房地产法经典案例

中国工商银行宣城分行营业部诉宣城市宣州区百货公司、宣州百货商城、芜湖百蕊房地产公司宣城分公司、安徽杰成房地产公司侵害抵押物权损害赔偿纠纷抗诉案

[基本案情]

1998年8月18日，中国工商银行宣城分行营业部（以下简称工行营业部）与宣城市宣州区百货公司（以下简称百货公司）签订最高额抵押合同，约定贷款限额为 600万元，借期1997年12月3日至2咖年12月3日，百货公司以其房屋作抵押，并在房地产市场产权管理部门办理抵押登记，标的物为十字街、交通路36号价值528万元的二处房屋。后该部9次放贷计608万元，各次月息分别为6．354‰、6．39‰、 5．58‰、5．85‰，期满百货公司未能还款付息。2001年6月19日工行营业部发出催款通知，百货公司在回执上签章确认借款本息。其间当地政府对老城进行拆迁改造。 2000年8月15日，安徽杰成房地产公司（以下简称杰成公司）获得拆迁许可证，拆迁范围含百货公司二处抵押房。拆迁公告发布后，杰成公司拆除其中十字街处房屋。同年9月22日，芜湖百蕊房地产公司宣城分公司（以下简称百蕊公司）与百货公司签订拆迁安置补偿合同，约定百货公司负责拆迁搬迁，百蕊公司给付安置费360万元。嗣后百货公司委托他人拆除了交通路36号房屋。2001年10月19日，百货公司与杰成公司签订拆迁补偿协议，杰成公司付补偿金33．63万元及民族商城门面房1037平方米。后百货公司将其部分回迁房以387万元卖给7购房户，各户先后付款。同年 11月21日，百货公司委托杰成公司销售部分门面房，杰成公司与各户签订了买卖合同。百货公司得到杰成公司补偿金、回迁房款443．3万元，及百蕊公司安置费360万元，共计803．3万元，用于置换职工身份、支付养老、失业保险、医药费，返还集资款、风险保证金，其中155．23万元垫付宣城市宣州区百货商城（以下简称百货商城）职工集资款。工行营业部发现二处房产被拆除后，于2002年4月30日向宣城市中级人民法院提起诉讼，请求确认抵押担保有效，判令百货公司、百货商城偿还抵押物等值货币528万元，百蕊公司、杰成公司承担侵害担保物权的连带责任；杰成公司赔偿其实现债权费用3．72万元及诉讼费。

[原审裁判]

2002年9月25日，宣城市中级人民法院[2002]宣中民二初字第23号民事判决认为，工行营业部与百货公司1998年8月18日签订的最高额抵押合同系其真实意思表示，不违反法律强制性规定，且办理了抵押登记手续，登记范围包括十字街、交通路36号的房屋。《担保法》第36条第1款规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。原告对位于十字街、交通路 36号房地产享有抵押权。抵押权存续期间，百货公司将其被抵押房屋因拆迁而获得的补偿费及回迁的门面房1037平方米委托杰成公司出售得款803．3万元，用于支付职工身份置换金、医药费、养老保险、返还职工集资款，侵害了原告抵押权，致使其行使抵押权受到障碍，故原告要求百货公司偿付抵押房等值货币528万元的诉求，予以支持。百货商城是独立法人，原告要求其承担528万元连带责任的诉求，不予支持，但因其接受补偿款155．23万元，垫付职工集资款，侵害了原告权益，故应在该款范围内承担连带责任。交通路36号抵押房屋系百货公司委托他人拆除并完成拆迁搬迁后才交给百蕊公司的，原告百货公司没有告诉其拆迁物上设有抵押权，百蕊公司亦不知该拆迁物上存在抵押权，善意向抵押人给付补偿金，因此原告要求其承担侵害担保物权连带责任的诉求，不予支持。《城市房地产抵押管理办法》第38条规定“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人”，百货公司违反此义务，把拆迁补偿金及抵押代位物的出售款用于安置职工、返还集资款，致原告抵押权不能实现，故应对侵害原告担保物权承担主要责任。抵押合同签订后，原告依法在房地产产权市场管理处办理的登记具有公示作用，杰成公司作为房地产开发企业，在得到拆迁许可后应合理谨慎地进行拆迁，并交付拆迁补偿费和受委托出售抵押代位物的价款，却在未见到百货公司提供房产证，也未到房产登记部门查看拆迁物权利设定的情况下，将拆迁补偿款和抵押代位物销售款交百货公司，致原告抵押权不能实现，应对侵害原告担保物权负次要责任，其向原告承担责任后，可向百货公司追偿。原告未提供证据证明其实现债权的费用，故对此项诉求不予支持。判决：（1）原告与百货公司抵押担保合同有效；（2）百货公司向原告偿付抵押

房屋的等值货币528万元；（3）百货商城在接受百货公司给付的155．23万元范围内对上述债务承担连带责任；（4）如百货公司、百货商城不能偿付上述债务，杰成公司应向原告承担其原付给百货公司443．3万元的30％即132．99万元的赔偿责任；（5）驳回原告的其他诉求。宣判后，当事人均未上诉。

[抗诉及其理由]

判决生效后，杰成公司向检察机关申诉。2004年7月6日，安徽省人民检察院向安徽省高级人民法院提出抗诉，认为宣城市中级人民法院[2002]宣中民二初字第23号民事判决认定事实和适用法律均有错误。（1）判决认定申诉人将拆迁补偿款和委托出售抵押物的代位物价款交与百货公司，致使抵押权不能实现，故应对侵害担保物权负次要责任，没有事实和法律依据。①杰成公司拆迁十字街房屋，同百蕊公司拆迁交通路36号房屋一样，均系合法拆迁。②杰成公司没有通知工行营业部、与之协商并向其支付拆迁补偿款的法定或约定义务。根据《城市房地产抵押管理办法》第38条和第51条规定，工行营业部得知抵押房产被拆迁后，既不向百货公司主张抵押权，也未依法同拆迁人或其主管部门联系申请保留迫偿债务权利，也未依法及时起诉申请采取保全措施，因此申诉人在未被告知拆迁物上设有抵押权，也不知拆迁物上有抵押权的情况下，只能按拆迁协议向百货公司给付补偿款，否则即构成违约。（2）工行营业部与百货公司系借贷法律关系，杰成公司与百货公司系拆迁法律关系，杰成公司与工行营业部没有法律上的权利义务关系，其系依法进行拆迁，无须与工行营业部协商，没有向工行营业部直接支付补偿款的义务。杰成公司给付百货公司补偿款，受其委托出售拆迁安置房，符合法律规定，不影响抵押权人担保物权的实现，依法不应承担责任。（3）工行营业部明知抵押物被拆迁，怠于行使抵押权，致使抵押物被拆迁后抵押权未能实现，应自行承担相应损失。（4）判决认定杰成公司向百货公司交付了受其委托出售的抵押物代位物的价款，没有事实依据，认定事实错误。

[再审结果]

