房地产集团公司税务管理手册

房地产集团公司税务管理手册

1总则

1.1为了适应市场经济的客观要求,按税收法律、法规、规章制度规范集团公司所属公司(项目公司、分公司)的税收会计核算和纳税行为,完善税务管理体系,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及各税收实体法的有关规定，并结合集团公司所属公司(项目公司、分公司)的生产经营特点和管理要求，特制定本制度。

1.2本制度适用于某房地产集团所属公司、控股公司及其所属分公司。

1.3集团公司主管税务机关为公司所在地的国税局和地税局，集团公司所属公司(项目公司、分公司)主管税务机关为其机构所在地的国税局和地税局以及属地征收管理的地税

2 税务管理体制

1集团公司实行统一领导、分级管理、统一对外关系、资源共享的内部税务管理体制。集团公司设立税务专管岗位，子公司(项目公司、分公司)财务负责人代行税务管理职责。

2集团公司及其所属子公司是独立的企业法人，负有税法规定的纳税人、扣缴义务人的全部权利与义务。

3集团公司所属子公司下属的分公司，不具有企业法人资格，负有税法规定的纳税人、扣缴义务人的全部权利与部分义务。

4产业集团财务总监、子公司（项目公司）财务经理是税收处理、税

收筹划和维护税企关系的第一责任人

5产业集团财务总监在税务管理的主要责任:

(1)财务总监对本单位的会计工作、会计资料、税务资料的真实性、完整性、合法性负责；

(2)积极支持下公司财务人员维护公司合法权益，履行纳税人、扣缴人义务人的义务；

(3)接受财政、税务、审计机关的监督与检查。

3 税务登记管理

税务登记是纳税人在开业、变更或终止时应依法向税务机关办理登记的法定手续。从事生产、经营的纳税人，以及不从事生产、经营活动，但依照法律、行政法规规定负有纳税（扣缴）义务的单位和个人，均应办理税务登记。

3.1税务登记

(1)集团公司设立的各类公司以及在外地设立的分支机构和从事生产经营的场所，应当自领取营业执照之日起30内，财务人员向所在地的主管税务机关申报办理税务登记，如实填报税务登记表并按照税务机关的要求提供有关证件资料。

(2)公司负有扣缴义务的应当自扣缴义务发生之日起30日内向所在地主管税务机关申报办理扣缴税务登记，领取扣缴税款登记证件，已办理税务登记的扣缴义务人，可申请在税务登记证件上登记扣缴税款事项。

房地产公司管理手册2178744866[001]

房地产公司管理手册第一部份组织系统一、xxx 房地产开发有限公司组织机构图一个上级原则责权一致的原则既无重叠，又无空白的原则二、××房地产开发有限公司各部门职能说明书（草案）NO：YR-2-002 管理体制是一种严密的、合理的、形同机器那样的社会组织，它具有熟练的专业劳动、明确的职权划分、严格的规章制度，以及金字塔式的等级服从等特征，从而使其成为一种系统的管理技术体系。——马克斯.韦伯在企业形成金字塔式的组织结构，不断的权威、标准化的任务、各种活动的协调和参谋的作用做明晰的描述和反复强调，并辅之以正式的组织框图、岗位规程和组织手册。——卡斯特一、董事会职能1、执行总公司的诀议。 2、决定公司的经营计划和投资方案。 3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。 4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。 5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。 6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。 7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。 8、审定公司的基本管理制度。 9、负责对公司运营的监督管理二、总经办职能 1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。 2、负责总体发展规划及实施、管理 3、向董事会提出经营预算和费用预算。 4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。 5、保证项目公司能提供符合标准的服务 6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。 7、决定广告基调，指导广告战略。 8、代表本项目公司对外开展公关活动。 10、按既定模式管理公司。 11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。 13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。 14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩 15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。 16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI 形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。 17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。 18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。 19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。 20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。 21、保证员工和客人在公司内的安全。 22、抓好企业文化建设。三、营销策划中心职能 1、对总经办负责。

