房地产论文
论政府对房地产价格的宏观调控
论文简介：本文从房地产价格与政府宏观调控的关系概述入手，指出了房价的构成因素及其影响因素，房地产价格宏观调控的内容和特点以及政府在房地产价格宏观调控中的地位和作用；并结合当前房地产价格的发展态势，指出了近年来我国房价持续非理性上涨的现实原因，指出了当前房地产价格调控中存在的主要问题，并对政府所采取的宏观调控措施进行了实施效果评价；最后对房地产价格政府宏观调控的改进取向进行了展望，对完善我国的房地产价格宏观调控提出了政策建言。本文的创新之处主要体现在理论和政策建议两个方面。在理论上，运用了经济学、行政学等多学科的基础理论对商品房价格波动的影响因素进行了研究。在政策建议上笔者添加了诸多个人的见解。如在土地制度上，建议宜盘活存量土地，完善土地供应办法，增加用于商品住宅的土地供给；在税收上，宜进行深入的结构性调整，加强税收的调节作用抑制短期炒作行为，控制投资性购房，建议内地开征级差利得税，政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得税课以高税率。此外，利得税还可以考虑区别对待自住和出租的房地产，对后者征收较高的税。对于以自用为目的的购买普通住房的，继续给予有关税收优惠政策；对于以投资为目的的购买第二套以上商品住房和大户型的，不得擅自给予税收优惠；在信贷上，严格执行信贷政策，提高住房抵押贷款的资本成本。对贷款购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例；对借款人申请个人住房贷款购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，不得享受个人住房贷款优惠利率，商业银行执行中国人民银行公布的同期档次贷款利率。银监会应该改变现行的住房抵押贷款50％的风险权重的做法，将此类贷款的风险权重提高到100％的水平，从而提高商业银行发放抵押贷款的资本成本；在供求调控上，保证中低价位普通商品住房供应，解决好广大中低收入家庭住房问题；建立各地市场供应结构状况的通报制度，以鞭策结构性矛盾突出地区，努力改进工作。
论文摘要:房地产业是我国国民经济的支柱性产业之一.房地产业的发展离不开政
府的宏观调控.政府不是万能的,如何保持房地产业持续健（略）政府面前的一道难
题.从当前政府出台的一系列宏观调控政策来看,取得了一定的成效,投资客投机
“炒房”,开发商囤地、捂盘、惜售等问题得到了一定程度的缓解,但作为房地产市
场重要指标的房价却是一路高歌猛进,除了200（略）融动荡的影响,房价曾经小幅
回落以外,至今上升势头不减.可以这样说,宏观调控的整（略）如人意的.如何更好
地运用房地产政策,平抑不断上涨的高房价是政府的当务之急,也是众多学者讨论
的话题. 本文的写作立足于对上海市房地产市场的考察,运用经济学基础理论（略）
究了中央以及上海市房地产政策动机及其对上海市房地产市场的实际影响.在论文
的第一章中,笔者对房地产、房地产业宏观调控的概念及手段体系做了简要的介绍,
为深入研究房地产市场做了理论准备,并对我国历年出台的房地产政策做了归纳性
的总结.在第二章中,笔者将经济学中的需求供给理论运用到对房地产市场的研究
当中,诠释归（略）场宏观调控政策的作用机制,并对宏观调控政策的政策效应做了
详细的经济学分析.第三章是对上...
The industry of re（omitted）is one of the pillars of Chinese econom（omitted）
l estate industry can’t develop well without g（omitted）s macroeconomic control. Government is not omnipotent, how to maintain a sustainable development of real estate industry is a problem facing by the government.
