房地产论文

四川理工学院学科论文

浅谈房地产开发项目管理

学生：代威

学号：07051019414

专业：工商管理

班级：2007.4

指导教师：梁刚

四川理工学院经济与管理学院二O一O年十二月

摘要

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。

关键词：房地产定义，开发风险，管理措施

目录

1 前言 (1)

2房地产开发项目管理的意义 (1)

2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 (1)

2.2 项目风险管理的薄弱 (2)

3房地产开发工程项目管理所存在的问题 (2)

3.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善 (2)

3.1.1 前期对市场研究不充分，决策缓慢 (2)

3.1.2决策机制不完善 (3)

3.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多 (3)

3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施 (4)

4 房地产开发工程项目管理优化措施 (5)

4.1 加强房地产开发项目风险管理 (5)

4.2 全面完善项目成本管理 (5)

4.3 项目质量管理 (6)

5结束语 (7)

参考文献 (7)

四川理工学院学科论文

1 前言

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

2房地产开发项目管理的意义

2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理

对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。

房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核

心地位。

房地产开发项目的控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益[1]。

2.2 项目风险管理的薄弱

在开发房地产项目投资中，很多投资商在追求利润的巨大诱惑下，忽略了潜在的风险，对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策，造成很多的盲目性。因此，必须对房地产开发项目的前期投资决策进行深入而细致的分析与研究。现房地产开发项目还存在一下风险：政治风险，当政治环境变化时，会影响到相关的投资走向，这样就会对房地产投资有风险。环保风险，在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。经营风险是管理的主要原因，它会对企业造成严重的损失。如市场研究部熟悉，开放式管理不佳等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力还十分的欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高等。

3房地产开发工程项目管理所存在的问题

3.1 项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善

3.1.1 前期对市场研究不充分，决策缓慢

由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有

些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。

3.1.2 决策机制不完善

决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”。当工程不得不匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。公司高层领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成了工程建设关注、等待和推脱责任的“注目点”，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题等，许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而会集中在公司高层领导处。

项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。例如某项目的阳台栏杆形式确认期达半年之久；某项目在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大及市场定位偏差问题；某在建项目使用市场定位由住宅改为商务公寓功能的“正确”修改；某项目重新进行产品定位和重新设计；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等而“救火”；某项目已拿地近3年，产品定位不明，概念设计已经进行一年有余，至今仍犹豫不决等等。工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确，工程现场只有等待或无所适从或发出修改图后急忙安排敲打、改造，有工期目标时只有“着急”，无工期目标时“干耗”，项目管理目标往往落空，无论是开发商内部的工程管理和销售部门等，还是参与项目的设计、监理、施工单位及政府规划、建设、房地产管理部门和购房的客户等各个方面都不满意。

3.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多

因市场研究阶段进行得不细致、不规范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，

在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。

许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，设计师成了开发商高层领导手中的一支“笔”，设计师无创意，也不愿动脑筋，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担[2]。

开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决；小区原先规划的地下停车位不足，新增建地下车库；因产品定位修改，导致在建项目的外饰及雨蓬修改；景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。

项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。在当今小区的开发建设中，景观园林工程已成了一项不可或缺的内容。开发商的小区开发建设中，景观设计资源整合不足，景观设计工作滞后，景观与整个小区不协调，而且景观工程实施滞后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了项目的建设，也没有起到促销的作用；建筑细部设计及装修设计滞后。现在的开发项目中从样板房到公共部分均需精装，甚至要向精装交房过渡。因交付标准不明，建筑细部设计不到位、装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵；许多工程的外立面装饰及窗型等迟迟不能确定等。

3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施

目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。

因高层项目或大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同，甲方除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业（即工程总承包施工单位）签订所谓总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位也直接与甲方签订工程施工合同。工程的前期主要是项目总承包单位进

行的土建施工工作，工作过于单一，项目管理工作简单，容易进行；施工单位的内部作业分包往往主要由其自己管理，对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包，监理方及甲方工程管理人员在此方面的项目管理工作也容易做，难的就是与甲方独立签订工程施工合同且合同中又没有工程配合、接口内容等要求的工程配合问题。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，尤其是关于工程配合、交接口、及半成品保护方面的合同内容约定不详细，合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。

