当前我国房地产金融风险及其防范

刘莅祥,廖晓燕

(湘潭大学商学院,湖南湘潭411105)

[摘要]近年来我国房地产业发展迅速,有力地推动了国民经济的增长和人民生活水平的提高。但是在发展

过程中出现的一些问题以及由此产生的金融风险值得我们充分关注。文章指出和分析了当前房地产市场中

存在的隐患和房地产金融风险,并对此提出相应的政策建议。

[关键词]房地产市场;金融风险;防范

[中图分类号]F402·3[文献标识码]A[文章编号]1007—5097 (2005)10—0026—03

The Present Financial Risk of Real Estate in China and its Precaution[收稿日期]2005—06—27 [作者简介]刘莅祥(1978—),男,研究生,研究方向:金融理论与制度创新;

廖晓燕(1969—),女,副教授,研究方向:金融投资。

LIU Li-xiang, LIAO Xiao-yan

(Business School, Xiangtan University, Xiangtan411105, China)

Abstract:The fast development of the real estate contribute to the growth of Chinese economy and the rising of the people s living stan-

dard. But there are some problems in real estate market and financial risks which deserve ours attention. This paper takes closer insight

into these existing issues and makes some supporting suggestions on it.

Key words:real estate market; financial risk; precaution

房地产业作为我国国民经济的一项支柱产业,其

发展对于促进我国经济增长和提高人民生活水平发挥

了重要作用。近年来,在国家一系列鼓励住房消费政

策的推动下,房地产市场出现了供求两旺,稳步发展

的良好局面。但在此过程中也出现了一些隐患,房地

产金融风险日渐积累,对此决不可忽视。

一、当前我国房地产市场存在的问题

1·房地产投资增速过快,空置面积总量过大

2002年以来,国内房地产业出现投资需求急增,

房价迅猛上涨的现象,并直接导致钢铁、水泥等行业

的过度投资,以及水电煤油等能源供应紧张。针对这

些问题,国家采取了一系列宏观调控措施,以图缓解

房地产过热的局面。但是效果并不明显,据统计,

2004年前三季度,全国房地产开发投资累计金额为

8357亿元,增幅虽比上年同期有所下降,但仍达到

28·3% (新华网,2004年11月16日)。在有效需求没

有同步增长的情况下,销售面积必然小于竣工面积,

造成空置面积的增加。到2004年11月,全国商品房

空置面积达到9985万平方米,其中空置时间一年以上

的商品房5626万平方米。空置率远超过国际公认的

10%的警戒水平(《财经时报》,2005年2月21日)。

2·房地产价格上涨过快,且其中有一些不合理

因素推动了价格上涨

2004年前三季度,全国土地交易价格、房屋销售