We can see from a series of policies set up by the government that all these
pol（omitted） whole have obtained some effect, for example, all these problems are eased like real estate speculators, （omitted）s stori... 目录:
摘要第4-5页
Abstract 第5页
引言第8-11页
·论文的选题背景第8页
·国内外相关研究理论综述第8-9页
·本论文的研究意义和创新点第9-11页
1 房地产业宏观调控概述第11-19页
·房地产的概念与内涵第11-13页
·房地产的概念第11页
·房地产业的产业内涵第11页
·房地产的特点第11-12页
·房地产市场第12-13页
·房地产业宏观调控第13-15页
·房地产业宏观调控的概念第13页
·房地产业宏观调控的政策体系第13-14页
·房地产业宏观调控的手段体系第14页
·房地产宏观调控的必要性第14-15页
·我国历年房地产业宏观调控政策总结第15-19页
2 房地产业宏观调控政策作用机制研究第19-25页
·房地产的需求和供给第19-21页
·房地产的需求第19-20页
·房地产的供给第20-21页
·房地产政策的作用机制第21-22页
·房地产政策效应的经济学分析第22-25页
3 对上海市房地产业宏观调控效果的实证分析第25-32页
·上海房地产业发展现状第25-29页
·房地产开发投资情况第25-27页
·房地产销售情况第27-29页
·土地出让情况第29页
·上海房地产业宏观调控政策评价第29-32页
4 对上海市房地产业宏观调控政策的建议第32-35页
·加强土地供应管理,控制土地“第二财政”第32页
·调控市场供应结构,完善住房保障体系第32-33页
·进一步规范房地产市场秩序,合理引导消费者预期第33页
·强化信贷利率差别政策,增加税收调控手段第33-34页
·积极发展租赁市场,引导住房消费观念转变第34-35页
结论第35-36页
参考文献第36-37页
中国房价问题的研究
【摘要】近几年来，我国的房价一路攀升，住房问题已经成为市民热点关注的问题。房地产在我国国民经济中占有重要地位，保持房地产的健康有效地发展，合理控制房价的过快上涨，已经成为各级政府的主要政策目标。本文首先阐述我国房地产发展的现状，分析房价上涨的原因，并对房价上涨的控制进行研究，使房地产健康，长效的发展。
【关键词】房价；原因；控制。
引言。
改革开放以来，我国的房地产业的发展前景令人欣慰。尤其是在1998年住房改革后，一直处于快速发展之中，为国民经济作出了很大贡献。但是在这令人瞩目的成功后面，隐藏着很多问题。近几年来，全国各大中小城市的房价都以超过国民收入的速度上涨，居高不下。如今“买房贵”与“上学贵”“看病贵”一起被称作新民生的三大问题。持续高涨的房价使得中低收入的人群购房
困难越来越大。从长远的角度看，这对一个国家的发展是不利的。
1.中国房地产的现状。
我国房地产在改革开放以前，实行的是统一建设和分配的制度。20世纪90年代以后，房地产进入了一个兴旺发达时期，土地成片开发，大量外资的引入，高楼大厦纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在进行城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。但是，最近几年里房价不断攀升。以北京中关村为例，就在近五年里，北京中关村的房价从7000元/平方米，涨到21000元/平方米，房价是成倍上涨。
房地产是我国的支柱产业。中国在近10年的发展，在整个消费品总额中，房屋的销售几乎占到了50%。这种高度依赖房地产经济的发展模式风险是很大的。花旗集团研究项目主管沈明高表示，中国2010年住宅地产项目的占国内生产总值（GDP）的%，与美国2005年的水平相当，而美国在这之后就爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低了两个百分点房价持续上涨，房价-收入比逐步攀升。
中国房价的涨幅远远高于物价和GDP的增长速度，尤其是在北京，上海，深圳等地区，住房成为很多人的难题。更加令人头疼的是，在房价飞速上涨的同时，工资水平却很是稳定，房价-收入比逐年增加。据，我国平均房价收入比在10:1左右，北京上海等地甚至达到了3 0:1之高。根据联合国有关统计，发达国家房价收入比为～:1，发展中国家的房价收入比为4～:1，绝大多数国家的房价收入比为3～7:1之间。而中国远远超过了这个比例。
住房空置率很高。住房空置主要存在三种情况：第一，是房地产商把房子建好后，捂盘惜售、待价而沽；第二，一个人拥有好几套房；第三，房屋刚刚建成，正在销售当中。其实，空置的问题是允许一定范围内存在的，正如第三种情况。但是出于投资性和投机性目的的购房导致房屋空置率很高，成为推动房价上涨的重要原因。北京，上海，深圳等地区，很多楼盘的空置率已达50%。空置房的购买者并不是以自住为目的，而是为了等到房产升值是再出售给别人。
国家的信贷政策比较宽松。主要的表现是申请贷款的标准比较低，并且接受贷款申请的比率比较高，贷款所需付的利息低，首付也比较低。据统计，在我国，购
房者80%左右是直接或者间接地来自银行贷款。中国房屋按揭贷款2009年占了万亿，为2007年的近3倍。房地产开发的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到%，个别地产甚至超过80%。
2.对房地产中房价现存问题的原因分析。
从需求方面。
房地产的需求是指消费者在一段时间内愿意并且
能够购买的房子的数量。影响我国消费者对住房需求的因素主要有：
（1）居民收入。随着经济的持续增长，居民收入也普遍提高了，个人可支配收入上升，对住宅的支出增加，使得对住宅的需求上升。
（2）城市化进程的推进。城市化进程加快了房地产市场的日益蓬勃发展，城市化进程带来的对住房条件和的改善的需求，城市拆迁改造带来的被动需求，也促进了房地产业的发展。
（3）消费者对房价的预期。房屋作为一种正常品，连续几年房价的走高，使得消费者对房地产价格的预期越来越高，这一定程度上刺激了价格的上升。房地产商
的惜售，减少了房屋的供给，价格进一步被抬高。
（4）国家的信贷政策。中国宽松的信贷标准，增加了居民购房的支付能力，直接拉动了对房屋的需求，提高了房屋的价格。
从供给方面。
房地产的供给是指房地产开发商在一定时间内，以某特定的价格所愿意且能够出售的房屋的数量。开发商的供给受很多因素影响，其中最主要的是成本因素。成本是推动房价上涨的内在原因。成本主要包括土地价格和劳动力价格。
土地是一个比较特殊的要素，它的总量是一定的，即土地的总供给是一定的。随着工业化和城市化的进行，能用来建房子的土地数量在逐年减少，城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的目标。这也一定程度上形成了卖方的垄断。因此土地的价格不断上涨。地价的上涨，推动了房价的上涨；而房价的上升，又使得一部分人被房地产的利润驱动，进入房地产业，在有限的土地资源面前，进一步推动了土地价格的上升。因此，地价与房价是相互影响，相互推高。