4 房地产开发工程项目管理优化措施

4.1 加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下两种：风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，在逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，可能会使房地产开发不能获得利润；风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以下两种方式来完成：第一签订合同，签合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担[3]。第二保险，通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

4.2 全面完善项目成本管理

项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一

不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。作为房地产工程，应加强全过程的成本管理[4]。要从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。

在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子[5]。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。

4.3 项目质量管理

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资

金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

5结束语

房地产开发项目管理的过程还存在着很多问题,我们要正确地对待、评价和处理存在的这些问题,必须站在项目管理的战略高度,从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制,加强对开发项目的管理是保证项目目的、项目目标实现的关键,也是实现我国房地产健康发展的必然道路。

参考文献

[1]杨中和.房地产经营和管理[M].大连:东北财经大学出版社.1996.

[2]董黎明，胡键颖.房地产开发经营与管理[M].北京:北京大学出版社.1995.

[3]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材.2006.(2)：142

[4]陈炷红，张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学报.2006.

(3):67

[5]赵智兴.房地产开发中的项目管理[J].内蒙古:内蒙古科技与经济.2009.

(22):52

房地产论文

摘要：国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。影响方式具有多样性，其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来，重视案例研究，深化理论和实际相结合的方法，探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考 关键词：房地产，价格，地方政府，城市扩建改造 第一章:绪论章 1.1 研究背景 改革开放以来，我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进，房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激，近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。这种火热最直观地体现在部分城市非正常的持续上涨的房价上。近年来，笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题，始终是舆论关注与争论的焦点。而房地产价格的变化规律，是复杂的；但其影响机理，也就是影响因素和各种效力，却是有规律可循、有值得研究的价值的。 对于国内房地产价格持续走高的问题，可以说是全国的学术界都存在不同的观点。探究长江三角洲地区甚至是全国，影响房地产价格的各种机理中，应该说是有其多样性、复杂性的。作为市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。笔者认为，从主动因素考虑，地方政府的影响力，可以说是影响房地产价格的关键因素。本文将拟紧密结合长江三角洲地区的实际，以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地产价格机理的各种观点着手，进行剖析，深刻揭示事物的本质，进而提出笔者自身的观点，即捕捉出地方政府影响房地产价格的最关键的机理。 由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象，探究并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施，为规范我国房地产市场提供一种思路。 1.2 文献综述 地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.

房地产营销策略研究毕业设计论文

毕业设计论文题目：房地产营销策略研究

重庆通信学院 毕业设计(论文)任务书 队别 22 年级 06 专业信息管理与信息系统 学生姓名指导教师 同组姓名 一、题目 房地产市场营销策略研究 二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。 三、设计课题所需的主要设备和资料

有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。

房地产金融论文

房地产金融论文 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。 房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。 这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。 一、学习内容概括： 第一章房地产金融概论： 在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展 其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为：直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。 之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。 第二章房地产金融基础知识 货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。 之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险

毕业论文之房地产价格分析

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浅谈房地产项目的经营管理毕业论文

房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在

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房地产经营管理——“限购令”推出带来的影响 作者：王政国 25120082201491 摘要：“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。随后全国相继又有深圳，上海，厦门等三十多个城市出台相似规定。限购令的推出是针对当前我国房地产房价过高，抑制炒房而出台的政策，不可避免的给房地产行业带来一系列影响。为房地产未来的发展前景也有不可忽视的作用。 关键词：限购令影响房地产前景

引言 “限购令”的推出背景：近几年房价问题已经成为一个家家关注的问题，房价的上涨主要原因在于结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。由于房价的上涨，很多人选择投资房地产，炒房，有促进了供需的不协调，使房价更快上涨，形成一个恶性循环。以此为背景，4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 正文 一，“限购令”的具体措施 中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。 本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行 二，“限购令”目的： 中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展. 三．限购令的影响：

