农村宅基地使用权的初始取得

农村宅基地使用权的初始取得

一、我国农村宅基地使用权初始取得的特点

在当前中国农村，宅基地的所有权归属于农村集体经济组织。农民想建房，必须取得宅基地使用权，取得方式有两种:一种是从宅基地所有权人处取得;一种是从其他宅基地使用权人处受让取得。泛前者就是本文要探讨的初始取得，后者为继受取得。它具有以下特点: 1.主体特殊性，唯有本集体经济组织的成员具有主体资格，非本集体经济组织成员的外村居民和城市居民不能享有宅基地使用权初始取得资格。

2.客体特殊性，农村宅基地使用权初始取得的客体仅指农村集体经济组织所有的土地，排除国家所有的土地，同时这也就决定了宅基地使用权是不能自由转让的，只允许在集体组织成员之间进行转移。

3.取得的无偿性，我国农村宅基地初始取得是无偿取得的，这是因为我国农村宅基地使用权的取得具有福利的性质。

4.取得的唯一性，现行《土地管理法》第62条明确确立了一户一宅的原则，规定农村集体经济组织成员能且只能拥有一处宅基地。二、宅基地使用权初始取得制度存在的问题

我国己经初步的建立了社会主义市场经济制度，但是在宅基地使用权取得的法律规制上却仍旧带着浓厚的计划经济的色彩，如宅基地使用权审批划拨制度、禁止宅基地使用权转让制度等，均己不能适应社会主义市场经济的发展需要。历史遗留因素和随着时代发展所带来的

新情况，使得宅基地使用权初始取得制度存在着一些尚未解决但又亟待解决的问题。

(一)我国宅基地使用权初始取得主体产生的问题

主体问题是当前宅基地使用权初始取得制度所存在的问题当中尤为突出的问题。宅基地使用权初始取得的主体问题就是谁具有初始取得宅基地使用权的资格问题。我国宅基地使用权初始取得的主体资格问题主要包括:

1.主体扩大化。虽然根据《土地管理法》等相关法律规定明确禁止农村村民向城市居民卖出宅基地，禁止城市居民在农村购置宅基地，但《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条所作出的城镇非农业人口居民，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，依旧可成为宅基地使用权的主体的规定至今仍然有效。这是下位法超越了上位法的规定，使得我们不得不承认的是农村集体经济组织成员实践上并非是唯一的宅基地取得主体。

2.监督体制不完善带来的主体问题。当前我国农村集体经济组织的组织体基本上是以村民委员会的形式存在。国家为更好的落实民主，将更多的权利赋予给这些农村集体经济组织。但正是因为如此，使得农村集体经济组织的管理人员有了进行违规操作的机会。特别突出的情况就是这些管理人员经过形式民主，让其刚出生的新生儿本是城市居民户口的直系血亲落户农村集体经济组织，使其成为了农村集体经济组织成员，拥有申请获得农村宅基地的权利，也就是说其初始取得

的主体条件适格，而这就损害了其他集体经济组织成员的利益，占用了农村宅基地资源。

(二)我国宅基地使用权初始取得无偿性产生的问题

宅基地使用权的取得是基于农村集体经济组织分配取得，不是基于交易获得的。这是保障农民生活的基本条件，也是农村居民跟城市居民相比较，取得的最低生活保障。宅基地使用权的取得是根据我国国情，处理好人民内部矛盾所作出的合理规定。宅基地使用权取得的无偿固然在很大程度上保障了农村居民的权益，但是在现今也引发了诸多问题:

1.在目前和可预见的时期内，土地管理制度不完善，监督不到位，在不要白不要的心理下，无偿制度会出现一户多宅，宅基地闲置现象，土地被超占、房屋多建，大量耕地面积将被侵占、被浪费。

2.宅基地使用权取得是无偿的，其价值缺乏用货币去实际性的衡量，那么取得主体很难在该宅基地使用权上形成高的使用价值关注度，简而言之，就是宅基地不能得到充分使用，这也就是当前大量的宅基地被闲置的一个很大成因。

