2016版房地产开发与经营作业答案

2016版《房地产开发与经营》课程作业答案

第一章绪论

一、名词解释

1、房地产

房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。

3、房地产开发与经营

房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

二、问答题

1、房地产、房地产市场有哪些特征？

房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。

房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。

2、房地产开发与经营有哪些特点？

（1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。

3、房地产开发与经营有哪些形式？

房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。

房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经

营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

4、房地产开发与经营的主要程序？

房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。

第二章房地产市场

一、名词解释

1、房地产市场

房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。

2、房地产供应

房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。

3、房地产需求

房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。

二、问答题

1、简述我国房地产市场的基本特征

房地产市场的特征主要表现在以下几个方面：

（1）竞争的层次性；

（2）供给缺乏弹性；

（3）区域的分割性；

（4）区域内的垄断性；

（5）循环性；

（6）开放性；

（7）反经济循环现象；

（8）双重性。

2、简述房地产市场的基本要素

房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。

房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。

房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。

房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。

3、简述影响房地产需求和供给的因素

影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。

4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？

（1）价格机制

通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。

（2）约束机制

通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。

（3）中介机制

促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。

（4）竞争机制

竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。三、论述题

如何理解房地产市场的特殊性？

房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。

房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个

信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。

房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。

由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。

房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

房地产需要有金融企业参与资金融通，才能顺利完成交易。另外，房地产中介机构作为房地产交易的一种“润滑剂”，了已成为房地产业不可缺少的组成部分。

第三章住房制度

一、简答题

1、我国传统住房制度有哪些特点？

（1）住房供给渠道的单一性

传统住房制度下的住房建设资金的唯一来源是国家的公共积累，住房建设主体是政府部门或国有企业、事业单位。

（2）住房分配形式的实物性和分配手段的行政性

传统住房制度的分配形式不是货币性的工资分配，而是采取了难以根据劳动贡献进行分割、分配的住房实物形式，与此相适应，住房分配手段是行政手段。分配体制明显缺乏经济因素的作用，这就很难保证分配结果的公平性。

（3）住房消费的非商品性

在传统住房体制下，住房使用权的取得不需付出直接的经济代价，并且在住房消费时又实行地租制，这种租金从量上来看难以满足住房再生产的顺利进行，

从质上来看是一种非商品性消费。

（4）住房产权的扭曲性

传统住房体制所产生的住房所有权的名义主体（国家）与实质主体（国有单位职工）之间发生了错位，出现扭曲。

（5）住房产权的凝固性

传统体制下，住房产权主体利益与产权形式的来源不具有对应性，住房产权本身也不具有商品性。职工一旦获得住房使用权便只能永久占有和使用，不能自由流动。

（6）住房管理的主观随意性

传统体制下的住房管理是排斥商品经济运行规律的行政管理，忽视投入产出的经济核算，这是造成传统住房制度下住房资金恶性循环的体制原因之一。

2、简述我国住房制度改革经历了哪几个阶段？

按照住房制度改革的阶段演进，我国城市住房制度的改革历程可划分为以下六个阶段。

第一阶段：房改试点、探索阶段（1980～1988）

正如“国发[1991]30号”文件指出的那样：“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”。

第二阶段：从分批分期到全国推进房改阶段（1988～1994）

1988年1月，国务院召开了第一次全国城镇住房制度改革工作会议，2月，在总结试点经验基础上出台了《国务院关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，肯定了试点城市的做法和经验，确定了房改的目标、步骤和主要政策，标志着我国住房制度改革进入了以提租为主要任务的阶段。

第三阶段：深化城镇住房制度改革阶段（1994～1998）

1994年7月18日，国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），这一决定明确了我国城镇住房制度改革的根本目的，确立了坚持配套、分阶段推进的政策。

第四阶段：住房分配“货币化”取代“实物化”阶段（1998～2003）

1998年7月3日国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），要求1998年下半年开始停止住房实物分

配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；加快经济适用房建设；发展住房金融，培育和规范住房交易市场；促进住宅业成为新的经济增长点。

第五阶段：房地产市场调控、住房保障制度建立阶段（2003~2007）

中央一方面继续推进住房制度改革，一方面开始了加大对房地产市场的调控力度。针对一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出、房地产价格和投资增长过快的现象，国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等一系列重要文件。

第六阶段：强化住房保障阶段（2007年至今）

国务院于2007年8月7日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作，作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

3、总结我国住房制度改革取得的成就。

（1）城镇居民居住条件不断改善

（2）住房投资体制发生重大变革，市场机制的作用日益显现

（3）房地产业成为促进经济增长的支柱产业

（4）住房金融业迅速发展，融资出现多元化

（5）住房保障体系框架初步形成，长效支撑机制正在建立和完善

（6）政府市场宏观调控初见成效

4、如何完善我国住房制度？

（1）加快建立新的住房供应体系

（2）逐步完善住房公积金制度

（3）进一步发展住宅二级市场，建立完善的住房市场流通体制

（4）加快住房金融改革与创新，为住房制度改革提供全方位的金融配套服务（5）积极消化积压商品房，努力盘活存量

（6）规范市场行为，完善市场体系，促使我国住宅及房地产市场发育成熟

第四章土地制度

一、名词解释

1、土地制度

土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。它既是一种经济制度，

又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。

2、土地所有权

是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。

3、土地使用制度

土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一重要组成部分。

4、土地管理制度

土地国家管理制度是指国家政权以社会代表的身份，对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。

二、简答题

1、土地制度由哪几部分构成？

完整的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度三大部分。

2、土地制度有哪些特点？

（1）地位的基础性

（2）国度的差异性

（3）构成的复杂性

3、总结我国土地制度改革取得的成就。

（1）巩固了土地公有制，促进了社会主义市场体系的完善

（2）建立了用地的自我约束机制和依法流动机制

（3）初步形成了具有多种流通渠道和交易方式的土地市场体系

（4）增加了政府财政收入，为城市基础设施建设提供资金保障

（5）形成了符合中国国情的土地市场监管体系

（6）服务于企业改革，促进了企业战略重组和产业升级

第五章房地产政策

一、简答题

1、房地产周期波动分为哪几个阶段？

房地产业在实际经济运行中存在着较为明显的周期波动现象。与宏观经济周期类似，房地产周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程，进一步可细分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即低谷。

2、我国房地产政策的演变可分为哪几个阶段？并举例说明。

按照我国房地产市场的发展状况和宏观调控的目标，可将1998年到2010年政府出台的针对房地产业的政策分为五个阶段：

（1）1998年开始的初始市场化阶段：这个时期的政策更注重通过培育商品房市场拉动住房需求，从而推动房地产行业发展及国内经济增长，如1998年全面推行住房分配货币化的住房体制改革和2000年按揭政策的开始实施，为房地产业真正走向市场化拉开了序幕，房地产业自此进入了快速发展阶段；

