试论物权法中规定的预告登记制度
试论物权法中规定的预
告登记制度
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试论《物权法》中规定的预告登记制度程啸清华大学法学院副教授
《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。
一、预告登记的概念与特征
预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。
由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、
《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。此次《物权法》对预告登记制度的规定对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益以及未来我国建立统一、完善的预告登记制度，具有极为重要的意义。
从《物权法》第20 条的规定来看，预告登记制度具有以下特征：
1. 预告登记的目的在于“ 保障将来实现物权”。申言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以《，物权法》第20 条第1 款第2 句规定“：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
2. 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说，就是基于“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。《物权法》第20 条第1 款对预告登记的内容的规定与其他国家有所不同。在有些外国法中，预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的，也可以是依法产生的，甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。例如，在德国可以进行预告登记的包括三类情形：(1)针对不动产物权的债权请求
权，如出让或消灭土地权利的请求权，关于出让或消灭土地上所设权利的请求权，变更此等权利内容或顺位的请求权。(2)为进行诉讼保全而进行的预告登记。(3)法院作出的假执行判决(相当于我国民事诉讼法中的先予执行)而进行的预告登记。而从《物权法》第20 条第1 款的规定来看，能够进行预告登记的债权请求权只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，不能适用预告登记。
3. 预告登记具有从属性。申言之，只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被撤销等原因而消灭时，则预告登记也随之自动消灭;当债权请求权已经获得实现时，预告登记也依法消灭;如果不动产因法院的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也归于消灭。正因如此《，物权法》第20 条第2 款规定：“ 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”此外，预告登记不能单独转让而必须随同被担保的债权而转让，此时受让人有权申请登记机关进行更正登记。
4. 预告登记可以依据当事人的协议进行，也可以依据法律的规定。《物权法》第20 条第1 款第1 句明确允许当事人通过协议约定向登记机构申请预告登记，但是这并不意味着法律不能规定当事人单方申请进行预告登记。在《物权法》颁布之前，我国的一些地方性法规就明确规定在一定的情形下当事人有权单方进行预告登记，例如《，上海市房地产登记条例》第49 条第2 款规定“：应当由当事人双方共同申请的登
记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如《，广州市城镇房地产登记办法》第42 条第3 款规定“：预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交第一款规定的材料，可以单方申请预告登记。”笔者认为，法律可以规定一定条件下，当事人有权单方申请进行预告登记。因为如果强制要求名义登记人与预告登记申请人必须在有协议约定的情况下才能向登记机构申请办理预告，就会出现名义登记人拒绝协助办理预告登记从而损害他人合法权益的现象。但是，从另一个角度说，由于预告登记会产生比较强的法律效力，在不附加任何限制的情况下允许申请人单方办理登记可能会引发一些新的问题。因此，笔者认为，将来的不动产登记立法应当明确规定在一定条件下，可以单方申请预告登记，但对于此种预告登记的效力可以作出适当的限制。
二、预告登记的适用范围
关于预告登记的适用范围《，物权法》第20 条第1 款的表述比较原则，从该款来看，只要是“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”就可以进行预告登记。笔者认为，依据《物权法》及相关规定，就房屋权属登记而言，可以适用预告登记的情形应包括以下四种情形：1. 现房买卖;2. 预购商品房及其转让;3. 预购商品房抵押及其转让;4. 在建工程抵押及其转让。
三、预告登记的效力
1. 担保效力
预告登记的首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。但是，如果请求权人在办理了预告登记后，不动产权利人依然违反义务对不动产进行处分，此时产生何种效果?在立法上可以有多种选择模式，例如禁止在预告登记之后再进行登记，或禁止登记名义人进行处分登记，或虽允许处分登记但是此种登记相对于预告登记权利人无效而非绝对的无效。在《物权法》的制定过程中，就登记名义人未经预告登记的权利人同意处分该不动产的效力问题，有不同的观点。有人认为，应当采取德国民法的相对无效的规定;有人认为此种处分行为应当是绝对无效而非相对无效。
《物权法》第20 条第1 款第2 句规定“：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”显然《，物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点。申言之，预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是绝对不能发生物权变动的法律效果。笔者认为，这一规定对于避免不必要的纠纷、确立预告登记担保效力是十分必要的。
2. 顺位效力
预告登记的顺位效力是指由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。《德国民法典》第883 条第3 款规定“：请求权以权利的给予为目的的，按照预告登记来确定该项权利的顺位。”《日本不动产登记法》第7 条第2 款也规定“：已进行假登记时，本登记的顺位，依假登记的顺位。”赋予预告登记顺位效力的原因
在于：预告登记毕竟是暂行性的，其要么转为本登记，要么丧失效力。当其能够成功地转为本登记的时候，其所具有的顺位自然应当转归为本登记，只有这样才能更有效地保障债权人的合法权益。《物权法》对预告登记的顺位效力没有规定，但是由于《物权法》第10 条第2 款规定“：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”因此，可以在将来的不动产登记立法中对这个问题加以明确。
