绿城物业的商业模式

绿城物业的商业模式——“园区生活服务体系”

(2013-05-26 22:38:12)

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分类：物业管理资讯

一、绿城物业的基本情况

绿城物业成立于1995年。2004年以来，公司每年物业服务面积平均增长45%，员工人数增长40%，经营收入增长73%，利润增长58%。目前公司已进入全国百余个城市，服务总建筑面积超过7000万平方米（其中接管面积超过3000万平方米），接管项目80%为非绿城房产集团开发的项目。公司旗下已相继设立了房屋置换、园林景观、房地产咨询、电梯维保、保洁家政、健康促进、文化策划、园区生活服务、室内设计、酒店管理等10家专业公司，整体运行情况良好。

2009年，公司实现经营收入4.6亿元（2010年达到7.8亿元），其中专业公司收入占到40.6%，利润占公司总利润的70%以上。物业服务的边际效应日益显现。2010年，业务跨越11个省24个城市，管理项目233个，管理面积3814万平方米，顾问项目220个，面积4648万平方米，总资产5.4亿元。年经营收入7.8亿元，其中专业公司收入3.6亿，占到46.7%。年净利润6676万元，年缴纳税金5368万元。从业人员17133人，员工的月收入2010年比2009年增加12%，人均达2.5万元（含保安、保洁；若不含保安、保洁人员则人均达到3.5万元）。

二、绿城物业的核心价值观

1、绿城物业的企业发展愿景：“以促进员工发展为公司建设本体，以满足业主需求为企业核心使命，缔造最具完整价值的园区生活服务商”。

2、绿城物业四维价值取向：为员工创造平台，为业主创造价值，为城市创造美丽，为社会创造和谐。

3、绿城物管人认为：强烈的社会责任感和对核心价值观的坚持是企业实现战略目标并取得成功的基石。在“服务改善生活”的企业使命感召下，全体绿城物管人坚定贯彻“真诚、善意、精致、完美”的服务理念。

4、绿城物业的追求：有了我们的服务，城市的安全程度、放心程度、便利程度、舒适程度，老人的幸福、小孩的欢笑都会更多一些，城市整体的的面貌和秩序将得到提升，行业的价值就在点滴的服务和经营中得到体现。

三、绿城物业的员工成长

绿城物业始终秉承员工是企业最大的财富，员工是公司存在的理由和公司唯一“本体”的理念，员工的成长与培育是一切工作的本源和主脉络，员工培训工作则是加速员工成长的关

键。公司11580名员工中，管理员及以上2575人，占22.2%；工程人员676人，占5.8%；秩序维护系统4757人，占41.1%；保洁绿化员3572人，占30.9%。

企业主要从两方面稳定职工队伍：

一是尽自己所能改善员工福利待遇。公司提出员工是劳动价值的创造者，理应成为劳动成果的享有者。所有员工的月收入2009年比2007年增加38.4%，员工对薪酬福利待遇的满意度从2005年的62%提高到2009年的90%；

二是狠抓员工培养。面对项目拓展后大量的人力资源需求，公司制定了“管理人员内部培养为主、外部引进为辅，强化职业生涯规划；一线员工以外部招聘为主、联合办学为辅,，强化入职培训”的人事政策，并对每个分公司的年度考核都增设了向公司输送项目主管人数的指标，形成了经营管理人才脱颖而出的可喜局面。公司现有经理及以上职级管理者中，内部培养占83%，外部招聘为17%。绿城物业在2009年10月正式推行“3321人才培育工程”，即用三年在内部新培养30名总经理团队（一级单位第一负责人）储备人才300名项目经理团队（二级单位第一负责人）储备人才、200名秩序维护队长、1000名园区生活服务专员。他们还根据员工个性特征、工作经历等持续推动员工职业生涯规划，让员工对前途充满希望并全力以赴在本职岗位上创造最佳业绩，形成了相对较高的员工忠诚度和较低的流动率。看到6年前的普通秩序维护员成长为部门业务骨干，拿到了6000多元的月工资，并在公司的关怀和帮助下在杭州买了住房安居乐业，两位入职不到两年的安徽籍复员军人坚定地向我表示要在绿城物业好好干下去。