论城市化进程与我国城市房地产发展研究毕业论文

论城市化进程与我国城市房地产发展研究 摘要 伴随着社会的发展，城市化已经成为世界乃至中国未来发展的一种趋势。城市，作为人类生活的场所，它是人类发展到一定历史阶段所必然的产物。尽管城市有兴有衰，但是伴随着人类前进的脚步，城市的规模、结构和功能都得到不断的发展。在城市化进程中，中国面临着前所未有的困难与机遇，如何在城市化进程中快速有效的发展成为了我国百姓和政府高度关注的一个方面。 本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，从一个行业的发展与城市化进程之间的联系来观察中国城市化发展的成果，总结观察我国千年来城市化进程的步伐和策略，以及现今中国对城市化建设的认识。并特意借鉴观察美国、韩国、日本、新加坡等相对发达高效的国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理与对策。 论文研究了我国城市化发展的进程以及在这进程中人口流动和人口结构变化的分析，从而了解房价的变化和房地产的需求之间的关系。洞悉国家对住房政策和经济政策宽松或从紧的变化分析与房地产行业发展的内在联系。国家对房地产行业发展的经济政策列举与分析。并罗列了户籍管理制度、土地资源利用等给我国城市化进程和房地产发展所带来的影响。在论文中提到我国城市化进程中，基础设施的建设和城市副中心的发展方向。在厦门考察的过程中，发现厦门旅游房地产行业发展是依托周边自然人文旅游景点而建。为中国城市化进程中提供了一种新的社会生活方式。在借鉴国外成功案例的同时，着重研究国内城市化进程中房地产的发展方向，分别分析了在楼市低迷时期国家政府的楼市调控政策和在楼市过热时期，国家所出台的相关控制政策。相对全面和客观的解析了中国房地产发展的周期性状况，对未来房地产行业走向进行了自己的预测。 在论文的结尾处对2011年新的国家房地产政策进行了分析，对2011年之后我国城市化进程与我国城市房地产发展的展望，得出未来房地产行业发展将趋于理性稳定发展的结论。 关键词：城市化，房地产，人口，政策，资源，

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四川理工学院学科论文 浅谈房地产开发项目管理 学生：代威 学号：07051019414 专业：工商管理 班级：2007.4 指导教师：梁刚 四川理工学院经济与管理学院二O一O年十二月

摘要 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 关键词：房地产定义，开发风险，管理措施

目录 1 前言 (1) 2房地产开发项目管理的意义 (1) 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 (1) 2.2 项目风险管理的薄弱 (2) 3房地产开发工程项目管理所存在的问题 (2) 3.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善 (2) 3.1.1 前期对市场研究不充分，决策缓慢 (2) 3.1.2决策机制不完善 (3) 3.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多 (3) 3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施 (4) 4 房地产开发工程项目管理优化措施 (5) 4.1 加强房地产开发项目风险管理 (5) 4.2 全面完善项目成本管理 (5) 4.3 项目质量管理 (6) 5结束语 (7) 参考文献 (7)

四川理工学院学科论文 1 前言 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 2房地产开发项目管理的意义 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核

房地产论文参考文献

[1][美]鲍德威（Robin W.Boadway）、威尔逊（David E.Wildasin）.公共部门经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2000年版 [2] 曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003年版. [3]王全民.房地产经济学[M].大连：东北财经大学出版社，2002年版. [4]包亚钧,汪洪.房地产经济论——房地产业可持续发展研究[M].上海：同济大学出版社，1998年版. [5]周汉荣，张元端，王振宇.中国房地产业务大全[M].北京：中国物价出版社，1993年版. [6]匡平,杨燕敏.房地产业常用词典[M].北京：中国建筑工业出版社，1992年版. [7]杨慎.房地产与国民经济[M ].北京：中国建筑工业出版社，2002年版. [8] 樊勇明,杜莉.公共经济学[M].上海：复旦大学出版社，2001年版. [9] 谢经荣，吕萍，乔志敏.房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2002年版. [10]肖元真,徐闯,李茂荣.世界各国房地产发展现状和政策调控[J].金融与经济,2006,(8). [11]王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济,2006,(8). [12]黄小虎.当前房地产业的问题、原因与发展趋势[J].中国土地,2006,(2). [13]刘骏民,王千.中国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系[J].中国房地产,2006,(2). [14]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2). [15]周霆.房地产业发展的现状及对策研究[J].特区经济,2002,(7). [16]叶剑平,丰雷.中国房地产指数的现状及趋势[J].中中国房地产,2002,(4).

