家失效和市场失灵条件下建设和谐社区的必然选择。
政府、建设单位、物业企业、居委会、业主及使用人是小区的利益相关者。在一个小区内，政府需要通过建设和谐小区实现社会稳定安宁的管治目标，居委会协助政府实现上述目标。建设单位、物业企业需要通过和谐小区建设，树立品牌，以拓展更大的利润空间。业主和物业使用人则需要通过和谐小区建设来实现安居乐业、保值增值的购房目的和消费追求。和谐是小区各利益相关者的最大利益契合点。反之，小区和谐不存，各主体的利益均可能受损，其追求的目的均可能落空，而业主将是最终买单者：建设单位在房屋销售殆尽时可以撒手不管；物业公司可能在不赚钱时一走了之；政府可以借用强制手段恢复小区秩序；使用人（主要是承租人）可以不再“使用”。只有业主是走不掉的，在小区和谐损害严重的情况下，即使是转让房屋，也只能落个得不偿失的结果。可见，业主是小区和谐的最大受益者和小区不和谐的最大受害者，业主对小区和谐的追求是所有主体中最强烈的，但却可能是最弱势的。
这种弱势对单个业主而言如此，在公共权益受到损害时更是暴露无遗：“一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗”，基至于“一不小心就被打”④。十几年间，这种局面没有根本的改变：一方面，房地产商们的财富仍在以疯狂的速度在增长；另一方面，已经为房产利益集团贡献了巨额财富的业主们的合法权利仍在被吞噬。
社会学、政治学告诉笔者，中间阶层从来都是社会稳定的有力支持者。业主
①参见《指南》第20页。
②夏建中：《中国公民社会的先声—以业主委员会为例》，载《文史哲》2003年第3期。
③《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，新华网。
网址：https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/politics/2006-10/18/content_5218639.htm，访问时间：2010年2
月22日。
④ google搜索“业主被打”获得约 8,730,000 条结果，访问日期2010年1月7日。
拥有自己的物业，是城市的主人，大都属于或偏向于中间阶层，是改革开放的受益者，他们追求生活幸福与舒适，“求稳怕乱”是业主们的共同心态。只有业主自治，亿万“精神房奴”才会还原为物业的真正主人，并借助于其组成的“有警觉性和战斗力”的业主团体，形成与建设单位、物业企业等利益相关者平等对话的机制，小区和谐才能期待。因此，旗帜鲜明地保障业主权益，大张旗鼓地推进业主自治是有利于稳定和谐的正确选择。
第二章相关立法的主要不足
一、立法凌乱操作艰难
目前，涉及业主自治的立法包括宪法、法律（《物权法》、《民法通则》）、行政法规（《物业管理条例》）、地方性法规和地方政府规章（《广东省物业管理条例》、《云南省物业管理规定》等）、部门规章及规范性文件（《住宅专项维修资金管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》①等）、司法解释（《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》②、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》③）等。此外，各级主管部门及司法机关的指导文件、法律文书对于业主自治实践及研究也不无意义。
（一）宪法
《宪法》第二条规定：“中华人民共和国的一切权力属于人民。人民依照法律规定，通过各种途径和形式，管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务。”《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”《宪法》第三十九条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”。房屋是公民最主要的私有财产，住宅权是公民的一项宪法权利。实现业主自治是国家保护公民合法私有财产权和住宅权的必然选择，这同时还为划清业主自治与国家公权的界线，提供了宪法依据。
《宪法》第三十五条规定，中华人民共和国公民有言论、出版、集会、结社、游行、示威的自由。业主自治的各个环节都涉及表达自由，业主自治的利益诉求得以实现离不开表达自由，没有表达自由作为支撑，纵使各位业主的确存在共同的利益基础与诉求，也不可能形成共识和共同意志，无法建立自治组织和实施一致行动，业主自治将寸步难行。业主自治决策的形成离不开各种会议形式，如业主（代表）大会、业委会会议等。对于业主自治来说，自由结社权是最为重要的核心部分。业主团体不仅是一个经济上的财产联合体，更是一个在物权共有基础上形成的人的社会联合体。
（二）法律
在《物权法》颁布前，法律并未规定“建筑物区分所有权”。《物权法》第六章系统规定了业主的建筑物区分所有权，共十四条，它初步明确了共有物业的构成、第一次将业主大会和业主委员会写入法律，并确立了公共物业事项的范围、
①本文简称《指导规则》。
②本文简称《物业服务纠纷解释》。
③本文简称《区分所有权解释》。
自治的基本规则和程序，奠定了业主自治的基石。但《物权法》的可操作性差，其对共有物业的界定仍不够清晰、继续回避业主团体的法律地位等，急需配套法律的进一步完善。
（三）行政法规
《条例》在2007年修订后依然回避业主团体法律地位这一核心问题，不仅如此，其立法思想混乱、物业管理概念不清并未得到解决。从其实施多年的效果看，《条例》在如何方便业主团体普遍成立及高效运作方面尚存在诸多不足。
（四）地方立法及其他规范性文件
截至2010年2月底，各地共制定了地方性法规91件，地方政府规章85件①。这些地方法规及规章，一方面推进了业主自治的发展，但另一方面也暴露出严重问题：（一）越权立法。如有的规定政府部门可以强令解散业委会②等；（二）规定不一，如《广东省物业管理条例》第三十四条规定“业主委员会任期届满，不得继续履行职责”，但《苏州市住宅区物业管理条例》第二十二条、《长春市物业管理条例》第二十四条却作出了完全相反的规定，③而《指导规则》第五十八条却规定：“…新一届业委会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业委会的职责。”这种情况也不同程度存在于地方各类规范性文件中。各地纷纷就此立法还导致了立法资源的极大浪费。
二、物业管理概念混沌
（一）《条例》中的“物业管理”
十几年来，大家习惯于用“物业管理”来形容小区内的大情小事，但“物业管理”究竟是什么，却不无争议？广义说认为“物业管理”的范围包括业主自治、物业服务，有时还包括物业行政管理在内的综合体。狭义说则认为“物业管理”仅指物业服务。“物业管理”一词多次出现于《条例》中。但该条例中多处的“物业管理”的含义却不尽相同。
1、“物业管理”指“物业服务”
《条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。这里“物业管理”实指“物业服务”，是为狭义说。
2、“物业管理”指“物业行政管理”
①在北大法宝法律检索系统“中国地方法规规章库”中输入标题关键词“物业管理”查询可知，
网页：https://www.wendangku.net/doc/aa3696512.html,/newlaw2002/lar/index.asp访问日期：2010年2月25日。
②《深圳经济特区物业管理条例》第三十八条，《合肥市物业管理条例》第二十条。
③《苏州市住宅区物业管理条例》第二十二条第二款。
《长春市物业管理条例》第二十四条第三款。
《立法法》第五十六条规定，行政法规可以就下列事项作出规定：（一）为执行法律的规定需要制定行政法规的事项；（二）宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项。《条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”《条例》于2003年6月8日出台时，尚无上位法的依据，全国人大常委会也未授权其立法，结合国务院的立法权限及惯例来看，该条例从本质上说是为了行政管理的需要，是属于行政管理法。
3、“物业管理”统指“公共物业事项”
《条例》第一条：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。”《条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。此两条中的“物业管理”如果与第二条一样仅指“物业服务”的话，则与《条例》第十一条、第十五条规定的业主大会、业委会职责不尽相符：该条例规定的业主大会及业委会法定职责涉及所有公共物业事项，物业服务只是其中一项。此处的“物业管理”实指包括业主自治、物业服务在内一切“公共物业事项”，宜采用广义说。
《条例》及各地立法中各处的“物业管理”一词含义不同，是多年来“物业管理”概念混乱在立法中的突出体现。立法者不能正确区分业主自治、物业服务以及物业行政管理之间的联系与区别，势必造成轻自治、强管制、重物管的立法后果。
