房地产相关论文

中国房地产业在经济发展中的作用

建筑经济管理李甫16 摘要：房地产业提供的商品和劳动有着生活资料和生产资料的双重性，它既是人民生活的基本要素，也是社会生产的基本要素。所以房地产属于国民经济的基础产业。房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起着重要的拉动作用。

关键词：房地产、经济、作用

Summary: The real estate industry to provide goods and labor has a means of living and production of double sex, it is people's basic to life, but also the basic element of social production. So real estate belongs to the category of basic industry of the national economy. The healthy development of real estate industry, the development of the entire national economy plays an important role in stimulating.

Key word: Real estate、Economy、Function

正文：

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括:土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。作为国民经济中一个独立的产业部门，从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业；从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产予以提供。所以，一个区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。此外，房地产业具有很强的关联性，直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。

房地产业可以为国民经济发展提供重要的物质条件

房地产是国民经济发展的一个重要生产要素。任何一个行业的发展，都离不开房地产业为它提供的物质条件。只有房地产保持适当速度率先发展，才能保持有关行业的发展速度。我们把房地产业叫做先导性、基础性产业也就是这个意思。

1.房地产业可以推进城市的综合开发，改善人民的生活条件

很长一段时间里，我国实行由政府将建设项目交给建设单位并由建设单位去组织建设的办法。于是出现大家抢项目，争投资、各自备料施工的分散建设的局面。不仅在施工中由于互不协调配合而造成许多经济损失，出现许多不科学、不正常的现象。为解决分散建设产生的弊端，可以通过房地产业来统筹规划，防止以前那种各自为政进行建设的局面，从而促进城市的综合开发能力。房地产业每年开发的房屋中(包括旧区的改造)，住宅建筑要占一半左右。人们用以休息、娱乐的公共场所，以及为改善生态环境进行的城市绿化和水面扩展，均系房地产业开发的，这些都极大地改善了人民生活的环境和居住条件。

2.房地产业的发展能创造新的就业机会，减轻社会就业压力

随着经济的发展产业结构的调整，我国城市涌现了大量的下岗工人，同时，农村的剩余劳动力大量涌向城市，就业问题成为全社会关注的问题。如果不采取切实有效的就业政策，会造成突出的社会问题。由于房地产业属于劳动力密集型产业，它的发展可以创造新的就业机会，减轻社会就业压力。首先，房地产业能带动众多相关产业的发展，而任何产业都将吸纳一定数量的从业人员。其次，房地产系统本身范围广阔，如房地产咨询、转让、按揭、抵押、租赁等市场行业同样需要大量专业人员。第三，物业管理是房地产最重要的一方面，它是一种长期行为，需要大量人力、物力、财力来维护房地产业的完整性能吸纳大量人员就业。

3.房地产业的发展有利于优化城市用地结构、减少资源浪费

首先，我国人口众多，尤其随着经济的发展，大量的农村人口涌进城市，走集约化城市道路是未来发展的必然趋势，我国城市建设规划只能超高容积率低密度方向发展，即通过提高容积率还容纳更多的城市人口。因而，房地产业必须义无反顾地担当起历史的重任。其次，长期以来我们城市土地实行无偿划拨使用，土地供应失控，使用结构不合理，普遍存在第二产业占地比重过大，生活用地、工艺设施用地比例过小现象，城市无序发展，土地浪费严重。发展房地产，贯彻土地有偿使用制度，规范土地交易行为，有利于抑制土地无限制的需求，减少浪费，从而优化土地利用结构。

房地产经济在我国经济中的地位

在其位而谋其政，要想了解房地产业在经济发展中的作用就必须弄明白其在经济上的地位。

房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业。年前有人做过一次研究，100元钱的房地产投资，可以拉动许多产业。建房要有钢铁、木材、水泥、砖块，以及劳动等一系列不可缺少的基础要素，因此可以说房地产业是国民经济的基础性产业。它对装修业、家具、