房地产各阶段税收

房地产各阶段税收政策房地产企业的特点：资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），单位产品的价值高，涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。 房地产行业涉及的地方税种多，内资企业要缴纳营业税（在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。其他单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。）、城建税、教育费附加（国税和地税之分？地方教育税？）（城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。），耕地占用税（在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额（地方？）。）、土地增值税（房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。）、房产税（没开始征收）（房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。）、城镇土地使用税（在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。）、印花税（房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订售房合同，买卖双方按合同金额，适用产权转移书据

公司税务管理办法

税务管理办法 目录 第一章总则 第二章税务登记 第三章账簿、凭证管理 第四章纳税申报 第五章税款征收 第六章税务检查 第七章法律责任 第八章附则 税务管理办法 第一章总则 第一条为了加强税务管理，保护纳税人的合法权益，制定本办法。 第二条凡依法由税务机关征收的各种税种的税务管理，均适用本办法。本办法没有规定的，依照其他有关税收法律、行政法规的规定执行。 第三条税种的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。公司内任何部门、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税种开征、停征以及减税、免税、退税、补税的决定。 第四条法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。

纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。 第五条公司内各有关部门和单位应当支持、协助税务机关依法执行职务。税务机关依法执行职务，任何单位和个人不得阻挠。第六条办税人员必须忠于职守，不得行贿，应及时掌握有关税收法律规定，正确计算并及时交纳税款。 第七条公司内各部门、单位和个人不得作出的与税收法律、行政法规相抵触的规定；应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。 第八条本公司应根据各级国家税务总局的总体规划、技术标准、技术方案与实施办法，做好本公司税务系统信息化建设的具体工作。 第九条税务局和税务局的稽查局都有权对偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处。纳税人、扣缴义务人保密的情况，是指纳税人、扣缴义务人的商业秘密及个人隐私，税务违法行为不属于保密范围，任何单位和个人不得以保密的规定为由对抗税务机关的执法。 第二章税务登记 第十条国家税务局、地方税务局对同一纳税人的税务登记证为同一代码，信息共享，微机管理代码不同。 第十一条办理开业、变更、注销登记以及吊销营业执照等情况发生时，应及时到各级工商行政管理机关和同级国家税务局和地方税务局办理相应的手续，以获得相应的证明和证件。 第十二条本公司所属各单位自领取营业执照之日起30日内，向生产、经营地或者纳税义务发生地的主管税务机关申报办理税务登记，如实填写税务登记表，并按照税务机关的要求提供有关证件、资料。 第十三条扣缴义务人应当自扣缴义务发生之日起30日内，向所在地的主管税务机关申报办理扣缴税款登记，领取扣缴税款登记证件；税务机关对已办理税务登记的扣缴义务人，可以只在其税务登记证件上登记扣缴税款事项，不再发给扣缴税款登记证件。 第十四条纳税人税务登记内容发生变化的，应当自工商行政管理机关或者其他机关

某房地产集团营销管理手册

xxxx房地产集团营销管理手册 四、营销管理类 1、营销管理工作规定――――――――――――――――――――237 2、商业地产管理实施办法（试行）――――――――――――――249 3、房地产营销管理系统使用管理规定―――――――――――――252 xxxx置业集团有限公司 营销管理工作规定 第一条为进一步建立健全xx置业集团营销管理体系，加强营销管理执行力度，提升营销各环节工作水平，特制定本规定。 第二条营销合作专业机构的确定 1、营销合作战略库的建立 各类营销合作专业机构主要包括市调公司、策划公司、销售代理公司、营销顾问公司、广告推广公司等。上述专业机构的确定，由置业集团营销部牵头组织建立集团战略合作营销专业机构信息库，并定期更新。 2、营销合作专业机构比选确定 各项目公司主要营销合作专业机构应在战略合作信息库中选择，特殊情况须报批。置业集团营销部牵头组织，项目公司参加，对营销专业机构单位进行筛选，提出备选单位（不

