土地分等定级内容
城镇土地分等定级
第一部分概述
一、城镇土地分等定级的任务与目的
城镇土地分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
二、城镇土地分等定级体系
1、城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
2、镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
三、城镇土地分等定级原则
1 综合分析原则
2 主导因素原则
3 地域分异原则
4 土地收益差异原则
5 定量与定性分析结合原则
四、城镇土地分等定级的技术方法
1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法等进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，根据各地具体情况，通过特尔菲法进行选定。必要时，城镇土地分等的因素（因子）体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
4、对城镇土地分等的因子评价指标值标准化处理应采用位序标准化或极值标准化方法进行。城镇土地定级因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0～100 分封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高。
5、城镇土地定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法。
6、城镇土地分等对象和定级单元的总分值计算采用多因素加权分值求和法。
7、城镇土地等和级的划分应采用总分数轴法、总分频率曲线法或聚类分析法进行。城镇土地级划分还可采用总分剖面图法进行。
8、反映城镇土地利用效益的市场资料应进行数理统计分析处理，才能用于成果校核。城镇内部土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。
9、城镇土地分等定级成果
城镇土地分等定级成果包括：文字报告、图件、基础资料汇编。
第二部分城镇土地分等
一、城镇土地分等工作内容
a）城镇土地分等准备工作（明确任务、准备表格、图纸）和外业调查；
b）城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化；
c）城镇分值计算及等初步划分；
d）验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等；
e）编制城镇土地分等成果；
f）城镇土地分等成果验收；
g）成果应用和更新。
二、城镇土地分等的技术程序
a）建立影响城镇间土地等的因素因子体系；
b）确定各因素因子的相应权重；
c）分析因素因子的影响方式，建立评价标准；
d）对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇土地质量的总分值，并初步划分城镇土地等；
e）验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案；
f）编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。
三、城镇土地分等因素选择
城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。
（一）城镇土地分等因素选择范围：
表A1 城镇土地分等因素权重表
城镇土地分等因素因子及其指标说明
城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围为市政府驻地和城市规划区范围内的城镇；对于县城镇，其城镇范围为镇区。
区域范围：县级以上城市的区域范围为市区；县级市的区域范围是市行政辖区（即市域）；县城的区域范围为县域。
城镇用地面积：政府驻地的建成区面积。
城镇人口：相对于城镇范围而言，即县级以上城市的城镇人口为市区人口；县级市的城镇人口为城市规划区内人口；县城为镇区人口。
区域人口：相对于区域范围而言，即县级以上城市为市区人口；县级市为全市人口（市域人口）；县城为全县人口。
指标说明
1、城镇交通条件指数：反映城市对外交通手段及其便捷程度的影响。按各种运输方式的效率和在区域经济联系中的作用，对各城市对外交通条件进行综合评分。
2、城镇对外辐射能力指数：用城镇的货运总量和客运总量来反映。客运总量是指统计一年内铁路、公路、水运、民航等各种交通工具实际运送的旅客人数，单位为人；货运总量则是指年内由各种运输工具实际完成运输过程的货物数量，单位为吨；两者折算成城镇对外辐射能力指数。
3、城镇人口规模：即上面术语中的城镇人口，用城市（镇）驻地的常住人口，单位为万人，反映城镇的人口集聚规模。
4、城镇人口密度：用城市的城镇人口数除以城镇建成区面积即得，单位为人/平方米，反映城镇人口的集聚程度。
5、城镇二三产业增加值：反映城镇非农产业的规模状况，可用城镇国内生产总值减去第一产业增加值的余额计算，或用第二、第三产业增加值之和表示，单位为万元。
6、城镇工业销售收入：反映城镇工业的经济规模，单位为万元。
7、城镇人均铺装道路面积：反映城镇道路建设状况，是以城镇驻地年末铺装道路面积除以城镇人口数来计算，单位为万平方米/人。铺装道路面积是指除土路以外，路面经过铺筑的路面宽度在3.5米以上（含3.5米）的道路面积。
8、城镇人均生活用水量：反映城镇基础设施中的供水状况，单位为吨/人。
9、城镇气化率：指使用燃气（包括人工煤气、液化石油气、天然气）的城市非农业人口（不包括临时人口和流动人口）与城市非农业人口总数之比。反映了城镇基础设施中的供气状况。计算公式为：
城镇用气的非农业人口
气化率==──────────── *100%
城镇非农业人口总数
10、城镇排水管道密度：反映城镇基础设施的排水状况。以城镇驻地排水管道（下水道）总长度除以城镇建成区面积来计算，单位为公里/平方公里。
11、城镇单位用地二三产业增加值：反映城镇用地上的总体经济收益和投入产出水平。可用城镇国内生产总值减去第一产业增加值的余额（或第二、第三产业增加值之和）除以城镇建成区面积来计算，单位为万元/平方公里。
12、城镇单位用地批发零售贸易业商品销售总额：反映城镇商业发展水平及社会购买力水平。用城镇批发零售贸易业商品销售总额除以城镇建成区面积计算，单位为万元/平方公里。
13、城镇单位用地建设固定资产投资：城镇建设固定资产投资是指全社会固定资产投资中的基本建设投资与更新改造投资之和。该指标反映了城镇土地的基本建设投资强度，用城镇基本建设投资额与更新改造投资额之和除以城镇建成区面积计算，单位为万元/平方公里。
14、城镇单位用地从业人员数：反映城镇土地劳动力的投入强度，用城镇当年从业人员总数除以城镇建成区面积计算，单位为人/平方米。
15、国内生产总值综合指数：国内生产总值指一个国家（地区）领土范围内所有常住单位在一定时期内所产生和提供最终使用的产品和劳务的价值，以万元为单位。它是衡量城镇所在区域总体经济实力、规模和发展水平的重要指标。
16、地方财政收入综合指数：地方财政收入是衡量地方经济发展水平、政府支配资源能力的主要标志，也是衡量城镇所在区域土地产出水平的重要指标。
17、全社会固定资产投资综合指数：全社会固定资产投资指以货币代表的一定时期内建造、购置固定资产的工作量以及与此有关的费用总称，包括国有单位的基本建设投资、更新改造措施投资、其它固定资产投资，城镇集体单位固定资产投资以及城镇个人固定资产投资，是反映城镇所在区域固定资产投资规模、结构和发展速度的综合性指标。
18、社会消费品零售总额综合指数：社会消费品零售总额综合指数反映了城镇所在区域的商业发展水平和社会购买力水平。
19、外贸出口额综合指数：城镇外贸出口额指实际由城镇出口并引起境内物资资源减少的出口货物总金额，该指标反映了城镇所在区域经济在对外贸易方面的总规模。
20、专业技术人员比：反映城镇所在区域的科技文化发展状况，用城镇所在区域专业技术人员数与城镇所在区域人口数之比来表示。
21、人均年末储蓄存款余额：反映城镇所在区域的金融服务规模和水平，用城镇所在区域居民年末储蓄存款余额除以城镇所在区域人口数来计算，单位为元/人。
22、人均邮电业务量：邮电业务总量是以货币表现的邮电部门为社会提供邮电通信服务的总量，反映了城镇所在区域的邮电通讯服务水平和信息交流状况，用城镇所在区域年邮电业务总量除以城镇所在区域人口数来计算，单位为元/人。
23、区域农业人口人均耕地：反映城镇向外扩展在用地方面的潜力。用城镇所在区域范围内年末耕地面积除以城镇所在区域人口中的农业人口来计算，单位为亩/人。
24、区域人口密度：在侧面反映城镇所在区域土地供应潜力，用城镇所在区域人口数除以城镇所在区域范围的面积来计算，单位为人/平方公里。
（二）城镇土地分等因素选择原则
1、城镇土地分等因素因子的指标值变化对城镇土地利用效益有显著影响，且能直接客观地反映所评价区域的城镇土地等的高低。
2、城镇土地分等因素因子的指标值有较大的变化范围。
3、选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等差异。
4、城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响。
5、城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理。
（三）城镇土地分等因素选择方法
1、城镇土地分等必须选择有关必选因素因子。必要时可以根据实际情况和资料获取的难易程度，在备选因素因子中进行筛选。
2、因素因子选择主要根据特尔菲测定法进行，必要时可采用主成分分析方法作为辅助手段来进行筛选。
（四）城镇土地分等因素权重确定
城镇土地分等因素因子权重确定的原则：
权重反映分等因素对城镇土地利用效益的影响程度。权重确定的原则为：
a）权重值与因素对土地利用效益影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1；
b）因素所涉及的因子数值在0-1之间，各选定因子对应上层因素的权重值之和为1；
c）权重值可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可以用特尔菲法结合其他两种方法来确定。
四、城镇土地分等资料调查与整理