家电的需要，再加上对园林、运输、服务业的需要决定了他的基础和先导地位。人们的生活离不开房子，工业的生产离不开房子。所以房地产建设对国民经济的拉动作用是非常明显的。因而房地产业的发展总要超前于其他产业。

我国住宅发展趋势

我国未来住宅的发展趋势直接影响了房地产业的发展，从而也影响了房地产业在经济发展中的作用。

住宅产业社会化、住宅生产现代化、住宅产品绿色化、住宅设计人性化、住宅设施智能化、住宅规划科学化、住宅选址郊区化、住宅需求多元化、住宅营销品牌化、住宅服务规范化。

以上是我国住宅发展的十大趋势，这些趋势无一不代表我国的住宅正在向科学化、人性化靠拢，这就预示着我国房地产业正在健康发展，它对我国经济的作用日益加深。

此外，受美国次贷危机的影响，我国的房地产市场也出现了轻微的震荡，我国的房地产业也存在着泡沫，在我国强有力的宏观调控下这些还不足以对我国房地产市场产生影响。我国的房地产业在经济发展中仍会产生巨大的拉动作用。

总之，房地产业是社会经济发展的产物，是城市建设的重要组成部分，在国民经济发展中起基础性和主导性作用。作为一个综合性极强的行业，对国民经济乃至城市发展具有不可低估的影响力。房地产业正在成为区域经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、支柱性产业和新的经济增长点；而区域经济的发展，也在促进房地产业的有效发展。我们必须充分认识房地产业在区域经济中的地位和作用，加大开发力度，推动国民经济和城市建设的快速发展。

房地产论文

摘要：国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。影响方式具有多样性，其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来，重视案例研究，深化理论和实际相结合的方法，探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考 关键词：房地产，价格，地方政府，城市扩建改造 第一章:绪论章 1.1 研究背景 改革开放以来，我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进，房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激，近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。这种火热最直观地体现在部分城市非正常的持续上涨的房价上。近年来，笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题，始终是舆论关注与争论的焦点。而房地产价格的变化规律，是复杂的；但其影响机理，也就是影响因素和各种效力，却是有规律可循、有值得研究的价值的。 对于国内房地产价格持续走高的问题，可以说是全国的学术界都存在不同的观点。探究长江三角洲地区甚至是全国，影响房地产价格的各种机理中，应该说是有其多样性、复杂性的。作为市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。笔者认为，从主动因素考虑，地方政府的影响力，可以说是影响房地产价格的关键因素。本文将拟紧密结合长江三角洲地区的实际，以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地产价格机理的各种观点着手，进行剖析，深刻揭示事物的本质，进而提出笔者自身的观点，即捕捉出地方政府影响房地产价格的最关键的机理。 由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象，探究并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施，为规范我国房地产市场提供一种思路。 1.2 文献综述 地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.

房地产营销策略研究毕业设计论文

毕业设计论文题目：房地产营销策略研究

重庆通信学院 毕业设计(论文)任务书 队别 22 年级 06 专业信息管理与信息系统 学生姓名指导教师 同组姓名 一、题目 房地产市场营销策略研究 二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。 三、设计课题所需的主要设备和资料

有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。

房屋中介管理系统 详细设计说明

房屋中介管理系统 详细设计说明书 1引言 (3) 1.1编写目的 (3) 1.2背景 (3) 1.3定义 (4) 1.4参考资料 (4) 《软件工程》叶俊民编著（清华大学出版社） (4)

2程序1（标识符）设计说明 (4) 2.1程序描述 (4) 2.2性能 (5) 2.2.1精度 (5) 2.2.2时间特性要求 (5) 2.2.3灵活性 (6) 2.3输入项 (6) 2.4输出项 (7) 2.5流程逻辑 (7) 2.8接口 (11) 2.8.1用户接口 (11) 2.8.3内部接口 (12) 2.9存储分配 (12) 2.11限制条件 (13) 2.13尚未解决的问题 (13)