四、绿城物业的商业模式

近几年绿城物业在实践中逐步认识到：一方面随着房地产开发的成熟，园区配套功能的齐全，人们改善生活条件意愿不断趋强；改善型住房增多后，业主对服务的需求越来越多元化。另一方面，传统的以物业费为主营收入的盈利特点，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间过于狭窄。为适应形势变化，绿城物业决心改变单一经营思路，确立“多元经营、有形体验”方略，逐步提炼并推出满足房地产开发商系统服务需求的“全程物业服务体系”满足业主系统服务需求的“园区生活服务体系”最终确立“成为中国最具完整价值的园区生活服务商”的战略愿景。他们希望突破物业管理单纯依赖物业服务费获取收入的模式，通过公司的专业化运作与多元化经营，为业主（客户）、员工、合作伙伴、股东创造价值。他们从以下方面下手，打造全新商业模式，走上了物业管理的升级版之路。

（一）是产品多样性

公司在1998年成立园林景观工程公司，依托绿城既有品牌和公司接管楼盘的资源，开展园林建筑、景观营造等业务；2000年公司签订了第一个前期物业管理顾问咨询合同，首次在业务类型上有了新的突破，开始提供顾问咨询服务；2003年成立房屋置换公司，开展资产管理的尝试；2005年成立物业咨询公司，为开发商和其他物业服务企业提供系统性的设计方案完善、销售策划创意、工程营造改进、物业管理提高等全程咨询顾问服务；2006年成立电梯工程公司，为各物业项目的电梯提供专业维保服务；2006年成立健康促进管理

公司，为业主提供健康干预和促进服务；2007年在蓝庭项目试点实施“园区生活服务体系”，初步构建“园区生活服务体系”的框架、服务内容，并陆续成立文化策划、室内设计等专业公司，为业主提供旅游、文化策划、家政、室内设计与装修等服务；2009年成立园区生活服务公司，全面启动园区生活服务体系，提供系列服务产品；2010年成立酒店管理公司，进行会所经营与管理，为业主提供餐饮等服务，同时也进行管理输出，提供会所经营咨询业务。

（二）是服务多元化

2007年，绿城物业提出“常规服务积资源，追求服务规模化；增值服务求品质，追求品牌专业化；专业服务创利润，追求有所选择的多元化”的发展思路。

通过几年努力，公司倡导的两大物业服务体系已基本成型：

其一是侧重于对开发商服务的“全程物业服务体系”，在项目可行性研究、方案出具、规划设计、销售推广、工程营造、项目整改等不同阶段提供全程专业服务；其二是侧重于对业主的“园区生活服务体系”，根据各项目不同的物业服务费标准、地域、物业类型、档次风格、目标客群、资源条件等选择相应的执行模式，对服务内容进行细分或增减，以不同的执行模式适应细分后物业管理市场的需要。绿城“园区生活服务体系”由健康服务系统、文化教育系统及居家生活服务系统等三大系统组成，并将每个服务系统分为基础服务、专业服务及特约服务三种服务类型。他们推出的包括健康讲座、健康咨询、社区医院等健康服务，包括4

点半儿童学校以及吸引不同年龄段业主参加的各类旅游活动等文化教育服务，包括送餐入户、有机蔬菜配送、票务及快递等居家生活服务都受到业主的广泛欢迎，业主满意度不断提高的同时，企业的盈利能力也大幅度攀升。

绿城集团开发项目物业服务内容和标准

附件： 绿城集团开发项目物业服务内容和标准 使用说明 本标准对绿城集团开发项目（含绿城代建项目）交付前物业服务和交付后前期物业服务的内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、案场服务费、前期介入费、前期开办费、空臵房物业服务费等）；交付后项目（以10万平方米普通公寓为例）的基本物业服务内容与标准、物业服务费标准等作了界定，届时可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同要求进行调整。（注：绿城物业服务集团有限公司以下简称“绿城物业服务集团”）

目录 第一部分交付前物业服务 (3) 一、前期咨询服务 (3) 二、前期介入服务 (11) 第二部分交付后前期物业服务 (21) 一、项目相关硬件配备条件 (21) 二、物业服务费标准 (22) 三、分项服务内容及标准（依据杭州市甲级标准编制） (22) 四、其他造成物业服务费标准提高的因素 (31) 五、物质装备 (32) 六、关于前期物业服务费的收取 (35)

