坂雪岗万科城典型楼盘研究

万 科 在 造 一 座 城 ? 万 科 城
关于
【城】 “ 城 ”来 命 名 ， 必 须 有 一 定 的 资 格 ：
一个项目以
一是从规模来看，必须是大盘，建筑面积要在几十万 M 2 以上； 二是从产品类型来看，必须是复合型项目，产品更为多样
小 高 层 、 高 层 ， 也 有 要既有住宅， 又有商 TOWNHOUSE和别墅， 业，甚至有办公物业，可以满足不同置业者的
化 ， 既 有 需求。产品过于单一是很难符合“城”的要求； 三是既然是“城” ，就必须满足城镇居民的生活要求。 深圳以前也不乏以“城”命名的项目，如
四季花城、
御景华城、现代城、世纪春城等，但以发展商的名称作为 前缀的项目并不多见。这类“城”项目有几个共同点： 一是项目都由品牌发展商开发，以发展商的名称作为项目的 名称既可提高项目的知名度，又可以通过项目的推广提升公 司的品牌形象。二是这几个项目的面积都比较大，具备了作 为“城”的条件。 …… 在“大深圳”发展格局下，对多元区域中心新城区开发模 式的一次深层次的归纳和总结，万科地产正在坂雪岗完成一 个 1 平方公里版图的
“生活城” 。

坂雪岗?万科城档案
项目地块：深圳土地拍卖史上单个土地面积最大的一块地普通住宅 物业类别：多层、小高层、高层 建筑类别：397883.5平方米 占地面积：437670平方米 建筑面积：398050平方米 住 宅：30000平方米 商 业：6000平方米 幼 儿 园：3000平方米 公建配套：500平方米 物业管理：120平方米 公 厕：30％ 覆 盖 率：≤1.1 容 积 率：多层：5500元／平方米 均 价：小高层：6000元/平方米 停 车 位：4200个 物业管理：深圳市万科物业管理有限公司 建筑设计：美国Sandy babckck设计事务所 景观设计：美国BGA景观设计事务所 开 发 商： 深圳市万科房地产有限公司

万 科 造 『 城 』 流 程 图

选 址 研 究
坂 雪 岗 ? 万 科 城

选址：万科造城为什么选择坂雪岗？
过去，人们在提到深圳龙岗时很少提及到这个陌生的区域——坂雪岗，却为万 科地产这个伯乐发现了。至此，在坂雪岗片区，从 54 万平方米的四季花城，到如今 43 万平方米的万科城项目、25 万平方米的华宇项目，再到占地面积 71210 平方米的万 科城新地块。万科地产在坂雪岗已经取得了近 1 平方公里的土地，成为坂雪岗不折 不扣的“大地主” 。 万科选择坂雪岗，是建立在其对深圳城市发展战略层面上的判断。随着深圳城 市化的发展，深圳地产市场重心逐渐移向关外。而坂雪岗的地理位置正在深圳城市 发展的中轴线上，虽然片区目前在交通、配套等方面尚未发展成熟，但地理位置的 潜力十分明显。随着深圳特区内土地的日益减少，片区价值将进一步显现。
1、锁定深圳未来人居方向
2004 年 7 月，深圳商报某记者发表了一篇颇有说服力的软文《深圳人，未来生 活在哪里？》 ，其观点是：深圳不像北京、上海、广州等地，拥有广阔的经济腹地和 充足的发展空间，深圳只有 2020 平方公里，大部分可开发土地已得到开发，供今后 发展的土地储备严重不足。深圳正向高房价、高容积率、高密度的“三高”城市迈 进，土地已成为制约深圳发展的一大因素。2004 年 4 月 16 日，香蜜湖“9 万 3”地块 成交价格 9.5 亿，楼面地价达 7442 元／平方米。短短几年，深圳关内的这块地身价翻 了几番。

的确，深圳高企的房价让很多支付能力不太强的家庭选择到近郊区或关外置 业。有数据统计表明，深圳 52％的人口迁到了近郊区，住在郊区正成为大深圳发展 格局下的居住趋势。
2 、坂雪岗，规划中的重镇
坂雪岗位于深圳布吉镇和龙华镇中间，由坂田、雪象、岗头三个行政村组成。 总面积为 33.05 平方公里。从 1994 年 4 月深圳政府组建坂雪岗工业区到现在，坂雪岗 已建成华为生产中心、机加中心、坂田石化工业区、宝吉工业区等一批高新技术企 业及部分“三来一补”企业，同时，坂雪岗片区也成为深圳市高新技术产业带重要 组成部分。大批高新技术企业入驻坂雪岗, 高科技人才大量聚集, 高新产业蓬勃发展, 该出让地块作为高新产业园区的居住、配套服务区，将发挥重要的作用。 坂雪岗房地产市场发展之初，由于坂雪岗属于典型的工业区域，居住人群主要 以当地的原住居民和外来打工人员为主，而外来人员占了该片区人口的 9 0 ％左右， 流动人口比重大，因此住房的形式大多为租房，当地的住宅类型也以价格相对低廉 的农民房较多，商品房供给不多。由于其规划为工业片区的缘故从而形成了房地产 市场的真空带。直到 2001 年万科携大规模社区——四季花城的进驻，坂雪岗片区的 房地产市场才开始活跃起来，逐渐填补了布吉和龙华之间的真空。发展到现在，以 万科为代表的房地产企业已经在这块后热的土地上开始了大规模的攻城拔寨之举。 2003 年以来，坂雪岗的土地交易也逐渐走进公开、公平交易的时代。根据统计， 从 2003 年到现在坂田通过公开招标、拍卖、挂牌方式交易的土地宗数总共为 5 宗， 总面积达 68.9 万平方米，总建筑面积有 78 万平方米。土地的供给量和供给规模在目 前深圳来说都是较大的。深圳市政府已明确表态：未来三年内严格控制新增供应土 地总量。坂雪岗地块面积 397883.5 平方米，是深圳市 2003 年以来出让的最大宗地块。
优势一：深圳中部发展轴线
根据《深圳城市总体规划(1996 — 2010)》 ，中部发展轴线是特区中心组团的外围 配套组团，又处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东西部港区的物流走