详细设计说明书 1引言 1.1编写目的 该文档对所开发的系统功能、性能、用户界面及运行环境等作出了详细的说明。他作为对该系统概要设计的依据，帮助开发人员了解本系统的框架思想及实现功能，并验证核实该产品能否满足用户要求的标准，便于技术文档和需求变化的管理。同时也是用户与开发人员双方对软件需求取得共同理解的基础。 预期读者：项目投资商、产品用户、开发人员，指导老师。 1.2背景 ●系统名称：房屋中介管理系统 ●任务提出者： ●开发者： ●面向用户：房屋中介公司的员工 ●计算机网络：公司内部局域网 ●特此声明：此软件的开发作为后期商业项目的原型，均采用授权 开发工具，产品拥有自主知识产权，未经允许不得随意传播或使用。

1.3定义 ●SDK： SDK 就是 Software Development Kit 的缩写，中文意思就是“软件开发工具包”。这是一个覆盖面相当广泛的名词，可以这么说：辅助开发某一类软件的相关文档、范例和工具的集合都可以叫做“SDK”。 ●WindowsAPI（Win32API） Windows API是一套用来控制Windows的各个部件(从桌面的外观到为一个新进程分配的内存)的外观和行为的一套预先定义的Windows函数。用户的每个动作都会引发一个或几个函数的运行以告诉Windows发生了什么。 API函数包含在Windows系统目录下的动态连接库文件中(如User32.dll,GDI32.dll,Shell32.dll...)。 1.4参考资料 《软件工程》叶俊民编著（清华大学出版社） 2程序1（标识符）设计说明 2.1程序描述 本系统的主要功能是将中介公司的工作信息存储在计算机中，方便了员工的操作，也增加了操作的准确性。

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

房屋中介管理信息系统毕业论文

房屋中介管理信息系统毕业论文 第一章引言 1.1房屋中介管理信息系统的研究意义 新中国成立后，特别是改革开放以来，居民住房问题一直是一个很棘手的问题，国家对于这个问题一再地修改关于房地产方面的议案，特别是在上海等比较发达的地区出现炒房现象之后，国家对于房地产的问题更加重视了，所以在居民和买卖房屋之间起桥梁作用的房产中介等机构就愈发显得重要了，而与此同时，由于计算机的普及以及互联网的飞速发展，使得很多原来由人力来完成的工作可以借由计算机来实现，因此，房屋中介管理信息系统渐渐发展起来了。 房屋中介管理信息系统在全球围都得到了广泛的应用：在法国房屋中介利用该系统实现从帮助寻找客户到签约、管理等“一条龙”服务。在美国，随着计算机和互联网的发展，MLS（Multiple Listing Service即多重上市服务）的应用程序逐渐代替了纸抄写房源信息的方法。数据库的特性与房中介的工作习惯、操作流程激发了软件工程师们对客户端的开发，房地产中介商可以在客户端进行数据的传输，同时可以通过互联网自动升级，避免了客户成本过多的投入。然而，在国传统中介公司往往有成堆的文件需要人工去处理，信息的收集和更新非常缓慢，同时大量的信息也由于无法实现共享和深度开发而难以达到最优。传统的以手工登记为主的房屋中介信息管理方式，效率低下、出错率高，耗费了大量的时间和人力资源，而借助房屋中介管理信息系统，买卖房屋的顾客只需到房屋中介中心登记一下，留下相关

信息，便可以得到顾客需要的消息，同时节省了人力。 随着科学技术的不断提高,计算机科学的日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对房屋中介的信息进行管理,具有着手工管理所无法比拟的优点.例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高房屋中介和房地产公司营运的管理效率,也是中介和公司的科学化、正规化管理,与世界接轨的重要条件。 管理信息系统软件能使您的公司、中介或单位的生产效率，工作效率、管理水平有一个较大的提高，减少您不必要的浪费，使您对您的顾客信息的收集、房源的分配等做到心中有数，使您的决策、计划更科学、更合理，以适应当今竞争日趋激烈的环境。 管理信息系统从单位、中介到大型房产公司都是很必要的,它的容对于买卖房屋的顾客和管理者来说都至关重要,所以房屋中介管理信息系统应该能够为用户提供充足的信息和快捷的查询手段。一直以来人们使用传统人工的方式管理文件档案，或者使用人工和电脑统计相结合的方式，这些管理方式存在着许多缺点,如:效率低、性差，易出错,另外时间一长,将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。 因此，开发这样一个房屋中介管理信息系统成为很有必要的事情,在下面的各章中我们将以开发一个房屋中介管理信息系统为例,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。