安徽省高级人民法院受理后，将本案交宣城市中级人民法院再审。2004年12月21日，宣城市中级人民法院[2004]宣中民二再初字第04号民事判决认定，再审中各方对原审认定的事实均无异议，根据当事人的一致陈述，补充认定杰成公司受百货公司委托，代为销售拆迁安置补偿协议约定的回迁安置房，各户依购房协议如数将房款付给百货公司，杰成公司未经手收款。本案为房屋拆迁补偿导致侵害债权人抵押权的纠纷，工行营业部与百货公司签订的最高额抵押合同约定以百货公司的十字街和交通路36号两处房产为工行营业部600万元最高额债权提供抵押担保，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，签约后双方依法办理了抵押登记，工行营业部领取了房屋他项权证，依法对该两处房产享有抵押权。合同履行期间，百货公司设定抵押的该两处房产因处于城市拆迁改造范围之内需被拆迁，为此，百货公司分别与杰成公司和百蕊公司签订拆迁补偿协议，依约百货公司获得百蕊公司就其位于交通路36号房屋的补偿款360万元，获得杰成公司就十字街房产的补偿款33．63万元及回迁房1037平方米。根据担保法规定，在抵押物灭失、毁损或被征用的情况下，抵押权对抵押物的效力及于该抵押物的代位物，抵押权人可追及抵押物的代位物行使抵押权，故宣城工行营业部依法就两处被抵押房产的拆迁补偿款和1037平方米回迁房的销售款享有优先受偿权。再审中各方对原审其他被告责任确定、分担及相应实体内容均无异议，仅在杰成公司应否承担损害赔偿责任上存有分歧，鉴于此，再审对原判主文其他各项不予审查，争议焦点是杰成公司是否侵害担保物权及如何确定其责任份额。经审查认为，（1）百货公司在明知工行营业部享有抵押权的房产已列入拆迁范围的情况下，违反《城市房地产抵押管理办法》第28条规定，未及时告知工行营业部抵押物被拆迁的情形，也未依法与该行协商清理债权债务或重新设定抵押，在获得抵押物的代位物补偿款后，擅自将原审原告依法享有优先受偿权的该补偿款和回迁房变卖款用于安置职工或返还集资款，其行为客观上导致百货公司清偿债务能力的丧失；也妨碍了工行营业部抵押权的实现，应承担相应损害赔偿责任，原审认定其对损害后果负主要责任，并无不当。（2）原审原告依法享有抵押权的两处房产，已经拆迁管理部门公告列入拆迁范围。在自公告之日起至抵押的两处房产被依法拆除及二拆迁人分别与百货公司签订拆迁补偿协议达1年有余时间内，既未按《城市房地产抵押管理办法》第51条规定，向房屋拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，取得该部门批准要求拆迁人暂缓发放补偿款、暂缓办理产权证照，也未及时与百货公司就抵押物拆迁问题协商清理债务，或采取有效措施避免权利受损是实，即其未尽到注意义务而采取合理的保全措施，

对抵押担保物权未能实现，也应负有一定责任。抗诉机关认为原审原告怠于行使权利，理由成立，予以采纳；原审未考虑其在责任承担上的过错，显属不当，应予纠正。（3）杰成公司作为房地产开发经营企业，在对十字街被抵押房屋实施拆迁时，对被拆迁人房产上存在权利负担的情形，没有尽到谨慎合理的注意义务，在与百货公司签订拆迁补偿安置协议后，直接给付百货公司补偿款及在百货公司未通知抵押权人工行营业部转让抵押物代位物的情形下，受其委托将拟回迁安置的门面房售给他人。因此，其对原审原告未能实现的抵押担保权益负有一定过错，原审基于此认定杰成公司承担次要赔偿责任，并无不当。杰成公司称其行为没有损害和影响原审原告抵押权的实现，与事实不符。杰成公司与工行营业部虽无抵押担保合同关系，但根据最高人民法院《关于适用＜担保法＞若干问题的解释》第80条规定，其负有给付抵押权人工行营业部抵押物代位物的法定对待给付义务，此项义务不因其系合法拆迁及原审原告怠于行使权利而自动免除。故再审中杰成公司认为其非适格被告，没有法律依据。杰成公司、工行营业部作为与百货公司形成不同法律性质的合同相对方，在拆迁房屋系抵押物、抵押物因拆迁灭失、原抵押当事人未就债权债务清理形成一致或重新设定抵押的特定情形下，其二者在补偿款的支配、领取上，必会产生权利义务上的牵连关系，故检察机关抗诉认为杰成公司没有义务直接向其交付拆迁补偿款，于法无据。（4）工行营业部与百货公司以两处房产为最高限额债权设定抵押是实，该两处房产构成共同抵押。鉴于工行营业部与百货公司未就两处房产担保的债权数额作出明确约定，在其同时向杰成公司和百蕊分公司主张权利的情况下，应当根据公平原则，参考两处房产拆迁后的补偿款及代位物出售价款在债务中所占的比例，确定两处房产应担保的债权数额。本案最高限额债权范围是600万元，原审中原告主张权利受损数额为528万元，其自愿放弃部分债权不违反法律规定，据此本案原十字街被拆房屋所担保的债权数额应为291．3761（528×443．3／803．3）万元，原审原告未能实现的抵押房产担保数额应依此确定。原审未考虑工行营业部与百货公司签订最高额抵押合同设定共同抵押的实际情况，以十字街抵押房产拆迁后所得补偿款及回迁房款443．3万元作为杰成公司承担赔偿责任的担保债权数额，应属不当。据此判决维持原判第一项、二项、三项、五项；撤销第四项；改判杰成公司赔偿工行营业部43．7064（291．3761×15％）万元。各方当事人均未上诉，该判决已生效。

北京某集团与某房地产开发公司于2002年11月29日签订《合作建房协议》，协议约定：双方合作建设“某小区危改项目”。某集团投入5000万元作为该项目的建设资金，该资金在协议生效后的5个工作日内直接支付至共管帐户，某集团按实际投入的资金应分10913平方米的房屋，具体位置为A区编号为A—7单体建筑。同时约定：某集团分得的房屋，委托某房地产公司销售，销售价格为每平方米5476.00元，房屋总价款为5975万元，在协议生效后的18个月后10个工作日内全额支付售房款。某投资公司、某科技公司承担连带保证责任。《合作建房协议》签订后，某集团按约定履行了5000万元并实际派人参与项目管理。某房地产开发公司未按协议中所约定的时间内，将销售的房款支付给某集团。2004年7月13日，某房地产开发公司出具《承诺函》，明确了其未按《合作建房协议》约定支付房屋销售款构成违约，并自愿给付某集团120万元的补偿金。同时保证委托销售的某小区危改项目中的A—8号楼（《合作建房协议》中的A—4号楼的变更）销售价格每平方米不低于6044元，并承诺在2005年5月28日前，支付某集团商品房销售款6595万元。然而，截止到2005年6月15日，某房地产开发公司仅向某集团支付商品房销售款5000万元计120万元补偿金，余款1595万元至今未付，二保证人也未履行保证责任。

我所副主任齐长红律师、张学功律师接受委托，担任北京某集团的代理人向北京市第一中级人民法院提起诉讼。

诉讼请求：

1、要求第一被告支付房屋销售款1595万元或返还A—8号楼的等值房产；

2、要求第一被告支付利息72万元；（自2005年5月28日起至2005年8月28日按日0.5‰计算）；增加顺延2005年8月28日起诉之日至开庭质证的2006年3月10日按日×0.5‰计算违约金228085元违约金；

3、要求第二、三被告承担连带保证责任；

4、要求被告承担原告因实现债权支付费用33.8万元；

5、诉讼费由被告承担。

合作开发房地产合同纠纷案齐长红律师张学功律师

二、一审代理词

尊敬的审判长、审判员：

北京市王玉梅律师事务所接受原告某集团的委托，指派我们担任代理人参与本案诉讼。依法维护委托人的合法权益。本案经过质证和开庭后，通过庭审查证的事实，代理人总的认为，《合作建房协议》及《承诺函》是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。某集团按约定履行义务，而某房地产开发公司未按照合同约定履行义务，已构成违约。在承担违约责任并作出《承诺函》后，又再次违约。担保人某投资公司和某生物科技公司应承担连带保证责任。事实清楚、证据确实充分，某集团的请求应得到法律的保护，某房地产开发公司提出的“名为联建实为借款协议”抗辩理由没有事实依据和法律依据，因此不能成立。