（二）《物权法》为“物业管理”正名
《物权法》中并无“物业管理”一词。但是从《物权法》相关条文来看，“物业管理”的轮廓越发清晰。
1、物业企业提供的“物业管理”明确为“物业服务”
《物权法》第八十一条、第八十二条将“物业管理企业”更名为“物业服务企业”，第七十三条将“物业管理用房”更名为“物业服务用房”，恢复了物业服务的本来面目，为厘清业主自治与物业服务之间的关系，明确公共物业事项的范围，迈出实质性的一步。
2、广义的物业管理应指公共物业事项
《物权法》第七十六条对应由业主共同决定的事项进行了列举，共有七项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”从该条及该法第七十九条、第八十条对维修资金，费用分摊、收益
分配的相关规定可见，其所明确的公共物业事项，与广义的物业管理范围相同。可以说，《物权法》第六章确立了业主自治在整个物业管理体系中的主导地位。
（三）《条例》局部修订并未解决概念混乱
2007年8月26日，国务院依据《物权法》对《条例》进行了修订，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改，但《条例》总则依然没有保障业主自治的字眼，甚至于在修订后连立法依据仍没写明，“物业管理”概念混乱的局面并无改观：
1、《条例》第二条规定“物业管理”必须接受“业主选聘”，但是该条例所规定的“前期物业管理”非业主委托，其是否属于该条例所称“物业管理”之内，是否适用该条例？
2、业主大会、业委会依据《条例》第十一条、第十五条履行职责超出第二条规定“物业管理”（即物业服务）范围时，是否属于该条例第十九所称的“与物业管理无关的决定”或“与物业管理无关的活动”，可以被“责令限期改正或者撤销”？如一业委会因建设单位侵占共有物业，索要赔偿将其告上法庭，法院可否依据《条例》第二条，认为业主大会授权业委会起诉的决定与“物业管理无关”，驳回起诉呢？
3、《条例》第二条不仅是对“物业管理”的定义，也是条例的“适用范围”条款，那么，包括第二章“业主及业主大会”（明显属于业主自治的规定）及“前期物业管理”的内容已经超出了第二条所定的“物业管理”范围，其逻辑混乱可见一斑。
（四）物业管理的实质与核心是业主自治
业主入住是物业服务的起点。没有业主的入住，物业服务就没有存在的必要。业主自治是“物业管理”的主要方面，物业服务是次要方面，业主自治应起主导性作用。《条例》以管理作为立法出发点，不区分物业服务与业主自治、物业行政管理，降低了业主自治的应有地位。
早在1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房体制改革加快住房建设的通知》就指出：“建立业主自治与物业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。”与《条例》同年颁布实施的《房地产业基本术语标准》(JGJ ／T30－2003 )第2．0．11规定的“物业管理”（property management）是指“物业产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为”。这是《物权法》颁布前对“物业管理”词一最为贴切的官方定义。
笔者认为，业主自治是“广义的物业管理”的实质与核心，业主自治对物业服务起决定性作用，并应在此基础上，厘清国家公权、业主自治与物业服务之间的关系：物业服务从属于业主自治，业主应向业主团体承担义务，业主团体向物业企业购买服务，政府对业主自治进行指导与协助，对物业服务实行行政管理。
三、国家公权进退失据
“物权与国家权力之间的理想关系的法律模式是：国家权力恪守对个人私权利的保护者角色，尽职地为物权的实现提供保障，而不会越雷池半步，沦为物权的侵害者。”①“从中国的基层民主的发展途径来看，政府的推动是一个非常重要的因素，这在中国现行体制中是必要的，如果没有政府作为第一推动力，中国的基层民主无法开展起来。但当基层民主开展起来后，如果仍然由政府官员完全操纵基层民主的发展的所有过程，则走向相反”。②《物权法》第七十五条第二款规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助。”这明确了政府公权与业主自治之间是“指导与协助”的关系。但从《条例》及各地立法来看，大都存在干预过度和保障不足的问题。
（一）干预过度
1、未经主管部门指导不能成立业委会
《条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”此条的中的“应当”是指“应当经指导成立业主大会、选举业委会”，还是指业主“应当成立业主大会、选举业委会”，存在歧义。业主团体的成立归根结底取决于业主的共同意志，政府指导是促进成立的重要条件。规定“应当”在政府部门的指导下启动业主自治，是为了帮助业主自治，而不是从头控制。不过，这一规定的确造成了“非经指导产生即违法”的错觉。实际上，接受政府部门的指导是权利而非义务，更非业主团体产生的先决条件，这一原则适用于整个业主自治过程中。
2、业主自治决定可被行政部门撤销
《条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”从此条来看，可能被撤销或限期改正的决定有两种：一是与物业管理无关的决定；一是违反其他法律、法规的决定。
可是，法律规定，业委会、业主大会的决定必须以会议形式作出，业委会主任或委员无权自行“改正”业委会的决定，业委会也无权改正业主大会的决定。这也可以从我国《宪法》、《立法法》的相关规定得到启发，对于下级政府或者人大不适当的决定和立法，上级人大可以改变或撤销，但不能“责令限期改正”。规
①周林彬：《物权法新论—一种法律经济分析的观点》，北京大学出版社2002年版，第165页。
②李凡主编：《中国基层民主发展报告2004》，知识产权出版社2005年版，第11页。
定“责令限期改正”业委会、业主大会不适当的决定，不具有现实操作性。
而所谓“撤销”则完全取决于主管部门的意志，实际操作并无问题。现行《居民委员会组织法》、《村民委员会组织法》，均无（村）居民委员会、（村）居民大会的决定违反法律、法规的，有关行政部门可以责令限期改正或者撤销的规定。对于村（居）民自治决定确实违反法律、法规规定的，侵犯村民或者他人权益时，一方面，村（居）民可以按照自治程序解决，另外还可由人民法院在具体案件诉讼过程中对其决定进行司法审查，因为由具有更高技能和素养的的法官以及中立者—法院来对自治决定进行审查，比起由行政权来强力干预，要合理得多，也更符合法治原则。“与物业管理无关”如何认定，更是一道难题。若进一步将“与物业管理无关”认定为“与物业服务无关”，则存在极大限制业主自治权和无限扩大行政权的弊端。因此，尽管赋予行政部门这一审查权的做法效率较高，但却违背了业主自治的性质与原则，也扩大了权力寻租的机会。从同属于大陆法系的日本《有关建筑物区分所有之法律》①、台湾地区《公寓大厦管理条例》及实施细则》来看，也无类似规定。②《指南》也认为应向法院提起异议之诉。③《荷兰民法典》也持此观点④。
《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”此条是为防范自治决定损害内部业主利益所定，《物权法》的这一规定排除了行政权对业主自治决定的不当干涉，尊重了业主自治。对于业主大会、业委会决定违法损害业主之外他人合法权益的，与一般侵权无异，更应交由司法部门在具体案件中审查，确实违法的，可确认无效。
3、业主自治组织可由行政部门解散或撤销
《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第九条规定，业委会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会，重新选举产生业委会：（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的”。《深圳经济特区物业管理条例》第三十八条⑤及《合肥市物业管理条例》第二十条作出了与之相似的规定，只是合肥的地方性法规将居委会排除在参与解散业委会的工作之外。⑥
《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》第四条：“业主委员会存在以下情形之一的，业主可向镇人民政府（街道办事处）提出撤销业主委员会的请求：
①陈华彬著：《建筑区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第400-422页。
②奚晓明主编：最高人民法院民事审判第一庭编著，《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，法律出版社2009年版，第552-567页。
③参见《指南》第57页。
④王卫国主译：《荷兰民法典》，中国政法大学出版社2006年版，第150页。
