逾期交房的认定及违约责任的承担如何确定案

逾期交房的认定及违约责任的承担如何确定？

【文书标题】广州市正乾房地产开发有限公司与陈伯强等商品房预售合同纠纷上诉案

【审理法院】广东省广州市中级人民法院

【案件字号】(2014)穗中法民五终字第3115号

【审理日期】2014.10.08

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2014)穗中法民五终字第3115号

上诉人（原审被告）：广州市正乾房地产开发有限公司。

法定代表人：林碧莹，职务：董事长。

委托代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。

委托代理人：刘荣娜。

被上诉人（原审原告）：陈伯强。

被上诉人（原审原告）：陈志谊。

委托代理人：陈伯强，系上述本案被上诉人之一。

上诉人广州市正乾房地产开发有限公司（以下简称为正乾公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，正乾公司委托代理人李小林、陈伯强到庭参加庭询，本案现已审理终结。

原审法院查明：正乾公司是位于广州市天河区五山路五山街茶山（鸡笼岗）地段编号为106地块“茶山睿峰园”商品房的开发商，并取得编号为穗房预（网）字第20100694号《商品房预售许可证》获准销售。

2010年10月30日，陈伯强、陈志谊与正乾公司签订《合同》，约定：乙方（即陈伯强、陈志谊）所购商品房为“茶山睿峰园”自编A、B、C第自编B栋20层2002号房，房屋地址为天河区茶山路234号（自编B栋）2002房（即案涉房屋），用途为住宅，层高3米，建筑面积共161.08平方米；甲方（即正乾公司）与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额4203409元。

交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件（第十二条）；甲方应当在2012年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用（第十三条）；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金（第十四条）。

甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲

方公章的复印件……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担（第十五条）；乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付（第十六条）。

合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：⑴套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。⑵套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。乙方同意继续履行本合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=|（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）|／合同约定套内建筑面积×100%。

该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商

品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿（第十九条）。

甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3、乙方在收楼日如对室内的装饰、设备提出异议，经双方确认达不到约定标准的，由甲乙双方按约定的标准进行维修、更换，但不影响其他合同条款的执行。

双方同意选择以下第2种方式办理《房地产权证》：2、乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等等。

同日，双方还签订了七份《合同》附件，其中附件一为《房地产平面层图》（对房屋的内部功能结构及相关尺寸均予以了标识，阳台外还有花池标识），附件六为《装饰、设备标准》（分为公共部分、室内部分和设备设施部分，材料标识为高档），附件七为《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》约定：乙方承认合同及本补充协议签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作了合理解释，乙方在清楚理解、平等协商的基础上自愿与甲方签订补充协议；甲方履行维修和保修责任的，不视作延期交楼（第二条第2款）。如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件、异常地质状况等不可抗力情形致使甲方不能如期交楼，甲方有权不书面通知乙方而按累计受影响的天数相应顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证的时间，乙方逾期付款的，甲方有权按逾期的天数顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证书的时间（第二条第3款）。双方同意对合同第十四条延期交房的违约责任调整为延期交房的违约金比例为每日按总房价款的万分之二的标准向乙方支付违约金（第二条第4款）；双方同意对合同第二十二条第2款乙方委托甲方办理产权登记而甲方迟延办理产权登记的违约责任修改为从甲方逾期办理产权证之次日起，每日按已付总价款的

万分之二的标准向乙方支付违约金（第三条）；合同第二十九条补充为双方的联络方式以合同首部所记载的甲方和乙方的电话、传真、通信地址为准。如乙方变更地址或联系方式，应及时书面通知甲方。本合同约定的通知送达方式为当面签收或邮件送达，邮件送达的，均自寄出第7日起生效。因一方变更地址或联系方式而未能收到或未能及时收到另一方关于本合同的任何通知和通讯的法律责任由该方自行承担；双方同意合同第二十一条第2款乙方委托甲方代为办理房地产权证的，调整为甲方应在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记（第九条第4款）等等。

上述合同签订后，陈伯强、陈志谊向正乾公司付清了合同约定的房款4203409元。

2012年5月26日，正乾公司向陈伯强、陈志谊邮寄《交楼通知书》，通知陈伯强、陈志谊于2012年5月31日到指定地点办理收楼手续。

2012年12月22日，陈伯强、陈志谊收取了案涉房屋。

2012年12月27日，陈伯强、陈志谊以案涉房屋不具备交付使用条件，案涉房屋的结构有改动等为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、撤销正乾公司在合同附件中限制其违约责任的下列条款合同附件七第4款对违约金原定的日万分之五的责任，正乾公司限制到日万分之二的条款；二、正乾公司按照合同第十二条约定交房条件交房，并承担每日总房价款的0.05%支付延期交房违约金，自2012年6月1日起至2012年9月20日止共112天的违约金235390.9元；三、正乾公司按照合同约定恢复原状或者赔偿损失；四、正乾公司承担本案诉讼费用。

正乾公司辩称：一、《合同》及附件是双方的真实意思表示，陈伯强、陈志谊请求撤销合同附件第七条第4款，没有依据。二、正乾公司交付的商品房符合约定，陈伯强、陈志谊要求支付延期交房违约金没有依据。三、案涉商品房已通过规划部门验收及房管部门测量，不存在擅自改动商品房的结构，陈伯强、陈志谊无权要求恢复原状或赔偿损失。四、关于永

久用水的问题，正乾公司已尽全部义务，也尽最大义务保障了陈伯强、陈志谊的用水，未给陈伯强、陈志谊带来任何损失，未依期取得永久用水证明并非是由于正乾公司原因造成的。正乾公司已于2011年5月向自来水公司申请永久用水，并缴清市政配套费用，自来水公司也已受理，后因为五山片区市供水正在规划扩大管径，未予五山片区内各新开发用户签订供水合同（包括军队用水、五山小学），故未对正乾公司的申请进行批复的情况实属不可抗力，是不可归责于双方的原因，故正乾公司无须承担相应的违约责任。五、陈伯强、陈志谊在收楼时未在约定期限内提出书面异议，应视为其已接收了商品房。

原审诉讼过程中，陈伯强、陈志谊确认正乾公司除了没有办妥永久用水手续外，对其他约定的交楼条件及相应的验收资料均无异议。陈伯强、陈志谊撤销要求正乾公司按照合同约定恢复原状或者赔偿损失的第三项诉讼请求。