随着人们生活水平的不断提升，劳动力的价格也逐
年上升。
有些地方甚至出现了“民工荒”的现象。劳动力成本的大增，导致生产成本的增加，房价必然会提升。
从法律方面。
主要体现在对土地的相关条例上。不少人都认为中国的法律在支持中国房价的暴涨。国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”
处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，
土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
从政府在建立保障性住房的动力方面。
政府在建立保障性住房的动力不足。全国人大报告指出，保障性住房建设进度缓慢，截至2009年8月底仅完成投资的亿元，完成率为%。当然，地方政府的这种做法，是可以理解的。试想：如果地方政府建设足够多的保障性住房，会拉低当地的房价，进而拉低地价，这不仅会减少地方政府的收入，更会直接拉低当地的G DP指标。
因此，在GDP而不是民生指标来考核干部政绩的大背景下，地方政府官员这种牺牲民生来实现GDP指标的做法，直接导致了保障性住房进度的缓慢和商品住房的大面积增加，进一步推动了房价的快速上涨。
从房地产的主要利益主体方面。
房地产中的主要利益主体是：政府官员，开发商，银行和一些投机者。大量的普通的购房者，由于信息不对称等原因，很难真正的影响到房地产事业。
房地产业是很容易滋生腐败的领域之一。其中一个
很重要的原因是土地的来源。众所周知，土地是国家所有的，在土地的交易环节很容易出现权钱交易现象。土地资源的紧缺性决定了政府会把它出让给能给自身带来最大利益的开发商。寻租行为在房地产业也越来越盛行。土地资源的部门和官员很容易成为寻租的对象，在暴利的诱导下，房地产商和政府官员会相互勾结。这些寻租费用，也被房地产商列入成固定成本中。
3.控制房价上涨的措施。
（1）在房地产供应房屋的结构方面，政府应增加中低档的普通商品房和经济适用房的建设，完善廉租房制度。廉租房制度在法国得到了很好的实施，按照法国HLM制度规定，超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。在我国，保障性住房的供给要由政府部门严格的监督完成，在各地政府提供保障性住房动力不足的情况下，中国政府可以借鉴法国的做法，建立一个完善的廉租房制度。优先保证中低价位，中小套普通住房和廉租住房的土地供应。减少别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套房住房的土地供应，构建起多元化的市场供应主体。
（2）实现一个全透明交易平台。搭建一个全国性的楼盘交易平台，以地方分类，全国所有地市的所有楼盘都收列其中。从房产商拿到土地、楼盘规划开始，都在网上显示出来，接受公众的监督，这样可以减少腐败寻租行为。当楼盘完工后，所有套型户数等相关信息，都公示在该平台，彻底杜绝开发商捂盘惜售行为。同时，对每一套住房的交易也都公布出来，不仅房屋所在位置，连购房者本人的姓名等信息也都公开。这种做法在一些人看来可能比较理想化，但其实这并不难实行。因为在美国，已经实行了高度透明化的房产交易，所有交易记录都可以在美国法院查到的。
（3）调整考核政绩的制度。不再把GDP作为衡量政府官员的唯一标准，应该把民生放在第一位。正如上述原因分析中提到，房价上涨的一个原因是政府官员希望通过房地产业来拉动他的政绩，来保证GDP指标的实现。这无疑进一步抬高房价，并且政府也没有降低房价的动力。温家宝总理说：“我们确实需要一些仰望星空的人，心里装着整个国家和世界，同时又需要一些脚踏实地的人，踏踏实实地去做苦功夫。最重要的是民主，只有民主才不会出现人亡政息。”所以，当务之急是要把考核干部业绩的GDP至上，彻底改为民生第一。
应该真正实行民选官的制度，高度透明化，让民众的选举权，监督权和问责权真正落到实处。
（4）对地方政府的职能的重新界定。在每次房价上涨过快的时候，中央政府都会出台一些相关房地产政策来稳定房价。但殊不知“上有政策，下有对策”，所以这些政策的效果很不理想，因此房价问题仍然得不到有效的控制。主要原因是房地产商和地方政府之间有共同的利益，这是导致房地产政策执行不利的关键原因。因此对地方政府职能进行重新的定位显得很必要，可以打破政府官员与房地产商勾结的利益集团，有利于房地产政策的实施。
4.结论。
相对于其他市场来说，房地产市场是一个正在发展中的，极其复杂的，有着众多不同参与者和多种利益冲突相连的复杂领域，同时又关系到人民群众的切身利益，关系到国家的稳定和发展。本文通过对房地产业的现状，房价上升的原因以及解决方法的探讨中得出，抑制房价上涨还需要一个很长的过程。现今，我国房地产业出现的问题还没有得到解决，房地产利益主体的相互勾结，政府建立保障性住房的动力不足等问题，经过对
以上原因的分析，提出了调整房地产供应结构，实现全透明交易平台，调整考核政府官员政绩的制度等建议，使房价能够在不久的将来慢慢的“回归”“理性”。
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房地产论文
摘要：国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。影响方式具有多样性，其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来，重视案例研究，深化理论和实际相结合的方法，探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考 关键词：房地产，价格，地方政府，城市扩建改造 第一章:绪论章 1.1 研究背景 改革开放以来，我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进，房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激，近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。这种火热最直观地体现在部分城市非正常的持续上涨的房价上。近年来，笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题，始终是舆论关注与争论的焦点。而房地产价格的变化规律，是复杂的；但其影响机理，也就是影响因素和各种效力，却是有规律可循、有值得研究的价值的。 对于国内房地产价格持续走高的问题，可以说是全国的学术界都存在不同的观点。探究长江三角洲地区甚至是全国，影响房地产价格的各种机理中，应该说是有其多样性、复杂性的。作为市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。笔者认为，从主动因素考虑，地方政府的影响力，可以说是影响房地产价格的关键因素。本文将拟紧密结合长江三角洲地区的实际，以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地产价格机理的各种观点着手，进行剖析，深刻揭示事物的本质，进而提出笔者自身的观点，即捕捉出地方政府影响房地产价格的最关键的机理。 由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象，探究并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施，为规范我国房地产市场提供一种思路。 1.2 文献综述 地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.