■　坂雪岗位于深圳未来发展的中轴线上
廊上，将成为全市物流、人流的中心。坂雪岗正好位处深圳城市发展中轴线上的中 央地带，是距离中心区最近的区域，同时还是大深圳发展格局中的一个最重要的多 元区域中心，城市发展规划的任何一个新动向，坂雪岗都首当其冲地成为第一个辐 射区域。大深圳发展：坂雪岗变“新城”片区规划，坂雪岗将建设成为以高新技术 产业为核心、综合配套、功能完善的生态园区。
优势二：深圳特区的后花园
根据《深圳城市总体规划(1996-2010)》坂雪岗作为一个独立的规划片区，将规 划成为综合产业发展区：主要是开发大型的产业园，大型住宅区，规划人口约 15 万 人。坂雪岗片区的区域定位大致为三个方向：深圳市高新技术产业带上重点高科技 产业园区；以高科技工业为龙头，先进工业为基础和第三产业并重发展的特区卫星 城；特区后方的高科技产业园和居住生活配套服务区；坂雪岗将成为深圳特区的后 花园。
优势三：名企汇聚带来庞大的生活群体
坂雪岗区域内汇聚了华为、惠而浦空调、美国当纳利印刷、新天下－神州电

脑、华科纳米、富士康等知名企业，由此也带来了一个庞大的、具有高知、高薪、 高品位特征的生活群体。这些群体将成为坂雪岗房地产市场的购买主旋律，并将引 发大规模中产阶级的“新移民” 。 诚然，华为、新天下、富士康等大型企业的中高层管理人员将成为坂田片区的 主要消费群体。当年百草园（位于万科城斜对面项目）的客户定位就是针对周边企 业的高层管理人员，产品走高档路线，注重楼盘质素的培养，确实收到了比较好的 效果，可以看到现在居住在百草园的几乎全是周边企业的中高层管理者。
优势四：品牌地产商汇聚
几年前，深圳一批品牌地产商敏锐地嗅到坂雪岗的地产价值，纷纷进军该片 区。包括正在开发深圳四季花城的万科地产、制造 ALOHA 生活理想的中海地产，还 有以诚信著称的金洲地产等等，带动了坂雪岗的地产发展。 事实上，拥有良好的周边环境、高规格配套工程的版雪岗，已具备了高尚生活 的基础，房地产也已走到了“升级”的前沿。万科?中海等大型品牌发展商的入驻， 更使得坂雪岗的住宅产品充满了表现力，有些项目所表现的设计和规划理念已经相 当超前。
优势五：城市交通的改善

除了片区市场日益成熟的优势，坂雪岗的交通基础设施改造正在完善。即将改 造的五和大道、年底竣工的贯通龙岗和市区的清平快速、全长约 53.5 公里并设有坂 雪岗车站的轻轨 11 号线等诸多交通改善工程，将大大缩短坂雪岗与市中心的交通距 离。这无疑为坂雪岗实现从郊区到“新城”的飞跃提供了最有力的保证。 由此可见，坂雪岗是一个规划中以高新技术产业为核心、综合配套、功能完善 的生态园区。近两年来，在多家品牌地产商的推波助澜下，规划正在变成现实，坂 雪岗的新城市形象逐渐得到了广泛的认可。
3、万科圈定坂雪岗地块
被深圳房地产界称为“地王”的“坂雪岗 G03404-1 宗地” ，是深圳土地拍卖史 上单个土地面积最大的一块地。总占地面积 397883.5 平米，总建筑面积为 437670 平 米。坂雪岗地块 2003 年 7 月 4 日拍卖，吸引了 22 家来自深圳、北京地产界重量级地 产公司的角逐，万科、中海、招商、华侨城、金地都位列其中。招商更是和华侨城 联手，与万科争得不相上下。当中海把价格叫到 9 . 1 亿元后，角逐就在万科与联手 的招商地产和华侨城地产之间进行，经过多个回合的争夺，万科房地产有限公司以 9.7 亿元拍得，超过起拍价一倍多，折合楼面地价约为每平方米 2400 余元。这次拍卖 创下深圳近两年来政府单块土地出让的最高价，被业界人士誉为该市竞争最激烈的 土地拍卖会。 万科对坂雪岗地块志在必得：在出差外地的情况下，王石授意郁亮督战，这是 其一；其二，该地块南临四季花城，无论是从万科的“乡土情结” （王石说：城乡 结合部的项目，万科驾轻就熟） ，还是从成本预算、配套分享、客户积累的角度，万 科优势显而易见，万科坂雪岗地块更是出于企业战略发展层面上的远瞻。其三，央 行严禁银行贷款流入土地交易市场的新政策，客观上帮了万科大忙。

定 位 分 析
坂 雪 岗 ? 万 科 城

定位：万科要造第一座生活城
按照现代城市建设和规划理论，一个完整的城市或城区，必须具备 5 大基本功 能——首先必须满足就业功能，其次是居住、商业配套、交通、娱乐休闲和公建等 功能，缺一不可。万科在满足充分就业的高新技术产业区坂雪岗，以造“城”的生 活模式打造满足居住、配套等一体的居住社区。
1 、为什么定位为“城”
一个项目以“城” 来命名，必须有一定的 资格。一是从规模来 看，必须是大盘，建筑 面积要在几十万平方米 以上。二是从产品类型 来看，必须是复合型项 目，产品更为多样化， 既要有小高层、高层，也要有 TOWNHOUSE 和别墅，要既有住宅，又有商业，甚 至有办公物业，可以满足不同置业者的需求。产品过于单一是很难符合“城”的要 求的。三是既然是“城” ，就必须满足城镇居民的生活需求。 深圳以前也不乏以“城”命名的项目，如四季花城、御景华城、现代城、世纪 春城等，但以发展商的名称作为前缀的项目并不多见。这类“城”项目有几个共同 点：一是项目都由品牌发展商开发，以发展商的名称作为项目的名称既可提高项目 的知名度，又可以通过项目的推广提升公司的品牌形象；二是这几个项目的面积都 比较大，具备了作为“城”的条件。
2 、万科城“名副其实”
其实万科早在四年前就已在深圳大胆尝试新城区开发，当年四季花城的成功给

