房地产法论文

关于房价高涨的制度分析及对策探究

杜巧萍①

【摘要】：近年来，我国的房地产市场生意火爆，房价愈炒愈高，据有关研究表明，近十年间，房价几乎翻了十番，这使得越来越多的老百姓彻底沦为房奴。本文试从土地制度、供求关系、住房保障制度、房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就改善该问题提出几点建议。

【关键词】：房价制度供求关系合理性

近年来，反映“人”与“房”的斗争史的电视剧越来越火，什么《蜗居》，什么《房子》等等，众多电影电视人都将目光瞧准了这块肥肉。为什么这类电视题材能够吸引老百姓的眼球呢？原因很简单——贴近生活。因为目前几乎所有人的生活都面临着这样的一个困境——房。住房问题关系着千家万户老百姓的切身利益,但是，目前房价的涨幅却远远高于老百姓购置能力的提高幅度，于是，房，便成了大家心头的一块石头，放又放不下，买又买不起。那么，究竟是何原因造成了房价的一路攀升呢？这种攀升又是否合理呢？下面笔者将对这一问题作出具体分析。

一、目前中国的房价的合理性探究②

对于面前中国的房价是否合理，学术界存在着两种截然不同的看法：

第一，认为当前房价是合理的，这其中又有两种观点：

1、供求说③，认为当前房价的高涨是市场调节下供求关系两种力量博弈的结果。近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高。目前，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张。而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

2、接轨说④，认为中国的房价跟海外的比，还不算高，因此认为是合理的。

第二，认为当前的房价是不合理的，也可以概括为“消费负担说”。即相对于人民的购买能力而言，房价过高。

3、消费负担说，认为目前的房价已经超出了老百姓的负担能力，故不合理。

笔者认为，以上三种观点都有失偏颇。首先供求关系确实是引起房价上涨的原因之一，但是，它只是表象，更深层的，是制度问题引起的老百姓对于房子的需求量的上涨，这一问题在下文中进行详细探讨，这里不再赘述。所以说房价并不是只在市场作用下就可以达到这个高度的，所以说，认为房价是市场经济正常范围内的运行和调整，显然脱离了实际。其次，对于接轨说，众所周知，中国走的是具有中国特色的社会主义道路，而且，我们还处于并将长期处于社会主义初级阶段，在这个阶段，盲目的谈接轨显然只是一种用于掩饰高房价带来的严峻问题的混淆视听的手段。而消费负担说则侧重在消费者的角度考虑问题，忽略了房屋投资商和政府的考量。对于目前房价的合理性分析应该从多个方面进行切入，充分考虑到投资者，消费者，政府三方的利益。首先从消费者的角度来说，住房问题是基本民生问题，房价过高，超过了消费者的购买能力，对于消费者而言，这使得他们的基本生存需求无法得到

①浙江工业大学，2010级，学号：201017330304

②2007年5月12日，刘正山应邀在北京三味书屋做讲座《中国房价问题之症结》，在这次讲座中，他提到了目前中国房价的合理性问题，总结出关于房价问题的合理性的三种学说，即“供求说”、接轨说”和“消费负担说”，以下内容归纳自此讲座。

③《供求因素对房价的影响分析》，《中国集体经济》，2012年12期

④这也是网络上盛行的一派观点，不过多为房屋开发商所提，已招致一片骂声，网友讨伐“房价跟美国接轨，工资跟非洲接轨。”

满足，而目前我国的房价正是出于这样一个尴尬的境地。下表正可以清晰的表明这一境地。

香港19.5%

东京20—25%

新加坡35%

北京50%

上海40.6%

广州40—50%

中外房价支出占家庭收入比例⑤其次，从政府的角度而言，老百姓的住房问题得不到解决必然影响到了整个社会的长治久安，这就使得政府对这个社会实行管理管制的成本增加。最后，从投资者的角度而言，诚然，房价越高，他们能够获得的利益也就越多，但是，当房价在市场调节上涨到一定程度，使得老百姓不堪重负，政府必然会出面利用其看得见的手对市场经济秩序进行调节⑥，在政府的调控下，房价势必有所浮动，从而影响到他们对于可期待利益的判断，而目前我国的情况是，在政府的宏观调控下，房价上涨的趋势仍旧未得到缓解，这显然已经非单纯经济学可以解释的了。所以，综上所述，笔者认为，目前我国的房价是不合理的。

二、中国房价上涨原因

既然，目前我国的房地产价格是不合理的，那么又为何我国的房价会攀升到这种“不合理”的境地呢？笔者认为这种“攀升”主要基于以下几个方面的原因：

（一）、人口的迅速膨胀和城市化的加剧，使商品房市场在相当长的时间内处于供不应求的状态。巨大的市场需求强有力的拉动着房产价格。

（二）、房地产投资的特点使得投机型住房需求涨幅飞速

与其他投资项目相比房地产投资具有以下特点⑦：

1、房地产投资具有增值和保值功能

（1）、土地资源的稀缺性和不可再生性决定了土地不能像其他一般商品那样源源不断的生产，相反，随着人们对土地的不断开发利用，经济的发展对土地的需求不断增长，土地资源减少，土地的价格飞涨，这就使得房地产投资不但能保值，而且能增值。