房地产开题报告

亳州职业技术学院 毕业设计（论文）开题报告 课题名称：房地产项目成本管理的研究 院（系）：建筑系 专业班级： 09房地产经营与估价 学生姓名：袁芳 学号：050309113 指导教师：杨阳 二○一二年三月二十日

山西工程职业技术学院论文开题报告 学生姓名袁芳指导教师杨阳 论文题目：房地产开发项目成本控制 1．选题的目的、意义，国内外研究动态 选题的目的意义 随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”。“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制。特别在房地产开发项目上节流有着重要的意义。在世界金融环境日益恶化的环境之下，对于房地产开发商来说最理性的是进行成本控制，最关键的是要把成本控制贯穿于项目开发的全过程，只有这样，企业才能有获得最大利润的保证，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 选题的研究现状 经过20多年的发展，中国房地产开发竞争的关键因素正经历“获取项目批文——获取土地——产品概念营造——综合性价比——企业品牌营销”的变迁轨迹，消费观念与政府管理手段的成熟化推动了房地产开发管理的成熟化。在市场逐渐成熟和严厉的宏观调控下，房地产开发企业在想依靠不规范的模式去获取暴利已经非常困难。同时，房地产开发专业性强，从购买土地、开发建设到市场销售及售后服务，涉及面广，操作过程相当复杂，并且房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大，风险高的特性，而且随着房地产开发规模的扩大，使得成本管理的增减效应进一步放大，在日益激烈的市场竞争中，如果不能有效控制成本已难于保证企业在竞争中维持长久的竞争优势。因此，房地产开发成本管理战略的作用也随之突现，并且在经营战略中居于及其重要的核心地位。

浅谈房地产项目的经营管理毕业论文

房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在

房地产论文题目

房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控 房地产评估中几个问题的思考 关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究 我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点 当前我国房地产评估亟待解决的几个问题 基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析 房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考 探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格 贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用 基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考 涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考 当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策 关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探 享乐评价法在房地产评估中的应用 重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践 议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策 房地产品牌及其价值评估 房地产抵押价格评估探析 房地产评估机构改革刍议 房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策 不同评估目的下房地产估价方法的选择 房地产评估中三种评估方法的比较研究 AHP法在房地产价格评估中的应用研究 关于建行房地产贷款项目评估的若干思考 房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策

房产中介管理信息系统

房产中介管理信息系统 摘要：随着我国房地产市场的火热发展，各大相关公司如房地产开发公司、设计公司、物业公司、评估机构、施工建筑单位、以及大规模的中介公司等在房地产市场火热的态势下争抢挖掘房地产这块金矿，然而只顾着高利润的追逐，大部分公司却忽视了信息的管理及人员工作的方便快捷，更忽视了现代高科技给人们带来的利益，以至于工作的繁杂、信息资料的丢失对公司本身尤其是客户关系信息的管理更是带来了极大负面影响。在当今科技高速化的信息时代，谁最先掌握了科技，谁最先掌握了信息，谁就最先掌握了这个时代。为此我房地产中介公司特设计开发了本公司的客户关系管理信息系统，主要是提供了客户及房源资料的查询录入及修改等功能，为我们的客户和房源管理提供了更为方便、快捷的服务。而本系统也正是针对房地产销售的科学化、规范化、网络化的要求而设计开发，通过对前台接待，项目管理、销售、收费及后台管理实施全面管理，既使一线工作人员准确快速的执行各项活动，减轻劳动强度，又使上层管理人员方便快捷的获得各种需要的信息，起到辅助决策的作用，从而使经营管理的水平达到更高层次，以达到较大的投资回报率及用户满意率。 关键词：管理信息系统客户关系房地产中介公司查询 Key words: management information system , customer , resource of houses , real estate company , look for 管理信息系统课程设计是信息管理与信息系统专业集中实践性环节系列之一，是学习完《管理信息系统》课程并进行完专业实习后进行的一次全面的综合练习。我们课程设计的目的在于加深对管理信息系统基础理论和基本知识的理解，掌握使用信息系统分析、设计的