少于三家），做为营销专业机构比选单位（《营销专业机构推荐审批表》见附表1）。

置业集团公司相关部门、项目公司共同组成比选评审会，对各专业机构的成果、费用综合评审，并据此评出预选营销专业机构，报置业集团总经理批准（《营销专业机构预选单位审批表》见附表2）。 对已经合作的营销专业机构，依据业绩、专业能力、销售团队管理、合作服务等情况由项目公司每季度进行综合评价，报置业集团营销部备案，作为对营销专业机构考评和定期更新的依据（《营销专业机构评审意见反馈表》见附表3）。 3、各项目公司在当地选择合作的媒体发布公司、销售物料制作公司等，由各公司自行考察确定，签订合作合同的同时，报置业集团公司备案。 第三条市场调研和产品定位策划 由置业集团营销部牵头，组织项目公司、营销专业机构成立产品定位策划专项组。置业集团设计部、财务经营部、工程管理中心、商业地产中心配合，提出项目市场分析、开发销售策略和销售时序计划，确定各期物业开发规模、物业品种及配置比例、产品类型和配置建议（包括户型面积配置比例）、建筑风格建议、预计销售价格、预计目标成本、经营收益分析等，形成市场和产品定位策划报告，报置业集团总经理批准后实施。 第四条营销方案及营销费用管理 置业集团营销部根据各项目整体开发方案，牵头制订年度营销方案。主要内容包括：年度销售计划、年度推广方案、编制年度营销费用预算、销售周期、开盘时间、销售控制节点、销售价格、当年销售率、销售总额、月度销售计划分解等，经置业集团总经理批准后实施。 各项目公司根据年度营销推广方案及年度营销费用预算，编制月度销售计划、月度推广方案及营销费用使用计划，于每月25日前报置业集团营销部，经置业集团营销部审核，经置业集团分管领导批准后实施。 1、《月度营销费用预算方案》（下月营销推广计划）于每月25日报集团公司营销部审批并填报《营销工作审批单》；《月度营销费用支付计划》（本月实际支付，以及已发生下月预计支付的费用）于每月25日报置业集团营销部审批并填报《营销工作审批单》，以上两方案经集团公司营销部会同财务经营部审核，经置业集团财务分管领导、置业集团分

房地产行业税收管理的现状和与对策

房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考： 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 （一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售

地产公司工程现场管理手册

和顺地产有限公司业务联系函

总则 为加强和顺新里程工程现场治理工作，明确各参建单位职责，确保工程质量，结合工程实际，特制订和顺新里程工程现场治理方法。 图纸会审制度 (一)图纸会审的目的 施工图纸是施工的依据，图纸学习、会审的目的是熟悉和掌握图纸内容和要求；解决各专业、各工艺之间的矛盾与协作；发觉并更正图纸的错误和遗漏；提出需要或可能的设计变更和洽商意见。 （二）图纸会审的步骤 项目经理部在接到工程图纸后，按过程操纵程序文件的要求进行内部审查，并汇总意见。分学习、初审、会审三个时期。 1、学习 （1）学习的图纸必须是工程部签发的图纸。 （2）工程部签发的图纸由技术资料员接收保管，项目技术负责人签批后发给科室负责人、专业工长。 （3）通过学习要求达到：弄清项目的规模、工序流程、结构

形式、构造特点、工序、分项工程的实物工程量、要紧材料和专门材料、质量标准、设计要求、平面坐标及高程，总之充分了解设计意图和对施工的要求。 2、初审 分专业、工种核对施工图纸和详图。核查有无错误、遗漏、衔接不上等问题，由各科室负责人组织。 3、会审 （1）由项目技术负责人组织，各科室人员、专业工长在对施工图分不审查的基础上。集中一起对图纸中的矛盾、差错核对并汇总，同时协商施工配合方面的适宜。 （2）参加由业主（或监理公司）主持的，设计单位对施工图的交底和三方的图纸会审会议。 （3）项目技术负责人组织学习设计交底和三方图纸会审内容。原件由技术资料室立卷归档。 （三）设计变更洽商的提出 在施工过程中，如发觉设计图纸中存在问题、或因施工条件变化必须补充设计、或需要材料代用，可向甲方提出工程变更洽商书面资料。工程变更洽商应由项目技术负责人签字。 技术交底制度