（2）、房地产投资较为安全。房屋作为一种投资品种，虽不能分割，无法携带，却不需要收藏。除因较大的自然灾害外，不会受到损害。虽无法移动，亦不会丢失，也是一种不需要保险箱保管的财产。

（3）房地产投资可以通过财产保险来避免损失，从而将投资风险和损失降低到最低限度，这是其他投资方式不可相比的优势。

2、房地产投资不受通货膨胀的影响，市场风险小

房地产属于实业的范畴，是高关联度产业，它影响和关联的行业包括建材业，五金业，电器业，家具业，装饰业，交通运输业，广告业，水泥业，林木业等，所以其基本上不受通货膨胀的影响。

正是因为房地产投资具有上述特点，使其基本上处于一个只赚不亏的情势，从而导致越来越多的投资商瞄准了这块肥肉下手，这就使得对房子的需求大量上涨，即上文中提到的投机性住房需求上涨。

另外，也正是因为房地产投资热，使得房屋的空置率上涨。这其实是一个恶循环，房屋空置率上涨，有正常生活需求的的群体买不到房子，使得正常生活需求量也在增加，房价就会一再上涨。

⑤《中外房地产导报》2002年第24期第39页

⑥约翰·梅纳德·凯恩斯，宏观经济学

⑦《商品房投资》，主编：许海峰，人民法院出版社，第3页

而目前，虽然没有人清楚中国一线城市的住房空置率到底有多高，但“空置率非常高”是大家的一致印象。据有关媒体报道，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，也动摇着整个中国房地产市场的根基。⑧虽然关于6540万这个数字引来了无数口水战，但是无论如何，中国住房空置率高是不争的事实，而这一问题也是引起中国房价居高不下的最重要的原因之一。（三）、土地价格和建筑材料的价格不断上涨

前文中已经提到房地产行业是高关联度产业，它影响并关联着诸多行业，而作用都是相互的，反过来说，这些被它关联着的行业同样也反作用于它，土地与建筑材料是构成房产的必不可少的因素之一，因此，他们的价格的上涨必然使得房产价格的上涨。

（四）、人均房屋使用面积还未达到稳定值⑨

据有关学者的研究表明，人均房屋使用面积达到一定量后，房地产的竣工量才会开始下降。比如说，美国纽约人均面积50平方米，巴黎是人均30平方米，新加坡是17平方米……国外许多城市的实例表明人均国民生产总值达到1000美元/人后，住房需求才开始下降，而目前我国正处于朝着这个标准迈进的阶段。

(五）、地方政府过度依赖土地财政

根据2010年两会财政部提交的报告，2009年，全国地方政府的财政收入为3.258万亿元，其中土地出让金收入为1.591万亿元，约占50%，土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源之一。2009年土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%,土地出让金收入同比增加了63.4%，总体看土地的价格呈上升趋势，这些推动了房屋成本的增加。地方政府对土地出让金的依赖性比较强，使得政府对于房地产投资的控制力度势必有所限制，从而推动了房地产价格的上涨。

(六）、土地出让制度导致开发商高价拿地，增加房子的成本

我国现行经营性用地都必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让⑩，其中招标是世界公认的最公平的方式，挂牌和拍卖方式都是价高者得。地方政府在利益的驱动下，为求土地收益最大化，几乎都采用挂牌和拍卖的方式，导致地价不断刷新。据国土资源部统计2009年全国商品房用地出让交易中，拍卖和挂牌出让方式分别占到交易地块总数的18%和80%，而采用招标方式的仅占2%。11

在房价上涨的过程中，房价上涨诱导开发商高价拿地，高地价又增加房子的成本，房价必然上涨，两者相互推动，最终形成恶性循环。作为开发商来说，想拿地必须是竞拍最高价或挂牌最高价，否则就拿不到地，企业就无法生产建设。这种制度设计当初主要是考虑公平、公正，杜绝权力寻租等腐败行为，而现在看来则成了房价恶性上涨的罪魁祸首之一。（七）、房地产法制建设尚不完善

目前，我国的房地产体系是以《房地产管理法》、《土地管理法》为主的，而《房地产管理法》是1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正，《土地管理法》则是１９８６年６月２５日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，根据１９８８年１２月２９日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正１９９８年８月２９日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订根据

⑧信息来源于https://www.wendangku.net/doc/aa8872344.html,/zt2012/lsgc75/，访问日期：2012年12月1日

⑨《商品房投资》，主编：许海峰，人民法院出版社，第4页

⑩按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下简称《规定》)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌

11材料来源于中华人民共和国国土资源部网站

https://www.wendangku.net/doc/aa8872344.html,/tdsc/scfx/201011/t20101126_797817.htm，访问日期2012年11月30日

２００４年８月２８日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正的，经过多年的发展之后，房价的快速上涨，使得很多的法律无法适应现行房价的变化（当然，法律本身的滞后性也是造成这一现象的主要原因)，所以目前的房地产法律制度有很多不完善的地方。

比如说，法律法规中违约责任处罚不严厉，执行不到位。举个例子来说，对于房地产开发企业闲置土地的行为，《土地管理法》早有明确规定12，然而在现实中，这种行为屡禁不止，常有发生，地方政府执行力度不够。对于商品房预售过程中，变相囤积房源、倒卖房号、捂盘惜售等违规预售行为；拆迁过程中违法拆迁的行为；擅自变更规划等等。