（一）城镇土地分等资料调查的一般要求
除反映增长率水平所需的资料外，所收集的资料时限应在分等工作开展年度的前三年内；资料调查应统一各种数据的时限，人口、用地、基础设施等数据应统一设定截止时限，经济、社会数据应以年为统计时段。同一因素因子的数据口径应保持一致。调查资料应填入
相应的调查手簿或各种表格中。
调查工作应在统计数据填报、汇总的基础上，进行必要的实地考察、补充校核工作。（二）城镇土地分等资料调查内容
资料调查应根据分等所涉及行政区域的情况，收集相应的各类统计年鉴、城市（镇）建设统计年报等。
1、分等基本资料涉及：
a）城镇年末常住人口、非农人口、农业人口；辖区或辖域总人口、农业人口；
b）城镇建成区面积；辖区或辖域土地总面积。
2、城镇区位资料涉及：
a）城镇所在区域的区域交通图件；经过城镇的干线、支线铁路的条数、干线、非干线公路的数量和等级，港口年吞吐量，机场等级，高速公路数量；
b）城镇全年客运总量、货运总量。
3、城镇集聚规模资料涉及：
c）城镇人口密度；
d）城镇全年国内生产总值、三次产业的分产业增加值；
c）城镇全年工业销售收入。
4、城镇基础设施资料涉及：
a）城镇年末铺装道路面积；
b）城镇全年人均生活用水量；
c）城镇气化率或城镇用气人口总数（包括人工煤气、天然气、石油液化气）；
d）城镇排水管道总长度。
5、城镇用地投入产出水平资料涉及：
e）城镇全年二、三产业的增加值；
b）城镇全年批发零售贸易业商品销售额；
c）城镇全年建设固定资产投资额；
d）城镇全年全部从业人员数。
6、区域经济发展水平资料涉及：
a）全年国内生产总值、人均国内生产总值、3-5年内国内生产总值年均增长率；
b）全年地方财政收入、人均地方财政收入、3-5年内地方财政收入年均增长率；
c）全年全社会固定资产投资额、人均全社会固定资产投资；
d）全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、3-5年内社会消费品零售总额年均增长率；
e）全年外贸出口额、人均外贸出口额。
7、区域综合服务能力资料涉及：
a）年末专业技术人员总数；
b）居民年末储蓄存款余额；
c）全年邮电业务总量；
8、区域土地供应潜力资料涉及：区域年末耕地总面积、区域人口密度。
（三）城镇土地分等资料整理
1、城镇区位资料的整理
资料整理阶段，将各城镇的各因子的统计资料指标经过整理和简单计算处理，得到按规程要求的指标，如人均值。或者某因子由多方面指标评价时，根据一定的规则，评价出一个综合指数。总之，整理得到的都是城镇本身的指标、指数(以分值形式表示)。
（1）城镇交通条件指数反映城镇交通区位的优劣。
统计所评价城镇的各种对外交通手段基础上，对城镇所涉及的各种交通方式分别赋分，标准如下：
a）有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得6分，区域干线铁路得5分，支线铁路得4分，属一等客运站所在城镇加4分，属二等客运站所在城镇3分，属三等客运站所在城镇加2分；
b）城镇每拥有一个跨省际高速公路出入口得6分，每拥有一个省内高速公路出入口得4分，每拥有一个方向的国家干线公路得2分，省级干线公路得1.5分，县级公路得1分，其他公路计0.5分；
c）内河或沿海港口的年吞吐量在6000万吨以上的得10分，3000万吨-6000万吨得8分，1000－3000万吨得6分，500－1000万吨得4分，100－500万吨得2分，小于100万吨得1分；长江航线涉及城镇按该标准赋分或等同于一条国家干线铁路标准赋分的较高值。
d）拥有5条（含5条）国际航线的国际航空港的城镇得10分，拥有5条以下国际航线的国际航空港的城镇得8分，拥有国内干线机场的城镇得6分，拥有国内支线机场的城镇得3分。判断城镇是否拥有机场按照机场辐射范围（半径为50公里）确定。
将城镇各项得分累加起来，计算城镇交通条件指数。
（2）按照有关公式，对分项指标分别进行标准化处理；用特尔菲测定法或因素成对比较法确定各项指标的权重，加权计算的综合指数有：
城镇对外辐射能力指数反映城镇对外辐射能力，通过城镇的货运总量和客运总量两项指标来计算：
国内生产总值综合指数通过城镇所在区域的全年国内生产总值、人均国内生产总值、五年内国内生产总值年均增长率三项指标来计算。
地方财政收入综合指数通过城镇所在区域的全年地方财政收入、人均地方财政收入、五年内地方财政收入年均增长率三项指标来计算。
全社会固定资产投资综合指数通过城镇所在区域的全年全社会固定资产投资、人均全社会固定资产投资两项指标来计算。
社会消费品零售总额综合指数由城镇所在区域的全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、五年内社会消费品零售总额年均增长率三项指标来计算。
外贸出口额综合指数由城镇所在区域的全年外贸出口额、人均外贸出口额两项指标来计算。
（3）其他指标直接从相关资料中查取或经过简单计算得到。
该阶段要将各城镇整理得到的指标、指数（分值形式）经过比较计算，评级他们之间的优劣，其优劣程度用城镇因素因子得分值表示。
计算得分值时，每一个因素、因子的各城镇的指标作为一个集合，考察在该因素因子下每个城镇的水平高低，因此，套用公式计算后，该因素因子下，每个城镇有了一个得分值。在因素因子指标值与土地等别呈正相关时，该因素因子指标值最大的一个城镇得分为100分，最小的得分为0。
（一）城镇土地分等对象的因子分值计算的基本原则
1、在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值应在0-100之间。因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳。
2、分等对象的因子评价指标与其土地利用效益之间存在正相关和负相关的情况。当评价指标对分等对象的土地利用效益表现为正相关的影响时，指标值越大，因子分值越大；当评价指标对分等对象的土地利用效益表现为负相关的影响时，指标值越大，因子分值越小。
与土地利用效益呈负相关关系的因子有：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。
其余因子与土地利用效益均呈正相关关系。
（二）城镇土地分等对象的因子分值的计算公式
1、位序标准化的公式为：
Y ij=100×Z ij/n
式中：Y ij——第i个分等对象的第j项因子分值，表示在第j项因子指标的评价中，第i 个分等对象的值优于占总量百分之Y ij的分等对象；
Z ij——各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，Z ij为排序后第i个分等对象的位序；当指标值与土地利用效益呈正相关时，排序从小到大进行，反之相反； n——参加分等的城镇个数。
2、极值标准化的公式为：
Y ij=100×F(j) ×(X ij-A j)/(MAX j-MIN j)
式中：Y ij——第i个分等对象的第j项因子分值；
F(j)——当第j项因子指标与土地利用效益正相关时，F(j)= 1且A j= MIN j；当第j 项因子指标与土地利用效益负相关时，F(j)=-1且A j= MAX j；
X ij——第i个分等对象第j项指标；
MAX j——各分等对象X ij指标的最大值；
MIN j——各分等对象X ij指标的最小值。
1、各因素对应的因子分值计算
按照公式，对各因素对应的因子指标分别进行不同方式的标准化处理，计算各因子的分值，结果填入相关表格中。
2、分等对象的因素分值按照下式计算。
n
Y ik= ∑(W kj×Y ij)
j=1
式中：Y ik——第i个分等对象第k个因素分值；
W kj——第j项因子对应上层第k个因素的权重值；
Y ij——第i个分等对象第j项因子的标准化分值；
n——第k个因素包含的因子个数。
分等对象的因子权重与分值、因素分值应填入表格中。
3、城镇土地分等对象的综合分值计算
分等对象综合分值按照下式计算。
n
Y i= ∑(W k×Y ik)
k=1
式中：Y i——第i个分等对象的综合分值；
W k——第k个因素的权重值；
Y ik——第i个分等对象第k个因素分值；
n——因素个数。
评价对象的因素权重与分值、综合分值应填入表格中。
六、城镇土地等的初步划分
（一）城镇土地等初步划分原则
a）城镇土地等按照综合分值变化状况划分，不同土地等对应不同的综合分值区间。按从优到劣的顺序对应于1、2、3……n个等别值（n为正整数）；
b）任何一个综合分值只能对应一个土地等；
c）按综合分值和区域状况确定2—3个不同的分等初步方案,划分结果填入表格中。（二）城镇土地等初步划分方法
土地等根据综合分值，可采用如下方法的一种或多种方法进行城镇土地等的初步划分：a）数轴法。将综合分值点标绘在数轴上，按土地利用效果的实际状况，选择点数稀少处作为等间分界。
b）总分频率曲线法。对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的
实际状况，选择频率曲线突变处作为等间分界。
七、城镇土地分等成果校核与确定
（一）城镇土地分等成果校核的一般规定
1、城镇土地分等成果的校核应采用市场资料分等校核和聚类分析方法分等校核中的一种或多种方法。
2、利用市场资料校核城镇土地等时，应保证参与校核的城镇数量占参加分等的城镇总数50%以上。
3、利用聚类分析方法校核城镇土地等时，应保证所有城镇都参与校核。将各分等对象的因子分值进行相应的标准化处理，确定相应因素因子权重，根据聚类分析法的要求计算任意两个分等对象的加权欧式距离，计算公式为：
D ij= {∑[W k×(X ik-X jk)]2}1/2
式中：D ij——i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离；
W k——第k项因子的权重值；
X ik——第i个分等对象第k项因子的评分值；
X jk——第j个分等对象第k项因子的评分值。
勾画聚类分析谱系图，按一次分成最短距离法进行分等对象聚类。
（二）城镇土地等的调整与确定
1、城镇土地等调整与确定的原则
城镇土地等调整与确定应遵循土地分等的原则要求。此外，还应遵循以下原则：
a）行政建制协调原则。城镇土地等应与我国现行的行政建制相协调；一般情况下，在省级以下（不含省级）的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市，设市城市土地等不宜低于未设市城镇；
b）城镇规模和职能调控原则。城镇土地分等应根据城镇人口规模和职能特征进行适当调控；
