房地产基础知识及建筑基础知识培训教材
房地产及建筑基础知识培训教材
房地产及建筑基础
知识培训教材
目录
一、房地产综合开发 (2)
二、房地产综合开发和程序 (3)
三、房地产开发审批手续 (5)
四、其它概念 (6)
五、建筑常识 (7)
六、规划常识 (8)
七．建筑类型常识 (9)
附件一：北京房地产开发流程图 (14)
一、房地产综合开发
1．房地产综合开发的概念
房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划设计、项目
审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几
方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政
设施和公用建设实行统一规划，综合配套，协调建设。在城市基础设施方面，要对交通道
路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。
在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园
绿化、道路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律
办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主
体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理……的程序进行，做到各个建设环节
互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的投入获得最大的建设收益，并为使用
管理、日常服务奠定良好的基础。
2．房地产综合开发的方式
房地产综合开发的方式一般有单项开发，小区开发和成片开发三种：
A.单项开发
单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种项目往往在新区总体
开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协
调，并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供
暖、煤气（或天燃气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各
个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上”的顺序安排各项施工。
B.小区开发
在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配
套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街
坊的更新改造。
小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。
这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则
是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等
配套项目建设。
一个现代化的居住小区的开发还要照顾到建成后的社区建设。一个方便舒适的文明小区
要在文化、福利、娱乐、教育、卫生等方面配套。至于一个经济技术开发区或综合性开
发区在配套方面要求更高，关系更为复杂、涉及面更广。总之是综合性更强，要求开发
者既具有全局观念、全过程效益思想，同时又善于做好协调工作。
C.成片开发
一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到
可以相近于开辟一个新城区，如海南洋浦开发区、上海浦东新区等都属于这种多功能的
大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导
作用。
这种情况随着城市综合开发的进展、卫星城镇的建设、区域功能的置换、立体交通和市
政设施配套的完善，已使人们的观点有了很大的变化。城市房地产综合开发的目标正向
城乡一体化，生态平衡，建设园林化城镇方向进展。
二、房地产综合开发和程序
无论是单项还是小区开发，都必须严格按照综合开发的客观进程办事。房地产综合开发的程序按工程进程依次是决策论证、前期准备、工程管理、销售管理等四个阶段。
1．决策阶段
这是房地产开发公司寻找开发基地选择开发项目，进行市场调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：
A.寻找开发基地：房地产开发公司获得开发基地的渠道（或途径）一般有以下几种：
（1）征地：通过征用土地取得开发基地；
（2）批租：通过协议、投标等方式取得开发基地；
（3）土地使用功能置换；
B.规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。
规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：
（1）用地性质（土地的规划用途）；
（2）规划红线要求；
（3）建筑密度与建筑面积（容积率）的要求；
（4）道路及绿化要求；
（5）市政、公建配套及要求；
（6）其他特殊条件及要求。
C.市场调查：市场调查就是要对房屋商品市场的需求、供求关系变化以及市场未来的走势
等问题进行调研，通过系统收集、了解、记录房地产市场的变化情况，对拟开发项目的
市场前景进行预测，作出评估。
D.经济分析：它是通过对投入产出的系统分析，从经济上评估拟开发项目的价值。
房地产投资经济分析一般应包括以下几项内容：
（1）投资估算；
（2）成本及成本效益分析；
（3）融资分析；
（4）资金偿还及投资回报。
E.领导决策
完成了上述工作以后，房地产开发公司的领导可以最后确定对该项目投资与否。
2．前期阶段
即开发建设项目决策之后，从申报立项直到完成建设准备工作的阶段。
主要工作内容包括以下几项：
A.申请立项。负责立项审批的是各房地产开发公司所属的区、县、局、委办的计划主管部
门。如果房地产开发公司申报的项目的投资规模超过了各主管部门的审批权限，则由各主管部门报市计划委员会审批。
B.编制建设计划方案。建筑设计方案的编制必须符合城市总体规划的要求，须报市或区规
划建筑管理部门批准。同时，还应征询水、电、煤、市政、消防、通讯等配套单位意见。
C.申请建设用地。房地产开发公司报送设计方案，并取得建设用地规划许可通知后应及时
向土地管理部门申请建设用地手续，经批准后方可用地。
D.委托设计。办理用地手续后，可以通过招标委托进行工程设计。参加设计招标者必须具
有一定资格的设计单位。
工程设计一般分三个阶段：1）设计方案；2）扩初设计；3）施工图设计。扩初设计完成后，必须分别征询环保、人防、消防、自来水、市政、供电、煤气、绿化、卫生防疫等部门的意见。
E.筹措建设资金。筹措资金的渠道主要有四个方面：
（1）自有流动资金；
（2）向银行或其他金融机构贷款；
（3）向社会发行融资债券或股票；
（4）预售（或预租）商品房。
F.拆迁
G.三通一平。三通一平指施工临时用水、用电、道路及场地平整。建设单位一般在完成施
工图设计后即可向供水、供电部门申请用水、用电。
上述工作完成后，房地产项目的施工条件基本具备。
前期工作某些项目往往与决策论证交叉进行，需要妥善安排好相互关系。
3．工程管理，即项目建设施工阶段
这是开发项目的实施阶段，一般包括现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理等方面工作。本阶段要妥善处理好工程竣工的各项善后工作，主要有验收、场地清理、开发工程财务决算和资料归档等几方面。
本阶段工作按程序排列则有以下七项：
A.组织施工招标。通过招标，选定中标单位后，必须在规定的时间里与中标单位签订施工
合同。
B.控制施工进度。工程开工以后，建设单位必须在施工现场派驻甲方代表，督促施工单位
按计划施工，保证施工进度。
C.加强质量监理。工程质量监理是对工程施工质量进行全过程专业化的监督与管理。
D.竣工验收。
E.市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。积极做好配合工作，以保证水、