3. 增强效力
预告登记的增强效力是指由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此该请求权被作为该项将来才能产生的不动产物权来看待，具有了与之相同的效力。这一点主要体现在破产的时候。例如，甲将其一栋房屋出卖给乙，约定两年后交付，买受人乙为了担保此项债权请求权而进行了预告登记，如果不久甲就破产了，此时乙虽然并非该不动产的所有权人而只是债权人，但是由于进行了预告登记，所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他。此外，在相对人死亡时，预告登记的增强效力依然存在，继承人不得以继承为由而请求涤除不动产上的预告登记。
四、预告登记的失效
当预告登记所担保的债权请求权获得了实现或者该请求权因合同无效或被撤销而消灭时，预告登记自然失效。对此，《物权法》第20 条第2 款有明确的规定。该款中“ 债权消灭”是指当事人之间的债权债务关系终止的情形，如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人
协商终止合同;再如，因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约，买受人解除买卖合同，要求出卖人承担违约责任，此时由于买卖合同已经解除，作为预告登记的基础法律关系丧失了，自然预告登记也应失效。
但是，如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记，必然会导致不动产的流通性受到限制。因此，依据《物权法》第20 条第2 款，如果预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内预告登记权利人未申请登记的，预告登记失效。这里所谓的“ 能够进行不动产登记之日”就是指正在建造的房屋如预购商品房、在建工程已经办理了所有权初始登记，此时预告登记权利人就能够将预告登记转为本登记，如预购商品房抵押的预告登记可以转为房屋他项权利登记。需要指出的是，无论预告登记是因债权消灭而失效，还是自能够进行不动产登记却未在法定期间内申请登记而导致预告登记失效，登记名义人均有权单方向登记机构申请注销预告登记。
出处:《中国房地产》2007年第5期
论预告登记制度的完善
论预告登记制度的完善 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】
论预告登记制度的完善一﹑扩展预告登记制度的适用范围 由于各国物权变动模式不同，预告登记制度的适用范围也有差异，但从总体上看，预告登记的适用范围都比较广。在日本，物权变动采债权意思主义，不动产物权变动没有予以登记的，其不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间，物权变动已经发生。因此，日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权。而日本的《不动产登记法》对预告登记制度的适用范围规定的更具体。日本《不动产登记法》第二条规定：“假登记(日本法上的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情形进行：第一，未具备登记申请程序上需要的条件时;第二，欲保全前条所载权利的设定﹑移转﹑变更或消灭的请求权时。上述请求权为附始期﹑附停止条件或者可于将来确定时，亦同”。德国﹑瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。如《德国民法典》第883条—888条规定，预告登记保障以不动产物权变动为标的的请求权，其实质是限制预告登记的义务人处分其物权的权利。德国学者对预告登记制度的适用范围观点不一。依德国通说，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。《瑞士民法典》中的预告登记分为“人的权利”的预告登记﹑“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”的预告登记，其中“暂时登记”的预告登记相当于德国的异议登记。在瑞士预告登记的适用范围较宽，例如，承租权等与物权变动没有直接关系的债权也是预告登记的对象。我国立法上的不动产物权变动模式是债权形式主义模式，即有效债权行为+登记=不动产物权变动。因此，只能对因物权变动产生的请求权进行预告登记。而我国
物权法练习题(第一章至第四章)答案
物权法第一次练习题（第一章至第四章）参考答案 一、单项选择题 1. 下列属于法定动产物权的是（B） A 质权 B 留置权 C 地役权 D 国有土地使用权 2. 甲有4匹马要卖掉，便对乙说：“你先牵回去试用一个月，满意的话你就买下，价款5000元。”乙牵回了4匹马，未付款。设马在试用期生下了一匹小马，该小马该归谁所有？（A） A 甲 B 乙 C 甲和乙 D 甲或乙 3. 甲将收藏的一件明代瓷器出售给乙，乙当场付清价金，约定甲10天后交货。丙听说后，表示愿以双倍价格购买。甲当即决定卖给丙，约定第5天交货，并收取定金若干。乙听说此事，诱甲七岁之子将瓷器从家中取出给她。在瓷器为乙占有期间，该瓷器所有权归谁？（A） A 甲 B 乙 C 丙 D 甲乙共有 4. 下列物权的保护方法不能以自力救济的方法行使的是（B） A 排除妨碍请求权 B 确认物权的请求权 C 返还原物请求权 D 消除为限请求权 5. 甲租住乙的房屋，后邻居丙施工时将沙土堆放在甲租住的房屋门前，给甲的生活造成了极大的不便。甲要求丙挪走沙土，丙以甲并非房屋所有人为由不予理睬。下列说法正确的是（ B ） A 甲并非该房屋的所有人，应当由房主乙来主张权利 B 甲虽然并非所有人，但是其基于合法占有，可以提起占有之诉 C 甲应当首先要求乙向丙主张权利 D 因为房屋并不在乙的控制之下，所以，乙没有义务向丙主张权利 6. 下列不属于物权客体的有（ A ） A 金星B空间C光 D 尸体 7. 甲有一套别墅，甲的下列何种行为不能体现物权的性质（D） A 甲将此房做抵押进行贷款 B 甲制止欲侵占此房的乙 C 甲居住于此房的行为 D 甲出卖此房后要求买主支付房款的行为 8. 1996年12月，村民甲与县肉联厂达成口头协议：自养的黄牛两头送县肉联厂宰杀，牛肉款按净肉每斤3元5角的价格结算，牛皮、牛头和牛下水归肉联厂，甲再付肉联厂宰杀费80元。在宰杀过程中，肉联厂的屠宰工人乙在其中一头牛的下水中发现牛黄，重100克，卖得价款5000元。甲知道后与乙、县肉联厂为牛黄款归属发生纠纷。现问：本案中该牛黄款应如何处理？（A ） A 归甲所有
《物权法》期末考试试卷及答案
