我国房地产价格与货币供应量的关系分析

我国房地产价格与货币供应量的关系分析

发表时间：2019-01-21T14:53:20.110Z 来源：《知识-力量》2019年3月下作者：黄宇红周明

[导读] 为研究房价与货币供应量的关系，首先，笔者对我国房价与M2当前现状进行描述并对两者之间的联系进行简单分析。其次，本文以2000—2017年的我国货币供应量与住房均价为样本

（武汉工程大学，湖北武汉 430205）

摘要：为研究房价与货币供应量的关系，首先，笔者对我国房价与M2当前现状进行描述并对两者之间的联系进行简单分析。其次，本文以2000—2017年的我国货币供应量与住房均价为样本，并构建一元线性回归模型对两者关系进行量化分析。实证研究发现：两者之间确存在相关关系，并且得出M2每变动1%，会使得房价相应变动0.5%的结论。在此基础上，提出以降低M2来达到降低房价为目的的建议。

关键词：房地产价格；M2；实证分析

一、前言

随着我国城镇化进程的加快，人民的住房质量显著提高。人们在享受高质量住房的同时也暴露出一系列的问题。从消费者视角看，房价增速远远超出普通家庭的承受能力，居民需要花大部分财富来偿还债务，并且受收入的未可知等因素的影响为债务的有效偿还添加了不确定性。对于地产开发商而言，即使从地产金融机构或银行等相关机构获得借款、融资。但由于行业自身的性质（资本密集型、投资规模大以及回本周期长等），企业仍然难以降低企业的资产负债率，提升公司的现金流周转速度等。房地产行业作为我国的支柱性产业，所涉及行业之广、范围之大。该行业的波动无疑对其他行业的生产经营活动产生影响，不利于我国经济的平稳发展。

鉴于房地产行业在国民经济中的重要地位，政府常用相关政策进行宏观调控。而在宏观调控的过程中，货币供应量作为中央银行进行政策调控的重要中介指标，对房价的上涨和波动密切相关。郭田勇（2013）在接受《华夏时报》的采访也提到“货币政策作为一种总量调控政策，关键是要保持货币供给的稳定，保持社会经济、金融的整体稳定，过于宽松容易引发通胀和资产泡沫，以致出现经济动荡；过于紧缩则会导致实体经济失血”。本文分别从现状与实证角度来探究货币供应量的变化对我国房价的影响，并为应对我国当前房地产市场所面临的现状，应采取何种货币政策抑制房价过快增长奠定理论基础。

二、文献综述

我国研究房价与M2之间关系的文献十分丰富。通过梳理发现主要的争议在于：房价是否会受到M2的影响，并且两者之间是否存在联动关系。

大部分学者认为：M2供给数量的增加会促进房价的上涨。胡冉（2009）无论从长期还是短期上看，货币供给量的增加都将刺激房地产平均价格上涨；栗亮（2011）M2的增加会扩大银行的信贷金额，使得引发投机行为的出现迫使房价上涨；张中华（2013）M2通过对开发商和购房者的货币需求变化来影响房价；刘分龙（2014）通过协整检验了两者之间的关联，发现“货币供应量与房价之间存在着长期均衡关系，并且货币供应量会促进房价的上涨”。王汀汀（2016）从货币流动性的角度看待两者关系，他认为“2016年房价上涨的背后原因在于，房地产吸收了过多的流动性，进而出现资产价格的明显变化”。

另外一部分学者却认为：M2对房价的影响较弱。胡胜（2007）、李霜（2013）认为货币供应量对房价的影响微弱且不显著。段忠东（2008）通过 V AR 模型分析发现“短期内房价对通货膨胀和产出影响很有限，而长期产生重要影响”。吴中兵（2013）通过建立误差修正模型发现“短期中，无论是过往货币供应量M1还是M2都对房价的正向影响都不明显”。丁锐（2014）通过采用1998—2008年数据发现，房价不是M2的Granger原因，并且M2是否能够促进房价上涨取决于消费者预期。