论城市化进程与我国城市房地产发展研究毕业论文

论城市化进程与我国城市房地产发展研究 摘要 伴随着社会的发展，城市化已经成为世界乃至中国未来发展的一种趋势。城市，作为人类生活的场所，它是人类发展到一定历史阶段所必然的产物。尽管城市有兴有衰，但是伴随着人类前进的脚步，城市的规模、结构和功能都得到不断的发展。在城市化进程中，中国面临着前所未有的困难与机遇，如何在城市化进程中快速有效的发展成为了我国百姓和政府高度关注的一个方面。 本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，从一个行业的发展与城市化进程之间的联系来观察中国城市化发展的成果，总结观察我国千年来城市化进程的步伐和策略，以及现今中国对城市化建设的认识。并特意借鉴观察美国、韩国、日本、新加坡等相对发达高效的国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理与对策。 论文研究了我国城市化发展的进程以及在这进程中人口流动和人口结构变化的分析，从而了解房价的变化和房地产的需求之间的关系。洞悉国家对住房政策和经济政策宽松或从紧的变化分析与房地产行业发展的内在联系。国家对房地产行业发展的经济政策列举与分析。并罗列了户籍管理制度、土地资源利用等给我国城市化进程和房地产发展所带来的影响。在论文中提到我国城市化进程中，基础设施的建设和城市副中心的发展方向。在厦门考察的过程中，发现厦门旅游房地产行业发展是依托周边自然人文旅游景点而建。为中国城市化进程中提供了一种新的社会生活方式。在借鉴国外成功案例的同时，着重研究国内城市化进程中房地产的发展方向，分别分析了在楼市低迷时期国家政府的楼市调控政策和在楼市过热时期，国家所出台的相关控制政策。相对全面和客观的解析了中国房地产发展的周期性状况，对未来房地产行业走向进行了自己的预测。 在论文的结尾处对2011年新的国家房地产政策进行了分析，对2011年之后我国城市化进程与我国城市房地产发展的展望，得出未来房地产行业发展将趋于理性稳定发展的结论。 关键词：城市化，房地产，人口，政策，资源，

房地产论文

四川理工学院学科论文 浅谈房地产开发项目管理 学生：代威 学号：07051019414 专业：工商管理 班级：2007.4 指导教师：梁刚 四川理工学院经济与管理学院二O一O年十二月

摘要 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 关键词：房地产定义，开发风险，管理措施

目录 1 前言 (1) 2房地产开发项目管理的意义 (1) 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 (1) 2.2 项目风险管理的薄弱 (2) 3房地产开发工程项目管理所存在的问题 (2) 3.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善 (2) 3.1.1 前期对市场研究不充分，决策缓慢 (2) 3.1.2决策机制不完善 (3) 3.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多 (3) 3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施 (4) 4 房地产开发工程项目管理优化措施 (5) 4.1 加强房地产开发项目风险管理 (5) 4.2 全面完善项目成本管理 (5) 4.3 项目质量管理 (6) 5结束语 (7) 参考文献 (7)

四川理工学院学科论文 1 前言 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 2房地产开发项目管理的意义 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核