⑤《深圳经济特区物业管理条例》第三十八条。
⑥《合肥市物业管理条例》第二十条。
（一）业主委员会挪用住宅专项维修资金或业主委员会日常工作经费，或侵害业主其他权益；（二）业主委员会没有经业主大会同意，擅自与物业管理公司签订物业服务合同，或擅自与物业管理公司签订合同提高物业管理收费；（三）业主委员会的行为严重扰乱了小区管理秩序；（四）经占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一的业主要求罢免业主委员会。”东莞市规定的业委会可被撤销情形更为广泛，并可依单个业主申请而启动，对业委会的生存构成更大威胁。
《社会团体登记管理条例》除在第二十一条规定“自行解散”的情形外，没有规定强制解散①。《村民委员会组织法》及《居民委员会组织法》虽然规定村（居）委会的设立、撤销、范围调整由行政部门决定，②但也没有规定行政部门可以强行解散村委会、居委会。
《物权法》没有规定行政部门可以解散业主团体。相反，《物权法》第七十四条第二款规定，行政部门与业主自治的关系是指导与协助关系，行政部门据此不可能拥有对业主自治组织生杀予夺的大权。规定行政部门依据“严重影响社区安定和稳定”等这种模糊标准强力解散业主大会选举产生的自治核心—业委会，等于行政部门变相拥有了否决业主自治的权力。超越《物权法》、《条例》，赋予行政部门强制解散业委会的权力，确实让人心惊。根据立法法相关规定，合肥市、深圳市上述规定应为无效。
除此之外，规定筹备组长由政府工作人员或居委会人员担任③、业委会备案需要居委会同意或将备案异化为审批，街道办可撤换业委会成员④、本地户籍人员业主方可担任业委会委员、政府工作人员任业委会主任或委员、业委会未如期换届时由居委会接管⑤，也都构成了对业主自治的不当干预。如此，“基层行政与城市小区的围墙被打通了”⑥。《美国统一区分所有权法》认为，行政机构除非有必要防止和纠正违法行为，否则不得介入业主协会内部事务⑦。我国立法的上述表现显然构成了对业主自治的不当干预。
（二）保障不足
1、业主自治可有可无
尽管《物权法》已经将政府有关部门指导和协助业主自治作为一项法定义务写入国家基本法律，但至今未有将此纳入重要议事日程的迹象。
《物权法》第七十五条第一款规定，业主可以设立业主大会，选举业委会，即认为设立自治组织是业主的权利，但非一律强制设立。业主团体的成立是
①《社会团体登记管理条例》第三十三条。
②《村民委员会组织法》第八条，《居民委员会组织法》第六条。
③《指导规则》第十条。
④2003年12月31日，深圳景洲大厦业委会主任邹家健被深圳住宅主管部门用行政红头文件罢免业委会主任一职。参见《民选业委会主任被一纸文件罢免 "家规"大于国法》，2004年01月05日《南方日报》。
⑤《指导规则》第五十八条。
⑥《业委会新规或令业主自治受到抑制》，2010年1月8日《南方都市报》社论。
⑦ Uniform Condominium Act(1980),5-107(a)。
小区物业管理公约文本
小区物业管理公约文本 小区物业管理公约文本提要：全体业主应遵守和履行本公约的规定，支持配合物业公司的工作，同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约 于 小区物业管理公约文本 为加强物业小区管理，维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用，创造一个安全、清洁、舒适、优雅的生活环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，制订本公约。 第一章 总则 第一条：XXXX公司受XXXXXX公司委托，组建海韵XXX 物业管理处，对XXX小区物业的公共设施和居住秩序等事项进行管理和服务。 第二条：全体业主应遵守和履行本公约的规定，支持配合物业公司的工作，同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等文件规定的使用要求进行使用。 第二章
建设单位的权利和义务 第三条：建设单位的权利： 1、住宅出售后至业主大会成立前，由建设单位选聘管理单位进行物业管理；业主大会成立后，由业主大会按有关程序和授权选聘管理单位进行物业管理。物业公司在获得建设单位或业主大会委任后，将被视为全部业主之集体代理人，全面负责统一管理土地及物业。 2、建设单位有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及物业其他部分、地方或单位的附属公约，有关业主同意签署后，须遵守该附属公约。 3、经有关管理部门许可后建设单位有权改换本物业公共外墙和公共部位的颜色。 4、涉及政府有关法律、法规（配套、规划）政策的调整，建设单位有义务按政府相关政策进行调整。 5、建设单位有权将本公约内保留给建设单位的权利转让给其认为适当的人或公司。 6、建设单位有权在经地名办等机关同意后更改本物业的名称或其中任何部分的名称及编号，无须就因此而引起的任何损失、费用或开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿，物业公司亦不承担因更改名称及编号所引的任何损失。但建设单位必须提前一个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。
同德园小区业主自治管理公约
同德园小区业主自治管理公约（试行）为了维护及管理同德园小区1-13座和双洲新村1-4座的物业，经业主代表大会表决通过，决定实施小区业主自治，由小区业主自行处理小区的物业管理职责，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，特制定同德园小区业主自治管理公约，望小区业主自觉遵守。 一、业主代表大会、临时业主管理委员会、日常事务管理小组的组成、宗旨 1、本小区在苍霞街道办事处指导下，在长寿社区居民委员会的监督下，实行业主自治管理。业主自治组织由业主代表大会、临时业主管理委员会和“日常事务管理小组”组成。 2、临时业主管理委员会（以下简称“临时业委会”）是业主代表大会的常设机构，由11名成员组成，设主任1名，副主任、委员若干。临时业委会成员和“日常事务管理小组”成员不享受任何津贴和福利。 3、业主代表大会和临时业委会代表应维护小区内全体业主在管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本小区内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 4、“日常事务管理小组”为小区临时业委会下设的日常事务管理组织，受临时业委会的委托对小区物业进行管理，由5名业主组成，设组长1名，成员4名。 二、业主代表大会与临时业委会经费管理
5、业主代表大会、临时业委会开展工作所需的经费由全体业主共同承担，并由临时业委会负责筹集和管理。 6、业主代表大会、临时业委会工作经费的筹集和管理使用情况应及时报告长寿社区居民委员会，并按季度向小区全体业主公示收支情况。 三、业主权利和义务 （一）业主权利： 7、业主对其名下的物业享有使用、收益和处置权。 8、业主有权参加业主代表大会；业主对业主代表大会的各项议题享有建议权；业主有权监督临时业委会及“日常事务管理小组”的工作，并对“日常事务管理小组”就本小区的有关问题提出合理意见、建议和要求。 9、业主有权按照有关规定进行其名下物业自用部位的装饰维修；有权自行或聘请他人对其物业自用部位设施设备进行维修、维护，但不得侵犯其他业主的合法权益和小区公共利益。 10、业主有权监督“日常事务管理小组”的物业收费情况，并要求其按照规定和期限公布经费的使用情况和收支帐目。 11、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。 12、法律、法规规定的其他权利。 （二）业主义务： 13、业主应遵守国家相关法律、法规、政策和本公约的规定；
什么样的小区无法实行业主自治
什么样的小区无法实行业主自治 所有的小区在理论上都是实行业主自治的，业主自治需要满足的条件是小区的规模相对比较小，各位业主要相互配合团结，小区本身有公有资产收入，另外就是需要成立业主委员会。除此之外，法律上也没有限定实行业主自治的小区要达到哪些标准。 一、什么样的小区无法实行业主自治? 基本上所有的小区都是可以实行业主自治的，业主自治的四个条件： 1、小区规模要小 小的小区自然住的人比较少，规模也比较小，所以管理起来也比较方便。比如大的小区住的人太多，那么因人力有限无法做到管理到位，所以要想自治也比较困难。其次人太多，意见也多，直接阻碍了管理。 2、有想法的物业经理或是业委会