(三)我国宅基地使用权初始取得程序产生的问题

根据当前我国实施的《土地管理法》规定，农民需要获得农村住宅用地采取的是行政许可的模式。虽然说确立行政许可模式在具有其积极意义的，但也对当前农村宅基地使用权取得制度的发展带来了很大的负而影响，存在着突出的问题:

1.《宪法》、《民法通则》以及新《物权法》都明确的规定我国农村

集体经济组织对农村宅基地具有所有权，并受到法律的保护。也就是说农村集体经济在法律上是享有对宅基地的各项权益，包括了占有、使用、收益、处分的权利。而当前宅基地使用权初始取得的行政许可模式规定的是要经县级政府的批准，这就使得《宪法》等法律条文规定的农村集体经济组织的所有权成为了实质上的形式。

2.现实当中，政府对于农村宅基地使用权初始取得的各项资格审查基本上属于形式审查，这种审查方式一方面会由于政府对于申请者的实际情况不了解，对于申请者对宅基地使用的实际需求不确定，也就是说资格审查主体在很大程度了是不能实际掌握申请者的实际状况的，所以在实践当中往往会发生错误的审批。

三、宅基地使用权初始取得制度之完善

笔者认为正是因为当前现行的法律法规的不完善之处难以应对宅基地使用权初始取得制度发展的历史遗留问题和所面临的新情况，所以完善宅基地使用权初始取得制度，以此来保护农村居民对宅基地的合法权益，保护现有耕地、林地，控制宅基地用地，推进社会主义新农村建设具有重大的理论和实际意义。

(一)建立宅基地使用权申请主体资格依户口所在地确定制度

建立完善宅基地使用权申请依户口所在地制度是针对当前我国宅基地使用权初始取得制度当中存在的主体问题提出的，该制度具有实施基础和实践可行性，因为我国实行较为严格的户口管理制度，每单位农村户都在公安部门中登记造册，哪些主体具有主体资格条件，是真正意义上的农村集体经济组织成员一目了然。建立和完善宅基地使用

权申请依户口所在地制度应做好以下几个方面:

(1)废除实践当中依旧有效实施的与《土地管理法》当中关于主体内容相抵触的法律条文，比如《村庄和集镇规划建设管理条例》当中关于适格取得宅基地使用权主体资格的条文，实现法律规范的统一性，确保主体明确性;(2)改革户籍管理制度，加强户籍管理，完善户籍登记制度，确保每单位农村户都登记造册，以此方便宅基地使用权申请依户籍所在地制度的有效准确实施。(3)要禁止本村集体经济组织成员获得宅基地使用权取得的权利，非本村集体经济组织成员在其户籍所在村己有获得宅基地使用权的权利，若允许其在另村集体经济组织申请获得宅基地使用权，就会导致多占、超占宅基地。

(二)建立宅基地使用权有偿取得制度

在社会主义市场经济条件下，建立和完善建立宅基地使用权有偿取得制度是可取的，有以下几个方面的原因:

(1)在当前农村土地面积数量缩小，耕地面积日趋减少，农业使用面积日益紧张的时代背景下，利用建立适当有偿的宅基地使用权初始取得机制将在很大程度上增加农村居民申请获得宅基地用地的经济成本，使得原本在无偿取得制度下利用法律漏洞获得取得主体资格，或者多次申请宅基地用地的农村居民或城镇居民放弃获得农村宅基地使用权的主观意识，以此来保护农村宅基地使用权初始取得制度的有效运作;(2)市场经济条件下，土地的价值应该被体现，以此来展现其实际存在的使用价值。在目前农村社会当中，有很多宅基地被农村居民不经意的闲置不用，大量宅基地用地被浪费，建立有偿的宅基地使

农村房地一体权籍调查及确权登记工作实施方案(最新)

农村房地一体权籍调查及确权登记工作实施方案 为进一步加快推进我县农村房地一体宅基地和集体建设用地确 权登记工作，切实维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定，根据《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔X〕101号）、《关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》（自然资发〔X〕60号）、《X省国土资源厅关于加快推进“房地一体”宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（X国土资登发〔X〕14号）等文件精神，结合我县实际，制定本实施方案。 一、工作原则 （一）统筹兼顾，稳步推进。按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，统筹兼顾，稳步推进农村宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物权籍调查及确权登记工作，并根据实际情况，调整工作计划，科学审慎选择符合实际的调查方法。 （二）尊重历史，结合实际。房地一体的农村宅基地和集体建设 用地使用权确权既要根据当时的历史条件和政策，又要充分考虑当前 使用的实际情况。 （三）规范调查，依法登记。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的地籍和