房产中介管理系统论文

房产中介管理系统 摘要 房产中介管理系统是为房屋中介机构管理房屋出租、出售信息资料而设计的信息管理系统，包含有后台数据库和前台应用程序系统两大部分，后台数据库要求数据的一致性和完整性、安全性,用以储存单位工程文档资料及相关信息，前台应用程序系统要求应用程序功能完备、易于使用和界面友好等。经过全面分析，确定数据库采用ACCESS2000，开发工具为Delphi 7.0，利用Microsoft公司的ADO（ActiveX Data Object，ActiveX 数据对象）访问和操作数据库服务器中的数据。 关键词：数据库面向对象开发软件包数据对象

Abstract House Agency Management System is to design for house agency enterprise or business. It have two include the database of backstage supporter and customer application system, the database of backstage supporter ask safety and integrity and the consistency of data to store unit project document information and related information, customer end ask application program function complete, easily to use and interface friendly etc.. Via overall analysis, determine to use database adopt ACCESS 2000, development tool is Delphi 7.0, ADO visit and operand according to the data in server. Keywords: database System Delphi ADO

房地产投资分析课程论文

房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5

【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信

论中国房地产市场的发展开题报告

毕业论文 开题报告 课题名称论中国房地产市场的发展情况编制 本科专业工程管理 本科班级工管1002班 姓名廖威 评分 指导老师（签名） 2012年3月11日 湖北工业大学

目录

论中国房地产市场的发展开题报告 1选题的背景和意义 选题的背景 近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显着的地区差异。究竟是什么原因导致这种经济现象的发生? 其中隐藏何种规律性的东西? 这是值得我们深思的。由于土地价格的特殊性，加之中国国情的特殊性，房地产价格形成问题比一般商品价格要远为复杂，从而至今仍存在许多未解之迷。例如，对于房价学术界多从纵向角度展开研究，在空间角度仅限于级差地租理论的逻辑延伸，很少以空间视野从不同区域地理、地方政府政策的异质性来解析房地产价格形成机制及差异。而不能全面揭示中国房地产价格上升之迷，也就难以探寻调控房价的有效对策。房地产业木来就是一个存在着诸多不确定性和市场风险的产业，节节攀升的房地产价格使房地产业获得了巨大利润，但同时风险也逐渐积聚起来。在此背景下，如果不能全面揭示房地产价格形成的规律，从根本上解决我国房地产业发展过程中存在的一方面闲置“广厦千万间”，另一方面众多“寒士”无房所有的问题，这一产业将无法步入健康和可持续发展的轨道，也不可能预防或规避累积的市场风险。 选题的意义 政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。政府在经营土地方面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房地产市场的发展，暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置，影响了经济的可持续发展。另外，中国的土地出让制度是由政府一次性收取出让金，这部分的收入进入财政收入，算作政绩考察的一部分。导致一部分政府领导人会超量开发和出让土地。目前，中国在房地产税制等方面也存在一些问题：征税面比较窄，税制安排不合理等等，对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。

房地产毕业论文

房地产毕业论文 Prepared on 24 November 2020

毕业论文（设计）房地产价格上涨的原因、危害及对策单位代码： 学号： 分类号： 密级： 院（系）名称：工学院建筑系 专业名称：房地产经营与估价 学生姓名： ***** 指导教师： ***** 2012 年月日 目录 房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供

给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上 涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国 经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产的期望利润;加大对房地产 价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入 比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入 比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨 状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是 否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为,2004—2008年一直在以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界 值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。

房地产市场论文

一、绪论 房地产业是我国经济发展过程中的重要组成部分，自从改革开放以来,我国的经济发展方式已经发生了很大的变化，在市场经济的发展过程中，我国的低成本制造的优势由于出口导向型经济的难以持续发展受到了严峻的挑战，在此背景下，我国的投资驱动机制随之发生了转变，以往的靠耗费能源来发展经济的发展方式已经过时，我国的经济发展环境进入了一个新时期。这种变化将构成新常态。在过去30年,中国已经变成“世界工厂”,变成世界第二经济大国。近几年来，我国经济发展逐渐趋于新的平稳期，房地产业作为经济发展过程中的重要组成部分，在新的经济背景下也进入了新的发展阶段，在发展速度，结构调整，政策的出台组织和整体水平的提高上都有显著进步。新常态下,中国经济在变,房地产行业也将发生深刻变化。而我国的房地产上市公司，是属于我国房地产行业的领军企业，它们的财务竞争力强弱对房地产行业乃至全国的经济都有着重要的影响。因此，对于房地产上市公司财务竞争力的研究在任何时期都有着重要的意义。 （一）研究意义 房地产业在我国发展过程中一直受到社会各阶层的普遍关注，作为我国经济发展中的重要支柱，房地产市场的发展对于我国人民的生活水平的提高，个人利益的维护及整个国民