本文主要以实际现状出发，利用相关数据来直观的表达，其次通过构建回归模型加以量化两者之间的关联性。

三、现状描述

3.1、房价、M2当前现状

党的十九大报告中提出“房子是用来住的不是用来炒的”论断。直接体现出住房问题已上升了一项政治议题，其重要性已不可言喻。

当前在限购、限贷及户口等政策影响下，房价环比增速有所下降，但我国的房价仍然处于高位并逐年上涨。据国家统计局统计：2000年我国的住宅商品房平均销售价格为1948元/平方米，到2009年平均销售价格就已经增长到了4459元/平方米，该年的平均销售价格近乎于2000年的3倍；2017年，我国住宅商品房平均销售价格为10455元/平方米，与2016年的7203元/平方米，同比上涨了45%。

图1 我国住宅商品房平均销售价格（2000—2017）

数据来源：国家统计局

根据国家统计局给出的M2相关数据，一个显而易见的事实便是：我国广义货币M2随着经济社会的发展，其货币供应量也在提高。2017年年末，我国货币供应量的余额为167.68万亿，相比2016年年末的155.01万亿，同比增长了8.2%。而全年国内生产总值为82.71万亿，比2016年增长11.1%；国家统计局局长宁吉喆也指出：2017年我国居民消费价格（CPI）比上年上涨1.6%，涨幅比上年回落0.4个百分点。其

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加

房地产价格合理定位分析报告

房地产价格合理定位分析-----------------------作者：

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价格定位分析概述 在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。 一、认识房地产价格的真实面目 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征： 第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。 其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。

第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。 第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。 第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。 房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。 二、制定房地产价格合理的定价目标 首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

我国居民消费支出、货币供应量与国内生产总值计量分析

我国居民消费支出、货币供应量与国内生产总值计量分析 马燕坤 （福州大学管理学院福建福州350002） 摘要：采用我国1980-2007年国内生产总值GDP、货币供应量M2、居民消费支出CONS、固定资产投资INV、商品价格指数GPI统计数据，建立计量经济学模型，运用计量经济学方法两阶段最小二乘法（TSLS）对参数进行估计及检验，得出我国国内生产总值GDP、货币供应量M2、居民消费支出CONS的因素影响程度以及影响结构，提出了对我国政府调整经济增长结构和经济发展模式的一些建议。 关键字：国内生产总值 GDP 居民消费支出货币供应量 国内生产总值（gross domestic product GDP）是按市场价格计算的国内生产总值的简称。它是一个国家（地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态看，它是所有常住单位在一定时期内所生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和；从收入形态看，它是所有常住单位在一定时期内所创造并分配给常住单位和非常住单位的初次分配收入之和；从产品形态看，它是最终使用的货物和服务减去进口货物和服务。在实际核算中，国内生产总值的三种表现形态表现为三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。 居民消费支出是指城乡居民个人和家庭用于生活消费以及集体用于个人消费的全部支出。包括购买商品支出以及享受文化服务和生活服务等非商品支出。对于农村居民来说，还包括用于生活消费的自给性产品支出。集体用于个人的消费指集体向个人提供的物品和劳务的支出；不包括各种非消费性的支出。其形式是通过居民平均每人全年消费支出指标来综合反映城乡居民生活消费水平。 货币供应量，是指一国在某一时期内为社会经济运转服务的货币存量，它由包括中央银行在内的金融机构供应的存款货币和现金货币两部分构成。我国从1994 年三季度起由中国人民银行按季向社会公布货币供应量统计监测指标。参照国际通用原则，根据我国实际情况，中国人民银行将我国货币供应量指标分为以下四个层次： M0：流通中的现金； M1：M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款； M2：M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+外币存款+信托类存款； M3：M2+金融债券+商业票据+大额可转让存单等。 其中，M1 是通常所说的狭义货币量，流动性较强；M2 是广义货币量，M2与M1，的差额是准货币，流动性较弱；M3 是考虑到金融创新的现状而设立的，暂未测算。 改革开放以来，我国的经济飞速发展，国内生产总值平均增长率接近7%，受到世界各国政府和经济学家的特别关注。我国货币供应量和居民消费支出也在逐年增加。2007年，我国国内生产总值257305.6亿元，货币供应量403442.2亿元，居民消费支出93602.9亿元。