房屋调查成果，为房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作提供依据，并在此基础上，严格按照不动产登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关登记手续。 （四）便民利民，维护稳定。进一步优化职能，建立和完善配套服务平台和办事流程，提高行政效率，降低行政成本。在权属调查和纠纷处理工作中，应尽可能考虑各方利益，化解矛盾，解决争议。充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，切实保护群众合法利益，维护农村社会稳定。 （五）不重不漏，全部覆盖。房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权权籍调查及确权登记要覆盖全县，不重不漏。 二、工作任务 以权属调查及登记为主线，在开展农村宅基地和集体建设用地调查的同时，因地制宜，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记纳入农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记作范围，依照不动产统一登记要求，实现统一调查、统一确权、统一登记。确保在X年底前完成全县房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。 （一）农村宅基地和集体建设用地调查。以农村集体土地所有权成果为基础，按照《地籍调查规程》要求，调查农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属状况（含每一宗地的权属、界址、面积和用途等信息），并形成完整的地籍调查成果。 （二）同步开展农村房屋调查。在开展农村宅基地和集体建设用地

浅谈宅基地使用权流转问题

浅谈宅基地使用权流转问题 浅谈宅基地使用权流转问题 摘要：近年来，我国农村宅基地使用权流转活动空前活跃，由 此引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究、积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。 关键词：宅基地使用权，用益物权 Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, "hollow village", more than one house and so on a series of questions. We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system. Keywords: land use right, usufructuary right 中图分类号：D922.33文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013) 近年来，随着市场化和城市化进程的加快，农村村民住宅的流转活动也空前活跃。然而，现行的土地管理法律法规政策事实上已无法有效管理一些地方农村宅基地的使用和变更。一方面，政府对农村建房普遍缺乏必要的监督和指导，许多城市特别是在一些发达地区，农村人均宅基地普遍存在利用粗放、严重超标和过剩闲置等问题。另一方面，由于利润的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。由此就引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。因此，我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究，积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。 一、现行法律法规和政策对农村宅基地的相关规定 《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只

农村宅基地房屋转让协议范本【通用版】

编号：__________________ 农村宅基地房屋转让协议范本【通用 版】 甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：____年____月____日

转让方：_______________________(以下简称甲方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 受让方：_______________________(以下简称乙方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 风险告知：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权，没有所有权，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，转让也只能转让给本村、本集体组织成员，一般不能转让给集体组织以外的人。甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中

华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上，就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 风险告知：原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员，集体成员以家庭为单位，原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地，宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地。第一条甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。 第二条经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币______元(大写：______________ )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按______向甲方支付该转让款。 第三条甲方应于本协议签订生效后______日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 第四条双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方

我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 (1)

宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。 一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土

论宅基地使用权制度的缺陷及完善

论宅基地使用权制度的缺陷及完善 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密

关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。

”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。

关于加强农村宅基地管理工作实施意见218

关于加强农村宅基地管理工作实施意见 (初稿) 为进一步加强农村宅基地管理，节约集约利用土地，改善农村居住环境，建设美好乡村，现就进一步加强全市农村住宅用地管理工作提出如下实施意见： 一、切实加强农村宅基地规划管理 各县(市、区)政府要认真按照建设美好乡村、推进城乡统筹发展的整体目标和培育中心村、整治自然村、建设搬迁村、消除空心村、提升特色村的原则要求，严格遵守土地利用总体规划、城乡总体规划和村庄规划，加强农村宅基地的统一规划，做到统筹安排、集中布局。对人均耕地较少、生产方式已不再以农业为主，符合“村改居”条件的城市、城镇规划区，通过对旧村庄改造、农村居民住房的集中建设和宅基地置换城镇住房等途径解决农村村民住房，不再受理宅基地申请；在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。 二、切实加强农村宅基地审查报批 (一)农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地： 1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的； 2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划、开展土地整治项目以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的； 4、原有宅基地被依法征收的。 （二）农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，经乡（镇）人民政府审核同意，报县（区）城乡规划部门核发乡村建设规划许可证。取得乡村建设规划许可证后，乡（镇）人民政府将宅基地申请报县（区）国土资源部门审核和县（区）人民政府审批。县（区）人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地。 （三）新建宅基地应充分利用村内空闲地、旧宅基地以及荒坡地、废弃地。对“一户多宅”和空置住宅，各县(区)要鼓励农民盘活、腾退多余宅基地。凡新建住宅应退出旧宅基地的，要采取签订责任书、收取保证金等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。 （四）农村村民占用农用地建设住宅的，应当由县（区）国土资源部门拟定农用地转用方案，分批次上报市国土资源部门依法办理农用地转用审批手续。 各县（区）要统筹一定规模新增建设用地占用农用地指标、城乡增减挂钩建新指标，用于新建农村宅基地。