（2）2002-2004年的严控土地和贷款的供应紧缩阶段：如121号文件调控范围涵盖所有房地产金融业务，旨在提高房地产开发企业的经营门槛，并试图限制消费需求。

（3）2005-2007年的需求控制阶段：如2005年3月杭州市人民政府发布《关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见(试行)》（杭政[2005]2号），旨在落实国务院及浙江省政府相关土地政策，推行土地节约和集约利用。

（4）2008-2009年的需求全面刺激阶段：如2008年12月国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发〔2008〕131号，其中放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、购房超两年转让免营业税等4项新政对保障性住房、二手房市场和房地产开发商都有涉及，全方位刺激楼市。

（5）2010年的政策突转、供扬需抑阶段：如2010年2月12日中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

3.、我国房地产调控主要采用哪些政策工具？并举例说明。

政府的政策调整立足于信贷政策、金融政策、税收政策、保障住房政策和土地政策。

信贷政策：“121文件”严格开发商贷款和个人住房贷款；04年9月银监会规定：建筑商不得为开发商垫资，开发商自有资金不低于35%，购房者月供不超

过50%。

金融政策：04年10月上调金融机构存贷款基准利率，放宽贷款利率浮动区间，允许存款利率下浮。

税收政策：减免营业税期限从5年降为2年；各地减免契税、营业税、印花税、土地增值税、所得税。

保障住房政策：保障性住房、棚户区改造和中小户型不低于土地供应总量的70%。

土地政策：国土部11号令，叫停土地协议出让，以招拍挂公开土地交易；2004年8月底前各地政府解决历史遗留问题土地，否则国家有权收回土地。

第六章房地产开发用地的获取

一、名词解释

1、土地使用权出让

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权划拨

土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

3、土地使用权转让

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

4、土地征用

土地征用是指国家为公共需要或公共用途，行使其最高（终极）土地所有权，强制取得私人土地，给予补偿而取消其所有权，并支配使用土地的一项政策或制度。

5、土地储备制

国家土地统一收购和垄断供应的出让方式，由政府决定城市土地的供应总量，在一级市场上控制房地产用地数量。

二、简答题

1、简述土地使用权出让的基本特征。

（1）法律关系的主体身份具有特定性

（2）以土地所有权与土地使用权的分离为基础

（3）土地使用权出让具有期限性

（4）土地使用权出让的有偿性

（5）土地使用权出让是要式法律行为

2、对土地使用权出让有哪几种方式？并进行比较。

（1）协议出让土地使用权：非市场出让，没有竞争者；政府对土地的控制力度大；价格和使用范围受到限制

（2）招标出让土地使用权：充分的竞争性；全方位开放，透明度高；过程的公平、客观性；评判的综合性。

（3）拍卖出让土地使用权：完全竞争性；价格的决定性；报价的多次性。

（4）挂牌出让土地使用权：透明度高；挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；操作简便，节省组织等费用成本；充分体现价高者得，不受竞买人数限制。

3、土地使用权转让必须符合哪些条件？

1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。

2.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

3.按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

《城市房地产管理法》还规定了土地使用权不得转让的条件。

土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移，转让人不能保留一部分权能而只转让其他权能。国家虽然不参与土地使用权转让双方之间的法律关系，但新的受让人使用土地必须按照国家与原受让人之间订立的合同进行，不得随意变更土地使用权的使用年限、用途及其他限定规则。

4、简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？

5、简述土地使用权转让的程序。

我国土地使用权转让程序一般如下：

（1）转让申请

（2）签订转让合同

（3）转让合同公证

（4）缴纳土地转让费和土地增值税

（5）土地使用权变更登记

6、简述划拨土地使用权的特点。

1.划拨土地使用权的取得具有行政性

2.划拨土地使用权具有无偿性

3.划拨土地使用权使用具有无期限性

4.划拨土地使用权的流转具有限制性

7、划拨土地使用权的使用范围是什么？

根据国土资源部《划拨用地目录》规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得：

1.国家机关和军事用地，包括党政机关和人民团体用地和军事用地。

2.城市基础设施用地和公益事业用地，包括城市基础设施用地、非营利性邮政设施用地、非营利性教育设施用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地。

3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，包括石油天然气设施用地、煤炭设施用地、电力设施用地、水利设施用地、铁路交通设施用地、公路交通设施用地、水路交通设施用地、民用机场设施用地。

4.法律、行政法规规定的其他用地。《划拨用地目录》规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权，对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权；以划拨方式取得土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。

8、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些？

主要成本：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿

费、其他费用（征收集体土地过程中发生的税费还包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、征地管理费等，征收城市郊区的菜地，用地单位还应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。对地面建筑物进行拆迁的，应缴纳房屋拆迁管理费）。

三、论述我国现阶段土地使用制度的特点

1、批租制由于我国实行土地公有制不论是国有土地还是农村集体所有的土地其所有权均不允许买卖在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让也就是所谓的批租其实质不过是土地使用权的长期出租而已只不过租金一次性缴清罢了。所以说在我国的土地制度中不存在真正的土地买卖只存在长时期的土地使用权出租即批租制。

2、垄断制第一层含义我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地这本身就是一种垄断。第二层含义在土地交易市场上只有政府一个土地供应者其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地必须通过国家征用由集体土地转变成国有土地后方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。

3、双轨制所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得而赢利性土地用途则必须通过出让方式取得。

第七章房地产市场分析

一、名词解释

1、房地产市场调查

房地产的市场调查是指以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为决策服务的专业方法。

2、可行性研究

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调查、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

二、简答题

1、房地产市场分析的基本思路是什么？

分析市场信息包括三个层次（地区市场、专业物业市场和项目物业市场）、两个方面（供给和需求）、三个时段（过去、现在和未来）和五个基本影响因素（经济、人口、区位、地点和心理），共90个单元。

2、房地产市场调查有些方法？

全面调查法、重点调查法、抽样调查法。

3、房地产市场调查的步骤有哪些？

一、准备阶段

（一）提出问题、明确目标

（二）分析初步情况

（三）设计调查方案

（四）确定资料来源

（五）确定资料收集方法

（六）设计调查问卷

二、调查阶段

（一）试调查

（二）调查实施

三、分析研究阶段

（一）调查资料的整理与甄别验证

（二）调查数据的统计与分析

（三）撰写调查报告

（四）修订并提交调查成果

四、整理归档阶段

4、调查问卷设计中应注意哪些问题

1．避免笼统抽象的问题

2．不可有不确切的词语

3．避免诱导性问题

4．处理好敏感性问题

5．问卷的排列问题

6．问题的答案要穷尽

7．问题的答案要互斥

5、可行性研究主要包括哪些内容？

（1）项目概况

（2）市场分析和需求预测

（3）规划方案的优选

（4）开发进度安排

（5）项目投资估算

（6）资金的筹措方案和筹资成本估算

（7）财务评价

（8）风险分析

（9）国民经济评价

（10）结论

第八章房地产项目定位

一、名词解释

1、房地产项目定位

房地产项目定位是指房地产开发策划及经营者通过研究市场、技术前期和资金状况等一系列有关前提条件，采用科学的方法，确定目标市场，构思房地产产品方案，明确项目在目标客户中的形象、地位，制定项目推广策略和方法及其他有关内容的过程。项目定位的主要内容包括项目的产品定位、市场定位、功能定位及主题定位四部分。