第一部分交付前物业服务 交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。 前期咨询服务阶段：从项目规划设计评审开始到物业交付之日止； 前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业交付之日止。 一、前期咨询服务 该阶段绿城物业服务集团提供物业管理顾问咨询服务、园区生活服务体系顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。 （一）物业管理顾问咨询服务的工作内容 1.审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 2.审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设臵，以及电气管路设臵、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 3.结合项目的整体定位及档次，参与部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 4.结合项目的实际情况，就物业公建配套用房（会所、物业管理用房、社区用房等）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 5.审视景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 6.根据项目公司要求，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 7.根据项目实际，为小区围墙定位提供合理的意见和建议； 8.对物业公共区域[包括但不限于公共设施、设备及场所（地）等]的装

完整版绿城集团开发项目物业服务内容和标准

绿城集团开发项目物业服务内容和标准 使用说明 本标准对绿城集团开发项目（含绿城代建项目）交付前物业服务和交付 后前期物业服务的内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、案场服务 费、前期介入费、前期开办费、空置房物业服务费等） ；交付后项目（以 万平方米普通公寓为例）的基本物业服务内容与标准、物业服务费标准等作 了界定，届时可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不 同要求进行调整。 （注：绿城物业服务集团有限公司以下简称“绿城物业服 务集团”） 附件： 10

第一部分交付前物业服务 (3) 一、前期咨询服务 (3) 二、前期介入服务............................................. 1..1... 第二部分交付后前期物业服务 (25) 一、项目相关硬件配备条件..................................... 2..5.. 二、物业服务费标准........................................... 2...6.. 三、分项服务内容及标准（依据杭州市甲级标准编制） (26) 四、其他造成物业服务费标准提高的因素...................... 4- 3 - 五、物质装备............................................... 4..5-- 六、关于前期物业服务费的收取............................... 4-9 - 第一部分交付前物业服务 交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。 前期咨询服务阶段：从项目规划设计评审开始到物业交付之日止；前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业交付之日止。一、前期咨询服务 该阶段绿城物业服务集团提供物业管理顾问咨询服务、园区生活服务体系顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。 （一）物业管理顾问咨询服务的工作内容 1. 审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管

绿城物业服务集团物业项目风险管控

绿城物业服务集团物业项目风险管控 物业项目的风险管控风险管理的主要措施 公众责任险保险责任第三条在保险期间内，被保险人在保险单载明的区域范围内因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡或财产损失，依照中华人民共和国法律（不包括港澳台地区法律）应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。第四条在保险期间内，发生本条款第三条所规定的意外事故造成第三者的人身伤亡，受害人或其近亲属提出精神损害赔偿的，依照中华人民共和国（不包括港澳台地区）法院判决应由被保险人承担的精神损害赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。第五条 保险事故发生后，被保险人因保险事故而被提起仲裁或者诉讼的，对应由被保险人支付的仲裁或诉讼费用以及事先经保险人书面同意支付的其他必要的、合理的费用（以下简称“法律费用”），保险人按照本保险合同约定也负责赔偿。财产一切险保险责任第五条在保险期间内，由于自然灾害或意外事故造成保险标的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险人按照本保险合同的约定负责赔偿。前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。第六条保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。机器损坏险保险责任第五条在保险期间内，由于人为操作失误或者故障损坏等成保险标的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险人按照本保险合同的

约定负责赔偿。前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。第六条保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。一、2011年度公司保险基本情况 2011年度公司保险基本情况 2011年度，我司共有###个项目投保了公众责任险，公众责任险保费为每个项目每年2500元（其中500是超额保险），公众责任险保费总计336906元；财产一切险投保金额为814910.73元；机器损坏险保费为431065.27元；现金险保费总计为3000元；共计保费1585882元。 2011年度公司保险基本情况 2011年4月1日至2012年1月20日共发生案件130起，其中财产一切险53起，公众责任险66起，机器损坏险11起。目前，已结案58起，共计赔付额约为75万，尚有约50万未决金额，赔付率约为79%，赔付率相对较高，尤其是公众责任险，赔付金额已超出投保金额，而财产一切险的赔付额度相对都是较大的。详见下列图示：二、2012年度投保的相关建议关于投保险种的建议关于投保险种的建议关于投保险种的建议虽然对财产一切险的投保有利于规避相应的风险，但园区相关财产的权属属于全体业主所有，目前的财产一切险保费却均由公司支出，随着公司的快速发展，长此下去，保费的支出将成为公司的一项大成本。毕竟，我们只是为全体业主在管理、维护相关的设备设施，业主才是所有财产的真正主人。因此，我们应建议业主委员会为全体业主所拥有的财产进行投保才是最合理的保险方式，当然，保险费用也应由其承担，而并非由我们支出。所以，在投保时，我们要向业主委员会提出保险的建议，为其解释投保的初衷是为全体业主提供保障。由于费用可从经营性收益中支出，不需