c）近邻平衡原则。空间相近且分属于不同行政区域的城镇之间应根据区域经济发展状况保持适当的等别平衡。
2、城镇土地分等方案的制定
（1）城镇土地分等基本方案的制定应以多因素综合评价的结果为主要依据。
（2）对于多种方法划分的等别一致的城镇，即可以确定该城镇的土地等。
（3）对于多种方法划分的等别不一致的城镇，采用多方案对比分析与专家咨询结合的方法调整确定其土地等：
a）检查分析各方法涉及资料的准确性和样本点的数量、分布情况，分析各方法的结果产生差异的原因，对各方法的可靠性做出判断。
b）将可靠性较低的方法结果剔除，将其余方法的结果对照列出，提交专家组进一步判断。
c）可以采用多数方法相一致的土地等结果为依据，也可以采用专家咨询投票的多数专
家的意见为依据，确定分等结果。
（4）城镇土地分等方案制定中，必要时应对跨不同级别行政区域的城镇进行等别平衡，对属县级以上（不含县级）城市市区范围但空间上与主城区不相连的区政府驻地城镇划定等别。
3、城镇土地等的确定
城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级土地行政主管部门的反馈意见。
在分等报告中应说明城镇土地等调整的依据和原因。
八、城镇土地分等报告及基础资料汇编的编制
（一）城镇土地分等报告
城镇土地分等报告包括工作报告和技术报告两部分。
1、土地分等工作报告主要内容
总结城镇土地分等工作情况，包括人员组成、进度安排、经费、资料收集和整理、技术运用、工作经验与存在问题等。
2、城镇土地分等技术报告主要内容
（1）城镇土地分等对象及所在区域的自然、经济和社会概况。
（2）阐述城镇土地分等的方法，包括确定分等因素因子体系及其权重确定、因素因子评价指标量化及标准化处理方法、城镇土地等初步划分及校核方法、城镇土地等确定原则与方法、城镇土地分等技术处理过程中需要特殊说明的事项等。
（3）城镇土地分等成果。
（4）城镇土地等分析，包括土地等分布特点及规律、地域组合特点、差异原因、区域内城镇之间土地利用存在的主要问题等。
（5）从土地管理的角度说明城镇土地等与土地市场培育、城镇地价之间的衔接，不同等城镇为土地有偿使用服务的途径等。
（二）城镇土地分等基础资料汇编
城镇土地分等基础资料汇编是根据本规程技术方法的应用要求，对城镇土地分等过程中涉及的有关因素因子和市场资料的基本数据进行规范化整理，归档成册。在应用计算机技术进行土地分等时，允许采用基础资料信息数据库代替基础资料汇编。
城镇土地分等基础资料汇编主要内容包括：
a）分等对象所在区域的自然、社会和经济条件；
b）分等对象的因素因子评价指标的原始数据和经标准化处理的数据。
c）分等对象的市场资料数据。
d）其它与土地分等工作有关的文件、技术处理说明。
第三部分城镇土地定级
一、城镇土地定级工作内容
a）城镇土地定级准备工作及外业调查；
b）城镇土地定级因素资料整理及定量化；
c）单元分值计算及土地级评定；
d）编制城镇土地级别图及量算面积；
e）城镇土地级的边界落实及分宗整理；
f）编写城镇土地定级报告；
g）城镇土地定级成果验收；
h）成果归档和资料更新。
二、城镇土地定级的技术程序
a）建立城镇土地定级的因素体系；
b）确定各因素的权重值；
c）计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；
d）划分城镇土地定级单元；
e）计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级；
f）进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整；
g）编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编。
三、城镇土地定级因素选择
定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。（一）城镇土地定级因素选择范围
1、综合定级因素选择范围包括：
2、商业用地定级因素选择范围包括：
3、住宅用地定级因素选择范围包括：
4、工业用地定级因素选择范围包括：
（二）城镇土地定级因素选择原则
确定的因素应同时满足:
a）因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。
b）不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。
四、城镇土地定级资料调查
（一）城镇土地定级资料调查的一般要求
1、外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上；
2、利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料；
3、抽样或断面调查，每种类型要有足够样本；
4、外业调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中，数值准确到小数点后一位。（二）城镇土地定级资料调查内容
1、繁华程度资料的收集与调查
a）商业服务业〔以下简称商服〕中心的数量、位置、范围；
b）商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积等；
c）必要时了解商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。
2、交通条件资料的收集与调查
a）与道路状况有关的路网分布、道路类型、级别标准、长度、宽度、车流量等数据；
b）与公共交通状况有关的公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数等；
c）与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。
道路状况资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路类型，测定在规定时段内的车流量。3、基本设施状况资料的收集与调查
基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所以及除商业中心以外的副食、粮油、煤店、邮电所、浴池等公用服务设施。（1）基础设施资料收集的范围包括：
a）基础设施的类型、数量、分布、投资等状况；
b）基础设施的技术水平、规模、级别等；
b）基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。
资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。
（2）公用服务设施资料收集的范围包括:
a）公用服务设施类型、数量、分布等；
b）公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等；
资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。
4、环境条件资料的收集与调查
a）各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等；
b）地形、工程地质、水文和气候等条件；
c）公园、绿地的位置、面积、服务范围及规模等。
d）区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。
5、社会、历史及人口资料的收集与调查
资料收集的范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。常住人口、暂住人口按户籍登记数；客流人口资料采用断面调查，按规定时段内通过断面的人口数作为该点或一定区域的客流人口。
6、产业聚集规模资料
城镇产业集聚区的数量、范围、性质，各集聚区产业类型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数等，同类产业及其配套产业的前后向关系。
7、城镇规划资料
收集城镇总体规划（规划文本、规划说明书等）及图件资料、国民经济和社会发展五年计划和年度计划安排的项目情况。重点收集与调查城镇近期建设规划中的用地调整、建设项目和计划的文字资料和图件资料；主要调查收集城市规划中有关商服中心、道路、公交、地铁、对外交通重要节点、主要基础设施的规划资料。
8、土地定级校核资料调查
土地定级校核资料调查包括土地利用效益和高级商务集聚规模资料调查。
（1）土地利用效益调查资料收集的范围包括：
a）工业、商服业等企业单位各自的产值、商业销售额、流动资金与固定资金，税前及税后利润等数据；
b）各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数等数据；
c）各企业单位的所有制性质、经营范围、所属系统等；
d）现行房价、历史地租和地价以及分布状况等资料。
土地利用效益调查中企业单位的经济数据，应选用连续 3 年以上的有关资料。
调查方式可选择：
a）在开始调查收集其它定级资料时，结合进行全面的抽样调查；
b）当初步定级之后，在划分的土地级上，按工业、百货、五金、服装、旅馆、日杂、饮食、服务、文体等区别选择行业，每个行业抽 5～10 个企业做为样点；
（2）高级商务集聚情况资料收集的范围包括：
城镇高级商务集聚区的数量、位置、范围，各集聚区内的金融、保险、高档写字楼、高级宾馆等的数量、等级、建筑面积、年营业额、年租金、高级宾馆的床位数、高级商务集聚区的高度指数、建筑面积密度等资料。
9、其它资料室外定位和临街单位进深调查
资料收集、调查的范围和方法包括：
a）临街权属单位使用土地平均进深的数据时，采用在土地利用类型基本一致的区域，选择若干典型地点实测的方法；
b）定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据,采用室外实地测定的方法；
c）土地权属资料利用已有的地籍调查资料。
五、城镇土地定级资料整理及量化
（一）城镇土地定级资料整理及量化的基本要求
a）检查所选择的定级因素的资料齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查；
b）将与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据标注在工作底图上；
