房地产论文

摘要：国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。影响方式具有多样性，其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来，重视案例研究，深化理论和实际相结合的方法，探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考

关键词：房地产，价格，地方政府，城市扩建改造

第一章:绪论章

1.1 研究背景

改革开放以来，我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进，房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激，近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。这种火热最直观地体现在部分城市非正常的持续上涨的房价上。近年来，笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题，始终是舆论关注与争论的焦点。而房地产价格的变化规律，是复杂的；但其影响机理，也就是影响因素和各种效力，却是有规律可循、有值得研究的价值的。

对于国内房地产价格持续走高的问题，可以说是全国的学术界都存在不同的观点。探究长江三角洲地区甚至是全国，影响房地产价格的各种机理中，应该说是有其多样性、复杂性的。作为市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。笔者认为，从主动因素考虑，地方政府的影响力，可以说是影响房地产价格的关键因素。本文将拟紧密结合长江三角洲地区的实际，以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地产价格机理的各种观点着手，进行剖析，深刻揭示事物的本质，进而提出笔者自身的观点，即捕捉出地方政府影响房地产价格的最关键的机理。

由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义.

本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象，探究并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施，为规范我国房地产市场提供一种思路。

1.2 文献综述

地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.

对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义.

国内许多专家、学者对地方政府影响房地产价格的机理都做过各个方向的研究，无论何种研究，影响机理大都涉及到了3个方面：土地市场全面控制、城市建设及改造、各种利好政策刺激，这3个方面在房地产影响机理中都是密切相关的，他们之间的关联直接由主体-地方政府控制.且这些影响机理也随着地方政府对经济形势判断的变化而变化。这些影响机理的研究也大都围绕着这3个方面展开。

一. 地方政府对土地市场征购、土地出让定价等角度的全面控制.地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者.这种双重地位决定房地产市场运行过程中地方政府行为的内生性。地方政府的土地征购、出让定价和实物地租转嫁等行为不仅诱导房地产开发商不断扩大土地储备规模，增强市场垄断力量，而且提高房地产业的进入壁垒，在一定程度上造成房地产价格形成机制的扭曲。

伍德业、刘红①认为, 在城市国有土地管理体制改革中，财税的外在压力使各级地方政府产生扩张用地的内在动力。由于从中央到地方并未形成完整统一的土地所有权收益预决算体系，地方政府在此环境下将该项收益中的大部分进行“体外循环”，可以更为灵活地进行地方财政支出安排，而不受中央财政的约束。具体表现为:

⑴、土地征购。土地出让的市场价格往往达到补偿价格的几倍乃至10倍以上。但由于集体产权人的缺失，农民集体始终处于征购谈判的劣势地位，仅能获得较低的土地补偿。由于溢价出让土地的收益分配目前没有成熟的制度规定，作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土地增值收益。

⑵、土地出让定价。地方政府有着强烈的实现和维护地方经济利益的动机。存在通过大量出让土地以获得更多财政收入的内在冲动。对地方政府而言，土地竞买参与人数越多，地方政府能得到的价格就越高。在土地招标和拍卖出让的过程中，存在地方政府和房地产企业的双方博弈。为使土地出让毛收益最大化，地方政府通过限制土地供给量，造成两者相互博弈的结果表现为土地价格的提高。马崇明②提出，土地价格是房地产开发成本中最主要的一部分，在市场繁荣过程中有不断扩大的趋势，即使劳动力、水泥、钢铁等建设成本短期内升幅不大，但由于土地供给的弹性不足会导致市场繁荣与衰退期内有较大的起伏，土地价格一旦形成也会在一定时期形成价格粘性，从而影响人们对未来的预期.

⑶、实物地租转嫁。房地产业的发展可增加地方政府税收，同时也会带来地方政府财政支出的增加，包括对环境污染、交通拥挤、城市新增人口福利的支出及各种公共设施的支出等。地方政府努力寻求将财政性支出范围内的基础设施建设负担转移给房地产开发商, 开发商总是以利润最大化为目标，不愿承担由房地产开发而带来的外部性，只有在能将这种附加成本顺利转嫁给消费者的情况下，开发商才愿意接受这种成本分摊。

二. 地方政府对城市建设带来的隐性影响.

城市新的建设能给房地产市场带来巨大的潜在影响.能从根本上影响房地产的地段环境和群众生活

配套等.张鸿俊③认为,地方政府能够为房地产开发创造良好的外部发展环境。房地产开发能否成功与城市公共设施配套程度的高低密切相关。地方政府在已经推出或即将推出的房地产地块周边兴建与之相配套的公共设施，以此推进市场发展已经成为城市房地产开发的有效措施之一。

崔光胜，莫光财④提出,中国的城市化步入快速推进的重要时期，地方政府以经营城市为理念，把推动城市化作为公共行政的重要内容，能够改善城市的居住环境和投资环境，促使房地产投资和其他投资增加。

祁泉淞⑤认为, 通过城市建设干预房地产市场。地方政府对政绩的追求，会使其通过对公共资源的掌握和决策权力，上马很多不必要的形象工程。旧城改造的拆迁工程，则为房地产市场提供了大量的需求方。

三. 地方政府实施的各种利好政策对房地产市场的有效刺激.

王浩倩⑥提出, 中国的房地产市场发展到目前，仍然是一个半市场化的市场。只有本应该作为市场秩序维护者的政府，由于直接参与了市场的利益分配，采取各种措施推高房地产价格，才使其一路高涨，难以抑制。

朱文生⑦认为, 地方政府有以下几个政策方面的作用机制:(1)异化土地储备制，从源头制造房地产泡沫一些地方政府实施“非饱和供应，保持卖方市场”的土地供给政策，同时，通过核定基准地价、招拍挂等方式控制及抬高土地价格。这样，异化的土地储备制成为从源头制造房地产泡沫的最基本方法;(2)住房公共品供给,一些地方政府无视国家在完善住房保障制度上的努力，一味强调住房“市场化”。由于经济适用房会使原本;(3)竭力扩大辖区内房地产需求，些地方政府大搞城市拆迁，加大当地房地产供求缺，以此拉高房价.引入外部富人需求，攫取更高的保留价格准备购买商品房的消费者分流.

