踩盘技巧总结汇总

关于踩盘

讨论背景

最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多

信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场

还是得不到。于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的

是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。

看了很多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写

了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后

该注意的地方罗列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收

获。

一、对于踩盘的认识

1、踩盘在市场调研中的地位

当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。

在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超

过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研

的作用更是不可忽视。

在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息

的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的

数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具

有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。

2、踩盘是为了解哪些信息

很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：

基本技术指标——各大房产网和项目网站项

目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的

网站

推盘节奏——项目动态监控

户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数

（有点烦琐）

销售率——网上备案都能查到（用已售量除总

供应量）

购房者对楼盘的评价——业主论坛

到底还有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅一些资料，看了很多帖子，基本上搞清楚踩盘到底有什么作用了：

（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个

直观的感受；

（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。

（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。

关于这些信息的搜集方式在下文中会详细讲解。

二、踩盘信息搜集方法

1、对各种环境的感性认识

踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。

“衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。

2、对营销方面的感受

对于在售楼盘来说，有关它的营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解，必要时要仔细拍几张照片。

3、对产品细节的关注

产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等，这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受，注意和其它同区域楼盘作个对比，必要时候也要拍照。

4、客户需求调查

客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容，踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。

踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字，更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察，和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度，我们可以在销售中心外面呆上一段时间，观察在一定时段内来访客户。要了解客户群层次，可以间接问一下售楼员（如这里买房的都是什么人啊？素质不会太差吧等），或者直接找几组客户，通过和他们交谈来感受。

5、细致价格情况调查

均价很容易了解，通过装客户打电话一般都能知道，但是要了解一些细致的价格情况如楼层差价，景观差价，价格走势的话就需要用一些技巧了：

楼层差价：通过询问相邻楼层同一方向的两套房子，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了。

景观差价：同上，就是把同一楼层不同方向的几套价格都问一遍。

价格走势：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了。

6、真实销售情况调查

最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。一般采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查项目，但这样得出数据不太可靠。所以最好是把销控表拍下来，这就看你的拍照设备是不是很隐蔽了。

7、空置率调查

问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况

和有无生活痕（如有无空调和晾晒衣服等）迹来判断，然后大概估算入住比例。

三、踩盘时需注意的方面

1、明确人员、主要目的和最佳时间

地产圈里踩盘最多的可能就是研究部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。

很多时候市调的人对踩盘的主要目的很迷茫，不知道以什么为重点。如有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流。

不要选择这几个时段：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开

始培训或者开每天情况分析例会。还有最好不耽误销售人

员接客户的机会。总之，要学会换位思考，不要给人家找

麻烦。

2、确定踩盘身份

踩盘时候的身份不同，往往了解的信息也有所不同，

首先先弄清楚是要假扮客户还是直接标明同行的身份。

一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人显得比较像买房子的，还可以相互配合。在去先产个之前最好能先打个电话定位一个销售人员，到现场直接找他，这样效果不错。如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

如果是直接说自己是踩盘的，在房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能被接受的，但在房地产发展欠发达地区，可就不怎么有效了。怎么样才能让对方甘心把信息告诉你呢？首先让对方知道你的价值，价值就在于你掌握了一个城市的楼盘信息！要好好的利用这一点，所以从某种意义上来说你是去换资料，而不是去要资料。如果你具备分析能力，在谈话中对其市场体现出你专业的一面，

你很有可能成为销售人员的朋友。经常保持联系可以让你在以后的市调中阻力更小。

3、准备好踩盘设备和交通工具

为了获得足够份量的信息，市调人员需要进行了全方位的武装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，可能要配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”。

不要认为踩盘是个很烦琐很没意义的工作，也不要觉得踩盘调查不到什么东西也学不到什么东西。其实踩盘也是个很有技术含量的工作，正真把踩盘做好了对自己的帮助还是很大的：1、得到的信息含金量较高；2、对市场的认识更加敏锐；3、可以建立行业内的关系网，关系的作用在这里就不必多做说明。

踩盘技巧

刚刚入行房地产，踩盘是必不可少的！我总是直接去售楼处，报出自己是哪个楼盘的，然后说明来意，但是往往遇到的情况都是人家一看你不是来买房的，就随便给份资料各忙各的去了．今天公司培训踩盘技巧，听了受益许多，拿出来大家一起分享哈！

第一，在踩盘之前可以从网络、报纸、宣传单、电话等途径初步了解项目的一些情况。一般会了解到项目开盘时间、户型、面积以及一些卖点之类的基本信息。

第二，提前打个电话预约一下，留下置业顾问的姓名，这样可以增加可信度，简单询问以后就可以过去看房了，这一通电话可以获取一些价格方面的信息，比如均价、最低价或者某个楼层的具体价格之类的。

第三，在约定的时间之前到达现场观察一段时间，一般售楼处都会设在现场，看看工程进度和现场的情况，通过一段时间对售楼处客户量的观察进行销售状况分析。

第四，走进售楼处，直接要求该位置业顾问接待，这样就可以直接切入主题，不会被怀疑。当然了，事先要想好自己的职业、收入之类的，最好是说一家自己比较熟悉的

公司和行业，以增加可信度。

第五，在现场问的不能太多，看好价格、楼层、户型、面积以后，立刻要求去看房，要对房子更感兴趣一些才行，在看房的路上以及看房的过程中穿插问一些其他的问题，当然不要问的太专业，要引导置业顾问讲。

第一部分：踩盘者的潜规则

1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”