另，案涉房屋所在的同一楼盘的业主吕继东、肖金莲以所购房屋不具备交付使用条件，房屋的装修、层高达不到质量标准，房屋的结构有改动等为由，向原审法院起诉正乾公司，原审法院作出了（2012）穗天法民四初字第1613号民事判决。吕继东、肖金莲、正乾公司均不服提起上诉，本院作出了（2013）穗中法民五终字第1292号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在上述生效的判决中，查明如下事实：2011年5月23日，正乾公司向广州市自来水公司（以下简称市自来水公司）申请“茶山睿峰园”的永久用水，取得受理回执；2012年9月6日，市自来水公司完成了该小区永久水表的安装，并于同日与正乾公司签订了《广东省城市供用水合同》。根据当事人的申请，法院依法向市自来水公司发出相关的《协助调查函》，2012年11月19日及2013年2月27日，市自来水公司分别复函称水表口径大于等于DN50的用水申请业务流程一般包括（1）用水申请人申报，（2）其司拟定供水方案（即批复供水方案，确定供水方案为最终实施方案），（3）申请人自行委托设计，（4）申请人报规划局审批，（5）施工单位办理开挖路面手续，（6）验收，（7）申请人申报开叉接驳，（8）

装表，（9）移送竣工资料；以上流程为必经流程，不存在可减少的环节；如用水申请手续完备，资料齐全的，自受理之日起其司将在20个工作日内对供水方案进行批复；正乾公司于2011年5月23日申请“茶山睿峰园”永久用水，因该小区用水建筑物地势标高均超过30米，而正乾公司提供的室内给水设计存在部分直接供水需要修改，其司于2011年5月31日和2011年9月13日两次根据实际情况和设计规范，要求正乾公司改造全间接供水和二次加压设施，正乾公司于2012年7月6日完成改造全间接供水和居民生活用水二次加压水池容积140立方米，其司于2012年7月10日批复（即拟定供水方案）该小区的供水方案；“茶山睿峰园”于2012年9月6日完成永久用水水表安装，已具备永久居民生活用水条件，其司向正乾公司出具的《永久水表安装完毕证明书》作为永久水表安装完毕的证明文件等。但市自来水公司对法院有关“茶山睿峰园”完成全间接供水和二次加压设施改造正常所需时

间及实际所用时间、自来水公司对“茶山睿峰园”所要求的改造在建设前或建设中是否可以预料及避免、“茶山睿峰园”被要求改造前的自来水设计、安装是否符合相关规范要求的调查事项未予以回复。正乾公司亦未就此举证。2012年10月29日，市自来水公司出具了“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》。正乾公司称已于当天将该证明书张贴在收楼现场，并提供两张照片为证。吕继东、肖金莲以正乾公司未向其出示《永久水表安装完毕证明书》原件及提供加盖公章的复印件为由，对此不予认可。2013年1月5日，正乾公司向法院提供了《永久水表安装完毕证明书》。

原审法院认为，陈伯强、陈志谊和正乾公司虽是采用格式条款签订《合同》附件七《补充协议》的，但《补充协议》同时又作出“乙方承认本补充协议签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作了合理解释，乙方在清楚理解、平等协商的基础上自愿与甲方签订补充协议”的约定，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定；《补充协议》第二条第4款的约定亦只对违约金的计算标准予以调整，而不存在《中华人民共和国合同法》第四十

条所规定的免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形；且陈伯强、陈志谊自《补充协议》签订后也未在法律规定的一年撤销权除斥期间内行使其撤销权。故陈伯强、陈志谊要求撤销《补充协议》第二条约定的第一项诉讼请求于法无据，不予支持。《合同》及《补充协议》又均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同，双方当事人均应依约切实履行。

上述合同签订后，陈伯强、陈志谊已向正乾公司付清了合同约定的房款，已履行了合同的主要义务，正乾公司亦应完成按约交付符合合同约定条件的案涉房屋义务。如因正乾公司原因，造成案涉房屋逾期交付使用的，正乾公司应按约承担相关的违约责任。根据市自来水公司的复函，“茶山睿峰园”是在2012年9月6日完成永久用水水表安装，具备永久居民生活用水条件的。又因市自来水公司于2012年10月29日才出具“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》，因此，应认定“茶山睿峰园”在此时间才符合《合同》第十二条所约定的取得永久供水证明文件条件的；而陈伯强、陈志谊庭审中表示对其他约定的交楼条件及相应的验收资料无异议。因此，应认定案涉房屋最迟在2012年10月29日才符合《合同》第十二条所约定的全部交房条件。如陈伯强、陈志谊未实际收楼，且不存在正乾公司依约可以免责情形的，正乾公司应承担逾期交楼的违约责任。

鉴于正乾公司确已于2011年5月23日申请了“茶山睿峰园”的永久用水，结合市自来水公司用水申请业务流程；市自来水公司确因“茶山睿峰园”地势标较高等实际情况和设计规范分别两次要求正乾公司改造全间接供水和二次加压设施；市自来水公司又对法院有关“茶山睿峰园”完成全间接供水和二次加压设施改造正常所需时间及实际所用时间、市自来水公司对“茶山睿峰园”所要求的改造在建设前或建设中是否可以预料及避免、“茶山睿峰园”被要

求改造前的自来水设计、安装是否符合相关规范要求的调查事项未予以回复；正乾公司亦未就此举证；而完成市自来水公司所要求的改造亦确需一定时间及《补充合同》第二条第3

款相关约定等综合因素，从公平原则考量，酌情认定市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案之前（即2012年7月10日）的流程中有100日应不属正乾公司原因导致“茶山睿峰园”永久用水完成迟延的期间。至于此后流程所需的时间及市自来水公司完成“茶山睿峰园”永久用水水表安装至出具《永久水表安装完毕证明书》的时间差均应属正乾公司在签订《合同》之前就应可以预料的，并不属正乾公司可以免责的情形。故市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案时间实际应调整为2012年4月2日（2012年7月10日前的100日），取得《永久水表安装完毕证明书》的时间实际亦应调整为2012年7月22日［2012年4月2日后的111日（因自市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案时间2012年7月10日至出具《永久水表安装完毕证明书》时间2012年10月29日的期间为111日，该期间亦应作相应延长）］。因此，截至2012年10月29日，正乾公司因永久供水迟延依约需承担逾期交楼违约责任的时间实际亦应调整为2012年6月1日至2012年7月22日，共为52日。又根据《合同》第十五条的约定，正乾公司需向陈伯强、陈志谊出示《永久水表安装完毕证明书》原件并提供加盖公章的复印件，但正乾公司没有举证证明其曾履行上述义务，故还需承担案涉房屋自2012年10月29日至其履行上述义务之日止的逾期交楼违约责任。

如上，截至2012年10月29日，正乾公司因永久供水迟延依约需承担逾期交楼违约责任的时间实际共为52日；而正乾公司还需承担案涉房屋自2012年10月29日至正乾公司向陈伯强、陈志谊出示《永久水表安装完毕证明书》原件并提供加盖公章的复印件之日止的逾期交楼违约责任。由于陈伯强、陈志谊已于2012年12月22日（相对于2012年10月29日迟了54日）实际收取了案涉房屋，无论案涉房屋此时是否符合《合同》第十二条及第十五条所约定的交付条件，依约正乾公司承担的逾期交付案涉房屋的违约责任时间均应截止至此。故正乾公司承担逾期交楼的时间共为106日（52日＋54日）。因此，案涉房屋逾期交楼的违约金应以房价总款4203409元为本金，按《补充协议》第二条第4款约定的每日