房地产金融论文
房地产金融论文 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。 房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。 这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。 一、学习内容概括： 第一章房地产金融概论： 在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展 其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为：直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。 之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。 第二章房地产金融基础知识 货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。 之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险
毕业论文之房地产价格分析
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
房地产论文题目
房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策 房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用 对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价
房地产经营管理论文
房地产经营管理——“限购令”推出带来的影响 作者：王政国 25120082201491 摘要：“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。随后全国相继又有深圳，上海，厦门等三十多个城市出台相似规定。限购令的推出是针对当前我国房地产房价过高，抑制炒房而出台的政策，不可避免的给房地产行业带来一系列影响。为房地产未来的发展前景也有不可忽视的作用。 关键词：限购令影响房地产前景
引言 “限购令”的推出背景：近几年房价问题已经成为一个家家关注的问题，房价的上涨主要原因在于结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。由于房价的上涨，很多人选择投资房地产，炒房，有促进了供需的不协调，使房价更快上涨，形成一个恶性循环。以此为背景，4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 正文 一，“限购令”的具体措施 中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。 本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行 二，“限购令”目的： 中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展. 三．限购令的影响：
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四川理工学院学科论文 浅谈房地产开发项目管理 学生：代威 学号：07051019414 专业：工商管理 班级：2007.4 指导教师：梁刚 四川理工学院经济与管理学院二O一O年十二月
摘要 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 关键词：房地产定义，开发风险，管理措施
目录 1 前言 (1) 2房地产开发项目管理的意义 (1) 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 (1) 2.2 项目风险管理的薄弱 (2) 3房地产开发工程项目管理所存在的问题 (2) 3.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善 (2) 3.1.1 前期对市场研究不充分，决策缓慢 (2) 3.1.2决策机制不完善 (3) 3.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多 (3) 3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施 (4) 4 房地产开发工程项目管理优化措施 (5) 4.1 加强房地产开发项目风险管理 (5) 4.2 全面完善项目成本管理 (5) 4.3 项目质量管理 (6) 5结束语 (7) 参考文献 (7)
四川理工学院学科论文 1 前言 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 2房地产开发项目管理的意义 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核
房地产论文参考文献