莫光财,陈照琳⑧在房地产市场升温的过程中．除了存在市场这只“无形之手”的基本作用外．地方政府这只“有形之手”更是“功不可没”。由于在贯彻落实中央宏观调控政策和规范房地产市场秩序方面的重要职能，地方政府成为推动房地产升温．拉动房价非正常上涨的首要因素。

1.3 研究目的和方法

1.3 .1 研究目的

由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理,对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 本课题通过全面、系统的研究，探寻地方政府影响房地产价格深层次原因,为在源头上尽量有效减少地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考。

1.3 .1 研究方法

本课题的研究方法为：（1）重视系统分析。以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价

格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。（2）重视案例研究。从国内地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。（3）理论和实践相结合。将研究工作与具体实际相结合, 进行实证研究, 在实践中丰富和完善, 研究出具有科学性和实用性的成果，得出自己的结论。

1.4 研究内容

1，从地方政府影响房地产价格原因形成阶段可分为房地产开发用地出让原因和房地产开发用地使用环境原因。用地出让原因涉及地方政府的土地征购、土地出让定价、实物地租转嫁等问题，用地使用环境原因有房地产开发的外部发展环境、城市新综合开发建设干预等问题。

2，体案例为背景，通过对案例的深度分析，说明影响房地产价格原因的持续性、多样性和共同作用的关系。提出影响房地产价格原因不能只看所有原因的表面现象而忽视其内部更隐性的因素。

3，对房地产开发用地使用环境的原因从综合角度论证地方政府在房地产开发整个过程中其影响策略的特殊性和复杂性，但同时其又具有可预防性。从地方政府在房地产开发用地使用环境中所扮演的角色的角度，阐述做为城市主宰的地方政府，如何表性和隐性造成房地产价格受其影响的原因。

4，进一步探求相关文件对限制地方政府影响房地产市场的相关措施及其深层背景。

1.5 技术路线

第二章相关研究理论知识章

对于地方政府有形无形影响房地产价格的问题,其实许多专家学者都作过深入的研究和探讨.国内专家学者对地方政府影响房地产价格的机理各个方向的研究，从结果上来说,无论何种研究，影响机理大都涉及到了上述已经说过的3个方面：土地市场全面控制、城市建设、各种利好政策刺激，这3个方面在房地产影响机理中都是密切相关的，他们之间的关联直接由主体-地方政府控制.且这些影响机理也随着地方政府对经济形势判断的变化而变化。这些影响机理的研究也大都围绕着这3个方面展开。

比如,学者伍德业、刘红①认为土地征购使得地方政府可以从房地产市场中获得非常大的收益,他们认为: 土地出让的市场价格往往达到补偿价格的几倍乃至10倍以上,由于集体产权人的缺失，农民集体始终处于征购谈判的劣势地位，仅能获得较低的土地补偿,由于溢价出让土地的收益分配目前没有成熟的制度规定，作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土地增值收益①。这些论述，充分体现出学者对于土地市场研究的敏感性,他们这也从另一个方面说明,目前长江三角洲地区,特别是上海、杭州等城市土地征购、定价等政府行为，已经直接或间接的形成了明显结果：为城市增长带来的大部分土地增值收益。伍德业、刘红还在文中提出：地方政府对土地出让的绝对垄断，使地方政府有条件将房地产开发的负外部性转嫁给开发商，地方政府努力寻求将财政性支出范围内的基础设施建设负担转移给房地产开发商, 开发商总是以利润最大化为目标，不愿承担由房地产开发而带来的外部性，只

有在能将这种附加成本顺利转嫁给消费者的情况下①。笔者认为，说到这里，可以明确的肯定，伍德业、刘红认为他们把握了土地市场、实物转租的本质，那就是地方政府去主动影响房地产市场的最大原动力—低付出、高回报。其实这个观点，暂且不去论述它的长期可靠性，至少，学者们从侧面反映出，长江三角洲地区大部分较发达城市，地方政府已经无法避免这种市场操作模式了。因为它给地方政府财政上带来的利益是非常可观的。

还有一种社会观点，那就是地方政府对城市建设及改造带来的隐性影响。城市新的建设能给房地产市场带来巨大的潜在影响.能从根本上影响房地产的地段环境和群众生活配套等当然，目前学者，重点阐述地方政府新投入新城市建设居多，也就是大都认为新扩建、新发展的开发区和新区甚至是综合体，比较能最大限度刺激房地产市场（通过开发新区带动人气）。比如，前面提到过的学者张鸿俊③认为，房地产开发能否成功与城市公共设施配套程度的高低密切相关。地方政府在已经推出或即将推出的房地产地块周边兴建与之相配套的公共设施，以此推进市场发展已经成为城市房地产开发的有效措施之一。

而上面也提到过，崔光胜，莫光财④研究认为：地方政府以经营城市为理念，把推动城市化作为公共行政的重要内容，能够改善城市的居住环境和投资环境，促使房地产投资和其他投资增加。但同时他们又提出了这些问题的危害性：推动城市化要求地方政府加大强制拆迁和土地征用力度，使大量居民失去原有住所，产生大量被动性住房需求，进一步推动房地产市场升温。同时，地方政府对强制拆迁和土地征用的补偿过低，难以达到保障公民合法权益的标准，引起失地农民的不满和抗议，使公众与政府关系恶化。

还有学者朱文生⑦认为：竭力扩大辖区内房地产需求，一些地方政府大搞城市拆迁，加大当地房地产供求缺，以此拉高房价.他认为城市拆迁带来的首先是失房者成为了购房需求者，如他提出：一些地方政府实施“非饱和供应，保持卖方市场”的土地供给政策，同时，通过核定基准地价、招拍挂等方式控制及抬高土地价格。这样，异化的土地储备制成为从源头制造房地产泡沫的最基本方法。拆迁改造可以创造城市内部住房刚性需求，于是，一些地方政府大搞城市拆迁，加大当地房地产供求缺，以此拉高房价。。目前我国房地产定价更倾向于消费者保留价格定价。于是，一些地方政府出台各类政策鼓励国内外富人买房，利用富人更高的保留价格攫取更多的消费者剩余，推动房地产价格飞涨⑦。