我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人

都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，

所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。

2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间

地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。

很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。

到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

3、以什么的身份和借口交谈会最佳？

明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察．

3.1、假扮客户

踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI 是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情

侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。

3.2、直接标明同行的身份

一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解

和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在

房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待

的记忆。当然了亮身份也有例外情况比如：你在被踩盘的

项目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找个借口以闲聊

或学习的口吻了解情况（比如我认识某代理公司的老总，

因为某事需要到其项目踩盘，对于这种小事其实时没有必

要和老总打招呼的，因此就可以用闲聊的方式去获得一些

资料）。另外一种情况就是你是管理层的或者决策层的，你可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。同行进行

信息沟通，你需要信息时也可找我，做到双赢，皆大欢喜。没有永远的敌人，只有永远的利益。

通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。当销售人员把你当作“准客户“接待我就不多讲了，这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一般销售人员会说：“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生气，（心理暗想：“非要装做买房的顾客，把你骗

来骗去，浪费你的感情才高兴！我既然来踩盘，那就说明这是个任务，是任务就必须完成！”），因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举，某公司的一位副总在谈这件事的时候说，我在如果想要在那个售楼部拍一个东西，我会天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我还去，.直到拍到为止，他们要忙着卖楼，我就不信会有人整天“陪着我”！在这种情况下不排除销售人员有内部规定，我想最根本的就是踩盘人和她没有直接的利益关系，当然也不排除踩盘的也太多了的情况。

3.3、踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具

很多管理层已经认识到了解竞争对手信息对自己项目的重要性，因此为了获得足够份量的信息，对市调人员进行了全方位的武装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你

尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言

谈举止相吻合。

4、踩盘一定要端正心态

房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半，有的时候去某个项目踩盘会发现其它公司的踩盘者也在，都认识发生碰车状况，弄的踩盘的都很不好意思，想想售楼中心的销售人员一天得接待多少我们这样的啊，再不善待同行，可说不过去了。

第二部分：售楼处销售人员的行为准则

1、销售人员的要有“善待同行的理念”

1.1、多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急。

就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得到，用遮掩不友善得态度对待对方，结果只能使自

己职业生涯道路越走越狭隘！何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的，就算你了解到，又能怎样？人家先你一步，速度很重要。因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。

1.2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会。

专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流,因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,就象征着你出师了! 1.3、友好一些

对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的！友好一些，可以为自己在业界树立良好的口碑；友好一些，你可能获得更多的客户，因为同行也要买房，而且同行还是周边人在卖房时的意见领袖；友好一些，你也许改天就可能被哪个老总高薪挖走；友好一些，市调人员也就是了解一些基本信息，可能还不比客户问得多...... 1.4、被踩盘人员的感受和礼遇

看待事物的时候我们应该多方面观察，不能仅仅只看到

事物的一种情况，我们大家都在呼吁踩盘时遇到尴尬的同时，也要换个角度站在销售人员的处境去想想他们的难处，大家都能理解的一点是现在售楼部是轮换接客户，接一个踩盘的，势必会少接一个准客户，（当然这种机会在售楼部基本上大

家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了）如果这个踩盘者能诚实的说明来意，也就罢了，人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况房地产这个圈子

很小，少了一个准客户，但是多了一个同行朋友，以后还可

以互同有无，何乐而不为呢，大家心知肚明，能告诉客户的也就能告诉你没必要遮遮掩掩的，该亮出来的总归要亮出来，最头疼的是装的又不象客户，言谈之中多有专业水准，问是不是同行，还死不承认的那种；他们往往在大多数情况下都会表现出一副高高在上、志高气昂的表情，这就造成很多语言上发生了带有侵犯、不尊重他人的现象，同时也可能会无意识的与自己所处项目进行比较，在话语中会带有歧视、轻视等感情色彩。你想谁愿意面对一个不诚恳的人，既然这样销售人员的态度也会变的，说白了要想骗取一个有经验的销售人员，要付出很大的代价，所以我们也要善待销售人员的理念，他们也需要尊重与坦诚。

2、销售人员的接待方式方法

其实我遇到的好多销售人员都说自己对同行比较友好的，

大部分销售经理也要求这样做，在不占用轮次的情况下，还是希望有更多的机会和同行沟通。但是需要在沟通过程还是保守必要一些商业秘密的比如楼盘的最终成交价格、最大的折扣幅度、销控计划、销售率、客源构成、将要实施的促销活动等等。

老生常谈我想大家都会提醒你的，我只提醒一点我的经验之谈，跑盘去工地很重要，从销售员嘴里说出来的信息不如自己去工地看到的实在：

1、先造哪里一般先开哪里

2、哪里在平整土地然后对照项目总平就可以判断其年内或者近期内的潜在体量

3、小区的立面永远别相信透视图和效果图，到工地看了效果立马出来了

4、工地上跑一圈如果你略懂一点工程就知道这开发商聘请的施工方工程管理和建筑施工质量高下

5、如果有景观样板段或者情景体验区的工地那么拍点照片作为报告素材，以备将来之用

6、销售员带你去工地都是他们美化装饰过的工地，自己跑你可以看到很多此外的真实的东西

7、判断开发商资金实力，以便判断竞争个案是否会甩卖贱卖

最后也是最重要的一点，由于偷跑去工地时我常常翻墙或者涉水，所以尤其要注意安全，最好有条件的话带个安全帽，没有去脚手架的工地楼栋不要靠近也不要进入为妙。毕竟赚钱再多没命花就杯具了。