因为业主自治管理的对象是人，不同的人对管理的理解和标准也是不同的，那么在管理的过程中难免要面对各种不理解和质疑。所以管理人必须要有想法，同时还需一个好的心理素质，一定要能够承受住业主们的质疑。其次物业经理或是业委会还需要有奉献精神，还需要有魄力。 3、业主要配合、团结 什么工作都要得到配合、支持才能干得久远，比如业主的配合是自治的关键，如果业主们不配合，那么自治工作就很难开展下去。 4、小区要有公有资产收入 大家都知道有钱好办事，那么在业主自治这方面也是一样的，如果没有钱那么自治工作也不会得到支持，也不会长久。所以小区要有公有资产收入，这样才能把自治工作井然有序的开展下去。 二、业主委员会的义务是什么? 业主委员会作为业主自治组织，在享有业主赋予的各项权利的同时，必须履行相应的义务。 1、遵纪守法。业主委员会的活动必须遵守国家法律法规和政府管理部门的有关规定。遵纪守法是业主委员会自我约束的根本表现。
论小区业主自治权
论小区业主自治权 摘要 自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区物业管理办法》以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为此法律界人士开始关注物业管理中的法律问题。建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题一时间成为学术界和实务界争论的热点和难点。一些学者与此相关的专著和学术论文相继出版、发表，物业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向发展。但笔者注意到，在众多的物业管理问题研究中，系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多，尤其是在业主自治纠纷的解决上，在法律和实践中都显得十分乏力，从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。为此，笔者试图从业主自治的角度，对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点，以望与同仁交流与切磋。 关键词：业主自治法人保护 一、业主自治的涵义与权利体系 （一）业主自治的涵义业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。所谓私法自治，亦称意思自治，是指民事法律关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。私法自治的实质，就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。所谓公法自治，是与“他治”
业主管理公约
业主临时公约 第一条本物业的基本情况 物业名称：； 物业类型：住宅； 物业座落位置：_____ 栋_____单元_____楼______ 号 第二条订立业主临时公约的目的 为维护本物业全体业主、使用人的合法权益和物业管理区域内的公共秩序，保障物业的安全与合理使用，维护并营造安全、文明、方便、舒适的生活与工作环境，根据《物业管理条例》等法规、规章和规范性文件制订本业主临时公约（下称《临时公约》）。 第三条本物业业主的权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业服务企业履行物业服务合同； 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、有权就物业服务的有关事项向业主大会及其办事机构、物业服务公司提出投诉，并得到答复； 11、有权对本物业的管理服务工作提出建议、意见和批评； 12、对本物业区域内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活与工作的行为，有权检举、投诉。 13、法律、法规规定的其他权利； 第四条本物业业主应当履行的义务 1、本物业业主须自觉遵守本临时公约，遵守物业服务企业制定的本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；并配合物业服务企业的管理服务活动；业主在与他人建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关制度和本临时公约，并承担连带责任；在转让所拥有物业时，应告知受让人有关本物业管理的制度，在制定正式的业主公约之前，还应将本临时公约作为转让合同的附件； 2、维护本物业公共场所（地）的整洁、美观、畅通及共用设施设备的良好；遵守成都市及大邑县市容市貌、环境卫生、绿化、环境保护等相关管理规定； 3、依照前期物业服务合同约定标准交纳物业公共服务费用；根据有关物业管理法规、规章、规范性
2020年物业管理服务合同(附业主公约)
2020年物业管理服务合同（附业主公约） Property management service contract 2020 (attached with the owner's Convention) [official version] 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日
2020年物业管理服务合同（附业主公约）前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据服务合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方（以下简称甲方）： 组织名称：________________________ 代表人：__________________________ 地址;____________________________ 联系电话：________________________ 受托方（以下简称乙方）： 企业名称：________________________ 法定代表人：______________________ 注册地址：________________________ 联系电话：________________________
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_____________（牧业名称）委托乙方实和行物业管理，订立本合同。 第二条物业基本情况 物业类型：________________________________ 座落位置：________市________区________路（街道）____号四至_________________占地面积：____________平方米，建筑面积：____________平方米（委托管理的物业构成细目见附件） 第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 第二章委托管理事项 第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院____________。 第五条
论我国业主自治守则的重构与改造_房地产.doc
论我国业主自治制度的重构与改造_房地产 论文 业主作为建筑物区分所有权的权利主体，应该是物业管理中最重要的主体，但是目前业主在物业管理中的权利并没有得到充分体现，如何更好的尊重、保护业主的应有权利正在成为人们普遍关注的一个焦点。从发达国家与地区物业管理发展的经验看，随着业主权利意识的觉醒与增强，物业管理必然走向业主自治。我国《物业管理条例》虽然对业主、业主大会、业主委员会在物业管理中的权利做了比较详细的规定，但没有对业主自治提供完整系统的制度安排，即便大多数地方物业管理条例强调“业主自治管理与物业管理公司专业服务相结合”，也没有对怎样实行业主自治管理作出明确的回答。因此，对我国的业主自治制度进行完善正成为物业管理实务探索和理论研究的一个热门课题，本文将从以下几方面提出重构和改造业主自治制度的建议，与各位同行商榷。 1、确认业主对物业管理的选择权。现行物业管理制度主要由开发商、物业管理公司强势主导，业主对物业管理的决策权与参与权没有得到充分的体现，以致选择物业管理公司管理成了业
主的唯一选择。虽然《物业管理条例》充分的考虑了对业主财产权利的保护，在去年的全国物业管理工作会议上，建设部汪光焘部长也指出：“业主是房屋产权的所有者，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。……明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择物业管理企业和不选择物业管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”但是《条例》并没有对业主自治是否包括物业管理方式的选择权作出明确规定，导致政府部门、物业管理企业、业主都强调要业主自治，对到底什么是业主自治的理解却并不一致，政府部门认为业主自治是政府监督、指导下的自治，当前业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难等现象反映了业主的自治能力还很低，不能用一种声音说话，不能采取一致行动，这种情况下更要发挥政府的行政主导作用；物业管理公司认为业主自身不可能承担专业性很强的物业管理活动，所谓自治就是协调好业主内部的关系、配合好物业管理公司搞好各项管理事务；而业主则认为自己的物业自己管乃“天经地义”，当然有权踢开物业公司、实行自我管理。因为理解不一致，在具体操作过程中就免不了产生纠纷和矛盾。我们认为，物业管理制度建立的基础是业主对建筑物拥有的区分所有权，业主自治就是要让业主在物业管理中享有更大的参与权和决策权，并相应承担更大的责任，而不是被动的接受开发商、物业管理企业和政府主管部门的安排。这其中最基本的权利就是业主对物业管理方式的选择权，如果相关法律法规不对业主的这一权利给与明确保护，真正意义上的业主自治就不可能实现。