价格、房屋租赁价格同比上升分别为11·6%、9·9%、2·1% (《上海证券报》,2004年11月23日)。一些虚

增因素对房地产价格上涨起到了一定作用。一是土地

供应中存在不规范行为,划拨和协议出让土地的现象

仍很普遍。一些没有实力开发房地产项目的公司通过

违规手段大量圈地,再将其倒卖获利,变相抬高了土

地价格;二是在局部地区,炒房活动日渐抬头。我国

近几年来的实际负利率使得房地产成为倍受青睐的投

资品,但在一定条件下投资转化为投机,一些单位和

个人通过各种途径从银行贷款投入房地产的炒作。个

别房地产开发商也利用市场信息的不对称,虚张声势,

制造假象,误导消费者,造成房地产价格不合理上涨。3·房地产市场局部存在一定的结构性矛盾

办公楼、商用房、别墅和高档商品房供过于求,

而经济适用房和中低档商品房明显供应不足,造成了

广大中低收入者的购房需求难以满足。部分开发商受—26—

利益驱动,纷纷将投资定位在高档化产品上,忽视了

大众化需求。2004年1到8月,全国经济适用房投资

同比增长仅4·4%,占开发投资的比例由上年的6·2% 降到5·0%,一些城市中低价位普通商品房所占比例不到10%,而高价房占到40%以上(《中国经营报》,

2004年10月19日)。这种结构性不平衡影响了“居者有其屋”的政策目标的实现,阻碍了广大人民群众生

活质量的改善。

4·部分房地产企业经营运作不规范

主要表现在以下几方面:一是房地产企业自有资

金不足,房地产项目开发资金、企业流动资金严重依

赖银行信用,企业资产负债率高。一些企业“空手套

白狼”,用银行的钱赚钱,赚了是自己的,亏了是银行

的,所以没有严格约束自身经营活动的动力,造成非

理性的投资开发过热;二是房地产企业普遍采用分阶

段连续开发的经营模式,即将上阶段的销售资金作为

下阶段的启动建设资金。这种经营模式对产品的及时

销售以回笼资金的依赖很大,一旦销售情况不如预期

理想,其资金供应链将中断,造成经营困难;三是垫

资承包和拖欠工程款的问题较严重,扰乱了房地产市

场的经济秩序,形成了房地产开发的虚假繁荣,不利

于市场的稳定。

二、我国房地产市场运行中的金融风险

房地产业是资金密集型产业,必须通过金融市场

获得充足资金才能不断发展,金融机构也乐于投身于

房地产业以分享其高额利润,所以金融业和房地产业

具有共生性。我国的房地产业仍是一个不成熟、不规

范的行业,其运行过程中存在的种种隐患必然会带来

金融风险,危害金融安全。当前我国房地产金融风险

主要表现在以下几个方面:

1·房地产信贷总额增长过猛

据中国人民银行研究局《中国房地产发展与金融

支持》报告指出,2003年全国房地产开发贷款6657·35亿元,同比增长49·1%,个人住房贷款11779·74亿元,同比增长42·46%,两项贷款分别占

金融机构贷款余额的4·2%和7·5%。房地产信贷总额已相当可观。而房地产业的发展对宏观经济形势极为

敏感,一旦宏观经济进入周期波动的衰退阶段或受到

某些未预期事件负面影响,民众收入下降,就极易导

致房地产价格下降,销售困难和住房信贷违约,对房

地产业和金融业都造成大的冲击。

2·房地产业融资渠道单一,风险过度集中于银

行系统

我国房地产金融体系很不完善:就一级市场而言,

房地产业的融资需求严重依赖银行,而资本市场和市

场信用落后。中国人民银行研究局的统计资料表明, 2002年房地产上市公司的股权融资和房地产债券融资占房地产企业全部资金来源的比重分别不足0·5%和0·01%,房地产信托所筹资金额也非常微小。而银行