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浅谈房屋租赁存在的问题及见解 张志强内蒙古科技大学建筑与土木工程学院 摘要：随着社会经济的发展,房地产已成为国民经济的动脉之一,自然房屋的价格日益飙涨，而相当一部分人的工资远远未能达到能购买一整套房子的能力,从而房屋租赁的出现给这部分人带来了佳音。但是,在房屋租赁过程中却存在不少的问题。 关键词：房地产；房屋租赁;出租人;承租人;合同 房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式，随着改革开放的不断深化，特别是党的十四大提出建立社会主义市场经济体制以来，房屋租赁在房地产市场中日渐活跃,房屋租赁的发展对于开放搞活,转换企业经营机制，发展第三产业，改善人民群众的居住条件,都起到了积极的作用。然而，在房屋租赁的过程中存在不少的问题，不论是出租人还是承租人他们的合法权益未能得到保障,便成了法律纠纷的一系列问题。本文将对房屋租赁过程中存在的问题作一一的分析。 问题一:房屋租赁的租金不够科学 （1）产生的原因 其一,物业的管理不够科学，对不同经营方式下的租金没有定下标准价格；其二，市场的调研工作存在偏差，不够细致,对市场的把握程度低;其三,个人出租房屋时,都是按着自己的意思定下的出租房屋租金,没有科学的依据。 （２）风险及危害 其一,合同的正常履行存在纰漏，当租金过高时,对承租人难以承当，而当租金过低时，出租人又难以达到收益的目的，自然合同的履行便存在问题；其二，出租后房屋的承租人可能干不正当的交易、买卖或对房屋造成不利因素,使房屋正常的使用途径改变,使房屋价值率降低. （3)采取的措施 a、得对租赁的工作人员进行培训，提高他们的经验核算意识; b、对公司资产的经营及公司所属一下的子公司的经营方式及评定标准进行确定; c、提高市场的调研水平；ｄ、认真研究承租人对房屋态度的趋向，好在洽谈合同的时候方便些,提高合同的价值所在. 问题二：房屋租赁合同违约责任不够明确 （1)产生的原因 其一，出租人为了不影响到房屋出租合同的签订，往往对违约责任约定的定条文上没有明确的表述；其二，出租人从主观上没重视对违约责任条款的严谨性表述；其三，在违约责任的条款上，虽然可以在违约的情况下可以起到法律的效应，但是违约的条款听起来还是不好听的，从而在其表述上便过于简单，甚至不写这类的违约条款。 (2)风险及危害 其一,不利于租赁双方履行责任意识的强化，在发生违约的时候,没有标准的评定手段，法律效应得不到维护，从而双方在违约的时候会起很大的争执、矛盾；其二，房屋租赁的合同具有为违约后的责任具有补偿的法律效应作用，是保障出租人和承租人对债权及债务的履行，违约的情况有很多,则对不同的违约情况得有不同的违约责任条款,所以合同中对违约条款的不明确将是日后违约起争执埋下隐患。 （3）采取的措施

论中国房地产市场的发展开题报告

毕业论文 开题报告 课题名称论中国房地产市场的发展情况编制 本科专业工程管理 本科班级工管1002班 姓名廖威 评分 指导老师（签名） 2012年3月11日 湖北工业大学

目录

论中国房地产市场的发展开题报告 1选题的背景和意义 选题的背景 近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显着的地区差异。究竟是什么原因导致这种经济现象的发生? 其中隐藏何种规律性的东西? 这是值得我们深思的。由于土地价格的特殊性，加之中国国情的特殊性，房地产价格形成问题比一般商品价格要远为复杂，从而至今仍存在许多未解之迷。例如，对于房价学术界多从纵向角度展开研究，在空间角度仅限于级差地租理论的逻辑延伸，很少以空间视野从不同区域地理、地方政府政策的异质性来解析房地产价格形成机制及差异。而不能全面揭示中国房地产价格上升之迷，也就难以探寻调控房价的有效对策。房地产业木来就是一个存在着诸多不确定性和市场风险的产业，节节攀升的房地产价格使房地产业获得了巨大利润，但同时风险也逐渐积聚起来。在此背景下，如果不能全面揭示房地产价格形成的规律，从根本上解决我国房地产业发展过程中存在的一方面闲置“广厦千万间”，另一方面众多“寒士”无房所有的问题，这一产业将无法步入健康和可持续发展的轨道，也不可能预防或规避累积的市场风险。 选题的意义 政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。政府在经营土地方面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房地产市场的发展，暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置，影响了经济的可持续发展。另外，中国的土地出让制度是由政府一次性收取出让金，这部分的收入进入财政收入，算作政绩考察的一部分。导致一部分政府领导人会超量开发和出让土地。目前，中国在房地产税制等方面也存在一些问题：征税面比较窄，税制安排不合理等等，对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。