《物权法》期末考试试卷及答案 一、单选题 1.土地承包经营权属于( )。 A.所有权 B.用益物权 C.担保物权 D准物权 2.相邻关系是不动产的相邻各方因不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系，因此，相邻关系的客体是( )。 A.不动产 B.对不动产所有的权利 C.对不动产所负的义务 D.不动产权利人行使其所有权或者使用权过程中所体现的权益 3.根据《物权法》的规定，下列各项有关共有关系的表述中，不符合法律规定的是( )。 A.按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意 B.共同共有人对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意 C.按份共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，必须征得其他共有人的同意 D.共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产 4.甲、乙、丙了人分别出资修建了一栋三层小楼。建楼前三人约定建成后甲、乙、丙分别住一楼、二楼、三楼，但对楼房的所有权的归属未明确约定。楼房建成后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权( )。 A.三人共同共有 B.三人按份共有 C.三人区分所有 D.甲拥有所有权，乙、丙拥有使用权 5.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包( )等农村土地，依照土地承包法等法律和国务院的有关规定。其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 A.耕地 B.林地 C.荒地 D.草地 6.孙某有一辆汽车，估价20万元，6月1日向李某借款l0万元。订立了汽车抵押合同并于当天办理抵押登记。6月2日，向赵某借款10万元，又以该汽车抵押并办理了登记。后孙某不能还款，变卖汽车得款l6万元。关于抵押板，下列说法正确的是( )。 A.赵某优先得到实现 B.他们处于同一顺序 C.李某优先得到实现 D.二者协商处理 7.甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定：质押合同的生效时间是( )。
物权法中的占有制度
一、占有制度分类 这种分类实际上是对无权占有的细化,是依无权占有人主观心理状态的不同所做出的分类。 (1)善意占有 所谓善意占有是占有人不知其无占有的权利而占有。 ①善意占有人的使用与收益 善意占有人为无偿占有时,权利人可以要求占有人返还原物与孳息。这是因为,既为善意占有人则推定其在占有物上所行使的权利为其合法享有,其对取得的占有物有使用收益的权利,其所取得的收益也没有对物的权利人返还的义务,即善意占有人取得收益有法律上的原因,故不构成不当得利。在这里的孳息应当理解为使用收益。如果占有人所行使的权利,不包含使用收益的权能,则占有人不得对占有物使用收益。 ②善意占有人的责任 既然善意占有人于占有物上的权利被推定为合法权利,那么依此理论,占有人对占有物因正常使用而造成的消灭与损坏不负赔偿责任。但是,占有人毕竟不是物的所有人。因此,占有人如果造成物的损毁灭失则应对物的权利人予以赔偿,以保护物之所有人的权利。但法律应当适当减轻善意占有人的责任。其责任承担方式应限制在其因损毁灭失所受利益范围之内。至于损毁灭失之原因则在所不问。无论是否可归责于占有人,只须其因占有物的损毁灭失受有利益,即应在所受利益范围内对权利人承担责任。 ③善意占有人的费用求偿权 善意占有人在占有期间,对于占有物可能支出的费用有两项。其一为必要费用,二即为有益费用,它是指能使占有物增加价值的费用,即占有物价值的增加额。这是占有人支出有益费用前后占有物价值的差额。但占有人请求物的权利人偿还的数额限于返还时占有物所增加的价值当时仍然存在的范围内。增加的价值于占有物返还时已不复存在的,物的权利人即不再负有偿还义务,改良占有物所支出之有益费用,于其占有物现存之增加价值。 (2)恶意占有 所谓恶意占有人是指占有人知道其无占有权利的占有。 我国《物权法》第242条规定了恶意占有人应当承担的赔偿责任,即恶意占有人所承担的责任明显重于善意占有人的责任。如此规定的理由在于:恶意占有人明知自己无权占有仍占有他人之物,其占有不仅缺乏法律上的依据,而且缺乏道德上的正当性,在法律上并无给与保护的必要。因此,各国法律对于恶意占有人均加以较重的责任。 恶意占有人通常系通过侵权行为取得占有。因此,在决定恶意占有人的责任时,应适用侵权的损害赔偿原则,损失多少赔多少,即除占有物的价值外,还应包括物的权利人因此造成的所失利益。占有物价值的计算,以物的实际价值为准,恶意占有人取得占有时物的价值与物的权利人请求返还时的价值不同时,以较高的价值为准。不如此,不足以保护物的权利人的利益。 ②恶意占有人的求偿权 恶意占有人支出必要费用,是为保持物的效用和价值所必需。就其本身而言,其对于恶意占有人并无利益。在物的权利人请求恶意占有人返还占有物时,恶意占有人对于占有物所支出的必要费用的性质应当认定为无因管理较为适宜。因此,依无因管理之原理,管理人为管理他人事物所支出的必要费用,在不违反本人明知或可以推知的意思时,可以请求本人予以偿还;但若其违反本人的意思,则只能请求本人在所得利益的限度内予以偿还。我国的《物权法》之所以未立法保护恶意占有人的这项权利,其实是为了惩罚恶意占有人恶意占有之行为。但是另一方面,也反映了我国《物权法》的粗糙和不成熟。对此,罗马法有一原则—公法优于私法,该原则合乎法理,对于我国立法上有很好的借鉴作用。因此,如果恶意占有人为物上请求权人尽公益上的义务(如缴纳税款),此等费用,自应偿还之。否则,会使“私法优于公法”,造成法理
预告登记制度探析
河南省政法管理干部学院学报2008年第2期(总第107期) 预告登记制度探析 关淑芳 (中国青年政治学院法律系,北京100089) 摘 要:预告登记,属于与本登记相对应的预备登记,可以发挥保全以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的功能。我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度。预告登记具有保全权利和顺位之效力。经预告登记的债权具有一定物权化表征,即可对抗第三人。司法解释可对其适用范围作扩大解释,以更好地保护请求权人的利益。 关键词:预告登记;债权请求权;保全权利;保全顺位 中图分类号:D913 文献标识码:A 文章编号:1008-6951(2008)02-0148-06 3 我国民法上的很多规定均是舶来品。虽然古语中有“桔生淮南为橘,生淮北则为枳”的论断,但许多源于西方古罗马的法律制度,借助经典的法国民法、德国民法、瑞士民法以及日本民法等的演绎,其血脉也深深地渗入了中国这片广袤且肥沃的土地,融入了普通民众的生活里。本文所论及的预告登记制度即是如此。所谓预告登记,是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记[1],是与不动产的本登记相对而言的。或有学者谓“系介于债权与物权之间,兼具二者之性质,在现行法上为其定性,实有困难,可认为系于土地登记簿上公示,以保全对不动产物权请求权为目的,具有若干效力之制度”[2]。也有学者称“不动产物权之变动,有强制登记之原则,非经登记,不生效力。对于由此项强制登记原则所生之危险,为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权之请求权而为之准备登记,即为预告登记”[3]。2007年3月16日颁布,2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第二十条明文规定,“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。