则参与了从房地产开发到销售的全过程,为其提供土

地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、住房

抵押贷款等。根据有关资料测算,若将上述贷款全部

统计在内,房地产开发企业的资金中有60%以上来自

银行;另外,我国房地产金融的二级市场实际上还不

存在,住房抵押贷款证券化业务迟迟没有实施。由此

可见,我国房地产金融体系是很不完备的,这种过分

依赖银行的单一融通体制使得房地产金融缺乏灵活的

自我调节功能,银行体系的任何调控都会对房地产市

场带来很大程度的硬冲击,以至经常出现所谓“一松

就乱,一收就死”的局面;此外,房地产业一旦发生

危机就必然会引发银行危机。上世际90年代日本房地产泡沫破灭,形成的巨额银行呆账至今仍未完全消化,

对日本银行系统和整个金融系统造成了巨大的损失和

破坏。

3·房地产企业违规套贷风险

针对近年来国内房地产市场出现的明显过热现象,

央行于2003年6月公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121号文件),其重要内容就

是整顿和规范房地产业的信贷业务,挤压房地产泡沫,

化解金融风险。这无异于改变了那些自有资金少,而

完全依靠银行信贷“以小搏大”的房地产企业的游戏规则,原先的经营模式难以维系。部分企业便采取各

种违规手段套贷,如通过“假按揭”方式,利用职工、

家属、熟人等假冒购房者到银行申请按揭,再将贷得

的款项投入房地产开发活动中,或要求施工单位垫资

承包,以减轻资金不足的压力等。这些投机行为严重

扰乱了市场秩序,对金融安全构成威胁。

4·个人住房贷款风险

虽然目前我国个人住房贷款不良率较低,但隐藏

其中的风险仍不容忽视。首先,根据国际经验,个人

房贷的风险暴露期一般是三到五年,而我国的个人房

贷业务只是从近三四年才发展起来的,故一些问题还

没有显现出来;其次,银行用以支持长期的个人住房

贷款的资金多来源于储蓄存款,“短存长贷”的期限不匹配问题较严重,给银行带来流动性风险;再次,局

部地区的贷款炒房活动也直接影响了银行贷款安全,

一旦楼市波动或其他主客观原因导致投机失败,银行

将面临很大信用风险。

—27—

5·商业银行自身的经营风险

由于目前房地产信贷的违约率较低,各银行将其

视为优良资产而大力发展。银行间为扩大房地产信贷业务展开激烈竞争,这容易产生急功近利的倾向,如

降低贷款申请人资质等级评定门槛,简化审查手续,

加快审查进度等。一些潜在风险大的申请人利用银行管理上的漏洞成功地获取了贷款,这就形成了银行经

营风险。

综上所述,由于受到我国房地产市场中不健康,

不合理因素的影响,以及金融业自身的不足,存在于

我国房地产金融中的风险不可小视,有关部门各方面

应采取措施积极应对,以求有效化解。

三、防范房地产金融风险的对策与建议

防范房地产金融风险,除了要认真贯彻落实已出

台的房地产金融政策以外,本文建议还应从以下几个

方面着手:

1·发展多元化的房地产金融市场,加快金融创

新,为房地产业开辟新的融资渠道,将过度集中在

银行系统的风险分散给全社会共同承担

为此应学习房地产金融发达国家的成功经验,并

结合我国实际,发展完善适合我国的房地产融资方式,

包括住房储蓄、住房合作化、房地产信托投资基金、股票上市、房地产建设债券、住房抵押贷款证券化等。2·规范房地产开发企业的经营运作,用金融手

段遏制违规行为

对于那些拖欠工程款、当地贷款,异地开发、通

过“假按揭”套贷、以流动资金贷款替代开发贷款的房地产公司以及“四证”不齐全、自有资金未达到总投资30%的房地产开发项目,银行应立即停止发放贷款。

3·加强个人住房贷款管理

一是发展房地产金融二级市场,通过住房抵押贷

款证券化化解银行的流动性风险;

二是对购买别墅、高档商品房或购买多套住房用

于投资目的的,要相应提高贷款利率和贷款成数,同

时严厉制止“假个贷”、“零首付”等违规行为;

三是加快个人征信系统的建设,使银行利用准确、

及时的信息对贷款申请者进行有效审查。

4·完善银行内控机制,建立房地产市场风险预

警机制

首先,银行应从规范自身行为作起,加强内控机

制建设,强化贷款管理制度,实行审贷分离,前中后

台分离,建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构,充分发挥其再监督作用,有效地防范金融风险;

其次,建立房地产市场风险预警机制,这对于银

行提前判断市场,分辨风险,从而减轻市场波动给自

身带来的损失有重要意义。完善的房地产市场风险预警机制应包括以下几个方面:一是宏观经济的预测机制,宏观经济形势的变化对于房地产业具有举足轻重的作用;二是房地产市场的预测机制,包括对市场的

供求、结构、价格、预期的判断;三是房地产类贷款的预测机制,包括贷款总量、贷款比重、不良贷款变化情况等;四是风险控制机制,即在判断出市场风险

和贷款风险后,如何通过各种方式降低风险,提高收益。

5·完善相关法律,保护银行债权,为房地产金

融的健康发展创造有利的外部环境

建立健全房地产金融方面的法律、法规,是有效

防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度,银行为确保信贷质量,不得不提高贷款条件,在相当程度上阻碍了房

地产业的发展。当前,我国应尽快制定房地产金融法律、法规,包括与房地产抵押相关的法律、法规;与

房地产交易过程相关的法律、法规,以及与房地产贷款风险发生相关的法律、法规,为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

[参考文献]

[1]王文群,等.房地产经济学[M].北京:经济管理

出版社, 2003年.

[2]武少俊.房地产:一个亟待规范的产业[J].金融

研究, 2004, (3).

[3]徐联初.透视与新解:积极应对房地产业快速发展过程中的金融风险[J].金融研究, 2004, (9).