另外，法律中还有许多空白的地方。例如：法律中对于公民基本居住权的保障还不够完善，对低收入人群缺少特别保护，对于在房地产市场中囤积房屋的单位和个人的法律责任的规制也基本处于空白。

正是因为法律的不完善使得房价的抑制措施难以实施，所以说完善法制是抑制房价的手段。

当然，我们也看到，在抑制房价上面，我国政府也做出了一定的努力，但收效甚微，这与我国的房地产价格变动存在一些非制度层面的原因是密不可分的，例如，既得利益集团的博弈，分配制度导致的两极分化，地方政府的“托市”，房地产商对信息的不对称进行投机炒作等等。正是因为这种种因素综合作用，化解了宏观调控，推高了房价，并促使房价节节攀升。

三、对于抑制房价的建议

综合以上原因分析，现提出下列建议：

（一）、加强住房需求的管理

为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理,在前文中我也提到，住房需求可分为多种，如正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，对于不同的需求需做不同方式的调整，使得不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而降低投机型住房需求，也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。

（二）、调整房地产业在国民经济中不适宜的超支柱地位13

房地产业在国民经济中的支柱地位是毋庸置疑的，房地产业是国民财富的重要组成部分14，但是，众所周知，多元化总比同一化、单一化好。目前我国政府的财政收入过度依赖房地产业，使得房地产已不再仅仅是支柱而是超支柱地位了，任何东西，过犹不及，所以房地产业的庞大对国民经济尤为不利，维持或强化这种庞大,无疑于饮鸩止渴。肥皂泡吹得越大越危险。因此,必须决然地改变房地产业的虚胖状态。

（三）、改变目前地方政府倚重的土地财政政策

12《土地管理法》第三十七条禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。13

孔庆平.客观全面准确认识房地产业在国民经济中的支柱地位与作用[J].中国房地息,2009,(3):68-71. 14《房地产法》，符启林著，法律出版社，第四版，第4页

土地“挂拍招”没错,但不能作为圈财之道。建议:

(1)核算土地“挂拍招”以及土地平整审批等的必要成本,在此基础上允许土地出让金上浮一定比例(例如,一快土地的各种成本价为100万元/亩,若上浮50%就是150万元/亩)。

(2)在出让土地的同时,要求开发商提供获得土地后商品房建设方案,如建筑面积、套数、预售价格等。预售价格政府职能部门预算过,保证开发商有利可图,并且允许在一定限度内浮动，但是此限度等均由政府职能部门核准，否则土地不予出让。

(3)出让出地。让土地出让金报价高而预售房价低,且设计与建筑质量优越者竞出,并向社会公示。

(4)开发商建房并销售。职能部门对建房与销售过程进行监督,如有与事先承诺不符合者,加重惩罚力度。改变土地财政政策之初,地方财政必然会出现很大困难,所以它们反对是必然的。但一旦老百姓不必为住房劳力费神,他们就会关注发展需求,将钱财用于其他活动,这样民间资本与商贸活动必然真正地活跃起来,那时税收必然会好起来。

（四）、提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“不合理利用，浪费”的情况，对此，政府应当对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方政府都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求，使得住房用地量减少，不利于房价的调控，所以说，政府在制定土地供应计划时，应该考虑单独制定新增住房用地的计划，不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。

（五）、完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；当然，这个政策有其两面性，但是，房地产税是房价的构成部分之一，这是毋庸置疑的。另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

（六）、建立和健全房地产信息发布制度

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

（七）、建立和完善相关的法律法规

前文中我也提到我国目前房地产法制建设还很不完善，主要以《房地产管理法》和《土地管理法》为主，而这两部法制定时间比较早，其部分内容已经与社会脱节，建议对这两部法律做一定的修正，完善法律，填补空白。

参考文献：

1、《国富论》，亚当·斯密

2、《宏观经济学》，作者：多恩布什·费希尔·斯塔兹著，王志伟译，中国人民大学出版社，2010年出版

3、《商品房投资》，主编：许海峰，人民法院出版社

《房地产法学》，高富平，黄武双著，高等教育出版社

4、于泊源.《浅谈我国房地产价格居高不下的原因及建议》,科技情报开发及经济,2007.

5、牛毅.《我国房地产价格为何居高不下》.中国房地信息，2008.

6、冯志强.《房地产业的调控分析》.辽宁经济，2005.

7. 卢兆丰.《我国房地产价格虚高的原因及对策》.经济论坛,2009 .

8. 张一品.《我国房地产价格上涨的理论研究》.科技信息,2007.

9、范惠玲，《我国高住房空置率的行为经济学解释》，现代商贸工业，2010年第 19期

10、聂彩仁，者贵昌．房产价格的影响因素分析[J]．全国商情 (理论研

究 )，2010，(9)．

11、姚国会．国务院遏制房价再出“重拳”[j]．南方论刊。2010，(6)．

12、金秋萍．是什么在推高房价[J]．上海房地，2010，(5)

13、孔庆平.客观全面准确认识房地产业在国民经济中的支柱地位与作用[J].中国房地信息,2009,(3):68-71.