本文将从预告登记的比较法考察、预告登记的效力、我国现行规定的分析及完善预告登记的建议等方面加以论述,试图对该制度能有个全面的把握。 一、预告登记的比较法考察 1.普鲁士法上的异议登记制度。 一般认为,预告登记最初起源于早期普鲁士法中的异议登记制度。普鲁士法上的异议登记经历了两个发展阶段。在1872年的《所有权取得法》和《土地登记法》颁行前,普鲁士法上的异议登记,又称预备登记,包括“固有异议登记”和“其他种类的异议登记”,前者又被称为“保全权利和顺位的异议登记”,其效力在于一经记入土地登记簿内,其后所为的全部处分或以该处分为内容的处分,在妨害异议登记权利人之权利的范围内无效。且该种登记还具有保全顺位的积极效力。而后者,即“其他种类的异议登记”,仅具有保全权利的消极效力,它包括为保全抗辩的异议登记和禁止处分的异议登记。1872年后,普鲁士法律将前述的异议登记进行修改,称为“预告登记”,其包括为保全已经成立的物 8413收稿日期:2007-12-04 作者简介:关淑芳(1971—),女,河南渑池人,法学博士,中国青年政治学院法律系讲师。
试论《物权法》中规定的预告登记制度
试论《物权法》中规定的预告登记制度 程啸清华大学法学院副教授 《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。 一、预告登记的概念与特征 预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。 由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的 合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订
者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。此次《物权法》对预告登记制度的规定对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益以及未来我国建立统一、完善的预告登记制度，具有极为重要的意义。 从《物权法》第20 条的规定来看，预告登记制度具有以下特征： 1. 预告登记的目的在于“ 保障将来实现物权”。申言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以《，物权法》第20 条第1 款第2 句规定“：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 2. 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说，就是基于“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。《物权法》第20 条
物权法解释：相邻关系中通行权
相邻关系中通行权 物权法解释：第八十七条【相邻关系中通行权】 第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 【解释】本条是关于相邻关系中通行权的规定。 不动产权利人原则上有权禁止他人进人其土地，但他人因通行等必须利用或进人其土地的，不动产权利人应当提供必要的便利。这些情形是： 第一，他人有通行权的。不动产权利人必须为相邻袋地的权利人提供通行便利。从国外某些规定来看，土地被他人土地包围，与公路没有适宜的联络，致使不能正常使用的，土地权利人可以通行周围的土地以到达公路。但应选择损害最小的处所及方法通行，仍有损害的，应支付偿金。例如法国民法典第六百八十二条规定：“土地被他人土地包围，且在为工业、农业或商业利用其土地或为进行建筑或小块土地上的建筑作业而无任何出路或出路不足通至公共道路时，其所有人得要求在其邻人土地上取得足够的通道，以保证其土地的完全通达，但应负担与通道所造成的损害相当的赔偿。” 袋地的形成如是因土地的分割或者一部的让与而至不通公路时，袋地的权利人只能通行受让人或者让与人的土地，而且无须支付偿金。例如法国民法典第六百八十四条规定：“如因出卖、交换、分割或其他任何契约所产生的土地划分而造成被他人土地的包围，其通道仅得在作为此类行为的客体的土地上要求取得。但在划分的土地上不能建立足够的通道时，适用第六百八十二条的规定。” 日本和我国台湾地区“民法”还规定，袋地的权利人于必要时，还可以在周围的土地上开设道路。但对于周围土地所造成的损害，应支付偿金。 最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》，从审判的角度对相邻关系中的通行权做了一些规定，主要是： 1．一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。 2．对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，可以另开通道。 第二，依当地习惯，许可他人进入其未设围障的土地刘取杂草，采集枯枝、枯干，采集野生植物，或放牧牲畜等。例如瑞士民法典第六百九十九条规定：“任何人得于地方习惯容许的范围内，进人森林及牧场，并取得野生浆果、香菇（草）及其他出产物；但主管官署为耕作的利益，个别限定范围禁止之者，不在此限。关于为狩猎及捕鱼之必要而进入他人所有地，州法得为详细的规定。” 第三，他人物品或者动物偶然失落于其土地时，应允许他人进人其土地取回。例如瑞士民法典第七百条规定：“物因水、风、雪崩或其他自然力或偶然事件而被移至他人地内，或大小牛仔、蜂群、鸟类及鱼类等偶至他人地内者，土地所有人应许权利人人其地内巡查取回。”德国民法典第九百六十二条规定：“蜂群的所有人，在追踪之际，得进入他人之土地。蜂群移住他人的空虚蜂房时，蜂群所有人，为捕获蜂群，得开启蜂房，取出蜂窝或破坏而消除之。在此情形，所有人应赔偿所生的损害。”
物权法名词解释
物权法名词解释 1.物权法 物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，既涉及国家的基本经济制度，也关系到千家万户的具体利益。制定物权法，必然要协调各方面的意见、兼顾各方面的利益，难度之大，操作过程之复杂，可想而知。坚持民主立法、科学立法，广泛听取意见，尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，是制定物权法过程中的鲜明特点。 2.物 “物”在民法上包括不动产和动产。“不动产”是不可移动的物，比如土地以及房屋、林木等土地附着物。“动产”是不动产以外的可移动的物，比如汽车、电视机等。 3.物权 “物权”是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 4.占有 “占有”是指占有人对不动产或者动产的实际控制。 5.主物 “主物”是指能独立发挥效用的物。“从物”是指不能独立发挥效用、依附于主物并发挥辅助作用的物，比如电视机是主物，电视机的遥控器是从物。 6.善意 “善意”是民法上的一个概念，是“恶意”的对称。指当事人不知道足以影响法律效力的有关事实，并对这种不知道当事人没有过失，比如善意取得制度下规定的善意，是指甲擅自出售保管或者借来的财产，按照市场正常的交易规则，乙确实不知道甲无权处分这一事实，在这种情况下，乙是善意的。为了维护交易安全和市场秩序，法律规定乙在支付合理的价款后可以取得该财产的所有权。民法上的善