理由如下：

一、双方签订的《合作建房协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应予以保护。

（一）双方对合作建房协议的履行情况均没有异议

从2002年11月29日签订的《合作建房协议》到2004年7月16日，某房地产开发公司根据其《承诺函》中的承诺，支付给某集团违约补偿款120万元、2005年6月3日、6月15日共支付售房款5000万元，尚欠某集团商品房款1595万元没有给付的事实庭审调查已查证属实，均有充分的证据予以作证，某房地产开发公司亦不持异议。在被告违约的情况下，原告要求被告给付A—8号楼的剩余售房款并承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，法庭应予以支持。

（二）被告认为《合作建房协议》内容虚假是明为联建实为借贷的无效合同，是对本案事实的篡改和恶意歪曲，没有任何事实和法律依据，依法不能成立。相反，有证据证明原告已按约定实际履行，包括派人参与项目管理、开设共管帐户等。

二、某房地产开发公司未按《合作建房协议》约定履行义务，构成违约，依法应承担违约责任。

2004年7月13日，某房地产开发公司向某集团出具承诺函，明确自己违约的事实，并自愿向某集团承担120万元违约金，同时承诺某集团委托其销售的A —8号楼销售价格每建筑平方米不低于6044元，并在规定的时间内（2005年5月28日）销售完毕并支付销售款。该承诺函得到了某集团的认可。2004年7月16日，某房地产开发公司支付了120万元违约金，分别于2005年6月3日和6月15日支付了5000万元销售款，未支付余款。根据法庭开庭查明的事实，某房地产开发公司明确承认截止到目前该项目的房屋基本销售完毕，销售价远远高于委托底价，某房地产开发公司再次违约。根据《合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，某房地产开发公司应承担支付1595万元余款的义务和承担违约责任。

三、担保人某投资公司和某生物科技公司应继续承担连带保证责任。

依据《协议》第32条、33条和34条的约定，担保人对补充协议继续承担连带责任保证，并约定保证期间为5年。某投资公司在某房地产开发公司作出《承

诺函》后继续提供担保。某生物科技公司经法庭合法传唤后没有参加诉讼，视为对原告提出事实和请求的认可，因此，二担保人应承担连带保证责任。

四、法律适用问题。

（一）本案合同性质依法应为房屋买卖合同而非借款合同。

1、最高人民法院2005年8月1日起施行的（2005）5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条明确规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数量房屋的应当认定为房屋买卖合同”。该规定是最高人民法院就合作开发房地产合同纠纷作的明确规定。本案原被告双方签订的《合作协议》约定原告人投入5000万元参建资金，并按投入的资金分得A—7号楼固定的10913平方米商品房，没有约定原告承担的风险。该内容符合司法解释第25条关于房屋买卖合同的法律特征，双方的行为属于房屋买卖行为，双方签订的合同应依法认定为房屋买卖合同。

2、原告委托被告代理销售商品房的行为不违背法律规定是合法的民事法律行为。

第一，原告委托某房地产开发公司代理销售的商品房是双方合作开发角湾小区项目分得的房屋，在某项目的开发过程中，某房地产开发公司作为双方合作开发项目的经营主体对外从事该项目的经营活动，处理《合作协议》约定的合作事务是某房地产开发公司应尽的义务。为原告销售分得的商品房，是双方《合作协议》的明确约定。以房地产开发公司名义对外销售合作建设的房屋，合理合法，合建的房屋再委托合作的另一方销售，法律没有禁止性的规定。

第二，被告认为其只具有销售自行开发房屋的经营范围，但无权接受他人委托和代为销售他人房屋的观点不能成立。如前所述房地产开发公司作为双方合作的经营主体，从事项目开发的经营活动，在合作经营过程中，合作经营体某房地产开发公司的经营范围就是合作双方的经营范围。原告分得的商品房是双方合作开发的产品，双方合作协议已明确规定由合作经营主体某房地产开发公司对外代为销售，这是某房地产开发公司必须履行的义务。再者合作经营主体销售合作开发的房屋，就等同于销售自己的房屋。由此可见，被告的这一观点是不能成立的。

第三，原告通过与被告合作建房，分得固定A—8号楼的房屋，依法拥有该财产的处分权。我国的法律法规没有关于合作开发房屋不允许对外销售的强制性规定，也没有合作建房分得的房屋必须先办理产权手续后才能转让的规定，是合法的民事法律行为。原告以大大低于商品房市价的价格，委托某房地产开发公司代销商品房，某房地产开发公司除缴纳税款外还从中获得了较高的差价利益，原告根本不存在偷逃税款的行为。被告关于原告委托某房地产开发公司代售分得的商品房的行为，是故意逃税的严重违法行为的说法，是毫无根据地恶意中伤，是对原告别有用心的诽谤和诬陷。

第四，最高人民法院《关于房地产管理法实施前房地产开发经营问题的司法解释》第2条、第4条、第18条和第19条规定依法不适用本案纠纷。

第五，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，被告引用的金融法规是部门规章，不能作为确认合同无效的依据。

综上所述，原告与被告签订的《合作建房协议》合法有效，被告不履行合同约定义务，应依法承担违约的民事责任。原告要求第一被告某房地产开发公司给付房

屋销售款1595万元并承担违约责任；要求第二被告某投资公司、第三被告某生物科技公司承担连带保证责任的诉讼请求符合国家法律规定，应依法得到法庭保护。

以上代理意见，请法庭合议时给予充分考虑。谢谢！

三、二审判决

北京市高级人民法院

民事判决书

（2006）高民终字第**号

上诉人（原审被告）北京某房地产开发公司，住所地北京市某区某路。

法定代表人董某，董事长。

委托代理人周某，北京市某律师事务所律师。

委托代理人温某，男，某年某月某日出生，北京某房地产开发公司副总经理，住北京市某区某村某号。

被上诉人（原审原告）某集团，住所地北京市某区某街某号。

法定代表人王某，总经理。

委托代理人齐长红，北京市王玉梅律师事务所。

委托代理人张学功，北京市王玉梅律师事务所。

原审被告北京某投资有限公司，住所地北京市某区某路某号。

法定代表人常某，董事长。

委托代理人王某，男，某年某月某日出生，北京市某投资有限公司职员，住北京市某区某村某号。

原审被告某科技有限公司，住所地北京市某区某街某号。

法定代表人杨某，董事长。

上诉人北京某房地产开发公司因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2006）二中民初字第00079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人某公司的委托代理人周某、温某，被上诉人某集团的委托代理人齐长红、张学功，原审被告北京某投资公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。原审被告某科技有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2005年8月，某集团向北京市第一中级人民法院起诉称，我集团与某房地产开发公司签订合作建房协议（以下简称合建协议），约定双方合作建设某小区危改项目，我集团投资5000万元作为项目建设资金，应分得项目10913平方米的房屋并委托某公司对分得的房屋进行销售，由某房地产开发公司向我集团支付售房款，合建协议并约定由某投资公司、某科技公司承担连带保证责任。我集团依约完成了投资义务，某房地产开发公司在合建协议履行中亦承诺自愿向我集团支付120万元补偿金及6959万元售房款，但至今某房地产开发公司仅支付售房款5000万元、补偿金120万元，未支付其承诺的剩余款项。故请求法院判令：1、某房地产开发公司支付售房余款1595万元、支付违约金72万元（自承诺函确认的还款期限2005年5月28日起算至2005年8月28日，以日万分之五计算）及

实现债权的费用（即律师费）33.8万元；2、某投资公司、某科技公司承担连带保证责任。某房地产公司答辩认为，合作建房协议的性质实为借贷，该协议违反法律、法规的强制性规定，属无效合同；承诺函是某集团乘人之危，违背我方真实意思表示的结果，属可撤销合同，请求法院驳回某集团的全部诉讼请求。某投资公司同意某房地产开发公司的答辩意见。某投资公司经法院合法传唤，未参加诉讼。