电、煤等配套工作的尽快完成。
F.交付使用。
G.资料汇总归档。
三、房地产开发审批手续
1．项目建议书及可行性报告(由计委审批)
房地产开发项目立项和可行性研究批复是一系列证件中首要证件，有了这个证件才能进行
项目建设，才能申请领取其他证件。
北京市计划委员会和各区、县计划委员会是本市房地产开发计划和基本建设计划的编制审
批实施的主管部门。
根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业或具有房
地产开发企业参加才能在北京从事房地产开发项目的建设。
可行性研究报告报批应提供的文件
开发商在项目建议书获得批准后，即可着手编制可行性研究报告，可行性研究是对拟建设
项目在技术上和经济上（包括微观效益和宏观效益）是否可行进行的分析、论证和评价。
经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠在规模上是否合理，特别是在经济上是否能得
到预期效益（包括经济效益、社会效益）等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比
较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府推荐最佳方案。在编制的同时还要与市
政、公用、供电、电信等部门共同确定“四源”（供水、煤气、热力、污水处理）供应的可
能性；根据规划局初步规划设计条件，作出可行性规划方案。
2．建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批)
房地产开发的规划设计阶段要领取两个证件，即建设用地规划许可证和建设工程规划许可
证。
市规划局是本市城乡规划行政主管部门，区（县）规划局在市规划局业务领导下，依法管
理本区（县）的城乡建设管理工作。因此核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
的工作由市及各区（县）规划局负责。
设计的审批机关是北京市及各区（县）规划管理局、北京市首都规划委员会和首艺委。
3．建设用地使用证书（房屋土地管理局）
北京市区县房屋土地管理局是全市土地主管机关。
4．房屋拆迁许可证（房屋土地管理局）
进行房屋拆迁的，应取得北京市房屋土地管理局核发的房屋拆迁许可证（以下简称拆迁证）。
市房地局主管全市房屋拆迁工作。区、县房地局主管本辖区、县内房屋拆迁工作。
5．建设工程开工证（城乡建设委员会）
房地产开发单位领取的建设工程开工证（以下称开工证），是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
6．商品房销售证书（房屋土地管理局）
四、其它概念
1、五证两书：
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年
限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经
城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
《建设工程开工证》：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的
主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发
企业销售商品房的批准性证件。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房
质量保证文件。
《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关
住房使用的说明。
2、房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于
房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。
3、契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋
产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过
程中购房者所承付税额最大的一次税费。
4、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以
外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进
行平整。
5、七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水
通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
五、建筑常识
一）、建筑结构和分类
1．建筑结构
●砖混结构
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、
屋面板等采用钢筋混凝土结构。
●砖木结构
砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等
用木结构。
●钢筋混凝土
钢筋混凝土结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝
土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能
力强，经久耐用。
●钢结构
现代高科技技术，适用于超高层建筑。如美国的世贸中心。
3、建筑分类：
1)按使用功能：
a)居住建筑
b)公共建筑
2）按建筑层数：
a)低层建筑：1--3层
b)多层建筑：4--6层
c)小高层建筑：7-11层
d)高层11层以上
e)超高层30层以上或100米以上
3）按建筑结构：
4) 按结构平面布置情况：
a)框架结构
b)全剪力墙结构
c)框架--剪力墙结构
d)框--筒结构
e)筒体结构
f)框支结构
g)无梁楼盖结构
4、建筑物构成：
建筑物一般是由：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分组成。
二）规划及建筑概念
1、建筑系数（建筑密度）：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地
面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及
土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、
采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
2、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、
辅助面积和结构面积。
商品房销售面积= 套内建筑面积+ 分摊的公用面积。
套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积
3、公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服
务的公共用房和管理用房的建筑面积
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% ？
4、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地
毯面积。
5、使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积
6、使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%
商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
套内墙体面积= 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入