意，不是善良的意思，具有“不知情”的含义。是否构成善意，依照法律规定不同的情况有不同的要件。需要说明的是，适用善意取得制度的前提是法律允许转让的财产，法律不允许转让的财产不适用善意取得制度；善意取得制度是民法的一项制度，有关追赃的问题适用刑法的规定。 7.孳息 “孳息”包括天然孳息和法定孳息。天然孳息，比如母畜生的幼畜、果树结的果实。法定孳息，比如按照借款合同取得的利息。 8.共有 “共有”是指两个以上的单位或者个人对一项财产共同享有所有权，比如两个人共同购买一辆汽车。 9.担保物权 “担保物权”是为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。 10.质权 “质权”是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，包括动产质权和权利质权。“动产质权”是指债务人或者第三人将其动产交由债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人就该动产依法享有优先受偿的权利，比如以字画出质设定的质权。“权利质权”是指债务人或者第三人将其拥有的财产权利凭证交由债权人占有或者通过登记制度将该权利出质给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就该财产权利依法享有优先受偿的权利，比如以仓单、存款单出质设立的质权。 11.抵押权 “抵押权”是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，指债务人或者第三人自己继续占有不动产或者动产，通过登记制度将该财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就抵押财产依法享有优先受偿的权利，比如以房产抵押设定的抵押权。 12.留置权
论预告登记制度的完善精编版
论预告登记制度的完善 精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
论预告登记制度的完善 一﹑扩展预告登记制度的适用范围 由于各国物权变动模式不同，预告登记制度的适用范围也有差异，但从总体上看，预告登记的适用范围都比较广。在日本，物权变动采债权意思主义，不动产物权变动没有予以登记的，其不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间，物权变动已经发生。因此，日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权。而日本的《不动产登记法》对预告登记制度的适用范围规定的更具体。日本《不动产登记法》第二条规定：“假登记(日本法上的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情形进行：第一，未具备登记申请程序上需要的条件时;第二，欲保全前条所载权利的设定﹑移转﹑变更或消灭的请求权时。上述请求权为附始期﹑附停止条件或者可于将来确定时，亦同”。德国﹑瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。如《德国民法典》第883条—888条规定，预告登记保障以不动产物权变动为标的的请求权，其实质是限制预告登记的义务人处分其物权的权利。德国学者对预告登记制度的适用范围观点不一。依德国通说，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。《瑞士民法典》中的预告登记分为“人的权利”的预告登记﹑“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”的预告登记，其中“暂时登记”的预告登记相当于德国的异议登记。在瑞士预告登记的适用范围较宽，例如，承租权等与物权变动没有直接关系的债权也是预告登记的对象。我国立法上的不动产物权变动模式是债权形式主义模式，即有效债权行为+登记=不动产物权变动。因此，只能对因物权变动产生的请求权进行预告登记。而我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。广东省出台的(《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》)第四十三条规定：房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人在有关法律文件生效之日起三十日内申请预告登记：第一，预购商品房及其转让;第二，以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;第
物权法(重点名词简答及论述)
名词 1、物权的保护：通过法律规定的方法和程序保障物权人在法律许可的范围内对其财产行使占有、使用、收益、处分权利的制度。 2、所有权：指一切为人们所拥有、控制财产的权利，包括有体物与无体物，但在法律观念中，则是指对于有体物的所有权。 3、财团抵押权：将企业现有的财产包括动产、不动产和其他财产权利视为一个整体，于其上成立的抵押权。 4、最高额抵押权：对于一定期间内，将要连续发生的债权预先确定一个最高的限度而设立的抵押权。 5、留置权：债权人合法占有债务人的动产，在债务人逾期不履行债务时，有权留置该动产。以迫使债务人履行债务，并在债务人仍不履行债务时，就该动产优先受偿的权利。 6、建筑物区分所有权：权利人即业主对于一栋建筑物中，自己专有部分的单独所有权，对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 7、业主的管理权：指基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上，形成了不可分离的共同关系。并基于此共有关系而享有管理权。 8、担保物权的竞合：亦称物的担保的竞合，指在同一标的物上存在不同种类的担保物权，担保物权人不为同一人。此时应以何类担保物权的效力优先的问题。 9、物权：权利人对特定的物，享有直接支配和排他的权利，包括所有权，用益物权和担保权。 10、相邻关系：两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人在行使占有、使用、收益权利时，给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。 11、抵押权的设立：当事人依据物权法和其他法律规定通过法律行为或完成一定公示方式在抵押物上实现抵押权。 12、善意取得：亦称即时取得。只无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权。所有权人不得请求善意第三人返还原物。 13、担保物权：指为了确保债权的实现，在债务人和第三人的物上设定的。债权人直接取得或支配其交换价值为内容的权利。 14、动产浮动抵押：又称浮动担保，指抵押权人对抵押人提供担保的现有的以及将有的财产，在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形。有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 15、地役权：指不动产使用人为提高自己不动产的效益而使用他人不动产的权利。 16、物上请求权：又称物权请求权，物权人在其权利的实现上遇到某种妨害时，有权请求造成妨害是由发生的人排除此等妨害。 17、共有：是两个以上的人对同一物享有所有权。 18、占有保护请求权：是占有人的占有被非法侵害时，占有可直接对侵害人也可向法院提起保护其占有的请求权。 19、物的担保与人的担保的并存：指同一债权既有以担保物权的形成担保债权，又有以第三人与债权人订立保证合同的形成担保债权。 论述： 物权的法律特征 1、物权是权利人直接支配物的权利。A.所谓直接支配物是指物权人可以依自己的意志具有标的物直接行使的权利，无需他人的意思或者义务人的行为的介入。B.物权的物权人是特定