c）应根据综合定级和分类定级的具体要求整理资料，分别确定各因素、因子的权重，选择和确定因素、因子的作用分值衰减公式。
d）各种设施的作用系数应参照确定因素权重的方法进行，也可用层次分析法把权重和作用系数一并确定；
e）各因素指标均按相对值衡量。在指标值中对规模或级别的最高值，距离最近或状况的最优值赋予相对高分，其余指标按相对大小作用分依次递减；
f）若因素的指标值只在一定范围内对土地定级起作用，因素得分计算只应在该范围内进行。凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待；
g）各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出有关的距离数据。
（二）定级因素量化的一般方法
定级因素的量化可分面状因素和点、线状因素两大类进行。
1、面状因素：若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素。定量化步骤为: a）对因素进行整理，计算指标值；
b）按下式计算相对作用分:
f i＝100×(X i-X min)/(X max-X min)
式中：f i——i指标值的作用分；
X i——i指标值；
X min——i指标值的最小值；
X max——i指标值的最大值。
2、点、线状因素：若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。其定量化步骤为：
a）在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，其最大值为 100 ；
b）计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围，并划分若干个相对距离区间；
c）点、线设施边界范围内各点的因素、因子作用分一致，为该设施相应功能的功能分；边界范围以外的各点，根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以的设施功能分按相应的衰减公式计算各个因素相对距离上的作用分；
d)以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表；
e）用计算机系统为辅助手段定级时，按相应的衰减公式直接计算因素对单元的作用分；
f）当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（如铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素影响作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减；当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其存在。
（三）繁华程度资料整理
繁华程度主要由商服繁华影响度体现。
1、商服中心划分
（1）各级城镇应分出的商服中心级别数目：
各级城镇应分出的商服中心级别数目
以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。
（3）商服中心划分要求：城镇内商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。
（4）商服中心划分依据：可选用以下一种划分依据：
a）按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其它经济指标的高低衡量；
b）利用对商服中心的已有划分成果，并加以适当修正、调整确定。
2、商服中心规模指数确定
各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式确定:
I i＝100×X i÷X max
式中: I i——某商服中心的规模指数；
X i——该商服中心经济指标实际值或该级商服中心指标平均值；
X max ——最高级商服中心的经济指标。
3、商服中心内各级功能分的分割计算
商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华的影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分别衡量。中心内各级功能的功能分按下式进行分割计算:
f k＝I k-I j
f min＝I min
式中: f k——某商服中心k级功能的功能分；
I k——k级商服中心的规模指数；该商服中心本身为k级时，应取其自身的规模指数；
I j——次一级中心规模指数；
f min——最低级功能的功能分；
I min——最低级商服中心规模指数。
4、商服中心各级功能的服务半径和相对距离确定
（1）商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起点，用商服中心分布图按下式确定: a）市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；
b）市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。（2）商服中心的不同级功能划分 3-15 个对应的相对距离区间，相对距离按下式计算。
r＝d i÷d [0≤r≤1]
式中: r——相对距离；
d i——在i级商服功能的服务半径内，某点距中心的实际距离；
d——i级商服功能的服务半径。
5、商服功能分衰减公式的确定
综合定级和商业用地定级时，各级商服功能分按下式进行衰减：
E ij=f i(1-r)
住宅用地和工业用地定级时，各级商服功能分按下式进行衰减：
E ij=f i(1-r)
上两式中：E ij——j点受i级商服功能的作用分；
f i——i级商服功能的功能分；
r——j点到具有i级功能的商服中心的相对距离。
6、商服繁华度作用分值计算
商服繁华度作用分反映各点受不同级别功能分的作用。
a）各级商服功能的作用分取值方法如下：
同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能分；
同时存在多级功能影响时，对各级商服功能的作用分仅取值一次，并将各级商服功能的作用分加和；
b）各点商服繁华度分值按下式计算:
n
E j= ∑ E ij
i=1
式中:E j——j点商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对j点的总和作用分；
E ij——i级商服功能对j单元的作用分，i=1，2，…，n；
n ——商服中心级别数目。
（四）交通条件资料整理
1、道路通达度资料整理
（1）道路类型
道路可分为以下类型：
a）按道路在城镇交通中的作用可分为主干道、次干道和支路。主干道指联系城镇中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城镇中主要客货运输线；次干道指联系城镇主干道之间的道路；支路指各街坊之间的联系道路。
b）按主、次干道在城镇中的类型不同分为混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。混合型主干道指城镇内部主要客货运输线；生活型主、次干道指城镇内部主要以客运为主的道路；交通型主、次干道指城镇内部主要以货运和过境为主的道路。
c）各城镇应分出的道路类型数为: 大城市5- 7 类；中等城市3 - 5 类；小城市以下 1 -3 类。
（2）道路类型划分依据
道路类型划分依据如下：
a）按道路宽度；
按宽度划分道路类型的标准
c）按道路在城镇交通中的地位和作用。
（3）道路的作用指数和功能分计算
a）道路作用指数反映某类道路在城镇交通运输中的所起的作用。
b) 道路作用指数与道路作用或车流量大小呈正比，数值在 0～1 之间，最佳道路的作用指数值等于1 ，其余类型依次递减。
不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数
农用地分等定级规程
1范围 本规程规定了农用地分等定级工作的目的、任务、对象、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及建立技术档案等。 本规程所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）； 2．《城镇土地分等定级规程》 3．《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日发布）。 第一篇总则 3总则 3.1农用地分等定级的目的与任务 3.1.1农用地分等定级的目的 农用地分等定级的主要目的是： a）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； b）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； c）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； d）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 3.1.2农用地分等定级的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。 3.2农用地分等定级的对象 农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。
3.3农用地分等定级的体系 农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。 3.3.1农用地等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 3.3.2农用地级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 在没有形式展农用地分等的地方，农用地级别划分可以不考虑光温生产潜力指数的影响，直接依据定级对象所处的自然条件、利用条件和经济条件，采取因素法或样地法确定；在已经开展了农用地分等的地方，则应以农用地等别划分为背景，直接引用农用地分等的中间成果（自然质量分），根据定级对象所处的利用条件、经济条件，对分等参数（土地利用系数、土地经济系数）进行调整，再综合其他定级因素，主要是区位因素和耕作便利因素的影响，对农用地质量级别进行综合鉴定。 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。 3.4农用地分等定级原则 3.4.1综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。 3.4.2分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。 3.4.3主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。 3.4.4土地收益差异原则 农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。