套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风
道、管道井。
分摊的公用建筑面积= 套内建筑面积* 公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数= 公用建筑面积/ 套内建筑面积总和
公用建筑面积= 整栋楼的建筑面积- 套内建筑面积- 不应分摊的建筑面积
7、容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)
8、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。而绿地
率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。
六、规划常识
1．居住用地包括
住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等）
公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属
的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。
道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。
公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公
共绿地。
2．日照间距
●住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。
●在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，
要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，
北面住宅的底层就不能获得有效日照。
●北京标准日照间距为：
条形住宅采用１．６至１．７Ｈ（Ｈ为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。
塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照间距标准。
侧面间距：与日照、通风、采光、消防、视线干扰及管线埋设等要求有重要关系，在北
京地区，一般不小于20米为宜。
3．住宅朝向
住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。
七．建筑设计常识
1、住宅
A.住宅结构形式
●砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、
屋面板等采用钢筋混凝土结构。
●砖木结构住宅
砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等
用木结构。
●钢筋混凝土住宅
钢筋混凝土结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝
土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能
力强，经久耐用。
●钢结构住宅
现代高科技技术，适用于超高层建筑。如美国的世贸中心。
B.住宅楼体类型
●梯间式(现在一般板楼或变形板楼)
梯间式住宅每层联系的户数一般在2-4户之间，户数越少，由公共楼梯所引起的对住户的影响就越小，同时也能更好的保证住户的私密性和良好的通风采光条件。一般在多层住宅中采用较多。
●外廊式
外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均等的居住条件。由于公共外廊对住户的私密性有一定的影响，故居室的位置宜远离外廊安排，靠外廊一侧宜安排辅助用房，如厕所、厨房、储藏室等。
●内廊式
内廊式住宅走廊光线较暗，对住户私密性的影响亦较大，住户的通风、采光条件也不良。采用这种形式住户的朝向不是向西和向东，就是朝南和朝北。
●集中式（现在一般指塔楼）
集中式住宅与梯间式住宅的不同点，在于楼梯间与电梯间都集中在住宅中央，无直接采光，所以集中式住宅有着内廊式住宅相同的缺点，但对住户的影响比内廊式少得多，而且能最大限度得利用外墙为户内创造良好得通风和采光条件，每层联系得户数可多可少，一般在高层住宅中采用较多。
C.住宅的开间、进深、层高和净高
住宅的开间：住宅的宽度
住宅的进深：住宅的实际长度。
住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
住宅的净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
净高=层高-楼板厚度
D.智能化社区
智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通信及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家具环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。
E.住宅的合理的户型布局
a.整体布局
户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；
●动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为
要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；
●洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家
居生活方便整洁；
●厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操
作对主人生活的影响。
b.公共区域
●进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积；
●两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；
●依照使用习惯建议采用大客厅，小餐厅的布局；
●不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性；
●厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光；
●各居室的门洞应避免与入户大门相对；
c.私密区域
●与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端；
●各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。
d.窗户设计
各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。
e.阳台设计
●客厅、卧室采取低沿高窗的景观窗形式，提高居室采光度的同时，增加其实用率。
●阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现
以人为本、典雅、高尚社区的定位；
●应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生
活功能用途。
f.朝向
起居室和卧室应取最好的朝向，本项目中应为正南、正东方向；
g.附属空间
●部分居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置；
●在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等；
卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果。
多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅
小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅
高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅
跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。
复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍
每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层
合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层
供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。
错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适
合大面积住宅，小户型会显得局促。
2、写字楼的智能化
智能型写字楼是指由楼宇自动化系统、通信网络系统和办公自动化系统三者有机结合作为智能化平台支持的办公建筑。目前根据提供的硬件设施标准不同，又将智能型写字楼分为3A和5A两种标准，就最全面的5A级写字楼而言，其具体内容主要包括:
（BAS）楼宇管理自动化系统
a.楼宇设备监控系统
●供热、通风和空气调节系统
●给排水及中水系统
●照明设备系统
●电梯监控系统
b.停车场管理系统
c.广播音响系统（紧急广播疏散）
（CAS）信息自动化系统
a.网络通讯系统
●内部综合布线系统
●外部通讯接口
72芯光纤接入
ISDN接入
DDN节点
ATM节点
FR节点
EI数字中继线
b.电视通讯系统
●电视接收
●电视会议
● VOD视频点播
c.无线通讯系统
●无线寻呼对讲系统
●移动通讯信号增强
●卫星通讯系统
d.程控电话用户交换系统
●固定电话系统通讯
●声讯服务系统
（OAS）办公自动化系统
●共享信息系统
●办公与文件处理流程自动化管理系统
●物业管理辅助系统
●电子邮件系统
●设备共享系统
（SA）保安自动化系统
●保安监视系统
●巡更系统
●防盗系统
（FA）消防自动化系统
●消防报警系统
●喷淋灭火系统
●通风排烟系统
同时要使上述各项系统发挥应有作用,需要靠盘根错节的各种线路联接控制室和终端，这些线路的布置称之为综合布线系统。
附件一：北京房地产开发流程图
选址研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书
进行项目的初步可研评估
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
向计委申报立项报告
进入物业管理阶段
房产中介培训之基础知识篇
基础知识篇 1.容积率：房地产常识 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积啜建筑用地面积。其中， 总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 2.建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 3.出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 4.住宅居住面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 5.绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。 6.住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、 2 . 8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 7.住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87规定，住宅的进深采用下列常用参数： 3.0米、3.3米、3.6米、 3.9 米、 4.2米、 4.5米、 4.8 米、 5.1 米、5.4 米、
5.7米、 6.0 米。 8.住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。 根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、 2.4米、 2.7米、 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9米、 4.2米。 9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选： ⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程 的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 ⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内 建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 ⑶套内建筑面积由以下三部分组成： A.套（单元）内的使用面积 B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积） ⑷ 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 ⑸公用建筑面积由以下两部分组成： A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫
建筑施工安全基本知识(安全培训专用)
建筑施工安全基础知识（安全培训专用） 一、安全生产的基本概念 1．安全的概念 1）安全 安全，顾名思义，“无危则安，无缺则全”，即安全意味着没有危险且尽善尽美。 2）安全生产 安全生产就是在生产的过程中对劳动者的安全与健康进行保护，同时还要保护设备、设施的安全，保证生产进行。 3）事故 事故是在人们生产、生活活动过程中突然发生的、违背人们意志的、迫使活动暂时或永久停止，可能造成人员伤害、财产损失或环境污染的意外事件。 2．安全生产的方针 施工安全生产必须坚持“安全第一，预防为主”的方针。“安全第一”是原则和目标，是从保护和发展生产力的角度，确立了生产与安全的关系，肯定了安全在建设工程生产活动中的重要地位。“安全第一”的方针，就是要求所有参与工程建设的人员，包括管理者和从业人员以及对工程建设活动进行监督管理的人员都必须树立安全的观念，不能为了经济的发展而牺牲安全。 当安全与生产发生矛盾时，必须先解决安全问题，在保证安全的前提下从事生产活动，也只有这样，才能使生产正常进行，才能充分发挥职工的积极性，提高劳动生产率，促进经济的发展，保持社会的稳定。 “预防为主”的手段和途径，是指在生产活动中，根据生产活动的特点，对不同的生产要素采取相应的管理措施，有效地控制不安全因素的发展和扩大，把可能发生的事故消灭在萌芽状态，以保证生产活动中人的安全与健康。 对于施工活动而言，“预防为主”就是必须预先分析危险点、危险源、危险场地等，预测和评估危害程度，发现和掌握危险出现的规律，指定事故应急预案，采取相应措施，将危险消灭在转化为事故之前。 总之，“安全第一、预防为主”的方针体现了国家在建设工程安全生产过程中“以人为本”，保护劳动者权利、保护社会生产力、促进社会全面进步的指导思想，是建设工程安全生产的基本方针。 二、安全生产的三级教育
房地产建筑基础知识91026620
房地产建筑基础知识 第一节房屋建筑概述 一、建筑的构成要素： 构成建筑的主要因有三方面：建筑功能、建筑技术和建筑形象。 1、建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。 2、建筑技术：是建造房屋的手段，包括建筑材料与制品技术、结构技术、施工技术、设备技术等，建筑不可能脱离技术而存在。 3、建筑形象：构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与色彩、光影变化等。 建筑的三要素是辨证统一，不可分割的。建筑功能起主导作用；建筑技术是达到目的的手段，技术对功能又有约束和促进作用。建筑形象是功能和技术的反映。 二、建筑的分类： 1、按建筑的使用性质分，可分为：1、工业建筑； 2、农业建筑； 3、民用建筑。 其中民用建筑：包括A、居住建筑：又可分为公寓，花园住宅，新建住宅，新式里弄，旧式里弄，简屋。B、公共建筑 2、按建筑规模和数量分，可分为：大量型建筑；大型性建筑。 3、按建筑层数或总高度分，可分为：低层建筑；多层建筑；高层建筑；超高层建筑。