业主自治公约
天诚大厦业主自治公约 第一章总则 第一条为了本小区的共同利益,根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，佛山市顺德区容桂天诚大厦全体业主委托本大厦业主委员会实行自治管理。 第二章自治管理事项 第二条自治管理包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政共用设施、共用绿地花木的维修、养护和管理。 第三条包括公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序。管理与物业相关的工程图纸、主用户档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动。 第四条提供家居服务，接受业主个人委托事项（有偿），以及其他有关的事项。 第三章权利义务 第五条业主的权利义务 1. 业主应遵守制定的业主公约； 2. 审定业委会拟定的自治管理公约与相关制度； 3. 检查监督业委会管理工作的实施及制度的执行情况； 4. 审定业委会提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算； 5. 协调、处理自治前发生的管理遗留问题； 6. 业主应按规定缴纳物业自治管理费。 7．协助业委会做好自治管理工作和宣传教育、文化活动。 8．参加业主大会，定期选举业委会，表决重大事项等。 第六条业委会的权利义务 1.根据有关法律法规及本公约，制定物业自治管理制度； 2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理； 3.对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理； 4.可选聘管理人员或专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本业务的管理责任转 让给第三方； 5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中 修方案，经公示后由业委会组织实施； 6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知 有关限制条件，订立书面约定，并负责监督； 7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
小区物业管理业主公约
东方水岸明珠小区业主公约 为加强常宁市东方水岸明珠小区的管理，维护全体业主的合法权益，共同营造一个舒适、和谐的宜居环境，我们必须遵守以下公约。 一，权利部分 1．依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本小区内公用基础设施和公共场所（地）的权利。 2．有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。 3．有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复直至解决。对不作为、慢作为的物业管理公司有权向业主委员会提出辞退、解聘，并要求业主委员会重新进行公开招聘。 4．有权对物业管理工作提出合理的、有建设性的建议或善意的批评。 5，有权要求开发商或物业公司对小区内的所有公共设施设备保证正常运转。 二，义务部分 1．在使用、租赁、转让所拥有物业时，应遵守《物业管理法》之规定。 2．执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定并及时足额缴纳物业管理费。 3．自觉维护公共场所的整洁、干净、美观、畅通及公用设施的完好并教育自家小孩爱护公共设施设备。 4、进入该小区的车辆（包括小车、摩托、自行车），时速不得超过5千米。小区的所有车辆一律禁止乱停乱放，影响和阻碍交通。 5．自觉增强安全意识，注意防火防盗防电防爆，谁引发火灾谁理赔。 6．本小区内，严禁下列行为： （1）占用或损坏楼梯（电梯）、通道、楼面、道路、停车场等公用部位、设施及公共场所（地）。 （2）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。 （3）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。 （4）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品及饲养家禽、宠物，婚丧喜庆燃放烟花爆竹（电子鞭炮除外）。 （5）践踏、占用绿化地，损坏、涂划小区建筑物。 （6）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音，影响他人休息。 （7）利用房屋经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的活动。 三、其他事项 1．本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。 2．业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。 业主住宅：栋号商业用房：栋号（店、铺） 业主电话：业主签章： 2016年7月9日
业主自治管理细则(试行)
非生产区域业主自治管理实施细则（试行） 第一条为建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理体制，规范业主自治管理行为，完善和提高非生产区域管理水平，结合XX市相关规定和XX公司实际，特制订本实施细则。 第二条管理原则 公司所属各生活区采取“业主管理为主，公司管理为辅；业主出资为主，公司出资为辅”的管理原则。实行业主自治管理，提升生活生平。 第三条机构设置 （一）各生活区成立业主自治委员会，居住户数在30户以下的，选举1名业主代表，行使日常管理职能。户数在30户以上120户以下的生活区，选举3名业主代表，组成自治委员会。120户以上选举5名业主，组成自治委员会形式其区域管理职能。 （二）公司后勤部门是各区域业主委员会自治管理的主管部门，负责组织实施本办法。所属各单位业主自治委员会负责住宅生活区的日常安全管理、卫生管理、门卫管理、费用收取交纳、信息公开、业务指导和制度落实等。 第四条业主委员会委员应符合下列条件 （一）思想素质好，热心公益事业，责任心强。 （二）自觉遵守物业管理法规、制度；
（四）身体健康，品行端正； （五）有一定的文化水平和组织能力 第五条业主自治委员会成员须具有无私奉献的精神，但可视其情况，给予适当劳务报酬。 第六条业主自治委员会成员主要以业主推荐或选举产生为主，也可由片区和公司后勤管理部门根据实际情况推荐或拟定。 第七条管理服务费收费标准 （一）公司各所属区域业主为公司职工的，按10元/月的标准收取管理服务费。 （二）非公司职工居住的，按15元/月的标准收取物业管理服务费用。 第四条各生活区域业主每月应足额向业主委员会缴纳管理服务费用。该服务费用于住宅小区内的公共服务项目支出，具体包括：（一）负责住宅小区内的道路、楼道、庭院、公厕及公共场所的卫生保洁； （二）按时为业主代收生活垃圾和营业性垃圾； （三）负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等； （四）负责为业主代收水、电、供气、供热等费用。 （五）负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。 （六）负责对公共区域设施设备的维修维护。 （七）业主委员会及成员开展工作的必要经费等。
2021小区业主公约
YOUR LOGO 2021小区业主公约 Restrict the performance of the responsibilities of both parties to the contract and provide a strong literal basis for differences that may arise after cooperation.