农房确权登记资料

关于要求有偿使用宅基地的申请 福全镇村民委员会： 兹有本村建房户主，现家庭在册人口人，现有住房处，面积合计平方米。其中：有合法产权的原有旧房处：宗地号，楼房间，占地面积平方米；现测楼房间，占地面积平方米，建造于年，该宅基地已经依法批准的用地面积为平方米，未经依法批准（少批多建）宅基占地面积平方米，四至为：东至：南至：西至：北至：，现我户对上述未经依法批准的宅基占地需要有偿补办使用。上述需要补办的宅基地上的房屋系我户出资建造，产权属我户所有，且一直由我户居住使用，至今无权属争议和产权纠纷。在补办的宅基地确权登记前，本户承诺响应“一户一处”建房政策，在规定期限内自行拆除原有旧房/ 间，/ 平方米，如有违反，愿意接受村委和政府对旧房的帮拆和对新房的相关处理。现本申请人承诺：本户对已建农房结构的安全性负全部责任；并对填写的上述内容及提交申请材料的真实性、合法性、有效性负责。 特此申请 申请人（签名盖印）： 2017年月日 村（居）委意见：

凌佳锋建房户： 根据《农房处理意见通知书》中确定的处理事项，经本村查核确认如下： 1.已有土地证号号，面积㎡的房屋，现测该处面积为㎡，在原宅基地基础上少批多建㎡，保留原宅基地补办超建面积，收缴注销原土地使用证本，面积㎡。房产证 / 本，面积 / ㎡。 2．已缴纳宅基地有偿使用费等款项元； 3.保留超户型面积的宅基地 / ㎡； 该建房户已完成《农房处理意见通知书》中确定的相关处理事项，请凭此验收确认书办理宅基地面积补办、确权登记和宅基地有偿使用协议签订。 福全镇村民委员会 2017年月日

凌佳锋建房户： 根据《农房处理意见通知书》中确定的处理事项，经本村查核确认如下： 1.已有土地证号号，面积㎡的房屋，现测该处面积为㎡，在原宅基地基础上少批多建㎡，保留原宅基地补办超建面积，收缴注销原土地使用证本，面积㎡。房产证 / 本，面积 / ㎡。 2．已缴纳宅基地有偿使用费等款项元； 3.保留超户型面积的宅基地 / ㎡； 该建房户已完成《农房处理意见通知书》中确定的相关处理事项，请凭此验收确认书办理宅基地面积补办、确权登记和宅基地有偿使用协议签订。 福全镇村民委员会 2017年月日

宅基地纠纷相关案例

案情：城郊村民李某已有宅基地，后村民小组又给他分了一份宅基地。时逢城市开发，土地升值，李某便与王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。 评析：一、本案所涉法律问题 1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。 2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看，李某因不能取得争议宅基地的使用权，则争议宅基地的使用权就不能作为合同的标的物，因此，该宅基地使用权转让合同为无效合同。 3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。 二、农村宅基地使用权的特点我国农村宅基地的使用权具有以下几个特点： 1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。 2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民。《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。 3、宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。宅基地使用权人只能用宅基地建房居住和使用。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。 4、宅基地使用权具有福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠，具有福利性。 三、允许农村宅基地买卖后果十分严重，本代理人请求法庭予以规制。