万分之二为标准，以106日为计，总额应为89112.3元，对于陈伯强、陈志谊超出部分的第二项诉讼请求，不予支持。

陈伯强、陈志谊撤回第三项诉讼请求，属于当事人在法律规定的范围内处分自己的合法诉权，予以准许。

由于陈伯强、陈志谊已在诉讼前实际收取了案涉房屋，陈伯强、陈志谊要求正乾公司按照《合同》第12条约定条件交房的诉讼请求已缺乏事实根据，不予支持，但因此所产生的诉讼费用仍应由正乾公司承担。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条第一款、第四十条、第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第二百五十三条的规定，于2014年5月6日作出判决：一、正乾公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向陈伯强、陈志谊支付位于广州市天河区茶山路234号（自编B栋）2002房逾期交楼违约金89112.3元。

二、驳回陈伯强、陈志谊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4930元，由陈伯强、陈志谊负担2800元，正乾公司负担2130元。

判决后，正乾公司不服，向本院提起上诉，认为：1、案涉商品房项目永久供水迟延取得是不可预见、不可避免的情形，并非正乾公司原因，原审判决承担逾期交楼违约金没有依据。2、合同已经约定如遇政府行为、异常地质状况等不可抗力情形致使不能如期交楼的，正乾公司有权不书面通知而相应顺延交楼时间。3、案涉商品房项目已经于2012年9月6日取得永久供水，原审判决正乾公司承担2012年10月29日至2012年12月22日实际交楼期间的逾期交楼违约金没有依据。因此，请求本院依法撤销原审判决第一项，依法改判驳回陈伯强、陈志谊的全部诉讼请求。诉讼费由陈伯强、陈志谊负担。

陈伯强、陈志谊答辩认为，正乾公司应当预见办理永久供水的时间和程序要求，但没有积极主动履行义务，应承担逾期交楼违约责任。因此，要求维持原审判决。

经审查，原审判决查明的事实并无不当，本院予以确认。另，二审过程中，针对正乾公司所称的陈伯强、陈志谊在接到交楼通知后并没有提出异议的主张，陈伯强、陈志谊向法庭出示2012年5月31日和6月1日给正乾公司的《收楼异议函》复印件，5月31日函并附18户签名目录，以证明其已经提出收楼异议。正乾公司质证认为该两份证据不属于二审新证据，且无原件，无法确认真实性。鉴于此，陈伯强、陈志谊再提供正乾公司于2012年6月12日出具给陈伯强的《关于你第二次邮寄收楼异议函的回复》复印件，并提供原件核对，以证明正乾公司已承认收到其收楼异议函。正乾公司以不属于二审新证据为由，不予质证。

本院认为，陈伯强、陈志谊与正乾公司签订的合同及补充协议，是双方真实意思表示，内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定合法有效，双方均应切实履行，并无不当，本院予以维持。

在履行合同过程中，正乾公司因永久供水问题逾期交楼，构成违约，应当承担逾期交楼违约责任。正乾公司主张陈伯强、陈志谊在收到交楼通知后并没有提出异议，该主张与陈伯强、陈志谊提供的证据《关于你第二次邮寄收楼异议函的回复》反映的情况不符，本院不予采信。作为房地产开发公司，正乾公司应当对供水的规划、设计、申请过程等早有预判，并合理安排办理进度，正乾公司上诉认为永久供水问题属于不可预见、不可避免的客观情况，要求免责，缺乏依据，本院不予支持。但是，合同中约定，如遇政府行为、异常地质状况等不可抗力情形致使甲方不能如期交楼，按累计影响的天数相应顺延交楼时间，因此，原审判决考虑到自来水公司在批复过程中两次要求正乾公司改造全间接供水和二次加压设施，确需一定的时间，酌情给予100天的宽限期，并无不当，本院予以维持。按照合同约定，正乾公司交楼需要出示《永久水表安装完毕证明书》原件并提供加盖公司公章的复印件。2012

年10月29日，正乾公司取得《永久水表安装完毕证明书》后，没有证据证明正乾公司履行了上述义务，原审法院因此判令正乾公司承担2012年10月29日至2012年12月22日实际交楼日的逾期交楼违约金，符合合同约定，并无不当，本院予以维持。原审判决扣除顺延期后认定逾期交楼的违约天数、违约金计算标准等并无不当，本院予以维持。

综上所述，正乾公司上诉主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费4930元由上诉人广州市正乾房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长杜传杰

审判员刘贤君

审判员田绘

二〇一四年十月八日

书记员张辉分析：

当前法律法规明确的交房条件为商品房竣工验收合格、具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，合同另有约定的，从其约定。因此在开发商未能将符合交付条件的商品房交付给买受人的时候，买受人有权拒收，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

开发商逾期交房构成对《商品房买卖合同》的违反，应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。如果《商品房买卖合同》中约定了违约金的标准的，则应当按

照合同中约定的违约金标准支付违约金；合同没有约定的违约金标准，按逾期履行的天数依银行同期贷款利息标准来确定。合同中没有约定逾期交付房屋违约金的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

逾期交房的，买受人是否可以据此解除合同？

1、如果《商品房买卖合同》中明确约定了解除条款，买受人在开发商逾期交房时可以解除合同，则当条件发生时理应按约定实行；

2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对于逾期交房的，催告后应给予三个月的合理期限，期限届满时仍不能按时交付的，买受人请求解除合同方能得到法院支持；这里应该注意的是，当迟延交房发生后，买受人在一年以内没有行使解除权的，可以视为其放弃解除权的行使。买受人在行使合同解除权时，应当通知开发商。

3、对于逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，合同如有约定逾期交付违约金的，按合同约定确认违约金。

此外，如果开发商将没有达到合同约定的交付使用条件的房屋进行交付时，而购房人又接收了房屋；当房屋实际达到交付条件时，购房人不能以此为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。因为无论是开发商在交房时没有出示证明文件，还是购房人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定；原来关于交房的约定已经失效，购房人不能以此来追究开发商的违约责任。

开发商延期交房违约金的赔偿标准

开发商延期交房违约金的赔偿标准 由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来深圳市有关法院及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。本文仅就开发商延期交房违约金的赔偿进行分析。 从买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将"合同履行后可以获得的利益"理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。 这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题，即以目前深圳市有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金，普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息，造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的，这部分损失差额不应由卖方来承担，因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失，与卖方延期交房没有相当的因果关系，换句话说，不论卖方是否按期交房，买方所受的这部分损失差额总是存在的。 至于对过高的开发商延期交房违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为"过分高于"的标准，则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者认为，从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定，目前将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点一，似乎不失为一种较为合理可行的调整程度。