专业合同书系列，下载即可用 2021小区业主公约 说明：本合同书的主要作用在于约束合同双方（即甲乙双方）的履行责任，同时也为成为合作关系后可能产生的分歧，提供有力的文字性依据。文档下载后，无加密格式，可自行修改，请放心使用。 为加强_________（以下行称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。 第一条目的与依据 为保障本物业的依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、文明的生活、工作环境，维护业主的共同利益与合法权益，根据《物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主公约（以下简称本公约）。 第二条公约效力 本公约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。 第三条物业基本情况 物业名称：_________； 座落位置：_________； 总建筑面积：_________； 国有土地使用证明文件政府批文号：_________；
土地用途：_________。 第四条管理方式 本物业管理区域内的物业管理，通过依法选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。 本物业管理区域内成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会设立业主委员会作为执行机构。 业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。 第五条共有部分所有权 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权： 1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物 的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、_________等； 2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建 筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等； 3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，
住宅小区物业管理服务合同
物业管理服务合同 第一章总则 一、本合同当事人： 委托方（以下简称甲方）： 受托方（以下简称乙方）：马鞍山市建华物业有限责任公司 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。 二、物业基本情况 物业类型：综合小区 座落位置： 四至：东 西 占地面积： 35600 平方米 建筑面积： 95600 平方米 其中住宅房屋建筑面积：68078.66平方米 非住宅房屋建筑面积：12568.71平方米 三、乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。 第二章委托管理事项
四、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 五、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）。 六、住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车库、停车库及地面停车位等。 七、住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所等等 八、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。 九、公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。 十、小区交通与车辆停放秩序的管理。 十一、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。对大地豪庭住宅小区实行24小时封闭式管理，对大地豪庭住宅小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。 十二、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。 十三、为小区业主提供社区文化娱乐服务。 十四、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。
论小区业主的成员权
随着目前我国城市化建设的迅速发展和住宅商品化进程的不断加快，建筑物区分所有权已经成为城市房屋所有权的主要表现形式。然后在生活实践中，建筑物区分所有的形态导致区分所有人之间、区分所有人与物业管理人之间的矛盾与纠纷频繁出现，20xx年《物权法》颁布之后，该方面的立法得到了极大的完善，但是由于大家在成员权的认识上的不足，致使小区业主的权利意识淡薄，物业公司与房屋开发商、政府单位漠视业主的权利，甚至侵害其合法权益，例如物业公司对小区业主在小区路面上停车进行违法收费等等情形我们都司空见惯。一、成员权的理论起源成员权是建筑物区分所有权概念内容的发展、演进的结果。最早开创现代建筑物区分所有权制度的是1804年的《法国民法典》，该法典第644条将建筑物区分所有权规定为"建筑物之各楼层属于不同所有人"。该规定，通常是被理解为建筑物区分所有权乃所有权人对于其区分所有建筑物之专有部分享有权利，即专有所有权。该说虽然开创了现今建筑物区分所有权理论之先河，形式上解决了区分所有权专有部分的归属问题，然而实质上与一般所有权理论并无差异，仍没能预见区分所有权这种特殊所有权所带来的各种问题。为建筑物区分所有权理论带来又一次革新的是1938年法国制定的《有关区分各阶层不动产之法律》。该法第5条规定，建筑物区分所有权，是成立于"专有物"上的专有权与成立于共有物之上的共有权的结合。此乃将建筑物区分所有权划分为专有权和共有权的具有代表性的法例。这也即是现今理论中所谓的建筑物区分所有权之二元论，基本完成了对建筑物区分所有权的分割。到了1951年，德国在制定《居住所有权法及继续居住法》时，首次采用了建筑物区分所有权内容的三元论，即建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权三者构成。从各国对建筑物区分所有权的立法变革中，我们可以看出总的趋势即是从一元论至二元论再到三元论的建筑物区分所有权概念的内容的不断扩张。上文中已经提到了建筑物区分所有权包含三种因内容分类而产生的三种截然不同的理论观点。即所谓的"一元论说"、"二元论说"、"三元论说"。“一元论说”中又分为专有权说与共有权说。其中专有权说认为建筑物区分所有权人对其专有部分享有权利，而不包括对共有部分的权利；共有权说则认为建筑物区分所有权是全体区分所有权人对建筑物这一整体共同享有权利。“二元论说”认为建筑物区分所有权是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有持分权的一种复合物权。我国台湾地区民法即采用此种学说。“三元论说”则认为建筑物区分所有权由专有权、共有权与因共同关系而形成的业主成员权三者共同构成。