[责任编辑:胡跃]

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发

价格波动与房地产金融风险文献综述

宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸 考试科目：风险管理与文献研读课程编号： 姓名：李晨学号：1611121077 阅卷教师：成绩： 价格波动与房地产金融风险文献综述 姓名：李晨专业：企业管理学号：1611121077 摘要 房地产业与金融业关联很强，金融过度支持会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破裂又会导致金融危机，造成经济衰退，本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路，分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献，认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。 关键字：房地产；价格波动；金融风险 一、引言 全球历次金融危机，上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们，房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性，并且与银行业紧密相关，一旦价格波动过大，就会产生泡沫，导致系统性金融风险，危及金融安全。在我国，不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热，已经存在着一定的金融风险。那么，房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的，系统性金融风险是如何形成的，如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要，也很迫切。 二、相关概念及房地产价格波动 （一）相关概念界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

我国房地产金融风险及其防范

我国房地产金融风险及其防范 曾嫚莉 一、房地产金融风险的分类 房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现为以下几个类型： 1、信用风险。由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。 2、管理风险。由于房地产企业拥有巨大的利润，所以每个银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实，都会造成管理风险。 3、政策风险。现阶段，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市

场环境也随着发生变化，进而影响着整个房地产业的发展；而且我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，中央的宏观调控难以和地方政策相一致，在有些地区盲目片面追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步恶化。 4、流动性风险。这种流动性风险一种是原发性的，即房地产金融机构资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和库存等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作为借款抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。 二、我国房地产金融风险现状 1、个人住房抵押贷款风险。一是欺诈风险。目前我国虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况作出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出现问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的难度也大大增加了。二是提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有

浅述完善我国房地产金融的政策建议

浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正

房地产市场金融风险问题分析

摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产

房地产金融风险及防范

房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号： 姓名： 上课老师： 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门

和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供

房地产对金融的影响演讲稿

我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。 一．房地产波动对金融的影响 房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。 (2)房地产泡沫对信贷的影响。 1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。

房地产业税收风险分析

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

房地产金融风险概念和特点

房地产金融风险概念: 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 房地产金融风险分类: 1.资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关 2.利率风险 如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大 3通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大 4.汇率风险 如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险 房地产金融风险特点: 房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期

我国房地产金融风险及防范分析

我国房地产金融风险及防范分析 ——China's real estate and guard against financial risk analysis. 摘要：美国房地产次贷危机引发的全球性金融危机，回顾上世纪90年代由泰国房地产市场危机引发的东南亚金融危机，这无疑给房地产业金融风险敲响了警钟。我国作为世界经济增长最快的国家，近两年房地产业高速发展，和当年东南亚猛虎泰国较为相似，这不得不让我们去反思中国房地产业的金融风险。本文结合房地产业自身的发展，全面分析我国房地产金融现状和存在风险，详细提出我国房地产金融风险的防范措施，从而完善我国的房地产金融市场。 关键词：房地产金融，金融风险，防范措施，发展； 一、现阶段我国房地产金融存在的风险及其成因； 随着我国房地产业过热的发展，房地产市场的问题也逐渐凸现出来，随之而造成我国房地产金融市场存在着较大的风险。主要有房地产开发企业自身风险、国家关于房地产的法律与政策风险、商业银行信贷风险等方面； 1、房地产开发企业自身风险； （1）房地产业自有资金不足，过分依赖商业银行贷款，导致资产负债率过高。 近年来房地产开发企业的自有资金逐年下降,，房地产投资资金来

源主要依靠商业银行贷款，过分依赖各大商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。在今年11月初在网络上就有谣传绿城地产因负债过高申请破产，虽然最终证实是谣言，但市场却因此加重了对上市房地产企业负债率的担忧。根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中，第一名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业，其资产负债率达968.7%；第二名ST园城资产负债率亦超过100%，达到109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。就像以土地扩张见长的龙头企业保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科A也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。其实国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调控房地产市场健康有序发展的目的。因此, 房地产业一旦发生危机就必然会引发银行危机。（2）房地产企业在其自身运营模式中存在的缺陷给房地产金融市场带来的风险； 一是房地产开发企业对于一个项目的运营周期较长，从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节较多，而房地产企业在开发项目时普遍采用分阶段连续开发的经营模