基于GIS的城镇土地分等定级
综合实验一 ——基于GIS的城镇土地分等定级 实验目的： 1．掌握不同数据格式之间的数据转换方法； 2．培养分析问题、解决问题的能力，综合利用各种常用软件如AUTOCAD、ARCINFO、ARCVIEW等的能力； 3．了解城镇土地分等定级的基本原理与方法。 实验准备： 1．软件准备：AutoCAD，Arcinfo, Arcview，Excel，ArcGIS 2．方法准备：《城镇土地分等定级规程》 3．数据：dj-lu.dwg (道路分布图)； 面状的图形：单元图.dwg； 公用设施作用分值图.dwg； 规划条件限制作用分值图.dwg； 环境条件作用分值图.dwg； 基础设施作用分值图.dwg； 例如图所示： 线状的图形：人口密度作用分值图.dwg； 商服繁华1作用分值图.dwg； 商服繁华2作用分值图.dwg。 道路通达度分值图.dwg； 对外交通作用分值图.dwg；
例如图所示： 实验原理： 根据国家2002年7月1日颁布的《中华人民共和国行业标准UDC城镇土地定级规程》的规定： 1．根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。 2．土地定级的原则 * 综合分析原则：定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异； * 主导因素原则：土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级； * 地域分异原则：土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级； * 级差收益原则：土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据； * 定量与定性结合原则：土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。 3．土地定级的技术方法： a.因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0——100分封闭区间赋分，因素指标与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，距离越近，作用分越高；
标定地价规程(申报版)
日前，国土资源部在其官网公示《标定地价规程》，公示时间为2017年11月21日－28日。 据悉，2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议，对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》（送审稿）进行技术审查。经质询和讨论，审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白，进一步完善了我国公示地价体系，符合我国土地市场现状及其发展的要求，适应我国土地制度改革及不断完善的需要，具有较强的现势性和实用性。《规程》的编写符合相关要求，结构合理，内容完整，格式规范，文字表达准确。同意通过审查。 附：《标定地价规程》 《标定地价规程》 目次 前言 引言 1、范围 2、规范性引用文件 3、术语和定义
5、标定地价公示范围的确定 6、标定区域的划分 7、标准宗地的设立 8、标定地价的评估与确定 9、标定地价成果 10、标定地价信息公示 附录A 标定地价成果编制要求 前言（略） 引言 为进一步完善我国城乡公示地价体系，丰富土地市场价值参考标准，规范标定地价制订及公示程序，明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点，更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律，结合我国国情，制定本标准。
本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。 本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。 2、规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用必不可少。凡注明日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 21010-2007 土地利用现状分类GB/T 28405-2012 农用地定级规程GB/T 28406-2012 农用地估价规程GB/T28407-2012 农用地质量分等规程TD/T 1001－2012地籍调查规程TD/T 1009—2007 城市地价动态监测技术规范 3、术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1.标定区域characterization area
实验四土地分等定级
实验四土地分等定级 一实验的目的和意义 土地分等定级是对土地质量进行评价的过程，是地籍管理的主要工作内容之一。其基本任务是：分析相关自然、经济因素对土地利用的影响规律，按照特定方法将各类因素对土地质量的影响进行量化，评定土地质量等级、揭示土地质量的空间分布规律。等级划分的结果为土地利用管理提供了重要的土地质量信息。土地分等定级涉及相关技术内容较多，本实验针对商服繁华影响度作用分值计算的关键技术内容设置的典型实验，这对学生具体理解土地分等定级中各个环节的技术要求具有十分重要意义。 二实验的基本要求 1、熟悉土地分等定级的基本内容和程序。 2、熟悉商服中心、商服繁华影响度的概念，掌握商服中心级别的划分、定级单元商服繁华影响度的计算方法以及商服繁华影响度作用分值图的绘制。 三实验的内容 1、计算商服中心的商服繁华影响作用分值，编绘商服繁华影响度作用分值图。 四实验所需资料 土地分等定级的基础图件。开展本实验需要ARCGIS、EXCEL软件支持。 五实验的步骤 （一）商服繁华影响度作用分值的计算 图1 ×县城区商服中心分布图 第一步，计算各级商服中心的单项规模指数 ×市为开展城镇土地定级估价工作，对城区的商服中心进行了调查，选择了三个有代
表性商服中心，其中调查指标设计了四个，即销售总额、利税总额、营业面积、商店总数，此外对各商服中主心的服务半径作了调查，调查结果如下表所示。 表1 商服中心指标统计表 中心编号 名称 营业总额 （万元） 利税总额 （万元） 营业面积 （平方米） 商店总数 服务半径 （米） 1 五彩城 4064 1580 34433 403 2800 2 商城市场 1530 470 18500 318 1000 3 白云市场 820 275 9000 215 500 将各项指标进行标准化，计算单项规模指数（可编制商服中心单项规模指数计算表，样式如表2所示），公式如下： max /100B B M i i = 式中： i M 为标准化指标值；i B 为某指标值；max B 为某指标最大值。 表2 商服中心单项规模指数计算表 中心编号 名称 指标量化值 综合规模指数 营业总额 利税总额 营业面积 商店总数 1 五彩城 2 商城市场 3 白云市场 第二步，计算综合规模指数，划分商服中心等级 假设销售总额权重为0.35、利税总额权重为0.3、营业面积权重为0.25、商店总数权重为0.1，计算中心综合规模指数公式如下： i n i i M W K ∑==1 式中： K 为商服中心综合规模指数；W i 为指标权重值；M i 为标准化指标值。并根据综合规模指数大小划分商服中心级别。 第三步，计算各级商服中心的功能分割分，编制商服中心功能分割分计算表（样式如表3所示），计算公式如下： j i i K K F -= min min K F = 式中： F i —某组商服中心功能分割分；K i —某组商服中心规模指数； K j —次级商服中心规模指数； F min —最低级商服中心功能分割分； K min —最低商服中心规模指数。 编号 商服中心名称 级别 综合规模指数 功能分割分 服务半径（米） 1 五彩城 2800 2 商城市场 1000 3 白云市场 500 第四步，编制商服功能影响作用分值表，编绘各级商服中心商服繁华影响度作用分值
全国城市土地等级划分表
全国城市土地等级划分表，看看大家都在哪个级别<18554>字节 中新网1月8日电国土资源部今日在其官方网站发布“关于调整部分地区土地等别”通知称，根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定，部按照《城镇土地分等定级规程》(GB18507-2001)对各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素进行了综合评定，依据评定结果调整了部分地区的土地等别。调整后全国各县、市（区）的土地等别详见附件，此次调整中土地等别发生变化的以黑体标注。 通知还指出，2009年1月1日起，《工业项目建设用地控制指标》和《全国工业用地出让最低价标准》统一按调整后的土地等别执行。 附件:土地等别 一等： 上海：长宁区虹口区黄浦区静安区卢湾区普陀区徐汇区杨浦区闸北区 二等： 北京：朝阳区崇文区东城区丰台区海淀区石景山区西城区宣武区 上海：浦东新区 三等： 广东：广州市(白云区海珠区荔湾区萝岗区天河区越秀区) 深圳市(福田区罗湖区南山区盐田区) 四等： 天津：和平区河东区河西区河北区红桥区南开区 河北：石家庄市(长安区桥东区桥西区新华区裕华区)