(完整)购销合同违约金的规定

购销合同违约金的规定 百度最近发表了一篇名为《购销合同违约金的规定》的范文，觉得应该跟大家分享， 篇一:买卖合同中逾期违约金与逾期利息问题买卖合同中逾期违约金与逾期利息(逾期损失)问题鉴于,欠款纠纷的买卖合同案件,所提出的诉讼请求除返还欠款外,当事人的金钱孳息损失,是以逾期违约金提起还是应以欠款利息提起的问题,在查阅相关案例及法条后,就如何准确定位该诉讼请求,发表一些个人的看法,也为今后该类型的诉讼案件一些思路。 一、逾期付款违约金和逾期利息(逾期损失)的概念所谓违约金,顾名思义,是指合同一方违反合同的约定,而应向合同相对方支付的一定金额。 其存在的前提是合同对此有约定。 逾期付款违约金就是合同双方约定当一方不按期履行其付款义务时,应向另一方支付的违约金。 逾期利息(逾期损失),是指一方有向另一方支付一定金钱的义务,而其并未履行这个义务,另一方有权在向其主张支付本金时,同时主张本金延付期间的利息。 由上可知,原告主张逾期付款违约金,应当有合同约定,而主张逾期利息(逾期损失),则不一定有合同的约定,甚至不一定是合同纠纷,只要能够证明存在欠款的事实即可。

二、当事人在合同中约定款项支付的不同情形、当事人既约定了支付款项的时间,最全面的范文写作网站也约定了逾期支付款项应承担的违约金或支付利息的标准或数额;、当事人约定了支付款项的时间,也约定了逾期支付款项应承担违约金或支付利息,但未约定违约金或利息的计算方法或数额;、当事人约定了支付款项的时间,但未约定逾期支付款项是否应承担违约金或支付利息;、当事人对支付款项的时间未作约定或约定不明确。 三、原告一般会列出的几种诉讼请求模式。 、在请求对方支付款项本金时,同时请求支付逾期付款违约金;、在请求对方支付款项本金时,同时请求支付利息;、在请求对方支付款项本金时,既请求支付逾期付款违约金,又请求支付利息;、在请求对方支付款项本金时,同时请求赔偿利息损失。 四、针对不同情况应当采取的诉讼模式。 我国现行法律对不同的合同中出现的欠款情形应承担法律责任的规定是不尽相同的。 《合同法》对此情形的基本规定是支付违约金,如总则部分和分则中的买卖合同、承揽合同、范文技术合同等。 但是有些合同,如借款合同、建设工程合同等,则规定的是支付利息。 另外有些合同,既没有规定应支付违约金,也没有规定应支付利息。 根据上述不同类型的合同约定,我总结出以下四种向对方主张支付逾期付款违约金或利息的方法:、合同双方明确约定了支付款项的时间

民事诉讼中关于逾期付款违约金的法律规定

合同法司法解释（二） 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 《民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失” 《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任” 最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复 (1999年1月29日最高人民法院审判委员会第1042次会议通过法释〔1999〕8号) 广东省高级人民法院： 你院〔1998〕粤法经一行字第17号《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》收悉。经研究，答复如下： 对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。 本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院1996年5月16日作出的法复〔1996〕7号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。 此复 最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复法释〔2000〕34号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》已于2000年11月13日由最高人民法院审判委员会第1137次会议通过，现予公布，自2000年11月21日起施行。 二○○○年十一月十五日 各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院： 一些法院反映，我院法释〔1999〕8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的有关内容与中国人民银行《关于降低金融机构存贷款利率公告》不一致。经研究，现批复如下： 将最高人民法院法释〔1999〕8号批复中“参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款

律 师 函(逾期交房)

律师函 ××××××公司： 我们是中华人民共和国执业律师，执业于陕西博硕律师事务所，现接受×××的委托，就贵公司逾期向×××交房一事，本律师郑重致函。 根据委托人的介绍以及相关的证据材料，本律师了解到以下情况： 2010年3月20日，×××与贵公司签订了《商品房买卖合同》（以下称合同），购买了华城万象二期第4幢1单元9层××号房，房屋总金额为×××元。合同签订后，×××按照合同约定完全履行了自己的义务。但贵公司却未按合同的时间向×××交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2011年12月31日前，贵公司实际交付房屋的时间为2012年10月29日，逾期交付时间为303日，按照《商品房买卖合同》第九条第2款第（2）项的约定，贵公司应向×××支付逾期交房违约金×××元。 另，贵公司委托××××××（以下称××物业）作为×××所在小区的物业服务公司，华诚物业不顾贵公司逾期交房的事实，强行向×××收取尚未交付房屋期间的物业费、电梯费、垃圾费及其他相关费用合计×××元，该费用是由于贵公司逾期交房造成的，因此，应当由贵公司承担。 致函律师认为： ×××与贵公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护。在合同履行期间中，×××没有任何违约事实，而贵公司却逾期交房，致使×××迟迟不能收房入住，贵公司的行为已经严重违反合同约定，给×××造成了重大损失，贵公司应当按照法律规定和合同约定，向×××支付逾期交房违约金和迟延交房期间的物业等费用合计×××元。 致函律师的目的： 致函律师希望贵公司能够就上述违约事实采取积极的态度，妥善处理因逾期交房与×××

产生的纠纷。致函律师并不希望事态向相反的方向发展，若因贵公司的原因引起诉讼，贵公司将额外支付大量费用，造成诸多不必要的损失，望贵公司三思慎决。 此函系善意建议，望贵公司在收到本致函后五日内，与×××或致函律师联系，协商解决逾期交房违约金的支付等相关事宜，从而保护贵公司的信誉及利益，并避免我方当事人的合法权益遭受损失。 顺祝商祺！ 陕西博硕律师事务所××××××律师中国西安 二○一二年十一月五日 律师联系电话:

最高院关于逾期付[贷]款违约金计算标准一览表

最高院关于逾期付(贷)款违约金计算标准一览表最高院关于逾期付(贷)款违约金计算标准一览表

逾期付款违约金计算 疑问：借款合同逾期付款违约金的计算，与工程款、租金、货款等的逾期 付款违约金的计算，是否一致？工程款、租金、货款在未约定逾期付款违约金的情形下，是仅按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，还是按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率加收30％-50％计息？ 最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复 法释[1999]8号 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》已于１９９９年１月２９日由最高人民法院审判委员会第１０４２次会议通过，现予公布，自１９９９年２月１６日起施行。 广东省高级人民法院：