在北京市第一中级人民法院审理期间，某房地产开发公司提出管辖权异议，北京市第一中级人民法院经审查认为管辖异议成立，将此案移送北京市第二中级人民法院审理。

北京市第二中级人民法院经审理认为，合作建房协议、承诺函是当事人真实意思的表示，合法有效。因合作建房协议约定某集团不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，故合作建房协议所确认的是房屋买卖合同关系。鉴于合作建房协议又约定了委托销售的相关内容，故房屋买卖关系又转化为委托协议。某集团已履行了付款义务，某房地产开发公司应遵循诚信原则，按照承诺函的约定支付剩余款项。某投资公司、某科技公司亦应依约承担连带担保责任。据此，判决：1、某房地产开发公司于判决生效之日起30日内向某集团支付售房款1595万元、支付违约金72万元。某投资公司、某科技公司承担连带担保责任；2、驳回某集团的其他诉讼请求。

判决后，某房地产开发公司不服，以原审答辩理由上诉至本院，请求撤销原判，驳回某集团的全部诉讼请求。某集团同意原审判决。某投资公司同意某房地产开发公司的上诉意见，但未提起上诉。某科技公司经合法传唤为参加诉讼。

经审理查明，2002年11月，某房地产开发公司与某集团签订合建协议，约定某集团投资5000万元参与崇文区某小区危改项目，并按投入分得小区面积10913平方米的房屋。双方同时约定，某集团委托某房地产开发公司销售上述房屋，某房地产开发公司承诺最迟于2004年5月29日后10个工作日将售房款5975万元全额支付给某集团。协议并约定，由某投资公司、某科技公司为某房地产开发公司履行该协议承担担保责任。某投资公司、某科技公司均在该协议上签字盖章。

2002年12月2日，某集团依约将5000万元划入双方共管账户。2004年7月13日，某房地产开发公司向某集团出具《承诺函》，承诺：因合建协议无法按期履行，给某集团带来损失及不便，某房地产开发公司愿支付120万元作为补偿。某房地产开发公司并保证，某房地产开发公司将于2005年5月28日前支付某集团售房款6595万元。某投资公司在承诺函上签字。

2005年6月15日，某房地产开发公司向莫集团支付售房款5000万元及补偿金120万元，此后未再支付过任何款项。某投资公司、某科技公司亦未履行担保责任。

上述事实，有合作建房协议、承诺函、往来款凭证、当事人陈述等证据在案证明。

本院认为，某集团与某房地产开发公司所签合建协议系双方真实意思表示。根据该协议，某集团履行了投资义务，某房地产开发公司亦依据协议约定取得了投资款，并利用该款完成了项目建设，故某房地产开发公司即应当履行其合同义务，依约分割相应面积的房产，依照某集团的委托进行销售并向某集团支付售房款。某房地产开发公司上诉提出合建协议实为企业间的拆借合同，主张该拆借行为无效，但不能提供证据对其主张予以证明。合建协议明确约定由某房地产开发

公司向某集团支付面积固定、位置明确的房屋，并约定委托某房地产开发公司销售该房屋，即合建协议确立了双方之间的房屋买卖关系和房屋委托销售关系，上述两法律关系的形成不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。某房地产开发公司基于合建协议最后落实于售房款的支付这一合同结果，将双方合同目的解释为借贷缺乏依据，其该项上诉主张本院不予支持。某房地产开发公司在合同签订后，特别是在某集团履行了合同义务之后，主动出具承诺函，承诺支付补偿款和售房款。诉讼中，某房地产开发公司辩称该承诺函系某集团乘人之危所致，但不能就其该项主张举证。承诺函的内容应视为某房地产开发公司为了自身利益经过利弊得失权衡后作出的真实意思表示，某房地产开发公司在依合建协议取得合同利益并自行承诺支付售房款后，又以合建协议无效、承诺函系对方乘人之危所致作为抗辩理由，意在以自身否定的形式来规避合同约定以及其自行承诺的支付售房款义务，其行为与我国民法所确立的诚实信用原则相悖，其上诉主张无依据。原审法院依据双方意思表示，判决某房地产开发公司依其承诺支付剩余售房款并无不当，也体现了公平原则，应予维持。关于保证责任的承担一节，因某科技公司作为担保方，仅在合建协议上签字盖章，未对某房地产开发公司的承诺承担担保责任，原审法院判令某科技公司在某房地产开发公司承诺函承诺的售房款范围内承担连带保证责任不妥，本院予以变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，本院判决如下：

一、维持北京市第二中级人民法院（2006）二中民初字第00079号民事判决第二项；

二、变更北京市第二中级人民法院（2006）二中民初字第00079号民事判决第一项为：北京某房地产开发公司于收到本判决七日内支付某集团房屋销售款一千五百九十五万元，支付未约定七十二万元。北京某投资公司承担全额连带保证责任，某科技公司在合作建房协议约定的范围内承担连带保证责任。

财产保全费八万零二百七十元，由北京某房地产开发公司负担（于收到本判决七日内缴纳）。

一审案件受理费九万五千零五十元，由北京某房地产开发公司负担（于收到本判决七日内缴纳）；二审案件受理费九万五千零五十元，由北京某房地产开发公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

四、案件典型性分析

本案是原告北京某集团与被告北京某房地产公司联营开发建房合同纠纷，该案在民间建房呼声欲高的今天，可谓是一个典型案件。这种合作建房协议的效力问题成为了本案焦点问题。而当时恰逢《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》开始实施。

双方《协议》约定，某集团以5000万元作为出资，参与某项目合作建房并按投资分得A7号独体楼10913平方米商品房。《协议》还约定，某集团将分得的商品房委托某房地产开发公司销售，某房地产开发公司在约定的时间将代售楼款给付某集团。双方在《合作建房协议》中，没有关于“不论盈亏均按期收回投资本息或按期收回固定利润”的约定,因此双方签订的是《合作建房协议》而不

是借贷协议。双方在合同中没有关于“利息、利率、固定利润”等方面内容的约定，没有违反国家的金融法规，依法不属于无效合同。

［案情简介］

2002年9月18日，原告武汉天蓝文化有限责任公司（以下简称“武汉文化公司”）与被告武汉鸿基房地产开发有限责任公司（以下简称“武汉地产公司”）签订了一份预购《综合楼买卖合同》。该合同中双方约定：（1）被告武汉地产公司将在新华路231号建造的一座综合楼(即远东花苑D座)销售给原告武汉文化公司，并将连同该综合楼所占5亩土地的50年使用权一并转让给原告武汉文化公司；综合楼建筑面积共计15000平方米，每平方米售价为3978元，此价格为不变价格，不受房地产市场价格涨跌的影响；（2）房屋开发过程中产生的一切税费均由被告武汉地产公司承担；原告武汉文化公司应自合同生效之日起，依工程进度分11期向被告武汉地产公司给付工程款，并支付定金300万元；如被告武汉地产公司不能按期将武汉市规划局审批的设计方案、方案设计图交付给原告武汉文化公司，即视为双方自动解除购房合同，被告武汉地产公司应双倍返还定金600万元；反之，若原告武汉文化公司在2002年12月31日之前解除购房合同，被告武汉地产公司不退还定金；（3）被告武汉地产公司必须于2002年12月31日正式开工，于2005年10月31日将综合楼交付使用；如被告武汉地产公司未按规定的竣工日期交付房屋，或原告武汉文化公司未按约定期限支付工程进度款，则从逾期之日起，每超过30日，按购房总价款的5‰支付对方违约金。

购房合同签订后，原告武汉文化公司按约定向被告武汉地产公司支付了购房定金300万元。2002年11月5日，被告武汉地产公司按约定将武汉市规划局批准的该综合楼方案及方案设计图报送原告武汉文化公司。

2002年12月8日，双方又达成了一份补充协议，该协议约定：因综合楼设计需要，双方同意在原工程的基础上增加建筑面积800平方米，增加面积的售价仍为每平方米3978元，所增加的工程款3182400元，由原告武汉文化公司分7次支付，每次45万元，余额与主合同一并执行；原地下室设计高度由3米增至4.5米，所增加部分不增加工程造价。