14、《房地产法》，高富平，黄武双著，高等教育出版社，第三版

15、《房地产法》，符启林著，法律出版社，第四版，第4页

合同管理制度

1 范围

本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；

本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。

2 规范性引用

《中华人民共和国合同法》

《龙腾公司合同管理办法》

3 定义、符号、缩略语

无

4 职责

4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。

4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。

4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。

4.5 合同管理部门履行以下职责：

4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；

4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；

4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；

4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；

4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；

4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；

4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，

4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：

4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；

4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；

4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；

4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责

房地产论文

摘要：国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。影响方式具有多样性，其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来，重视案例研究，深化理论和实际相结合的方法，探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考 关键词：房地产，价格，地方政府，城市扩建改造 第一章:绪论章 1.1 研究背景 改革开放以来，我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进，房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激，近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。这种火热最直观地体现在部分城市非正常的持续上涨的房价上。近年来，笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题，始终是舆论关注与争论的焦点。而房地产价格的变化规律，是复杂的；但其影响机理，也就是影响因素和各种效力，却是有规律可循、有值得研究的价值的。 对于国内房地产价格持续走高的问题，可以说是全国的学术界都存在不同的观点。探究长江三角洲地区甚至是全国，影响房地产价格的各种机理中，应该说是有其多样性、复杂性的。作为市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。笔者认为，从主动因素考虑，地方政府的影响力，可以说是影响房地产价格的关键因素。本文将拟紧密结合长江三角洲地区的实际，以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地产价格机理的各种观点着手，进行剖析，深刻揭示事物的本质，进而提出笔者自身的观点，即捕捉出地方政府影响房地产价格的最关键的机理。 由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象，探究并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施，为规范我国房地产市场提供一种思路。 1.2 文献综述 地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.

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小城镇房地产建设问题及对策研究 违规建房现象的特点、原因以及治理思路—以南宁为例 中低收入家庭住宅供应体系研究 2007国家宏观房地产政策及其影响 南宁房地产市场分析 某楼盘项目市场分析 南宁房地产市场分析（住宅或写字楼） 二手房市场现状及存在问题 农村居住环境分析（需要调查） 房地产估价实例分析 城市住宅智能化现状及发展展望 房地产网络广告的内容与形式研究 影响项目成败的风险因素案例分析 层次分析法在房地产开发中的应用 房地产公司组织结构研究 项目团队的研究与应用 房地产市场（价格）分析研究 2010南宁市房地产市场发展趋势研究 某某楼盘营销策划案例分析 现代居住小区规划创新发展思路——以某小区规划设计为例试论房地产开发项目策划模式

南京大学毕业论文(设计)的撰写和装订要求

南京大学毕业论文（设计）的撰写和装订要求 （试行） 本科毕业论文（含毕业设计，下同）是本科教学中的重要环节，为规范本科毕业论文的工作，特制订毕业论文的撰写和装订要求，请同学们按照要求执行。如各院系已经制定了相应的规范，则按照院系的要求执行。 一、毕业论文的撰写内容与要求 （一）论文题目 论文题目应以简短、明确的词语恰当概括论文的核心内容，避免使用不常见的缩略词、缩写字。中文题目一般不宜超过24个字，必要时可增加副标题。外文题目一般不宜超过12个实词。 （二）摘要和关键词 1.中文摘要和中文关键词 摘要内容应概括地反映出本论文的主要内容，主要说明本论文的研究目的、内容、方法、成果和结论。语言力求精练、准确，以300—500字为宜。 关键词是供检索用的主题词条。摘要与关键词应在同一页。关键词一般3—5个。 2.英文摘要和英文关键词 英文摘要内容与中文摘要相同，以250—400个实词为宜。 （三）目录 论文目录是论文的提纲，也是论文各章节组成部分的小标题。要求标题层次清晰，目录中的标题要与正文中的标题一致。 （四）正文 正文是毕业论文的主体和核心部分，不同学科专业和不同的选题可以有不同的写作方式。非外语专业的毕业论文应用中文撰写，如用英文撰写，请附上中文的全文翻译。正文一般包括以下几个方面：引言或背景、主体和结论。 （五）中外文参考文献 参考文献是毕业论文不可缺少的组成部分，它反映毕业论文的取材来源、材料的广博程度和材料的可靠程度，也是作者对他人知识成果的承认和尊重。 （六）相关的科研成果目录 包括本科期间发表的与毕业论文相关的已发表论文或被鉴定的技术成果、发明专利等成果，应在成果目录中列出。此项不是必需项，空缺时可以略掉。 （七）致谢

建设与房地产法规

案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、 集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、 仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集

房地产开发相关法律法规

精心整理 房地产开发相关法律法规 一、房地产宏观管理篇 国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》 建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知 中华人民共和国城市房地产管理法 建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知 建设部关于做好《中华人民共和国城市房地产管理法》实施工作的通知 知》 国家计划委员会关于《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》 国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知 国家土地管理局印发《关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见》的通知 国家土地管理局关于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 国务院办公厅转发民政部关于《进一步加强公墓管理的意见》的通知 国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 国家土地管理局关于《土地使用权抵押登记有关问题的通知》