你院〔１９９８〕粤法经一行字第１７号《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》收悉。经研究，答复如下：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行１９９６年４月３０日发布的银发〔１９９６〕１５６号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。 本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院１９９６年５月１６日作出的法复〔１９９６〕７号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。此复。 最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准 计算问题的批复》的批复 （２０００年１１月１３日最高人民法院审判委员会第１１３７次会议通过） 法释[2000]34号 各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院： 一些法院反映，我法院法释〔１９９９〕８号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的有关内容与中国人民银行《关于降低金融机构存贷款利率公告》不一致。经研究，现批复如下： 将最高人民法院法释〔１９９９〕８号批复中“参照中国人民银行１９９６年４月３０日发布的银发〔１９９６〕１５６号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”的内容删除。 此复 中国人民银行关于降低存、贷款利率的通知 1999-06-09 中国人民银行各分行、营业管理部，各政策性银行，各国有独资商业银行，其他商业银行，各全国性保险公司，国家邮政局： 经国务院批准，中国人民银行决定，从１９９９年６月１０日起，降低金融机构存、贷款利率。现通知如下： 六、降低逾期贷款和挤占挪用贷款利率水平。金融机构（不含农村信用社）

逾期付款的违约责任

逾期付款的违约责任 在合同纠纷中，逾期付款是常见的违约形式。逾期付款除继续履行付款义务外,债务人还应当承担什么违约责任,《合同法》实施后，由于最高法院关于逾期付款违约责任的批复与合同法规定不一致，出现了逾期付款违约责任适用上的混乱。 一、《合同法》实施前逾期付款违约责任的规定 合同法实施前逾期付款违约责任有两种形式，即支付违约金与赔偿金。 ㈠逾期付款违约金规定的演变 逾期付款违约金，指有义务付款一方当事人逾期付款而应承担的违约金。逾期付款违约金这一概念首次出现在1984年1月23日发布的《工矿产品购销合同条例》第３６条第4项规定中，其适用范围限于有明文规定的违约条款中，其计算标准执行“中国人民银行有关延期付款的规定”。因中国人民银行在不同时期对延期付款的利率规定不同，致使法院在认定逾期付款违约金的计算标准时也要不断调整。１９９４年最高法院以法函（１９９４）１０号复函黑龙江省高级法院，逾期付款违约金按每日万之三计算。１９９6年最高法院以法函（１９９6）7号复函黑龙江省高级法院，逾期付款违约金按每日万之五计算。此时的“逾期付款违约金”尚未以法定概念的形式适用于一般案件。 １９９６年，中国人民银行以银发（１９９６）１５６号文规定自同年５月１日起逾期贷款利率调整为４‰。地方法院欲调整标准而没有法律依据，如继续延用最高法院（１９９６）７号批复规定的标准又与事实相左。在此情形下广东省高级法院于１９９８年请示，最高法院以法释（１９９９）８号《批复》规定，“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”。该批复的适用范围是“合同”案件，严格界定就是经济合同案件。这样就使“逾期付款违约金”这一概念及其相关规定从原来仅适用于工矿产品购销、农副产品购销等有限的合同扩大到所有的经济合同。 该《批复》改变了以前的逾期付款的含义。以前的逾期付款违约金是法定违约金，不存在约定情况。而该批复却规定没有约定的，可以参照人民银行标准。即该批复承认约定违约金的存在，也就是说该批复设立的逾期付款违约金制度是：有约定依约定，无约定依法定。总起来说就是任何人只要有付款违约情况，就必须支付违约金，有约定依约定，无约定参照中国人民银行逾期贷款利率

合同法装修延期

竭诚为您提供优质文档/双击可除 合同法装修延期 篇一：装饰工程延期单 装饰工程延期单 甲方：_______________________________ 乙方：四川秀家装饰工程有限公司 此工程延期单经甲乙双方签字确认后生效，作为原工程合同的补充条款具备法律效力。 甲方代表：乙方代表： 年月日年月日 篇二：房屋延期补充协议 房屋延期交付补充协议 出卖人： 买受人：xx 根据《中华人民共和国合同法》等法律法规，双方经友好协商，就xx房屋交接手续和房屋产权手续交接时限一事涉及的内容，订立本补充协议，以此共同遵守。 1、房屋交付时间：双方重新约定交房时间为年月日（最

长延期不超20XX年10月30号）。如重约时间出卖人还不能提供必要证件办理交房的或因房屋工程质量达不到国家标 准的，买受人有退房的权利，并在买受人提出30日内出卖人必须退还全部已付总价款，并按全部总价款的百分之十作为之前逾期交房赔偿，逾期不退款出卖人每日将按同期贷款利息4倍支付买受人损失（退款计算方式=总价款+总价款 *10%，如逾期不退款则按=总价款+总价款*10%+总价款*同期银行贷款利息*4*逾期交房天数）。 2、交房要求：出卖人必须取得xx县工程质量监督单位的竣工验收备案证明文件，并同时提供《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》方可正式向买受人办理交房手续。买受人有权查阅房屋的建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告。买受人对房屋工程验收记录、房屋地基基础和主体结构检测报告，安全监督资料有知情权，出卖人必须配合。门面交付时水、电、通讯、网络达到使用条件。 3、房产证办理交接：按合同签定于20XX年6月30日出卖人应 在365工作日（即20XX年6月30日前）交付房屋产权证，逾期将按每延迟1日按房屋总价值的同期贷款利息赔偿给买受人，直到房屋产权证交到买受人手中为止。 4、特殊约定：现因出卖人交房手续暂不齐全不具备交房条件，

逾期付款利息如何确定

逾期付款利息如何确定 在合同违约中，逾期付款是最为常见的。 依据《合同法》及有关法律规定，合同对逾期付款有约定的的应当按照合同约定承担违约责任。如果合同中明确约定了逾期付款的违约金，或者约定了赔偿损失的具体方法，则依合同约定承担违约责任；如果约定的违约金过份高于所造成的损失的，经违约人要求裁判机关可以依法酌减。 如果合同当事人对于逾期付款的违约责任未予明确约定的，违约人依法仍应承担法定孳息。 本文主要针对司法实践中合同当事人对逾期付款的违约责任未予约定或约定不明的情况如何确定逾期付款责任，进行综合分析，以求明晰条理。 一、支付逾期付款利息的性质与计算标准； （一）赔偿损失： 其一：合同法中的违约损害赔偿的目标是达到如同合同完全履行的结果。付款义务人于约定付款时间负有支付义务，如按时付款，权利人可将取得的现金存入银行取得利息；但因付款义务人未及时履行付款义务，而使其无法存款取得利息。依此性质，逾期付款的应当支付的利息以银行当期存款利率计算。 司法实践中：常有以此为标准支付逾期付款利息的判例出现，但最高人民法院的司法解释中却未出现。 其二：如付款义务人迟延履行付款义务，将致权利人不能按合同约定取得款项，造成资金缺口，权利人通常通过贷款来弥补资金缺口。依此性质，逾期付款的应当支付的利息以银行当期贷款利率计算。 如：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。 以上两者存在明显的不当之处，均不足实现填补资金缺口损害之功能，因为与商业银行贷款办理谈判、审核、担保均需费用支出。 如以填补资金缺口支出为赔偿损失X围，此证明责任无疑应由权利人负担，但实际上损失颇难证明，不利于权利人的保护。 （二）违约金 合同法第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见：违约金（包括因违约产生的损失赔偿额的计算方法）以当事人约定为必要。 1999年《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”同时规定：“本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。” 2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定： “商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 综上：目前，我国司法解释中对逾期付款利息多以银行贷款利率和逾期贷款利率为标准。建设工程合同价款迟延给付适用前者；商品房买卖价款迟延给付等适用后者。