2、房地产市场细分

房地产市场细分是指将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需要的消费者群体组成的子市场。

二、简答题

1、房地产项目定位的作用及原则是什么？

房地产项目定位的作用：

1．有利于开发商把握市场脉搏，锁定目标市场

2．有利于开发商评估市场风险与收益

3．增强开发项目的竞争能力，有利于形成企业核心竞争力量

4．有利于各专业协同合作

房地产开发项目定位的原则：

1.受众导向原则

2.差别化原则

3.个性化原则

4.符合城市规划原则

2、房地产项目定位的主要流程是什么？

3、房地产市场细分的原则及依据是什么？

房地产市场细分的原则：1．可测量性。2．可进入性。3．可赢利性。4．差异性。

房地产市场细分的依据：1．地理因素2．人口因素3．心理因素 4．行为因素。

4、简述房地产市场细分的程序。

房地产市场细分一般遵循以下程序：

1．依据市场调查的资料进行分析，把握房地产市场需求供给状况和发展趋势，选择和确定房地产市场产品范围。

2．依据市场细分变量排列出消费者的需求（包括潜在需求）。

3．依据消费者需求的具体因素，初步确定细分市场的数量。

4．对初步确定的细分市场进行研究，从中选择有利于企业经营的细分市场作为目标市场。

5．考虑可供利用的广告媒体、销售渠道、运输等费用的高低，目标市场的

特征和企业期望利润大小。

6．计算目标市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度。

7．针对确定的目标市场特性，制定进入目标市场的项目定位。

5、简述房地产目标市场选择的方法。

1．选择单一细分市场。

2．选择多个细分市场。

3．选择专门化细分市场。

4．选择完全细分市场。

三、论述题

房地产项目定位包括哪几方面？并就某一方面具体阐述。

（1）房地产开发项目产品定位

房地产项目的产品定位，是指以满足用户的需要及社会的总体利益为出发点，以产品的整体概念为指引，根据宏观经济环境和企业自身的条件和特点，将房地产开发企业内外的资源进行有效整合和利用，研究、开发出具有核心、形式、延伸诸要素有机结合的房地产产品的全过程。

产品定位的内容包括产品结构，产品布局，建筑风格，户型定位，环境设计定位，交通组织定位，智能化系统设计。

（2）房地产开发项目功能定位

产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位基础上，根据潜在的目标消费者使用要求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具有的基本综合和辅助功能做出规定的过程。

对房地产产品精心定位要明确目标使用者群体，分析研究目标使用者的需要特征、消费偏好和可支付能力，针对目标使用者群体设计。

（3）房地产开发项目市场定位

市场定位就是开发商为自己的项目确定、确认潜在客户的过程，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。对于开发商而言，开发建设的产品通常不止是卖给一个客户，而是卖给一个客户群，这群客户都是由于对房地产产品的认可并实施了购买行为而成为业主，所以开发商的产品一般不是仅满足某单一的客户，而是满足某一范围的客户群，而寻找、发掘这类主力客户群就是开发商进行客户定位的过程。

（4）房地产开发项目主题定位

主题定位是指把项目的特殊优势和独特的思想理念通过房地产产品的规划设计和建筑设计集中表达出来，并把这种创新理念和产品通过包装准确的表达给消费者，树立一种特定的形象的过程。它是一个成功策划的灵魂，它统率着整个房地产项目策划的创意、构想、方案、形象等的各要素。

策划主题的来源可以从以下几个方面获取：一是从该项目区域的文化内涵中抽象出来；二是从竞争性项目对比中挖掘出来；三是从项目自身内在素质中分析出来；四是从顾客需求中选择出来。主题定位诉求语也一般应用于项目标志（Logo）设计及其他宣传渠道。主题定位的结果是要总结出主广告语，即总推广主题（广告传播主题）。

第九章房地产市场营销

一、名词解释

1．房地产营销

房地产营销是指房地产开发经营企业开展的创造性、适应动态变化着的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息，从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会活动和管理过程，目的是满足顾客对土地或房屋的需求。

2．4P理论

指在特定时期向特定市场以特定的方式销售特定产品的营销决策优化组合。4P是最传统、最经典的房地产营销理论。市场营销的四个基本要素：产品（Product）、价格（Price）、销售渠道（Place）、促销（Promotion）的组合的优劣程度，很大程度上决定了企业在目标市场上的竞争地位与经营特色。3．4C理论

4C理论又称整合营销理论，强调购房者的愿望和需求（Consumer）、购房者的便利性（Convenience）、购房者可接受的价格（Cost）以及企业与顾客之间的有效沟通（Communication）。房地产整合营销的实施主要包括市场细分、项目优化、渠道多样化且双向性、服务延伸等四个环节。

二、简答

1.房地产营销的特点有哪些？

复杂性、风险性、差异性、协同性。

2. 品牌营销的运营步骤？

（1）确定促销对象

（2）选择促销目标

（3）设计促销信息

（4）安排促销预算

（5）决定促销组合

（6）协调促销过程

3. 房地产产品生命周期各阶段的策略有哪些？

房地产产品的生命周期阶段划分与对应策略如下：

（1）引入阶段

可运用快速夺取战略、缓慢夺取战略、快速渗透策略。

（2）市场成长阶段

企业要抓住这一机会，执行正确的市场策略，推动产品市场竞争能力的上升。该阶段企业应把宣传的重点从扩大产品认知度转移到努力促成现实购买上来，同时根据市场形势的发展变化，适当地使用价格策略来吸引潜在购房者，扩大市场占有率。

（3）市场成熟阶段

企业的应对策略主要有适当改进产品功能与不足、重新确定细分市场扩大潜在购房者群体、争取声誉传播来促成购买等。

（4）市场衰退阶段

地产开发企业应着手总结该产品的开发销售经验，逐步退出原有的细分市场，并集中资金和技术为新产品的上市做好准备。

4. 如何理解房地产产品差异化策略？

产品差异化是指在房地产产品的设计、开发、服务过程中形成的各种特点，从而使企业为市场提供的房地产产品与竞争者能够有效地区别开来的过程。

5. 房地产价格制定的策略有哪些？

（一）新产品定价策略

1．撇脂定价策略

2．渗透定价策略

3．满意定价策略

（二）心理定价策略

1．整数定价策略

2．尾数定价策略

（三）声望定价策略

（四）分级定价策略

（五）招徕定价策略

6. 房地产营销渠道选择的影响因素有哪些？

（1）市场因素：主要有潜在顾客数量、顾客购买习惯和销售的阶段性三方面。

（2）公司因素：房地产开发企业的规模大，资金雄厚，则较能任意选择营销渠道，可不依赖中间商的服务，自己建立销售网；但实力较差的企业则须依赖中间商的服务。房地产开发企业在营销方面的管理能力与经验影响到营销渠道的选择。

