关于完善军队住房保障制度的思考

经济研究导刊

ECONOMIC RESEARCH GUIDE

总第147期2012年第01期Serial No．147

No．01，2012为了适应国家进一步深化城镇住房制度改革和军队现代化建设的要求，积极探索投入少效益高的住房保障新路子，1999年全军第四次房改工作会议在京召开，会议提出了建立军队住房保障新体系，逐步实现良性循环；实行住房补贴制度，提高军队人员购买住房的经济能力；将家属生活区划分为公寓区和售房区，扩大现有住房出售以及搞好经济适用住房建设，拓宽向军队人员出售住房的路子；推进住房社会化管理，减轻军队住房保障负担等新举措，通过这些改革，加快了军队住房建设的步伐，有效地促进了军队人员居住条件的改善，推进了部队全面建设。但是随着中国经济的迅猛发展，军队在住房保障制度方面也出现了很多新问题新情况，为此我们必须重视研究这些问题，有效的借鉴军内外的有益经验和做法，进一步推动军队住房保障制度的完善。

一、现行住房保障制度存在的问题

（一）军队自建经济适用房陷入困境

住房制度改革后，各级各部队利用军队闲置土地建设了一批经济适用房，较好的缓解了部队的住房压力，提高了住房保障水平，但是随之也出现军用土地消耗过快，导致部队发展用地和建房潜力受限等问题，据有关部门统计，驻城市部队可建房用地所剩无几，建房潜力仅能满足部队干部住房需求的15%~20%，而且大多只能采取拆平建楼、拆低建高、拆旧建新的途径实现，利用军用土地建设军官住房已无路可走。

（二）住房补贴定位不准确，补贴的标准偏低

现行住房补贴基本系数40.94%，是1999年国家和军队相关部门经过广泛调研，按照国家经济适用房基准房价2300元/m 2测算出来的，比较符合当时的实际情况。然而，随着国家经济的快速发展和这几年各地房价的快速上涨，目前全国绝大多数大中城市的平均房价已是基准房价的3~10倍，有些县城的房价甚至都高于2300元的基准房价。但军队的住

房补贴系数并未根据国家经济发展和房价的变化重新测算调整，住房补贴因基本工资上涨而带来的增加已经远远落后于各地房价的上涨水平，从而降低了其使用价值和补助作用，削弱了军人的购买力。另外，我军对于军队人员的住房补贴是定位于国家经济适用房，其测算依据是国家经济适用房价格，而国家有关政策规定的经济适用住房主要解决城市低收入家庭住房困难，这与国家把军队人员定位于中等收人阶层的地位相矛盾，显然也是不恰当的。

（三）住房公积金标准低、归集方式不科学

国家规定住房公积金缴存比例不得低于工资总额的5%，但是我军的住房公积金缴存比例只能达到2%左右，各级别军队人员的住房公积金月度均不超过百元，与地方的差别是巨大的。另外，我军住房公积金采取了由单位统一缴存的方式进行归集、个人无须缴费，这虽然减轻了个人的负担，但正是由于个人无须缴存，导致公积金规模过小，且不说当前我军的住房公积金未能与地方接轨，即使接轨也完全无法解决个人购买商品房时的贷款问题。

（四）住房补贴发放方式不合理

我军现行的住房补贴采取“在职挂账空转、退役腾房兑现”

的方式进行发放，给在职干部士官的挂账补贴造成了很大的贬值。由于住房补贴的挂账、空转，累计的住房补贴在通货膨胀压力下，不断贬值，据有关部门统计，2008年中国的通货膨胀率就高达4.5%，

这样导致的军队现役干部士官个人账户上的货币资金至今累计贬值损失是巨大的，这还没有包括各地因房价上涨给挂账住房补贴造成的购买力损失，如果再加上这部分的损失，军人挂账住房补贴的贬值程度将是极其巨大的，也正因为如此，导致相当一部分复转军人，在支取住房补贴也买不起房的情况下，宁可放弃住房补贴而占据军队公寓房。