经济法第三章物权法律制度
一、物权法律制度概述 （一）物的种类 1、动产与不动产。①动产的物权变动以交付为原则，不动产则须登记。②不动产纠纷由不动产所在地法院管辖。 2、可替代物与不可替代物。交易客体为可替代物（如可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。 3、主物和从物。再无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。认定主物，从物关系，必须同时具备两个条件；二者在物理上互相独立；二者在经济用途上存在主从关系；二者在经济用途上存在主从关系；A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B为从物。 4、原物与孳息。孳息是独立于原物的物，原物，孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。 ①天然孳息。一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定。孙悟空（所有权人）将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒（用益物权人）摘下的桃子归谁所有？如果当事人事先约定60%的桃子归孙悟空，按照合同约定。如果当事人事先没有约定。100%归猪八戒（用益物权所有）。 ②法定孳息。当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。根据《合同法》规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有。交付之后产生的孳息，归买受人所有。根据《合同法》规定。标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。 （二）物权的概念与种类 1、物权的概念。所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。与债权相比，物权具有以下特点： ①支配性。物权是对于标的物具有直接支配力的财产权，物权人有权仅以自己的意志实现权利，无需第三人的积极行为协助，属于支配权。债权则属于请求权，其实现有赖于债务人的履行行为。 ②、排他性。一物之上只能成立一项所有权，债权则具有兼容性，同一标的物上成立双重买卖，两项买卖合同均可有效，并不相互排斥。 ③绝对性。无权是对抗所有人的财产权，排除任何他人的干涉，其他人有义务予以尊重，故为绝对权或称对世权。债权则仅对特定的债务人存在，属于相对权或称对人权。 物权属于财产权，支配权，绝对权，对世权；债权属于财产权，请求权，相对权，对人权。 2、物权的种类。 ①自物权和他物权。物权包括所有权，用益物权和担保物权。其中所有权属于自物权，用益物权和担保物权属于他物权。 ②用益物权与担保物权。用益物权和担保物权均属限制物权。以使用他人之物为目的的物权，为用益物权，主要包括国有土地使用权，宅基地使用权，农村土地承包经营权等。以担保债权实现为目的的物权，为担保物权，包括抵押权，质权和留置权。用益物权针对的是物的使用价值，担保物权则针对物的交换价值。 ③动产物权与不动产物权。动产物权是设定在动产之上的物权，如动产所有权，动产质权，留置权等；不动产物权则是设定于不动产之上的物权，如不动产所有权，土地使用权，不动产抵押权等。质权和留置权不得设定于不动产之上。 4、独立物权与从物权。能够独立存在的物权为独立物权，如所有权，建设用地使用权；从属于其他权利，不能独立存在的物权为从物权，如担保物权，地役权。 （三）物权法的基本原则 1、物权设定原则。物权的种类和内容，由法律规定。一是种类法定，即不的创设民法或其他法律所不承认的物权；二是内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。 行为人违反“种类规定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效；行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。 案例1、某叔侄约定；侄子若将祖宅出售，叔父有优先购买权，否则叔父有权宣告房屋买卖无效。在本案中，叔父欲以优先购买权排除他人购买，实际上是想创设一种具有排他权利的物权。但《物权法》并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因违法“物权种类法定原则‘而无效。如果侄子违法约定将祖宅售与他人，叔父无权主张房屋买卖无效，也物权要求买受人返还房屋。不过约定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担违约责任。 案例2、根据《物权法》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物的占有为前提。当甲以其手表向乙设定质押时，如果甲乙之间有约定手表仍存放于甲处，则该质权设定行为因违反“物权内容法定原则‘而无效（只是质权未生效。并不影响质押合同的效力） 2、一物一权原则 ①一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。 ②一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以使多人（如夫妻共有）。 ③一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设定多个物权（但不能相互冲突） 甲（所有权人）将其手表抵押给乙（乙对该手表享有抵押权），因抵押不转移占有，甲又将手表质押给丙（丙对该手表享有质权），丙在修理该手表时由于不支付修理费而被丁留置（丁对该手表享有留置权）但，既然甲已经将手表质押给丙了，那就不能再质押给戍（无法交付）。因此，对动产而言，一物之上，所有权，抵押权，质权和留置权可以并存，但质权跟质权不能并存。 甲（所有权人）将自己的房屋先出租给乙(用益物权人)，后又抵押给了丙（抵押权人）。 3、物权公示原则。 ①公示原则。不动产的权利状态通过“登记”制度表示而动产的权利状态则通过“占有表示。 ②公信力。所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律后果。公信力是善意取得的必要条件。 案例；甲乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记薄上均只记载甲一人的名字，现甲乙正闹离婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同，丙将放宽交与甲，并与甲一起办了产权过户登记手续。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。在本案中：①丙基于善意取得制度依法得到了该房产的所有权；②乙物权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。 二、不动产的物权变动。 (一)不动产物权变动的情形。 1、登记生效。不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ①房屋买卖，建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记有效。