中国房地产现状分析

目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定

价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

中国货币供应量数据分析

中国货币供应量数据分析 一、实验目的 通过实验教学，使学生掌握住金融统计系统不完善导致的时间序列数据中缺失数据的挖掘、修补办法；掌握数据的收集渠道。 二、实验背景 分析与检验经济货币化程度，需要广义货币M2的时间序列数据。现有的公开统计当中，中国统计年鉴金融业的货币供应量是从1990年开始的，1978—1990年的流通中的货币供应量可以在中国统计局年鉴数据金融方面找到，其他方面数据需要挖掘修补。 三、实验类型 设计型实验。本实验主要是设计对1978年——2012年中国货币供应量的数据的挖掘、处理与分析的基本路径与程序。 四、实验环境 数据处理软件：微软Excel工作表 Minitab15统计软件 数据比较：利用Minitab15统计软件计算各项统计指标。 五、实验原理 广义货币M2 的统计构成原理。按照国际货币基金组织(IMF)的货币统计标准与我国的货币统计实践，广义货币M2的计算公式为 M2= M1+定期存款+储蓄存款+其他存款+证券公司的客户保证金其中，狭义货币M1的计算公式为： M1 =流通中的现金（M0）+活期存款 按照 M2的计量原理及相应的基础数据进行测算 平均值=隔年货币供应量之和/年数 标准差=∑（每年货币供应量-平均值）∧2 极差=最大值-最小值 六、实验步骤

第一步，从中国统计年鉴中找出数据1990年——2011年的有数据 第二步：上述数据只是1990年以后的，所以，从国家统计局中找出1978年——1990年之间的部分数据 第三步：合并上述数据得到下列数据表： 1978 212 1979 267.7 1980 346.2 1981 396.3 1982 439.1 1983 529.8 1984 792.1 1985 987.8 1986 1,218.40 1987 1,454.50 1988 2,134.00 1989 2,344.00 1990 15293.4 6950.7 2644.4 4306.3 8342.7 1991 19349.9 8633.3 3177.8 5455.5 10716.6

房地产行业分析

篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

中国房地产市场分析(鲁能)

从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通

货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、

关于中国货币供给与物价关系的分析

摘要】保持物价稳定并以此促进经济增长是中央银行宏观调控政策终极目标。2008年11月以来，，中央银行实施了适度宽松的货币政策．货币供应量大幅度增加。在积极的财政政策和适度宽松货币政策共同作用下，我国经济企稳回暖的迹象明显，但与此同时，社会各界对未来通胀风险表示了担忧 关键词货币供给货币供应量物价农产品价格 引言 货币供给量的变动对许多方面都有着极大的影响，其中对物价的影响与我们的生活息息相关，货币供给与物价不是简单的同向关系，我国农产品价格大幅度上涨的前期，往往会对应于货币供给量急剧增长：而农产品价格明显下跌，往往会对应于货币供给量急剧回落。 1论货币供给（money supply） 货币供给亦称货币供应。即一个国家流通中的货币总额，是该国家一定时点的除中央政府或财政部、中央银行或商业银行以外的非银行大众所持有的货币量。它是一个存量概念，而不是一个流量概念。即它是一个时点的变量，而不是一个一定时期的变量。货币供给有狭义、广义之分。从狭义上说，它由流通中的纸币、铸币和活期存款构成，银行的活期存款是货币供给的一个重要组成部分。从广义上说，货币供给还包括商业银行的定期存款、储蓄和贷款协会及互助储蓄银行的存款，甚至还包括储蓄债券、大额存款单、短期政府债券等现金流动资产。通常情况下，各个国家按货币的流动性程度将货币划分为不同的货币层次，作为其对货币的度量和管理的依据。因为不同层次的货币对各国经济产生影响的程度不同；一个国家的货币供给总量影响着商品价格、就业和经济活动水平，以及货币本身的价值。货币供给的变化是由中央银行和商业银行等金融机构的行为引起的。一般来说，货币是由中央银行发行的，中央银行垄断了货币发行权，它发行的货币具有无限清偿能力，在一切交易中可以无限制地使用。商业银行的活期存款占货币供给的绝大部分，它包括原始存款和派生存款。原始存款是居民个人和企业在商业银行的现金存款，它只是将现金变为活期存款，不会引起货币供给总量的变化。派生存款是商业银行通过发放贷款、投资等资产业务创造的存款，派生存款增加着货币供给总量。中央银行通过对存款准备率的规定来影响存款货币的创造。货币供给不仅是一个重要的货币理论问题，也是一个涉及货币控制和管理政策的重大实践问题，世界各国对货币供给都给予高度的重视。货币供给从定义上来说,可以分为狭义及广义两种。狭义的货币供给是指民间所持有的现金加上可以开支票的存款,通常这类定义范围的货币供给称为M1;广义的货币供给是指M1加上定期储蓄存款,即常见的M2。 2币供求状况影响并决定价格水平及其波动 在商品货币经济中，经济正常运行的关键是社会总供给与社会总需求的平衡问题，由图一可见，社会总供求可归结到货币供求之上。显然，当货币供给量与货币需求量在动态上保持基本一致时，即所谓货币均衡状态，标志社会总供求基本均衡，此时市场繁荣，物价稳定，社会再生产中的物质替换和价值补偿都能顺利进行。当货币供给量大于货币需求量时，即促成社会总需求大于社会总供给，会使物价上升，并有可能进入通货膨胀状态；反之，当货币供给量小于货币需求量时，会促成社会总需求小于社会总供给，这会使物价下降并有可能进入通货紧缩状态。可见，货币供求均衡是实现社会总供求均衡的前提条件。并且商品价格是以价值为基础，货币供求状况影响并决定价格水平及其波动。