了万科很大信心。起初，业界人士以为万科将把坂雪岗项目开发为四季花城的升级 版，但是万科城与四季花城相比有很大不同：
一是：坂雪岗项目的密度更低
四季花城的容积率是 1.45,而坂雪岗地块仅为 1.1；开发规模达 600 亩的坂雪岗项 目位于深圳市的中部发展轴线上，是中心区第一延长线，与“三高”城市相对应的 是，万科城诠释的是一种田园牧歌式的低楼层、低容积率、低密度的“三低”生活。
二是：产品类型多样化
万科城在四季花城的基础上提高一个层次：1 . 1 的容积率意味着在每平方米的 土地上只建有 1.1 平方米的建筑，这在土地资源日益缺乏的都市简直就是一种奢侈。 万科城内规划有：联排、合院别墅、坡地情景洋房、退台花园洋房、透天小高层， 以及前庭后院、阶梯露台、阳光车库、入户花园、创意地下空间等多样化的“亲地 空间”建筑。万科城更多的是 Townhouse 和类 Townhouse，这一户型在万科城占有 很大比例，达到 50％以上。

三是：建筑风格大不相同
万科城的风格比较鲜明，是改良的西班牙风格，四季花城则是很多元素的糅 合，包括中国的传统风格。万科城作为万科“亲地建筑”的代表作，从规划开始就 将“亲地性”演绎到每个角落。近 40 万平方米三山两涧，天然坡地，自然原生。这 里没有推平坡地，没有填平沟涧，坡、岭、丘、涧、生长多年的老树，都被尽可能 地保留下来。
四是：目标客户群定位的差异
四季花城目标客户不是锁定在龙岗片区，事实上四季花城的购买者 90% 以上是 在深圳市内上班的，他们的生活方式正是万科当初所设定的那种生活方式。近郊土 地资源是比较丰富的，另通过规模开发可以节约成本，这也是容易理解的。一个项 目象四季花城总建筑面积 30 多万方米，必会制定一个三年或五年计划，分期开发， 这对企业的长期可持续发展也是有利的。 四季花城已经形成一个“万人白领社区” ，万科城将号召更多的“高知阶层” 聚集；从建筑结构看，前者具有多层、小高层、高层等城市集约性，后者则为 Townhouse 亲地性。
从四季花城到万科城， 是一次巨大的裂变 区域质变＋城市发展＋万科品牌＋ ： 产品张力＋人文气质＋市场反响。

规 划 策 略
坂 雪 岗 ? 万 科 城

规划：精心布局，策略制胜
万科奉行亲地规划观和新都市主义的原理，阐述了万科对万科城大型住区规划 设计的理解：形成关怀的邻里，建筑新生活方式的住宅以及住区传播文化。
策略一：迎合城市发展方向
多元化区域中心理论，被大佛山、大上海、大洛杉矶等许多城市的发展证明为 疏解城市交通压力、人居压力，减少城市污染和资源浪费等行之有效的理论。 6 年前的万科四季花城走的是“郊居化”路线。今天的万科城，从规划开始， 万科就旗帜鲜明地主张“城市化” 。 万科城的“城市化”最鲜明特点就是突破了项目本身的纯居住功能，万科城之 所以称为“城” ，其气势源于规划。开放的市政广场、开放的湖、开放的 30000 平方 米商业街区，既保持了社区居民与周边城区的距离，又让外界融入到万科城这个大 型社区。同时，通过技术手段、规划手段让社区处于“相对封闭”状态。
■　万科城总体规划鸟瞰图

策略二：低密度 1.1 的规划，打造亲地人文社区
万科城总占地面积近 40 万平方米，总建筑面积 43 万多平方米，规划建设保留 “三山两涧一平地”的土地格局，自然形成片区组团和社区主轴。主轴沿线，点缀、 串联起城市文化广场、风情商业、街区长廊、会所、前庭景观水轴线和绿轴线。 该项目规划的亲地性，使人为划分的组团，更多地被一种依地就势的自然组团 所取代。
策略三：分尺度开发，打造“新城市主义”试验田
万科城总建筑面积 43万多平方米， “新 作为 城市主义” 试验田， 其对 项目的规划是放大到城 市的框架下进行的。 具体说，有三个层 面， 一是项目与区域的开 放性联系， 坂雪岗是产业 带动型区域， 万科城的居 住、 商业及公共配套与此 处高新产业区的就业形 成一个“综合社区” ；在 与城市接口的处理上， 万 科城共分两大组团， 组团 之间开设一条道路， 与贝尔路和坂雪岗大道形成开放性衔接， 这条道路是完全开放 的；在配套方面，万科城将大型商业中心、幼儿园、学校、会所、泳池都沿那条开 放性道路布置，社区居民从社区的任何一个地方， 都能在 5 分钟内到达这些配套设 施，这也是“新城市主义”的一个重要理论：5 分钟步行距离。