三、房屋建筑构造： 1、传统结构体系：木结构，砖混结构，骨架结构。 2、现代工业化施工的机构体系：装配式建筑，工具式模板建筑。 3、特种结构体系：筒体结构、悬挂结构、薄膜结构、大跨度结构。 四、房屋承重结构的基本构件类型： 钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构（竹结构、木结构、竹木结构）。 五、房屋建筑结构承重形式 1、叠砌式（6F以下建筑）：用于居住、办公、学校、医院。 2、框架式：20F左右的住宅及办公楼。 3、剪力墙式：高层。 4、筒体式：大跨度、大空间、超高层。 六、建筑物的构造组成 就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。 1、基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土
房地产基础知识培训资料全
房地产基础知识 一、基本概念 （一）房地产的概念： 是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》； ◆一表： 《商品房竣工验收备案表》 （二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 （三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相 对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路 用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 （五）建筑密度 也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。 （六）新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅
房产中介经纪人培训资料
实战房地产经纪业务 第一节跑盘 (24) 第二节电话营销技巧 (26) 第三节客户接待技巧 (27) 一、如何接待客户及业主 (27) 二、客户接待操作技巧 (31) 第四节独家代理与钥匙管理 (32) 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性 (32) 二、如何说服业主放钥匙 (33) 三、如何应对行家借钥匙........................ (34) 第五节如何反签 (35) 第六节看房 (35) 一、看房前及看房中的工作 (35) 二、看房过程中应注意的问题 (39) 三、看房后应注意的问题 (40) 第七节如何跟进 (43) 第八节讨价还价 (45) 一、如何应付佣金打折 (45) 二、如何引导谈价快速逼定 (47) 三、如何向业主还价及说服业主收定 (49) 四、如何协调客户和业主的时间 (51) 第九节跳盘与控盘 (51) 一、如何跳盘跳客 (51) 二、如何有效控盘 (55) 第十节如何建立客户档案及售后服务 (57) 一、如何鉴定产权合法性 (57) 二、如何建立客户档案及售后服务 (58) 第十一节如何利用网络进行资源整合 (59) 第十二节商铺、厂房、写字楼交易 (59) 第一章二手楼交易手续办理指南 (64) 第一节二手楼交易标准流程图 (64) 第二节按揭赎楼知识 (65) 第三节过户所需要提交的资料 (66) 第四节税费计算 (69) 第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制 (70) 第二章新版《房地产买卖合同》操作指南 (74)
第四节 基本社交礼仪 一、社交礼仪四原则 （一）、不卑不亢； （二） 、热情有度； （三）、求同存异； （四）、不宜为先； 二、社交礼仪四禁忌 （一）、举止粗俗； （二）、乱发脾气； （三）、蜚短流长； （四）、说话过头 ； 三、与上司相处的礼仪 （一）、理解：人人都有难念的经； （二）、保持距离；
建筑基础知识与房地产基础知识
基础知识部分 第一篇建筑基础知识 一、建筑物 １、定义： 广义:人工建筑而成的所有东西。 狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨,供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。 构筑物:指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。 2、分类:房地产行业对于建筑物的分类方式较多,标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分 类方式。 按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 按层数分：低层(1～3层）、多层(４～7层)、小高层（8～１2层)、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过10０米）。 按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。二、建筑构造 １、基础: 定义：建筑物的组成部分,是建筑物地面以下的承重构件,它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。 按构造形式不同分类:条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。 2、地基: 定义:不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。 3、墙体和柱: 竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等,并将这些荷载和自重传给基础。 墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。 ４、门窗: 门的分类:平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。 窗的分类:平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗;木窗、塑钢窗、铝合金窗等。
5、地面、楼板和梁： 梁是跨过空间的横向构件。 6、楼梯: 一般由三部分组成:楼梯段、休息平台、栏杆扶手。 楼梯的宽度一般在１．２米左右。 住宅楼梯的倾斜度一般在15~20ｏ 台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20~2５cm、踢步在1５cm时人们的感觉最舒适。 ２.80米层高的住宅每跑9个台阶。 7、屋顶: 屋顶分平屋顶和坡屋顶。 建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。 三、建筑设备： 1、给水、排水系统 给水的方式有:直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水(水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水,不能满足上面楼层用水时,通常分成两个供水区,下层直接供水,上层采用设置水泵水箱供水。) 给水的管材目前多采用ＰVC管、铝塑管。 排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用ф10０～１50的铸铁管或ＰVＣ管材。 2、采暖系统: 采暖系统可分为两类,一是独立采暖；二是集中采暖。 集中采暖又可分为两种： 热水供暖:采用热水进行供暖，供水温度一般９5度，回水温度一般7０度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。 蒸气采暖:采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑,如剧院等。 集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定,大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。 无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。