国家土地管理局建设用地司关于试用《出让国有土地使用权呈报表》的通知 国家土地管理局关于《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》 国务院关于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 国家土地管理局关于《加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》 国家土地管理局关于《加强宏观调控管好地产市场的通知》 国家土地管理局关于《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》 国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 国土资源部关于《土地利用年度计划管理办法》 国土资源部关于《土地利用总体规划审批和实施管理工作若干问题的通知》 国务院批转国家土地管理局关于《部分地方政府越权批地情况报告》的通知 国家土地管理局关于《正式使用建设用地批准书的通知》 国家土地管理局关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度试行》的通知 国土资源部关于《建设用地审查报批管理办法》 国土资源部关于《闲置土地处理办法》 国土资源部、国家发展计划委员会关于《增发国债投资建设项目用地有关问题的通知》

房地产法律知识

房地产法律知识 小产权房受不受法律保护 原建设部年月发布购买房屋风险警示，指出：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进 行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以 外的人员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中 建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织以外的人员销售。非集 体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权 益难以得到保护。有些项目允许办理的乡产权村产权，均不符合法 律规定，不受法律保护。值得注意的是，小产权房的出现已不是一 两年，而是十余年。小产权是一个普遍的违法现象，小产权房违反 了《土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性 规定，无论出售出租联建均为非法，不受法律保护。 军产房 军产房和小产权房一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。 军产房常见的形式 军产房有三种形式：A在军队依法转让整块空余军用土地上开发 建设的房屋。B军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建换建 的房屋。C军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。 军产房的所有权买卖知识 现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方向购房者出具营房居住证的变通方式进行，军产 房的居住权或永久使用权实质上是房屋所有权的买卖。军产房的产 权单位是解放军总后勤部，如无解放军总后勤部的审批，有关买卖 或转让的合同也是无效的。 房屋共有权

房屋共有权是指两个或两个以上对同一房产不分份额(按份共有 权除外)地享有平等的所有权，同等地承担义务的共有关系。 未经共有人同意能否转让共有房屋 未经共有人同意不可以转让共有房屋。对共有房产的占有使用收益和和处分，除共有人另有约定外，应取得全体共有人的同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：共有房地产未经其他 共有人书面同意的不得转让。如果擅自将共有房屋出卖转让给他人，其他共有人可以主张该房屋转让买卖关系无效。 房屋权属证书 房屋权属证书是指房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受法律保护。房屋权属证书有三种：A《房屋所有权证》B《房屋共有 权证》C《房屋他项权证》。 房改房后《房屋所有权证》是否有区别 有区别。其中以成本价购买的房改房，产权归个人所有;以标准 价购买的房改房则为部分产权。 使用权房 使用权房是指只有房屋使用权没有产权的房屋，俗称使用权房。使用权房主要有三种：A在计划经济体制下租赁公有住房，包括房 管局管理的直管公有住房，单位管理的自管公有住房。B以市场价 格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经 济下的租赁行为。C购买使用权房屋行为(购买使用权房是房屋所有 人和使用人之间的一种租赁关系。一种是买断永久性使用权，但仍 需每月支付房租;另一种是在军队使用的土地或城乡结合部农村集体 土地上建设的房屋买断永久性使用权，不需要交房租)。 私房 私房是指个人所有或数人共有的房屋，分完全产权房和有限产权房。完全产权房是指房屋所有人依法拥有完全的占有权使用权处分 权和收益权;有限产权房是指房屋所有人在买房或建房过程中得到了

房地产开题报告

亳州职业技术学院 毕业设计（论文）开题报告 课题名称：房地产项目成本管理的研究 院（系）：建筑系 专业班级： 09房地产经营与估价 学生姓名：袁芳 学号：050309113 指导教师：杨阳 二○一二年三月二十日

山西工程职业技术学院论文开题报告 学生姓名袁芳指导教师杨阳 论文题目：房地产开发项目成本控制 1．选题的目的、意义，国内外研究动态 选题的目的意义 随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”。“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制。特别在房地产开发项目上节流有着重要的意义。在世界金融环境日益恶化的环境之下，对于房地产开发商来说最理性的是进行成本控制，最关键的是要把成本控制贯穿于项目开发的全过程，只有这样，企业才能有获得最大利润的保证，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 选题的研究现状 经过20多年的发展，中国房地产开发竞争的关键因素正经历“获取项目批文——获取土地——产品概念营造——综合性价比——企业品牌营销”的变迁轨迹，消费观念与政府管理手段的成熟化推动了房地产开发管理的成熟化。在市场逐渐成熟和严厉的宏观调控下，房地产开发企业在想依靠不规范的模式去获取暴利已经非常困难。同时，房地产开发专业性强，从购买土地、开发建设到市场销售及售后服务，涉及面广，操作过程相当复杂，并且房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大，风险高的特性，而且随着房地产开发规模的扩大，使得成本管理的增减效应进一步放大，在日益激烈的市场竞争中，如果不能有效控制成本已难于保证企业在竞争中维持长久的竞争优势。因此，房地产开发成本管理战略的作用也随之突现，并且在经营战略中居于及其重要的核心地位。

房地产论文题目

房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策 房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用 对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价