第二个层面是：创造出适宜的邻里、街区和廊道，这些是“新城市主义”社区 的基本组织元素。万科城遵循“公共空间优先”原则，首先把社区内的公共区域规 划清楚，然后才围绕公共区域去布置房屋；万科城共分 4 个邻里单元，每个单元都 实现了居住、购物、娱乐的“多样化” ，各个单元都有自己的小型商业中心，商业 中心处又设置小广场，为业主提供交流平台，住宅与公共区域之间，也是 5 分钟路 程。 第三个层面是：强调街道的多功能性。万科城的街道不宽，但设计合理，多数 采用“机动车道 + 非机动车道 + 绿化带 + 人行道”模式，社区内道路网密度较高， 住户可选择出行方向增多。
策略四：物业规划的多样丰富性，满足客户的个性需求
万科城在产品规划方面整齐,有五种产品类型，分别是 TOWNHOUSE、宽景 HOUSE、花园洋房、透天小高层、LOFT。在万科城 40 万平方米的土地上，联排、 合院别墅、坡地情景洋房、低多层退台花园洋房、透天阳光小高层以及前庭后院、 阶梯露台、阳光车库、入户花园、创意地下空间等成就“亲地空间”的社区生活。 此外，万科城在商业街区设计部分湖景联排 Loft。这种全新的建筑形态在深圳还是 首例。

在万科城一期的住宅组合中，情景花园洋房、宽景 h o u s e 、小高层、L o f t 、 Townhouse 等构成了这座美丽小城的最基本居住风景。
万科 城 一 期产 品 配 比表
产品类别 TOWNHOUSE 宽景HOUSE 情景花园洋房 透天小高层 LOFT 合计 面积区间 220 － 269 平方米 137 － 205 平方米 75 － 130 平方米 80 － 125 平方米 68 ＋ 20 平方米 主力户型 五房 四房 三房 二房、三房 一房一厅 套数 40 余套 100多套 200多套 100多套 80 余套 约 540 余套
在万科城二期的住宅产品组合中，在一期的情景花园洋房、宽景 house、小高 层、L o f t 、T o w n h o u s e 产品的基础上， TOWNHOUSE。 还开创了一种新的产品——联院

万 科 城 二 期 产 品 配 比 饼 图
万科 城 二 期产 品 配 比表
产品类别 联院TOWNHOUSE TOWNHOUSE 宽景HOUSE 情景花园洋房 多层 合计 面积区间 155 － 170 平方米 220 － 270 平方米 140 － 200 平方米 70 － 130 平方米 70 － 130 平方米 主力户型 四房 五房 四房 三房 三房 套数 100套 40 套 184套 370套 106套 800套
策略五：引进商业，体现相对开放的思路
万科城风情商业街正是万科城社区生活形态的重要组成部分。它体现了万科对 社区规划中“相对性开放”尺度的把握。万科城的总建筑面积达到了 40 多万平方米， 一个楼盘如果太大，而且处于完全封闭的状态，就可能会对城市的公共功能产生影 响，万科以社会责任感考虑到了这一点。因此，万科城把握了开放与封闭之间的尺 度，让社区规划与城市管理、城市发展之间产生接口，但同时通过商业街和人工湖 使社会公共空间与住宅空间之间进行分隔，以保证居住空间的私密性和安全性。 万科城规划独树一帜的设计，是一种创新与挑战，其一是针对中国传统的封 闭的“院落文化” ；其二是针对万科引以为豪的物业管理；其三是针对现代化的街 区政府城市管理。

产 品 创 新
坂 雪 岗 ? 万 科 城

【万科景观】万科园林景观全面剖析(告诉你怎么学万科做景观)

【万科景观】万科园林景观全面剖析(告诉你怎么学万科做景观) 2014-02-25快速订阅?房地产经理人联盟 万科园林景观全面剖析.课程 课程大纲 1 景观特征及现状 产品系列分类及景观特征（含案例分析） 产品景观要点总结 2 景观造价成本 景观目标成本分析 案例：四季花城一期成本分析 成本控制要点 景观投资原则 景观投资要点 3 景观标准化 景观面积比例控制 植物比例控制 设计与施工标准化 现在开讲啦 一.万科的景观特征及现状 1.1 万科产品系列分类 万科做出了一大批经典的、耳熟能详产品，在这些产品中，对景观的打造也是不遗余力。现在万科已经形成了四大产品系列，从宏观上来说，系列不同，景观处理方式也是不同的；当然，同一系列的产品，景观虽具有共性，但同时也独具特色。

1.2 万科产品系列景观特征 GOLDEN系列） GOLDEN系列住宅，可以充分享受完善的城市配套设施，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟的人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚。让繁华都市的居住生活更富细腻、温情、充实的生活质感，在核心版块引领主流生活。 景观共性： 1 多采用现代简约的主入口设计，强调景观秩序，内部生态组团设计，尊崇自

然，材料的选择注重天然质感； 2 在小空间的处理上，体现宜人尺度与人文关怀，注重景观与人的互动； 3 大空间的处理上以大面积的草坪为主，拉开种植层次，形成开阔的视野；

4 注重高层鸟瞰效果，鸟瞰的景观格局形成了具有平面构成感怕图案，不仅提供了舒适 的实用性景观空间，同时也塑造出高层居住俯瞰的视觉空间；

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

万科的分析

一、万科公司战略规划分析 1、企业外部宏观环境因素分析（PEST分析法） （一）政治环境因素(Political Factors)分析 国内现行政策对房地产行业影响 a. 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况 b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。 未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用。 （二）经济环境因素(Economic Factors)分析 （１）国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势 （２）居民可支配收入 居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响。 预计，未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。 （３）消费模式

消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务。只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。 消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。 （４）利率 利率下调从两方面促进了房地产业的发展，其一是降息使开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本，使房价有了下调的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。同样，开征利息税也使居民的存款收入下降，并且开征利息税和降息的不同点是存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。 （５）通货变化 通货膨胀导致了消费者的实际购买力下降，而通货紧缩将使消费者、房地产开发商的预期下降，致使房地产行业的需求低迷，供给乏力。这些通货的变化都不利于房地产市场的发展。目前，我国通货膨胀的趋势还是比较明显，由于房地产行业的经济拉动作用比较明显，国家通过宏观经济政策和金融工具大力发展基础设施建设，同时调整收入分配结构，都在一定程度上缓解了通货变化的不利影响，有利于房地产行业的发展。