补充协议订立后，被告武汉地产公司因拆迁工作拖延，至2005年10月中旬，施工进度仅达第三层。据此，原告武汉文化公司在按合同约定支付工程进度款的同时，多次致函被告武汉地产公司，要求被告尽快施工，并指出被告违约的行为。2006年3月5日，该综合楼封顶竣工，但未经政府相关部门验收。至此，原告武汉文化公司与被告武汉地产公司再次协商达成共识，将交房日期延至2006年6月30日。但直至该日止，被告武汉地产公司未按上述期限交付房屋，并要求原告武汉文化公司继续付款。被告的要求遭到原告的拒绝，双方由此产生纠纷。

另悉，被告武汉地产公司系由武汉国投公司、中国房地产开发总公司武汉江岸公司、香港远东系统有限公司共同出资成立的中外合资企业，注册资本3636000美元，其中武汉国投公司出资额占40％，从2002年8月至2003年年初，被告武汉地产公司的法人代表均由武汉国投公司法人代表兼任。2004年3月，被告武汉地产公司与武汉国投公司先后签订了8份抵押贷款合同。合同约定：武汉国投公司借贷给被告武汉地产公司4200万元人民币，还款期分别为2004年11月或12月；被告武汉地产公司将包括综合楼占用5亩地在内的整个远东花苑土地使用权抵押给武汉国投公司，期限至2005年12月31日，双方按规定办理

了抵押登记手续。按贷款合同中的约定，前述贷款应用于远东花苑综合楼的开发。但被告武汉地产公司未将此款用于远东花苑建设，贷款期满后亦未能偿还。被告将综合楼抵押给武汉国投公司的抵押事实未取得原告的同意，亦未告知原告。原告武汉文化公司认为，（1）2002年9月18日、12月8日，本公司与被告武汉地产公司签订的预购《综合楼买卖合同》及补充协议，上述合同和补充协议系双方的真实意思表示，合法有效。本公司根据合同的约定，已向被告支付了工程款5830万元，而被告至今未能按合同约定的期限交付房屋，其逾期交付房屋的行为已经构成违约；（2）被告在未通知以及未取得本公司同意的情况下，将本公司所购的综合楼及综合楼所占5亩土地的使用权抵押给武汉国投公司，被告将出售给本公司的综合楼再次抵押给第三人，其抵押行为应属无效，不应受到法律的保护。综上，被告理应承担本公司的违约责任和赔偿经济损失。

鉴于此，原告武汉文化公司于2006年10月12日依法向武汉市第二中级人民法院提起诉讼，请求法院判令被告交付楼房、承担违约金3770万元、赔偿经济损失580万元、返还定金300万元并承担本案诉讼费用。

武汉国投公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼，其认为，本公司与被告武汉地产公司签订的抵押合同系双方真实的意思表示，应属有效。更何况，被告取得本公司的贷款是用于综合楼的开发，没有本公司的资金支持，被告开发的综合楼也无法封顶竣工。因此，本公司根据抵押合同关系，享有优先受偿权。故请求法院判决被告武汉地产公司偿还贷款4200万本金及利息。

被告武汉地产公司在法律规定的答辩期间内未向法院提供答辩状。

［法院判决］

武汉市第二中级人民法院经审理查明，（1）从2002年9月22日至2006年9月16日，原告武汉文化公司按购房合同中的约定，分13次共向被告武汉地产公司付款56957800元(包括300万元定金在内)，另以被告武汉地产公司违约为由，分4次从应支付的工程款中扣留135万元作为违约金，被告武汉地产公司对此无异议并开具了收据。在施工过程中，应原告武汉文化公司的要求，被告武汉地产公司先后16次对工程局部装修及土建工程进行了变更。（2）2006年2月15日，被告武汉地产公司致函武汉地名委员会，要求该委员会协助办理有关原告武汉文化公司对该楼的命名手续，后武汉市地名委员会发文正式命名该楼为凯盟大厦。由此可证明该综合楼已全部由原告武汉文化公司预购，被告武汉地产公司亦按规定办理了该楼房的商品房预售许可证。

武汉市第二中级人民法院经审理认为，原告武汉文化公司与被告武汉地产公司签订的预购《综合楼买卖合同》及补充协议，属订购性质的预售商品房合同，合同及补充协议所约定的内容符合国家法律及有关商品房预售的规定，双方意思表示真实，应认定有效。被告武汉地产公司在签订上述合同，收取了原告武汉文化公司的购房款并进行施工达一年多之后，又与武汉国投公司签订抵押合同，在未告知原告武汉文化公司或者征得其同意的情况下，将已预售的综合楼所占用的土地使用权抵押给武汉国投公司，而武汉国投公司明知该综合楼及土地使用权已经预售，仍与被告武汉地产公司签订抵押合同，显属双方恶意侵害原告武汉文化公司利益的行为，应认定该抵押合同中关于综合楼所占的土地部分为无效抵押。武汉国投公司主张应从该综合楼即远东花苑D座享有4200万本金及利息优先受偿权的请求不受法律支持，本院不予支持。

原告武汉文化公司按期支付了工程款，而被告武汉地产公司未按约定期限交付楼房，至今尚有490余万元造价的土建工程未完工，被告武汉地产公司对此应依合

同约定承担违约责任。被告武汉地产公司辩称因原告武汉文化公司原因影响房屋迟延交付的理由无事实依据，其要求原告武汉文化公司承担城市建设配套费、绿化费、税费等的主张与合同约定不符，本院不予支持。原告武汉文化公司多次对局部工程提出了修改意见，故对其要求被告武汉地产公司支付定金300万元及赔偿损失580万元的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告武汉文化公司要求按现在的施工现状交付房屋，被告武汉地产公司又无能力完成剩余工程，本院对原告武汉文化公司的该项请求予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第(四)项、第一百零六条第一款，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十五、二十六、三十一、三十九、四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：

一、原告武汉文化公司与被告武汉地产公司签订的订购综合楼合同及补充协议未履行完毕的义务应终止履行。该综合楼的城市建设配套调增、供电增容费调增、供水增容、未完工程部分的开发费用、房屋过户税费、绿化费、自来水管网改造等按合同约定，均由被告武汉地产公司负担。

二、被告武汉地产公司于本判决生效之日起60日内，向原告武汉文化公司交付综合楼，并与原告武汉文化公司办理交付房屋资料及验收、结算过户手续。

三、综合楼新增加的电梯费用949412元，由原告武汉文化公司支付给被告武汉地产公司。

四、被告武汉地产公司按合同约定向原告武汉文化公司支付延期交房违约金(从2006年7月1日至实际交房之日止，按购房总价款65097500元的5‰，每30天计付一次)。

五、驳回原告武汉文化公司的其他诉讼请求。

六、驳回武汉国投公司的诉讼请求。

［争议焦点］

1.如何界定商品房预售合同、委托建房合同、合作建房合同的性质和内容？

2.开发商将已预售给他人的房屋再进行抵押，其行为应当如何处理？

［律师点评］

一、在本案中，原、被告签订的合同性质属于商品房预售合同。

在本案中，原、被告争议的第一个焦点问题是，其签订的合同是属于共建房屋合同还是商品房预售合同？根据原、被告签订的合同及补充协议的内容，可以肯定的是，原、被告签订的合同属商品房预售合同。正确认识上述的结论，我们有必要对商品房预售的相关内容进行理解。所谓商品房预售，是指房屋的建筑工程尚未完成时，房地产开发商就将其待建的商品房预先出售，先收取一部分购房款项，余款向银行办理按揭或等施工完毕后收取余款，之后再转移房屋所有权的买卖方式。商品房预售合同具有以下几个方面的特征：