踩盘方法和踩盘技巧

踩盘方法和踩盘技巧 踩盘人员数量要求：建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让楼盘客户服务专员有所察觉，从而降低获取资料的准确性和专业性。 踩盘人员穿着要求：根据楼盘的不同品质进行服装搭配，以休闲服饰为主，以免暴露身份。 踩盘人员随身携带物品要求：笔、名片①（非真实公司名片）。 楼盘个案分析表范本（见附件1）。 关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、了解方式及填写注意事项。（见附件2） 楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式。（附件3） 关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领。（附件4） 突发事件的解决办法。（附件5） 踩盘标准作业流程： 准备工作: 事先确定踩盘区域，能够事先了解该区域内的个案的话就根据该区域内个案落实到个人或小组，明确分配个人或小组的踩盘数量和具体个案名称，规划好踩盘路线。 注：要求在踩盘前做好以下准备工作： 了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件和人文遗产大型公建等情况，以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理环境和周边生活设施情况。 尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题，明确该问题中所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。 踩盘人员进入接待中心： 主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况 请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。（通常情况下接待人员会主动介绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技术参数和产品特征。

?索取楼盘书面介绍资料 向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。以便更进一步详细了解该楼盘的一些资料。 ?引导销售人员 在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时，往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供，这个时候就需要踩盘人员去引导销售人员。通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关信息。（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意） ?向销售人员索取名片 在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于在回去后如果有不清楚的地方可以电话里再次询问，这样做也可以起到提高踩盘人员的诚信度的作用。（也可以于过程中提前索取。） ?完成楼盘个案分析表 在填写楼盘个案分析表的同时，如果还有没有了解清楚的地方， 通过电话再次向销售人员询问。

周楚涵-踩盘报告及个人心得

中海?银海湾格力海岸——踩盘报告及个人心得 周楚涵 以下文字仅为个人经历及感受。不代表他人意见。 中海?银海湾踩盘过程 11月22日下午，在接受完公司的第二次培训之后，我与两位小伙伴组成的团队浩浩荡荡的向银海湾进发了。 初到中海银海湾，鉴于我们一行实在长得不像来买房的，于是我们选择宣称自己是做房地产调研课题的学生，我向站岗的保安大哥直接表明来历之后，保安大哥态度温和，并给出明确的指示，那就是要有联系楼盘里面的某个人，才能让我们进去。当然，这时候我们先采取软磨硬泡的手段，保安大哥也是比较有原则的，自然不给我们放行，但同时给我提供了方法，建议我们网上查银海湾售楼部的号码，然后说是买房的，就可以进去了。然后我们就查找并拨通了售楼部的电话。 “你好，这里是中海银海湾。” “你好，我是来看房的。” “您现在在哪个位置。” “我已经在银海湾门口了。” “您要看什么户型。”（估计因为已经在门口了，所以有点起疑） “一百多的吧”（失误了，没有事先了解清楚） “我们这里现在最低的只有三百多平的户型了”（瞬间蒙圈~） “哦，是这样的，我们是……”（迅速淡定转~） “那你们进来吧，跟保安说你们是实习的就好了” 对话大致就是如此，有简单的博弈不过明显我还略显稚嫩，分分钟被识破的节奏，不过目的达成才是最重要的。 然后从保安大哥那里领取了三个挂证，因为刚才跟保安非常礼貌，在间隙也跟他聊得比较好，大哥也是比较客气，帮我们叫了辆电瓶车送我们上去售楼部。 通过之前在门口的感受以及坐电瓶车沿路上来的观察，不愧是中海，物业给人的整体感觉比较亲切，也很有安全感，楼盘内部景观氛围较为温馨，地势还是算个天然缺陷。 到达售楼部，一位销售姐姐已经站起来走到正对门口的地方面对我们，但并不是走出来迎接我们，这个细节我觉得还是蛮到位，如果我是她，我的选择也是这样做，这样做也已经完全足够体现对我们的尊重了。进入里面之后，姐姐接待了我们，然后带我们乘电梯前往楼上，进入电梯之后，我询问了一下她。 “姐姐怎么称呼？” “姓江，叫我江小姐就好了。” “江小姐，这里还招销售的实习生吗？” “不，我们这里的话主要还是用老手。” “噢噢，难怪看姐姐气质很稳重成熟。” “哈哈，是说我很老了吗？不过确实比你们大很多啦。”（大家都笑了） “没有没有，不是这个意思哈哈”（看来对女性，成熟这个词要慎用…）

楼盘卖点整理及踩盘心得

房地产市场卖点类型 全面梳理房地产市场，可将所有的卖点分为18大类，共有158个卖点。 第一大类型卖点楼盘硬件 产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子是决赛购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个 卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、创新技术、绿化率卖点。 第二大类型卖点建筑风格 如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格 第三大类型卖点空间价值 空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆。在空间里自由打造未来的设想。 卖点的构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点。 第四大类型卖点园林主题 环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得最好，我们非得有很多说法，但愿买房子的人民多年以来可以感觉那么好。

卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林。 第五大类型卖点自然景观 拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。 卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景 第六大类型卖点区位价值 对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各不相同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。 卖点构成：繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段 第七大类型卖点产品类别 人以群分、房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。 卖点构成：小户型物业、TOWNHOUSE、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房。 第八大类型卖点人以群分 不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品。就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。