延期交房补充协议书

银茂新天地小区延期交房补充协议书 甲方：房地产开发有限公司 乙方： 丙方： （以下简称甲方、乙方、丙方。） 由于甲方未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，为了维护乙方的权益，甲、乙双方本着自愿、平等、公平、诚实、信用的原则，经充分协商，签定本协议，由双方共同遵守。 一、本协议内容作为《银茂新天地小区购房合同》的补充协议执行，与购房合同具有同等法律效力。 二、交房时间 1、甲方必须于2015 年10 月30 日前所有业主交房。 2、交房时房屋必须符合购房合同中所列的使用条件并符合商品房交付条件，验收合格。 三、证件办理

甲方应按照国家法律规定在房地产管理部门办理商品房销售所 必须的房产五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》，保障业主应有的合法权益，于交房时办理完毕；并 按照合同规定，于交房同时办理房产证及土地证。 四、违约赔偿 1、2015 年4 月30 日到2015 年5 月31 日的违约金按照购房合同执 行。 2、2015 年6 月1 日至2015 年10 月30 日期间的违约金，不再按购 房合同执行。购房合同上单价为3500 元/平方米以下的业主（含3500 元/平米），违约金从2015 年6 月1 日起，每天按业主所购房总房款额的万分之贰计算，购房合同上单价为3500 元/平方米以上的业主，违约金从2015 年6 月1 日起，每天按业主所购房总房款额的万分之叁计算。 3、2015 年10 月30 日未按期交房，不再按购房合同执行，违约金 从2015 年10 月31 日起，十一月份每天按业主所购房总房款额的万分之四计算，十二月份每天按业主所购房总房款额的万分之 五计算，以此类推直到交房为止。或抵扣车位使用权（使用期限 与房屋产权一致）或物业管路费用。 五、违约金支付方式

逾期交房违约金起诉状

民事起诉状 原告：李四，男，汉族，19**年**月**日出生，住___________________，身份证号码：44*************。手机号码：138*********。 被告：广东省盖大楼地产开发有限公司，住所地：________________________，统一社会信用代码：9***********，联系电话：020-8********。 法定代表人：张三。 诉讼请求： 1、判决被告向原告支付逾期交房违约金，违约金自2019年3月31日起至实际交房之日止（按日计付全部房价款的万分之一），暂计至2019年7月16日为15699.5元。 2、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实和理由： 原告李思于2017年2月20日购买被告广东省盖大楼地产开发有限公司开发的位于广州市花都区太和镇新城路中3号广信新城7号楼1102房屋，并签订《商品房买卖合同 (预售)》(合同编号：2017***********)，房屋总价款为1467240元。 双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第九条、第十一条约定，被告应在2019年3月30日前，将取得建设工程竣工验收备案、房屋测绘报告并符合合同约定的房屋交付原告使用；第十二条同时约定，被告逾期交付房屋超过90天的，原告有权要求被告继续履行合同，并且有权要求被告自合同

第十一条约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。 实际上，原告在与被告签订《商品房买卖合同(预售)》后已经按照合同约定足额支付了购房款。但被告并没有按照合同约定将房屋交付给原告使用，损害了原告的合法权益。根据签订的《商品房买卖合同(预售)》的约定，被告应当按日向原告支付房价款万分之一的违约金，违约金应从约定交付房屋期限届满的次日即2019年3月31日起计算，暂计至2019年7月16日为107日，违约金为15699.5元。 为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金。 此致 ******人民法院 具状人： 日期：

逾期交房违约补充协议房屋合同附件

永宁县“蓝山帝景.花间墅”商品房买卖合同违约处理协议 甲方:宁夏金色阳光房地产开发有限公司 地址：?法定代表人：祁立峰（性别、职务、身份证号码、联系电话)?乙方:购房者代表(姓名、性别、身份证号码、联系电话） 丙方:政府有关部门(负责人员姓名、性别、职务、身份证号码、联系电话） 鉴于买、卖双方已签订了《商品房买卖合同》(以下简称“购房合同”），合同编号为。为进一步明确双方的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经售房者、购房者及政府监督者三方协商一致，特签订如下补充协议(以下简称“本协议”),共同信守执行。本补充协议与购房合同具有同等法律效力。 甲乙双方在履行位于宁夏永宁县望远工业园区“蓝山帝景．花间墅”商品房买卖合同过程中因甲方违反合同，未能按约定的房屋交付时间进行房屋交付,甲方已发生违约行为，并且没有及时与乙方沟通。在乙方主动寻找甲方询问相关事宜时，甲方也未能给出能够令乙方信服和满意的答复，引起乙方的严重不满而产生纠纷。为了有效解决纠纷，维护甲、乙双方的合法权益，维护社会稳定,明确甲方、乙方、丙方的责任，经甲乙丙三方平等协商,达成以下协议：?一、甲方应继续严格履行与甲方签订的商品房买卖合同约定的各项义务。 ??二、甲方最迟应于２016年3月10日前开工,延迟交付商品房最长

期限为20１6年11月３0日。交付的房屋必须取得永宁县或银川市工程质量监督单位的竣工验收备案证明文件,并同时提供《住宅质量保证书》,《住宅使用说明书》方可正式向买受人办理交房手续。买受人有权查阅房屋的建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告。买受人对房屋工程验收记录、房屋地基基础和主体结构检测报告，安全监督资料有知情权,出卖人必须配合。交付时绿化、车位、道路、水、电、暖、通讯、网络、电梯等所有配套设施,必须达到使用条件。甲方无条件在交房之日1－3月内（既2０17年2月2８日前)，办理完毕并交付《房屋产权证》，乙方全力配合并承担乙方应承担的各项费用。 ?三、甲方给乙方提供2016年“花间墅”续建工程进度表，乙方业主将成立“花间墅”续建工程监督小组，监督甲方施工进度，监测工程质量，发现问题,及时通报永宁县政府相关监察部门及工程监理,并要求执行相关程序；??四、如果乙方要求继续履行合同，甲方应向乙方支付合同约定交房日至实际交房之日（2016年11月3０日)总房款2０%的违约金。违约金分期支付,从20１６年2月1日起按月支付，每月３日之前按比例支付,最后一个月(2016年11月）全部支付完毕。如果迟延3日支付,甲方按日承担总房款5%的罚金，如果迟延支付超过７天，乙方有权解除合同,甲方应于合同解除之日起2日以内，退还乙方全部房款及乙方交付房款之日至合同解除之日的银行同期同 种类贷款利息及因此给乙方造成的其它损失。?