其理由为：在区分所有的建筑物上，各区分所有人的专有权实际上是受到一定限制，即专有所有权的行使不得妨碍共有所有权，从而在各业主之间结成一种相对稳定的共同关系，而为了维持这种共同关系，全体业主必然结成一个团体，有该团体直接管理或委托他人管理业主的共同事务，而这种管理的结果直接或间接关系到业主专有部分或共有部分所有权的享有质量，由此，我们不难发现成员权是建筑物区分所有权中不可分割的一部分。在我国《物权法》颁布之前，我国一直以来都持"二元论说"。但在《物权法》出台之后，不仅明文规定了业主对专有部分的所有权、共有部分的持有权，更加入了对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。对于是否将成员权囊括入业主的建筑物区分所有权这一问题曾有过较大的争议。我个人认为，成员权完全应当纳入到区分所有制度中去。第一，成员权主要属于私法上的权利。虽然业主成员参与小区的管理，体现了其对小区事务的自治管理，故并不完全由私法调整。然而业主成员权的实现主要表现为一种财产权，而非公法上的权利；再次，成员权由所有权派生出来，而公法上之权利不具备此性质。第二，只有规定成员权才符合区分所有制度的性质和特点。当所有物归一人所有的时候，在对物的统领上便不存在纠纷矛盾的问题，只有在区分所有的情形中，小区业主才有可能因如何管理他们的共有财务与小区事务而出现冲突，此时，法律就有必要在这个问题上加以规定。第三，成员权与专有权、共有权之间密切联系、不可分割。成员权是由专有部分的所有权所
论住宅小区业主自治的完善
浅谈住宅小区业主自治的重要意义 马骁 住宅小区业主自治是指城市住宅小区内的全体业主基于建筑区分所有权，依照法律法规，通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定住宅小区范围内公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式，是随着我国当代城市管理发展的现代化、科学化、法律化，而衍生的城市管理的重要理念和模式，也是我国社会政治经济进步发展和现代城市建设管理的必然产物。 从历史的角度看，1978年开始的改革开放之前，由于我国全面实行计划经济，绝大多数城市居民都居住在国家分配的只享有使用权的公产房中，“业主”这个带有明显资产所有权成分的词语是不存在的，自然也就没有“业主自治”的概念。这时期，主要以一届全国人大第四次会议通过的《城市居民委员会组织条例》为法律规范，由城市居委会承担城市居民自治的任务。1978年改革开放特别是从1990年代开始，我国城市住房制度向市场化转向。1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”；1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出“加快改革现
行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，”第一次明确指出了住宅小区管理主体的发展方向；2003年国务院出台《物业管理条例》，在行政法规层面上对社区业主自治主体进行了确认；2007年十届全国人大第五次会议颁布《中华人民共和国物权法》，以专章形式确认了业主自治在住宅小区管理中的主导地位。这些法律法规和规章制度的陆续实施，标志着我国社区物业管理体制开始由公权主导向私权自治转变，住宅小区物业管理开始从国家直接管理向业主完全自治管理转变。 现代业主自治制度在西方已经成熟地实行了长达半个世纪之久，其背后的“私权神圣、保护私有财产不受侵犯”的法治理念，已经成为公民社会基本行为准则。但在我国，实施业主自治制度从最早的商品房小区开始计算，也不过30多年，“私权”这个概念也是在改革开放之后才逐渐被人们认知和重视的。全面实施住宅小区业主自治在我国的重要社会价值与社会意义，主要表现为“三个有利于”： 一是有利于推动民主政治进步。自治组织是典型的非政府组织，在彰显服务组织内部成员，维护组织内部成员共同利益主体作用的同时，也具备促进社会进步和谐的外部功效。迅猛发展的新兴城市住宅小区，表面看是我国私人购房比例不断提高，深层次反映的则是随着城市建筑所有权归属
业主公约(2020年)
( 合同范本 ) 甲方： 乙方： 日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 业主公约(2020年) What the parties to the contract ultimately expect to get or achieve through the conclusion and performance of the contract
业主公约(2020年) 业主公约(示范文本) 第一章总则 第二章物业状况 第三章公约中各主体情况 第四章业主的权利和义务 第五章开发企业的权利和义务 第六章物业管理企业的权利和义务 第七章物业管理服务内容 第八章物业管理费与公共维修基金 第九章房屋使用、管理、维修的具体规定 第十章业主大会及业主委员会 第十一章违约责任 第十二章附则
第一章总则第一条立约目的 本公约的立约目的如下所列： 1．阐明本小区（公寓、别墅、大厦）业主、开发企业、物业管理企业的权利和义务。 2．规定对本小区（公寓、别墅、大厦）内各单元及共用部位及共用设施设备的管理、保养、保险、维修，达到对本小区（公寓、别墅、大厦）的统一管理，使各业主有效享有其购置的单元，使得小区（公寓、别墅、大厦）内环境整齐、卫生、清洁、美观，使得建筑物的使用期限延长。 3．规定业主大会及业主委员会的设立及职责，以保障民主决策、维护业主的合法权益。第二条本公约在各方签署列为本公约附件的承诺书后生效。因此，本小区（公寓、别墅、大厦）的所有业主（包括其受让人）、开发企业、物业管理企业均受本公约的约束。第二章物业状况第三条物业名称：第四条物业坐落：第五条物业四至：第六条土地使用权面积及使用期限：第七条国有土地使用权证文号：第八条总建筑面积及划分单元：第九条共用部位：
城市住宅小区业主自治法律问题探析
城市住宅小区业主自治法律问题探析 近年来，城市住宅小区业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主委员会法律地位的不确定、业主民主参与意识差、经费保障的障碍、以及对业主委员会缺乏有效的监督制约机制等等，是导致业主自治纠纷的主要原因，笔者从以上几个方面进行了分析，并提出了业主自治和谐发展的改善途径。 标签：业主；业主自治；法律问题 一、业主自治及其法律依据 （一）什么是业主自治 业主自治是指住宅区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依照法律、法规规定，通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式。 （二）业主自治的法律依据 1994年以前，小区的物业管理是由国家进行管理的，1994年建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》第6条规定:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”,这样业主管理委员会参与物业管理的模式在全国得以正式确立,并在新建小区普遍实行。但小区管委会的组成包括政府(公房所有人)、小业主(私房所有人)和房屋使用人(租户或其他非业主使用人)三方主体，是一个半自治、半行政的物业管理维权组织。[1] 1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第一次提出业主自治概念，确认了住宅小区的业主自治和物业管理企业专业管理的模式。2003年国务院出台了《物业管理条例》，对业主、业主大会、业主委员会和物业管理专业公司的权利义务做了统一规范，从而在行政法规的层面上确认了完全意义上的住宅小区业主自治模式。2007年国家颁布《物权法》，以专章形式规定了业主建筑物区分所有权，确立了业主自治在小区治理中的主导地位。 二、业主自治制度的缺陷分析 自1994年我国实施物业管理至今已经走过了15个年头。在这15年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷。 （一）业主委员会法律地位的问题 业主委员会法律地位的问题，指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。