企业公司税务管理制度(范本)

企业公司税务管理制度 一、总则 第一条为了加强集团各公司税务工作的管理，确保各公司合法经营、诚信纳税，根据国家相关税收法规，并结合集团及所属各单位的具体情况，特制定本制度； 第二条本制度适用于集团公司及所属各单位（以下简称各单位）。 二、税收登记、变更及年审管理 第三条公司税务登记、变更、换证及年审统一由财务部销售会计进行办理。 第四条公司自领取工商营业执照之日起30日内，持工商营业执照和国家技术监督部门核发的企业统一代码证书等有关证件，向税务机关申请办理税务注册登记。 第五条公司如发生下列内容的变化，均应在规定的时间内向税务机关提出申请，办理税务变更登记。 1．公司名称改变。 2．法人代表改变。 3．经济性质或经济类型改变。 4．住所或经营类型改变。

5．生产经营范围或经营方式改变。 6．增、减注册资本。 7．隶属关系改变。 8．生产经营期限改变。 9．银行账号、记账本位币或结算方式改变。 10．其他相关内容改变。 第六条公司因住所、经营地点变动，涉及改变税务登记机关的，应当在向工商行政管理机关申请办理变更或注销登记以及住所、经营地点变动前，向原税务登记机关申报办理注销税务登记，并在30日内向迁达地税务机关申报办理税务登记。 第七条依据税务机关对税务登记证的定期验证和换证制度，财务部销售会计应在规定的期限内持有关证件到主管税务机关办理验证或换证手续。 三、收入、成本、费用税务规定 第八条以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。 第九条收入总额包括以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入；以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。具体包括： 2

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

恒大地产公司管理手册汇编

——恒大房地产开发有限公司 管 理 手 册 汇 编 （一） 目录 第一部份房地产组织系统及定岗定编和职位说明书 第二部分房地产企业文化系统 第三部份人力资源管理系统 第四部份房地产培训系统 第五部份房地产绩效考核系统 第六部份房地产激励系统 第七部份房地产工资福利待遇系统

第八部份房地产档案管理系统 第九部分房地产公司保密工作管理制度 第十部份房地产财务管理系统 第十一部分房地产文具用品定额发放管理办法 第十二部分房地产公务车辆使用管理制度 第十三部分房地产办公用品管理规定 第十四部分房地产印章管理规定 第十五部分房地产开发有限公司会议种类及相关规定 第十六部分房地产关于公文程序的管理办法 第十七部分房地产公司采购管理管理办法 第十八部分房地产公司招标管理管理办法 第十九部分房地产招标评标标准 第二十部分员工行为规范手册 第二十一部分房地产开发项目可行性研究管理办法 第二十二部分房地产开发管理细则 第二十三部分房地产公司工程项目工地例会制度 第二十四部分房地产工程施工图管理制度 第二十五部分房地产工程现场施工图审制度 第二十六部分房地产工程施工图设计交底制度 第二十七部分房地产施工现场临时水电使用管理办法 第二十八部分房地产工程分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度第二十九部分房地产工程交接验收管理制度 第三十部分房地产工程施工控制程序 第三十一部分房地产工程变更控制程序 第三十二部分房地产工程监理管理程序 第三十三部分房地产工程招投标管理规定 第三十四部分房地产工程施工合同管理办法 第三十五部分房地产工程合同制定管理 第三十六部分房地产工程合同执行管理

第三十七部分房地产工程工程成本监测及核算管理规定 第三十八部分房地产工程工程计价管理规定 第三十九部分房地产工程计量管理规定 第四十部分房地产工程经营资料管理规定 第四十一部分房地产工程材料、设备管理制度 第四十二部分房地产工程项目开工基本条件规定 第四十三部分房地产施工标准间及施工工艺样板管理办法 第四十四部分房地产工程施工现场安全风险与环境因素识别程序第四十五部分房地产工程项目危险性较大工程质量控制程序 第四十六部分房地产工程结算管理办法 第四十七部分房地产公司销售管理办法 第四十八部分房地产销售价格折扣控制程序 第四十九部分房地产营销费用控制程序 第五十部分房地产招商管理细则 第五十一部分房地产招商客户开发工作规范 第五十二部分房地产招商租赁谈判工作规范 第五十三部分房地产招商部品牌主力店对接管理办法 第五十四部分房地产招商租赁售后服务工作规范