【万科景观】案例详解万科园林景观标准化体系(园林景观企业必看)

【万科景观】案例详解万科园林景观标准化体系（园林景观 企业必看） 一、万科的景观特征及现状 1.万科产品系列分类 万科做出了一大批经典的、耳熟能详产品，在这些产品中，对景观的打造也是不遗余力。现在万科已经形成了四大产品系列，从宏观上来说，系列不同，景观处理方式也是不同的；当然，同一系列的产品，景观虽具有共性，但同时也独具特色。 (1)城市住宅（GOLDEN） GOLDEN系列住宅，可以充分享受完善的城市配套设施，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟的人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚。让繁华都市的居住生活更富细腻、温情、充实的生活质感，在核心版块引领主流生活。a.景观共性： 多采用现代简约的主入口设计，强调景观秩序，内部生态组团设计，尊崇自然，材料的选择注重天然质感；在小空间的处理上，体现宜人尺度与人文关怀，注重景观与人的互动；大空间的处理上以大面积的草坪为主，拉开种植层次，形成开阔的视野；注重高层鸟瞰效果，鸟瞰的景观格局形成了具

有平面构成感怕图案，不仅提供了舒适的实用性景观空间，同时也塑造出高层居住俯瞰的视觉空间； b.典型案例分析——万科?无锡东郡万科无锡东郡就是一个 典型的GOLDEN，其位于无锡的新区核心，是花园洋房的典范。东郡的建筑建立在对自然的理解，对城市的理解，对人性的理解之上，注重对生活的洞察力，具备良好的硬件设施；强烈社区文化氛围，随时随地关注主人的感受；蕴含深厚内在的社群阶层，力求回归生活本质。主要道路两侧的三角空间及转折空间为一条景观主轴，与居住空间呼应，体现以“绿”为主。沿伯渎港和旺庄港的沿河景观带，并把这景观引入小区，营造出依水而居的生活。体现以“蓝”为辅。两个景观带互相呼应。 d.内部细节景观:建筑周围以草木自然合围，品种及颜色的变化多样，达成景观丰富层次感；入口广场水景错跃设计，形成标志性景观；宅间人性空间曲折蜿蜒，配以错落的围合树池，让人身处绿色花园中；车行空间简洁明快，配以下垂的立体绿化，景观更立体；主题邻里交流空间，灌木闭合，功能与内容之间达成过渡； (2)城郊住宅（CITY系列）打破城市原有居住观念和城市格局，将城市的边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，通过大型社区的建立，使都市人居走向更广阔的方向。CITY系列，将城市富有的时尚元素

万科深圳楼盘案例分析

“他山之石”系列之一-------深圳万科2011项目案例分析一 绿地集团技发部西部区域中心谢雨 20120124

2012年房产形势更为严峻，住宅市场主导需求只有自住一种，过去以投资需求为主导的开发模式，必须进行彻底的转型。 万科集团长期主打住宅产品的开发，特别是深圳是万科的起点，以及长期的管理研发中心，深圳万科的产品水平从某种意义上来说，代表了万科住宅产品未来发展的走向。 2011年是房产市场最动荡的一年，在2011年深圳万科集中大量推盘，特别在市场形势严峻的下半年，但是万科的大部分产品获得了市场的认可。其产品的改变从量变在向质变发展。 研究分析万科的产品，可以帮助我们确立自己的住宅产品开发方向与调整我们的产品思路，知己知彼百战百胜。 只有对行业对手保持清醒的了解与认知，才能更好定位自己的工作思路。坚持“弱市之下，产品为王”的开发理念，做好2012年技术产品的研发工作。 本文将以8个重点案例的分析，集中展示深圳万科2011年的产品工作特点，启发我们自己的开发思路。 因为本文是在节日期间仓促赶出的，资料也不够完整，希望大家在了解的同时给予不断的指正。

2011年是深圳楼市名副其实的“万科年”，尤其是下半年，万科发起万团大战，号称“史上最强”推盘潮，在9、10两个月内连推6项目入市，平均10天推出一个新盘！如此高密度的推新盘，在深圳楼市前所未有，也成为今年面临“史上最严”调控政策下前景不明“金九银十”最大看点。 万科金域缇香自9月24日开盘总计推货500余套，推货两次均几近售罄，高性价使其成“深圳最能买”项目。 万科翡丽郡2011年11月17日下午在沙井麒麟山景大酒店开盘，精装均价仅1万元/平，在当晚20:00巳全部卖光、成为2011年深圳万科一个令人惊叹的“日光盘”；而晚上在销售厅开盘的翡丽道商铺，也于当日晚上全部售罄； 此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩，如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。

论万科集团的五力战略分析

万 科 集 团 战 略 分 析 经济与管理学院 姓名：柴庆梅 学号：091270157

万科集团战略分析 一、企业背景 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科企业理念： 我们的宗旨：建筑无限生活 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象 我们的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者 我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生 客户是我们永远的伙伴

人才是万科的资本 “阳光照亮的体制” 持续的增长和领跑 二、万科的外部环境分析 （一）万科企业宏观环境分析（Pest分析）： 1、政治因素分析，我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受政府的影响比较大。政策决定了房地产行业的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产行业来带动地方经济的发展。2003年以来，国家采取了一系列的宏观调控政策：第一阶段（2003年-2007年）调控以抑制供给为主。第二阶段（2007年-2008年9月）调控以抑制供给和需求为主，采用紧缩的货币政策。第三阶段（2008年9月-2009年底）在金融危机的影响下，我国政府调控的重点是政策扶持，拉动经济，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。第四阶段（2009年底至今）为了房地产市场的健康稳定，国家又出台了一系列的政策来调控市场结构。 2、经济环境因素分析 （1）国民经济 目前我国的宏观经济层面总体较好，但也出现了很多问题。2010年我国的全年GDP首次超过了日本，成为世界第二大经济体系。但是我国还不是经济强国，我国人均GDP排100位。现在我国经济发展到了转折关头，迫切需要转变发展模式。 （2）通货膨胀