[1][美]鲍德威（Robin W.Boadway）、威尔逊（David E.Wildasin）.公共部门经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2000年版 [2] 曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003年版. [3]王全民.房地产经济学[M].大连：东北财经大学出版社，2002年版. [4]包亚钧,汪洪.房地产经济论——房地产业可持续发展研究[M].上海：同济大学出版社，1998年版. [5]周汉荣，张元端，王振宇.中国房地产业务大全[M].北京：中国物价出版社，1993年版. [6]匡平,杨燕敏.房地产业常用词典[M].北京：中国建筑工业出版社，1992年版. [7]杨慎.房地产与国民经济[M ].北京：中国建筑工业出版社，2002年版. [8] 樊勇明,杜莉.公共经济学[M].上海：复旦大学出版社，2001年版. [9] 谢经荣，吕萍，乔志敏.房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2002年版. [10]肖元真,徐闯,李茂荣.世界各国房地产发展现状和政策调控[J].金融与经济,2006,(8). [11]王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济,2006,(8). [12]黄小虎.当前房地产业的问题、原因与发展趋势[J].中国土地,2006,(2). [13]刘骏民,王千.中国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系[J].中国房地产,2006,(2). [14]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2). [15]周霆.房地产业发展的现状及对策研究[J].特区经济,2002,(7). [16]叶剑平,丰雷.中国房地产指数的现状及趋势[J].中中国房地产,2002,(4).
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浅谈房屋租赁存在的问题及见解 张志强内蒙古科技大学建筑与土木工程学院 摘要：随着社会经济的发展,房地产已成为国民经济的动脉之一,自然房屋的价格日益飙涨，而相当一部分人的工资远远未能达到能购买一整套房子的能力,从而房屋租赁的出现给这部分人带来了佳音。但是,在房屋租赁过程中却存在不少的问题。 关键词：房地产；房屋租赁;出租人;承租人;合同 房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式，随着改革开放的不断深化，特别是党的十四大提出建立社会主义市场经济体制以来，房屋租赁在房地产市场中日渐活跃,房屋租赁的发展对于开放搞活,转换企业经营机制，发展第三产业，改善人民群众的居住条件,都起到了积极的作用。然而，在房屋租赁的过程中存在不少的问题，不论是出租人还是承租人他们的合法权益未能得到保障,便成了法律纠纷的一系列问题。本文将对房屋租赁过程中存在的问题作一一的分析。 问题一:房屋租赁的租金不够科学 （1）产生的原因 其一,物业的管理不够科学，对不同经营方式下的租金没有定下标准价格；其二，市场的调研工作存在偏差，不够细致,对市场的把握程度低;其三,个人出租房屋时,都是按着自己的意思定下的出租房屋租金,没有科学的依据。 （２）风险及危害 其一,合同的正常履行存在纰漏，当租金过高时,对承租人难以承当，而当租金过低时，出租人又难以达到收益的目的，自然合同的履行便存在问题；其二，出租后房屋的承租人可能干不正当的交易、买卖或对房屋造成不利因素,使房屋正常的使用途径改变,使房屋价值率降低. （3)采取的措施 a、得对租赁的工作人员进行培训，提高他们的经验核算意识; b、对公司资产的经营及公司所属一下的子公司的经营方式及评定标准进行确定; c、提高市场的调研水平；ｄ、认真研究承租人对房屋态度的趋向，好在洽谈合同的时候方便些,提高合同的价值所在. 问题二：房屋租赁合同违约责任不够明确 （1)产生的原因 其一，出租人为了不影响到房屋出租合同的签订，往往对违约责任约定的定条文上没有明确的表述；其二，出租人从主观上没重视对违约责任条款的严谨性表述；其三，在违约责任的条款上，虽然可以在违约的情况下可以起到法律的效应，但是违约的条款听起来还是不好听的，从而在其表述上便过于简单，甚至不写这类的违约条款。 (2)风险及危害 其一,不利于租赁双方履行责任意识的强化，在发生违约的时候,没有标准的评定手段，法律效应得不到维护，从而双方在违约的时候会起很大的争执、矛盾；其二，房屋租赁的合同具有为违约后的责任具有补偿的法律效应作用，是保障出租人和承租人对债权及债务的履行，违约的情况有很多,则对不同的违约情况得有不同的违约责任条款,所以合同中对违约条款的不明确将是日后违约起争执埋下隐患。 （3）采取的措施
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毕业论文（设计）房地产价格上涨的原因、危害及对策单位代码： 学号： 分类号： 密级： 院（系）名称：工学院建筑系 专业名称：房地产经营与估价 学生姓名： ***** 指导教师： ***** 2012 年月日 目录 房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供
给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上 涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国 经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产的期望利润;加大对房地产 价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入 比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入 比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨 状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是 否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为,2004—2008年一直在以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界 值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。
房地产经营与管理论文
《房地产经营管理》课程考核论文 题目：对房地产经营管理的浅析 姓名：周翔班级：工程监理学号：2101843127 中文文摘房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领。近几年,企业经过市场经济的洗礼,在房地产经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步,但与现代企业管理要求还有一定距离。 关键词经营管理战略风险金融 正文内容 房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。 房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。 房地产经营管理坚持的原则有: 1.必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路。. 2.必须坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位. 3.必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制。 4.
