房地产估价习题集.
第一二章作业
一．选择、填空题
1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
A 建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制
3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。
A区分共有B区分所有C公有D私有
4、房地产需要专业估价的理由有？？？
5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（）
6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。
二．判断题
1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）
2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）
3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）
三．问答题
1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？
2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？
3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？
4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼？
5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位？
5、什么是房地产估价的概念？
6、房地产的特性有那些？
7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法？
8、土地利用时要受到那些限制？
9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些？
第三章作业
一．选择、填空题
1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）
A开发成本的变化B、消费者收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预期
2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。
3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。
A、估价时点不同
B、交易日期不同
C、估价目的不同
D 估价对象的状况不同
4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）
5、( )是随着时间的推移而减少。
A原始价值B帐面价值C市场价值D投资价值
二．判断题
1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（）
2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。
3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（）
4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（）
5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（）
三．计算题
1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为6000 元/ ㎡，出租的年末净收益为1000元/ ㎡。假设折现率为10% ，风险补偿估计为现房价格的4% ，试计算该期房目前的价格。
2、某宗土地总面积4000 ㎡，容积率为2 ，对应的土地单价为1200 元/ ㎡，
现允许将容积率增加到 3.5 ，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。
市场比较法作业题
一、选择题
1、市场法的理论依据是( B )
A、适合原理
B、替代原理
C、最高最佳使用原则
D、均衡原理
2、比准价格是一种（ D ）
A、公平市价
B、评估价格
C、市场价格
D、理论价格
3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.
A、交易实例
B、可比实例
C、估价对象
D、标准化实例
4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ D ）调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。
A、2290.91
B、2326.41
C、2344.16
D、2308.66
7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
8、下列（）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情
B、政府协议出让
C、购买相邻地产
D、设立抵押的房地产
9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（）
A、高
B、低
C、相等
D、无法确定
10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（）
A、繁华程度高
B、集聚规模大
C、交通条件
D、公共配套设施状况好
11、市场比较法的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项
比较，然后将比较结果转化为修正价格。
A、标准宗地
B、待估宗地
C、类似宗地
D、比较宗地
以下为多选
13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（）
A、宗地的面积与土地利用效果无关
B、宗地的形状影响其利用效果
C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律
D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。
14、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度
B、临街状况
C、容积率
D、使用年限
E、周围环境
15、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。
A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
16、类似房地产是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途
B、所处区域
C、使用年限
D、建筑结构
17、关于市场比较法，下列说法正确的是（）
A、具有较强的现实性和说服力
B、以替代关系为基础
C、计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低
D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
二、计算题（严格按格式撰写）
1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：
可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/平方米）3800 4100 3950 成交日期2012年10月1日2013年5月1日2013年6月1日
交易情况-2% +1.5% 0
房地产状况区位状况+3% 0 -1% 权益状况0 +2% -1%
实物状况-1% 0 +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。
2、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：
项目可比实例A 可比实例B 可比实例C
建筑面积101.1平方米120.3平方米968.8平方尺
成交价格48.5万人民币600美元/m2 48.6万人民币
成交日期2014.4.1 2014.2.1 2014.9.1
交易情况-5% 0% +2%
区域因素+2% 0% +2%
个别因素-2% +2% +2%
A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；
B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；
C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。