第三章创新点论述章

可以说,社会各界专家和学者对地方政府影响房地产的方式和机制,看的都是非常透彻的.对于其中形形色色观点,我体会最深的就是学者崔光胜、莫光财④研究的所在：地方政府以经营城市为理念，把推动城市化作为公共行政的重要内容，能够改善城市的居住环境和投资环境，促使房地产投资和其他投资增加。综合起来，他们两位学者的观点，是认为地方政府通过对城市新的建设给房地产市场带来巨大的潜在影响，从根本上影响房地产的地段环境和群众生活配套等。他们的观点，可以说是一针见血地提出了地方政府如何影响房地产环境的，也就是通过新城建设、扩张、做强做大新型开发区、新区，甚至是CBD （比如杭州市的做法），来提高城市整体形象力、竞争力，从根本上影响房地产的地段环境和群众生活配套等，这样的结果，第一可以迅速使得该地段房地产在人们心目中的理念深温，第二可以有效地改善该地段甚至是附近板块的人气、群众配套生活设施等。无可置疑，这样的结果，就是导致该板块的房地

产价格狂热升温，甚至是暴涨。可以说，学者崔光胜、莫光财看待房地产的观点，还是比较符合我们长江三角洲地区的实情的。

但是我个人认为，这些观点的提出，虽然能从本质上揭示出房地产价格疯狂背后的源动力是地方政府的干预和操纵，但就影响价格的机制和人们最终参与进房地产的诱惑力而言，他们的观点，还是存在一定的局限性和片面性的。

我认为，地方政府影响房地产市场价格的变化和规律的最直接作为，那就是：最大限度的进行城市改造与提升。这也正是地方政府影响房地产市场价格的最大影响因素；城市的改造与提升，不但指新城市建设，更包含旧城改造与提升。这些因素甚至是直接间接地包含进了上述众多学者中的少数观点。不错，进行城市改造与提升，这是这些年来长江三角洲地区众多大中型城市的屡试不爽的手段与策略。笔者所在的杭州市，在进行城市改造与提升的实施上，可以说是淋漓尽致的。

城市的改造与提升，是一个手段，也可以说是两个手段。但实际上，通过下面的论证，可以得出改造和提升，是相辅相成的。第一，在此文中，笔者的观点和论述里，城市改造指的重点是旧城改造，城市提升，指的是城市环境、人文、品牌的提升。第二，改造的过程导致城市环境、人文、品牌的提升，提升的前提，必须有充足的城市改造。所以，笔者认为城市的改造与提升，是一个手段，也可以说是两个手段。改造与提升，其实质就是一回事情。

第四章实证研究章

城市的改造与提升，改造，顾名思义，即是地方政府对旧的、杂乱的、不成熟的地段板块，通过工程建设、环境维护、行政干预等一系列措施，对其进行有效的、实质性的建设改造。对于某个原本旧的、杂乱的、不成熟的地段板块，地方政府介入后，其从居住配套、管理、章程、环境质量等方面，都会有较大提升，其结果就是该板块的环境、人文、品牌的提升，群众配套的提升。后面会通过笔者所在城市杭州的示例成果，作为论证的论据。

4.1 案例说明

近年来我国沿海地区特别是长江三角洲地区的上海杭州,,随着其工业化与城市化进程的不断推进，房地产市场得到了迅速的发展与壮大。加上购房需求的高涨、经济的飞速发展，更使得房地产日益疯狂。此节笔者将通过对所居住的城市杭州为论据，阐述近几年来杭州市各种城市改造提升措施、房地产市场变化等实例和较可靠数据。从1995年开始，可以说是杭州市经济腾飞的标志时期，同时也是杭州市房地产市场开始疯狂发展的时期。从1995年至今的这十多年来，无论是说为了发展地方经济与群众居住环境、人文品牌影响也好，还是说为了在改造上获得房地产发展道路最扩大化也好，杭州市在短短十多年的时间内，进行了非常深入和有效的城市改造提升。本论文笔者只论证城市改造提升的影响因素，故不

阐述杭州市通过“土地高价竞争”、“购房入户”、“新城建设”、“优惠政策大力扶持高端相关企业”等措施。本文只论述和阐明杭州市各种通过城市改造、提升的措施以及这些措施背后带来的巨大经济利益。当然，无可厚非，这些最终利益中，也包括群众居住环境、条件的改善，包括整个城市的竞争力提升。

杭州市近年来各种城市改造、提升等措施精简总结归纳如下：

第一，通过大力整治和改造背街小巷，从根本上确保老城区的地价保值、城市中心区档次。杭州是个省会城市，主城区内有非常多的背街小巷、老龄化体育设施、老龄化社区环境，这些老城区的楼盘基本上建造于80年代初期和中期，无论是从自身价值还是形象方面，在房地产市场竞争中都处于弱势。唯一具有竞争力的就是其地理位置的优越性无可代替。杭州市对其进行整治和改造后，逐一改善背街小巷、老龄化体育设施、老龄化社区环境后，这些城区的老楼盘直接收益。以杭州市文一路翠苑社区（包括翠苑所有区）近年来房地产成交价格为例，该地段2005年至2007年前后杭州市进行了背街小巷改造、文一路道路彻底整治、社区房屋外立面改造等措施，其房地产交易价格变化有如下数据，仅供参考：

（数据信息来源于“房途网”杭州版）

第二，通过大力发展远郊-城市地铁建设及地铁周边沿线改造，从交通居住、房地产开发商自身利益角度来全力提升远郊房地产市场的本质竞争力。根据国务院批准的杭州城市快速轨道交通建设规划，杭州轨道交通网络体系由8条线路组成，总长为278公里，其近期目标地铁1号线工程2007年3月开工建设，拟2011年竣工投入运行。地铁1号线始于萧山湘湖，终于下沙文泽路和临平世纪大道，由主城区段、江南段、下沙段、临平段组成。暂且不论地铁1号线经过中心主城区的楼盘，先看看地铁1号线经过郊区的各个代表性楼盘：欣盛.东方郡、金帝.金色钱塘、赞成.林风、同方.燕语林森、钱塘.沁园、万科.魅力之城、名城.左临右舍、东海.未名园等20几个楼盘。其中位于地铁九堡站的万科.魅力之城、位于地铁闸弄口站的钱塘.沁园，这两个楼盘这几年来的价格变化发展，非常具有代表性：