2020南大毕业生论文致谢

2020南大毕业生论文致谢 李老师不仅帮我选定课题，还教导我如何安排时间，按时检查我工作进度，教我如何查找相关文献，如何写作论文，如何分析数据，论文写完后又帮我再三修改，如此种种，不在细表。总之，没有李老师的帮助，我根本写不出这篇论文。 其次，我最需要感谢的是我师兄温*。以前上课时我对古地磁也就知道个基本原理，实验仪器我根本就不会运用，数据根本不知如何处理。师兄手把手的教会了我如何使用交变退磁仪、超导磁力仪，教我如何测样，如何制作样品支架。在教会我后更守在我身边不时为我解疑释难。研究钻孔783个样品所有样品的磁化率值全是由师兄测出。交变退磁样品共测了277个样品，其中有71个样品是师兄帮我测的。热退磁样品共测了39个，样品从100℃到675℃一共测了14步，每步样品加热全是由师兄负责。在论文写作过程中，师兄还教我如何从参考文献中查找有用信息，如何将样品数据转换成图等等。如果说，李老师为我论文支起了骨架，温师兄就给我论文增添了血肉。 另外，袁*师兄也在我测样、写作过程中提供了很大的帮助。举个简单例子来说，有一次在对热退磁样品加温过程中，样品区的温度始终上不去，是袁师兄帮我们查出了问题。还有古地磁实验室的胡**胡老师在我测样过程中也给了我多番照顾。没有胡老师，实验室的超导测磁仪状态不可能这么稳定，如此可能到现在

我的样品还没有测完。实验室的热退磁仪曾有一度坏掉了，是胡老师积极联系将其尽快修好的。 另外，我还要感谢江苏省地调院的工作人员。研究钻孔是他们出野外打的，样品由他们送来，野外岩性描述也有地调院工作人员提供，没有江苏省地调院的工作人员，我的论文没有样品，根本做不了。在这里，我向他们致以真挚的谢意。 最后，我在这里还要感谢我宿舍里的舍友。我伤心时，他们陪我喝酒耍疯，k歌搞怪;我生病时，他们对我嘘寒问暖，关心呵护。平时大家都在忙毕业论文，有时候我想松懈了，想放松了，不想去实验室了，看看大家，想想在一起的一年里，巩伟明几乎每晚都会在实验室里呆到十一点，独自一人，自得其乐，有的实验甚至要跑到南古所去做，未曾有半分推诿懈怠;陈晓锋上半年居无定所，图书馆、南园教学楼自习各种给力，下半年宿舍不到锁门时间宿舍里看不到其身影;邬斌整天嚷嚷实验数据不合格需要重测，仪器不给力还得待修，论文有点小问题需要重新修改;徐颖峰大帅风范，做事不紧不慢，每天早出晚归，天天都泡在实验室里;刘宝论文动手最早，文献查找，资料考证，信息提取，导师不在国内，自己一人搞定;李刈昆为了论文独自一人直闯京师，历时三月，方得小成。大家这么努力，我有怎能懈怠。我的毕业论文能按时完成，舍友之功不可埋没。

买房必须知道的法律法规知识及常识

1.《城帀房地产管理法》第26条第2款规肚：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可 交付使用。竣工验收就是房地产开发项目运营过程得最后一个程序，就是全而考核建设工作、检查就是否符合设计要求与工程质量得重要环节，同时也就是确保房地产开发项目质量得关键。《城币房地产开发管理暂行办法》与《房地产开发经营条例》都作了相应规左，在此列出共您参考。一、《城市房地产开发管理暂行办法》规左，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格得，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：1、规划要求就是否落实;2、配套建设得基础设施与公共服务设施就是否建设完毕;3、单项工程质量验收手续就是否完备：4、拆迁补偿款安置方案就是否落实;5、物业管理就是否落实；6、其她。二、《房地产开发经营条例》第17条也规泄，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格得，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全得内容，组织工程质虽:监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规泄，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：1、城市规划设汁条件得落实情况：2、城市规划要求配套得基础设施与公共设施得建设情况;3、单项工程得工程质量验收情况：4、拆迁安巻方案得落实情况；5、物业管理得落实情况.住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发得，可以分期验收。 本办法所称商品房现售，就是指房地产开发企业将竣工验收合格得商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款得行为。 本办法所称商品房预售，就是指房地产开发企业将正在建设中得商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款得行为。 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》：预售商品房得，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格得单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记. 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6 0日内，将需要由其提供得办理 房屋权属登记得资料报送房屋所在地房地产行政主管部门

房地产企业的资本结构研究毕业论文设计开题报告

毕业论文(设计)开题报告 题目我国房地产上市公司资本结构研究 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 职称

开题报告填写要求 1.开题报告（含“文献综述”）作为毕业论文（设计）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业论文（设计）工作前期完成，经指导教师签署意见及所在专业审查后生效； 2.开题报告内容必须按教务处统一设计的电子文档标准格式（可从教务处网页上下载）单面打印，不允许打印在其它纸上后剪贴，完成后应及时交给指导教师签署意见； 3.“文献综述”应按论文的格式成文，并直接打印在本开题报告第一栏目内，其中文献综述的参考文献应不少于15篇。 4.有关年月日等日期的填写，应当按照国标GB/T 7408—94《数据元和交换格式、信息交换、日期和时间表示法》规定的要求，一律用阿拉伯数字书写。如“2002年4月26日”或“2002-04-26”。