（3）产品因素：房地产商品本身的特性也会对营销渠道选择产生影响，主要体现在房地产产品价值上。

7. 房地产促销的实施步骤？

（1）确定促销对象

（2）选择促销目标

（3）设计促销信息

（4）安排促销预算

（5）决定促销组合

（6）协调促销过程

8. 简述房地产销售推广策略的主要内容。

（1）销售推广目标

（2）销售推广手段

（3）销售推广费用预算和规模

（4）销售推广时间

三、论述题

确定房地产价格时要考虑哪些因素？有哪些确定方法？

除了购房者的价格意识和对房地产商品的价值判断会影响企业实施的价格策略之外，确定房地产价格时要考虑企业的整体营销战略与策略（价格策略作为市场营销决策体系的重要组成部分，既要服从于市场营销战略目标的实现，又要配合与其紧密相连的其他策略）；企业所处的市场竞争环境（价格策略需根据市场结构、企业在市场结构中的地位、竞争对手的价格策略来确定）；企业追求的营销效果（一般来说，在各个时期有不同的侧重点，短期效果以增加收入为主；长期效果则主要是为了提升企业形象。如果是以追求短期效果则经常使用高价策

略，而如果是追求长期效果则不能着眼于眼前的利益，甚至在必要的时候还得牺牲一些眼前利益）。

房地产价格的确定方法有：

（一）成本导向的定价法

1．成本加成定价

成本加成定价法，就是在单位产品成本上附加一定的加成金额作为企业预期利润的定价方法，确定一个合理的加成率是问题的关键。没有考虑市场需求和竞争因素的影响，是一种卖方市场条件下的定价方式。

2．目标收益定价

目标收益定价法在总成本的基础上，按照目标收益率的高低计算产品价格的定价方法。

3．盈亏平衡定价

在销售量既定的条件下，企业产品的价格必须达到一定的水平才能做到盈亏平衡、收支相抵，这个既定的销售量就是企业的盈亏平衡点。

（二）需求导向的定价法

1．需求差异定价

需求差异定价法，是指在给产品定价时可根据不同需求强度、不同购买力水平、不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的价格。

2．价值认知定价

价值认知定价法是以消费者对本企业产品的认知价值而不是以该产品的成本作为定价基础。

（三）竞争导向的定价法

1．随行入市定价

随行就市定价法是指企业根据同行业相互竞争的同类商品的价格作为定价依据对本企业的产品进行定价。

2．主动竞争定价

主动竞争定价法根据本企业房地产产品与竞争对手产品的差异以及自身的实力水平来确定价格。

房地产开发与经营-在线作业B

房地产开发与经营-在线作业_B用户名：最终成绩：100.0 1. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业 的资质条件要求注册资金不低于（）。 4000万元 2000万元 3000万元 2500万元 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：2000万元 知识点： 2. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（） 土地使用权出让 房地产抵押 土地使用权转让 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权出让 知识点： 1

3. 下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（） 土地使用权出让 土地使用权转让 房地产抵押 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权转让 知识点： 4. 已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（） 20 30 9.53 37.78 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：37.78 知识点： 5. 正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭平均收入有一个合适比例，按照国际惯例，这个比 例一般在（）是合理的。

7－12 5－8 6－12 5－11 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：5－8 知识点： 6. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自 有资金应不低于开发项目总投资的（） 25％ 35％ 20％ 30％ 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：30％ 知识点： 7. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地 最高出让年限为()。 50年 3

房地产开发企业会计实务

房地产开发企业会计实务 一、认识房地产及房地产开发企业 （一）房地产 房地产又称不动产，是房产与地产的总称。其中，房产是指各种房屋财产，包括民用住宅、 工业厂房、商业店铺以及文化、教育、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路等。 由于房地产是土地和房屋及其权属的总称，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （1）根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为9类：①居住用地；②公用设施用地（含商业用地）；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广 场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿化用地；⑨特殊用地。 （2）按照房屋的使用功能可以分为6类：①居住用途的房屋；②工业用途的房屋；③商业 用途的房屋；④文体娱乐设施；⑤政府和公用设施；⑥多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。 （二）房地产开发企业 1.房地产开发企业的概念 房地产开发企业的前身称为城市建设综合开发企业，是指具有法人资格，以营利为目的，实 行自主经营、独立核算、自负盈亏，主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。它从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品并对外出售或出租。 2.房地产开发企业的经营范围 房地产开发企业的经营范围主要包括以下几方面： （1）土地开发和经营。 （2）房屋开发和经营。已开发完工的房屋，按其用途不同可以分为商品房、投资房、周转

房和代建房等。其中，商品房是指为销售而开发建设的各种房屋; 投资房是指用于岀租经营的各 种房屋；周转房是指用于安置动迁居民周转使用的房屋；代建房是 指接受地方政府和其他单位的 委托而开发建设的各种房屋。 (3)城市基础设施和公共配套设施的开发。 (4)代建工程的开发，是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托，代为开发建设的各类工程，包括土地开发工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供电、供气、供热管道敷设工程，园林绿化工程、旅游风景工程，以及其他市政公用设施等工程。 此外，许多房地产开发企业具备自行施工的能力，从事建筑安装施工活动，并广泛开展工业、 商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。 3.房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的开发经营活动主要具有如下特点： (1)业务内容的复杂性； (2)协作关系的广泛性； (3)交易方式的多样性； (4)结算关系的复杂性； (5)开发市场的区域性； (6)政策法规的制约性； (7)投资金额的大量性和开发建设的长期性； (8)开发经营的高风险性。 二、房地产项目的运作流程 房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营

西南大学系统工程部分作业答案参考

当前位置：系统工程综述 自测练习 一、单项选择题 1、霍尔的三维结构包括（） A时间维、逻辑维、空间维 B时间维、空间维、知识维 C时间维、逻辑维、知识维 D空间维、逻辑维、知识维 答案：C 2、系统工程应用过程中，所谓最优系统是指该系统达到（） A全部最优 B局部最优 C总体效果最优 D总体和局部最优邻接矩阵中 答案：C 3、系统工程方法论的特点有 A整体性、可行性、综合性和满意性 B整体性、关联性、综合性和满意性 C科学性、关联性、综合性和满意性 D整体性、关联性、综合性和完美性 答案：B 二、问答题 1、理解国内外学术界和工程界对系统和系统工程的不同定义，分析这些定义的内涵和侧重点。 隐藏提示 收集几种不同的定义（三种以上），分析每一个定义的描述，确定其内涵和外延，再进行比较。 2、系统工程与系统科学的联系和区别是什么？