论中国预告登记制度
论中国预告登记制度 摘要：预告登记制度是一项关系百姓自身利益的民法制度，是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护不动产交易安全、维护市场信用具有重要作用。其性质是债权物权化，赋予发生物权变动的债权请求权以物权的效力，以保护特定债权的实现，从而平衡物权变动中各方当事人的利益，结合我国《物权法》中关于预告登记的规定，分析预告登记制度的立法动因、性质、适用X围、效力，并结合其他国家和地区的做法，借鉴实践经验，指出了预告登记应该进一步明确的几个问题。 关键词：预告登记；特征；性质；适用X围；效力
目录 一、预告登记制度的立法动因错误!未定义书签。 二、预告登记的概念与特征2 （一）概念2 （二）从属性2 四、预告登记的适用X围错误!未定义书签。 五、预告登记的效力错误!未定义书签。 （一）保全债权的效力错误!未定义书签。 （二）保全顺位的效力错误!未定义书签。 （三）警示的效力错误!未定义书签。 （四）破产保护效力错误!未定义书签。六、预告登记应明确的问题错误!未定义书签。 （一）预售人的权利错误!未定义书签。 （二）失效和注销错误!未定义书签。 （三）重复登记错误!未定义书签。 （四）审查内容错误!未定义书签。 （五）发生基础错误!未定义书签。 结论11 参考文献11
引言 预告登记制度完成了债权的物权化，它将物权法理论和债权法理论结合在一起，对于民法制度是一个重要补充和完善。因此，自该项制度创立以来，迅速遍及世界各国的立法领域，被大多数国家采用。 德国民法中有预告登记与异议登记；日本有假登记与预登记；瑞士则有债权的预登记、处分权限制和暂时登记。前两种的作用等同于德国民法的预告登记，暂时登记等同于于德国民法的异议登记。 债权请求权的准备登记就是预告登记。其作用是保全和警示关于不动产的请求权，先买权、买回权、购买权、用益和使用权、使用租赁权等债权均可预登记，登记顺位也可预先保留。预告登记制度保护了债权及物权请求权。在不动产物权的变更过程中，当事人可以自行约定附条件或者附期限。权利人具有要求不动产物权人移转物权的请求权，但该请求权只是具有相对性的债权，缺乏可以对抗第三人的法律效力，假如原不动产物权人不按规定兑现约定，又将物权给予第三者并且做了登记，那么就造成了同一物权上债权和物权并存的情况，按规定物权是优于债权的法律原理，那么后来登记的第三者就具备了物权权力。债权人只能追究债务人的违约责任，不能要求债务人履行原约定的物权义务。然而，如果建立了债权物权化的不动产预告登记制度，那么不动产物权人的违约行为，若妨害预告登记的请求权，违约行为即为无效行为，由此可以看出不动产请求权因为有了预先登记而得到了真正的保护，债权人能切实地实现债权，也能有效地平衡不动产变动对方当事人的利益关系。 我国的《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者本来应该登记却没有进行登记的，并且时间超过了3个月，那么预告登记就失去了应有的效力。这是来自《物权法》的新规定，也就是所说的预告登记制度。该项制度对预告登记有了比较完善的规定，如应用X围、适用
物权法简答题2
1、试述物权与债权的区别。 2、试述物权法的基本原则。 3、试述物权的优先效力。 4、试述动产交付的方式。 5、试述登记对抗与登记要件的区别。 1、简述所有权的概念和特征。 6、简述善意取得制度的概念、构成要件与法律效果。 7、简述占有的概念以及区分善意占有和恶意占有的意义。 8、简述所有权的消灭原因。 9、简述相邻关系的概念和特点。 10：简述担保物权的特征。 11：简述担保物权的分类。 12、简述占有的分类。 1、试述物权与债权的区别。 答：(1) 物权是支配权，债权是请求权。 (2) 物权是绝对权，债权是相对权。 (3) 物权具有优先性，债权是平等性的权利。 (4) 物权具有追及效力，债权没有此项效力。 (5) 物权的设立采取法定主义，债权（合同之债）的设定采任意主义。 (6) 物权的客体主要是有体物，债权的客体主要是行为。 (7) 物权具有永久性和长期性，债权具有暂时性。 (8) 物权的保护以回复权利人对物的支配为主要目的，偏重于“物上请求”的方法，赔偿损失为其补充方法，而债权的保护主要采取赔偿损失的方法。 2、试述物权法的基本原则。 答：平等保护原则，物权法定原则，一物一权原则，物权的公示、公信原则。 3、试述物权的优先效力。 答：(1) 物权对债权的优先效力同一物上即存在物权又存在债权时，物权的实现先于债权。该原则的例外情况“买卖不破租赁”。(2) 物权相互间的优先效力，主要指一物上的不同担保物权间的优先性。在法定抵押登记场合，优先性的顺序是：留置权，法定登记的抵押权，质押权。在自愿登记抵押的场合，质押占有先于抵押登记时，顺序为：留置权，质押权，自愿登记的抵押权，为登记的抵押权；在抵押登记先于质押占有时，顺序为：留置权，自愿登记的抵押权，质押权，未登记的抵押权。 4、试述动产交付的方式。 答：动产交付的方式可分为两类：现实交付和观念交付。其中观念交付又可分为拟制交付、简易交付、占有改定、指示交付。 5、试述登记对抗与登记要件的区别。 答：区别可从下几点进行论述：(1) 登记是否为物权变动的生效要件。(2) 登记是否为强制性的要件。(3) 登记的效力不同。(4) 是否考虑善意第三人的问题。
2017年部编版八年级语文上册期末试卷及答案
期末综合检测卷 (时间:120分钟满分:120分) 一、积累与运用(25分) 1.阅读下面文段,按要求答题。(6分) 他生就一副多毛的脸庞,植被多于空地,浓密的胡zī( )使人难以看清他的内心世界。长髯．( ) A 了两颊, B 了嘴唇,遮住了皱似树皮的yǒu( )黑脸膛,一根根迎风 C ,颇有长者风度。宽约一指的眉毛像纠缠不清的树根,朝上倒竖。一绺．( )绺灰白的鬈发像泡沫一样堆在额头上。……像米开朗琪罗画的摩西一样,托尔斯泰给人留下的难忘形象,来源于他那犹如 D 的滔滔白浪的大 胡子。 (1)请给上面语段中加点的字注音或根据拼音写汉字。(4分) (2)请从下列选项中选出合适的词语填在选文中A、B、C、D处。(只填序号)(2分) 选项:①飘动②遮住③覆盖④卷起 答案:(1)髭rán 黝liǔ(2)A.③B.②C.①D.④ 2.下列词语中没有错别字的一项是(2分)( B ) A.惟妙惟肖不容质疑巧妙绝伦诚惶诚恐 B.正襟危坐自出心裁重峦叠嶂因地制宜 C.众目睽睽粗治滥造春寒料峭摩肩接踵 D.暗然失色翻来覆去颔首低眉抑扬顿挫