房地产金融的风险与防范探究

房地产金融的风险与防范探究The risk and prevention of real estate finance 编订：JinTai College

房地产金融的风险与防范探究 前言：毕业论文是普通中等专业学校、高等专科学校、本科院校、高等教育自学考试本科及研究生学历专业教育学业的最后一个环节，为对本专业学生集中进行科学研究训练而要求学生在毕业前总结性独立作业、撰写的论文。本文档根据毕业论文内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修改及打印。 又到毕业季了，大家的论文准备的怎么样了，下文是房地产金融的风险与防范，一起来看看吧! 房地产金融面临的最大的风险之一就是信用风险，降低信用风险不仅要求房地产金融企业加强信贷控制，严格信贷审核，而且要从借款人的角度入手，建立有效的信用评价体系和征信系统，减少由信息不对称带来的信用风险。 一、房地产金融的概念 房地产金融是金融业务的一种，一般是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中发生的筹资、融资、结算等金融行为。房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房

储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等。房地产金融包括两个必要的组成部分一房产金融和地产金融。所谓房产金融是指房屋或建筑物在开发、生产、流通、消费过程中涉及到的筹资、融资、结算等金融行为，其主要包括住房金融、商品的生产与流通中的资金融通等等;而地产金融则是指与土地有偿使用有关的金融相关活动，具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。房产金融和地产金融紧密联系、不可分割。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行`。房地产金融内容丰富，涉及面广，主要包括:吸收房地产行业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，发行房地产股票与债券，房地产金融机构，房地产信托投资，房地产保险，房地产担保机制，房地产金融市场等等。 二、房地产与金融的关系 房地产行业是国民经济的支柱产业，对当前我国的经济发展起到重大的促进作用，其发展受到了整个国家和社会的高度重视。而与房地产业同属第三产业的金融业，其作为现代市场经济的核心，与房地产业的关系更是相互依存、密不可分。

金融风险管理终极版

我国房地产金融风险现状 及对策建议 课程金融风险管理 学生贺萌学号 3112351002

引言 任课教师薛宏刚 二零一二年十二月 我国房地产金融风险现状及对策建议 摘要：本文对近年来中国房地产市场金融风险进行细分，从政策与法律风险、市场风险、信用风险以及操作风险等角度对中国房地产金融风险进行了分析，做出了基本判断。结合市场上关于房地产金融风险的不同争论，旨在分析具体情况，为中国房地产金融防范提出适合中国国情解决方案做铺垫。 关键词：房地产；金融风险分析；风险防范 一、引言 近年来，中国经济高速发展，房地产行业投资过热，同时又把房地产行业和中国金融机构相结合，所以防范房地产金融风险不仅是维护房地产行业和房地产金融业稳定和发展的需要，而且对整个国民的稳定和发展也至关重要。而且美国次贷危机的爆发，也说明了房地产行业的高速发展中孕育着巨大的金融风险以及房地产金融风险的危害性，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。2012年，开发企业现金流更加吃紧，房地产金融风险与日俱增。房地产对国民经济的平稳运行有着重要的影响，如何防范房地产金融风险已成当务之急。就我国目前房地产现状而言，虽然各种风险还没有暴露，但其暗含的种种迹象预示着金融风险的普遍性，因此我们要对其高度关注，防范于未然。 二、我国房地产金融风险的现状 房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。中国房地产市场是以金融机构为支撑的，两者相互影响，紧密相连。 （一）政策与法律风险 目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，具体来说有房地产行业自身发展的不确定性、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范不严格、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。而且我国的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度还没有规范出统一的制度安排，存在着很多比较不合理的地方，这些都增加了我国房地产金融风险产生的机率。同时，缺少相关政策也会给金融机构带来风险。例如，我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地只是和乡政府、企业签个协议（并非是通过公开的招标拍卖取得），然后向银行贷款，因此，我国房地产行业隐藏着极大的政策和法律风险。 （二）市场风险 ○1由于我国房地产投资加速过快，导致房价过高，超越了居民承受能力，使消费者对商业银行贷款的依赖程度增加。近日，有媒体报道，2012年将有万亿房地产债务到期，金融