企业内部税务管理制度70288

企业内部税务管理制度 税务管理制度 Version 1.0(1001) 公司税务管理制度 一目的 1.1 规范税务管理流程，降低税务风险。 二适用范围 2.1 本制度适用于公司本部及公司所属境内各分(子)公司及办事处。 三税务管理架构与职责 3.1 公司财务资产部负责对各公司税务工作直接进行监督与管理。 3.2 各公司财务资产部部应设立专门的税务管理岗位及专职(或兼职)税务人员;若有重大涉 税业务、涉税风险或税务检查，税务人员应及时向本部财务资产部汇报。 3.3 各公司税务人员主要职责: 3.3.1 办理税务登记证、一般纳税人资格认证及各种税务证件年审; 3.3.2 购买、开具、核销及保管增值税专用发票及其他各种发票; 3.3.3 增值税发票扫描认证及各种税款申报、缴纳; 3.3.4 编制计提税款的会计凭证及所有内部税务管理报表; 3.3.5 协调与主管税务机关的关系、保持沟通渠道畅通; 3.3.6 识别税务风险、提出规避风险的改进建议; 3.3.7 负责税务档案管理。 四发票管理 4.1 购买(或印制)发票

4.3.1 各部门需要开具的所有发票均由财务资产部部税务人员负责统一购买或申请印制。 4.3.2 各公司税务人员应及时填写《购买或领用发票申请表》，由财务负责人批准后及时安排 购买(或印制)公司经营所需的各种发票，不应出现发票短缺情况。 4.3.3 应该在开具的发票上及时手工加盖发票专用章。 4.2 领用及开具发票 4.2.1 各公司均由财务资产部税务人员开具经营所需的各种发票，其他任何部门(或办事处) 不应领用、填开任何发票。 4.2.2 税务人员填开发票前应向主管领导申请开具发票，经本公司主管领导批准后方可领用， 领用发票后应及时签收。 4.2.3 应按发票类别及版本分别登记各种发票出入库数据，并定期盘点，确保帐实相符。 4.2.4 禁止将本公司的发票借给其他任何单位填开或使用。 4.2.5 禁止向未与本公司实际发生业务的任何单位代开票。 4.2.6 禁止向任何单位开具与本公司发生的实际业务内容不一致的发票。 第1页共4页 税务管理制度 Version 1.0(1001) 4.2.7 开具任何发票时均不应涂改;因错填发票信息或其他原因需要对已开具的发票作废， 应将包含发票联在内的所有联次发票全部收回整齐粘贴在存根联后，并在各联加盖“作 废”印章。 4.2.8 开具任何发票均应完整填写客户名称，不应简化填写或留空不填。 4.2.9 开具任何发票均应依法、完整填写所有开票内容及开票人全称，不应漏填或

房地产营销管理手册(word)

房地产营销管理手册 二〇一七年六月

目录 第一章营销机构组织 第二章营销中心管理制度 第三章营销中心销售流程 第四章销售人员守则 第五章来电来访接待制度 第六章营销中心办公物品管理制度 第七章销售部保密制度 第八章销售报表的编制及管理制度 第九章销售控制制度 第十章签署合同及认购书的制度 第十一章更改合同及认购书的制度 第十二章销售收款、催款的制度 第十三章销售折扣制度 第十四章客户合同的管理制度 第十五章销售制度定期的检查和修正制度第十六章本营销管理手册自公布之日起执行