（五）住房公积金不能提供贷款、没有发挥效益

收稿日期：2011-10-25

作者简介：吴应进（1962-），男，浙江乐清人，大校军衔，硕士研究生，从事军队财务管理与基建投资控制研究；任振源（1975-），男，山东安丘人，中校军衔，硕士研究生，从事军队财务管理研究。关于完善军队住房保障制度的思考

吴应进1，任振源2

（1.海后财务部，北京100841；2.92330部队，山东青岛266102）

摘要：我军的住房制度经过十多年的改革，已经取得了很大的成绩，但在住房资金管理、经济适用房建设等方面仍存在着一些问题，唯有借鉴经验、

结合我军实际进一步深化改革，才能实现“分配货币化，供应社会化”的军队房改最终目标。关键词：军队住房；经济适用房；问题；经验借鉴；措施中图分类号：E23

文献标志码：A

文章编号：1673-291X （2012）01-0250-03

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军队住房补贴与住房公积金虽然分别设置个人账户，各有相应管理办法，但从实质看，现行公积金政策只是在住房补贴标准上每月增加了几十元钱，制度出台后没有任何政策效应。归集住房公积金的主要目的，是把大家的资金集中起来，筹集住房建设专项资金，并为参加存储的人员发放购房优惠贷款。据统计，截至2004年底，全国公积金存储余额已经达到4893亿元，贷款余额为2096亿元，占缴存余额的42.8%，公积金在国家住房建设中发挥了较大作用。但是我军从建立公积金制度至今，军队住房公积金已经归集了数十亿元，但军队住房公积金贷款办法一直迟迟未能出台，军队住房公积金的管理现状处于只归集、不贷款的状态，资金沉淀银行而未能发挥任何经济效益。

（六）现行公寓住房管理制度不完善

当前很多单位自建有大量的公寓房，但是营房管理部门仍然感觉住房紧张，尤其是城市驻军单位，这种现象更为突出，出现这种现象的主要原因是“出口”不畅，一方面，由于住房补贴到复转时才兑现，住房补贴贬值相当大，在相当长的一段时间内，复转人员无法在地方购买到合适的住房，因此大量公寓住房被复员、转业、调动、退休等人员挤占；另一方面，部分单位的营房管理人员落实规章制度不严格，出现了“条子房”、“电话房”等现象，在职人员一人占有多套住房，导致本来就紧张的公寓住房更加捉襟见肘；最后，军队房租补贴的标准低，各职级人员每月的房租补贴只有几十元，虽然与军队公寓房2.6元/m2的房租相适应，但是与各地租房的市场价格差别太大，受经济利益的驱使，导致部分人员通过不合理占用公寓房出租给地方人员赚取房租差价。

二、军内外住房保障方式经验借鉴

（一）美军的住房保障管理

美国军人的工作调动频繁，因此，住房问题一直是其最难解决的问题之一，但是随着军队住房私有化、基本住房补贴制度以及退伍军人事务部住房贷款等一系列措施实施后，经过二十多年的实践与发展，其住房制度不断完善，住房问题基本上得到了很好的解决。

1.美军的基地住房管理。美军的基地住房有单身宿舍和家庭公寓，类似我军的公寓房，其规定在一定级别以下的士兵必须在单身宿舍内居住，一定级别的人员（例如，单身军官和准尉）可以选择在基地内居住和基地外居住，但是当基地内宿舍有需要的时候，住在里面的军官必须搬出。当军事成员结婚后，可以选择在基地外租房，按月领取带家属的基本住房补贴（BAH），另外还可以放弃BAH选择家庭公寓，但是当房屋使用者因某种原因不符合政策时，基地指挥官有权收回住房。