该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。
美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1：8.28；2014年2月1日为1：8.30；2014年8月1日为1：8.27，2014年10月30日为1：8.26。
评估某房地产于2014年10月30日的价格。
3、为评估某写字楼2015 年10 月1 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了
A 、
B 、
C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
⑴可比实例的成交价格和成交日期，见表1
可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格6000(元/㎡) 5800(元/㎡) 6120(元/㎡)
成交日期2015.4.1 2015.2.1 2015.5.1
⑵交易情况的分析判断结果，见表2。
可比实例A 可比实例B 可比实例C
交易情况3％－1％＋2％
表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
⑶调查获知该类写字楼的价格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨
1.2％，2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨1.8％。
⑷房地产状况的比较判断结果，见表3。
房地产状况可比实例A 可比实例B 可比实例C
因素1 2％4％0
因素2 －3％－1％5％
因素3 6％2％－3％
三个因素对价格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正（负）值表示可比实例的状况优于（差）估价对象状况的幅度。
试利用上述资料测算该写字楼2015年10月1日的正常市场价格。
三、改错题：请指出下列计算过程的错误（至少三处），并写出正确的步骤和结果（之前错误的不算错）
1、可比实例的选取
估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素，个别因素详细情况比较略）。
可比实例基本情况调查表（元/m2）
项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象
坐落××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号
用途 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼
交易情况协议拍卖招标协议
成交价格 6300 6750 6760
地上建筑层数 26 28 30 30
个别因素（综合）一般一般一般一般
付款方式一次性付款一次性付款一次性付款
2、比较修正过程
（1）交易情况修正
由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。
（2）交易日期修正
根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。
（3）区域因素修正
估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。
（4）个别因素修正
估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%。（具体分析判断过程略）。
实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。
3、求取比准价格
实例A：
6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）＝6818元/m2
实例B：
6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）＝6747元/m2
实例C：
6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963元/m2
由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：
单位比准价格＝（6818＋6747＋6963）/3＝6843元/m2
故运用市场法的估价结果为：
比准价格＝6843×3000＝20529.00万元
第六章收益法作业
一．选择题
1、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。
A. 资本化率应较高，价值较低 B、资本化率应较低，价值较高
C、资本化率应较高，价值较高
D、资本化率应较低，价值较低
2、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A、195
B、210
C、213
D、217
3、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。
A、923
B、1111
C、1353
D、1872
4、收益法适用的条件是房地产的（）。
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化
5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的收益价格为（）万元。
A、457.40
B、476.98
C、686.10
D、715.48
6、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来新增收益属于（）。
A、有形收益 B.无形收益 C、正常收益 D.实际收益 E、广告收益
7、建筑物净收益= （）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A 、建筑物重置价
B 、建筑物现值
C 、土地价格
D 、房地产价格
8、收益法中所指的收益是（）。
A 、估计时点前一年的收益
B 、估价时点前若干年的平均收益
C 、估价时点以后的未来预期正常收益
D 、估价时点前最高盈利年份的收益
9、有一宗房地产总价为100 万元，综合资本化率为7 ％，土地资本化率为6 ％，建筑物资本化率为8 ％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A 、30
B ．40
C . 50
D 、60
10、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）
A 、资本化率：安全利率+ 投资风险补偿—投资带来的优惠
B 、资本化率：安全利率+ 投资风险补偿+ 管理负担补偿—投资带来的优惠
C 、资本化率：安全利率+ 投资风险补偿+ 管理负担补偿+ 通货膨胀补偿—投资带来的优惠
D .资本化率：安全利率+ 投资风险补偿+ 管理负担补偿+ 缺乏流动性补偿—投资带来的优惠
11、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30 万元，运营费用需要10 万元，资本化率为10 ％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40 年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A 、180
B 、196
C 、200
D 、300
12、某宗房地产32 年土地使用权的价格为4000 元/ m2 ，对应的报酬率为7% 。现假定报酬率为9% ，该宗房地产40 年土地使用权条件下的价格最接近于（）。
A .3275 元/ m2
B .3287 元/ m2
C .3402 元/ m2
D .4375 元/ m2
13、某宗房地产的土地使用年限为50 年，至今已使用8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为80 万元，运营费用率为40% ，安全利率假定为6% ，风险补偿率为安全利率的40% ，该房地产的收益价格为（）。
A 、368 万元
B 、552 万元
C 、561 万元
D 、920 万元
14、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包括（）等。
A .房地产改扩建费用
B .抵押贷款还本付息额
C 、房屋设备折旧费
D .所得税
E 、房屋装修折旧费
15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为()万元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90
二．计算题
1、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%.该商铺的价值为多少万元？