隐藏提示 系统工程是系统科学的技术部分。一方面，系统科学是系统工程的理论基础，为系统工程提供思想、理论和方法。另一方面，系统工程的广泛实施又为系统科学提供了大量的素材，不断补充和完善系统科学。 一、单项选择题 1、系统的构成要素至少有（）个。 A1 B2 C3 D4 答案：A 2、系统的特征有集合性、相关性、（）、整体性、功能性和环境适应性。 A层次性 B社会性 C动态性 D实践性 答案：A 3、钱学森的系统科学体系框架是由（）构成。 A“三个层次三个桥梁” B“一个层次一个桥梁” C“一个层次三个桥梁” D“三个层次一个桥梁” 答案：D 4、按照系统的分类，计算机系统是一个（）。 A自然系统 B封闭系统

C人造系统 D实体系统 答案：C 5、系统按其存在的状态，可分静态系统和（）。 A动态系统 B复合系统 C人造系统 D概念系统 答案：A 二、问答题 1、列举你生活或工作中的一件事物，思考以下问题： 它是否构成一个系统？ 它由几个部分组成？ 它的各个部分是如何联系的？ 各个部分的功能和整体的功能如何？ 提示 它可以是一件实物（如手表），也可以是要做的一项工作（如工作计划），还可以是某些想法（如小发明）等等。 当前位置：系统分析 自测练习 一、单项选择题 1、系统分析的要素主要包括目标、（）、模型、费用和效益和评价标准。 A替代方案 B分析人员 C管理者 D优化方法 答案：A 2、根据系统在不同发展时期的情况和任务可以将系统目标的分为：

会展管理信息系统考试复习资料

会展业职业经理人证书考试---《会展场馆管理》考试复习资料 第一章信息系统与会展管理 第一节信息及其度量 信息、物质和能源是人类社会发展的三大资源。 “信息化”已成为一个国家经济和社会发展的关键环节。 信息（Information）是关于客观事实的可通讯的知识。 首先，信息是客观世界各种事物的特征的反映。其次，信息是可以通讯的。最后，信息形成知识。 数据（Data，又称资料）是对客观事物记录下来的，可以鉴别的符号。 处理数据是为了便于更好地解释。只有经过解释，数据才有意义，才成为信息。可以说信息是经过加工以后、并对客观世界产生影响的数据。 信息可以从不同角度分类。按照管理的层次可以分为战略信息、战术信息和作业信息； 信息具有以下性质： 1．事实性。2．时效性。3．不完全性。4．等级性。5．变换性。6．价值性。 数据资料所消除的人们认识上“不确定性”的大小，也就是数据资料中所含信息量的大小。 信息量的大小取决于信息内容消除人们认识的不确定程度。 （一）系统的概念：系统是由处于一定的环境中相互联系和相互作用的若干组成部分结合而成并为达到整体目的而存在的集合。 系统的特征包括：集合性、目的性、相关性、环境适应性。 第二章会展管理信息系统概述 第一节管理信息系统概述 信息本质特征的定义是：信息是反映客观世界中各种事物的特征和变化并可借各种载体加以传递的有用的知识。 信息和数据是信息管理系统中两个重要的概念，二者紧密相连，又有着本质的区别，并且在特定的条件下可以相互转化。 （1）按管理信息的来源划分，可分为内部信息和外部信息。 （2）按管理信息的作用划分，可分为战略计划信息、管理控制信息和作业信息。战略计划信息是指企业在制定发展战略计划时所依据的信息，既包括企业内部信息，如企业自身的经营要素和供需变化等；又包括企业的外部信息，如自然环境、人文环境和市场竞争环境等。 “管理信息系统是一个以人为主导，利用计算机硬件、软件、网络通信设备以及其他办公设备，进行信息的收集、传输、加工、存储、加工、更新和维护，以企业战略竞优、提高效益和效率为目的，支持企业的高层决策、中层控制、基层动作的集成化的人机系统。” 1．一个管理信息系统通常由三个基本的系统组成：管理系统。信息处理系统。信息传输系统。 管理信息系统的基本功能有：对信息进行采集、处理、存储、管理、检索和传输，以达到人们

房地产开发与经营离线作业答案-(2)

一 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 4、房地产开发与经营的主要程序？ 房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。 第二章房地产市场 一、名词解释 1、房地产市场 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 2、房地产供应 房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。 3、房地产需求 房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。 二、问答题 1、简述我国房地产市场的基本特征 房地产市场的特征主要表现在以下几个方面： （1）竞争的层次性； （2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。 2、简述房地产市场的基本要素 房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。 房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。 3、简述影响房地产需求和供给的因素 影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。 4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？ （1）价格机制 通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。 （2）约束机制 通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。 （3）中介机制 促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。 （4）竞争机制 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。 三、论述题 如何理解房地产市场的特殊性？ 房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。 房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。 由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。 房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

房地产经济专业知识与实务

房地产经济专业知识与实务（初级模拟试题含答案） 发布时间[2005-6-7 10:55:00] 1、房屋财产按其使用性可分为______两大类。 A.生产房屋与住宅房屋 B.住宅房屋与非住宅房屋 C.商品房与非商品房 D.楼房与农民住宅 2、《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“国有土地和集体所有土地的______ A.所有权 B.使用权 C.抵押权 D.占有权 3、实行产权调换的拆迁补偿方式，对设有抵押权、留置权的原房屋，该项权利对调 A.经协商后失效 B.失去效力 C.继续有效 D.由法院判定 4、在拆迁范围内，______的居民，方可作为被迁户，由建设单位加以安置。

A.有正式户口，没有居住房屋 B.有临时户口，没有居住房屋 C.没有户口，有居住房屋 D.有正式户口，有居住房屋 5、在房地产产权管理中，清理产权要遵循的原则有______。 A.衡量房屋、设备有无交换价值 B.评价房屋有无价值 C.确定设备有无使用价值 D.全面衡量房屋、设备有无继续使用的价值 6、由于房地产业的性质，房地产业应该是国民经济发展的______产业。 A.第一 B.第二 C.第三 D.第二和第三产业之间 7、确定商品房价格时______不应作为首先考虑的经济价值。 A.成本 B.利润 C.税金 D.质量