2.美军住房补贴的管理。美国军队基本住房补贴（BAH）是由国防部按月与工资一起发给没有住进军队公房或自愿在营区外租（购）房军人的住房补贴，其从1998年1月开始代替之前的基本住宿补贴（BAQ）和可变住房补贴（VHA），目的是实现住房补贴与平均租房费用的持平。2005年，BAQ与VHA完全实现了向BAH的过渡，2007年基本实现了住房补贴与平均租房费用的持平。

BAH数额的标准具体根据工作地点、军衔等级以及是否带有眷属等确定，军衔等级越高，BAH的数额就越大，带家属比不带家属的BAH要高。另外BAH还根据军人的不同情况分为二类住房补贴（BAH-Ⅱ）、差异住房补贴（BAH-Diff）、部分住房补贴（Patial-BAH）、海外住房补贴（OHA）等，军人根据其具体情况分别享受不同的住房补贴，从而实现了不同情况军人之间住房补贴待遇的相对平衡。

另外，美国国防部还建立了与基地外住房相配套的相关政策，包括给予军人平等待遇的联邦公平住房供给法案、弥补因基地关闭卖房可能遭受的损失的房主援助计划、因工作调动终止租赁合同免责的军土条款、给予军人高礼遇的预留计划、保证个人BAH不下降的个人等级保护条款等。

3.美军的“军队私有住房”。美国国会在1996年的《国防授权法案》中通过了军队住房私有化政策，所谓“军队住房私有化”是指房屋的建设、管理均由私人公司负责，目的是加快房屋维修改造，从而创造好的住房条件，吸引官兵续约，挽留骨干，这一政策实施后，军人可以每月按揭支付房款，也可以领取BAH支付房租，当按揭付清后，房屋产权就归个人了。另外为了支持军人购房，美国有专门为退伍军人提供住房抵押担保的退伍军人事务部。退伍军人事务部对达到规定服役时间的退伍军人提供住房抵押贷款担保，担保金额可达60%。退伍军人不需支付担保费用，政府承担全部担保费用，该项贷款不仅使许多中低收入军人家庭有能力获得住房抵押贷款，而且解除了金融机构发放住房抵押贷款的不安全感。

（二）东北三省推行的“东北模式”

为了解决东北三省驻军存在的经济适用房建设因军用土地消耗过快、经济适用房建设陷入困境；现役在职人员因收入有限无能力购买商品房，因房源受限不能入住公寓房以及租房给军人带来较大经济压力的情况，2005年，沈阳军区与东北三省政府联合下发了《关于加快推进驻地军队人员住房供应社会化的通知》，探索出军队住房保障的新模式，被专家称为“东北模式”，其主要内容是：“政府划拨土地，部队提供需求，企业定向建设，军地联审资格，个人优惠购买”。例如大庆市按照东北三省军地联署文件要求，将军队住房社会化保障，纳入地方党委议事日程、城市建设总体规划、地方住房保障体系中，发挥主导统筹作用，寻求最佳保障模式，发挥牵头调控作用，有效畅通运行渠道，发挥联合监管作用，确保改革规范高效，有效缓解了军队住房紧张局面，推进了军队住房社会化保障，较好的解决了军队住房困难。2007年8月，沈阳军区政委黄献中到大庆调研，现场考察了经济适用住房小区，对“大庆经验”给予了很高评价，认为这些经验很好，具有推广价值，同年9月，东北军地在大庆召开现场观摩会，总结交流这一经验，153名省、地级和军、师级领导应邀出席。

三、完善军队住房制度的主要措施

我军住房改革的实践和美军的经验都证明，实现“分配货币化，供应社会化”是解决军队住房问题的根本出路，也是军队住房改革的主要方向。

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（一）在目前“分配货币化”难以一步到位的情况下，借鉴“东北模式”，加强经济适用房建设