（数据信息来源于“房途网”杭州版）

第三，通过主动规划制定房地产楼盘与教育、人文、医疗等资源的自身相互影响，来提升郊区房地产的价值品牌。这一措施最典型的代表就是杭州市重点发展的大城西的申花板块，从浙江大学紫金港的搬迁至此，从2004年规划至今的所有楼盘的规划理念：名校资源利好、大城西范畴、附近沃尔码等商业巨头的即将介入等。这一板块深受这一规划和理念影响的楼盘最典型的就是耀江文鼎苑和广宇西城年华。这两个楼盘这几年来的房地产价格变化发展，同样也非常具有代表性：

第四，通过改造京杭大运河-余杭塘河-西溪流域河流，从环境上提升沿河沿岸楼盘组团的环境。从2007年开始杭州市着力对京杭大运河-余杭塘河-西溪流域河流沿河两岸进行人文环境整治、品牌提升，从那一刻开始，杭州市有了一个新名词的诞生：运河板块。京杭大运河-余杭塘河-西溪流域沿河楼盘众多，其中大运河两岸的房地产楼盘受益最深。2008年杭州市召开杭州运河主城区段打造世界级旅游产品暨市区河道综保工程动员大会，表示要全力推进运河（杭州段）和市区河道综合整治与保护开发两大工程，确保当年十一推出三条水上黄金旅游线，倾力打造以运河为中心的世界级旅游产品和五水共导的“东方威尼斯”。凯德视界、银树湾、锦昌文华、协安·景上、利兹·水印康庭、方正信步闲庭、天阳上河、嘉泰·馨庭等楼盘都是运河改造开发前后深深受益的具有典型代表性质的房地产楼盘。笔者选择凯德视界、天阳上河这两个楼盘这几年来的房地产价格变化发展，作为阐述论据，同样具有代表性：

4.2 上述各案例分析

4.2.1 对于杭州市“通过大力整治和改造背街小巷，从根本上确保老城区的地价保值、城市中心区档次”的相关措施影响房地产价格的分析。

前面也提到过，杭州是个省会城市，应该说城市是具有一定规模的,主城区内背街小巷、体育设施、老社区环境等如何跟不上更新发展，就会在这个板块的房价竞争中处于弱势.杭州市无论是从自身价值还是形象方面考虑，或是在在房地产市场竞争中为了提高其适应市场的能力,必定要对这些中老社区性质的楼盘进行建设，比如外立面改造、修缮。从前面案例中文一路道路彻底整治、社区房屋外立面改造等措施的影响下的翠苑社区两个分区（一区和四区）近几年的房价涨势就可以看出，随着近年来郊区新盘、高档盘的推出和发展，老社区的房价竞争力，在进行过自身改造建设后， 2006年至于2007年，翠苑地区进行了一系列的外立面改造、修缮，文一路也是这个时期进行了彻底整治。改造和整治结束后，该板块面貌涣然一新，群众居住生活配套等各方面得以更新提升。从房地产价格的市场横向比较定律来看，翠苑地区经过改造，提升了自身的竞争力，地段优势得到保留，但地段形象却上升了几个台阶。房价，这个最敏感的字眼，也是这个地段提升的至关重要的一环。在接下来的2007年末至今，杭州市的房地产一片暴涨，该地段也不甘落后，以其崭新的形象和较完美的竞争力，将自身房价直接拉到目前的16000元左右的均价。

这不能不说是该地段自身原有的优势---主城区成熟区，所决定的，更重要的是，经过一系列的改造和提升，该地段价值上升的幅度，已完全满足市场。这一切带来的结果就是疯狂的房地产交易，最终获得最大增长的是两个群体的实质性改变：当地居民群众的生活品质提升和房地产成交给地方政府财政收入带来的有力增长。

前面笔者提到过的学者崔光胜、莫光财提出的观点：地方政府以经营城市为理念，把推动城市化作为公共行政的重要内容，能够改善城市的居住环境和投资环境，促使房地产投资和其他投资增加④。可以说，是正确的。但他们两位学者的观点最重点的，是只认为地方政府通过对城市新的建设给房地产市场带来巨大的潜在影响，即他们认为新的城市，比如开发区、新区、新广场、新卫星城市的建设，才能从根本上影响房地产的地段环境和群众生活配套等，他们也认为，可通过新城建设、扩张、做强做大新型开发区、新区，甚至是CBD（比如杭州市的做法），来提高城市整体形象力、竞争力。但我认为，这些观点的局限性是有的。比如杭州市，历年数据和各种事实证明，新区和新城，对于周边房地产市场的影响确实存在，但影响幅度，远远小于旧城改造建设、旧城修缮提升所给板块带来的房价拉动。比如杭州市的滨江区的建设，可以说，滨江区这几年的政府建设投入，是空前的，也是其他地段几乎无法比拟的（除了钱江新城的投资规模），经过大规模的投资投入和强大的建设，滨江区这几年的发展是有目共睹的。但冷静的分析其区域广阔的房地产各楼盘价格涨势，其实不难看出，投入与增长，并达不到杭州主城区老城区比如翠苑改造、中北路改造这样的效果。毕竟新城的建设，最大的阻碍就是不成熟的配套和不成熟的人气。板块的人气、群众配套生活设施无可置疑的永远是群众居住概念上的最热点。意思就是，同样是巨大的经济建设投资，每一分投资，在新城建设带来的房地产利益链和政府税收，远小于城市改

造和自身提升这一措施所带来的房地产利益链和政府税收。这就是导致该板块的房地产价格狂热升温，甚至是暴涨的影响因素，绝不是任何巨大投资可以成正比去影响的。

4.2.2 对于杭州市“通过大力发展远郊-城市地铁建设及地铁周边沿线改造，从交通居住、房地产开发商自身利益角度来全力提升远郊房地产市场的本质竞争力”的相关措施影响房地产价格的分析。