辽宁：大连市(甘井子区沙河口区西岗区中山区) 沈阳市(大东区东陵区和平区皇姑区沈河区铁西区于洪区) 江苏：常州市(天宁区钟楼区) 南京市(白下区鼓楼区建邺区秦淮区下关区玄武区雨花台区) 苏州市(沧浪区虎丘区金阊区平江区) 无锡市(北塘区滨湖区崇安区南长区) 浙江：杭州市(滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区) 宁波市(海曙区江东区江北区) 福建：福州市(仓山区鼓楼区晋安区台江区) 厦门市(海沧区湖里区思明区集美区) 山东：济南市(市中区历下区槐荫区天桥区) 青岛市(市南区市北区四方区崂山区李沧区) 湖北：武汉市(汉阳区洪山区江岸区江汉区硚口区青山区武昌区) 湖南：长沙市(芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区) 广东：汕头市(金平区龙湖区) 珠海市(金湾区香洲区) 深圳市宝安区 重庆：江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝中区 四川：成都市(成华区锦江区金牛区青羊区武侯区) 五等： 北京：通州区 天津：塘沽区 河北：唐山市(路北区路南区) 山西：太原市(万柏林区杏花岭区迎泽区)
重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准研究与实践
重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准研究与实践 摘要：研究目的：为重庆市新一轮城镇土地级别和基准地价更新工作中数据库的建设建立数据库标准，为此次工作的数据库建设提供指导，统一工作成果，为今后基准地价管理信息化打下基础。研究方法：参照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地定级规程》和相关地理信息标准化的要求，密切结合实际，广泛征求意见。研究结果：建立了一个对数据库的基本内容、分类体系、信息编码、要素分层定义、属性数据结构设计、数据交换格式、元数据标准等进行规定的重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准。研究结论：城镇土地定级与基准地价更新数据库标准化是一个系统的工作过程，数据库标准的建立将对规范、深化重庆市城镇土地定级与基准地价调整工作起到重要作用。 关键词：重庆市；土地定级；基准地价；数据库标准 Abstract：The purpose of the study is to build the standard for constructing the database in the new round of Chongqing urban land grading and standard land price update work, provide guidance for the constructing the database and unify the work product. It is also the foundation of informationization in the later work of land value management. The requirements of Regulation for gradation and classification on urban land, Regulations for valuation urban land and related geography information standards were referenced; a lot of advices were accepted according to the reality. The standard for Chongqing urban land grading and standard land price update database were constituted, in which, such as basic content, classification system, information encoding, data layering, definition of attribute data structure, metadata was prescribed. Urban land grading and standard land price update database standardization is a systemic work process, new requirements on Chongqing urban land grading and standard land price update work emerged after database standard had been set up. Keywords: Chongqing; land grading; standard land price; database standard 1 引言 我国经济体制改革的逐步深化，对土地使用制度提出了更高要求。城镇土地定级估价作为土地使用制度改革的基础，具有突出的地位和突出的作用。特别是随着市场经济体制的建立和土地有偿使用制度的实施，评定城镇土地质量等级和基准地价已经成为当前和未来土地管理中一项十分重要的任务。但由于土地的自然性、社会性、区域性、多源性等特点，土地定级估价具有工作量大、数学计算多、实时更新、数据类型复杂等特点。 2011年，重庆市启动了土地级别调整和基准地价更新工作[1]，并且制定了工作的实施方案[1]，以适应国家宏观调控政策、土地市场管理的客观要求，保证城镇土地基准地价的现势性、指导性，促进土地资源合理配置，提高土地利用的社会效益和经济效益。重点工作内容之一就是建立全市土地级别与基准地价数据库，但2002年7月1日实施的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价
城镇土地分等定级的因素分析与确定
三、城镇土地分等定级的因素分析与确定 （一）影响城镇土地等级的因素主要有： 1、区位因素 城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观区位的影响。城市区位差异对各个城市经济发展产生深远影响，其地价水平的等级差别也就根据各个城市不同的预期经济效益区分开。 我国呈现东高西低、南高北低的宏观地价坡度，大体格局为：1.全国大中小城镇的地价形成三级制度;2.在全国、各大地区、各省与自治区范围内分别形成了三级地价中心城市体系; 3.地价的线性分布：一是沿海开放城市线，主要包括深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连等城市，基本遵循着南高北低的变化趋势。这条特征线表明沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高。二是长江沿岸城市线，主要有南京、武汉、重庆等城市，从平均水平来看，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低变化的基本特点，三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，京广、京哈铁路是我国南北贯通的交通线路，这条线也基本反映了我国城市地价南高北低的趋势。四是西安至乌鲁木齐的西北线，西北线的地价水平依然遵循东高西低的特点，而且落差较大。 2、自然因素 包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。 （1）城镇土地地质条件 城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件，不仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局，城市职能。 如地形影响着交通线型、走向及基础设施的建设，以及建筑群体的布置等。建筑土质与地基承载力决定着建设项目布局和工程建设的经济性。良好的地质环境易产生较好的经济效益。而在沿河地势地洼的软土层地带建房屋，需要修河堤，防止洪水淹没，同时还要加固地基基础，降低地下水位，从而增加城市建设的投资。 （2）城镇环境质量 环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进行的一切社会经济活动，不仅影响到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接影响土地的利用方式，利用强度。 大气、水、噪声污染等因素影响城市用地布局，空间分布状况和城市居民的生活居住环境、工作环境。美国学者纳尔逊（Nelson）、桑普（Saper）等人的研究表明，空气质量差会使地价降低15%左右，飞机飞行中产生的中等程度噪音会使航线下的地价减少5%~10%，而机场附近的严重噪音对地价会有20%~30%的负面影响。如伦敦两个机场噪声的干扰，使得附近房地产平均贬值20%。 3、经济因素 影响城市土地分等定级的经济因素主要有：
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程 １．１．总则 １．１．１土地估价的目的 土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。 １．１．２规程运用范围 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。 基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。 宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。 １．１．３土地估价的技术途径 １．３．1基准地价评估技术途径 ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。 １．３．２宗地地价评估技术途径 ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价； ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。 １．１．４土地估价成果 ａ．土地估价报告； ｂ．基准地价图； Ｃ．基准地价表； ｄ．宗地地价修正系数表； 宗地估价只提供宗地估价报告。 １．５地方补充规定 省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。 １．６规程解释权 本规程由国家土地管理局负责解释。 ２．准备工作 ２．１编写土地估价任务书 凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括： ａ．城镇基本情况； ｂ．土地估价工作的领导与组织； Ｃ．估价时间安排和经费预算； ｄ．土地估价成果； ｅ．土地估价技术方案。 宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。