房地产基础知识大全(DOC)
房地产基础知识 房地产 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地及土地上的建筑物和附着物（房产和地产）。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 房地产的特性 ?不可移动性；?独一无二性； ?寿命长久性；?数量有限性； ?用途多样性；?相互影响性； ?易受限制性；?价值高大性； ?难以变现性；?保值增值性。 房地产的特性 难以变现性；?保值增值性。 房地地产的类型 按建设程度划分： 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地） 按程度划分 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地； 熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地； 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类： ?居住建筑?公共建筑 ?工业建筑?农业建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类： 建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系 ?木结构?钢筋砼结构 ?钢结构?混合结构 ?钢与砼组合结构?塑料结构 ?薄膜充气结构 按建筑结构的主要结构形式分类： ?墙体结构?框架结构 ?框剪结构?拱结构 ?网架结构?空间薄壁 ?钢索结构?舱体结构 ?深梁结构 按建筑物的耐火等级分类： ?建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。
房地产基础知识重点精编
房地产基础知识重点精编 Jenny was compiled in January 2021
房地产专业基础知识(重点) 房地产一级市场：土地交易市场房地产二级市场：一手房市场房地产三级市场：二手房市场 土地所有权：国家、集体土地使用权 取得国有土地使用权的途径：划拨、出让、转让、租赁 土地使用权出让最高年限：住宅用地70年、商业、娱乐用地40年、办公、综合用地50年 建筑基底面积之和 各类绿地的总和 建筑密度 = ——————————（%）绿地率= ———————————（%） 建筑用地面积 建筑用地面积 总建筑面积 总绿化面积 容积率 = ————————（%）绿化率 = ————————（%） 建筑用地面积 建筑用地面积 土地使用权的出让：指国家以招标、拍卖，挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使 用，一般没有使用期限的限制。 楼间距，建筑物与建筑物之间的距离。 毛地: 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 生地: 指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 熟地：指已经完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。 三通一平：是指水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。 建筑风格的分类：地中海、意大利、英国、法国、德国、 北美、新古典、新中式、现代主义、综合 类 低层：1～3层建筑、多层：4～7层、小高层：8～12层、 高层：13~33层、超高层：34层以上； 复式住宅：在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，复式层高为3.3米，而一般跃层为5.6米的 两层。 过梁：门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。
房地产基础知识培训内容
房地产基础知识培训内容 （一）房地产专业基础知识 1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同 的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地 面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工 构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的 综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质 的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形 式。 7、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体 所有的土地实行征用。 8、土地使用权的出让年限： ——居住用地 70 年； ——工业用地 50 年；
——教育、科技、文化卫生、体育用地50 年； ——商业、旅游、娱乐用地40 年； 9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为 50—70 年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 10、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 “三通一平”是指路通、电通、水通，土地平整。 “七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以 及场地平整 12、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 13、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
房地产建筑成本及相应基础知识解析
房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计与是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道与公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少与楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约 60~90元/平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米； 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米； 20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产专用术语解释及建筑基础知识(一)