2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】

2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】 宅基地是指是农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。农村的宅基地是可以转让的（转让对象为本集体成员）。转让宅基地时通常会签订协议，那么协议该如何写？要注意哪些问题？ 鉴于甲、乙双方均为本村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、等价有偿的基础上就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 一、甲方同意将位于XXXX面积XXXX平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。 二、经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币元(大写： )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按 向甲方支付该转让款。

三、甲方应于本协议签订生效后日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 四、双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。 2、如国家政策允许过户，甲方应当无偿协助乙方办理相关法律手续，由此产生的有关费用由乙方负责。 3、在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收、征用时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均由乙方负责承担。因征收、征用事宜所产生的一切权益、义务均与甲方无关。 五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为xxx万元整。 甲方保证该宅基地使用权转让行为已征得其配偶、子女或该宅基地上房屋的共有人、继承人的一致同意，系有权处分。

2020农村宅基地新政策

2019农村宅基地新政策_2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板(5页) 2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将予以删除！==本文为word 格式，下载后可随意编辑修改！==浙江省农村宅基地最新政策农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。下面是整理的关于201X 年浙江省农村宅基地政策的相关内容，希望对大家有帮助。 农村宅基地买卖最新政策第一章总则第一条为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。 第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。 第三条本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。 第四条县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工

作。 乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。 第五条农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。 鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。

2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。 严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。 第六条农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。 第七条农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。 涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。 第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。 实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

论农村宅基地使用权制度(一)

论农村宅基地使用权制度(一) 关键词:农村宅基地使用权/用益物权/物权 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,亟待完善。Abstract]Therighttousetheruralresidentialbasesisaspecialandindependentusufructinourcountry.Iti sarightthatruralresidentsmakebuildingsandancillaryfacilities,andpossess,useandrestrictedlydispos ethebasesthattheruralresidentslegallygetfromthecollectiveeconomicorganizations.Thecharacterist icsofitarerestrictedofidentitynature,usingforfree,usingforever,dependencyandrangebeingstrict,an dsoon.Thewaystogetitareoriginalformandsuccessiveform；thewaystoabolishitareabsoluteformandrelativeform.Therighterhasrightsandburdenobligations.Th esystemoftherighttousetheruralresidentialbasesinChinahasmanydeficiencies,whichneedsimprove d. Keywords]therighttousetheruralresidentialbases；usufruct；realright2005年6月26日召开的十届全国人大常委会16次会议第三次审议通过的物权法草案（以下简称“三审稿”）设专章规定了宅基地使用权。但由于我国目前在城市还没有宅基地使用权制度,国有土地上只有建设用地使用权,所以“三审稿”以及后来的“四审稿”中的“宅基地使用权”实际上就是指农村宅基地使用权。到目前,众所瞩目的物权法还没有出台,但草案中关于“宅基地使用权”部分的规定应该不会有多大变化。农村宅基地使用权所涵盖的内容很多,单靠寥寥无几的几个法条是无法全面概括的。况且,我国的农村宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,有必要对其进行研究。 一、农村宅基地使用权的概念和特点（一）农村宅基地使用权的概念农村宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位,它是中国法律特有的内容,对我国法律体系的完善起着重要的作用。沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”1]因此必须在物权法中明确定义农村宅基地使用权。“三审稿”在第一百五十八条规定:“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义,只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:（1）农村宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的；（2）农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权；（3）农村宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造房屋和附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制的处分农村宅基地使用权,因为农村宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到农村宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在“三审稿”第一百五十八条中却没有涵盖。综上所述,应对农村宅基地使用权作如下定义:农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。（二）农村宅基地使用权的特

农村宅基地管理办法

农村宅基地管理办法 一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模 (一) 抓紧完善乡(镇)土地利用总体规划。 各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡(镇)土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡(镇)土地利用总体规划，应当予以公告。 国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。 (二) 按规划从严控制村镇建设用地。 各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。 (三) 加强农村宅基地用地计划管理。 农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。 省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县(市)农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。 二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序 (四) 改革和完善农村宅基地审批管理办法。