2、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少？
3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生多少万元的贬值？
4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/ m2。若报酬率为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为多少元/ m2？
5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格是多少万元？
6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值是多少万元？
7.某写字楼套间建筑面积1，000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3，000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%.据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，报酬率为12%.试估算该写字楼的价格。
第七章成本法作业
一．填空选择题
1、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系是（）
2、一厂房建成后8年被改造为超级市场，有效经过年数为6年，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算建筑物折旧的经济寿命为（）
3、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）
4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）
A.土地取得成本
B.开发成本C管理费用D销售费用
5、建筑物的物质折旧包括（）
A功能衰退B、正常使用的磨损C环境恶化D、意外的破坏损毁
6、建筑物的重新构建价格是（）的价格。
A扣除折旧后B估价时点C客观D、建筑物全新状态
7、某商业房地产，在取得40 年土地使用权的当年开始建造，建造期3 年，建筑物经济寿命60 年（土地收回时不补偿）则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A 、37
B 40
C 60
D 63
8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A 自然折旧
B 物质折旧
C 、功能折旧
D 经济折旧
9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A 、土地取得成本+ 开发成本
B . 土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用
C 、土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+ 销售费用
D 、开发完成后的房地产价值
10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。
A 、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B .建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C 、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D 、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E 、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
11、某综合办公楼建设期为3 年，有效经过年数为10 年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50 年，建筑物剩余经济寿命为35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）。
A 35 年
B 、45 年
C 48 年
D 50 年
12、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）
A交通拥挤B、建筑技术进步C城市规划改变D自然环境恶化
17、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。
A、图书馆B.钢铁厂 C.空置的写字楼 D.单纯的建筑物 E.加油站
18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。
A.意外破坏的损毁
B.市场供给过量C、建筑设计的缺陷D、人们消费观念的改变 E.周围环境条件恶化
二．计算题
19、某建筑物为钢筋砼结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60％，第2年投入40%,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知道其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额及现值。
注：写出详细步骤。
20、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。
(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售价的5.53％，投资利润率为12％。
(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400
万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。
3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008
年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。
(4)该类度假村项目的报酬率为8％。
房地产估价考试复习题
一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是
房地产估价习题集
房地产估价习题集 标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
第一二章作业 一．选择、填空题 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。 A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 4、房地产需要专业估价的理由有 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（） 6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。 二．判断题 1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（） 三．问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位 5、什么是房地产估价的概念 6、房地产的特性有那些
7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法 8、土地利用时要受到那些限制 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些 第三章作业 一．选择、填空题 1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（） A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。 3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D 估价对象的状况不同 4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（） 5、( )是随着时间的推移而减少。 A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值 二．判断题 1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（） 2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为、5、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。 3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（） 4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（） 三．计算题 1、某期房尚有年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。