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毕业论文（设计）房地产价格上涨的原因、危害及对策单位代码： 学号： 分类号： 密级： 院（系）名称：工学院建筑系 专业名称：房地产经营与估价 学生姓名： ***** 指导教师： ***** 2012 年月日 目录 房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供

给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上 涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国 经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产的期望利润;加大对房地产 价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入 比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入 比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨 状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是 否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为,2004—2008年一直在以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界 值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。

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《房地产经营管理》课程考核论文 题目：对房地产经营管理的浅析 姓名：周翔班级：工程监理学号：2101843127 中文文摘房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领。近几年,企业经过市场经济的洗礼,在房地产经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步,但与现代企业管理要求还有一定距离。 关键词经营管理战略风险金融 正文内容 房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。 房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。 房地产经营管理坚持的原则有: 1.必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路。. 2.必须坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位. 3.必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制。 4.

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一、绪论 房地产业是我国经济发展过程中的重要组成部分，自从改革开放以来,我国的经济发展方式已经发生了很大的变化，在市场经济的发展过程中，我国的低成本制造的优势由于出口导向型经济的难以持续发展受到了严峻的挑战，在此背景下，我国的投资驱动机制随之发生了转变，以往的靠耗费能源来发展经济的发展方式已经过时，我国的经济发展环境进入了一个新时期。这种变化将构成新常态。在过去30年,中国已经变成“世界工厂”,变成世界第二经济大国。近几年来，我国经济发展逐渐趋于新的平稳期，房地产业作为经济发展过程中的重要组成部分，在新的经济背景下也进入了新的发展阶段，在发展速度，结构调整，政策的出台组织和整体水平的提高上都有显著进步。新常态下,中国经济在变,房地产行业也将发生深刻变化。而我国的房地产上市公司，是属于我国房地产行业的领军企业，它们的财务竞争力强弱对房地产行业乃至全国的经济都有着重要的影响。因此，对于房地产上市公司财务竞争力的研究在任何时期都有着重要的意义。 （一）研究意义 房地产业在我国发展过程中一直受到社会各阶层的普遍关注，作为我国经济发展中的重要支柱，房地产市场的发展对于我国人民的生活水平的提高，个人利益的维护及整个国民

经济的发展具有十分重要的意义。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的不断发展，我国各地的房地产市场价位开始迅速增长，针对这一情况，我国出台了一系列政策对此状况进行引导维稳。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州，深圳这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。 所以，房地产企业的发展再一次面临着新旧更替的发展时期，当然，在这个过程中，房地产企业的一些问题也逐渐暴露了出来，例如：资产负债率大，投资回收风险等等。 在此发展关键期，作为房地产市场中的重要参与者房地产企业的维稳盈利能力是保持我国房地产市场平稳正常发展的 重要基础，所以选择优质健康，具有市场竞争力的上市企业，对于我国国民经济的发展及社会的稳定具有非常重要的作用。 （二）研究对象及写作目的 本课题主要对房地产上市企业的财政竞争力的综合评价实 证研究等问题展开研究，主要的研究内容包括：对房地产上市企业的财务竞争力进行综合概括，并对房地产上市企业的财务竞争力概念及评价方法进行研究。 主要研究内容如下：