义乌市农村宅基地使用权转让细则

义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行） 第一条为加强农村宅基地管理，规范农村宅基地使用权转让行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《义乌市农村宅基地使用权转让暂行办法》，结合本市实际，制定本细则。 第二条农村宅基地使用权转让，是指农村宅基地使用权人自愿将依法取得的农村宅基地使用权连同地上建(构)筑物，按规定的程序和约定的条件通过买卖、赠与、互换或其他合法方式转让给本市特定受让人的行为。 第三条农村宅基地使用权转让应当遵循保障宅基地用益物权、节约集约利用和公开自愿有偿的原则。 第四条国土局和农林局（农办）负责全市农村宅基地使用权转让指导和监督工作；各镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内农村宅基地使用权转让具体工作。 第五条农村宅基地使用权转让不改变集体土地所有权性质，不改变集体经济组织成员资格，不改变土地用途。受让人依法享有宅基地使用权及地上建(构)筑物的占有、使用、收益、处分权利。 第六条农村宅基地使用权转让方必须持有宅基地使用权和房屋所有权权能完整的不动产权证书。 农村宅基地使用权转让全部权利人须自愿一致，并征得村级组织同意。 第七条已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程，下同）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府（街道办事处）审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。

（一）受让人必须符合下列条件： 1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员； 2.在同一行政村内转让取得的宅基地，其面积不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的最高户型面积。 （二）跨集体经济组织转让实行宅基地所有权、资格权和使用权相分离，转让后使用年限最高为70年，使用期届满后受让人可优先续期，并实现有偿使用。 （三）在同等条件下，本村集体经济组织有优先回购权，本村集体经济组织成员有优先受让权。 第八条未实施或正在实施新农村建设的村庄，允许在本村集体经济组织内部转让，受让方必须是符合申请建房条件的本村集体经济组织成员，且受让后面积不超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的按户控制面积。 第九条宅基地使用权转让可自行协商转让，跨集体经济组织转让的也可在政府指定的交易平台公开挂牌转让。 第十条宅基地使用权转让方不得再申请新的宅基地，未实施新农村建设的农房产权互换除外。 受让方仍可在原村级集体经济组织按《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策和村级组织细化的实施细则参加新社区集聚或农村更新改造。 第十一条宅基地使用权转让方为村级集体经济组织成员的，必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅；农民住房财产权抵押贷款处置的按《义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法》规定执行。 第十二条产权互换双方必须符合下列条件： （一）本村集体经济组织成员；

简单农村宅基地转让协议书

简单农村宅基地转让协议书 甲方： 乙方： 甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下： 一、宅基地坐落、面积 甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具体位置东至南至西至北至。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。 二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。 三、转让金额 该宗地的转让价格为人民币_________元，大写：____________元整。 四、付款方式及期限 乙方向甲方预付人民币贰万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。 五、宅基地交付时间：______年_____月_______日。 六、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。

3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 七、违约责任 本协议签订后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元，并偿付违约金_________万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损 失（包括建房、装修工程款和房地产增值部分）。 八、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基 地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。 九、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。 甲方：乙方： 身份证号：身份证号： 年月日年月日 转让方：（简称甲方） 受让方：（简称乙方） 甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下： 一、宅基地坐落于号。四边分明为界，面积平方米。 二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿 由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、 收益权、处置权。甲方不得干涉。

论宅基地使用权制度的缺陷及完善.

论宅基地使用权制度的缺陷及完善 [ 09-02-24 14:03:00 ] 作者：李永格编辑：studa0714 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。

怎样规范申请宅基地(附带制式表格等)

怎样规范申请宅基地 需要注意的问题： 一是现在机构及职能改革后，个别政府部门没理顺，会存在权责不清问题，但既然农村农业部，自然资源部已经于2019年年底发文明确了，下一步将是逐步规范过程，相信慢慢会正规起来； 二是所有办理过程中的纸质资料，一定要妥善保存，能扫描成PDF，电子版格式保存的最好，以免引起以后不必要的麻烦，如果丢失，办理的部门都有过程资料，你也可以主张查询复印等； 三是一般不要未批先建，如果这样做了，制止你建设是主管部门的责任，强制拆C了也能说的过去； 四是能办理不动产登记证的，及时申请办理，一般县级会单独设立不动产登记机构，基本属于自然资源部门下的机构。市区级不动产机构设立在市级（也有个别设立在区级）同样也属于自然资源部门下的机构。 一，基本原则