从之前提到的该措施数据分析可以知道，地铁、轨道交通这类政府投资，从根本上最容易导致群众购房交易等的动向，这种投资带来的影响，甚至可以使购房者弃该区域配套成熟程度于不顾，完全着眼于地铁交通本身建设带来的影响利好。地方政府的这类措施，可以说，不但能从方便出行的角度上赢得群众的票数，相当于交通改造，而且能最直接的提升整个区域甚至是整个城市的品牌形象。地方政府这一措施，放于全国，都是非常符合市情、国情，可以说这一措施给房地产市场带来的震动是非常巨大的，给房地产价格带来的爬升也是非常震撼的。

在之前开题中提到的学者莫光财,陈照琳曾认为，在房地产市场升温的过程中．除了存在市场这只“无形之手”的基本作用外．地方政府这只“有形之手”更是“功不可没”⑧。大力发展远郊-城市地铁建设这一手，地方政府的这只“有形之手”可以说是非常形象的比喻了地方政府把握各区域房价幅度的过程。比如地铁线路规划，所经过之处，经过楼盘可达数十个。地铁规划如何走向，线路如何延伸弯曲，规划如何体现价值，可以说，全由地方政府掌握着。从这一点看，地方政府已成为成为推动房地产升温．拉动房价非正常上涨的首要因素。欣盛.东方郡、金帝.金色钱塘、赞成.林风、同方.燕语林森、钱塘.沁园、万科.魅力之城、名城.左临右舍、东海.未名园等这些杭州地铁概念楼盘，无不深受其利。

4.2.3 对于杭州市“第三，通过主动规划制定房地产楼盘与教育、人文、医疗等资源的自身相互影响，来提升郊区房地产的价值品牌”的相关措施影响房地产价格的分析。

教育、人文、医疗等资源，历来就是影响群众配套设施、房地产价格的非常重要的一环因素，以杭州市为例就可以发现，教育、人文、医疗这三资源要素，不但是老百姓购房时候非常关注的问题，更是地方政府推动郊区房地产氛围的有效方法。同时这一措施又是和开发商自身建设过程相结合的。一个区域房地产的开发和后期的配套成熟，不但离不开地方政府的规划建设，也离不开房地产开发商的连带建设。比如很多开发商，要担负起购买地块的广场、医院、体育设施等场所。这里插一句，可以说，地方政府这一措施，也包含着土地交易的影响因素。因为这类措施，在实施的最前段时期，即土地交易的拍卖时期，就考虑到了这一点。价高者得地，同时，又是又实力者得地。前面开题报告中也提到学者伍德业、刘红的观点：地方政府对土地出让的绝对垄断，使地方政府有条件将房地产开发的负外部性转嫁给开发商，地方政府努力寻求将财政性支出范围内的基础设施建设负担转移给房地产开发商①。但开发商却是以利润最大化为目标的，当然不愿承担由房地产开发而带来额外投资，只有将这种附加成本顺利转嫁给购房者。这样一来，该区域房价势必发生巨大增长。杭州市大城西的申花板块、三墩板块的这几年

发展事实证明，地方政府的这一措施，无疑是背后无形的手起的作用。

4.2.4 对于杭州市“通过改造京杭大运河-余杭塘河-西溪流域河流，从环境上提升沿河沿岸楼盘组团的环境”的相关措施影响房地产价格的分析。

杭州市这几年对京杭大运河-余杭塘河-西溪流域沿河的改造和提升，使得众多楼盘从中受益非浅，其中大运河两岸的房地产楼盘受益最深。环境的改变带来群众居住的适宜，带来群众购房的需求，带来房地产的升温，带来价格的最大化。笔者前面数据中阐述选择楼盘凯德视界、天阳上河这几年来的房地产价格变化发展，很具有代表性，当时杭州市房地产随同全球经济萧条的趋势，各楼盘都有所冷清，但这些运河楼盘，随着运河改造的结束，楼盘的竞争力却脱颖而出，价格直逼中心城区。其中发展因素，非常值得房地产界的研究。

第五章结论章

5.1 结论

笔者经过本文的阐述，经过第第二章相关研究理论知识章对社会上几个学者观点的论述和引出，详细讨论了社会上几个不同观点对于地方政府有形无形影响房地产价格的角度分析。在列举自己的观点之前,对前人相关各方面的研究成果有批判也有肯定,归纳和扬弃。特别是学者崔光胜、莫光财提出的观点：地方政府以经营城市为理念，把推动城市化作为公共行政的重要内容，能够改善城市的居住环境和投资环境，促使房地产投资和其他投资增加④。他们的观点和笔者观点较为接近，值得肯定。但笔者自身的观点，个人认为，能更全面的分析出地方政府方方面面影响房地产价格的措施。特别是在通过城市建设及改造提升这一措施上的观点差异上，他们的论述我认为缺乏强有力的证明。

在第三章创新点论述章笔者正式提出新观点、新方法.这些观点或方法应是基于前人的成果的,而不是本来凭空想出来的。新观点、新方法的提出，代表着笔者对于地方政府特别是自身所居住的城市的地方政府影响房地产价格各因素中，分析整理出自己认为最重要、最敏感的一环，即是：最大限度的进行城市改造与提升，不但指新城市建设，更包含旧城改造与提升。这些因素甚至是直接间接地包含进了上述众多学者中的部分观点。这些年来长江三角洲地区众多大中型城市的屡试不爽的手段与策略，就是进行城市改造与提升。笔者所在的杭州市，在进行城市改造与提升的实施上，经历的年份和产生的效益，都是充实和丰富的。地方政府影响房地产价格的因素是多样化和复杂化的，但对房地产价格影响最直接、最直观带来效益的，无疑，是进行城市改造与提升这一措施。

5.2 展望

上述笔者的阐述中，从论证要素考虑，是齐全的；但从研究与探索角度考虑，本研究的阐述中，还是存在的缺陷与不足的。还有待与进一步提出研究的思路。比如，对于城市改造中的开发商参与深度、城市提升中地方政府的随机可能倾向性等因素，如何避免地方政府过度影响某个区域的房地产市场环境和发展，都考虑的不全面。其实从研究的审视角度考虑，此角度的阐述还需要进一步的探索和扩展。地方政府影响房地产价格的因素不但可以衡量一个城市房地产价格在有限时期内的变化，更能体现“出两个问题：第一，房地产市场发展在该城市中所在的比重；第二，地方政府在有意无意的“托市”情况下，如何做到有理有节，以不损害群众购房成本、不影响全局经济建设发展的前提下，如何既能全面、有效的建设城市和提升品牌，又能让百姓安居和谐，获得品质与经济的双赢。这些问题，都是需要进一步研究和探讨的。