第一章营销机构组织 一、营销组织结构 二）主要岗位职责 1．营销总监 ①负责组织、协调、督导营销部正常工作的展开，定期向总经理、董事长提交营销部工作计划、工作开展情况、任务完成情况、营销部人员表现情况； ②制订销售管理办法，鼓励下属达成其销售目标； ③协调与其他部门的沟通协作，参加公司例会，提出建设性的建议。 ④组织营销部员工定期学习、培训，不断提高营销部整体素质和专业水平； ⑤负责营销部合作单位的考核选拔，组织、协调、督导合作单位相关工作的展开，定期进行总结并向公司领导汇报； ⑥安排并指导营销部员工整理规范营销部文件、资料，建立档案，并接受公司的定期检查； ⑦向公司领导提供管理建议，为公司发展及营销部建设提供好的参考意见。 2．销售经理 ①负责销售现场的日常管理及人员排班表，拥有对销售人员招聘、奖罚、解

聘的建议权。 ②汇总案场信息，提报改善建议，配合策划总监的日常工作。 ③参与重大销售谈判与签订合同。 ④负责销售部人员工作程序的培训、执行、检查。 ⑤定期安排销售人员踩盘，了解热销楼盘及周边楼盘资料，做好市调总结，上交营销总经理。 ⑥统筹制订本部的各项工作的量化指标，依考核奖惩办法，公平合理地处理所属人员的考核奖惩升降等事宜。 ⑦召开日常晨、晚会，并每周召开一次周例会，召集所有销售人员参与，总结本周存在问题，分析每位销售人员的优缺点，制定下周销售目标。 3．销售主管 ①服从销售经理安排，协助销售经理做好售楼处日常工作。 ②协助销售经理做好前期市调工作。 ③协助销售经理做好销售人员的上岗培训。 ④带领本组销售人员和见习销售人员做好楼盘销售工作。 ⑤收取销售人员和见习销售人员填写的客户来访登记表，汇总交销售经理。 ⑥负责客户档案的建立工作。 4.销售员/置业顾问 ①熟练掌握本项目的业务知识。 ②建立并处理好与客户的关系，保持良好的形象。 ③及时进行客户入场、成交、电话接听以及客户登记等资讯输入记录工作。 ④处理客户跟进、成交等方面的纷争或提请销售经理解决。 ⑤服从销售部的统一纪律及管理，负责自己销售工具的完整，自觉保持销售现场的清洁。 ⑥根据自身在销售中遇到的问题，随时向销售经理汇报、建议。 ⑦严格按照轮换制度接待客户，注意加强自身销售技巧的学习和经验总结。

房地产集团公司税务管理手册

房地产集团公司税务管理手册 1总则 1.1为了适应市场经济的客观要求,按税收法律、法规、规章制度规范集团公司所属公司(项目公司、分公司)的税收会计核算和纳税行为,完善税务管理体系,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及各税收实体法的有关规定，并结合集团公司所属公司(项目公司、分公司)的生产经营特点和管理要求，特制定本制度。 1.2本制度适用于某房地产集团所属公司、控股公司及其所属分公司。 1.3集团公司主管税务机关为公司所在地的国税局和地税局，集团公司所属公司(项目公司、分公司)主管税务机关为其机构所在地的国税局和地税局以及属地征收管理的地税 2 税务管理体制 1集团公司实行统一领导、分级管理、统一对外关系、资源共享的内部税务管理体制。集团公司设立税务专管岗位，子公司(项目公司、分公司)财务负责人代行税务管理职责。 2集团公司及其所属子公司是独立的企业法人，负有税法规定的纳税人、扣缴义务人的全部权利与义务。 3集团公司所属子公司下属的分公司，不具有企业法人资格，负有税法规定的纳税人、扣缴义务人的全部权利与部分义务。 4产业集团财务总监、子公司（项目公司）财务经理是税收处理、税