8、下列说法错误的是______。 A.每种估价方法都有具特定的适用对象和条件 B.各种估价方法可以同时运用 C.各种估价方法可以相互补充 D.各种估价方法可以相互替代 9、在房地产市场中，无形房地产商品包括______。 A.房地产评估价值、房地产信息 B.办公楼、房地产法律咨询 C.房地产法律咨询、住宅实物 D.厂房、办公楼、住宅 10、地产交易是在______条件下进行的土地使用权的交易。 A.农村集体的土地所有权市场 B.城市国有土地的所有权和使用权相互分离 C.农村集体土地的所有权和使用权分离 D.全国土地可自由转让 11、房地产价格是在开发建设、经营房地产过程中，全部社会必要劳动耗费所形成的

系统工程作业及(附答案)

第一批次 [多选题]贝塔朗菲认为系统技术包括两个方面，它们分别是：A：硬件 B：软件 C：固件 D：中间件 参考答案： [多选题]系统工程的理论基础包括： A：大系统理论 B：信息论 C：控制论 D：运筹学 参考答案： [多选题]从系统观点出发，全部环境因素应划分为： A：自然环境 B：人的因素 C：科学技术环境 D：社会经济环境 参考答案： [多选题]通常情况下，模型可分为 A：形象模型 B：概念模型 C：模拟模型 D：抽象模型 参考答案： [多选题]抽象模型是指 A：形象模型

C：数学模型 D：模拟模型 参考答案： [多选题]构造模型的一般原则是 A：现实性原则 B：简化性原则 C：适应性原则 D：借鉴性原则 参考答案： [多选题]在随机网络中，输入侧的逻辑关系分别有A：与型 B：或型 C：非型 D：异或型 参考答案： [多选题]在随机网络中，输出侧的逻辑关系分别有A：随机型 B：确定型 C：网络型 D：概率型 参考答案： [多选题]按系统性质进行的系统仿真分为 A：离散型仿真 B：确定型仿真 C：连续型仿真

参考答案： [多选题]动态规划法的基本原理是 A：相变原理 B：耗散结构理论 C：突变原理 D：最优化原理 参考答案： [多选题]管理系统一般由以下子系统构成 A：计划决策子系统 B：控制协调子系统 C：执行子系统 D：信息子系统 参考答案： [多选题]（）研究的是系统从原始均匀的无序状态发展成为有序状态，或从一种有序结构转变为另一种有序结构，以及系统从有序到无序的演化过程。 A：相变理论 B：耗散结构理论 C：协同学理论 D：突变理论 参考答案： [多选题]（）是物质系统内部结构和物理性质上的突变。 A：突变 B：涨落 C：混沌 D：相变 参考答案：

房地产开发与经营作业

房地产开发与经营作业 西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究 姓名：伍旭升 班级：工程管理0902 学号：090410207

西建大综合楼拆迁重建项目定位研究 一、背景分析： 由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。 二、客户定位： 西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。 经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。

三、产品定位： 现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。 从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明： 项目名称：西部建筑科技大厦 地点：雁塔区雁塔路中段 占地面积：2200㎡ 建筑面积：2000㎡ 规划：由一栋主楼和裙楼连体而成 楼高：50ｍ 楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层

会展管理信息系统历年真题

山东省2016年10月高等教育自学考试 会展管理信息系统试卷 (课程代码08890) 本试卷共4页，满分l00分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑o 3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。 4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题l分。共30分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡” 的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。 1.会展管理信息系统的物理结构主要有三种：单机结构、集成结构和 A.分布式结构 B.网络结构 C.拓扑结构 D.树状结构 2.会展信息系统的基本功能有数据处理功能、预测功能、_______和控制功能。 A.计划功能 B.沟通功能 C.汇总功能 D.组织功能 3.Internet提供各种各样的服务，如WWW、电子邮件、公告、邮件等，都是采用_______方式在各种协议下工作。 A.浏览器/服务器 B.需求/服务 C.客户/服务器 D.TCP/IP 4.以下哪个不是会展管理信息系统总体规划的方法？ A.CSF B.BPR C.SST D.BSP 5.业务流程重组，在技术上的重构就是把_______应用到业务策划、过程控制、信息反馈等环节上来。 A.信息技术 B.管理技术 C.生产技术 D.研发技术 6.在会理信息系统开发的可行性研究中，调查新系统开发的条件，调查包括内部人员的态度、管理基础工作、_______和约束条件。 A.现有资源 B.公司战略 C.社会趋势 D.技术状态 7.观众的组成比例、地域分配和_______可以看作展会招商的重点参考依据。 A.经济能力 B.特殊需求 C.影响力组成 D.旅游需求 8.信息能为会展现场服务带来很多优势，其中表现为管理手段优势的是哪一种？ A.信息处理快 B.参展胸卡更美观 C.科技含量更高 D.接待行为的规范化 9.展会观众入场时的调查是为了解观众的参观目的、所属行业_______和了解展会渠道等信息。 A.参展时间 B.参展地点 C.参展策略 D.参展兴趣 10.展会中对参展商和观众进行调查,一般是高峰过后安排工作人员进行，在工作人员选择方面，以下哪个正确？ A.形象好、有亲和力、善言谈的女性 B.年轻、有活力、直率的大学生 C.有责任心、矜言谈的退休教师 D.临时从建筑工地雇佣了一位民工 11.展会现场信息服务的质量保证，项目经理负责制的自查、互查、抽查的多级质量保证体

2016版房地产开发与经营作业答案

2016版《房地产开发与经营》课程作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经

房地产开发中律师实务

房地产开发中的律师实务 房地产开发中的律师实务 一、房地产开发的基本含义 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定：房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 按照一般学理解释，房地产开发可分为广义和狭义两种。广义的房地产开发指所有的涉及房地产经营的活动，一般包括土地开发、房产开发、合作建房、联营房地产等。狭义的房地产开发是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业在城市国有土地上开发经营房地产项目以获利的活动。本文所指的房地产开发专指狭义的房地产开发。 狭义的房地产开发有以下两个主要特征：（1）房地产开发的主体是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业。（2）所开发的土地是城市国有土地。 关于土地，依据我国的相关的土地法律法规，我国的土地性质类型可分为两大类：一是全民所有制土地；如需利用集体所有制土

地，二是劳动群众集体所有制土地。房地产开发只能利用全民所有制土地，而不能利用集体所有制土地，只有通过征用把集体所有制土地转为全民所有制土地才能进行房地产开发。特别值得注意的是，在集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。因此这种土地开发方式不属狭义的房地产开发。 房地产开发可以分为两种类型：一是商品房的开发；二是土地成片开发。本文所指土地成片开发是指对比较原始的建设用地进行基础设施建设和生产生活配套，以获取土地出让（转让）收益或自留经营收益的一种经济行为。及宗地开发相比，土地成片开发具有面积大、容纳建设项目多和整体连片等特征，虽然这种开发周期长、资金占用量大以及风险高，一般多为政府行为，但因利润空间大而受到各类投资主体的青睐。随着近几年我国的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城建设的开展，土地成片开发的现象越来越普遍。土地成片开发具备“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）或“七通一平”（通水、通电、通路、通通讯、通排污、通热力管线、通燃