基于arcgis的城镇土地分等定级
基于arcgis的城镇土地分等定级 方案一： 成果图展示： 设计过程： 1.基础数据格式转换 （1）在开始→程序→arcgis中启动arccatalog （2）在arccatalog左边树形目录中找到基础数据（单元图.dwg，对外交通作用分值图.dwg，公用设施作用分值图.dwg等基础数据。不好意思，我当初的命名是1，2，…给您带来不便）
（3）点击左边的“加号”展开数据，选择其中的线数据（polyline）进行格式转换（4）在线数据上右击→Export→To Shapefile（multiple） （5）打开如下对话框，设置好输入路径，ok，即可完成转化。 （6）其他数据，按上述步骤进行转换
2.拓扑错误查找编辑 （1）在arccatalog某个文件下右击新建一个New Personal Geodatabase，在New Personal Geodatabase下右击新建一个New Feature Dataset，任意指定一个名字，坐标系最好选择unkown，然后下一步，finish即可。 （2）在新建的New Feature Dataset上右击→Import→feature Class（multiple）进行数据导入
（3）在打开的对话框中添加导入的数据，导入路径是默认的。 （4）在New Feature Dataset上右击→New→Topology新建一个拓扑文件，添加拓扑规则，ok。
（5）启动arcmap ，把建立的New Feature Dataset 拖入arcmap 中
（6）添加编辑工具条，开始编辑， （7）在工具栏空白位置右击，添加拓扑工具条，在中选则要编辑的图层。 （8）在Topology中选择建立的拓扑规则文件， 将激活此图标，点击将打开如下图对话框 点击search将出现所有拓扑错误
城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较
城镇土地估价的相关技术标准分析 《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较 林坚‘，楚建群’，邹晓云’ (1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871; 中国土地勘测规划院地价所，北京100029) 摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土 地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性， 但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑， 从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和 应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状 况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一，以 适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估 价目的方法应用要求。 关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范 中图分类号:F301 . 3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ (1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China; 2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China) Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsfor realestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hnieal standardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred 收稿日期:2003一0于30 第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规 划、房地产经济。 林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺
土地分等定级
土地估价实务基础精讲班第45讲讲义 城镇土地分等 土地分等 考试大纲： 土地分等 (一)考试目的 测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度。 (二)考试范围 1．城镇土地分等 (1)城镇土地分等的概念和原理 (2)城镇土地分等的因素因子体系 (3)城镇土地分等的技术路线和程序 (4)城镇土地分等的因素因子分值计算方法 (5)城镇土地分等的因素因子权重确定方法 (6)城镇土地等别划分方法 2．农用地分等 (1)基本概念：农用地、农用地分等定级、标准耕作制度、农用地自然等别、农用地利用等别、农用地等别、基准作物、指定作物、光温生产潜力、气候生产潜力、标准样地等。 (2)农用地分等的原则 (3)农用地分等的方法 (4)农用地分等的程序 (5)农用地分等单元划分原则与方法 (6)土地利用系数计算方法 (7)土地经济系数计算方法 (三)考试基本要求 掌握：基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素；熟悉：土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等因素选择，权重确定与量化方法； 了解：农用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度。[内容详解] 城镇土地分等 (一)城镇土地分等的概念和原理 1．城镇土地分等的概念 城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。2，城镇土地分等的原理 城镇土地分等反映城镇之间土地质量的地域差异。 在一定区域内评定城镇土地质量的优劣，一般将城镇作为一个点来看待，区域中的若干个城镇，变成了若干个点。这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响，加之人们改造土地、投入资本不同，所以在区域中发挥的作用和所处的地位有很大的差异。这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异，带来城镇之间的整体的级差收益。
城市土地分等定级报告
实验三：《城镇土地利用评价》 第三学习小组 组长： 一、目的要求： 了解选择城镇土地分级与基准地价评估的因子体系、掌握计算方法和工作程序。 二、实验内容： 对选择的区域，进行城镇土地定级因子体系的构建、因子分值计算，并进行城镇 土地级别划分，绘制示意图。 1、介绍城镇土地质量体系中等与级的主要区别； 2、熟练掌握评价指标体系建立的过程与主要步骤； 3、掌握运用特尔斐法确定权重的过程； 4、通过实例介绍功能分和作用分的概念，掌握影响因子功能分测算的方法； 5、通过选定的研究区域进行实地调查确定评价因子； 6、利用ArcGIS软件进行图件的编制，并编写选定区域的定级报告。 三、主要仪器设备： 电脑、ARCGIS软件、Excel软件、一定区域的遥感影像。 四、实验步骤 （一）城镇土地定级因子体系的构建 确定定级指标体系及权重： 小组讨论确定，按照对区域人口生活学习的影响程度划分（去掉了生活设施中的 澡堂，大澡堂的人很少，影响已经较低，所以我们没有考虑澡堂）。 表1 城镇土地分级评价体系及权重表 繁华程 度 交通条件基础设施环境条件人口状况 商服繁华影响度道 路 通 达 度 公交便 捷度 生活设施完 善度 公用设施完备度绿地噪 声 人口密度食堂操场医院图书馆 0.250.1 20.090.080.060.030.090.070.0 4 0.17
（二）各因素因子功能分调查 1.商服繁华影响度 选择了几个商服中心，调查其面积、人流量与营业额。（实地调查） 表2 商服繁华度基本数据调查 联合一百佳禾超市西苑二栋六栋午后 红茶西苑生活 广场 零栋铺子 面积（平 方米） 22142846935433117 人流量 （30min） 2412881602614343 营业额 （元） 240429261509182858258 2.道路通达度 选择调查若干条学校主要道路，调查中得出30min道路的车流量、人流量及估算道路宽度。道路长度数据从ArcGIS上测量以获取。 表3 道路通达度基本数据调查表 成功路乐群路取友路成育路强立路龙溪路西苑宿 舍路人流量 （30min ） 4010431206774586241036 车流量 （30min ） 1015108216186688 宽度（米）9649998 长度（米）123649334213512551157313 3.公交便捷度 因为只有一个公交站点，影响全校，因不需调查。 4.生活设施完善度 选取东西苑食堂为生活设施，统计食堂30min人流量以及面积，面积数据从ArcGIS上测量以获取。 表4 生活设施完善度基本数据调查表 食堂西苑东苑人流量（30min）17141684 面积（平方米）74637137
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》解读