《房地产估价》考试试题及答案
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入 判断结果，你认为正确的用“√ ”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）? 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作 为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） （×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ ?D ? ）。
14春学期《房地产估价》在线作业
14春学期《房地产估价》在线作业及答案 试卷总分：100 测试时间：-- 单选题多选题判断题 一、单选题（共30 道试题，共60 分。）V 1. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（B）。 A. 10.10% B. 7.90% C. 8.40% D. 11.90% 满分：2 分 2. （C）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理 C. 适合原理 D. 供求原理 满分：2 分 3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内 A. 0〃5～2〃0 B. 1〃5～2〃0 C. 0〃5～1〃5 D. 1〃0～1〃5 满分：2 分 4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。 A. 保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 满分：2 分 5. 一般地说，增加房地产开发环节的税收〃会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C） A. 下降，下降 B. 下降，上升
C. 上升，下降 D. 上升，上升 满分：2 分 6. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（B） A. 快速变现值价值 B. 谨慎价值 C. 在用价值 D. 残余价值 满分：2 分 7. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（B）估价。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 满分：2 分 8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（A）元/m2。 A. 4367 B. 4617 C. 4446 D. 4161 满分：2 分 9. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A） A. 金融制度政策 B. 利率 C. 经济发展 D. 汇率 满分：2 分 10. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（B）估价方法 A. 一种或一种以上 B. 两种或两种以上 C. 三种或三种以上 D. 四种或四种以上 满分：2 分 11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整
最新上海工程技术大学房地产估价期末考试复习资料
第一章 一、房地产估价的需要 （一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等 （二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。 第二章 一、房地产概念 1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。 包括：物质实体与权益,是实物、权益、区位三者的结合。 实物----实体质量功能 权益----所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系 区位----地理位置 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料 2、房地产的三种形式--------地产、房产、房地产 二、土地 1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。 2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他 三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权 四、房地产特性 1、位置固定性、地区性和个别性----不可移动性 2、长期使用性----土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性 3、大量投资性 4、易受政策限制性----政策限制和影响 5、相互影响性----周边环境 6、保障性与增值性----土地的稀缺性 五、房地产的商业特性 1、交易的本质----实体+权利、权益的可分离性 2、交易的形式----实体的不可移动性、逐步性
房地产估价作业-房地产技术估价报告
中筑西府兰庭房地产技术估价报告 一、个别因素分析 1.物质实体状况 建筑物状况 ⑴委估建筑物于2015年建成，维护保养情况较好，成新率为90%， ⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。 二、区位状况描述与分析分析 （一）位置状况 位置状况表
（二）交通状况 交通状况表 （三）外部配套设施状况 外部配套设施表
（四）周围环境状况 周围环境状况表
三、市场背景描述与分析 1.一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。 ⑴地理位置以及行政区划 地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名， 武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。东西长约13公里，南北宽约10公里 截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。 另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管 ⑵当地经济和社会发展状况
经济： 2017年全区实现地区生产总值972.4亿元，比上年增长8%。其中：第一产业实现增加值70万元，增长7.5%；第二产业实现增加值196.2亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值776.2亿元，增长8.2%，对经济增长的贡献率为92.8%。人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。三次产业比重为0.001：20.177：79.822。 非公有制经济保持平稳发展。全年实现非公有制经济增加值685.7亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到70.5%。其中第二产业实现增加值181亿元，增长7.3%；第三产业实现增加值504.7亿元，增长8.3%。非公有制企业(指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业)实现税收收入65.5亿元，比上年增长33.7%。 供给侧结构性改革稳步推进。商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降21.6%。全年规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为75.65元，比上年下降2.68元。[13] 新动能新产业新业态态势良好。创新创业载体面积超过43万平方米；新增1家省级工程实验室、5家市级以上创新平台、60家高新技术企业；新增“新三板”挂牌企业9家。全年规模以上工业战略性新兴产业总产值比上年增长39.2%。高技术制造业总产值比上年增长15.2%，占规模以上工业总产值的比重为16.5%。全年技术改造投资55.2亿元，增长7.3%。网络零售保持高速增长，全年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上年增长30.8%。新兴服务业加快发展，全年规模以上服务业中，战略性新兴服务业、信息消费服务业、高技术服务业实现营业收入分别比上年增长10.6%、11.5%、11%。 发展质量效益有所改善。全年一般公共预算收入完成65.2亿元，比上年增长8.4%，其中地方税收收入完成42.1亿元，比上年增长8.5%。全年规模以上工业企业实现利税总额21.7亿元，比上年增长4.6%。全年规模以上服务业企业实现利税总额28.9亿元，比上年增长242.5%。全年净增规模以上工业和服务业、限额以上批发零售业和住宿餐饮业、资质以上建筑业和房地产企业65家 社会事业编辑 教育 2017年，武侯区共有中小学76所，其中公办中小学51所，民办中小学25所；幼儿园155所，其中公办幼儿园39所，民办幼儿园116所。在校学生14.5万人，在岗教职工1.3万人。全年教育总投入14.5亿元，同比增