万科集团经典户型解析

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万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告

史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告 目录 第1章总论 (3) 1.1.项目背景与概况 (3) 1.2.主要技术经济指标 (8) 1.3.问题与建议 (9) 第2章项目投资环境与市场研究 (10) 2.1.投资环境分析 (10) 2.2.区域房地产市场分析 (14) 2.3.销售预测 (21) 2.4.营销策略 (27) 第3章建设规模与项目开发条件 (29) 3.1.建设规模 (29) 3.2.项目概况现状 (29) 3.3.项目建设条件 (30) 第4章建筑方案 (35)

4.1.设计依据 (35) 4.2.项目设计主题和开发理念 (35) 4.3.项目总体规划方案 (37) 4.4.建筑设计 (39) 4.5.结构设计 (41) 4.6.给排水设计 (41) 第5章节能节水措施 (44) 5.1.设计依据 (44) 5.2.建筑部分节能设计 (44) 第6章环境影响评价 (45) 6.1.编制依据 (45) 6.2.环境现状 (45) 6.3.项目建设对环境的影响 (46) 6.4.环境保护措施 (46) 第7章劳动卫生与消防 (48) 7.1.指导思想 (48) 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (48) 7.3.消防设计 (49) 第8章组织机构与人力资源配置 (52) 8.1.组织机构 (52) 8.2.人力资源配置 (52) 第9章项目实施进度 (53) 9.1.项目开发期 (53) 9.2.项目实施进度安排 (53) 9.3.项目实施过程控制措施 (53) 第10章项目招投标 (55) 10.1.工程项目招标投标概述 (55) 10.2.工程项目招标投标因素分析 (57) 10.3.招标依据 (59) 10.4.招标范围 (60) 10.5.招标方式 (60) 第11章投资估算与资金筹措 (61) 11.1.投资估算 (61) 11.2.资金筹措 (62) 第12章财务评价 (64) 12.1.项目评估依据 (64)

【万科景观】案例详解万科园林景观标准化体系(园林景观企业必看)

万科景观】案例详解万科园林景观标准化体系（园林景观 企业必看） 一、万科的景观特征及现状 1.万科产品系列分类万科做出了一大批经典的、耳熟能详产品，在这些产品中，对景观的打造也是不遗余力。现在万科已经形成了四大产品系列，从宏观上来说，系列不同，景观处理方式也是不同的；当然，同一系列的产品，景观虽具有共性，但同时也独具特色。 （1）城市住宅（GOLDEN ） GOLDEN 系列住宅，可以充分享受完善的城市配套设施，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟的人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚。让繁华都市的居住生活更富细腻、温情、充实的生活质感，在核心版块引领主流生活。 a.景观共性：多采用现代简约的主入口设计，强调景观秩序，内部生态组团设计，尊崇自然，材料的选择注重天然质感；在小空间的处理上，体现宜人尺度与人文关怀，注重景观与人的互动；大空间的处理上以大面积的草坪为主，拉开种植层次，形成开阔的视野；注重高层鸟瞰效果，鸟瞰的景观格局形成了具有平面构成感怕图案，不仅提供了舒适的实用性景观空间，同时也塑造出高层居住俯瞰的视觉空间；

b.典型案例分析一一万科？无锡东郡万科无锡东郡就是一个典型的 GOLDEN ，其位于无锡的新区核心，是花园洋房的典范。东郡的建筑建立在对自然的理解，对城市的理解，对人性的理解之上，注重对生活的洞察力，具备良好的硬件设施；强烈社区文化氛围，随时随地关注主人的感受；蕴含深厚内在的社群阶层，力求回归生活本质。主要道路两侧的三角空间及转折空间为一条景观主轴，与居住空间呼应，体现以“绿”为主。沿伯渎港和旺庄港的沿河景观带，并把这景观引入小区，营造出依水而居的生活。体现以“蓝”为辅。两个景观带互相呼应。 d.内部细节景观：建筑周围以草木自然合围，品种及颜色的变化多样，达成景观丰富层次感；入口广场水景错跃设计，形成标志性景观；宅间人性空间曲折蜿蜒，配以错落的围合树池，让人身处绿色花园中；车行空间简洁明快，配以下垂的立体绿化，景观更立体；主题邻里交流空间，灌木闭合，功能与内容之间达成过渡； (2)城郊住宅( CITY 系列)打破城市原有居住观念和城市格局，将城市的边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，通过大型社区的建立，使都市人居走向更广阔的方 向。CITY 系列，将城市富有的时尚元素 融合原野的落叶芳、青草香，既富于城市的先锋精神，又表 述着来自然的质朴和亲切，繁华静谧，丰盛平和。 a.景观共性：多层次、多种类、多季相的的植物种植设计；空间层次有序，多组团设计，注重小空间和大场景的塑造；多种景观主题，