毕业论文（设计）开题报告 1．结合毕业论文（设计）课题情况，根据所查阅的文献资料，撰写文献综述(包括目前同类课题在国内外的研究状况、发展趋势以及对本人研究课题的启发)：

毕业论文（设计）开题报告 ２．研究思路、研究方法以及手段 （一）研究思路 本文将房地产公司作为研究对象，研究房地产业公司资本结构与公司价值的相关关系。因上市公司的财务数据定期发布、较为容易取得，且相对而言具有较高的可靠性，能够反映当前行业的特点。所以，本文最终选择实证的研究方法。本文的研究目的在于寻找改善融资结构的途径和渠道，以实现房地产上市公司资本结构的优化和公司价值的提升。 （二）研究方法及手段 本文在理论研究和文献回顾部分，主要采取规范研究的方法，通过定性描述、对比的方法，分析各学派的学者对资本结构理论的研究历程和现状，对资本结构与公司价值之间的关系进行归类和总结。 （三）写作提纲 摘要 第一章：绪论 第二章：企业资本结构基本理论与分析 2.1房地产的相关概念 2.2资本结构基本理论 第三章：我国房地产上市公司特点及资本结构现状分析 3.1我国房地产行业的发展状况 3.2我国房地产上市公司的特点 3.3我国房地产上市公司资本结构现状 第四章：我国房地产上市公司资本结构实证分析

南大信息管理毕业论文

网络教育本科毕业论文欧密格光电公司信息化建设现状分析 作者: 焦长平 学号: 12090111144 专业: 信息管理与信息系统 学习中心: 常州分中心 指导教师: 朱庆华

二零一四年十一月廿日

摘要 江苏欧密格光电科技股份有限公司刚挂牌成立，即将新三板上市，其前身是常州欧密格光电科技有限公司。企业正处于管理规范升级的阶段，企业信息化建设，将为欧密格光电实现系统化管理，提供最有力的保证。作为企业信息化的主管，有责任对企业信息化现状做一些分析。通过对企业信息化的观察研究，找出企业信息化的问题所在，总结过去，放眼未来，为企业信息建设做好长远的打算，同时能结合政府对企业信息化建设的鼓励与支持，积极寻求解决思路与方法，引入各方参与，招资引智，实现欧密格光电的两化融合战略目标。 关键词：信息化, 欧密格光电, 民营企业，两化融合

目录 摘要 (1) 引言 (1) 一、常州欧密格光电科技有限公司信息化基本状况 (1) （一）欧密格光电信息化硬件建设情况 (1) （1）主干网络建设情况 (1) （2）机房的硬件建设情况 (2) （二）欧密格光电信息化业务情况 (2) （2）电子邮件服务 (3) （3）ERP系统 (3) （4）WEB服务 (3) （5）信息化与工业化的融合情况 (3) （三）信息化管理人才情况 (3) 二、欧密格光电的信息化的问题分析 (4) （一）信息化投入问题 (4) （二）信息化目标问题 (5) （三）信息安全问题 (5) （2）数据安全 (6) （3）保密制度与措施 (6) （四）信息战略规划 (6) （五）欧密格光电信息化方法与途径 (7) 三、欧密格光电未来信息化发展方向 (7) （一）数据中心建设问题即需解决 (8) （二）网络安全需要防范 (8) （三）业务整合需要加强 (8) （四）重视两化融合战略 (8) 四、展望 (9) 参考文献 (10)

有关房地产的法律法规

(一) 主要法律 1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行) 2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改) 3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正) 4、《土地管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正) 5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施) 6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行) 7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二次修订,2005年10月27日修订) 8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行) (二)法规、规章1、主要行政法规、规章 (1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行) (2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废止) (3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改) (4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日通过修正决定,2011年1月8日施行) (5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行) (6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行) (7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004年7月20日第二次修正) (8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正) (9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正) (10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订) (11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订) (12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1日起施行)。 (13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行) (14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行) (15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布施行) (16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号,2011年1月26日发布施行) (17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行) (18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布施行) (19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行) (20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行) (21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日发布施行) (22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行) (23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行) 中华人民共和国城市房地产管理法2004-05-29 中华人民共和国建筑法2004-05-29 中华人民共和国土地管理法2004-05-29 ·房地产法规·