最新房地产估价练习题及其答案精
精品文档 房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 精品文档． 精品文档 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:( 精品文档． 精品文档
A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价 精品文档． 精品文档 D.标定地价 2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。☆ A.本地区的房地产 B.全国房地产 C.全国本类房地产 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元 B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 B.比准价格 C.积算价格 D.收益价格 5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( A.市场调节价 精品文档． 精品文档 B.政府指导价 C.政府定价
房地产估价习题集计算题和论述题-2
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则）， 公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C 为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价X（深度百分率）X宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：（成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力）； 2．计算公式不同（成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础）； 3 ．所需资料不同； 4．适用对象不同（成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等）。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60 万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1- （1-R）*t/t+n 】=2000*1000【1- （1-5%）*8/8+32 】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300X50X365X（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月X 12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元=215.25 万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300X45X365X（1-20%）=3942000元=394.2 万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2X30%=118.26 万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益- 年总费用=394.2X 70%=275.94 万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4 万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45 元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，（折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V :开发完成后的总价值=2000 >5000 >2/ （1+12% ）2 = 1594.39 （万元） 建筑安装工程费等的总额= 800X （1+12%）X5000X2X[60 %/ （1+12%）0.5 + 40%/ （1+12%） 1.5] = 810.36 （万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=1594.39 X（2% +6%）= 127.55 （万元） 购买该宗土地的税费总额=V X3%= 0.03V （万元） V = 1594.39 - 810.36 - 127.55 - 0.03V V=637.36 （万元） 故：土地总价=637.36 （万元）土地单价=1274.72 （元/ m2）楼面地价=637.36 （元/ m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
房地产估价习题集
《房地产估价》习题集（一） 一、单项选择题（共 15小题，每小题 1分。每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里） 1、楼面地价 =土地单价 / （）。 A、建筑层数； B、建筑覆盖率； C、绿地率；D建筑容积率。 2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。 A、本地区房地产的； B、全国房地产的； C本地区本类房地产的；D本类房地产的。 3、完好房的成新度一般为（）。 A、十成新； B、九到十成新；C八到十成新；D七到十成新。 4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。 A、高于； B、低于；C等于；D不可比。 5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。 A、环境因素； B、质量因素；C区域因素；D新旧程度。 6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。 A、一般物价指数； B、建筑材料价格指数； C、房地产价格指数； D定额调整系数。 7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。 A、房屋重置价格一折旧年限X尚可使用年限；B房屋重置价格一折旧年限X耐用年限；C、房 屋重置价格X成新度；D房屋重置价格一年折旧额。 8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用 +（） +正常利税。 A、拆迁费用； B、建造建筑物费用； C公共设施建设费用；D市政设施建设费用。 9、土地价格 =[ 房地纯收益 - （）]/ 土地还原利率 A、土地纯收益； B、建筑物价格X建筑物还原利率；C建筑物总收益； D房地费用。 10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。 A、越高； B、越低；C不变；D越可靠。 11、某房地产正常年纯收益为 6000元，当前银行年利率为 10%，购买年为 8，估价应为（）元。 A、54000 ； B、 32010 ； C、 48000 ； D、 60000 。 12、收益法公式成立的条件是（）。 A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零； B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零； C、a 每年变化、有限年期、 r 每年不变且大于零； D、 a 每年不变、有限年期、 r 每年变化且大于零。 13、某临街深度 30.48 米（即 100英尺）的矩形宗地，总价为 100万元。根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 A、 50； B、 70； C、 30； D、 40。
房地产估价期末考试说明