经济适用住房是国家为解决中低收入家庭住房而推出的一项改革举措，享受减免土地出让金和减半征收建设配套费等多项优惠政策。我军抓住这一发展机遇，与地方同步发展了经济适用住房建设，在不用国家和军队投入，主要依靠个人筹资建房的情况下，迅速提升我军住房保障的整体水平，使军队干部住房迅速从“温饱型”向“小康型”实现了跨越式发展。但是，各单位自行发展的经济适用住房不利于军队整体规划和建设，而且从长远发展来看，军队的土地资源终究是有限的，所以应按照军队后勤改革社会化保障的思路，军队住房保障要实行从建到管，逐步走向社会，实行专业化管理、市场化供应、社会化保障，军队人员购买住房逐步走向社会，是推进军队后勤保障社会化的重要组成部分，在目前“分配货币化”难以一步到位的情况下，借鉴“东北模式”，国家给予一定的政策扶持，由地方政府建设经济适用房，供部队符合条件的人员购买，是当前阶段解决我军住房紧张的一个重要措施。

（二）建立住房补贴动态调整机制，住房补贴实现随工资发放，避免挂账空转造成的贬值损失

军队住房补贴作为军人购房基本资金来源，要有效满足军人住房需求，必须随国家经济形势和市场房价等因素变动进行相应调整，建立住房补贴标准调整机制。基本补贴系数由军队职能部门会同国家有关部门定期进行测算，并及时调整，惟其如此，才能合理体现住房补贴的真正价值。同时，为了解决目前军队住房补贴“挂账空转”导致的贬值现象，军队住房补贴应改为货币化保障，实现随工资发放，作为军人购房资金来源，原来挂账部分可以根据国家经济实力，分阶段、分批兑现。

（三）改革完善军队住房公积金制度

一是完善缴存模式，科学确定缴存比例。应改变现在住房公积金个人不缴存的模式，按照国家规定，对军队住房公积金实行个人、单位共同缴存的归集办法，并在银行建立住房公积金个人账户；二是提高住房公积金的缴存标准，军队住房公积金不应设定为定额标准，应按照国家规定以工资比例确定，使得公积金可以随工资增长而相应增长，国家规定公积金缴存比例为单位和职工各缴存上一年度月平均工资的5%，军队应不低于10%的水平。

（四）建立完善军队公积金贷款政策

地方政府制定的关于个人住房公积金信贷制度后，早已成为地方职工购买自有住房的主要资金来源渠道。据统计，截至2008年底，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，累计为800多万个家庭发放个人住房贷款8150亿元，大部分职工家庭基本可以通过公积金贷款购买到适合自己的住房。但是，由于军队没有实行公积金贷款制度，军人也就无法享受到这一优惠政策。军队应该尽快制定公积金个人贷款管理办法，积极协调地方有关部门把军人住房资金纳入地方住房公积金贷款保障范围，使军人能够利用现有的工资、住房补贴和住房公积金挂账资金作抵押贷款，保证现役干部能够凭借现有的经济实力购买到属于自己的住房。

（五）进一步完善军队公寓房管理制度

长期以来，由于各种原因，军队转业干部和复员退伍军人到地方工作后，有一部分同志在地方工作并分配了住房或购买了自有住房，但仍然继续占用部队住房，既违反了军队和地方有关规定，又给部队建设带来了影响，军队要推行住房保障社会化就必须加大对现有住房清理整顿力度，一方面，通过制度建设，完善对公寓房的管理，加大对不合理占用公寓房的清退力度，另一方面，利用经济杠杆，加大对公寓房的清退力度。当前我军的低房租政策隐含着军队对个人在住房消费上给予的暗补，但事实上却在一定程度上导致了公寓房使用效率低下，如出现不合理占用公寓房，甚至少数人将公寓房出租给地方人员以赚取房租差价的现象，通过提高军队人员的房租补贴标准和按照市场价格收取房租的政策，可以促使部分人员主动退房，有利于提高军队住房使用效率。

参考文献：

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[责任编辑王晓燕] 252

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