第一，作为预售方的房地产开发商办理了商品房预售许可证；

第二，预售方在将商品房的所有权转移给购房者之前，预售方是商品房的所有权人和商品房占用土地的使用权人；

第三，预售方的权利是按约定向购房者收取购房者，义务是按约定的质量标准施工、按约定的时间交付房屋，并最终将商品房的所有权转移给购房者。

综上，在本案中，原、被告所签订的预购《综合楼买卖合同》即符合上述商品房预售合同的特征。首先，预售方，即被告办理了商品房预售许可证，具有预售商品房的资格；其次，被告在综合楼建成之前是该楼房所占国有土地的使用权人和

在建成时是该楼房的所有权人；再次，房款的收取方式及房屋所有权转移方式的约定亦符合商品房预售合同的特征。而委托建房合同的特征是委托方委托承建方按委托方的要求承建房屋，委托方既是房屋所占土地的使用权人，亦是房屋的所有权人，即委托方对房屋所有权的取得属原始取得。而本案原、被告所争议的综合楼的所有权人是被告而非原告。

在本案中，原、被告签订的《综合楼买卖合同》是否属于合作建房合同？所谓合作建房合同，是指享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，合作各方按约定取得房屋的所有权。本案中的原、被告订立合同的目的并不是按约定共同取得综合楼的所有权，而是预售方，即本案的被告作为楼房的所有权人出卖房屋的所有权于原告。因此，原、被告之间的合同亦不属于合作建房合同。如果将该合同定性为合作建房合同，那么原告和被告之间的纠纷就是对综合楼的权属纠纷。而合作建房合同纠纷应适用的法律及判决结果与预售商品房合同纠纷应适用的法律和判决结果亦是不同的。因此，准确界定本案原、被告之间的预购综合楼合同的性质，是正确处理本案的前提。

二、在本案中，被告和第三人签订的土地使用权抵押合同无效，不具有法律效力。在本案中，三方当事人之间的讼争直接表现为两个合同间的法律效力的冲突。原告主张其与被告签订的商品房预售合同是有效合同，因而据此请求法院判决被告将讼争房的所有权转移给其所有。第三人认为其与被告订立的国有土地使用权抵押合同是有效的，因而据此请求法院保护其对抵押物讼争房及其所占的土地使用权的优先受偿权。

第三人和被告之间的土地使用权抵押合同的法律效力认定，不仅涉及该合同双方当事人的利益，而且关系到原告的重大利益。根据我国《民法通则》第五十五条和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十五条之规定，有效的国有土地使用权抵押合同必须符合以下条件：第一，合同双方当事人具有相应的民事行为能力；第二，意思表示真实；第三，土地使用者办理了土地使用权抵押登记手续；第四，不违反法律或者社会公共利益。在本案中，被告和第三人签订的土地使用权抵押合同符合前述第一、第二和第三个有效条件，但法院认为被告和第三人订立土地使用权抵押合同，属恶意损害原告利益的行为，法院的认定是否正确？所谓恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，是指当事人之间非法串通在一起，共同订立某种协议，造成国家、集体或者第三者利益的损害。这类合同的主要特点是，第一，当事人出于恶意，即明知或者应知某种民事行为将造成国家、集体或者第三者利益的损害，而故意为之。第二，当事人间互相串通，都希望通过实施某种行为损害国家、集体或第三者的利益。据此，本案中被告和第三人订立土地使用权抵押合同的行为显然属于《民法通则》第五十八条第(四)项规定的情况，其理由如下：

首先，原告和被告间的商品房预售合同是2002年9月订立的，而被告和第三人间的土地使用权抵押合同是在2004年3月订立的。商品房预售合同成立在先，土地使用权抵押合同成立在后。

其次，第三人是被告的股东，从2002年8月至2004年年初，被告的法定代表人由第三人的法定代表人兼任。因此，第三人对被告的法定代表人代表被告与原告订立的预售商品房合同，是明知的。

再次，第三人和被告明知综合楼的所有权及其所占土地的使用权已预售给原告，明知如果双方建立土地使用权抵押关系将损害原告的利益，双方仍然订立土地使用权抵押合同。因此，第三人和被告的行为属于恶意串通，故意损害原告利益的

行为。该行为违反了法律的规定，因而属无效的民事行为。

据此，法院依法判决第三人和被告签订的土地使用权抵押合同中关于综合楼部分的土地使用权抵押无效，并判决驳回第三人的诉讼请求，无疑是正确的。

另值得注意的一个问题，根据最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，购房人可以获得双倍赔偿的问题。该司法解释规定：以下五种情形，买房人可要求双倍赔偿：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（3）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证证明；（4）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（5）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备以上五种情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在本案中，被告就属于该司法解释中的第一种情形，但本案不应适用上述司法解释的条款。因为上述条款适用的前提之一就是买受人请求解除购房合同，而本案的原告是要求被告继续履行交付房屋的义务，并没有请求解除购房合同。

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

月房地产法试题和答案

2013年10月高等教育自学考试房地产法试题和答案 （课程代码00169） 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最高为（C）4-92 A．20年B．30年 C．50年 D.70年 2．征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由（B）3-79 A．国务院批准B．省、自治区、直辖市人民政府批准 C．市级人民政府批准 D.县级人民政府批准 3．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合 ．．．法律规定的是（D）6-143 A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证 C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以 上，并获得房地产管理部门批准 4．国有土地租赁是出让方式的补充，其不得 ．．适用的情形是（A）4-91 A．利用原有建设用地进行经营性房地产开发 B．原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用 C．原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用 D．原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用 5．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收入在补偿方式上（C）4-99 A．应当采取货币补偿 B．应当采取房屋产权调换 C．既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 D．县政府必须提供改建地段房屋 6．房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的（B）4-98 A．勒令拆除B．不予补偿 C．处以罚款D．补办手续 7．《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是（D）4-99 A．社会福利评估B．社会风险评估 C．商业利益评估D．房屋价格评估 8．下列土地所有权，只能归国家所有的是（A）2-58 A．城市市区土地B．农村和城郊土地 C．宅基地D．自留地、自留山

房地产法案例分析

案例分析二 案例:保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年5月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久,墙面也开始出现放射性裂纹。于就是,陈先生找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿损失。在双方协商不成的情况下,陈先生诉至法院。 【分析】本案中,出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定,陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然,如果该质量问题就是由施工方的原因造成的,开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例:因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定:建筑材料、建筑构配件与设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本,购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后,出现了严重的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高,对建筑工程质量危害极大,所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中,甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准,根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定:发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外,作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任,因为施工方有检验建筑材料就是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例:竣工验收合格的建筑工程,就是否就不会出质量问题 【案情】1998年4月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方约定:由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后,双方开始履行协议。在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据。1998年11月20日工程竣工,交付使用,双方进行了结算,工程总造价为1 522 656、10元,扣除应上缴的税金,自1998年5月至2000年12月28日,原告共给付工程款35笔,有现金、物资材料等,合计470 017、20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399、30元。之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题,委托县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,请求判令被告赔偿拆除重建费55、9万元,造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。 【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效。被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用,当时原告未提出质量问题而就是签署了结算书并接受