房地产企业的金融风险及化解措施

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/e02003541.html, 房地产企业的金融风险及化解措施 作者：朱百研 来源：《环球市场信息导报》2016年第20期 随着我国城市化进程的加快，在刚需住房需求下，我国房地产业取得了较快的发展，大量资金涌入房地产行业中来。相较于发达国家，我国房地产金融业起步较晚，发展还不完善，再加之我国宏观政策调控的不断干预，从而导致房地产企业存在较大的金融风险，因此需要针对房地产企业的金融风险进行分析，并采取有效的措施加以化解，确保房地产行业的健康、持续发展。 一直以来，我国房地产企业都存在着融资渠道单一的问题，这就导致房地产企业存在着较大的金融风险。再加之我国关于房地产的政策密集出防擦看，在国家宏观调控政策不断变动的情况下，给房地产企业带来了政策风险。当前我国房地产行业经营面临较大的风险，银行为了提高资金流动性，往往会提前收回资金，这使房产地企业面临更为严竣的资金问题。同时房地产企业自身信用资金管理也存在一定的风险。这些风险都导致房地产企业金融风险增加，一旦这些风险全面爆发，则会对国民经济的稳定性带来严重的影响，因此需要做好房地产企业金融风险的有效防范。 房地产企业的金融风险分析 融资风险。融资风险主要来融资成本的增加。这主要是由于当前金融机构和社会资金都呈现出紧缩的局面，在这种情况下，房地产企业自身对资金的需求没有发生变化，企业要想获得足够多的资金支持，必然需要导致成本增加。同时，当前国家对贷款利率进行了调整，相较于以前，贷款利率有了一定程度的提高，金融机构贷款是房地产企业融资的重要组成部分，这也导致房地产企业资金成本的增加。另外在当前流动性紧缩的大环境下，房地产企业需要花费更多的成本来收集信息和进行合同谈判，从而获取可能融资渠道，这也使房地产企业融资成本增加，进而导致融资风险进一步加大。 政策风险。首先，我国关于房地产调控的政策密集出台，如一些限购政策及贷款政策，这些政策出台后，导致购房成本支出增加，使部分群体失去购房能力及部分群体购房欲望降低，这导致房屋销售难度增加，会对资金回笼的速度带来较大的影响。其次，国家加大了保障性住房的建设力度，这使市场对商品房的需求直接降低，而且保障性住房与商品房之间存在较大的价格差异，会对商品房涨价行为带来一定的影响，不利于房地产企业销售收入的提升，会对房地产企业资金的盈利能力带来较大的制约。 信用风险。信用风险主要来自于两方面：是银行出于自身流动性的需求，或是认为房地产企业面临较大的风险，从而提前收回贷款，这会对房地产企业带来严竣的资金压力；房地产企业自身的信用资金管理风险，即在企业建造房屋发图片看看，会通过预付资金的方式来购买原

房地产企业融资风险及其防范

房地产企业融资风险及其防范 房地产企业融资风险及其防范 【摘要】房地产融资的规模与模式受宏观经济的变化和财政与货币政策导向的影响巨大，始终是房地产业普遍关注的热点问题。本文通过对我国房地产业的融资风险的成因分析，认为我国房地产融资规模增长迅速，但是融资渠道单一，资金来源过度依赖商业银行贷款，在国家当前货币政策的调控下，房地产企业面临资金短缺的巨大压力。因此，进行房地产融资模式多样化的研究，有助于在现实情况下寻找适合房地产业发展的融资模式，促进房地产业平稳健康的发展。 【关键词】房地产；融资风险；多元化；防范 一、房地产企业融资 融资就是通过金融市场将货币资金由资金供给方融通到资金需 求方。通过融资交易行为，资金供给方付出了资金而获得投资收益，而资金需求方付出成本获得了对资金的使用权，所以该交易对双方都是有利的。 房地产开发融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，通过各种渠道和方式为房地产项目的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。其主要目的是保证房地产企业资金的正常周转，从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需求，使企业价值最大化。房地产作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产开发所需占用的资金量非常庞大，加之项目开发周期长，资金周转较慢，房地产企业单纯依靠内部融资无法满足正常开发经营中的资金需求。外源性融资是房地产业生存和发展的关键，房地产企业对不同融资方式的选择，直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的融资风险。 二、融资风险的成因分析 （1）融资结构单一。由于房地产开发具有投资金额大、投资回收期长等特点，开发商的自有资金不足以满足投资需要，资金来源主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。而其他的融资