（一）填空题 1、房地产是指、及其他。 2、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。 3、对土地利用的限制可归纳为：的限制；的限制；。 4、针对不同的估价目的所采用的价值标准分为价值标准和价值标准两类。 5、在合法产权方面，应以和为依据。 6、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和状况修正。 7、成本法是求取估价对象在时的重新购建价格，然后扣除，以此估算估价对象的价格或价值的方法。 8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括和土地。 9、求取折旧的方法有、和。 10、收益法是以求取估价对象未来的，选用适当的将其折现到后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 11、收益性房地产的价值的高低取决于三个因素：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。 12、影响房地产价格的经济因素主要有、、。 13、路线价法主要适用于城市土地的估价。 14、房屋完损等级将房屋分为、、一般损坏房、、。 15、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。 16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧的经济寿命应为年。 17、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为700元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为。 18、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格600元／平方米，经济寿命30年，残值率5%，用直线法计算年折旧额为元。 19、路线价法实质上是一种。 20、三通一平是指、、和。 （二）选择题 1、以下哪个式子不正确。 A、容积率 == 总建筑面积÷土地总面积 B、建筑密度== 建筑基底总面积÷土地总面积 C、容积率 ==总建筑面积÷建筑基底总面积 D、容积率 == 建筑密度×建筑层数 2、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的。 A、价格弹性 B、收入弹性 C、人口弹性 D、交叉价格弹性 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、采用比较法估算得出的结果通常称为。 A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、评估价格 5、某土地的单价为800元／平方米，容积率为4，则楼面地价为 元／平方米。 A、300 B、400 C、200 D、450 6、某宗房地产交易，买方付给卖方2500元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的5%，
房地产估价专升本阶段性作业3
房地产估价(专升本)阶段性作业3 总分: 100分考试时间:分钟 单选题 1. 用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期_____的基础上计算的。(5分) (A) 总费用 (B) 纯收益与总费用之和 (C) 总收益 (D) 纯收益 参考答案：D 2. 假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为_____元／m2。(5分) (A) 25000 (B) 20000 (C) 18000 (D) 16000 参考答案：A 3. 甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格_____乙地的价格。(5分) (A) 高于 (B) 低于 (C) 等于 (D) 难以确定 参考答案：B 4. 某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为_____元。(5分) (A) 9910 (B) 10000 (C) 10100 (D) 19403 参考答案：A 5. 在收益还原法中，_____可作为评估地价的依据。(4分) (A) 直接收益 (B) 实际收益 (C) 客观收益
(D) 间接收益 参考答案：C 6. 某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12％，借期5年，则5年末应一次归还本利_____万元。(4分) (A) 500 (B) 800 (C) 881．2 (D) 980 参考答案：C 7. 土地收益价格的大小与_____有关。(4分) (A) 未来年纯收益、还原利率、收益年期 (B) 使用价值、地租、使用年期 (C) 实际纯收益、利息率、使用年期 (D) 未来年总收益、总费用、使用年期 参考答案：A 8. 房地出租中，_____的费用计算一般与建筑物重置价无关。(4分) (A) 管理费 (B) 维修费 (C) 保险费 (D) 房屋折旧费 参考答案：A 多选题 9. 可用于收益还原法中的原则有_____。(4分) (A) 替代原则 (B) 预期收益原则 (C) 贡献原则 (D) 竞争原则 参考答案：A,B,C,D 10. 收益还原法的理论依据主要有_____。(4分) (A) 地租理论 (B) 生产要素分配理论 (C) 区位理论 (D) 变动因素理论 参考答案：A,B 11. 不适于采用收益还原法估价的有_____。(4分) (A) 机关
房地产估价练习
房地产估价练习题 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为多少元/m2 ？ 2、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为多少元/m2 ？ 3、为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨
1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于多少元/m 2 ？ 4、需要评估某商品住宅1995年9月31日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的类似住宅，有关资料如下表所示： 在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。另知人民币与美元的市场汇价1995年9月31日之前为1:8.5，1995年9月31日为1:8.3；该类商品住宅以美元为基准的市场价格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料估算该商品住宅1995年9月31日的正常市场价格。（如需计算平均数，请用简单算术平均） 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 4500（人民币元/平方米） 600（美元/平方米） 5000（人民币元/平方米） 成交日期 1994年11月31日 1995 年3月31日 1995年6月31日 交易情况 -5% +3% -3% 不动产状况 +2% -4% +5%
房地产估价习题集.
一.选择、填空题 第一二章作业 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A建筑技术B 土地权利设置C相邻关系 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（A区分共有B区分所有C公有 4、房地产需要专业估价的理由有？？？ 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，则容积率为（） &房地产按开发程度来划分，可以分为（ 二.判断题D土地使用管制 ）三种。 D私有 20层，且建筑密度为60%, ）几 类。 1?土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3. 同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（） 三.问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么? 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么? 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面? 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼? 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位? 5、什么是房地产估价的概念? &房地产的特性有那些?