踩盘报告表格

踩盘报告表格 篇一：踩盘报告模板 万科珑庭楼盘X年X月X日踩盘报告 二、产品情况：产品情况，附楼盘实景图、主力户型图、户型配比图产品情况 产品卖点：学区房、配套、环境、地段户型特点：1、低密度退台电梯洋房 2、户型多样，提供给客户多样选择 3、附增面积多，附加值高 4、学区房户型类别：90户型、115户型、130户型、154户型、240户型。 周边环境：项目东面临河，靠黄石山城市大绿肺，近邻中国姿态雕塑公园、星月公园两大公园，背山面水，是典型的公园环抱的洋房住区。 周边配套：万科·珑庭不仅坐拥龙湾第二小学、龙湾外国语小学、龙湾实验中学等龙湾中心区完善教育体系，还与建设中的温州市龙湾区第一小学/温州市实验小学龙湾分校仅一桥之隔。家门口优享名校教育资源，让孩子起步领先一步，赢在起跑线上。 篇二：踩盘报告撰写各种表 我是这样写的，把踩盘的内容分几类，第一是跟我们楼

盘有竞争的是哪几个，他们的特色是什么，优劣势在哪里。第二就是归纳出几个离我们楼盘有些距离，但是能分走我们一些客源的楼盘，总结出他们的优缺点。第三就是分析一下踩盘时每个售楼员的态度，怎么样介绍的，哪些楼盘的置业顾问素质高点，对其印象怎么样？总结出态度能给销售带来什么。第四就是价格问题了，总结出每个楼盘房子的价格，他们贵在什么地方，优惠又在什么地方，楼盘的园林怎么设计的，给你带来什么样的感觉。总的来说就是这些，然后就是写出你通过这次踩盘你学到了什么，给你带来了什么。 资料收集阶段。在踩盘的时候就要对这个楼盘有全方位的了解，其经济技术指标要知道（用地面积、建筑面积、容积率……），销售情况以及销售方式的项目概述 2、对其中楼盘的主要特色需明确提出。就如当年我去广州雅居乐地产踩盘，他们的楼盘中每个卧室以外带60公分的凹阳台等等……同时要分析如果本公司采取该项技术有什么好处（风格新颖，令人眼前一亮，符合人民生活习惯等等）与坏处等等（防水处理要注意，广州雨多，通常风也比较大，凹阳台处容易湿滑，且造价要上升） 3、对该项目发展前景作出预测，通过对多个项目的整体推算，来预测楼市大致发展前景 4、总结本次踩盘活动的收获 总之，我认为，这个报告可以自由写，但是你要抓住老

踩盘心得范文

踩盘心得范文 踩盘指到实地去看楼盘，了解楼盘各方面的信息。不是专业的人一般说去看楼。下面是带来的踩盘的心得范文，欢迎欣赏。 踩盘心得范文一： 今天和辉哥一起到保利山庄去踩盘了，我们是上午10点半左右从绿地二号桥出发的，中午1点半结束的。我们都是步行过去的，沿途观看了周边的环境和社区配套，第一感觉就是，上面到目前为止，交通还是相当不方便的。由于还在施工，环境比较杂乱无章，车辆摆放无秩序，空气中粉尘比较多。售楼部门口摆放着自己的宣传广告语，切合实际又新奇，举行钓鱼大赛的形式吸引眼球。保利的售楼部简约而不简单，整个面积比较大，给人一种高端大气的感觉，物管方面做得也比较好，十分的热情，亲切，有礼貌。售楼部整个布局比较合理，中央一个大的沙盘，周围是各个项目的小沙盘，各个职业顾问的形象比较佳。样板间基本没什么问题，装修比较豪华，设置比较合理，没有像我们样板间那种低级的错误，看房车的师傅也很热情。 今天的体会颇多。首先，是了解了市场调查大致的基本流程，不管你是谁，你都必须保持十分的谦逊，“以诚待人”，话不能多，

随时关注对方的眼神，眼神上的交流还是很重要的，要善于和人家沟通，言语上面不能浮夸，不能让人家觉得你是个夸夸其谈的人。在问问题的时候要有自己的技巧，不要光记到问而不注重与对方的沟通和交流，这样对于后期的踩盘是相当不利的，要虚心学习，虚心受教，和对方建立起一个友好的关系，便于下次的交流，方便我们踩盘，这样才能拿到最真实的数据，当然这个也是相对来说。在售楼部现场，要多多观察，看看人家的布局，人家的配置，人家的服务态度。这样回到自己的公司才能提出相应的改善措施。 可能由于社会阅历有限，在交谈方面还有很大的问题，交谈方式，交谈技巧，交谈话题，这个都是需要在后期提升的，还得向辉哥多多学习才行，受益匪浅啊，看他和人家交谈总能找到话题，切入相关的话题，这个在后期同样需要加强才行啊，现在自己还处于学习的起步阶段，凡事都是多学多问，多问几个为什么，好好工作，好好学习，我相信自己在后期的成长中会慢慢的学习到这些东西，会慢慢的走上正轨，慢慢的，真正的进入这个行业。 踩盘心得范文二： 踩盘感想—踩盘心得首先要明确你要调查的地域和要调查 的工具(如：住宅物业、商业物踩盘报告业、厂房物业等)再行动寻找对象名目的相踩盘感想关材料(如：网上，已有资料，知情人士等)作一个初步的解，制定在踩盘过程中应该重视哪些方面，