房地产金融的风险评估与防范措施

我国房地产金融的风险分析与防范措施 摘要：从20世纪末开始，我国房地产业迅猛地发展，同时也带动着我国经济的发展。自从我国加入WTO后，也加快房地产和金融业相结合的国际趋势，将房地产投融资作为金融市场的一个重要部分。将房地产与金融相结合，其风险及防范就成为我国房地产行业和金融行业发展的一个重要问题。本文第一部分是房地产金融风险的概述，第二部分和第三部分是我国房地产金融风险的类型和形成原因，第四部分介绍的是我国防范房地产金融风险的一些措施。 关键字：房地产金融、风险、形成原因、防范措施

一、房地产金融风险概述 房地产行业是一个高投资、高收益和高风险的行业，其产生的金融风险会影响社会和市场秩序，甚至会引发经济危机。因此，如果识别和防范房地产金融风险十分重要。 （一）房地产金融风险含义 房地产有广义和狭义的两种解释。广义的房地产是指土地及其土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿藏和森林等自然资源；狭义的房地产是指土地和土地上的建筑物、附着物及由此衍生的各种权属关系。本文所说的房地产是指狭义上的房地产，也就是房产和地产的总称，即土地、建筑物及由此产生出来的所有权，是国家政策许可的、企业、个人可以投资的房地产。 房地产金融风险是指金融机构为房地产行业提供资金的融通、筹集、清算等服务，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产作为一种有形资产在家金融信贷扩张的影响下，可能出现货币价格大幅上升，也可能因为宏观和微观的经济环境的影响而使得价格急剧下跌，这些都是房地产金融的风险。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融结构面临的风险，也包括着整个房地产金融体系的风险。由于房地产行业是一个高投入、高回报的行业，所以很容易将金融行业的风险扩大，如果房地产金融对房地产行业投入过多，所带来的信贷膨胀和经济泡沫很可能导致金融危机。 （二）房地产金融风险特点 1、社会性 房地产金融风险的社会性是由房地产金融行业的融资渠道决定的。由于房地产行业是一个高投入的行业，所以房地产的投资大多数来源于银行等一些金融机构。久而久之房地产开发商或者中介就越来越依赖于与银行的这种债权债务关系，自有资金就越来越少。如果房地产发生价格波动或者经济危机，房地产企业不能偿还金融机构的债务，如果此时一些客户向金融机构挤兑存款，则将引起金融机构的倒闭，从而影响社会和市场经济的稳定。这一连串房地产企业、金融机构和社会公众的关系，体现了房地产金融风险的社会性。 2、扩张性 当前社会房地产金融机构和客户之间，金融机构相互之间都存在着大量的债权债务关系。金融衍生物的发展也使得更多经济体之间密切联系。这就使得各种风险急剧增加，影响扩大。如果中间任意一个环节出现信用等问题，就可能引发一连串的反应，严重的话可能诱发经融危机。 3、可控性和周期性 虽然房地产金融风险非常的可怕，但是还是可以通过一定的手段进行预防和