万科集团管理模式分析研究

万科集团管理模式分析研究 一，万科的发展历程 万科成立于1984年5月，创立初期主要是在国内代理经销日产色录像器材。由于它及时捕捉市场机会，业务迅速上升，占领了国内同类产品市场的60%，成为该市场重要的销售商之一。该公司与日本的SONY、日商岩井、JVC等著名企业建立稳定的业务关系，形成相对稳定的供货渠道和销售网络。由于1987至19 88年期间严峻的贸易形式，万科及时的进行了自身经营业务的调整，不失时机的涉足工业和房地产两大新的领域。接着在1988年底公司进行了股份制改造，从而、改变了资本结构，扩大了资金的规模，同时也促进了万科经营管理的规模化。同年万科开始介入房地产领域，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，得到了良好的溢利回报。截止2000年底，通过参股，合作等多种形式，万科已从原先的小企业发展成为以房地产为核心业务、将住宅作为主导开发方向的巨型经营实体。 万科历年累计竣工住宅面积263万平方米，土地储备450万平方米。是国 内首批公开上市的企业之一。至2000年底，公司总资产56.2亿元，净资产2 9.1亿元，拥有员工6616名，全资及关联公司37家，在主要投资开发的城市，万科均具有较高的专业优势，下属深圳地产公司连续三年荣获深圳市房地产企业资质评级第一名。万科开发的楼盘多次获得"国家建设部建筑设计一等奖"、"中国建筑工程鲁班奖"、"全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）"等各项荣誉，万科的物业管理率先在行业内通过ISO9002第三方国际认证。 除房地产业务外，万科亦投资连锁零售业务，控股72%的深圳市万佳百货股份有限公司在深圳拥有5家分店，营业面积达8.1万平方米，营业规模及品牌知名度在广东省位居行业前列 按行业划分之主营业务收入及净利润

坂雪岗万科城典型楼盘研究

万 科 在 造 一 座 城 ? 万 科 城
关于
【城】 “ 城 ”来 命 名 ， 必 须 有 一 定 的 资 格 ：
一个项目以
一是从规模来看，必须是大盘，建筑面积要在几十万 M 2 以上； 二是从产品类型来看，必须是复合型项目，产品更为多样
小 高 层 、 高 层 ， 也 有 要既有住宅， 又有商 TOWNHOUSE和别墅， 业，甚至有办公物业，可以满足不同置业者的
化 ， 既 有 需求。产品过于单一是很难符合“城”的要求； 三是既然是“城” ，就必须满足城镇居民的生活要求。 深圳以前也不乏以“城”命名的项目，如
四季花城、
御景华城、现代城、世纪春城等，但以发展商的名称作为 前缀的项目并不多见。这类“城”项目有几个共同点： 一是项目都由品牌发展商开发，以发展商的名称作为项目的 名称既可提高项目的知名度，又可以通过项目的推广提升公 司的品牌形象。二是这几个项目的面积都比较大，具备了作 为“城”的条件。 …… 在“大深圳”发展格局下，对多元区域中心新城区开发模 式的一次深层次的归纳和总结，万科地产正在坂雪岗完成一 个 1 平方公里版图的
“生活城” 。

坂雪岗?万科城档案
项目地块：深圳土地拍卖史上单个土地面积最大的一块地普通住宅 物业类别：多层、小高层、高层 建筑类别：397883.5平方米 占地面积：437670平方米 建筑面积：398050平方米 住 宅：30000平方米 商 业：6000平方米 幼 儿 园：3000平方米 公建配套：500平方米 物业管理：120平方米 公 厕：30％ 覆 盖 率：≤1.1 容 积 率：多层：5500元／平方米 均 价：小高层：6000元/平方米 停 车 位：4200个 物业管理：深圳市万科物业管理有限公司 建筑设计：美国Sandy babckck设计事务所 景观设计：美国BGA景观设计事务所 开 发 商： 深圳市万科房地产有限公司

深圳万科坂雪岗片区城市地图与客户细分(经典)2005-56页.

坂雪岗片区城市地图 深圳地产项目发展部 2005年10月 9写在前面 9第一部分:城市地图说明 9第二部分:片区概况 9第三部分:片区、组团划分及客户匹配9第四部分:发展空间 1、以深圳坂雪岗区作为集团的指正模本,为城市地图开展进一步深入研究工作提供基础。 2、坂雪岗片区城市地图由四部分组成: 9坂雪岗片区城市地图:包括要素分布图、楼盘分布图、发展空间分布图、组团详图 9城市地图说明:对地图的补充说明和分析 9评分说明:对要素影响程度和范围的评价标准 9客户细分:深圳客户细分尚未完成,坂雪岗城市地图暂不包括这部分3、由于片区的特殊地位,缺少成熟规划文件的支持,片区发展空间多为现场考察取得,相关数据不够完善。 4、本PP是对坂雪岗片区城市地图的介绍,与提交的WORD文本互为补充。 第一部分:城市地图说明

第二部分:片区概况

岗头、雪象 龙华 坂田 布吉中心区 罗湖、福田 道路交通规划图新布龙路 坂雪岗大道 老布龙路 环城路

铁路轨道交通 南坪快速清平高速 梅观高速 五和大道 发扬路 “三纵四横” 9三纵:五和大道、坂雪岗大道、环城路。 9四横:环城路、布龙路、吉华路、发扬路 随着五和大道的北延,坂雪岗大道的北拓、环城南路和南坪快速的建设,未来的坂雪岗片区将形成“三横四纵”的交通网络布局。 片区内的轨道交通将沿平南铁路布置,初步规划3个站点。

航嘉 工业区华为 新天下第一、二工业区深石化雅宝 工业区

根据2005年编制的《深圳龙岗区坂田社区规划》,仅坂田村设计人口16~18万,未来整个片区人口将超过20万。近年随着标杆几个大盘的开发,一方面使得片区人口程明显的上升趋势,片区交通、配套的矛盾日显突出,旧的规划已经不能满足现状;另一方面,由于“四季花城”、“标杆城”和“第五园” 的设计先进、小区配套完善,吸引了大量的关内高素质、高学历的购房者,片区人口的总体素质提高的同时也推动了片区的发展。 片区经济 至2004年,仅坂田村总收入就达到10.6亿元(二三产业比9:1,集体纯收入1.96亿元,人均收入8.6万元,集体固定资产19亿元。现有大小企业 400余家,其中投资5亿元以上的有6家,投资1亿元以上的20余家。年产值过5000万的企业14家,其中年产值过亿的企业7家。 第三部分:片区、组团划分及客户匹配 组团划分依据 坂雪岗片区位于梅林关外,与特区联系紧密,社区配套相对成熟,基本沿用成熟片区的组团划分方法: 1、道路(尤其是主要干道、水系是组团划分的主要边界; 2、各类要素影响范围和程度; 3、现有的功能分区; 由于坂雪岗片区正逐步由工业区向成熟社区演变,根据规划片区现状将会有巨大的改变;片区东、南、北分布的大面积生态控制区成为人为的 划分界限;片区内主要分布坂田、雪象、岗头三个自然村,行政关系独立。