房地产论文

摘要：国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。影响方式具有多样性，其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来，重视案例研究，深化理论和实际相结合的方法，探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考 关键词：房地产，价格，地方政府，城市扩建改造 第一章:绪论章 1.1 研究背景 改革开放以来，我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进，房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激，近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。这种火热最直观地体现在部分城市非正常的持续上涨的房价上。近年来，笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题，始终是舆论关注与争论的焦点。而房地产价格的变化规律，是复杂的；但其影响机理，也就是影响因素和各种效力，却是有规律可循、有值得研究的价值的。 对于国内房地产价格持续走高的问题，可以说是全国的学术界都存在不同的观点。探究长江三角洲地区甚至是全国，影响房地产价格的各种机理中，应该说是有其多样性、复杂性的。作为市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。笔者认为，从主动因素考虑，地方政府的影响力，可以说是影响房地产价格的关键因素。本文将拟紧密结合长江三角洲地区的实际，以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地产价格机理的各种观点着手，进行剖析，深刻揭示事物的本质，进而提出笔者自身的观点，即捕捉出地方政府影响房地产价格的最关键的机理。 由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象，探究并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施，为规范我国房地产市场提供一种思路。 1.2 文献综述 地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.

房地产营销策略研究毕业设计论文

毕业设计论文题目：房地产营销策略研究

重庆通信学院 毕业设计(论文)任务书 队别 22 年级 06 专业信息管理与信息系统 学生姓名指导教师 同组姓名 一、题目 房地产市场营销策略研究 二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。 三、设计课题所需的主要设备和资料

有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。

房地产金融论文

房地产金融论文 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。 房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。 这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。 一、学习内容概括： 第一章房地产金融概论： 在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展 其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为：直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。 之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。 第二章房地产金融基础知识 货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。 之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

房地产论文题目

房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策 房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用 对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价

浅谈房地产项目的经营管理毕业论文

房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在

房地产经营管理论文

房地产经营管理——“限购令”推出带来的影响 作者：王政国 25120082201491 摘要：“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。随后全国相继又有深圳，上海，厦门等三十多个城市出台相似规定。限购令的推出是针对当前我国房地产房价过高，抑制炒房而出台的政策，不可避免的给房地产行业带来一系列影响。为房地产未来的发展前景也有不可忽视的作用。 关键词：限购令影响房地产前景

引言 “限购令”的推出背景：近几年房价问题已经成为一个家家关注的问题，房价的上涨主要原因在于结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。由于房价的上涨，很多人选择投资房地产，炒房，有促进了供需的不协调，使房价更快上涨，形成一个恶性循环。以此为背景，4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 正文 一，“限购令”的具体措施 中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。 本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行 二，“限购令”目的： 中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展. 三．限购令的影响：

论城市化进程与我国城市房地产发展研究毕业论文

论城市化进程与我国城市房地产发展研究 摘要 伴随着社会的发展，城市化已经成为世界乃至中国未来发展的一种趋势。城市，作为人类生活的场所，它是人类发展到一定历史阶段所必然的产物。尽管城市有兴有衰，但是伴随着人类前进的脚步，城市的规模、结构和功能都得到不断的发展。在城市化进程中，中国面临着前所未有的困难与机遇，如何在城市化进程中快速有效的发展成为了我国百姓和政府高度关注的一个方面。 本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，从一个行业的发展与城市化进程之间的联系来观察中国城市化发展的成果，总结观察我国千年来城市化进程的步伐和策略，以及现今中国对城市化建设的认识。并特意借鉴观察美国、韩国、日本、新加坡等相对发达高效的国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理与对策。 论文研究了我国城市化发展的进程以及在这进程中人口流动和人口结构变化的分析，从而了解房价的变化和房地产的需求之间的关系。洞悉国家对住房政策和经济政策宽松或从紧的变化分析与房地产行业发展的内在联系。国家对房地产行业发展的经济政策列举与分析。并罗列了户籍管理制度、土地资源利用等给我国城市化进程和房地产发展所带来的影响。在论文中提到我国城市化进程中，基础设施的建设和城市副中心的发展方向。在厦门考察的过程中，发现厦门旅游房地产行业发展是依托周边自然人文旅游景点而建。为中国城市化进程中提供了一种新的社会生活方式。在借鉴国外成功案例的同时，着重研究国内城市化进程中房地产的发展方向，分别分析了在楼市低迷时期国家政府的楼市调控政策和在楼市过热时期，国家所出台的相关控制政策。相对全面和客观的解析了中国房地产发展的周期性状况，对未来房地产行业走向进行了自己的预测。 在论文的结尾处对2011年新的国家房地产政策进行了分析，对2011年之后我国城市化进程与我国城市房地产发展的展望，得出未来房地产行业发展将趋于理性稳定发展的结论。 关键词：城市化，房地产，人口，政策，资源，

房地产论文

四川理工学院学科论文 浅谈房地产开发项目管理 学生：代威 学号：07051019414 专业：工商管理 班级：2007.4 指导教师：梁刚 四川理工学院经济与管理学院二O一O年十二月

摘要 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 关键词：房地产定义，开发风险，管理措施

目录 1 前言 (1) 2房地产开发项目管理的意义 (1) 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 (1) 2.2 项目风险管理的薄弱 (2) 3房地产开发工程项目管理所存在的问题 (2) 3.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善 (2) 3.1.1 前期对市场研究不充分，决策缓慢 (2) 3.1.2决策机制不完善 (3) 3.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多 (3) 3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施 (4) 4 房地产开发工程项目管理优化措施 (5) 4.1 加强房地产开发项目风险管理 (5) 4.2 全面完善项目成本管理 (5) 4.3 项目质量管理 (6) 5结束语 (7) 参考文献 (7)

四川理工学院学科论文 1 前言 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 2房地产开发项目管理的意义 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核

房地产论文参考文献

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房地产开发与经营论文(完整版)