踩盘技巧

课程：踩盘 简单介绍 指到实地去看楼盘，了解楼盘各方面的信息。不是专业的人一般说去看楼。意思是，房地产从业人员（一般指专门的市场调查人员或策划人员）到其他开发商开发的项目里去了解情况，进行实地调查，为自己所在公司提供参考意见的市场活动． 通常采取隐瞒真实身份和目的的形式，了解楼盘项目的价格、管理、销售等各项情况，以及楼盘的大小、四至、朝向、内部装修、物业管理、绿化、公共设施用地等。 几乎每个房地产公司都会进行这项活动，以获得竞争对手或者市场的情况。一般设立有关土地和房产专业的学校，都会组织学生去踩盘，或者安排作业，让学生自己去到楼盘收集信息，并运用课堂上学到的专业理论知识进行分析，这也是一种专业实习。 踩盘工具 指南针：指南针用来确定楼盘的朝向。朝向影响到楼盘的通风采光以及景观，所以对楼价影响较大，一定要搞清楚朝向。 相机：相机用来拍照，获取实地图片资料。一般要拍物业管理公司、楼栋号、公用设施、绿地、中央公园、楼栋的信箱、楼盘附近的公交路线、楼盘周边重要的设施，如学校、商业街、医院等，这些都是很重要的信息，都会对楼盘价格产生较大的影响。 铅笔、橡皮擦、白纸：用来记录楼盘的相关信息，包括道路、四至、楼盘层数、户型、楼栋号以及重要的较大面积的绿地等。 手机：用来联系老师、同学，遇到自己不能处理的问题要及时获取老师、同学的协助，如迷路、被物管人员阻止等 学生证或其他证件：如果是学生去的话，最好带上自己的学生证，万一遇到物管人员的阻挠，可以出示自己的有效证件，一般他们也会理解和给予适度的支持。

注意事项 1.要先对准备去踩盘的楼盘有大体的了解，可以上网查找相关资料，如楼盘的地址、大小、去到那里的交通等 2.要注意楼盘的物业管理人员。一般管理严格的楼盘，是不允许外人随便进入的，所以要“混”进去的话，也有技巧。要自然地走进去，不要和物管人员目光对接，让他们误以为你是业主。如果是一男一女两个人一起去的话更好，可以扮作恋人，容易进去。 3.一些重要的信息要记录下来，舍去次要的信息。 营销人之“间谍版”——教你如何踩盘 1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆” 我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、

踩盘心得

踩盘心得（转） 对于接触房地产这一行的人来说，“踩盘”并非陌生的名词，也是一个敏感的词。一个踩盘者外出踩盘，无非是要了解其它楼盘的一些基本情况，如这一楼盘的环境优劣势、价格、面积等一些有价值的东西，以供自己楼盘定位作参考。知已知彼，百战不殆。只有了解了竞争对手的情况，并熟悉自己的产品，才能作出合理、科学的定位。但要如何把他人的楼盘“踩烂”，以采到对自己有价值的东西，确实要讲究一些技巧，通过这两天实地踩盘演练，有了一些踩盘的感想，现欲与同行交流。 整装待发，磨刀不误砍柴工 踩盘是有很强的目的性的。因此，踩盘之前首先必须明确自己想要得到一个什么样的结果。只有明确了目标，才能更好地开展 工作。 一般的踩盘都是由调查人员直接到一些楼盘售楼部去了解情况，通过与售楼人员的交谈，了解到对自己有价值的资料。但这种调查，对于被调查方来说，是有恶意的，对方不可能大大方方的把其所有真实的材料交给“敌人”。面临这样的境况，踩盘者在踩盘之前就必须做好各方面的准备。首先是问题的准备。自己要得到的结果是踩盘的最终目的。这一目的必须通过问问题而实现。有些问题可以直接问到，但有些问题不能直接问，只有旁击侧敲。因此，必须准备一些旁击侧敲的问题。其次是心理准备，因为你要虚构一个身份去了解情况，你就必须使自己进入那一角色，就像演戏一样。只有进入了那一角色，才能把戏演好，必要时可以换一副装扮，就像演戏时换上戏服一样，有了这些准备才能为后面踩盘工作带来良好的反映。 旁击侧敲，从多方面多角度去了解情况 这里所说的旁击侧敲，不只是对一个人从各方面去问问题，更是要多找一些人来了解问题。如在走访万科四季花城时，我并没有一开始就去找售楼人员了解情况，而是与一位正在买楼的老太太先交谈。我先在售楼大厅转了几圈，假装对着模型在研究楼房。然后靠近一位同样正在研究楼房的老太太，问她买了哪套房，并提出自己的一些真实的看法。从其口中了解到了这个楼房的几个买点：清静，采光能力强，气流通畅，价格合理等。还得知了这里的楼盘销售速度很快，销售率也高。再通过她，把我介绍给售楼人员，这样就减弱了她们对我的警惕心理。在这样的心境下聊天，就可得到更多更真实的信息了。 随机应变，就地演戏 今天和同事小张在天河公园附近踩了几个盘，踩出来的效果是一个比一个的好。这得归功于我们天衣无缝的配合。第一个盘是东璟花园。一开始我们是装作不认识的两个人进去询盘，但售楼员一眼就从我们的穿着上、神态上看穿我们不是买房的，因为我们没有整装就出发，所以这个盘只能草草结束了，自然也捞不到什么东西。第二个是历德雅舍，这回我们并不是装作陌生人了，但还是受了冷眼，开始时也问不出什么，无奈张兄说：“走吧”。就这样走了岂不是太扫兴，也太让人瞧不起了？不服气的我马上拦住张兄说：“要不你看看最小的楼吧，走了这么多家，我实在不想走了。”听我这么一说，售楼小姐马上提起兴趣来：“最小的（房间），首期也要十四五万。“话匣子一开，就不怕问不出问题。现炒现卖，唱起双簧来，还真不要脸了。之 后用此法连胜东方都会广场和蓝堡国际。 踩盘，无非就是演一出戏，关键看你怎么演。同时还得会随时变通。在一法不能用之后，要马上想出另一招，这才能是赢家。 先要明确你要调查的区域和要调查的对象（如：住宅物业、商业物业、厂房物业等），再着手寻找对象项目的相关资料（如：网上，已有资料，知情人士等），作一个初步的了解，拟定在踩盘过程中应该注意哪些方面，向售楼人员提出什么问题和可能遇到的一些常见问题的应对办法。做好相关的准备就可以出发了。 来到做了预先准备的楼盘。在距离售楼部不远的地方，自己先调整心态，要装作一个购房人士，慢慢走入售楼部，目不斜视地