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向 ——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松 随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。 历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？ 两《规程》修订的大背景是怎样的？ 2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。 然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十
七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。 在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。 2010年，在国土资源部土地利用司的直接指导下，由中国土地勘测规划院牵头，集合原规程起草者与现活跃在土地评价管理领域的专家、专业人士，成立了《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订起草组，以公益性行业科研专项经费为支撑，两《规程》修订工作正式启动。2013年1月17日，两《规程》修订稿正式通过国土资源标准化技术委员会审查。2014年7月，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会正式批准新规程实施。 两《规程》修订从预研到正式发布，前后历时3年半。其间，起草组组织了3轮全国范围的意见征询工作，来自各级土地管理部门、土地估价行业协会及高校、研究院所的百余名专家贡献了近800条修改意见。可以说，土地估价全行业都为两《规程》的修订贡献了力量。
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号） 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下： 一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。 二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。 三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发…2012?35号）要求，
由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。 四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。 起拍（始）价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定，可以高于、低于或等于出让底价，但成交价不能低于底价。 五、省级国土资源主管部门要加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。 六、出让方对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。 七、部将根据各地实际和土地市场运行情况，适时修订《规范》，各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。 本文件的有效期为五年。 附件：国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行） 2013年4月8日
耕地分等技术过程
耕地质量分等二Ο一四年十二月
目录 一、项目背景................................ 错误！未定义书签。 二、目的与任务 (3) 三、工作内容 (4) 四、准备工作与资料搜集 (5) 五、外业补充调查 (6) 六、技术路线与工作流程 (8) 七、工作方法 (10) 八、耕地质量等级成果数据库建设 (22) 九、耕地质量等别年度更新成果 (29) 十、工作进度................................ 错误！未定义书签。
项目技术方案 一、目的与任务 通过开展基于兴城市土地调查区域的土地调查成果的耕地质量等别成果完善工作，与土地利用现状相衔接，建立耕地质量等别定期调查评价制度、耕地质量等别与产能年度报告制度，为切实加强耕地质量管理和提升耕地资源保障能力提供支撑。 （一）目的 1.贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，为严格实行耕地补偿制度、实现耕地占补平衡目标、科学核算耕地生产潜力提供依据。分等成果将运用于兴城市土地调查区域划定粮食主产区、土地开发整理项目、农用地产能核算及粮食增产规划等方面。 2.科学量化耕地质量及其分布，为政府有关部门提供准确、翔实的耕地质量数据，为科学量化农用地数量、质量和分布提供依据。 3.基于国家统一的规范和标准进行兴城市土地调查区域耕地质量等别划分评定，分等结果在全国、全省范围内具有纵向和横向的可比性。通过对不同地区、不同等别的土地分等系数的修正，可以为耕地占补平衡、耕地总量动态平衡、耕地生产潜力核算等提供定量化标准和依据。 4.研究成果客观地反映了农用地自然条件、利用状况和经济价值的优劣差异，为深化农村集体土地使用制度改革、制定征地统一年产值标准和征地区综合地价、促进农村土地流转、解决征地矛盾等提供依据。 （二）任务 根据耕地的自然属性和经济属性，对兴城市土地调查区域的全部耕地（主要指旱田、水田和水浇地，暂不包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地。）的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等别。 耕地分等成果要求在全省和全国范围内具有可比性。
城镇土地定级技术路线的探讨
文章编号:1000-8462(2006)01-0106-05 城镇土地定级技术路线的探讨1 吴宇哲,吴次芳 (浙江大学东南土地管理学院,中国浙江杭州310029) 摘要:基于网格单元的多因子评价法和基于均质单元的市场交易价格法是城镇土地定级中的两种常用的方法。 文章设计了一种城镇土地定级技术路线,并将两种方法进行了融合,把城镇基准地价评估作为土地定级的深入和量化。在此基础上,指出和探讨了技术路线中的若干关键问题,如多因子评价中的权重、区片价格的空间插值、网格综合分值与样点地价关系、因子作用的服务半径和衰减模型等等。通过案例分析,系统地剖析了所设计的技术路线的具体应用。在案例研究中,重点突出了如何借助GIS技术对多因子评价法和市场交易价格法所得到方案进行比较分析,强调操作中要注意的实际问题。 关键词:城镇土地定级;多因子评价法;市场交易价格法 中图分类号:F293.2文献标识码:A 1问题的提出 城镇土地定级中有两种常用的方法,基于网格单元的多因子评价法和基于均质单元的市场交易价格法。基于网格单元的多因子评价法通常采用地理信息系统技术,对研究区域自动进行划分,一般来说,划分的网格单元面积在0.25hm2 (边长为50m的网格)以下,然后对所有的网格进行土地定级因子(多因素因子体系)分值计算,进而得到土地定级网格综合分值。基于均质单元的市场交易价格法则通常主观判断,对研究区域根据路网、水系等限制进行均质单元划分,一般来说,划分的均质单元面积在25hm2(边长为500m的街区)左右,城镇中心划分的小一些,郊区划分的大一些,然后根据地价样点计算均质单元的区片价。 上述两种方法,在实践中可以通过网格综合分值频率图和均质单元价格频率图分别得到相应的城镇土地定级图。显然,两个方法所得到的土地定级结果必定存在着一些差异,因此如何将两个结果进行融合非常值得探讨。 另外,城镇基准地价评估在实质上是城镇土地定级的深入和量化,如果将城镇土地定级看成为城镇土地质量的定性分析,那么城镇基准地价评估则是定量分析。所以,基准地价评估和土地定级两者是相互相承的。许多学者在如何建立两者关系进行了很好的研究[4,7],本文根据已有的研究成果,在技术路线设计中予以充分考虑,将城镇土地定级和城镇基准地价评估看成为一个整体工作,重点考虑多因子评价法和市场交易价格法的融合,对如何开展城镇土地定级在技术路线上进行探讨。 2土地定级技术路线的设计 基于网格单元的多因子评价法在城镇土地定级中是一种相对成熟的方法。目前的城镇土地分等定级规程中就采用此法,该方法尤其在土地有偿使用改革初期,为开展城镇土地定级工作起到了不可替代的作用。基于均质单元的市场交易价格法,随着土地市场的进一步发展和完善,尤其在沿海发达地区,其运用的前景也越来越广泛。我们在技术路线的设计中,从多因子评价法和市场交易价格法两条主线分别展开,在方案的确定时开始融合,并从系统工程的角度,将城镇基准地价评估看成为城镇土地定级的拓展(图1)。 2.1综合评价模型的选择问题 在基于网格单元的多因子评价法中,选择哪些因子已经比较成熟,繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件、人口状况、城镇规划等因素都可以用比较客观的因子进行评价,而且因子的作用分值计算也形成一种模式。而关键是如何将因子的分值通过综合评价模型整合为一个网格土地总分值。在实践中,加权加法模型是最常见的,其公式为: S j=r n i=1 w i@F ji 式中:S j 表示j网格的土地总分值,w i 表示i因子的权重,F j i 表示j网格i因子的分值,n表示定级因子的个数。 当因子的分值F j i确定后,直接关系到土地总分值S j的 是权重w i 的确定。在实践中,权重w i 的确定是通过专家打分来确定的,如直接赋权重法、层次分析法。虽然可以通过特尔菲法多轮修正,但是这毕竟是一种主观的判断。是否可以通过多元回归法、主成分分析法来客观地测算权重,非常值得研究。 2.2空间插值计算区片价问题 在采用基于均质单元的市场交易价格法时,经常遇到在一个单元区片中,没有足够的地价样点,这样则无法得到该均质单元的区片价。地价空间相关性的存在,是进行空间插值的前提, 第26卷第1期2006年1月经济地理 ECONOMIC GEOGRAPHY Vol.26,No.1 Jan.,2006 1收稿日期:2005-01-24;修回日期:2005-06-18基金项目:国家自然科学基金项目(编号:70273039)资助。