导析:B A项,“不容质疑”应为“不容置疑”;C项,“粗治滥造”应为“粗制滥造”;D项,“暗然失色”应为“黯然失色”。 3.下列句子中加点词语使用不恰当的一项是(2分) ( B ) A.据调查:在各种不文明行为中,市民对不遵守交通法规乱闯红灯的 行为深恶痛疾 ．．．．。 B.每遇烦恼,我就会情不自禁地躺在草地上,任清风拂面,希望自己也 能化作一阵风,在天空中自由地俯仰生姿 ．．．．。 C.平凡生活中,常有一些情感不能自已 ．．．．,令我们微笑着俯下身去,细细清点飞珠溅玉般的回忆,诉说对生命的感激。 D.如果我们失去了至尊至贵的诚信,人与人之间就会保持距离,保持 谨慎的交往,小心翼 ．．．翼．地躲避伤害。 导析:B “俯仰生姿”的意思是无论俯视还是仰视都会形成美好的姿态,不能用来形容无形的风。 4.下列说法有误的一项是(2分)( C ) A.《藤野先生》选自鲁迅先生的散文集《朝花夕拾》,《从百草园到三味书屋》《五猖会》等均出自这本散文集。 B.朱自清是现代散文作家、诗人、民主战士,《春》《背影》《欧游杂记》都是他的作品。 C.《昆虫记》是英国昆虫学家法布尔写的科普巨著,行文活泼,语言诙谐,情趣盎然。 D.《水经注》是一部地理著作,也具有较高的文学价值,作者郦道元是北魏地理学家,《三峡》即选自《水经注》。
论预告登记制度
论预告登记制度 发表时间：2009-07-07T10:55:59.903Z 来源：《中国经贸》下半月2009年第6期供稿作者：吴波 [导读] 必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。 论预告登记制度 吴波 （沈阳市中级人民法院, 辽宁沈阳 110013） 摘要:预告登记制度是物权法登记制度中的一个重要规定，它可以有效地保护不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。但是，分析我国相关法律规范仍然存在着许多的不足和缺陷，因此必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。 关键词:预告登记制度;商品房;物权法 一、预告登记制度的发展现状 1.立法现状 目前，我国对于预告登记制度的立法例遵循的是法典式与特别法式相结合的方式：即在基本法（《物权法》）中对预告登记制度进行原则性规定，并且在特别法（《房屋登记办法》）中对预告登记的详细内容予以细化，这种立法方式既体现了法律的权威性、简洁性，又不失可操作性。 另外，一些地方性法规早在《物权法》预告登记制度颁布之前，就已经对房屋预告登记制度作出了规定。例如《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条， 2002年《上海市房地产登记条例》，2005年《天津市房地产登记条例》和2007年《广州市城镇房屋登记管理办法》等等。 通过基本法、行政法规和地方性法规这三个层面的法律对于预告登记制度的规范，说明我国已经从体制上建立了预告登记制度。 2.实际操作情况 (1)预告登记制度 目前，我国的南京、上海、天津、广州等地区的地方立法对于预告登记制度作出明确的规定。对于其他地区来说，目前购房者办理产权登记时需进行“发放产权证”和“保留产权档案”这两项内容，其中的“保留产权档案”一项即具有“登记”性质，只不过旧登记办法未建立“房屋登记簿”。新办法实施后，行政部门就要建立“房屋登记簿”，将购房者写进登记簿，并详细记录房产自然情况、位置、所有权人及权属转移等信息。 (2)预售登记制度 另外，作为房地产登记的一个部分，我国设立了商品房预售登记备案制度，《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》10条都对预售登记作出规定。其目的是通过商品房预售合同的登记对开发商预售行为的合法性进行审查，从而保障购房人的合法权益。但是，我国预售登记备案制度，并未明确该预售登记的效力和对抗第三人的效力，没有赋予购房人申请登记的权利。因此，不能有效发挥预防“一房二卖”等房屋买卖纠纷的作用。 二、我国预售登记制度实践中存在的主要问题及完善 1.预告登记制度的保护请求权范围不明晰 根据《物权法》第20条以及《房屋登记办法》第67条规定：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押以及房屋所有权转让、抵押可以申请房屋预告登记，由此可以看出，我国预告登记请求权的范围权限定在买卖和抵押房屋的协议，而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记没有规定。根据物权法定原则，没有规定就不能适用预告登记制度。在我国现实生活中，为了保全给予或取消土地上的某项权利，对土地抵押权的请求权或变更此种权利的内容的请求权，或者是为了保全附条件或附期限的请求权时并没有进行预告登记，同样对债权存在一定的风险和不利条件，笔者认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。因而我国物权法预告登记所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议，应根据物权交易安全的需要给予适当的扩大。 2.预告登记制度的效力有待完善 预告登记的法律效力是预告登记制度的核心问题。由于预告登记的权利具有类似物权的排他效力。从各国法律的规定来看，这种排他效力主要包括权利保全、顺位保全和破产保护效力，它们分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。我国《物权法》只规定了权利保全效力，而对顺位保全和破产保护效力均未涉及。笔者建议采取相对无效的效力规范模式。预告登记后，登记义务人有权处分不动产，但与预告登记保全的权利相抵触的，不发生物权效力。而且，为发挥预告登记的功能，在经法院确定的判决而对不动产为强制执行也不能排除预告登记的效力。另外，明确规定预告登记保全顺位的效力和破产保护效力。 3.预告登记制度的发生方式缺失 关于预告登记的产生原因及申请程序。我国物权法只规定当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记，但如果约定不成，如何处理，在国外有相应的假处分制度。假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，我国诉讼法中没有假处分制度，假处分类似于我国司法中的保全措施，可类推适用。笔者认为可增加规定由请求权人向法院申请，经由法院的保全裁定进行预告登记。另外，将预告登记条款写进《房地产买卖合同示范文本》里，防止购房者因为不了解预告登记，使得预告登记制度的实施受到影响，而如果将预告登记制度写入房地产买卖合同示范文本中，提醒购房者这项权利，将使预告登记制度的发挥应有作用。 4.预告登记薄的公开化 《物权法》和《房屋登记办法》中都将预告登记作为预售房屋的一项重要内容，证明房屋所有权人，因此，对于预告登记薄应当公开化，允许购房者查询，购房者也要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯。但是据笔者了解，目前房屋权属登记薄只允许房屋产权证上面的登记人进行查询，其他人员无权查询，这给购房者带来很大的麻烦，不利于房地产交易的安全稳定，因此按照《房屋登记办法》的要求，登记机关要为查询人提供方便。另外，此次《房屋登记办法》可谓采用前瞻立法方式，规定可以采用纸介质，也可以采用电子介质进行登