系统工程课后题答案

第一章部分习题答案 1．名词解释 风险——是用危险概率及危险严重度表示的可能损失；是对认识主体可能发生灾害的后果的定量描述，是一定时期产生灾害事件的概率与有害事件危及势的乘积。（危及势是系统功能残缺或丧失后造成的损害的总和。） 风险度——是衡量危险性的指标，也叫风险率。 系统——系统就是由相互作用和相互依赖得若干组成部分结合成得具有特定功能的有机整体。 系统工程——系统工程是组织管理系统的规划、设计、制造、试验和使用的科学方法，是一种对所有系统都具有普遍意义的科学方法。 可靠性——是指系统在规定的条件下和规定的时间内完成规定功能的能力。 可靠度——是衡量系统可靠性的标准，它是指系统在规定的时间内完成规定功能的概率。 安全——是指在系统使用的周期内，应用科学管理和安全系统工程原理，鉴别危险性并使风险减少到最小限度，从而使系统在操作效率、耗费时间和投资范围内，达到最佳安全的状态；是一个相对的状态概念，是认识主体在某一限度内受到损伤和威胁的状态。 安全系统——在一个工程系统运行、维修以致废弃时都需要有各种手段（包括设施和措施）保证系统的上述工作得以安全进行，这些设施和措施的总和便构成系统中的安全分系统，也可简称安全系统。 第二章部分习题答案 1．系统安全分析的含义、目的和任务是什么？ 系统安全分析含义： 是从安全角度对系统中的危险因素进行分析 系统安全分析目的： 是为了保证系统安全运行，查明系统中的危险因素，以便采取相应措施消除系统故障或事故。 系统安全分析内容：

(1)对可能出现的初始的、诱发的及直接引起事故的各种危险因素及其相互关系进行调查和分析。 (2)对与系统有关的环境条件、设备、人员及其他有关因素进行调查和分析。 (3)对能够利用适当的设备、规程、工艺或材料控制或根除某种特殊危险因素的措施进行分析。 (4)对可能出现的危险因素的控制措施及实施这些措施的最好方法进行调查和分析。 (5)对不能根除的危险因素失去或减少控制可能出现的后果进行调查和分析。 (6)对危险因素一旦失去控制，为防止伤害和损害的安全防护措施进行调查和分析。2．安全检查表的作用及优点有哪些？ 安全检查表的作用： 安全检查表是分析和辩识系统危险性的基本方法，也是进行系统安全性评价的重要技术手段。早在20世纪中期．安全检查表在许多发达同家的保险、军事等部门得到了应用．对系统安全性评价起到了很大作用。随着科学技术的进步和生产规模的扩大，安全检查表引起了人们的高度重视，在各部门和行业生产中得到了广泛应用。 安全检查表的优点： 1.具有全面性 2.具有实现标准化，规范化的特点 3.具有直观性 4.具有职责分明的特点 5.具有监督性 6.具有应用广泛性、适于普及的特点 3．预先危险性分析的目的及程序是什么？ 预先危险性分析的目的： 进行预先危险性分析时，一般是利用安全检查表、经验和技术先查明危险因素存在方位．然后识别使危险因素演变为事故的触发因素和必要条件，对可能出现的事故后果进行分析、并采取相应的措施。 预先危险性分析的程序： 1．准备阶段 对系统进行分析之前，要收集有关资料和其他类似系统以及使用类似设备、工艺物质的

会展管理信息系统应用方案.doc

高等教育自学考试本科 题目： 业： 号： 名：

山东财经大学 年月日 金诺会展公司会展管理信息系统应用方案 一、方案目的 随着经济国际化、全球化和行业展会举办次数不断攀升以及档次的不断提高，对展会的管理提出了更高的要求，特别是信息化的管理显得非常的紧迫。通过信息化管理手段可以解决手工文件管理的不规范和低效率的问题。本应用方案提出了通过信息化手段实现各项资源有效管理，规范组织者的管理流程，提升组织者的管理水平。展览管理信息系统应用后，极大地提升了整个金诺会展公司的管理水平和决策效率，在财务管理、人员管理、销售力度方面都有了很大的改善，实现了质的转变。 二、方案内容 该公司研发实施的会展管理信息系统，包括前台管理、行政管理、业务管理、观众部门管理、财务管理，它是各个部门管理的综合，整体运行是由总经理全权负责。 （一）前台管理 前台是公司形象的代表，同时很多打印录入工作都是在前台完成的，因此，前台管理是该公司重要的组成部分，对前台管理在要求上细化到位。在接听来电并记录电话内容，转告相关项目经理。对于在系统的要求就是要协助各个部门完成工作，这是该公司信息系统的基础，以后发生的各项服务都建立在此基础之上。 （二）行政管理 行政是公司内部结构中心，相关的会议培训、公司人才的招聘大小事务的处理都是行政在做。在整个系统中，行政处于支撑状态，行政在数据库中作为共享的角色。共享公司新人培训、每个项目组的会议、会议室的预定 （三）业务部管理

业务部是会展公司的定力支撑，整个展会的运作都是依靠业务部来运营的。对于业务部，数据库里导入相关各个项目组的参展商或者有意向参展的客户。公司里面分为各个项目组例如：机床部、自动化部。各个部门有独立的帐号和密码、并有属于组内的客户信息，这一项可以共享给其他项目组，看项目经理的意思。 参加全国各地的展会收回来的相关资料及时导入数据库作为为即将开展的展会做铺垫，或者让观众部的导入系统也可以。 （四）观众部管理 观众部俗称招商部，是负责为展会邀约观众的部门，同比业务部的职责。只要跟金诺即将开展的展会相关就去展会现场发资料邀请观众，同业务一起前往。对于企业也同样发放资料，如果允许就收取名片。跑各个地市相关展会行业的市场，收取名片，展会结束之后统一录入系统，并资源共享。 （五）财务管理 对公司经营情况的查询及对前台提供的信息报表进行整理，包括今日进单情况表，进的企业报表，企业到款日报表，总企业数目统计表，日常出纳情况表；通过报表，参展企业报表，企业到款情况表，展位费到账登记统计表，总结账报表其他费用统计表。 财务部门通过该公司会展管理信息系统，对各个部门单独成本核算，做到能随时查出公司的效益状况，为公司领导层提供最真实的决策依据。信息系统能清晰的看出各部门在整个公司运行中的状况，能有针对性的解决运行中的问题，能更好的协调各部门为公司整体运行服务。 三、方案参与者 该公司会展管理信息系统方案的参与者有总经理、副总经理、项目经理、行政人资经理、财务管理等人员。 四、方案实施方式 金诺会展公司项目实施整个项目实施可以分为三个阶段： 第一阶段：项目准备，这一阶段主要是进行用户需求调研、讨论和分析，制定项目实施计划，准备培训教材，拟定初步的项目应用方案。 第二阶段：项目建设，这一阶段的工作是进行系统安装、项目组培训、组织测试、确定基础数据准备方案和方案的完善。