绿城物业管理有限公司概况

工作行为规范系列 绿城物业管理有限公司概 况 （标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-34430绿城物业管理有限公司概况 Overview of Greentown Property Management Co., Ltd. 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 浙江绿城物业管理有限公司概况 浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，注册资金500万元，隶属于绿城控股集团，是具有国家一级资质的物业管理企业，被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为"杭州市物业管理教学示范基地"和"教学实训基地"。 我司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、安保部、企业策划部、企业发展部、企业文化部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门，并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江绍兴、舟山、慈溪、嘉兴、宁波、金华等地设立分(子)公司和管理处。 目前，公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等，介入咨询和接管

物业的总建筑面积达3098万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。 公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、依法管理、竭诚高效、安全文明、持续发展的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，"真诚、善意、精致、完美"的独特文化理念，为企业的健康发展建立了强大的精神支撑和厚实的人文基础。 我司现有员工近2800人，其中80%以上的管理人员具有大专学历。为了适应我司企业发展的需要，我司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质，提高服务质量，提高管理水平，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。 公司对未来充满信心，通过不断地自我完善、自我发展，正在努力创建全国一流的物业管理企业，争取为我国物业管

绿城物业资料

绿城物业 一、公司概况： 绿城物业服务集团有限公司于1998年成立，是一家以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的大型综合服务企业，是全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。 2016年7月12日，绿城服务集团有限公司在香港交易所主板正式挂牌上市交易，股票代号为2869。目前，绿城服务品牌价值达49.80亿元，并多年获得“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名等殊荣，得到业内高度认可。截至2016年12月，绿城服务业务已覆盖全国23个省、99个城市，服务的物业类型涵盖市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和高科技产业园等，接管、咨询及代管的合同数目逾千个，总合同服务面积约2亿平方米，成为全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。 二、组织架构： 绿城集团组织架构包括“集团公司——项目公司”两个层级，采用内部实施集中控制的管理体制，投资决策及开发运营快速高效，为企业进取性的扩张策略提供组织架构支持。2007 年集团提出了执行总经理项目负责制，有利于企业形成快速高效的投资及开发运营决策。 三、主要领导人概况： （1）董事长：李海荣

于1998年10月加入集团。现任绿城物业服务集团董事长，负责集团的发展战略及策略规划，以及重大运营事务的决策工作。李女士也是中国物业管理协会、浙江省房地产业协会副会长。 （2）总裁：杨掌法 于2002年2月加入集团。现任绿城物业服务集团总裁，负责集团业务运营及日常管理、重大事务的决策工作。杨先生也是杭州市物业管理协会常务副会长兼秘书长、全联房地产商会社区服务研究会执行会长、全联社区服务企业联盟轮值主席。 （3）常务副总裁：吴志华 于2003年6月加入集团。现任绿城物业服务集团常务副总裁，负责集团有关整体运营的管理工作以及行政及人力资源的管理，吴先生也是杭州市西湖区物业管理协会会长。 四、企业文化： （1）企业宗旨：讲道义、走正道、得正果 （2）企业使命：为员工创造平台、为业主创造价值、为城市创造美丽、为社会创造和谐（3）企业愿景：中国最具价值幸福生活服务商 （4）企业定位：以商业模式运营的社会公益事业所有成员发现、提升、实现自我价值的公共平台 （5）经营理念：精致品质，稳健运营 （6）管理理念：把企业还原为学校，带动员工和企业共同成长 （7）人才理念：员工是公司的本体，是公司存在和发展的理由和目的 （8）服务理念：服务改善生活 （9）工作理念：工作是神圣的，应以礼佛之心面对工作

绿城物业各级类人员岗位职责与任职要求(定编版)