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

我国货币供应量M2的影响因素分析

计量经济学 论文 我国货币供应量M2的影响因素分 析 061141班闫志伟

我国货币供应量M2的影响因素分析 摘要 目前我国货币供应量已突破100万亿，居世界第一，是什么原因导致了我们目前庞大的货币供应量？过多的货币是否会影响居民的生活水平下降？本文首先研究了CPI与M2的影响关系，试图通过研究M2的量来研究我国居民的生活水平情况；接着又探讨了我国货币供应量的影响因素，利用EViews软件建立关于M2的多元回归模型，得出GDP、利率及大量的外汇储备很大程度上影响了M2的供给。间接为国家宏观货币政策的实施提供了参考依据，也为M2与通货膨胀及居民消费水平的研究提供借鉴内容。 关键字：货币供给量、GDP、外汇储备、利率 一、理论分析与变量选取 在市场经济条件下，金融的宏观调控作用日益明显。作为行使中央银行职能的中国人民银行，其货币政策的最终目的是保持人民币币值的稳定，这一转变意味着，中央银行分析和判断经济、金融运行趋势，调整及实施货币政策的分析指标体系将发生明显转变。为了达到这一目标，人民银行的宏观调控要从总量调控与结构调整并重转向以总量控制为主。 所谓控制总量，就是要控制整个银行系统的货币供应量。货币供应量的增长必须与经济增长相适应，以促进国民经济的持续、快速、健康发展。因此，分析某一阶段各个层次的货币供应量是否合理，必须与当时的经济增长幅度相联系，与货币流通速度相联系。通常来讲，衡量货币供应是否均衡的主要标志是物价水平的基本稳定。物价总指数变动较大，则说明货币供求不均衡，反之则说明供求正常。 货币供应量，是指一国在某一时点上为社会经济运转服务的货币存量，它由包括中央银行在内的金融机构供应的存款货币和现金货币两部分构成。货币供应量对国民经济运行有着极其重要的参考价值，对居民生活有着不可忽视的作用，这是各国央行选择货币供应量为调控经济主要手段的重要原因。 选择M2作为衡量货币供应量的指标的主要原因是随着金融系统的发展，各国央行逐渐将货币调控的目标放在了与利率有一定敏感度且利于控制的M2上。M2不仅反映现实购买力，还反映潜在购买力，较好地体现社会总需求的变化，体现了经济活动中的长期购买能力，被央行作为货币政策的中介目标。此外，随着金融业的发展和创新，M2所具有的流动性也在不断提高，对经济影响程度也在不断增加，而且更能影响长期的经济均衡问题。 央行在4月11日发布的统计数据显示，3月份新增贷款1.06万亿元。同时，3月末，中国货币供应量余额103.61万亿元，同比增长15.7%，首次突破100万亿大关。3月末，我国货币供应量余额103.61万亿元，同比增长15.7%，首次突破100万亿大关，居世界第一。 我国目前如此庞大的M2规模，到底是由哪些因素影响的呢？ 本文经过分析认为我国货币供应量M2主要来源于两部分，即中央银行的基础货币和商业银行的货币创造。基础货币由央行根据国民生产总值的增长情况而适量发行，因此GDP的增长意味着生出的成品的增多必然会导致货币的大量供