房地产金融风险分析及防范措施探究

房地产金融风险分析及防范措施探究 现阶段，随着社会的飞速发展，我国的经济发展的十分的迅速。现如今，随着经济全球化的趋势越来越明显，科技与经济的不断发展，而金融的变化呈现出一种较大的态势。在这种背景之下，我国的金融体制不断趋于完善，但是我国房地产行业金融风险却是影响我國地产经济发展的关键因素。本文着重对房地产金融风险进行分析，并结合具体问题提出一系列措施，希望能够对房地产行业的发展有一定借鉴意义。 标签：房地产;金融风险分析;防范措施探究 引言 在我国，房地产业发展的极为迅速，尤其是在最近几年，呈现出一种迅猛的发展趋势。在城市之中，房价仍然是人们热衷的话题，为稳定房地产市场，我国政府相继颁布一系列措施，但其中的问题仍然没有有效将其解决。房地产行业的发展与金融行业密不可分，其中所隐藏的金融风险，不仅会抑制房地产业的发展，甚至会影响到我国经济的稳定发展。所以，分析金融风险出现的原因，总结出具体的防范措施便显得尤为重要。 1、房地产金融风险 1.1政策风险 在房地产行业之中，政府所取得作用，以及影响不容忽视，政策风险，也便是政府的宏观调控，此种宏观调控会对房地产产生最为根本的影响。（1）宏观调控对房地产的影响。目前，最为普遍的问题仍然是房价，房价过高导致楼市出现泡沫风险。所以，我国政府便需要从中进行调控，颁布相关的法律法规，但是正是政府的这些调控措施，对房地产行业金融造成一定风险，比如房地产在政府的调控之下，交易量会出现明显的下降趋势，在一小部分房地产企业之中，因流动资金不足，其内的资金链便会发生断裂的情况，此为宏观调控所导致的结果。（2）宏观调控对房地产上游的影响。除上述出现的情况之外，在一些房地产行企业之中，会出现违规买地、用地的情况。因此，我国政府根据此种现象的发生，对价格进行限制，当价格受到限制，房地产金融风险也便会相应的增加。 1.2市场风险 （1）在我国，经济发展方式为重视投资而轻视消费，所以大量资金会被应用到房地产行业之中，致使供给与需求不成正比，而房地产价格也无法将其真实地反映出来，人民群众在这种情形之下，只能依靠金融市场。（2）当前，在我国城市之中，不论是一些新开发的小区，还是近几年开发的小区，都会出现入住率不足的情况，这是一种极为普遍的现象。除此之外，有些房地产企业在圈地之后，却没有足够的资金进行建设，建设之后，无人居住也是常有的情况。以上三种情

中国房地产金融风险现状与对策研究

中国房地产金融风险现状与对策研究 发表时间：2020-02-27T15:48:42.803Z 来源：《建筑细部》2019年第17期作者：敖莹 [导读] 加大房地产信贷监管，降低商业银行体系的风险。建立个人信用制度、抵押制度和抵押保险制度，完善二手房交易市场。 建信住房服务有限责任公司 摘要：我国房地产融资主要依靠银行贷款的间接融资方式，方式单一，风险较大。伴随我国经济改革的不断深化，要求房地产融资渠道不断多元化。房地产金融对支持房地业快速发展起到了重要作用，但存在金融创新不足、金融风险较大等问题，需要进一步完善房地产金融市场，加快金融创新，维护金融稳定，支持房地产业的健康发展。 关键词：房地产；融资；现状；风险；对策 一、房地产金融基本状况 房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。 二、我国房地产融资现状 目前我国房地产金融产品种类较少，融资的途径比较单一。 （一）银行信贷是我国房地产企业开发资金的主要来源目前银行信贷资金几乎成为我国房地产企业发展的惟一融资渠道。房地产开发的一级土地开发、房地产开发、房地产销售三个阶段中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持，这说明我国目前房地产开发投资的融资渠道比较单一，导致房地产行业风险较多集中于银行系统。 （二）房地产企业上市股权融资和债券融资进一步发展，但门槛较高中国社科院发布的“2007房地产蓝皮书”指出，证券市场正在成为房地产业重要的资金来源。但是，在全流通体系下，新的公司上市保荐人制度实质上提高了房地产企业上市门槛，只有那些真正有实力的大型房地产商才可能上市，而目前中小房地产企业多如牛毛，风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的问题，所以在未来通过大规模的上市解决房地产业资金来源问题几乎不可能。 （三）信托成为房产融资新渠道，但仍有限制通过基金化运作的房地产投资信托介入房地产市场，不单单是部分解决金融论文了融资的问题，更重要的是符合房地产市场的国际化趋势。虽然，信托产品由于政策限制仍有欠缺，不过在融资渠道单一，产业投融资渠道难有大变化的情况下，信托业务的发展创新将给产业投资带来新的市场空间。 三、我国房地产金融存在的问题 （一）风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。 （二）人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。 （三）房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。 （四）商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。 四、对于目前所存在问题的解决方式 （一）大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。（二）大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服