经济的发展具有十分重要的意义。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的不断发展，我国各地的房地产市场价位开始迅速增长，针对这一情况，我国出台了一系列政策对此状况进行引导维稳。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州，深圳这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。 所以，房地产企业的发展再一次面临着新旧更替的发展时期，当然，在这个过程中，房地产企业的一些问题也逐渐暴露了出来，例如：资产负债率大，投资回收风险等等。 在此发展关键期，作为房地产市场中的重要参与者房地产企业的维稳盈利能力是保持我国房地产市场平稳正常发展的 重要基础，所以选择优质健康，具有市场竞争力的上市企业，对于我国国民经济的发展及社会的稳定具有非常重要的作用。 （二）研究对象及写作目的 本课题主要对房地产上市企业的财政竞争力的综合评价实 证研究等问题展开研究，主要的研究内容包括：对房地产上市企业的财务竞争力进行综合概括，并对房地产上市企业的财务竞争力概念及评价方法进行研究。 主要研究内容如下：

(精选)房地产毕业论文标题参考

工程管理专业毕业论文123333选题参考 （各位同学可以参考自己指导老师提供的题目，也可以另外选题，原则是 必须征得指导老师的同意） 薛姝老师：论文参考题目 1.论路基工程合同管理中的变更处理 2.论房地产项目开发过程中的质量管理 3.论工程造价的审核 4.论施工阶段的质量管理 5.论当前建筑施工过程中存在的问题与对策 6.实施多项目的协同管理探讨 7.清单计价模式下工程造价控制的影响 8.工程项目管理信息化建设探讨 9.论建筑工程施工中质量目标管理 10.论市政工程造价控制存在的问题及对策 11.建筑工程质量管理的问题及对策研究 12.论建设单位的工程造价管理 13.工程施工中对工程分包的管理 14.论工程质量失控原因及质量控制管理 15.论建筑给排水施工中的安全及质量管理问题 16.论工程施工过程中综合危害的防治 17.工程项目总承包结算中涉税管理的探讨 18.建设工程施工索赔与技巧 19.工程项目竣工决算滞后原因分析及对策 20.论住宅小区工程监理 21.论施工企业人力资源管理 22.论施工过程合同的管理 23.论工程项目代建制管理模式 24.应对房地产市场外资涌入的对策建议 25.房地产市场调整考验政府执政能力

26.房地产交易中“柠檬市场”分析 27.基于金融创新的廉租房融资途径探究 28.对“小产权房”法律问题的思考 29.小产权房存在的风险及对策 30.政府在城市低收入群体住房供给中的作用 31.投资性房地产公允价值计量模式的影响因素分析 32.长株潭一体化对房地产经济的影响 33.小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题 34.析城镇居民的住房权与保障 35.论小户型社会保障性住房的建设 36.房地产企业实施绿色营销的博弈观 37.建立保障性住房运作机制探讨 38.产权论视域下的小产权房问题探究 刘艳老师：论文参考题目 1.浅谈建设工程合同管理 2.工程索赔方法探讨 3.论建设项目专业化管理队伍建设 4.我国当前商品房价格过高的原因分析 5.试述合理的建筑产品价格体系建立的对策 6.浅谈我国当前建设工程计价方法与国际惯例接轨的相关问题 7.试论建安工程产品利润的合理确定 8.建设工程投资控制方法探析 9.论工程价格管理体制改革 10.论工程价格管理主体的相关问题 11.试论合理控制我国工程价格的途径 12.论建设工程价格的合理确定 13.论工程产品市场价格的确定方法 14.论工程产品的优质优价 15.论工程价格的有效控制