2019成都西派浣花踩盘报告-房地产

西派浣花踩盘报告 一、基础信息： 1.占地面积：18.7亩 2.建筑面积：4.6万㎡ 3.开发商：成都中铁瑞兴房地产开发有限公司 4.地址：青羊区清江东路63号（西二环） 5.物业：中铁建物业，5.5元/㎡ 6.总户数：218套（2T2户，206套高层、12套叠拼） 7.总栋数：高层3栋（17-30F）;叠拼1栋（3个单元，上下叠，4F） 8.容积率：3.8 9.绿化率：30% 10.面积段：170-260㎡ 11.产品布局：高层围合式布局 12.园林风格：泰式景观（打造180米凌空书桥） 13.推广渠道：地铁灯箱/道闸、宽窄巷子LED、影院灯箱、安居客、房天下 14.推广主诉求：与世界共浣花 15.推广画面：

微信公众号 知识星球 （前100名免费）

16.周均来访：约120组 17.开盘时间：预计2019年5月底拿预售，6月初开盘 18.预计价格:精装，30000元/㎡左右（地价13580元/㎡） 19.区位及沙盘图： 20.户型图： 建面约176㎡建面约197㎡建面约245㎡

二、周边配套： 1.交通：地铁：4号线草堂北路站369米；2号线白果林站979米； 公交：成温立交桥站49米：5路/13路/47路/64路/78/路； 2.商业：麦德龙/金沙时代生活广场/峨影生活区/仁和春天 3.生态：峨影1958电影公园/浣花溪公园/杜甫草堂博物馆 /金沙遗址博物馆 4.医疗：武警四川省消防总队医院/四川省人民医院 5.教育：成都市第五幼儿园/香港金创教育.费尔园/浣花小学/金沙小学/成都树德实 验中学/成都市石室联合中学/成都十八中/西南财经大学 三、近期活动 1．4月27日：《庞凡vs西派浣花的世界观》画展 2．活动现场图： 四、案场展示 1.围挡画面 2.案场包装 五、项目总结 优势：中铁建品牌开发商，西派系高端作品，西二环贵胄之地，交通便利，配套醇熟； 紧邻成都最大的城市森林公园-浣花溪，生态景观资源丰富。 劣势：面积大，单价及总价双高，客户高端难寻。 2019年5月7日

房地产踩盘技巧

踩盘是每个做房地产呢销售必经的一堂课，可是对于新手，如何踩盘，踩哪些内容，是他们所不知道的。在这里，将自己的一些见解和看法总结下来，和广大置业顾问分享。 踩盘的目的： 获知区域内楼盘的竞争对手的最新消息，从而掌握消费者的需求及心理，以便我方做出最贴合市场的营销策略。古彦讯“知己知彼，百战不殆”。 踩盘的方式：明踩和暗踩 明踩：表示欢迎前来学习，大体告知项目情况，并询问对方楼盘是何种情况，但对于我方信息不要过多的透漏。 暗踩：就是同行假装客户前来踩盘，其目的就是为了获得更多更真实的销售资料情况。如果你感觉对方像是踩盘人员，可以深入的去问问题，比如说：他说我是做服装的，那好，你就可以去问他，具体负责哪块业务，服装生产的流程是什么，你们是做自有品牌还是OEM加工等问题。看对方的对答反应，你就能大体得知是否为踩盘. 踩盘的重点： 项目基本信息（总建、容积率、居住户数）、价格、均价、起价、最高价、差价及走势）、规模、卖点、开盘时间、销售进度、户型面积及配比、推盘楼座、优惠幅度、配套（外配、内配）、物业形态、建筑风格、营销活动、所剩房源情况。 关于价格：可以起到借鉴参考的作用，例如牡丹万象城已经开始了所谓的团购认筹活动，并制定出了今年的团购价格--3980元每平米，可以说我们两家楼盘目前处在同一阶段，其提早制定出价格，对于我们来说反而是好事，这样我们针对市场情况，参考对方的价格，制定出我项目价格。这样就能达到制胜对手的目的。 关于户型面积：了解对手户型面积，是我们要知道对手的具体户型配比、面积区间、所剩房源情况，一来可以很好的应对客户提出的户型问题，二来可以掌握市场的面积需求区间 踩盘的时间： 分为项目前期、销售前期、销售中期、销售后期。不同时期踩盘的策略点极不相同。