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

房地产价格走势分析

房地产价格走势分析 篇一：房地产价格走势分析 房地产价格走势分析 最近，参加了几次关于房地产方面的座谈会，包括政府、开发商和金融机构人员都有参与。很久没更新了，考虑到有不少朋友关心这个话题，故把一次口头发言的内容整理一下，讨论的题目是“中国房地产价格的走势”，没有什么新观点，大家参考参考吧。 首先，看房地产问题，不能只看数据，只看政策，必须了解政策出台的背景和趋势，国内为什么很多专家成为“砖家”甚至“叫兽”？除了立场问题，可能更多的是视角问题，分析经济金融问题，不能局限于金融经济领域，要有全球和全国性的视野，否则很难看清大势，只能是被各种互相矛盾的信息所迷惑。具体到房价问题，同样需要从国际局势、国内局势和行业特征三个方面来分析。 从国际局势看，世界主要经济体日子都不好过，经济“坏”，社会“乱”，上街的、烧车的、杀人的都来了。有人认为这是刺激政策退出后对正常增长的回归，有人认为是面临更深的危机，这个不讨论。但可以肯定的是，随着美国财政危机、欧洲债务危机的进一步暴露，政治层面不说，但说明其增长模式，包括中国以牺牲环境、高投入的增长模式都难以为继，而这种模式的调整需要相当长的时间，并最终导致世界格局的大变，这是历史性的变化。我们“有幸”生活在一个大变革的时代。 黑道老大——美国霸权的核心是美元的霸权，目前世界各国激烈搏弈的背后都有这方面的因素，而美欧资本要转移危机，必须通过金融手段来洗劫全球特别是新兴经济体，大家最熟悉的是所谓热钱问题，那么热钱主要去向是哪里？就是楼市、股市，有个数据，去年进入中国楼市的热前约在600亿美元。长话短说，那么为了让热钱凉下来，决策层不可能让中国的楼市有什么好的机会，房地产行业再也不可能过“热”，也就是说价格上升空间没有理由乐观。 从国内层面看。首先，高房价、高物价引发的民众不满，拆迁引发的群体事件等等，不仅仅是民生问题，而是影响到了社会稳定，是涉及到政权合法性的政治问题，CPI居高不下，房价不能再加一把火了！其次，中国物价难控的核心是货币太多了，存量全球第一，即使现在所谓货币政策从紧，但2009、2010包括今年的社会融资总量差别不大，都接近20万亿，解决这个问题的办法在哪里？埋钱！以前是股市、住宅，现在是商用房了。所以，房地产价格是要严控的，商用房可以继续疯狂一下，不过价格太高特别是租金，也是会影响实体经济尤其是服务业发展的。 从行业上看。房地产行业已经不再定位为主导行业了，虽然这个行业链条长，带动作用大，但是都是些高能耗、高污染、低端的产业，影响经济结构调整战略、制约消费，并对实体经济产生了明显的“挤出效应”，即使今年上半年，房地产投资仍然增长了35%，岂能持续？何况大规模保障房建设也能起到替代作用，所以房地产行业从政策层面上的好日子已经一去不复返了。 综合以上分析，中国房地产行业黄金期已过，价格上涨空间很小。但是，另一方面，在中国城市化进程远未完成，土地财政依旧的大背景下，房地产价格不可能大幅下降乃至崩溃，小康同学说过，中国银行业可以承受50%的房价下降，这乐观了，因为银行业除了直接的房