房地产市场论文
一、绪论 房地产业是我国经济发展过程中的重要组成部分，自从改革开放以来,我国的经济发展方式已经发生了很大的变化，在市场经济的发展过程中，我国的低成本制造的优势由于出口导向型经济的难以持续发展受到了严峻的挑战，在此背景下，我国的投资驱动机制随之发生了转变，以往的靠耗费能源来发展经济的发展方式已经过时，我国的经济发展环境进入了一个新时期。这种变化将构成新常态。在过去30年,中国已经变成“世界工厂”,变成世界第二经济大国。近几年来，我国经济发展逐渐趋于新的平稳期，房地产业作为经济发展过程中的重要组成部分，在新的经济背景下也进入了新的发展阶段，在发展速度，结构调整，政策的出台组织和整体水平的提高上都有显著进步。新常态下,中国经济在变,房地产行业也将发生深刻变化。而我国的房地产上市公司，是属于我国房地产行业的领军企业，它们的财务竞争力强弱对房地产行业乃至全国的经济都有着重要的影响。因此，对于房地产上市公司财务竞争力的研究在任何时期都有着重要的意义。 （一）研究意义 房地产业在我国发展过程中一直受到社会各阶层的普遍关注，作为我国经济发展中的重要支柱，房地产市场的发展对于我国人民的生活水平的提高，个人利益的维护及整个国民
经济的发展具有十分重要的意义。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的不断发展，我国各地的房地产市场价位开始迅速增长，针对这一情况，我国出台了一系列政策对此状况进行引导维稳。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州，深圳这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。 所以，房地产企业的发展再一次面临着新旧更替的发展时期，当然，在这个过程中，房地产企业的一些问题也逐渐暴露了出来，例如：资产负债率大，投资回收风险等等。 在此发展关键期，作为房地产市场中的重要参与者房地产企业的维稳盈利能力是保持我国房地产市场平稳正常发展的 重要基础，所以选择优质健康，具有市场竞争力的上市企业，对于我国国民经济的发展及社会的稳定具有非常重要的作用。 （二）研究对象及写作目的 本课题主要对房地产上市企业的财政竞争力的综合评价实 证研究等问题展开研究，主要的研究内容包括：对房地产上市企业的财务竞争力进行综合概括，并对房地产上市企业的财务竞争力概念及评价方法进行研究。 主要研究内容如下：
(精选)房地产毕业论文标题参考
工程管理专业毕业论文123333选题参考 （各位同学可以参考自己指导老师提供的题目，也可以另外选题，原则是 必须征得指导老师的同意） 薛姝老师：论文参考题目 1.论路基工程合同管理中的变更处理 2.论房地产项目开发过程中的质量管理 3.论工程造价的审核 4.论施工阶段的质量管理 5.论当前建筑施工过程中存在的问题与对策 6.实施多项目的协同管理探讨 7.清单计价模式下工程造价控制的影响 8.工程项目管理信息化建设探讨 9.论建筑工程施工中质量目标管理 10.论市政工程造价控制存在的问题及对策 11.建筑工程质量管理的问题及对策研究 12.论建设单位的工程造价管理 13.工程施工中对工程分包的管理 14.论工程质量失控原因及质量控制管理 15.论建筑给排水施工中的安全及质量管理问题 16.论工程施工过程中综合危害的防治 17.工程项目总承包结算中涉税管理的探讨 18.建设工程施工索赔与技巧 19.工程项目竣工决算滞后原因分析及对策 20.论住宅小区工程监理 21.论施工企业人力资源管理 22.论施工过程合同的管理 23.论工程项目代建制管理模式 24.应对房地产市场外资涌入的对策建议 25.房地产市场调整考验政府执政能力
26.房地产交易中“柠檬市场”分析 27.基于金融创新的廉租房融资途径探究 28.对“小产权房”法律问题的思考 29.小产权房存在的风险及对策 30.政府在城市低收入群体住房供给中的作用 31.投资性房地产公允价值计量模式的影响因素分析 32.长株潭一体化对房地产经济的影响 33.小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题 34.析城镇居民的住房权与保障 35.论小户型社会保障性住房的建设 36.房地产企业实施绿色营销的博弈观 37.建立保障性住房运作机制探讨 38.产权论视域下的小产权房问题探究 刘艳老师：论文参考题目 1.浅谈建设工程合同管理 2.工程索赔方法探讨 3.论建设项目专业化管理队伍建设 4.我国当前商品房价格过高的原因分析 5.试述合理的建筑产品价格体系建立的对策 6.浅谈我国当前建设工程计价方法与国际惯例接轨的相关问题 7.试论建安工程产品利润的合理确定 8.建设工程投资控制方法探析 9.论工程价格管理体制改革 10.论工程价格管理主体的相关问题 11.试论合理控制我国工程价格的途径 12.论建设工程价格的合理确定 13.论工程产品市场价格的确定方法 14.论工程产品的优质优价 15.论工程价格的有效控制