目 录 1、GT-ZC-5.3-1 各级各类人员岗位职责与任职要求

各级各类人员岗位职责与任职要求 确立与质量/环境有关的管理、执行和验证人员的职责权限，减少、消除和防止有关服务、过程和管理体系的不合格。 适用于本公司各部门与质量/环境有关的管理、执行和验证人员。 一、总经理办公室主任 1、岗位职责 ●全面主持总经理办公室工作； ●对本部门的工作目标负责； ●负责与上级部门、政府行政主管部门的沟通协调； ●负责对外公文把关； ●负责部门费用控制； ●负责本部门环境体系的实施。 ●做好本部门的环境因素识别、登记，并参与重要环境因素评价工作； ●负责保存本部门的环境管理记录。 2、任职要求 ●企业管理、经济、中文或相关专业本科以上学历，中级以上职称； ●大型企业五年以上综合管理（行政、人力资源管理等）工作经验，年龄35至45岁； ●熟悉总经办工作的各个模块，并能规划、组织、实施、控制各项相关管理工作； ●很高的忠诚度，较强的全局意识、组织掌控能力、成本意识和团队合作意识，良好的人际理解能力，责任心强，乐于奉献； ●良好的领导力和团队管理能力； ●思维清晰，文字功底好。

二、总经理办公室副主任 1、岗位职责 ●协助主任主持办公室日常工作； ●指导和协助员工完成本职工作； ●公司重要文案的起草、审核，以及所有公文的三校； ●公司用印管理、公文处理及流转督促等； ●主持自动化办公系统推进及管理； ●对外合同评审审核把关； ●公司简介更新、公司大事记的整理等； ●集团内部、相关单位及公司内部联络、协调； ●协助主任开展对分子公司及区域的检查和指导； ●组织综管系统人员的工作联络、活动； ●负责公司短信平台的运行工作； ●协助办公室主任做好本部门的环境因素识别、登记，并参与重要环境因素评价工作； ●协助主任负责本部门环境体系的实施。 ●协助主任负责保存本部门的环境管理记录。 2、任职要求 ●企业管理、经济、中文或相关专业本科以上学历； ●年龄30～45岁，性别不限； ●三年以上大型企业综合管理从业经历，具有较强的文字写作能力、协调能力； ●工作细致、敬业、动手能力强，具亲和力和较强的执行能力，良好的团队合作意识。 三、总经理办公室文员 1、岗位职责 ●各类公文的收发处理； ●公文流转执行、传达、通知等；

浙江绿城物业管理公司概况

浙江绿城物业管理公司概况 浙江绿城物业管理有限公司概况 浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，注册资金500万元，隶属于绿城控股集团，是具有国家一级资质的物业管理企业，被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为”杭州市物业管理教学示范基地”和”教学实训基地”。 我司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、安保部、企业策划部、企业发展部、企业文化部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门，并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江绍兴、舟山、慈溪、嘉兴、宁波、金华等地设立分（子）公司和管理处。 目前，公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等，介入咨询和接管物业的总建筑面积达3098万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。 公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负

盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、依法管理、竭诚高效、安全文明、持续发展的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，”真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展建立了强大的精神支撑和厚实的人文基础。 我司现有员工近2800人，其中80%以上的管理人员具有大专学历。为了适应我司企业发展的需要，我司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质，提高服务质量，提高管理水平，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。 公司对未来充满信心，通过不断地自我完善、自我发展，正在努力创建全国一流的物业管理企业，争取为我国物业管理行业的发展做出应有的贡献。

绿城物业管理人员全套技能手册

浙江绿城物业服务集团物业管理人员技能手册

第一章岗位描述 (3) 第一节物业管理工作的职责 (3) 一、物业管理的内容 (3) 二、物业管理人员的职责 (4) 第二节物业管理人员任职要求 (4) 一、知识要求 (4) 二、沟通、协调的能力 (5) 三、良好的服务意识 (5) 四、必须养成九种好习惯 (6) 五、一定要遵守职业道德 (7) 六、时常保持笑容 (9) 七、物业服务的礼仪礼节............................................................ . (9) 第二章业务服务操作技能 (11) 第一节新盘入住的协调与管理.............................................. . .. (11) 一、入住前的准备工作 (11) 二、办理集中入住手续................................................ .. (11) 三、零散入住................................................ . (12) 第二节协助新用户迁入 (13) 一、确认新用户........................................................... (13) 二、发给新用户资料 (13) 三、新用户交回资料....................................... . (13) 四、向新用户介绍管理处的服务 (14) 五、验收、入住........................................... . (14) 六、整理新用户资料 (14) 第三节二次装修管理 (15) 一、什么是二次装修......................... (15) 二、装修前的审批 (15) 三、认真实施装修监管 (17) 四、严把装修验收关 (19) 第四节业户档案与权籍管理............... . (22) 一、业户档案的管理................... (22)