收筹划和维护税企关系的第一责任人 5产业集团财务总监在税务管理的主要责任: (1)财务总监对本单位的会计工作、会计资料、税务资料的真实性、完整性、合法性负责； (2)积极支持下公司财务人员维护公司合法权益，履行纳税人、扣缴人义务人的义务； (3)接受财政、税务、审计机关的监督与检查。 3 税务登记管理 税务登记是纳税人在开业、变更或终止时应依法向税务机关办理登记的法定手续。从事生产、经营的纳税人，以及不从事生产、经营活动，但依照法律、行政法规规定负有纳税（扣缴）义务的单位和个人，均应办理税务登记。 3.1税务登记 (1)集团公司设立的各类公司以及在外地设立的分支机构和从事生产经营的场所，应当自领取营业执照之日起30内，财务人员向所在地的主管税务机关申报办理税务登记，如实填报税务登记表并按照税务机关的要求提供有关证件资料。 (2)公司负有扣缴义务的应当自扣缴义务发生之日起30日内向所在地主管税务机关申报办理扣缴税务登记，领取扣缴税款登记证件，已办理税务登记的扣缴义务人，可申请在税务登记证件上登记扣缴税款事项。

(房地产管理)关于加强房地产税收管理的通知

《关于加强房地产税收管理的通知》 发文单位：国家税务总局财政部建设部 发文时间：2005年5月27日 关于加强房地产税收管理的通知 国税发[2005]89号 各省、自治区、直辖市财政厅（局）、地方税务局、建设厅（建委、房地局），计划单列市财政局、地方税务局、建委（建设局、房地局），扬州税务进修学院，新疆生产建设兵团建设局： 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，现将有关事项及要求通知如下： 一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。 二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。 对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1．0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1．0以下的，按月提供。 地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。 各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。 三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。 （一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。 （二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。 （三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。 （四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。 （五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

房地产公司组织管理手册

*************房地产公司 组 织 管 理 手 册 二○**年六月

目录 编制说明 (2) 一、********有限公司组织结构图 (4) 二、***项目营销系统组织结构图 (5) 三、部门职责 (6) （一）市场销售部 (6) （二）工程技术部 (7) （三）行政人事部 (9) （四）财务审计部 (11) （五）投资管理部 (12) （六）成本合约部 (14) 编制说明 “无以规矩，不能成方圆”。为了推进“**项目”各项管理工作的开展，结合公司经营管理的实际情况，现对公司各个部门、各个管理岗位的工作职责与内容进行了明确的划分。 ******有限公司是以房地产投资为主的综合型投资公司，未

来公司将对多个领域进行投资，不断壮大经营规模。在公司不断发展壮大的同时，更需要规范、科学的管理模式。因此，经公司领导研究决定，在“*****项目”即****项目公司运营管理的基础上进一步的完善公司组织管理。公司发展需要一支执行力强、工作效率高的员工团队。基于这样的想法，公司特编制了本《组织管理手册》。我们希望塑造“平庸就是过，无功就是错”的职业化理念。每一位员工通过学习本手册的内容，明确本岗位的工作职责、方法和目标。从而改正自身的不良习惯，为公司创造更多更好的业绩。 最后，希望公司全体同仁以高度的责任心和充沛的创业激情在每一天的工作中，努力实现公司与自我的飞跃！ 执行董事长： 二○**年*月**日

公司组织管理 一、********有限公司组织结构图

二、***项目营销系统组织结构图

三、部门职责 （一）市场销售部 部门使命： 及时掌握分析房地产市场信息和动态，按时完成商品房的销售目标。 部门职责： 1、及时收集掌握国内及当地有关房地产市场的动态信息，向公司领导提出建设性的书面报告； 2、根据营销副总、总监对房地产开发项目的总体思路，对项目的建设方案和施工图纸提出优化建议； 3、根据房地产市场的供求状态和公司开发项目的实际情况，从市场定位、价位设定、卖点设计、包装宣传、销售模式及售后服务等角度，向执行董事长提出总体销售方案； 4、负责办理房屋预售证和银行按揭贷款前期工作； 5、负责商品房的包装宣传，客户的选择跟踪与谈判攻关，最终确定购房客户； 6、负责与客户签订房产交易合同，办理客户购房银行按揭贷款业务，协助财务审计部办理售房收款工作； 7、负责开发项目的总房产证、分户房产证、分户土地证以及过户等手续的办理；