房地产开发与经营结课论文

浅析我国房地产市场的监管 班级：B1064 学号：9 姓名：唐昂 [摘要] 随着我国房价的持续上涨，楼市持续升温，很多人都在惊呼：中国楼市怎么了，房价还要涨多少？面对这一极其复杂的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。本文从分析中国房地产市场的长期宏观趋势入手，阐述了中国房地产市场中政府管理职能作用。 [关键词] 房地产市场地方政府中央政府 [正文] 近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，这一极其复杂的问题，既有供求基本方面的原因，也有成本压力原因，同时还有各房地产市场相关方的相互博弈的原因。这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。 一、中国房地产市场的长期宏观趋势 房地产业迅猛的发展，已经成为了我国重要的支柱产业。这些年来，虽然我国的房地产市场几经反复，但从长期来看，仍然处于一个高速增长的态势，呈现明显的供小于求格局，房价的长期上涨趋势明显。从相当长的一段时间看，这一趋势不会有根本性的转变，主要原因如下： 1．我国居民对房地产的消费能力日益增强。改革开放以来，随着我国经济的持续高速增长，我国城镇居民消费增长很快，这不仅是我国改革开发的硕果，

也是我国经济快速增长重要的拉动力之一。从中长期展望，只要我国的经济高速增长趋势没有大的变化，我国房地产的消费需求和市场容量就将继续增加。 2．我国居民对住房的需求量日益扩大，导致房价长期呈上涨趋势。中国每年净增人口大约1 200万，每年结婚人数大约960万对，每年农村到城市从工经商的人口7000万左右。城市化趋势日益明显，改革开放三十年以来城市化率共提高了20个百分点，达到46％。照此速度，到2020年我国城市化率将达到6O％左右，这大大加剧了城市房地产市场紧张的局面。随着经济的发展，各行各业都需要经营性和生产性用房用地以及相应的配套设施，还有如城市新增体育场、会展中心，新建和拓宽道路等等。现有住房人群还有相当大的改善住房的需求。目前国内人均住房建筑面积为20平方米，达到35平方米才算得上较为宽敞、舒适的标准。我国城市家庭人口平均为3.12人，三口之家的居住空间以不小于100平方米较为合理。然而，要达到这个小康住房标准，至少要花40年到50年的时间。 3.房地产的成本日益增加，在一定程度上推高了房价。自从我国取消福利分房以后，尤其是土地市场实行招拍挂制度后，住房成本中的土地成本越来越高，各地不断刷新的地王记录都早已是见怪不怪了。同时住房的建工成本也在不断提高，一方面缘于为满足人们对住房条件和环境的不断提高而增加的诸如设计、装饰、配套等方面的成本；另一方面，也是缘于不断上涨的原材料、运输和人工等方面的成本。另外房地产开发商的各种类型的销售费用也在不断提高，以保证其开发的房地产项目能够顺利拿地、拆迁、上市火爆销售。 4．大量的居民存款和游资的存在，也给房地产市场带来了巨大压力。截至2009年，我国城乡居民存款余额达到26万亿左右。这些钱都需要一个稳定的投资渠道，目前我国的投资渠道主要就是股市、楼市，而其他诸如黄金、外汇、艺术品等投资渠道则相对较窄，专业水平要求也较高，而在我国目前，在投资股市的整体风险大于收益的情况下，投资房地产业就成为了相对更优的选择了。 5．我国政府对房地产市场的政策目标是建立一个平稳健康发展的房地产市场。房地产业作为我国的支柱性产业每年都会带动GDP增长2—3个百分点，房地产业的发展能直接或间接的带动建材行业、建筑行业、装饰行业、家具行业、电器行业等上下游近50多个行业的发展，这些行业的发展还带来了大量的就业岗位，其发展经济的作用在我国目前还没有哪个行业能够取代。