合同范本之购房合同违约责任

合同范本之购房合同违约责任

购房合同违约责任 【篇一：购房合同首付后违约金】 篇一：商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金 商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金 衣、食、住、行缺一不可。在人们解决了温饱问题之后，买一套称心如意的房子便被提上了日程。买房的人多了，纠纷自然也纷沓而至。除了房产证纠纷、物业纠纷之外，逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。那究竟该如何计算违约金呢？ ■案例回放 2002年8月11日，史先生与开发商签订了《商品房预售合同》，史先生房款共计543765元，定金3万元，首付款21万元，银行按揭30万元。双方约定，入住后7日内，定金转化为房款并交付尾款3765元。交房时间2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。 为早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3万元；8月15日又支付了21万元的首付款；随后银行按揭手续也于9月25日办妥。但因种种原因，开发商却未能按期交房。在史先生的一再催促下，开发商才于2003年9月15日通知史先生验收房屋，比原定交房日期迟了大半年。 史先生多交了大半年的房租，难免心生怨气，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金30032元。但开发商却认为，史先生的算法欠妥，应按照已付房款（即首付款21万元）的万分之一/天计算，只同意承担违约金4767元。双方争执不下，只好对簿公堂。

经过法院调解，开发商最终赔付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是开发商提出的4767元，赔付金是如何计算出来的呢？我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师的说法。 ■律师说法 北京市三信律师事务所何正永律师： 开发商应承担违约责任 何正永律师认为，双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效。开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的21万元首付款，而应该包括银行按揭30万元。开发商故意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。 但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。按照双方约定，入住后7 日内，定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括3万元定金。同理，史先生在入住后7日内才交付尾款，尾款也不应当纳入已付房款。 因此，本案计算违约金的基数“已付房款”，既不是史先生要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和，共计51万元。 其次，需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定，没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租 金确定，或者参照逾期贷款利率（现在为万分之二点一/天）标准计算。因此,利率应该按照双方约定的万分之一/天计算,而不能根据史先生事后的意愿更改为万分之二点一/天。何律师提醒购房者，在签订合同时

逾期交房告知书范文开发商延期交房,催告书写

逾期交房告知书范文开发商延期交房,催告书写关于督促及交付***小区所购房屋使用的函 致****房地产开发有限公司： 买受人于xx年5月11日与该公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号[Axx00xxxx], 合同第八条约定了交房日期为xx年12月31日前，但至今尚未交房，只是于xx年7月30 日接收到了出卖人的延期交房短信，通知延期交房并从8月1日起，每户给予额外补贴***元/月/户补贴。 关于出卖人延期交房的事实，买受人提出催告意见如下： 一、《合同法》第一百一十七条【不可抗力】解释：因不可抗力不能履 行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定

的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可 抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 本小区发生的延期交房不属于不可抗力，因此，出卖人必须按照第九条 约定履行按日补偿违约金，违约金的补偿形式为现金，并且从 9月1日起按月兑现，将现金打到指定卡户或者现金发放，xx年1月1日至xx年8月31日 的违约金一次性以现金形式发放。 二、依据出卖人的承诺，从8月1日起，每月按月兑现短信通知承诺的额外补贴***元/月/ 户补贴，并且从8月起按月兑现，将现金打到指定卡户或者现金发放。

三、开发商与施工公司之间以及开发商与购房者之间是两个不同的法律 关系，开发商与施工公司之间形成的是建筑工程施工合同关系，开发商与购 房者之间是商品房买卖合同关系，两者是独立的。因此，开发商不能以此为 理由推延交房，从催告之日起3个月内必须交房。 四、根据《最高 ___关于审理商品房买卖合同 ___件适用法律若 干问题的解释》的规定，开发商延迟交房，经购房者催促后3个月内仍不交房的，购房者可以要求解除合同。因此，出卖人从催告之日起3个月内应不能履行交房，买受人将提出解除合同，同时要求出卖人返还购房款及依据银行同期贷款利支付利息，并支付违约金。 五、对于延期交房期间买受人外租房屋的租金赔付问题，最高法院司法

逾期付款违约金释义及计算标准

逾期付款违约金释义及计算标准 科普法律 2018-06-12 08:08 逾期付款违约金和计算标准又是怎样的，下文详解。 【法条依据】 《买卖合同司法解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 【法律解读】 本条系关于逾期付款违约金的规定。

付款期限决定逾期付款违约金的起算点，付款期限截止之日的次日，逾期付款违约金开始计算。至于买受人应于何时付款，一般应由双方当事人在合同中明确约定，事先没有约定的，可以事后补充约定。若未明确约定且事后又未达成补充协议的，可以依据合同的有关条款及交易习惯来确定。如依据上述方法仍不能确定的，应适用同时履行原则，即买受人在收到标的物或者提起标的物单证的同时支付。 付款期限条款和逾期付款违约金条款等违约条款可以各自独立存在，各自的变更均属于合同部分条款的变更，不影响其他条款的效力，故付款期限的变更并不导致违约责任以及违约金计算方法等发生变更、消灭，只会导致逾期付款违约金责任的起算点相应发生变化。 请求支付逾期付款违约金与请求继续履行原价款债务是出卖人的两项不同的合同权利，二者既可以同时主张，也可以分别主张，出卖人接受价款与放弃逾期付款违约金请求权之间并没有因果关系，一项请求权的实现并不能导致另一项请求权的消灭。从另一个角度看，权利的放弃应由明确的意思表示，否则不能通过推定的方式认为出卖人放弃了逾期付款违约金请求权。 当出卖人以对账单、还款协议而非以原合同主张欠款时，是否还能够主张原合同约定的逾期付款违约金?对此，应区分不同的情况分别考虑: 1、对账单、还款协议等仅对原合同履行情况做出确认，并未对原合同做出变更，或仅是对原合同要素之外的其他内容作出部分变更，但不涉及逾期付款责任的，合同仍保持同一性，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时，可以一并请求买受人支付逾期付款违约金;