企业税务管理的两大关键点及案例分析

企业税务管理的两大关键点及案例分析 作者：财政部财政科学研究所博士后肖太寿 在企业税务管理的流程中，要抓住流程中的要害，才能取得实际效果。笔者认为，企业要控制税收成本，必须重视税务管理中的两大关键点：税务管理要从决策入手；税务管理要从合同签定入手。 1、税务管理要从决策入手 诺贝尔奖获得者罗伯特西蒙教授说：“管理就是决策”。拿破仑说：“做决定的能力最难获得，因此也最宝贵。”西方决策理论学派的代表人物赫伯特·西蒙认为：管理就是决策，决策是管理的核心。企业中执行无疑是很重要的，但决策更加重要。没有正确的决策就没有优秀的执行。决策水平的高低对企业的成败影响十分巨大，据美国兰德公司估计，世界上破产倒闭的大企业，85%是因领导者决策失误所造成的。 税务管理贯穿于企业决策活动过程中，企业老板或者是决策层在对公司的重大事项进行决策时，都涉及到税收问题。如果在做决策时，没有考虑到税收成本控制问题，会使企业承担不必要的税收负担。因为决策失误是企业的最大浪费，决策失误猛于虎，只要前期决策失误，有关的税收成本已成事实，再不缴税则是延期缴纳税款。正如宋洪祥老师所说：“税是业务过程产生的，是财务部门缴纳的。但是税收主要是取决于老板的决策。公司怎样发展？业务怎样做？都取决于老板的决策，一个决策的失误会给公司带来巨大的税收风险。企业要管理好税，必须从老板的决策入手，加强经营决策的税收管理与风险控制。”[1]因此，税收成本的高低在一定程度上取决于老板和决策层的决策，要控制和降低税收成本，必须注重税务管理从决策入手，如果在决策环节忽略税收管理，很可能使企业背上不必要的沉重税收负担。 [案例分析1：某公司决策忽略税务管理导致2500万税款损失] （1）案情介绍 2012年4月，江西省国资委对某国有企业进行改制，为了解决企业职工的安置问题，当地国资委与该企业达成以下两项协议：一是，政府无偿划拨一块市场公允价值10000万元的土地给改制后的企业，由改制后的企业负责给该国有企业下岗职工办理手续，并承担这些下岗职工今后应继续缴纳的养老保险、医疗保险。二是，政府把一块市场公允价值10000万元的土地赊销卖给改制后的企业，并在协议中明确规定：由改制后的企业用于解决该国有企业下岗职工的安置费用支出抵偿政府卖给改制后企业的10000万元土地款。当地国资委让该国有企业的老板进行决策，在以上两种方案中任选择一种方案，结果该国有企业选择第一种

房地产企业税务管理.doc

房地产企业税务管理 一、房地产企业的税务风险分析 现代企业全面风险管理理论认为，任何企业都存在管理上的风险，企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以，财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分，作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为，税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透，在税种上会因为应纳税而未纳、在税款上会因为没有足额缴纳而被税务稽查发现后给予处罚。另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解，致使能享受的优惠政策却没有申请享受，增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金，不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区：例如把建安合同压低使建安税款少交，但是建安合同低，土地增值税会相应提高，得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收，购房人也许现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗，从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高；二是重要业务流程环节的涉税控制、税务内控监督不严等等。 二、企业税务风险的防范 1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。 2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风

险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。 3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。 4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。 三、设立税务会计，建立税务核算体系 针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。 1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法令为依据，独立地进行税务会计核算，计算各项应税收入及相关税金，从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。 2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后

房地产新31号文与房地产税收管理

房地产新31号文与房地产税收管理 通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行（2009）31号文。 常见的分歧问题 一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？ 国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的： 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。整理成公式为： 未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加 房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额

国税发[2009]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的： 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 整理成公式为： 未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率 房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额 通过简单对比新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。 大家这样理解是否正确呢？我认为是不妥的： 首先允许扣除期间费用和相关税金符合有关法律规定，新企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。本条并没有附加“除国务院财政、税务主管部门另有规定外”等字眼，也就说明凡是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可以扣除。国税函[2009]31号文如果规定不允许扣除期间费用和相关税金，那就不符