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2016-2017学年第一学期 《房地产开发》课程论文 题目：房地产项目可行性研究中存在的问题及对策 姓名： 学号： 专业： 班级： 学院： 教师：程志勇 2016年12月日
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房地产项目可行性研究中存在的问题及对策 摘要：我国针对房地产开发项目可行性研究起步较晚，房地产项目可行性研究中存在很多问题。本文首先介绍了房地产开发项目可行性研究的含义，然后分析了房地产项目可行性研究中存在的问题，以及产生这些问题的主要原因，最后详细提出了完善房地产项目可行性研究的对策。 关键词：可行性研究房地产项目问题对策 引言 房地产投资是一种高风险高收入的投资。在我国，房地产经过了二十几年的发展，已成为我国国民经济的重要支柱之一,但是在房地产中还存在很多不完善的地方，尤其是在投资可行性分析研究方面还比较滞后。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，它是房地产开发项目投资决策的重要依据。 一、房地产可行性研究的含义 房地产可行性研究是在房地产投资决策前，对拟开发项目在技术经济社会三方面的可行性进行论证、研究、评价，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对未来的收益进行科学的预测，并且对拟开发项目的技术先进性，经济合理性、适用性，建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。开发项目要投入资金。时间和劳力，会对企业的经济效益产生影响。因此，对拟开发项目的必要性必须有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行科学研究分析，以便科学的制定开发项目投资决策，减少或避免失误，使开发项目能够获得较大的社会经济综合效益。而以上这些内容都是可行性研究的内容，因此，可行性研究是项目投资决策的基础。 二、当前房地产开发项目可行性研究中存在的问题 （一）缺乏系统的理论指导 通过项目可行性研究，指导我国房地产项目可行性分析研究的问件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》等。这些文件虽然在一
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黑龙江建筑职业技术学院毕业设计 毕业题目： 学生： 指导老师： 专业：建筑设备工程技术 班级： 2016年5月
答辩委员会意见: 答辩委员会(教师姓名、职称)： 毕业设计成绩： 摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的
上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。 二、房地产价格攀升的原因 大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本
房地产论文(DOC)
2016年中国房地产市场政策盘点分析 中国指数研究院3月2日发布《2016年2月中国房地产政策跟踪报告》，央行再降信贷，进一步化解房地产库存。首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。热点二线城市改善型需求将持续受益。降首付拉开中央2016年去库存政策托底序幕。除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。调整财税政策对各线城市的影响。月末热点城市救市政策密出台，一线城市首现限购调整。 一、市场情况：百城住宅均价同环比继续上涨热点城市成交量攀升 2月百城住宅均价：环比上涨0.60%，同比上涨5.25%，涨幅均扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。同比上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20842元/平方米，环比上涨0.51%，涨幅较上月收窄0.03个百分点；同比上涨9.94%，涨幅较上月