房地产专用术语解释及建筑基础知识 1、房地产： 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 2、房地产市场： 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场； 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易； 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 3、国土局： 代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。4、商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。5、发展商： 专门从事房地产开发和经营的企业。 6、代理商： 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7、土地类型： 按其实用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。 8、土地权使用年限： 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 9、土地使用费： 土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。 10、房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体容是指产权人在法律规定的围对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织和个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 11、如何办理产权？ 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的发房屋产权证后才
房地产基础知识
房地产专业基础知识 房地产基础知识及常用名词 1、房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行?°招拍挂?±的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到?°三通一平?±施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年； 7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。
2020房地产基础知识史上最全
2020房地产基础知识史上最全 一、现房、期房、准现房 现房就是已经建好，可以直接入住的房子。期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子，需要一段时间才干够领证入住。准现房是介于期房和现房之间，已经封顶离交房时间相对较近的房子。购买现房风险低，可以实地看房，而相对于期房，价格略高。 二、容积率 三、绿化率 四、得房率 得房率是套内建筑面积与销售面积之比，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，即销售面积。得房率越高越好，得房率高的同时公摊变小，公 摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯、楼道等面积会变小。高层 公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～ 0.16之间。 五、楼间距楼间距是指两相邻楼的外墙面距离，分为前后距和 左右距。楼间距的大小，之间关系到房屋的采光、通风、隐私、防 噪等，其中采光效用最为明显。小区楼与楼之间的距离越大，品质 就越高，私密性就越好，采光等方面效用更好。一般情况下，多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米，多层与高层(12层及以上) 为9米，高层与高层之间为13米。 六、赠送面积 买房时大都会有一些面积是赠送的，赠送面积一般分两类：一为阁楼、挑高等空间面积;二是露台、飘窗等外置面积。对于开发商而言，设计这些赠送面积来吸引购房者，而对于购房者来讲，这些赠
送面积造价高，要仔细核算清楚，在产权证上没有体现的赠送面积有没有被当做销售面积来计算。 问：房地产市场的基本知识有哪些? 1、房地产： 是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。 2、房地产市场： 是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权(以房地产证为依据)，然后将该物业的所有权转让给受让方。 3、单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 4、从房地产用途来区分可以分为以下几点： 写字楼：1.标准写字楼2.商住写字楼 住宅：1.高层住宅(小高层)2.多层住宅 商铺：1.临街地铺2.裙楼商铺 常用词语的解释1、 房地产产权：
(房地产管理)房屋建筑基础
襄樊职业技术学院 房屋建筑基础》课程标准 一、课程定位 工程造价专业主要面向建设单位、施工单位、工程造价中介机构、工程造价主管部门等企事业单位，培养在生产、服务第一线能从事土建工程建设、施工、监理和工程造价核算与咨询、工程招标标底和投标报价的编制等建筑工程的岗位群工作，具备建筑行业诚实信用的职业素养，工程造价领域专业知识和职业技能，德、智、体、美、劳等方面全面发展，具有职业生涯发展基础的高素质高技能人才。 《房屋建筑基础》是工程造价专业的一门专业基础课程，处于课程体系的通用能力模块。它包括民用建筑构造、工业建筑构造和建筑设计，主要培养学生识读施工图、进行建筑构造处理、理解设计理念等岗位群必备的职业通用能力，并使学生认识工作岗位，熟悉企业环境，养成良好的职业素养。 《房屋建筑基础》以《建筑材料》、《建筑工程制图与识图》等专业课程为基础，同时又为《建筑结构》、《建筑施工技术》、《建筑工程概预算》等后继专业课程提供必备的专业基础知识，它在专业课学习中起着承前启后的重要作用。学生通过该课程的学习，并整合前导各门专业课程中形成的单项职业能力，使学生能够理解建筑设计理念，能够查阅有关建筑规范、建筑图集等资料，能够识读建筑施工图，能够进行建筑构造处理的通用职业能力，并为学生形成专业核心能力构建能力平台。因此，本课程对建构学生完整能力体系，提升学生综合职业能力，为今后从事工程造价、土建工程施工、监理和质量安全管理等工作打下坚实的基础。 二、课程目标 （一）能力目标 1．专业能力 （1）能够结合工程实际查阅有关建筑规范、建筑图集等资料； （2）能够读懂建筑施工图； （3）能够进行建筑构造处理和进行建筑设计。 2．社会能力 （1）具备良好的沟通能力和职业道德，严格的纪律观念； （2）具备建筑工程质量安全意识、环保节能意识，严格遵守操作规程，严把质量关；（3）树立与其他人员配合工作的团队意识，具有协作精神。 3．方法能力 （1）具备独立学习能力； （ 2 ）具备尝试建筑构造新理论、新方法和新技术的创新意识。 （二）知识目标 1．了解建筑的分类、组成以及建筑构造设计原则；2．掌握民用建筑中，房屋各构造组成及其作用、常用的建筑构造做法和构造要求，与实际紧密结合，及时吸纳新知识、新技术、新材料、新标准；3．掌握单层工业厂房结构组成和类型、单层厂房定位轴线、单层厂房主要结构构件和围护结构组成及其构造； 4．提高绘制与识读建筑施工图的能力。 （三）态度目标1．引导学生认识专业发展趋势，结合自身情况做好职业定位；2．在学习中锻炼学生的团结协作能力、创新能力和专业表达能力；3．培养学生的独立分析与解决具体问题的综合素质能力。 三、课程设计 （一）设计思想 本课程的设计思路是打破传统学科课程以知识为主线构建知识体系的模式，采用以建筑工程施工过
1.5 房地产建筑基础知识(上)