踩盘学习总结

学习总结 时间过得好快，转眼我来到公司一个月了，从一个会计转为一名置业顾问，期间，我学到了很多知识，从短短的几天时间学房地产基础知识、**项目基础知识，到最后上岗接待客户，从中不断发现问题解决问题，但是，我们学到的还只是皮毛，所以，我们要不断的学习，先观察其他楼盘是怎么接待客户的，了解其他楼盘的一些信息，学习其中精华。 我们一行人装扮买房者前去咨询，我们去过****。 首先去到的是**。**是**房产业实至名归的领军企业。它有优秀的企业文化，有活力创新的人力资本，有雄厚的周转资金，并在桂林打造了优秀的口碑，这些都无形中给它旗下的房地产做了很好的宣传。给我的感受是， 1. 服务周到。我们五个人一进去售楼部，置业顾问就上前接待并带我们去看沙盘，并有专门的服务员端茶水。 2. 主动反问客户，了解客户需求。置业顾问便问我们是看房子还是看商铺，只有赵总回答看房子，他便针对性的给赵总解说，我们便在旁边听，然后小邓称说要看小户型的房子，他便顾及我们几个，及时回答问题。置业顾问讲解大致情况之后，主动反问我们，需要什么样的户型，大概多大面积户型，并主动带我们看他们的户型图，然后看样板房，并详细解说样板房的各种细节。 3. 面对问题，从容应对。当我们问到置业顾问问题的时候，他都会很冷静第一时间回答问题，即使在出现错误时，也会从容面对，及时纠正。 第二去到的是***，给我的感受： 1.主动接待，第一时间分辨客户类型。一进门，就可以看见置业顾问在接待台站着，并主动迎接我们，然后询问我们是不是第一次来售楼部，在得知我们一次来的时候，便主动讲解楼盘地理位置。但有个客户打断她之后，便一句话不说，就去解决另一个客户问题。回过头就问我们是不是其他楼盘的，在我们惊讶表情之后，她便半信半疑的继续她的讲解。 2.对楼盘信息非常熟悉。通过她的讲解，了解到她对楼盘非常熟悉，针对每一个问题，都对答如流。 最后去到的是*****。给我的感受： 1. 接待时有点散漫，在迎宾说欢迎光临之后，置业顾问还在玩手机，在我

房产踩盘大全

入门：踩盘技巧大全成功地产人的开始 踩盘是一项无论是领导者还是销售员、策划师，都要做的一门项目功课，那么踩盘应该注意哪些事项，才不至于做无用功或将踩盘变成一项日常打发的工作呢？小悦君从百度文库上看到一位同行精心总结的踩盘技巧大全，今天在这里分享给大家。 关于踩盘 讨论背景 最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。 看了很多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收获。 一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控；户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）；销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）；购房者对楼盘的评价——业主论坛……

楼盘踩盘报告样本

楼盘调查表、基本资料 、规划指标 三、面积及户型 四、配套设施

五、物业管理 六、装修标准 七、价格 八、销售信息 九、楼盘点评 优势 1. 项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强; 2. 项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点； 3. 和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力； 4. 楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。 5. 项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。 劣势 1. 项目在宣传方面针对性较弱， 项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下， 对准 客户的吸引力不是很强， 仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够， 因此蓄水不深，在开盘当 天据了解只办理了不到 50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购 的原因，首次开盘 开盘时间 2012年3月17日 认购日期 本次为首次 2012年3月17日 销售率 82.57% 客群定位 从本次营销平台以及户型和价格定位来看， 本项目开盘主要针对市场刚性 需求客 户：一方面是首次购房的年轻人， 另外一方面是项目城中村改造项目附 近的拆迁换房的家庭客户。 （年龄层为25岁-50岁） 营销活动 促销方法 广告宣传 1. 2. 1. 2. 4. 开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从 现场前往 石林县长湖镇。 开盘当日，持卡会员一次性付款享受 8%优惠，按揭享受5% 以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广; 首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度； 开盘给予折扣； 借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度； 现场抽号，制造紧张度。 主要通过网络，短信，报纸三个平台

踩盘方法和踩盘技巧

踩盘方法和踩盘技巧踩盘人员数量要求：建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让楼盘客户服务专员有所察觉，从而降低获取资料的准确性和专业性。 踩盘人员穿着要求：根据楼盘的不同品质进行服装搭配，以休闲服饰为主，以免暴露身份。 踩盘人员随身携带物品要求：笔、名片①（非真实公司名片）。 楼盘个案分析表范本（见附件1）。 关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、了解方式及填写注意事项。（见附件2） 楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式。（附件3） 关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领。（附件4） 突发事件的解决办法。（附件5） 踩盘标准作业流程： 准备工作: 事先确定踩盘区域，能够事先了解该区域内的个案的话就根据该区域内个案落实到个人或小组，明确分配个人或小组的踩盘数量和具体个案名称，规划好踩盘路线。 注：要求在踩盘前做好以下准备工作： 了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件和人文遗产大型公建等情况，以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理环境和周边生活设施情况。 尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题，明确该问题中所

包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。 踩盘人员进入接待中心： 主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况 位置示意图（上北） 请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。（通常情 况下接待人员会主动介绍楼盘情况），通过销售人员的介 绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技术参数和 产品特征。 索取楼盘书面介绍资料 向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。以便更进一 步详细了解该楼盘的一些资料。 引导销售人员 在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时，往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供，这个时候就需要踩盘人员去引导销售人员。通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关信息。（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意） 向销售人员索取名片 在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于在回去后如果有不清楚的地方可以电话里再次询问，这样做也可以起到提高踩盘人员的诚信度的作用。（也可以于过程中提前索取。） 完成楼盘个案分析表 在填写楼盘个案分析表的同时，如果还有没有了解清楚的地方， 通过电话再次向销售人员询问。