万科房地产营销策略分析

2万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科 认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3房地产4P营销的多元回归分析 53.3房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促 进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房 地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及 时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

万科战略分析

四、万科战略分析（一）理论导入“战略”这个概念最初只存在于军事领域。战争讲究谋略。谋略有大有小，从全局进行谋略叫“战略”，为实现某一局部目标的方略叫“战术”。企业的战略体系从内容结构上来看，可以划分为公司战略、竞争（业务）战略和职能战略。公司战略又称为总体战略，企业总体战略通常可以划分为三种类型：成长型战略、稳定型战略和收缩型战略。成长型战略是以发展壮大企业为基本导向，致力于使企业在产销规模、资产、利润或新产品开发等某一方面或某几方面获得成长的战略。成长型战略主要包括三种基本类型：密集型战略、一体化战略和多元化战略。稳定型战略，又称为防御型战略、维持型战略。即企业在战略方向上没有重大改变，在业务领域、市场地位和产销规模等方面基本保持现有状况，以安全经营为宗旨的战略。稳定型战略主要有四种：无增战略、维持利润战略、暂停战略和谨慎实施战略。收缩型战略，也称为撤退型战略或紧缩型战略，是指企业从目前的战略经营领域和基础水平收缩和撤退，在一定时期内缩小生产规模或取消某些产品生产的一种战略。收缩型战略是一种以退为进的战略。收缩型战略主要包括扭转战略和放弃战略。本节将从公司战略分析万科的战略发展。（二）万科战略演变道路分析回顾万科发展的三十几年，其公司战略大体上是成长型战略，但从业务方面分析，其发展战略大致如图所示，从多元化发展战略到专业化战略，再到精细化战略。 图4-1 万科发展战略演变 1.第一阶段：（1984-1993）采用多元化战略。 1984年，王氏创办万科前身——“现代仪器展销中心”，其业务涵盖零售、饮料、房地产等多个不相关行业，万科初步形成商贸、工业、房地产和文化传播四大经营构架。1991年，万科正式在深交所挂牌上市，之后通过定向发行新股及配售，一共筹集到1.27亿元的人民币，使具备万科了经营规模和资金要求，开始跨地域房地产业务的发展。万科成长为涉足多领域，实施多元化经营的大型企业。在这个阶段，万科净利润、净资产收益率每年能保持在20%以上，实际上业务并不稳定，没有竞争力。 2.第二阶段：（1994-2003）：一元专业化战略。 1994年，万科业务遍布数十个行业，但其地产所取得的利润确是所有业务类型中最高的，地产所贡献的利润占到了20%，多元化在万科的发展过程中，却成为了负担，万科面临着第一次的战略转型。． 接下来的时间，万科一直做减法，开始逐步退出与房地产无关的行业，甚至卖掉几家未来发展前景良好但是与主业房地产行业无关的企业，例如：怡宝蒸馏水、扬声器厂、国企广告公司以及万佳百货。2001年万科将万佳百货72%股份转让给华润标志着万科彻底完成了非地产业务的剥离，实现其专业化房地产集团发展之路。表4-1为万科1994年至2003年一元专业化战略的实施过程，表4-2为万科业务领域变化展示。

万科产品系列全解析

万科产品系列全解析 第一类别——高端类别 TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。成都目前还没有。代表作如深圳海景别墅——十七英里 TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅 第二类别——城市系列 金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭 金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾 第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园 城市花园系列：成都有万科城市花园 魅力之城系列：成都有万科魅力之城 第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境 四季系列：成都有万科双水岸，朗润园

01 高端产品系列 随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。 008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅” 020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院 036 北京万科·紫台------------高档纯板社区 048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区 064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目 072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活 02 自然人文系列 自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。 092 广州万科·蓝山-------------------COPY的年代，原创的价值 110 深圳万科·第五园---------------华南区域现代中式第一盘 126 沈阳万科·新榆公馆---------------------北欧风情小镇式园区 136 武汉万科·西半岛---------------------绽放在半岛上的美丽建筑 152 成都万科·双水岸-----------------自然之上的共生和改造

万科集团盈利能力分析

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【论文摘要】盈利能力自财务报表一显现开始确实是财务分析的重点，关于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者关于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在专门大程度上阻碍着治理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力差不多稳因此而其成长能力存在一定的不稳固性。本文要紧是通过对企业盈利能力以及其有关概念进行了分析，同时关于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的有关数据进行运算分析，找到目前万科地产存在的盈利咨询题，进而提出自己关于改进万科地产盈利能力的有关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标

目录 一、盈利能力分析概述 0 （一）企业盈利能力内涵0 （二）盈利能力分析指标0 二、对万科股份有限公司盈利能力分析5 （一）万科股份有限公司概况 5 （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 6 1.盈利模式分析6 2针对财务数据对万科进行分析7 三、万科股份有限公司目前存在的盈利咨询题及成因8（一）万科股份有限公司目前存在的盈利咨询题8 1、获利能力比较稳固，但总体的水平偏低8 2、运营能力波动大 9 3、成长能力缺乏稳固性10 4、流淌性强，负债率下降 10 （二）万科股份有限公司存在的咨询题的缘故11 四、对万科股份有限公司的有关建议 12 （一）增强企业核心竞争力12 （二）增强公司猎取现金的能力12 （三）加大公司内部结构的治理13 （四）改善企业的资产质量13 （五）健全外部监管机制14 参考文献 14 附录1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 15 附录2 2007-2014年万科集团现金流量表19 附录3 2007-2014年万科集团资产负债表32