农村村民住宅用地，乡（镇）政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续（意思是如果占的不是建设用地，需要农用地转为建设用地，自然资源部门办理（原来的国土资源局））。乡镇政府（镇）履行属地责任，审批流程，事中、事后监管等先经乡镇政府。 二、符合宅基地申请条件的农户 （1）无宅基地的； （2）因成年、结婚等原因确需分户,原有宅基地不能安置的； （3）外来人口落户成为本集体经济组织成员,在本集体内没有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的； （4）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设,需要搬迁安置的； （5）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。 同时不符合条件的 （1）不符合年龄要求等分户条件的；

农村宅基地使用权流转分析

农村宅基地使用权流转分析 摘要：中国的城市化不仅要解放农村劳动力，更要解放农民用地、宅基地。只有解除对宅基地使用权自由流转的限制，完善宅基地相关流转管理制度，才能真正促进城市化的进程，促进城乡一体化。 目前，随着城市化的快速发展，大量的农民不断流入城市，衍生出各种各样的城市问题，其中，以城市住房紧张，房价不断上涨为首要问题。在国内北上广深等一线城市，房价居高不下，令人望而却步，于是“蜗居”“蚁居”等一系列反映都市人对住房这一生存基本需要的新词不断出现。相比之下，随着城市化与工业化的发展，大量农民工涌入城市打工，造成了农村房屋空置率不断提高，甚至出现“空心村”现象。在调查的一些地方房屋空置率达到20%，“空心村”面积达到居住使用地的30%以上。因此，中国的城市化不仅要解放农村劳动力，更要解放农民用地、宅基地。只有解除对宅基地使用权自由流转的限制，完善宅基地相关流转管理制度，才能真正促进城市化的进程，促进城乡一体化。 关键词：宅基地使用权；流转；必要性；对策 农村宅基地使用权能否自由流转问题是物权法制定过程中争论最激烈的问题之一。《物权法》虽然对宅基地使用权专设一章，但只有区区四个条文，并且第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，赞成和反对宅基地自由流转的人都能从这一规定中找到依据，宅基地流转问题仍然没有解决，期待理论上的进一步深入研究。 二、宅基地使用权自由流转的必要性分析 上世纪五六十年代，与我国优先发展工业的战略和城乡分割的二元结构相适应，为了给予农民基本生存保障并将农民固定在土地上，我国宅基地采取了集体所有而由农民无偿、均分使用的行政调配方式，宅基地使用权带有强烈的成员权福利性质，流转受到严格限制。这种状况一直延续到现在。在计划经济体制下，商品交易不发达，城乡分割严重，宅基地的财产性质并未彰显，农民没有将宅基地进行流转的经济冲动。但近年来，随着市场体制的建立和完善、工业化、城市化进程加速，经济高速发展，我国正在经历重大的经济、社会转型，原有宅基地使用制度赖于生存的经济、社会条件正逐步丧失，允许宅基地使用权自由流转是必要的、可行的。 1、土地增值收益成为宅基地使用权自由流转的拉力 在市场经济条件下，资源的配置服从效率标准，一切稀缺资源优化配置的必要途径是有偿使用并按市场需求流动或转让。[④]土地市场也不例外，以市场配置土地资源的机制已初步建立，土地要素可以根据市场需求而自由流动、合理配置。随着城镇化、工业化进程的推进，大量外来资金与人口涌入郊区和农村，使集体土地的价值迅速提升，在城镇周围以及乡镇企业发达地区，非农建设用地与种植业农用地之间的收益差距显著。一方面，农用地与非农用地的比较收益差距驱动了集体土地利用结构的变化，使得农用地不断向建设用地转化；另一方面，国有建设用地与集体建设用地之间巨大的利用效益的差距，推动了集体建设用地（包括宅基地）在农民个人和集体经济组织与其他单位和城市居民之间的流动，进而形成集体建设用地市场。[⑤]宅基地使用权的财产属性逐步彰显，在城市郊区和经济相对发达的乡镇，农村宅基地流转逐渐盛行，已呈不可逆转的发展趋势。各种土地主体通过流转来获得相关土