民用建筑指供人们居住和进行公共活动的建筑的总称，按使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类。居住建筑包括住宅建筑、宿舍建筑。公共建筑包括教育建筑、办公建筑、科研建筑、文化建筑、商业建筑、体育建筑、医疗建筑、交通建筑、司法建筑、纪念建筑、园林建筑、综合建筑。 PPT3 什么是砌体结构？ 内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。 PPT4 什么是框架结构？ 框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。 PPT5 什么是板柱结构？ 板柱结构是由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系。板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。采用预应力方法将预制板、柱连成整体，叫预应板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板，还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑，预应力板柱体系常用于住宅建筑中。 PPT6 什么是剪力墙结构？ 由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。这种结构体系，一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要，内纵墙一般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板。天津“津塔”就是钢板剪力墙结构的世界第一高楼。 PPT7 什么是框架剪力墙结构？ 框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。
房地产基础知识培训大全
房地产基础知识培训大全 这里的房地产基础知识培训100问摘自于余源鹏房地产大讲堂的系列培训课程！ （1）房地产基础知识培训100问之什么是房地产？ 房地产，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。 （2）房地产基础知识培训100问之什么是不动产？ 不动产，该词译自英语real estate或real property。在英语中，real estate 具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。 （3）房地产基础知识培训100问之什么是物业？ 物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。 （4）房地产基础知识培训100问之房地产、物业和不动产三者的区别？ 1、称谓领域不同。就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词
汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。 2、适用范围不同。 3、概念外延不同。 （5）房地产基础知识培训100问之房地产的特征是什么？ （6）房地产基础知识培训100问之什么是房地产业？ （7）房地产基础知识培训100问之什么是房地产投资开发业？（8）房地产基础知识培训100问之什么是房地产服务业？ （9）房地产基础知识培训100问之什么是房地产中介服务？（10）房地产基础知识培训100问之什么是房地产咨询？ （11）房地产基础知识培训100问之什么是房地产价格评估？（12）房地产基础知识培训100问之什么是房地产经纪？ （13）房地产基础知识培训100问之什么是物业管理？ （14）房地产基础知识培训100问之什么是房地产业的作用？（15）房地产基础知识培训100问之房地产开发和房地产开发商的概念是什么？ （16）房地产基础知识培训100问之房地产开发的分类怎么样？（17）房地产基础知识培训100问之市场的概念？ （18）房地产基础知识培训100问之房地产市场的概念？ （19）房地产基础知识培训100问之房地产市场的分类？ （20）房房地产基础知识培训100问之地产开发的相关法律体系是
房地产基础知识(300问)
基础知识考试试题 1、什么是房产：房屋产权的简称。 2、什么是地产：是指土地财产。 3、什么是房地产：是房产和地产的总称。 4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房 屋建筑的活动。 6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地是指：农村集体所有的土地。 8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收 益和处分的权能。 10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让 给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再 转移的行为。 12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、 加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地是指：不具备开发条件的土地。 14、熟地是指：已完成三通一平(水、电、道路，土地平整)或七通一平，具备开发条件的土地。 15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体 业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。 25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。 26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣 工验收合格可以直接入住使用）为止。 28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。 29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房 的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。 30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的 房叫毛坯房。 31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。 32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。 33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，
土建基础知识培训
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一、基本概念 1、建筑材料 水泥：粉状水硬性无机胶凝材料，能在空气中、潮湿环境中和水中凝结、硬化、发展和保持强度。常用的水泥有普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥，其中矿渣硅酸盐水泥和粉煤灰硅酸水泥因其水化热较低，通常用于大体积混凝土。常用水泥在正常环境中存放三个月，强度将降低10%~20%，水泥存放时间按出厂日期算起，超过三个月应视为过期水泥。 硅酸盐水泥：以硅酸钙为主要成分（硅酸二钙、硅酸三钙），与水反应生成水化硅酸钙，水泥的凝结、硬化和强度均依靠水化硅酸钙。 砂浆：由胶凝材料（水泥、石灰、粘土）、细骨料（砂）和水拌合而成。根据使用的胶凝材料的不用有水泥砂浆、石灰砂浆、粘土砂浆、混合砂浆。 混凝土：也叫“砼”，由胶凝材料、骨料（砂石）和水按适当比例配合拌制的混合物，在经过浇筑成型硬化后得到的人造石材。 坍落度：用于检测混凝土的和易性。 钢筋混凝土：通过在混凝土中加入钢筋与之共同工作来改善混凝土力学性质的一种组合材料 外加剂：为改善和调节混凝土性能而掺加的物质，常用的外加剂有减水剂、缓凝剂、早强剂、泵送剂、速凝剂。 保护层：混凝土构件中起到保护钢筋避免钢筋直接裸露的那一部分混凝土，从混凝土表面到最外层钢筋 (包括箍筋、构造筋、分布筋等) 公称直径外边缘之间的最小距离。 2、建筑结构类型（按承重体系） 砖混结构：竖向承重的墙、柱等用砖或砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。 框架结构：由梁和柱以刚接或铰接相连接构成承重体系的结构，即由梁和柱共同抵抗竖向荷载和水平荷载，墙只起到分隔空间的作用。 剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板代替框架结构中的梁、柱，承受竖向和水平