房地产售楼部踩盘方法

一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了： 基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站 推盘节奏——项目动态监控 户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐） 销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量） 购房者对楼盘的评价——业主论坛 到底还有哪些信息需要踩盘来了解： （1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。

（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。 二、踩盘信息搜集方法 1、对各种环境的感性认识 踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。 “衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。 2、对营销方面的感受 对于在售楼盘来说，有关它的营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解，必要时要仔细拍几张照片。 3、对产品细节的关注 产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等，这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受，注意和其它同区域楼盘作个对比，必要时候也要拍照。 4、客户需求调查 客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容，踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。 踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字，更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察，和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度，我们可以在销售中心外面呆上一段时间，观察在一定时段内来访客户。要了解客户群层次，可以间接问一下售楼员（如这里买房的都是什么人啊？素质

售楼人员如何踩盘和如何对待踩盘

售楼人员如何踩盘和如何对待踩盘 到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆” 我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习， 所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着目的去收集。 所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。 2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间 地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。 到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。 3、以什么的身份和借口交谈会最佳？ 明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察． 3.1、假扮客户 踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。

房地产营销人员踩盘技巧

售楼处踩盘的潜准则 第一部分：踩盘者的潜规则 1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆” 很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着目的去收集。 所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。 2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间 目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。 很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。 3、以什么的身份和借*谈会最佳？ 表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察． 3.1、假扮客户 踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事端。

物业公司踩盘心得总结

物业公司踩盘心得总结 导语：总结是社会团体、企业单位和个人在自身的某一时期、某一项目或某些工作告一段落或者全部完成后进行回顾检查、分析评价，从而肯定成绩，得到经验，找出差距，得出教训和一些规律性认识的一种书面材料。同时总结是一个词语，可做动词，也可作名词，另外也是一种应用文体。以下是小编整理物业公司踩盘心得总结的资料，欢迎阅读参考。 物业公司踩盘心得总结1 项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设，项目属于城中村拆迁改造项目。位于广福路中段，拥金路与广福路交叉口东北侧，距市中心仅3公里，毗邻广福商业中心、香槟小镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻昆明市新儿童医院和南市区公交车站，因此配套完善，生活方便。片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文化、经济的核心。该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现21世纪绿色生态居住环境的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成，总建筑面积10万多平方米，住宅总户数616户，完全按照低密度、高绿地指标建设。700个地下停车位。通过关注生态、休闲和人居舒适度的概念设计，展现项目独特的建筑风格。将生态、休闲、景观、人文、建筑等要素和谐统一，做到“人—家—自然—科技—品位—生活”

的高度融合。 本次推出的首批房源共218套，总户数616户，占比35%。由于项目已经封顶断水，本次推出的房源分布5栋住宅项目的其中4栋。为A1、C1、C2三种户型，其中A户型位于第1栋朝为东西向LOFT，复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，面积为平米；C1户型位于第3、4、5、6栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计，面积为平米；C2户型位于第3、4、5、6栋，朝向为东南或西南，面积为三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅，面积为平米。 停车位：项目合计700个，附一层。 4、周边环境描述：项目位于广福路与拥金路交汇处，位于城市成熟地段，距离一环不到1千米。周边有10、23、61、67、3、71、K1、5 5、114、69、119、158、25等十多条公交线路，地铁1、4、5号线路经过本案。 5、本期开盘的是11栋共340套房源。 开盘遇冷，到场客户不是很多 楼盘自xx年12月底开始进行宣传，并于xx年开始办理认筹卡5000元/张，办卡费用较大部分楼盘的1-5万/张为低，但由于定位开盘价在8000-10000元/㎡，而市场一直低迷，因此办卡率不高，而自去年底宣传开始，项目的宣传力度不大，更加上项目亮点不突出，因此至开盘当天据了解，

房地产(商铺)踩盘要点及说辞设计

房地产（商铺）踩盘要点及说辞设计 客户结构 自用与投资的比例是多少？ 客户群体主要分别来自哪些区域？ 目标消费群体信息？ 规划 项目所处商业圈？与城市、区域关系如何？ 商业定位？业态规划？功能分区？ 停车场供应情况？ 商业的辐射范围？ 产品类型 产品比例？ 产品单间面积、面宽、层高、用途？ 什么类型的产品销售速度快？ 能否做餐饮？ 现场特点 销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？ 价格 让现场销售顾问计算实际价格 最终成交价格、最大的折扣幅度？ 销售率？ 预计租金水平？ 踩盘时需注意的方面 1、明确人员、主要目的和最佳时间 踩盘时要避免的： A、上午9点以前不要去，因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会； B、中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫，状态全无； C、下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么就要开始培训或者开每天情况分析例会； D、最好不耽误销售人员接客户的机会，要学会换位思考，不要给人家找麻烦。 2、确定踩盘身份 踩盘时候的身份不同，往往了解的信息也有所不同，先弄清楚是要假扮客户还是直接标明同行的身份。 3、准备好踩盘设备和交通工具 踩盘设备：录音笔或手机录音；大容量拍照、摄像功能的手机；收集的资料的手提袋或者包。 交通工具：如果要调研高档楼盘尽量不要坐公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装。 六、踩盘资料的整理分析 1、进行编辑整理，以保证资料的系统性、完整性和可靠性。 2、将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。 3、对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。 七、撰写和提交踩盘报告