房地产法规与案例分析试题

《房地产法规与案例分析》试卷（A卷） 适用班级：14房地产经营与管理__ 一、单项选择（20*1.5=30） 1、房地产法律关系要素的核心是()。 A、主体 B、客体 C、内容 D、房地产法 2、我国行使房地产法律立法权的应是（）。 A、全国人民代表大会及其常务委员会 B、国务院 C、地方人名代表及其常务委员会 D、国务院及所属个部委 3、下列不属于集体所有的土地是（）。 A、农村的土地 B、城市郊区的土地 C、自留地 D、城市市区的土地 4、征用下列土地的不需要由国务院批准的是（）。 A、基本农田 B、基本农田以外的耕地超过35公顷的 C、其他土地超过70公顷 D、其他农田以外的耕地30公顷的 5、土地使用权出让金的（）上缴中央财政。 A、10% B、20% C、30% D、70% 6、城市总体规划的期限一般为（）年。 A、10 B、20 C、30 D、50 7、市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划须报（）审批。 A、省人民政府 B、自治区人民政府 C、直辖市人民政府 D、所在地市人民政府 8、城市房屋拆迁，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（）日内向人民法院起诉。 A、5 B、10 C、15 D、30 9、我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规是（）。 A、《房屋拆前证据保全公证细则》 B、《城市房屋拆迁管理条列》 C、《城市房屋拆迁估价指导意见》 D、《城市房屋行政裁决工作规程》 10、房地产开发项目超过出让合同约定的动工开发日期，满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让权（）以下的土地闲置费。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A、10% B、20% C、30% D、50% 11、房地产开发企业预收购房款的、在商品房屋建成销售前不得超过（）。 A、20% B、30% C、40% D、50% 12、房地产案件，人民法院应当在立案之日起（）个月内作出第一审判决。 A，1B，2C，3D，6 13、李某与国家土地管理部门签订土地使用权出让合同，合同约定使用年限为40年，李某使用10年以后转让给张某，受让人张某的使用年限为（）年。 A，40B、30C、20D、10 14、房地产开发预售商品房，投入开发建设的资金必须达到工程设用投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明文件。 A、20％ B、25％ C、30％ D、50％ 15、房地产权属登记分为（）种。 A、4 B、5 C、6 D、7 16、转让土地使用权涉及房产变更的，在房产变更登记发证后（）日内，持转让合同或者协议，土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。 A，10B，15C，30D，60 17.下列不属于受委托银行办理住房公积金业务的银行有（）。 A，中国工业银行B，中国农业银行C，中国民生银行D，中国银行 18、住房公积金管理委员会委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金账户的设立，缴存，归还等手续的银行，一个城市不得超过（）家。 A，1B，2C，3D，4 19、房地产价格评估机构实行（）级制度。 A，1B，2C，3D，4 20、取得房地产估价相关学科学士学位的人员，需要从事房地产估价实务满（）年。 A，3B，4C，6D，8 二、多项选择（10*2=20） 1、房地产法律关系三要素是（）。 A、参加房地产法律关系的当事人 题号一二三四五六总分 得分 密 封 线 内 不 要 答 题

房地产法课程复习考试试题及答案A讲课教案

《房地产法》复习纲要A 一、单项选择题 1．房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( )。 A.经过公证机关公证 B.经过房屋所在地政府房管部门认可 C.经过被拆迁人所在单位批准 D.将协议保存于人民法院 2．拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( )。 A.过渡费 B.临时补助费 C.安置费 D.补偿金 3. 以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得( )。 A.房屋所有权证书 B.土地出让金缴纳证明 C.土地使用权证书 D.土地使用证明 4. 下列属于房地产抵押人的权利的是( )。 A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权 B.保持抵押房地产的价值 C.物上代位权 D.优先受偿 5. 房地产开发必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益和( )相统一的原则。 A.设计规范 B.严格按用途 C.环境效益 D.合理布局 6. 房地产开发企业在领取营业执照后的( )日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。 A.30 B.10 C.60 D.45 7. 房地产方面的部门规章主要是指( )制定的规章。 A.国家发改委 B.建设部 C.司法部 D.商务部 8. 在解决房地产纠纷的法律方式中( )。 A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决 B.当事人可不通过协议直接提起仲裁 C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理 D.仲裁和诉讼不能同时适用 9. 按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发和( )。 A.成片开发 B.经营性开发 C.自用性开发 D.新城区开发 10. 房屋交换，亦称“房屋互易”，是房屋所有人互相交换房屋( )权的行为。 A.使用 B.所有 C.管理 D.租赁 11. 公民作为房屋赠与人，必须是房屋的( )人，同时必须具有完全民事行为能力。 A.使用 B.所有 C.管理 D.租赁 12. 可以出租房屋的条件之一是( )。 A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意 C.未取得房屋所有权证 D.房屋的权属有争议

房地产行业典型事故案例

房地产行业典型事故案例 第一节火灾事故案例 【案例1】：央视新址火灾 1. 事故时间：2009 年2 月9 日21 时许 2. 事故地点：北京市朝阳区东三环中央电视台新址园区在建的附属文化中心大楼 3. 人员伤亡情况：1 人死亡，8 人受伤 4. 事故经济损失：直接损失1.6383 亿元 5. 事故类型：特别重大火灾事故 6. 事故经过 2 月9 日20 时27 分，北京市朝阳区东三环中央电视台新址园区在建的附属文化中心大楼工地发生火灾，造成7 人受伤，其中有6 名是消防人员，1 名央视工作人员。发生火灾的大楼是中央电视台新台址工程的重要组成部分——电视文化中三心，高159 米，被称为北配楼，邻近地标性建筑的央视新大楼。央视新台址工程位于北京市朝阳区中央商务区（CBD ）核心地带，由荷兰大都会（OMA）建筑事务所设计，于2005 年5 月正式动工。整个工程预算达到50 亿元人民币。 7. 事故原因 建设单位违反烟花爆竹安全管理相关规定，组织大型礼花焰火燃放活动； 有关施工单位大量使用不合格保温板，配合建设单位违法燃放烟花爆竹； 监理单位对违法燃放烟花爆竹和违规采购、使用不合格保温板的问题监理不力；

有关政府职能部门对非法销售、运输、储存和燃放烟花爆竹，以及工程中使用不合格保温板问题监管不力。 8. 事故处理 71名事故责任人受到责任追究。其中，中央电视台副总工程师、央视新址办主任徐威，央视新址办副主任王世荣，央视国金公司副总经理兼总工程师高宏等44名事故责任人已被移送司法机关依法追究刑事责任。27名事故责任人受到党纪、政纪处分，给予时任国家广电总局党组成员、中央电视台台长、分党组书记、中央电视台新台址建设工程业主委员会主任赵化勇行政降级、党内严重警告 处分，给予中央电视台副台长、中央电视台新台址建设工程业主委员会常务副主任李晓明行政撤职、撤销党内职务处分。 依法对中央电视台新台址建设工程办公室罚款300万元。 1) 一审结果宣判 2010年5月10日，在北京市二中院进行一审宣判，首批21名被告均以危险物品肇事罪判处3至7年不等的有期徒刑。其中，建设单位央视新 址办原主任徐威获刑最重，判处其有期徒刑7年。 具体参与人判决： 徐威中央电视台新台址建设工程办公室主任7年 刘发国湖南省浏阳市三湘烟花制造有限公司股东6年6个月 李小华清华同方股份有限公司政务系统科技公司副总经理6年 沙鹏北京大新恒太传媒科技发展有限公司总经理5年6个月曾旭湖南省浏阳市三

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、 集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、 仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集

房地产估价方法及案例分析(doc 16页)

房地产估价方法及案例分析(doc 16页)

案例分析大总结（两套总结版本） 都是别人总结的，归纳了一下而已 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

自考 房地产法

第一部分小点 第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日 3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁 4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权 5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房 6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制 7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是《民法通则》 8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权 9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织 10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：《中国土地法大纲》 11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会 12、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门 13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：《行政诉讼法》 多选 1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地 2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为 3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式 4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则 5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务 6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位 7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证 8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系 9、民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系 10、广义的《房地产法》的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性 12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会 13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押 第二章 1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部 2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局 3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部 4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局 5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院 6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使 7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院 8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门 多选 1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部 2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理 第三章 1、根据我国现行《土地管理法》的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地 2、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30% 3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍 4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地 5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：《城市房地产管理法》