浅谈房屋租赁存在的问题及见解 张志强内蒙古科技大学建筑与土木工程学院 摘要：随着社会经济的发展,房地产已成为国民经济的动脉之一,自然房屋的价格日益飙涨，而相当一部分人的工资远远未能达到能购买一整套房子的能力,从而房屋租赁的出现给这部分人带来了佳音。但是,在房屋租赁过程中却存在不少的问题。 关键词：房地产；房屋租赁;出租人;承租人;合同 房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式，随着改革开放的不断深化，特别是党的十四大提出建立社会主义市场经济体制以来，房屋租赁在房地产市场中日渐活跃,房屋租赁的发展对于开放搞活,转换企业经营机制，发展第三产业，改善人民群众的居住条件,都起到了积极的作用。然而，在房屋租赁的过程中存在不少的问题，不论是出租人还是承租人他们的合法权益未能得到保障,便成了法律纠纷的一系列问题。本文将对房屋租赁过程中存在的问题作一一的分析。 问题一:房屋租赁的租金不够科学 （1）产生的原因 其一,物业的管理不够科学，对不同经营方式下的租金没有定下标准价格；其二，市场的调研工作存在偏差，不够细致,对市场的把握程度低;其三,个人出租房屋时,都是按着自己的意思定下的出租房屋租金,没有科学的依据。 （２）风险及危害 其一,合同的正常履行存在纰漏，当租金过高时,对承租人难以承当，而当租金过低时，出租人又难以达到收益的目的，自然合同的履行便存在问题；其二，出租后房屋的承租人可能干不正当的交易、买卖或对房屋造成不利因素,使房屋正常的使用途径改变,使房屋价值率降低. （3)采取的措施 a、得对租赁的工作人员进行培训，提高他们的经验核算意识; b、对公司资产的经营及公司所属一下的子公司的经营方式及评定标准进行确定; c、提高市场的调研水平；ｄ、认真研究承租人对房屋态度的趋向，好在洽谈合同的时候方便些,提高合同的价值所在. 问题二：房屋租赁合同违约责任不够明确 （1)产生的原因 其一，出租人为了不影响到房屋出租合同的签订，往往对违约责任约定的定条文上没有明确的表述；其二，出租人从主观上没重视对违约责任条款的严谨性表述；其三，在违约责任的条款上，虽然可以在违约的情况下可以起到法律的效应，但是违约的条款听起来还是不好听的，从而在其表述上便过于简单，甚至不写这类的违约条款。 (2)风险及危害 其一,不利于租赁双方履行责任意识的强化，在发生违约的时候,没有标准的评定手段，法律效应得不到维护，从而双方在违约的时候会起很大的争执、矛盾；其二，房屋租赁的合同具有为违约后的责任具有补偿的法律效应作用，是保障出租人和承租人对债权及债务的履行，违约的情况有很多,则对不同的违约情况得有不同的违约责任条款,所以合同中对违约条款的不明确将是日后违约起争执埋下隐患。 （3）采取的措施

论中国房地产市场的发展开题报告

毕业论文 开题报告 课题名称论中国房地产市场的发展情况编制 本科专业工程管理 本科班级工管1002班 姓名廖威 评分 指导老师（签名） 2012年3月11日 湖北工业大学

目录

论中国房地产市场的发展开题报告 1选题的背景和意义 选题的背景 近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显着的地区差异。究竟是什么原因导致这种经济现象的发生? 其中隐藏何种规律性的东西? 这是值得我们深思的。由于土地价格的特殊性，加之中国国情的特殊性，房地产价格形成问题比一般商品价格要远为复杂，从而至今仍存在许多未解之迷。例如，对于房价学术界多从纵向角度展开研究，在空间角度仅限于级差地租理论的逻辑延伸，很少以空间视野从不同区域地理、地方政府政策的异质性来解析房地产价格形成机制及差异。而不能全面揭示中国房地产价格上升之迷，也就难以探寻调控房价的有效对策。房地产业木来就是一个存在着诸多不确定性和市场风险的产业，节节攀升的房地产价格使房地产业获得了巨大利润，但同时风险也逐渐积聚起来。在此背景下，如果不能全面揭示房地产价格形成的规律，从根本上解决我国房地产业发展过程中存在的一方面闲置“广厦千万间”，另一方面众多“寒士”无房所有的问题，这一产业将无法步入健康和可持续发展的轨道，也不可能预防或规避累积的市场风险。 选题的意义 政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。政府在经营土地方面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房地产市场的发展，暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置，影响了经济的可持续发展。另外，中国的土地出让制度是由政府一次性收取出让金，这部分的收入进入财政收入，算作政绩考察的一部分。导致一部分政府领导人会超量开发和出让土地。目前，中国在房地产税制等方面也存在一些问题：征税面比较窄，税制安排不合理等等，对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。

房地产毕业论文

房地产毕业论文 Prepared on 24 November 2020

毕业论文（设计）房地产价格上涨的原因、危害及对策单位代码： 学号： 分类号： 密级： 院（系）名称：工学院建筑系 专业名称：房地产经营与估价 学生姓名： ***** 指导教师： ***** 2012 年月日 目录 房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供

给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上 涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国 经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产的期望利润;加大对房地产 价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入 比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入 比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨 状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是 否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为,2004—2008年一直在以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界 值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。

房地产经营与管理论文

《房地产经营管理》课程考核论文 题目：对房地产经营管理的浅析 姓名：周翔班级：工程监理学号：2101843127 中文文摘房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领。近几年,企业经过市场经济的洗礼,在房地产经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步,但与现代企业管理要求还有一定距离。 关键词经营管理战略风险金融 正文内容 房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。 房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。 房地产经营管理坚持的原则有: 1.必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路。. 2.必须坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位. 3.必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制。 4.