房地产投资分析课程论文

房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5

【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信

2010级房地产经营管理毕业论文选题

房地产专业2014 年毕业论文选题夏刚 1. 房地产与经济发展关系研究——以某市为例 2. 基于特征定价模型的房地产价格影响因素研究——以某城市为例 3. 二手房价格影响因素研究——以某城市为例 4. 不同地区住房价格差异探讨 5. 某某城市农民工住房状况调查分析 6. 保障房开发建设模式研究——以某项目为例 7. 保障性住房融资模式探讨——以某项目为例 8. 某某城市住房满意度调查分析 9. 基于问卷调查的某市房地产市场分析 10. 某市商业地产调查分析 11. 新型城镇化与房地产发展研究 王蔓 12. 论某房地产项目开发过程中的质量管理 13. 我国房产税税制改革研究 14. 房产税对房价影响分析 15. 论建设单位的工程造价管理——以某项目为例 16. 房地产开发企业融资渠道研究 17. 小城镇建设中的房地产开发状况研究——以某小城镇为例 18. 我国保障房制度演进研究 19. 保障房金融创新探究 20. 贵阳房地产可持续发展研究 21. 物业管理企业竞争力研究——以某物管为例游娜 22. XX项目可行性研究 23. XX市商业地产发展探讨 24. XX市经济适用房现状及发展趋势分析 25. 房地产项目投资可行性分析的问题及对策研究 26. 论可行性研究在房地产开发中的作用 27. 房地产投资风险及对策探讨 28. 小户型商品房的投资价值与走势研究 29. 房地产开发项目区位因素分析与研究 30. 房地产开发模式的探讨 31. 项目后评价在房地产开发与策划中的价值研究 32. XX房地产估价报告 吴中伦 33. 贵阳市房地产市场市场营销管理现状、问题及对策 34. 贵阳市某房地产企业的营销创新研究 35. 某房地产产品寿命周期分析及营销策略的选择 36. 中小型房地产企业市场营销定位研究

南京大学博士(硕士)学位论文编写格式规定(试行)

博士(硕士)学位论文编写格式规定(试行) 1、适用范围 本规定适用于博士学位论文编写，硕士学位论文编写应参照执行。 2、引用标准 GB7713科学技术报告、学位论文和学术论文的编写格式。 GB7714文后参考文献著录规则。 3、印制要求 论文必须用白色纸印刷，并用A4(210mm×297mm)标准大小的白纸。纸的四周应留足空白边缘，上方和左侧应空边25mm以上，下方和右侧应空边20mm以上。除前臵部分外，其它部分双面印刷。 论文装订不要用铁钉，以便长期存档和收藏。 论文封面与封底之间的中缝（书脊）必须有论文题目、作者和学校名。 4、编写格式 论文由前臵部分、主体部分、附录部分(必要时)、结尾部分(必要时)组成。 前臵部分包括封面，题名页，声明及说明，前言，摘要(中、英文)，关键词，目次页，插图和附表清单(必要时)，符号、标志、缩略词、首字母缩写、单位、术语、名词解释表(必要时)。 主体部分包括绪论(作为正文第一章)、正文、结论、致谢、参考文献表。 附录部分包括必要的各种附录。 结尾部分包括索引和封底。 5、前臵部分 5.1 封面（博士论文国图版用） 5.1.1 封面是论文的外表面，提供应有的信息，并起保护作用。 5.1.2 封面上应包括下列内容： a.分类号在左上角注明分类号，便于信息交换和处理。一般应注明《中国图书资料分类法》的类号，同时应注明《国际十进分类法UDC》的类号； b.密级在右上角注明密级； c.“博士学位论文”用大号字标明； d.题名和副题名用大号字标明； e.作者姓名； f.学科专业名称； g.研究方向； h.导师姓名，职称； i.日期包括论文提交日期和答辩日期； j.学位授予单位。 5.3 题名 5.3.1 题名是以最恰当、最简明的词语反映论文中最重要的特定内容的逻辑组合。 题名所用每一词语必须考虑到有助于选定关键词和编写题录、索引等二次文献可以提供检索的特定实用信息。 题名应避免使用不常见的缩略词、首字母缩写字、字符、代号和公式等。 题名一般不宜超过20字。 论文应有外文题名，外文题名一般不宜超过10个实词。

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

2020年房地产法律法规手册参照模板

1.土地使用权年限： 2.土地使用权转让： 3.土地使用权期满或收回： 4.住宅建设用地使用权届满续期问题 5.房地产广告： 6.预售商品房的条件： 7.未取得预售许可证订立的预售合同是否有效： 8.销售代理： 9.预订款： 10.定金： 11.商品房现售的条件： 12.不得重复销售： 13.房屋平面图及尺寸误差： 14.签约时同时签订物业合同： 15.计价方式、销售面积、分摊及面积误差的处理办法： 16.明示法规和合同： 17.规划变更： 18.样板间： 19.合同备案： 20.延期交付房屋或迟延支付房款： 21.违约金数额的确定和调整： 22.惩罚性赔偿： 23.两书： 24.现场施工管理： 25.建筑噪声： 26.空调器、冷却塔等环境噪声： 27.竣工验收及备案： 28.房屋的转移占有及风险转移： 1

29.产权登记： 30.抵押及抵押登记： 31.按揭中商品房买卖合同中的解除权： 32.担保按揭合同的解除权： 33.质量责任： 34.测绘单位及测绘人员的责任： 35.房屋建设质量保修 36.主体结构质量不合格： 37.房产测绘收费问题： 38.契税： 39.印花税： 40.公共维修基金： 41.物业收费： 42.物业收费明码标价： 43.空置房的交费： 44.业主公约及临时业主公约： 45.物业招投标： 46.前期物业服务合同： 47.物业管理用房： 48.业主大会及业主委员会： 49.业主的权利与义务： 50.关于业主的建筑物区分所有权 51.装修活动的噪声管理： 52.住宅室内装修： 2

1、土地使用权年限： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 2、土地使用权转让： 《城市房地产转让管理规定》 第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第四十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 3、土地使用权期满或收回： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。 第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 4、住宅建设用地使用权届满续期： 3