(精选)房地产毕业论文标题参考

工程管理专业毕业论文123333选题参考 （各位同学可以参考自己指导老师提供的题目，也可以另外选题，原则是 必须征得指导老师的同意） 薛姝老师：论文参考题目 1.论路基工程合同管理中的变更处理 2.论房地产项目开发过程中的质量管理 3.论工程造价的审核 4.论施工阶段的质量管理 5.论当前建筑施工过程中存在的问题与对策 6.实施多项目的协同管理探讨 7.清单计价模式下工程造价控制的影响 8.工程项目管理信息化建设探讨 9.论建筑工程施工中质量目标管理 10.论市政工程造价控制存在的问题及对策 11.建筑工程质量管理的问题及对策研究 12.论建设单位的工程造价管理 13.工程施工中对工程分包的管理 14.论工程质量失控原因及质量控制管理 15.论建筑给排水施工中的安全及质量管理问题 16.论工程施工过程中综合危害的防治 17.工程项目总承包结算中涉税管理的探讨 18.建设工程施工索赔与技巧 19.工程项目竣工决算滞后原因分析及对策 20.论住宅小区工程监理 21.论施工企业人力资源管理 22.论施工过程合同的管理 23.论工程项目代建制管理模式 24.应对房地产市场外资涌入的对策建议 25.房地产市场调整考验政府执政能力

26.房地产交易中“柠檬市场”分析 27.基于金融创新的廉租房融资途径探究 28.对“小产权房”法律问题的思考 29.小产权房存在的风险及对策 30.政府在城市低收入群体住房供给中的作用 31.投资性房地产公允价值计量模式的影响因素分析 32.长株潭一体化对房地产经济的影响 33.小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题 34.析城镇居民的住房权与保障 35.论小户型社会保障性住房的建设 36.房地产企业实施绿色营销的博弈观 37.建立保障性住房运作机制探讨 38.产权论视域下的小产权房问题探究 刘艳老师：论文参考题目 1.浅谈建设工程合同管理 2.工程索赔方法探讨 3.论建设项目专业化管理队伍建设 4.我国当前商品房价格过高的原因分析 5.试述合理的建筑产品价格体系建立的对策 6.浅谈我国当前建设工程计价方法与国际惯例接轨的相关问题 7.试论建安工程产品利润的合理确定 8.建设工程投资控制方法探析 9.论工程价格管理体制改革 10.论工程价格管理主体的相关问题 11.试论合理控制我国工程价格的途径 12.论建设工程价格的合理确定 13.论工程产品市场价格的确定方法 14.论工程产品的优质优价 15.论工程价格的有效控制

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2016-2017学年第一学期 《房地产开发》课程论文 题目：房地产项目可行性研究中存在的问题及对策 姓名： 学号： 专业： 班级： 学院： 教师：程志勇 2016年12月日

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房地产项目可行性研究中存在的问题及对策 摘要：我国针对房地产开发项目可行性研究起步较晚，房地产项目可行性研究中存在很多问题。本文首先介绍了房地产开发项目可行性研究的含义，然后分析了房地产项目可行性研究中存在的问题，以及产生这些问题的主要原因，最后详细提出了完善房地产项目可行性研究的对策。 关键词：可行性研究房地产项目问题对策 引言 房地产投资是一种高风险高收入的投资。在我国，房地产经过了二十几年的发展，已成为我国国民经济的重要支柱之一,但是在房地产中还存在很多不完善的地方，尤其是在投资可行性分析研究方面还比较滞后。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，它是房地产开发项目投资决策的重要依据。 一、房地产可行性研究的含义 房地产可行性研究是在房地产投资决策前，对拟开发项目在技术经济社会三方面的可行性进行论证、研究、评价，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对未来的收益进行科学的预测，并且对拟开发项目的技术先进性，经济合理性、适用性，建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。开发项目要投入资金。时间和劳力，会对企业的经济效益产生影响。因此，对拟开发项目的必要性必须有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行科学研究分析，以便科学的制定开发项目投资决策，减少或避免失误，使开发项目能够获得较大的社会经济综合效益。而以上这些内容都是可行性研究的内容，因此，可行性研究是项目投资决策的基础。 二、当前房地产开发项目可行性研究中存在的问题 （一）缺乏系统的理论指导 通过项目可行性研究，指导我国房地产项目可行性分析研究的问件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》等。这些文件虽然在一