绿城物业服务集团有限公司_中标190920

招标投标企业报告绿城物业服务集团有限公司

本报告于 2019年9月19日 生成 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的数据快照 目录 1. 基本信息：工商信息 2. 招投标情况：中标/投标数量、中标/投标情况、中标/投标行业分布、参与投标 的甲方排名、合作甲方排名 3. 股东及出资信息 4. 风险信息：经营异常、股权出资、动产抵押、税务信息、行政处罚 5. 企业信息：工程人员、企业资质 * 敬启者：本报告内容是中国比地招标网接收您的委托，查询公开信息所得结果。中国比地招标网不对该查询结果的全面、准确、真实性负责。本报告应仅为您的决策提供参考。

一、基本信息 1. 工商信息 企业名称：绿城物业服务集团有限公司统一社会信用代码：913300007109582058工商注册号：330000000038778组织机构代码：710958205 法定代表人：金科丽成立日期：1998-10-16 企业类型：有限责任公司(外商投资企业法人独资)经营状态：存续 注册资本：20000万人民币 注册地址：浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室 营业期限：1998-10-16 至 9999-09-09 营业范围：人工游泳池的经营和管理（限分支机构凭许可证经营），停车服务（详见《设置路外停车场登记证》），餐饮服务（凭许可证经营），房地产物业管理、咨询服务，房屋租赁，家政、洗衣服务，水电安装及维修，市政工程、楼宇智能工程的设计、施工，信息技术开发、技术服务，酒店管理，会展服务，增值电信业务（凭许可证经营）、人才中介服务（凭许可证经营），园林绿化工程、绿化养护、市政园林设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 联系电话：*********** 二、招投标分析 2.1 中标/投标数量 企业中标/投标数： 个 （数据统计时间：2017年至报告生成时间） 474

绿城物业的商业模式

绿城物业的商业模式——“园区生活服务体系” (2013-05-26 22:38:12) 转载▼ 分类：物业管理资讯 一、绿城物业的基本情况 绿城物业成立于1995年。2004年以来，公司每年物业服务面积平均增长45%，员工人数增长40%，经营收入增长73%，利润增长58%。目前公司已进入全国百余个城市，服务总建筑面积超过7000万平方米（其中接管面积超过3000万平方米），接管项目80%为非绿城房产集团开发的项目。公司旗下已相继设立了房屋置换、园林景观、房地产咨询、电梯维保、保洁家政、健康促进、文化策划、园区生活服务、室内设计、酒店管理等10家专业公司，整体运行情况良好。 2009年，公司实现经营收入4.6亿元（2010年达到7.8亿元），其中专业公司收入占到40.6%，利润占公司总利润的70%以上。物业服务的边际效应日益显现。2010年，业务跨越11个省24个城市，管理项目233个，管理面积3814万平方米，顾问项目220个，面积4648万平方米，总资产5.4亿元。年经营收入7.8亿元，其中专业公司收入3.6亿，占到46.7%。年净利润6676万元，年缴纳税金5368万元。从业人员17133人，员工的月收入2010年比2009年增加12%，人均达2.5万元（含保安、保洁；若不含保安、保洁人员则人均达到3.5万元）。 二、绿城物业的核心价值观 1、绿城物业的企业发展愿景：“以促进员工发展为公司建设本体，以满足业主需求为企业核心使命，缔造最具完整价值的园区生活服务商”。 2、绿城物业四维价值取向：为员工创造平台，为业主创造价值，为城市创造美丽，为社会创造和谐。 3、绿城物管人认为：强烈的社会责任感和对核心价值观的坚持是企业实现战略目标并取得成功的基石。在“服务改善生活”的企业使命感召下，全体绿城物管人坚定贯彻“真诚、善意、精致、完美”的服务理念。 4、绿城物业的追求：有了我们的服务，城市的安全程度、放心程度、便利程度、舒适程度，老人的幸福、小孩的欢笑都会更多一些，城市整体的的面貌和秩序将得到提升，行业的价值就在点滴的服务和经营中得到体现。 三、绿城物业的员工成长