房地产开发与经营作业

《房地产开发与经营》作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营 ?房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 ?房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发 是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。 5．房地产项目定位 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 3．房地产开发与经营有哪些特点？ ?难度大，产品的固定性、单件性、复杂性 ?风险大，投资大，周期长 ?政策性强1、重要产业2、民生热点

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 （1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 6．房地产经营决策程序是什么？ 1、发现问题 2、确定目标 3、拟定方案 4、分析评价 5、选择方案 6、实施追踪 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 8．简述房地产行业管理的主要内容。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 ?初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 –初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾； –一些地方政府对调控措施贯彻不力。 ?地价上涨推动 –土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。 –不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 ?新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。 ?不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 ?房地产投资结构仍不尽合理 –供给结构不合理导致供需脱节； –中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。 ?多种住房需求旺盛 –新增城市人口的住房需求

9126《系统工程》2020年春季西南大学网络教育作业参考答案

西南大学 网络与继续教育学院 课程代码： 9126 学年学季：20201 多项选择题 1、 一般管理系统的构成要素包括（ ）、人和物资 . 资金 . 设备 . 信息 . 技术 2、构成企业经营战略的基本要素是 . 产品市场 . 市场规模 . 业务活动范围 . 企业的经营资源 3、战略具有（ ）层次性、实用性等基本特征 . 目的性 . 全局性 . 长期性 . 相对稳定性 4、 按照波克扎克等人所描述的DSS 概念结构，一个DSS 系统应由（ ）和用户共同组成

. 语言系统 .认知系统 .知识系统 .问题处理系统 5、决策支持系统DSS是以（）为技术手段 .计算机技术 .仿真技术 .信息技术 .通信技术 6、 通常情况下，可以用（）作为衡量决策者对于某一决策问题的各种损益值的偏爱程度的主观尺度。 .收益 .损耗 .效用 .主观价值 7、决策过程包括（）和最后决策等几个步骤。 .确定目标 .收集资料 .拟定方案 .方案择优 8、系统评价中的德尔菲法，具有以下特点

. 匿名 .循环和有控制反馈 .权重因素 .统计团体响应 9、系统价值是指系统的效果或目标的达成度，价值问题具有以下特点 .相对性 .绝对性 .整体性 .可分性 10、本世纪60年代，经过对非平衡态和不可逆过程进行的深入研究，提出了 .耗散结构理论 .相变理论 .突变理论 .超循环理论 11、（）是物质系统内部结构和物理性质上的突变。 .突变 .涨落 .混沌 .相变 12、（）研究的是系统从原始均匀的无序状态发展成为有序状态，或从一种有序结构转变为另一种有序结构，以及系统从有序到无序的演化过程。 .相变理论

会展管理系统信息系统应用方案设计

山东省电视家庭购物节展会现场管理信息系统应用方案 【摘要】展会现场管理信息系统能给所有参与展会人的最优的参展体验，展会现场管理信息系统包括展会的展前准备、现场服务、展后的善后服务的全程服务，衡量一个组织能否办好展会的标准不仅在展览的收益上，更在于现场管理上，展会的现场服务表现得最为直接，展会合理而科学的现场管理信息系统不仅提升了展会现场管理信息系统水平和展会形象，更能获得宝贵的展会信息资源并挖掘利用。 【关键词】展会；现场；展会现场管理信息系统 一、展会现场准备展会筹备之中，主办方要围绕整个展会开展很多细节的工作，往往细节的工作直接关系到展会的效果，更关系到展会的品牌是否能延续下去，而这些细节若能做好才能真正能得到事半功倍的结果。 （一）组委会 1、参展商的验证与登记注册的展商则可以直接拿到自己的相关证卡（可制作个性化或通 用证卡，在展会举办前寄送或在现场直接领取）、展会资料、会刊（杂志和电子会刊）、参展指南、餐券、参展商调查表等。 2、专业观众登记观众信息收集（采集观众姓名、单位、职务、地址、电话等基本信息，并对数据进行录入）、相关证卡（根据观众提交的表格和名片等信息，为现场参展观众打印和发放入场证件） 3、门禁管理门禁识别系统，是一种高度智能化、既可以实时控制又可以脱机使用的网络进出口监控和警报管理安全系统。可以有效的协助场馆方、组办方、参展商做好现场的统计、管理、控制和宣传工作，以便统计流量等信息、统计分析。 （二）咨询台（服务柜台和留言中心）设置现场触摸屏参观导览系统帮助参与展会的人员自助了解展会的相关情况与相关服务，提高展会参与者的满意度。安排若干个熟知展会各项内容的礼仪人员回答展会期间参展商和观众遇到的问题，例如：卫生间的具体位置等等。登记参展商和观众提出的问题并相应的解决。在展会期间提供一个服务柜台与留言中心是必要的，在这个中心可以提供基本的资料，服务柜台要有足够的空间放置留言板等。设置电话，展会期间保证咨询展会的任何信息都可以畅通。提供留言条，准备足够的笔、电话本、当地服务餐厅指南、地图、观光和购物指南。 （三）现场管理小组参展商在报到时可以在展会上向主办单位申请其它服务，如住宿、饮食、租用设备、停车等，办理相关手续及缴费。 （四）突发事件应对方案 1、紧急医疗在任何情况下都随时可能发生，参加展会的与会者会因为改变饮食、喝酒、睡眠不足、疲劳、处于不熟悉的环境，会容易产生种种不适容易发生一些心脏疾病，中风和其他危害生命的病。需要得到展会工作人员的更多照顾。会展的组织者应当通过当地有关部门或机构协助成立一个紧急医疗救护系统，在展会现场安排医疗人员，并与当地的医院联络，一旦有紧急病人立即安排救护并送到医院抢救。 2、每一个与会者都应该知道遇到火灾的应对 措施，会展组织者有责任告知客人逃生以及紧急逃生出口，向与会者充分提供预防火灾方面的资料。因此主办单位要印制防火手册，放在资料袋中一起提供给与会者参考。在展会现场重点检查安全设施配备的完好情况。 3、每一个参与者在展会的现场遇到盗窃的时间都会给他们留下一个很不好的印象，与会者会对展会的品牌产生质疑。因此应该在展会期间加强警卫的同时也以书面资料的形式告知相关的防盗事宜。 二、展会现场管理信息系统的体现 （一）组织管理信息化充分利用互联网、文档、图片资料数字化处理等各种信息技术，提高展会组织效率。减少组织管理中的无章可循。 （二）经营服务信息化作为现代服务业，会展的竞争说到底是服务水平的竞争，而只有实现了信息化管理

房地产开发与经营作业答案

房地产开发与经营 一、名词解释 1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。