7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法? 8、土地利用时要受到那些限制? 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些? 第三章作业 其价格会（） 5、（）是随着时间的推移而减少。 A 原始价值 B 帐面价值C 市场价值 二. 判断题 1、 房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。 （） 2、 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946元、860元、800元，建筑容 积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选 择甲土地。 3、 某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合 理的。（） 4、 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 （） 5、 理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。 （） 三. 计算题 1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用， 与其类似的现房价格为 6000元/ rf,出租的年末净收益为1000元/ rf 。假设折现率为10%，风险补偿估计为 现房价格的4%，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积4000 rf,容积率为2，对应的土地单价为1200元/ rf ， 一.选择、填空题 1、 不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（ ） A 开发成本的变化 B 、消费者收入的变化 C 价格的变化 D 开发商对未来的预 期 2、 / rf 3、 A 、 D 甲土地的楼面地价2000元/ rf,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价1500元 ，容 积率为7,若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（ 现货房地产与期货房地产估价的不同点是（ 估价时点不同 B 、交易日期不同 估价对象的状况不同 预计某地区某类房地产的需求不变， ）。 C 、估价目的不同 但开发成本趋升，供给量趋增，则预计 D 投资价值
房地产评估-第八九章练习题1-答案演示教学
第八、九章练习题1 一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.旧建筑物评估价格等于( ) B A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧 B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧 C.房地产重新建造成本-建筑物折旧 D.房地产重新建造成本+建筑物折旧 2.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B P156 A.工料测量法 B.指数调整法 C.基准地价修正法 D.单位比较法 3.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( )D P170 A.无关 B.有关 C.双关 D.关系非常密切 4．从买方来说，成本法的理论依据是【】 A A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D．类似原理 5．建筑物耐用年限的起算日期为【】 B A．竣工之日 B．验收合格之日 C．入住之日 D．物业管理企业驻入之日 6．评估师在用剩余法评估地块时，预测的利润为【】 B A．最大利润 B．社会平均利润 C．实际利润 D．比较利润 7．房地产的价格一般取决于【】 B P141 A．成本 B．效用 C．所在片区的基准地价 D．所在区域的区域因素 8．房屋的准成本租金构成因素是【】A A．折旧费、维修费、管理费 B．折旧费、维修费、管理赞、利息 C．折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D．折旧费、维修费、管理费、保险费 9．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】B P167 A．统一原则 B．合法原则 C．平衡原则 D同步原则 10．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】D A．专业费 B．不可预见费 C．地价 D．租售费 11．从卖方来说，成本法的理论依据是【】B A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D. 类似原理 12．剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得【】 D A．最低收益 B．中等收益 C．高收益 D．最高收益 13．由市征地事务管理所征收的征地管理费一般按征地包干总费用提取。【】C P145
房地产估价专升本阶段性作业1
房地产估价(专升本)阶段性作业1 总分: 100分考试时间:分钟 单选题 1. 房地产产品具有_____特性。(5分) (A) 位置的固定性 (B) 可挪动性 (C) 低值性 (D) 投资的低风险性 参考答案：A 2. 下列哪种情况可导致房地产价格偏高_____(5分) (A) 出售方急于出售 (B) 存在房地产税费的转嫁 (C) 买方对所卖的房地产有特殊兴趣 (D) 卖方对市场行情很不了解 参考答案：B 3. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下_____因素对房地产价格的影响最小。(5分) (A) 买卖双方的学历状况 (B) 买卖双方的偏好 (C) 讨价还价能力 (D) 感情冲动 参考答案：A 4. 下列控制性详细规划指标中用上限控制的指标是_____。(5分) (A) 容积率 (B) 绿地率 (C) 建筑密度 (D) 建筑红线后退距离 参考答案：C 5. 建筑物±0.000＝42.500，即室内地面标高±0.000相当于绝对标高42.500，若室内外高差0.750米。则该建筑物的室外地坪的绝对标高为_____。(5分) (A) 41.750 (B) 43.250 (C) 0.750 (D) －0.750
参考答案：A 6. 如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以_____为前提进行估价。(5分) (A) 保持现状 (B) 装修改造 (C) 转换用途 (D) 重新利用 参考答案：D 7. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为_____。(5分) (A) 生地价 (B) 熟地价 (C) 毛地价 (D) 拆迁补偿安置价 参考答案：C 8. 房地产价格是由房地产的_____三者相互结合而产生的。(5分) (A) 有用性、稀缺性、有效需求 (B) 供给、需求、利用状况 (C) 权利、租金、利率 (D) 价值、使用价值、供求 参考答案：A 9. 居住用途房地产的位置优劣，主要是看_____和安宁程度。(5分) (A) 周围环境状况 (B) 繁华程度 (C) 临街状况 (D) 附近是否有矿产资源 参考答案：A 10. 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是_____。(5分) (A) 替代关系 (B) 互补关系 (C) 附属关系 (D) 没有关系 参考答案：B 多选题 11. 房地产物质实体包括_____。(5分) (A) 土地 (B) 地上建筑物