绿城物业各项管理制度

管理处主任岗位职责 在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。 管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；

4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理； 6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责 保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。 1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理； 2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。； 3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考

绿城物业服务合同

竭诚为您提供优质文档/双击可除 绿城物业服务合同 篇一：花木绿城兰庭前期物业服务合同范本 附件1 前期物业服务合同 （住宅物业示范文本） 20XX版 上海市房屋土地资源管理局 制定 上海市工商行政管理局 前期物业服务合同示范文本 使用说明 1、本合同为示范文本,适用于住宅以及同一物业管理区域内非住宅的物业管理。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。 2、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减。

3、本示范文本所称的甲方为物业建设单位，乙方为物 业建设单位通过招投标的方式或者经房地产管理部门批准 采用协议方式选聘的物业管理企业。 4、本示范文本的服务期限应根据《物业管理条例》第 二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定确定。 5、根据《上海市住宅物业管理规定》第十八条的相关 规定，本合同为甲方与物业买受人签订的房屋销售合同的组成部分。 根据《上海市住宅物业管理规定》第二十四条的规定，本合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服 务费用，由甲方承担。出售房屋交付之日的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由甲方承担。 6、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及 签约主体资格的证书、证明文件。 前期物业服务合同 甲方：上海花木房地产开发经营有限公司 法定代表人： 地址：樱花路60号

绿城物业

“真诚、善意、精致、完美”对我的影响 我于2014年05月26日入职绿城物业服务集团有限公司的，入职前，我就很关注我公司的服务宗旨，虽然我才上了一个多月的班，但是我还是想阐述一下，我对“真诚、善意、精致、完美”的理解。 一、真诚 从古至今我国就有很多有关于“真诚”的说辞，比如：文天祥的诗句“人生自古谁无死，留取丹心照汗青”，屈原的《离骚》“长太息以掩涕兮，哀民生之多艰”及岳飞背上刻着的的精忠报国等。这些说辞告诉我们，“真诚”是很重要的。无论你这哪个行业，如果没有“真诚”的话，到最后无非死路一条。相必你也知道21世纪中国电子商务的那些“巨人们”，比如：阿里巴巴创始人马云，1999就开始创办阿里巴巴，但在那个时候的中国，网络依然很是落后，起初的创业对他来说很是艰难，2001年互联网电子商务，迎来了他们的第一个“冬天”，但他依然坚持下来，使得阿里巴巴集团将于2014年8月8日在美国纳斯达克上市，也就意味着，马云和他的阿里巴巴将走向世界。当然，例子还有很多，所以我就不一一列举了，但我相信，只要我公司的真诚服务将使得我公司的前途一片光明。 二、善意

“善意”的本义是“好心或好意”的意思，那与之相反的无非就是“恶意”一词，听到这两个字，相信你和我一样，感觉到有点厌恶，那就让我来反证一下“善意”。只要你是中国人，你就肯定知道宋朝的那个谋害岳飞的奸贼秦桧，他的所作所为真的令人恨之入骨，使他遗臭万年。你说说他是不是“恶意”之人的典型代表。再说说中国近代史所记载的八国联军侵华战争，让所有中国人都明白落后就会被打的道理，提起那个小日本，世界都知道他们侵华所做的事情，令人发指。说到这些，你觉得“善意”是不是一个好词呢？ 三、精致 “精致”，本义为精巧细致，细密。引深含义是形容做事心细、周密。世界有名的“蝴蝶效应”法则，最主要反应出来的就是“细节决定成败”，不管你做什么事情，都要细心、谨慎，因为一件小小的坏事情有时真的会决定你的未来。说到这里，我又想起来“三株药业”这一企业，吴炳新于1993年在济南创办“三株集团”，短短的3年时间，三株销售额翻了64倍，总资产高达80亿人民币，但在1996年，因为一个报道说湖南常德老汉服用三株口服液死亡，这件事，致使三株药业当时销售额从亿元下降至百万元，15万销售大军被裁至2万人，生产陷入停顿。所以“精致”一词对我公司来说也是不可缺的宗旨。 四、完美