房地产市场论文

一、绪论 房地产业是我国经济发展过程中的重要组成部分，自从改革开放以来,我国的经济发展方式已经发生了很大的变化，在市场经济的发展过程中，我国的低成本制造的优势由于出口导向型经济的难以持续发展受到了严峻的挑战，在此背景下，我国的投资驱动机制随之发生了转变，以往的靠耗费能源来发展经济的发展方式已经过时，我国的经济发展环境进入了一个新时期。这种变化将构成新常态。在过去30年,中国已经变成“世界工厂”,变成世界第二经济大国。近几年来，我国经济发展逐渐趋于新的平稳期，房地产业作为经济发展过程中的重要组成部分，在新的经济背景下也进入了新的发展阶段，在发展速度，结构调整，政策的出台组织和整体水平的提高上都有显著进步。新常态下,中国经济在变,房地产行业也将发生深刻变化。而我国的房地产上市公司，是属于我国房地产行业的领军企业，它们的财务竞争力强弱对房地产行业乃至全国的经济都有着重要的影响。因此，对于房地产上市公司财务竞争力的研究在任何时期都有着重要的意义。 （一）研究意义 房地产业在我国发展过程中一直受到社会各阶层的普遍关注，作为我国经济发展中的重要支柱，房地产市场的发展对于我国人民的生活水平的提高，个人利益的维护及整个国民

经济的发展具有十分重要的意义。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的不断发展，我国各地的房地产市场价位开始迅速增长，针对这一情况，我国出台了一系列政策对此状况进行引导维稳。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州，深圳这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。 所以，房地产企业的发展再一次面临着新旧更替的发展时期，当然，在这个过程中，房地产企业的一些问题也逐渐暴露了出来，例如：资产负债率大，投资回收风险等等。 在此发展关键期，作为房地产市场中的重要参与者房地产企业的维稳盈利能力是保持我国房地产市场平稳正常发展的 重要基础，所以选择优质健康，具有市场竞争力的上市企业，对于我国国民经济的发展及社会的稳定具有非常重要的作用。 （二）研究对象及写作目的 本课题主要对房地产上市企业的财政竞争力的综合评价实 证研究等问题展开研究，主要的研究内容包括：对房地产上市企业的财务竞争力进行综合概括，并对房地产上市企业的财务竞争力概念及评价方法进行研究。 主要研究内容如下：

(精选)房地产毕业论文标题参考

工程管理专业毕业论文123333选题参考 （各位同学可以参考自己指导老师提供的题目，也可以另外选题，原则是 必须征得指导老师的同意） 薛姝老师：论文参考题目 1.论路基工程合同管理中的变更处理 2.论房地产项目开发过程中的质量管理 3.论工程造价的审核 4.论施工阶段的质量管理 5.论当前建筑施工过程中存在的问题与对策 6.实施多项目的协同管理探讨 7.清单计价模式下工程造价控制的影响 8.工程项目管理信息化建设探讨 9.论建筑工程施工中质量目标管理 10.论市政工程造价控制存在的问题及对策 11.建筑工程质量管理的问题及对策研究 12.论建设单位的工程造价管理 13.工程施工中对工程分包的管理 14.论工程质量失控原因及质量控制管理 15.论建筑给排水施工中的安全及质量管理问题 16.论工程施工过程中综合危害的防治 17.工程项目总承包结算中涉税管理的探讨 18.建设工程施工索赔与技巧 19.工程项目竣工决算滞后原因分析及对策 20.论住宅小区工程监理 21.论施工企业人力资源管理 22.论施工过程合同的管理 23.论工程项目代建制管理模式 24.应对房地产市场外资涌入的对策建议 25.房地产市场调整考验政府执政能力

26.房地产交易中“柠檬市场”分析 27.基于金融创新的廉租房融资途径探究 28.对“小产权房”法律问题的思考 29.小产权房存在的风险及对策 30.政府在城市低收入群体住房供给中的作用 31.投资性房地产公允价值计量模式的影响因素分析 32.长株潭一体化对房地产经济的影响 33.小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题 34.析城镇居民的住房权与保障 35.论小户型社会保障性住房的建设 36.房地产企业实施绿色营销的博弈观 37.建立保障性住房运作机制探讨 38.产权论视域下的小产权房问题探究 刘艳老师：论文参考题目 1.浅谈建设工程合同管理 2.工程索赔方法探讨 3.论建设项目专业化管理队伍建设 4.我国当前商品房价格过高的原因分析 5.试述合理的建筑产品价格体系建立的对策 6.浅谈我国当前建设工程计价方法与国际惯例接轨的相关问题 7.试论建安工程产品利润的合理确定 8.建设工程投资控制方法探析 9.论工程价格管理体制改革 10.论工程价格管理主体的相关问题 11.试论合理控制我国工程价格的途径 12.论建设工程价格的合理确定 13.论工程产品市场价格的确定方法 14.论工程产品的优质优价 15.论工程价格的有效控制

房地产开发论文

2016-2017学年第一学期 《房地产开发》课程论文 题目：房地产项目可行性研究中存在的问题及对策 姓名： 学号： 专业： 班级： 学院： 教师：程志勇 2016年12月日

评分标准

房地产项目可行性研究中存在的问题及对策 摘要：我国针对房地产开发项目可行性研究起步较晚，房地产项目可行性研究中存在很多问题。本文首先介绍了房地产开发项目可行性研究的含义，然后分析了房地产项目可行性研究中存在的问题，以及产生这些问题的主要原因，最后详细提出了完善房地产项目可行性研究的对策。 关键词：可行性研究房地产项目问题对策 引言 房地产投资是一种高风险高收入的投资。在我国，房地产经过了二十几年的发展，已成为我国国民经济的重要支柱之一,但是在房地产中还存在很多不完善的地方，尤其是在投资可行性分析研究方面还比较滞后。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，它是房地产开发项目投资决策的重要依据。 一、房地产可行性研究的含义 房地产可行性研究是在房地产投资决策前，对拟开发项目在技术经济社会三方面的可行性进行论证、研究、评价，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对未来的收益进行科学的预测，并且对拟开发项目的技术先进性，经济合理性、适用性，建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。开发项目要投入资金。时间和劳力，会对企业的经济效益产生影响。因此，对拟开发项目的必要性必须有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行科学研究分析，以便科学的制定开发项目投资决策，减少或避免失误，使开发项目能够获得较大的社会经济综合效益。而以上这些内容都是可行性研究的内容，因此，可行性研究是项目投资决策的基础。 二、当前房地产开发项目可行性研究中存在的问题 （一）缺乏系统的理论指导 通过项目可行性研究，指导我国房地产项目可行性分析研究的问件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》等。这些文件虽然在一