(房地产管理)房地产法试题及答案

（房地产管理）房地产法试 题及答案

全国2006年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为( A ) A.物权 B.债权 C.请求权 D.形成权 2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部 分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于( B ) A.土地开发 B.耕地开发 C.水土保持 D.公益建设 3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以( D ) A.处以罚款 B.要求其在一个月内马上动工 C.收回土地使用权，并退回土地出让金 D.无偿收回土地使用权 4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由( B ) A.省级人民政府批准 B.国务院批准 C.县级人民政府批准 D.乡级人民政府批准 5.复垦的土地应当优先用于( C ) A.国防建设 B.公用事业 C.农业 D.居民生活用地

6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D ) A.作适当处理 B.进行妥善安置 C.给予双倍补偿 D.给予适当的补偿 7.房地产相邻权的主体可能是( A ) A.两个或两个以上房地产所有人 B.一个房地产所有人 C.一个房产所有人 D.一个地产使用人 8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，( B ) A.租赁关系随之终止 B.原租赁协议继续履行 C.承租人可以单方终止租赁关系 D.原所有权人应当补偿承租人的损失 9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到( A ) A.80% B.90％ C.99％ D.100％ 10.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( A ) A.经过公证机关公证 B.经过房屋所在地政府房管部门认可 C.经过被拆迁人所在单位批准 D.将协议保存于人民法院 11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( A ) A.过渡费 B.临时补助费 C.安置费 D.补偿金 12.以划拨方式取得的土地使用权，( B ) A.一律不得进入房地产市场

房地产法自考试题及答案

房地产法自考试题及答案

全国10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在( C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关( B) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是( C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是( C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权

时，原租赁协议应( B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，能够( C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有( D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行( B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指( C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑( D) A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿 D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿

2020年家庭纠纷房产继承法案例详细解析

买房知识常识，希望对您有帮助，谢谢 家庭纠纷房产继承法案例详细解析 导读 : 本文介绍在房屋买房，不动产权证署名的一些知识事项， 如果觉得很不错，欢迎点评和。 家庭的纠纷少不了的就是对房产继承权的归属而产生的，虽然有继承法作为依据但还是有不少人对房产的继承权提出质疑，继承也是房地产转让中的一种形式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋权转移的行为，并不能直接反映出商品之间的关系。继承关系要在一定的条件下才能发生的。 家庭纠纷房产继承法 家庭纠纷房产继承法中的相关规定需要注意的有以下几点 １、首先应该确定哪些是死者的遗产这在继承法中有明确的规定，不要误解把遗产的一般先分给配偶而是如果死者有与他人共同的财产时应该先将共同财产进行分割死者所分到的财产才属于遗产按照法律的规定继承。 ２、其次应该看的是死者是不是有留下遗嘱，如果有遗嘱的话就应按遗嘱中的继承来执行。 ３、没有遗嘱的应该确定哪些人可以作为继承人继承人分首位顺序配偶、父母、子女和在第二顺序的亲兄弟姐妹、隔代祖父母、外祖父母继承开始后由首位顺序继承人继承第 知识常识 买房知识常识，希望对您有帮助，谢谢 二顺序继承人不继承没有首位顺序继承人继承的由第二顺序继承人继承。 ４、后才是确定各继承人的份额按照继承法的规定同一 顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人分配遗产时应当予以照顾对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人分配遗产时可以多分有扶养能力和有扶养条件的继承人不尽扶养义务的分配遗产时应当不分或者少分继承人协商同意的也可以不均等。 案例详细解析 案例先生去世了，在他留下的房子里，他的母亲老太、

房地产法考试题目

1划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 2，房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。,3商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）取得商品房预售许可证。 4业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动 5，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。,6土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。 7，预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 8，征地情况告知】 在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《征地告知书》并公告或者直接发布《拟征地公告》，将拟征土地的用途和位置告知被征地的农村集体经济组织和农户。[3] 《征地告知书》或《拟征地公告》由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴。在有条件的地方，市、县国土资源局应当将《征地告知书》在互联网上发布、在当地电视台播出。张贴、发布或者播出《征地告知书》的过程，应当进行摄像和录像，取出的照片和视频资料要妥善保存备查。《征地告知书》不得泄露国家秘密。 【征地调查确认】 在征地报批前，市、县人民政府土地行政主管部门应调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、规格和数量等，据实填写《征地调

房地产营销案例分析

房地产营销案例分析 以成都华润凤凰城为例 ：1.总体的营销策略（包括整合营销的核心目标、核心战略的构想、推广战略的影响）。2.入市时机的建议。3.整合营销推广战略（包括项目形象定位、策略的缘起、策略的推广）。4、项目整体的推售策略。5、价格策略。6、公开促销前的促销策略 成都华润凤凰城简介：华润凤凰城位于成都市高新南区大源组团中央生活区，天府大道西侧约800米。2011年，华润凤凰城推出85-124平米、150-180平米高层精装大宅，160-240平米6+1多层花园洋房。华润第二代奢适精装系，上百项精装设计，57项人性化精装细节，精筑一生之宅。 最新调查数据显示，2月份以来成都楼市小幅回暖，市区商品住宅认购成交面积和成交金额环 比1月有一成左右的上升。 小阳春的到来让不少开发商在持续的寒冷中看到一丝希望，但大家都清醒地意识到，这次难得的回暖背后是压抑太长时间的刚需，而刺激他们释放需求的则是包括降价在内的营销策略的改变。 总体营销策略 。 花小钱办小事营销不再追求大而空 “今年任务没减，但营销费用缩减了很多。”进入2012年，各房地产公司年度任务量分解下达，很多营销老总在感叹今年楼市的变化时，第一个感慨便是“手上能花的钱少了。随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场由高速成长向常态发展回归，房地产行业在经历着新的洗牌。房地产企业开始积极寻变，面对下行的楼市，谨慎成为多数开发商对待市场的态度，面对不太明朗的市场，不少房企纷纷调整营销策略，为了节流过冬大幅削减营销费用。 某大型上市房地产公司成都公司的营销负责人告诉记者，今年各房企营销政策的调整不可避免，财大气粗的房地产企业现在也开始过上精打细算的日子。“以前花个一二十万、甚至几十万搞个大型的营销活动根本不在话下，这样的活动有影响力，对品牌美誉度也有很大帮助，而且这种大型活动对项目定位、售价等有一定的帮助，但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。”该负责人认为以往追求大规模、大影响力的营销活动今年在策略上肯定会有所调整，粗放式的营销宣传将在今年转为寻求更加精准的宣传渠道，“目的性强、花费小、快速直抵目的的活动将会对传统的营销策略取而代之，开发商会寻求更加务实的传播途径。” 纵观节后成都楼市的表现，不难发现开发商削减营销费用的影响已经开始发挥作用。最直观的表现是一些传统优质口岸的户外大牌广告，曾一度被各房地产项目占领，但目前这些大牌也打出“虚位以待”的告示，而一些曾经是房产广告的广告位也被其它类型产品替换，公车站台等开发商曾经热衷的广告渠道，也明显不如往年受追捧。“今年有很多项目推迟了开盘时间，过完节市场整体动向还不明朗，很多楼盘都想观望一下再说。”有户外广告的业者认为，与往年开发商争抢黄金口岸广告位

房地产开发合同纠纷案例分析2则.doc

房地产开发合同纠纷案例分析2则 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天我要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年月17日签订《土

地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的"嘉汇·龙潭"小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。 2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。 3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和超凡公司。 4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。 经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事

房地产法试题及答案

房地产法试题及答案 TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】

三、名词解释题 41.建设用地: 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。 42.房地产纠纷 是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 43.土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 45.房产税 是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。 简答题 46.简述房地产权属登记的功能. （1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。 47.简述土地使用权终止的原因。 （1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。 48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些 （1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。 49.简述房屋拆迁的基本原则。 （1）符合城市规划；（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护文物古迹。 五、论述题 50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。 （1）有利生产。相邻关系的处理一定