开发商逾期交房,逾期的违约责任该如何计算

开发商逾期交房，逾期的违约责任该如何计算？ 对于逾期交房的违约责任条款，往往在购房人与房开公司签订商品房买卖合同以及补充协议时，就有约定， 2014年4月，住建部与国家工商总局共同制定了编号：GF2014-0171《商品房买卖合同》(预售)，其中第十二条：“ 逾期交付责任”约定：“ 除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第种方式处理： 1. 按照逾期时间，分别处理【(1)和(2)不作累加】。 (1)逾期在日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第 十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。 (2)逾期超过日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 (该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。 2、约定的违约金偏高或偏低怎么处理? 遇到逾期交房的情况，一般会以“有约定按约定”来提出处理。但是，有时遇到约定偏高或偏低时，就会按照我国《合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾

逾期交房违约金仲裁申请书(开发商与业主)

逾期交房违约金仲裁申请书(开发商与业主) 逾期交房违约金仲裁申请书 提要：请求裁定被申请人于10日内为申请人办理房地产权证书。逾期按已付房款每日4%的标准支付违约金，并继续承担办理房屋产权登记手续义务 物业下载 逾期交房违约金仲裁申请书 仲裁申请书 申请人： 身份证编号： 现在地址： 性别： 年龄： 职业： 单位： 法定代表人： 电话： 被申请人：

住所： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 仲裁请求： 1、请求仲裁庭依照相关法律法规和结合被申请人实际赔付标准对合同约定逾期交房违约金予以调整，并主张依照合同法第114条和最高法院关于商品房买卖合同的司法解释第16条、第18条和中国人民银行关于逾期贷款利率的有关规定，裁决被申请人自20**年* 月 *日起至20**年* 月*日止，共逾期*天，按中国人民银行规定规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付申请人逾期办证违约金*元，扣除已经赔付的*元，还需赔付*元。 2、请求裁定依照相关法律法规和结合被申请人实际赔付标准对合同约定测绘面积小于合同约定面积*平方米的房

价款计*元退还给申请人，多收的水电煤气初装费*元退还给申请人，合计：*元。 3、请求裁定被申请人于10日内为申请人办理房地产权证书。逾期按已付房款每日4%的标准支付违约金，并继续承担办理房屋产权登记手续义务，直至申请人取得房屋产权证书为止。 4、仲裁费用由被申请人承担。 案由： **年*月*日，申请人***与被申请人***房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定申请人购买被申请人******商品住宅一套，总价款***元，该房屋已于**年*月*日交付申请人使用。该购房合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任,被申请人应该逾期超过60的,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金,实际推迟**天交房,该合同第五条预定面积确认及差异处理,产权面积小于合同预定面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人,该购房合同第十五条约定，被申请人应该在商品房交付使用后90日内办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。到该案开庭审理时，房产证还未办理，为此，申请人向**市仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决： 1、请求仲裁庭依照相关法律法规和结合被申请人实际

逾期交房违约补充协议房屋合同

逾期交房违约补充协议房屋合同附件 永宁县“蓝山帝景..花间墅”商品房买卖合同违约处理协议甲方：宁夏金色阳光房地产开发有限公司地址： 法定代表人：祁立峰（性别、职务、身份证号码、联系电话） 乙方：购房者代表（姓名、性别、身份证号码、联系电话） 丙方：政府有关部门（负责人员姓名、性别、职务、身份证号码、联系电话）鉴于买、卖双方已签订了《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），合同编号为。为进一步明确双方的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经售房者、购房者及政府监督者三方协商一致，特签订如下补充协议（以下简称“本协议”），共同信守执行。本补充协议与购房合同具有同等法律效力。 甲乙双方在履行位于宁夏永宁县望远工业园区“蓝山帝景..花间墅”商品房买卖合同过程中因甲方违反合同，未能按约定的房屋交付时间进行房屋交付，甲方已发生违约行为，并且没有及时与乙方沟通。在乙方主动寻找甲方询问相关事宜时，甲方也未能给出能够令乙方信服和满意的答复，引起乙方的严重不满而产生纠纷。为了有效解决纠纷，维护甲、乙双方的合法权益，维护社会稳定，明确甲方、乙方、丙方的责任，经甲乙丙三方平等协商，达成以下协议： 一、甲方应继续严格履行与甲方签订的商品房买卖合同约定的各项义务。 二、甲方最迟应于62016年33月010日前开工，延迟交付商品房最长期限为2016年111月030日。交付的房屋必须取得永宁县或银川市工程质量监督单位的竣工验收备案证明文件，并同时提供《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》方可正式向买受人办理交房手续。买受人有权查阅房屋的建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告。买受人对房屋工程验收记录、房屋地基基础和主体结构检测报告，安全监督资料有知情权，出卖人必须配合。交付时绿化、车位、道路、水、电、暖、通讯、网络、电梯等所有配套设施，必须达到使用条件。甲方无条件在交房之日11--33月内（既72017年22月28日前），办理完毕并交付《房屋产权证》，乙方全力配合并承担乙方应承担的各项费用。 三、甲方给乙方提供62016年“花间墅”续建工程进度表，乙方业主将成立“花间墅”续建工程监督小组，监督甲方施工进度，监测工程质量，发现问题，及时通报永宁县政府相关监察部门及工程监理，并要求执行相关程序；四、如果乙方要求继续履行合同，甲方应向乙方支付合同约定交房日至实际交房之日（62016年111月030日）总房款20%勺违约金。违约金分期支付，从62016年22月11日起按月支付，每月33日之前按比例支付，最后一个月（2016年111月）全部支付完毕。如果迟延33日支付，甲方按日承担总房款5%的罚金，如果迟延支付超过77天，乙方有权解除合同，甲方应于合同解除之日起22日以内，退还乙方全部房款及乙方交付房款之日至合同解除之日的银行同期同种类贷款利息及因此给乙方造成的其它损失。 五、如果乙方要求解除合同，合同应当解除，甲方应于提出合同解除之日起22日之内，退还乙方全部房款及乙方交付房款之日至合同解除之日银行同期同种类的利息，并赔偿乙方因此所造成的其它损失。 六、如果乙方于提出合同解除后22日之内，甲方不退还乙方全部房款及利息和其它损失，购房合同依然有效，甲方应按日承担总房款0.5%的罚金，如果超

商品房买卖合同逾期交房违约金的规定

一、逾期交房违约金标准的规定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 二、逾期交房约定的违约金过高该怎么办?

我国《民法典》（2021年1月1日起实施）第五百八十五条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则，也就是说过分高于实际损失，确实可以依据司法手段突破当事人约定将其“削低”，那么具体又是依据怎样的标准来进行“削低”的呢? 在司法实践中，各个法院和仲裁机构判断违约金是否过分高于损失，一般都与守约方的实际损失相比。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。” 然而真实情况是，如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失一直以来在司法实践中都是一个难点，因为很多时候无法认定购房者损失，没有一个度，也就无从比较是否过分高于或是过分低于了。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失