扩大0.75个百分点。 2月楼市同比全线上扬。2月，受中央及地方接连去库存政策影响，代表城市楼市表现出现猛涨。一线城市周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增长超过150%。二三线代表城市周均成交量同比上涨四成，天津、南京、厦门等热点城市同比涨幅均在50%以上。 二、2016年房贷比例先下调二线城市改善型需求持续受益 央行再降信贷，进一步化解房地产库存。在2015年多轮货币财税政策调整后，2016年央行再出新政，非限购城市商贷首付比例最低可降至20%。至此，商贷门槛已降低至2008年时的水平。根据现行政策，部分已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付比例也有望进一步降低。这将是自2014年930政策以来，对信贷政策的第五次调整，将进一步扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力，有利于持续推动部分城市房地产库存压力的缓解。 首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。鉴于中国各类城市房地产市场
关于房地产的论文1
浅析购房者须关注的七类问题 随着社会的发展，人们生活水平的提高，买房置业已成为人们生活中的大事。然而在商品房买卖中，由于人们缺乏一定的购房知识，加上法律意识淡薄，购房的合法权益常常遭到侵犯。为规避、减少风险，绕开陷阱，消费者在购房之前务必对房屋诸多方面予以考虑。下文仅对七个方面进行浅析。 一、是否存在虚假宣传 目前虚假宣传已成为导致商品房销售出现大量纠纷的源头之一。 虚假宣传形式多种多样，包括开发商没有取得法定的各种许可，不具备房产销售的基本条件，却通过媒体或展销会制作、散发各种虚假宣传资料；使用所禁止的广告用语对所售房屋进行宣传；不按照有关规定明示房屋价格、面积、位置及其他具体内容等等。 虚假广告来自不同的渠道：一是来自开发商。有的开发商售房心切，在制作广告时片面追求效益，作表面文章，诱惑购房人。有的开发商并不遵守广告承诺，随便改变建筑格局或装饰材料等。二是来自代理商。我国地产销售代理行业还属新兴行业，相关法规政策并不完善，难免有些代理商为了追求高销售额，发布具有误导性的广告。在房产交易中，代理商的活动可以说是短期的，购房人认购房产并签订了认购书后，代理商的任务也就基本完成，这种情况使得代理商往往倾向于采用夸大其词的广告。三是来自广告公司。无论是开发商或是代理商，都有可能直接请广告公司作售楼广告，许多广告公司仅从广告的效益出发，不考虑房地产广告的实际后果。 二、合同陷阱及合同效力 由于房地产开发专业性很强，调节房地产开发和交易的法律、法规、规章、政策纷繁复杂，作为一辈子可能只买一次房的普通购房者来说，对具体程序该怎么进行、哪些地方容易发生纠纷等等，无法做到深入了解。而作为房地产开发商，为增加自身利润，或是利用自己的专业
房地产概论论文.
我国房地产业市场的泡沫经济问题 姓名:王世尊班级:建筑工程技术1001班学号:201022303034 【文章摘要】 近些年空置率、房价收入比的失衡证明了我国房地产的“泡沫”化,这给房地产、银行、国民经济带来了巨大的潜在风险。面对美国的次贷危机,我国也对房地产实施了全面调控。本文从房地产泡沫表象入手,对我国的房地产泡沫进行了研究,并以国十一条为基础提出了一些遏制泡沫的想法。 【关键词】泡沫的表象泡沫破灭的影响消除泡沫的措施 一、我国房地产“泡沫”表象 纵观国际市场,房地产泡沫是每个国家都不可避免的经济通病,之所以说我国的房地产已经是“泡沫经济”主要的表象来自以下两点: 1、空置率高 目前,证明我国房地产经济已经成为泡沫经济的重要指标就是空置率的居高不下。据统计我国一线城市的商品房空置率高达15%以上,但租金的收入仅为2%,这些数据显示出来的就是“楼市”当中炒作投机的因素占主导地位,这是一种不正常的市场化行为,这种消费基础带来的房价上升和供需关系是畸形的市场需求,是没有牢固基础的需求。值得注意的是在金融危机前,美国的房屋空置率也没有超过3%,可见我国的房地产市场刚性需求与炒作之间的矛盾已经激化到了顶点。 理论界认为,我国的房地产之所以已经成为“泡沫”其重要的标志就是这些空置率,因为这些空置的房屋不是拿来使用的而是用来囤积期涨的,所以当这部分需求推动了房地产价格的时候,真正的需求者群体却因为房价而不断的萎缩,一旦打破临界点,造成刚性需求中断,那么房地产市场将出现真空,楼市将跳水,这时一切建立在高房价上的空中楼阁将没有基础可言,而炒房者将会出现租不抵贷的经济危机,进而引发
房地产毕业论文
安康学院2013届专科毕业生 毕业论文（设计） 房地产价格上涨的原因、危害及对策 学号： 2010248812 院（系）名称：经济与管理系 专业名称：房地产经营与估价 学生姓名：田旭超 指导教师：陈兴平 2012 年 12 月 28 日
摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。