小区业主自治方案(草案)
小区业主自治方案（草案） 一、岗位设置（专职岗位35人，兼职岗位2个，外包岗位若干） 1. 安保人员：保安队长1人，南/东大门组保安各9人，保安队合计19人。 门卫安保值班时间安排： 早班：01:00-07:00； 白班：07:00-17:00； 晚班：17:00-01:00。 巡逻安保值班时间安排： 早班：07:00-15:00 午班：15:00-00:00 夜班：00:00-07:00 南大门门卫保安每班两人，每日三班，巡逻安保负责A区巡逻（骑电瓶车每半小时巡逻一次），每班1人，每日三班(早班,午班为专职,夜班由本组当值晚班门卫安保轮流巡逻)。A区设巡逻指纹刷卡点四个，以保证巡逻到位。轮休保安一人（共9人）。 东大门保安每班两人，每日三班倒，巡逻安保负责B区巡逻（骑电瓶车每半小时巡逻一次），每班1人，每日三班(早班,午班为专职,夜班由本组当值晚班门卫安保轮流巡逻)。B区设巡逻指纹刷卡点八个，以保证巡逻到位。轮休保安一人（共9人）。 2. 保洁人员：楼梯间清扫2人；道路清扫5人；轮休1人；班长1人，合计9人。 每天清扫一次，并要求：上午7点以前和下午5点以前将各片业主垃圾点清运至垃圾站，保证业主上下班时间看不到垃圾堆积。3. 管理人员
经理一人：负责小区物业管理的全面工作。 总务一人：协助经理负责对内具体工作的落实。 管家一人：前期负责小区物管费标准的核定，后期兼客服工作。 客服一人：协调邻里关系，接听业主电话，受理物业报修。 厨师一人：负责所有工作人员的工作餐。 出纳一人：负责管理自治委员会所有现金及银行存款的收支。 工程维修一人：负责业主家庭及公共设施的应急维修监护。 兼职会计一人：负责自治委内外账务问题及工商税务。 兼职园林管理一人：公共绿化的日常维护修整原则上采取承包的形式。 4.外包远能能源服务公司的岗位 收费员、抄表员、电工、水工 二、接管顺序 某周日早上六点，各岗位员工分散入场，集中到岗。另由自委会现场组长组织“业主自治组”2*20人、业主代表30人到位。共计100人。 接管步骤：东门、南门各20人接管，其余人员在物管中心前坪集合，对原物管中心贴封条，并在A、B区主要道路张贴业主自治公告及标语、悬挂横幅。8点钟开始移动广播宣传。 着装要求：工作人员穿制服，其他人员戴（“御景联防”）袖章。 媒体：副组长联系至少五家媒体，从10点到下午4点，连续报道。 争取警车停放在小区大门。 三、办公及食宿地点 1.员工食宿安排
XX小区管理公约(精)
荣和山水美地管理公约 （2008年） 一、总则 为维护荣和山水美地小区住户共同利益，创造文明、安全、宁静、美化、舒适的生活环境，制定本管理公约。 法理依据: 《中华人民共和国民法通则》； 《中华人民共和国消防法》； 《城市新建住宅小区管理办法》； 《城市异产毗连房屋管理规定》； 《广西壮族自治区物业管理条例》； 《南宁市物业管理暂行办法》； 其他环境管理、治安管理等法律法规和规章。 立法过程：主之大《荣和山水美地小区物业管理公约》由南宁市荣和物业管理有限责任公司代为拟定，经全体业多数签署后生效。 授权协助执行人：南宁市荣和物业管理有限责任公司下属荣和荣和山水美地管理处。 适用范围：荣和山水美地小区。 解释权：本管理公约所有解释权暂归南宁市荣和物业管理有限责任公司。 有效期：本管理公约有效期至荣和山水美地小区第一届业主委员会正式成立注册后90天。 二、定义 物业：指荣和山水美地小区房屋建筑、设备设施及其配套的公用设施和附属场地。住宅单位：指小区物业房屋建筑中独立拥有的部分。 业主：住宅单位所有权人。 物业使用人：指住宅单位的承租人和其他实际使用物业人。 住户：指业主和物业使用人 业主委员会：指荣和山水美地小区业主或业主代表大会选举产生的，并依法向南
宁市房产局办理核准登记手续的团体。 物业管理公司：指受委托管理荣和山水美地小区的南宁市荣和物业管理有限责任公司。 物业管理处：由物业管理公司派出或组建的具体实施荣和山水美地物业管理的机构。 三、细则 房屋使用功能限制 1．荣和山水美地小区住宅单位仅限用于家庭日常生活起居用途。不得用于包括但不限于下列非居住用途： ⑴办公、商务用途 ⑵从事任何对外经营活动 ⑶仓库、集体宿舍、实验室、加工场、贮运场等用途 ⑷其他治安管理条例禁止的活动 出入限制 2．小区实施封闭式管理，任何人士拟进入本小区须得到授权并经过确认后方可进入，应遵守下列管理原则： ⑴住户由业主授权办理有效住户卡，凭卡经识别后进入 ⑵无住户陪同之访客，须通过对讲机得到住户确认同意后方可进入， ⑶住户可为其长期所雇请的家政工人申办住户卡，但不得为非常住人士办 理住户卡 3．非居家生活所需而数量或体积又很大的物品不得进入小区，包括但不限于下列物品： ⑴工业原材料 ⑵生产物资 ⑶大批量商品 4．非居家生活所需或家庭装修合理使用之外的易燃、易爆、剧毒、放射性、异味等物品禁止进入小区。包括但不限于下列物品： ⑴煤气瓶 ⑵汽油 ⑶氰化物 ⑷天那水
业主委员会委托小区物业管理合同详细版
编号：JY-HT-09902 业主委员会委托小区物业管 理合同详细版 The contract is a guarantee for both parties and protects legitimate rights and interests 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日
业主委员会委托小区物业管理合同详细版 委托方(甲方)： 受托方(乙方)： 业主委员会 物业管理公司 为加强小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。 第一条物业管理内容 一、甲方将位于区路的范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。 二、管理事项包括： 1．房屋的使用、维修、养护； 2．物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防，电梯，
机电设备，路灯，走廊，自行车房、棚，园林绿化地，沟，渠，池，井，道路，停车场等)的使用、维修和管理； 3．清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作) 4．公共生活秩序； 5．文娱活动场所； 6．便民服务网点及物业范围内所有营业场所； 7．车辆行驶及停泊； 8．物业档案管理； 9．授权由物业管理公司管理的其他事项。 第二条委托物业管理形式 承包经营，自负盈亏。 第三条物业管理期限 委托管理期限为——年，自——年——月——日起到——年——月——日止。 第四条双方权利、义务 一、甲方权利、义务： 1．根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理；