中国住房抵押贷款证券化之路—国际经验及启示

中国住房抵押贷款证券化之路—国际经验及

启示

摘要：作为二十世纪最重要的金融创新之一，住房抵押贷款证券化解决了商业银行长期资金与短期负债部匹配的这一结构性矛盾，提高了商业银行资产的流动性。中国对于抵押贷款证券化研究起步较晚，基于我国庞大的住房抵押贷款余额，本文关注于住房抵押贷款证券化在中国的实施障碍，并学习国际经验，从中获得启示以推进中国住房抵押贷款证券化之路。

关键词：住房抵押贷款证券化；次贷危机；模式

一、研究背景：

从1998年中国住房制度改革开始，房地产开发投资额从3178亿（1997）迅猛增长到13158（2004）平均增速在20%以上。目前，我国商业银行发放的住房抵押贷款一般为10年~20年的中长期贷款，伴随住房贷款额增加，对资产与复杂管理难度加大，一旦市场资金出现收紧现象，会形成流动性风险。

住房抵押贷款证券化是一条必修之路，作为化解金融风险的交易手段，鉴于金融行业一直寻求的对风险的规避手段，此类金融创新必须尽量避免新的风险注入，因此研究它带来的风险作为基础，以及在实践中具体防范可能发生的风险毋庸置疑是极其必要的。

二、我国住房抵押贷款现状

资料来源：央行历年公布的货币政策执行报告

据上表显示，从1999年到2007年末，我国个人住房抵押贷款从968亿增加到3万亿，8年间增长了31倍，平均年增长率在53.6%。面对如此庞大的住房抵押贷余额，我国完全可以以此作为实行住房贷款抵押证券化的资产基础，使贷款成为流动性证券，盘活金融资产，提高资金利用率与加强银行抗风险能力，并且有助于提高我国证券市场更多元，规范，推动中国金融市场国际化。

三、次贷危机给中国住房抵押贷款证券化的启示

（一）次贷危机的简介。

2001-2004年间，美联储的低息政策刺激了房地产空前的发展，机构个人纷纷对房地产未来价值空间看好，银行向低信用购房申请者发放住房抵押贷款，联邦住房贷款抵押公司等打包商则购买这些低质抵押贷款以贷款债权为基础发行MBS（住房抵押贷款支持证券）出售给投资者，至此，银行方的贷款风险完全转移给投资债权的人。然而2005年至2006年美联储17次升息，刺破了房地产泡沫，使美国养老基金，教育基金，对冲以及保险基金等资金链条风险加大，基金大量赎回资产，加之高财务杠杆操作，风险成百倍放大，最终对美国楼市，故事等资本市场和实体经济造成巨大冲击，波及全球。

（二）美国次贷危机带来的启示。

1.金融衍生工具风险控制应得到加强。

金融衍生工具的一大功效是对冲金融市场的风险而并未消除风险，抵押贷款证券化不仅能提高银行发放抵押贷款的能力，也能增加居民购买资产的能力，然而过多的投机以及机构的参与会加大次链条的风险，

更多的参与者则环节上会出现更多的问题，最终很容易发生类似美国MBS,CDO打包发售所引发的问题，因此不仅从金融机构还是国家管理机构都要设定符合中国实际情况的管理措施和预计危机程度。 2.我国金融市场对外开放需谨慎。

我国金融市场尚处于初步阶段，在人民币没有国际化，资本市场为开放以前，切勿盲目开放我国金融市场，并且由于美国一直要求中国金融服务业对美国公司企业开放，其次贷危机风险转嫁之心迫切，在国际经济安全和风险抵抗未完全到位前，避免因开放资本市场而受到金融危机余震的影响。

3.我国次贷危机或出现苗头。

对比美国次债危机发生的背景和原因，反观最近几年国内房地产业爆棚式的发展，房价无理性的攀升，银行与地产商之间信贷关联度颇大，楼市投机盛行。资料显示，2009年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。对于投资者，房价的持续上涨，即使投资投机的成本上升，但购房者可以通过不断转手获取中间利润。但当房价出现下跌，无人接盘，隐藏的信用风险以及操作风险将会显现。加之中国经济进入加息阶段，房贷机构之间普遍存在的恶性竞争，贷款风险无限放大，这些都是我国次贷危机产生的趋势苗头。(注：资料来自2009年第三季度中国货币执行报告。)

四、探索我国住房抵押贷款证券化之路

（一）模式选择。

我国个人住房抵押贷款市场的现状

一、我国个人住房抵押贷款市场的现状 我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。 然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。 从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？ 是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。 1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。 二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险 个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。 （一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。 仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模

国外大学生志愿服务发展的经验与启示_王左丹

国外大学生志愿服务发展的经验与启示 王左丹 (华南师范大学党办,广东广州510631) 摘 要:在国际志愿服务大发展的背景下,志愿服务起源地美国、英国以及与我国地域文化相似的日本、韩国的志愿服务活动也在蓬勃发展,形成了参与全民化、管理体系化、运作市场化、教育课程化和研究阵地化的模式,探析以上四个国家大学生志愿服务的成功例案,为我国大学生志愿服务的建设与发展提供有益的启示。 关键词:国外; 大学生志愿服务; 经验; 启示 中图分类号:G64913 文献标识码:A 文章编号:1671-9743(2013)07-0095-03 Experience and Enlightenment from the Development of College Students p Voluntary Service Overseas WANG Zuo -dan (Party Committee Office,South China Normal University ,Guangzhou,Guangdong 610631) Abstract :Voluntary service has been flourishing in the USA and the UK )places of origin for voluntary service,and Japan and Korea )places si milar to China in regional culture.It has achieved greatly in citizen participation,managemen t systematism,marketization,and the construction of curriculu m and research base.By analyzing some successful cases i n the above four countries,experience would be abstracted to provide enlightenment for the construction of our college students p voluntary service. Key words :overseas; college students p voluntary service; experience; enli ghtenment 收稿日期:2013-05-29 作者简介:王左丹(1962-),女,辽宁宽甸人,华南师范大学讲师,从事大学生思想政治教育和高等教育方面的研究。 综观世界,第三部门的勃兴,减轻了政府的行政成本,发挥了很好的/补台0功用,推动社会健康有序发展。各国第三部门参与/社会管理0水平已成为国际社会衡量一个国家或地区文明程度的重要指标。在中国,第三部门以志愿组织为主体,其成员又以高校青年大学生为生力军。为此,加强大学生志愿服务组织管理,提升大学生志愿服务水平就显得极为重要。 一、国外大学生志愿服务发展 借鉴国外发达国家大学生志愿服务经验,主要有两条进路:一是借鉴志愿服务起源的欧美发达国家经验,二是借鉴地域文化相仿的亚洲发达国家经验。欧美发达国家推介美国、英国经验;亚洲发达国家推介日本、韩国经验。 (一)美国大学生志愿服务发展 美国大学生的志愿服务工作历史悠久,归结起来,美国大学生志愿服务的发展大体上经历了16世纪中叶的萌芽发端期、工业革命后的形成确立期、第二次世界大战以后的成熟发展期和目前的深化拓展期。 据5美国志愿者活动6报告(2008年7月7日由美国国家和社区服务社团公布)统计,2007年美国约6080万16岁 以上的人参与社区志愿活动,累计志愿服务时间约81亿小时,为经济社会创造价值超过1580亿美元,值得关注的是这些志愿者大部分是在校大学生。 (二)英国大学生志愿服务发展 英国大学生志愿服务主要推动四方面工作:一是推动社区服务。英国的/做起来0、/千年志愿者0等计划皆以社区为单位,大力提倡大学生积极参与志愿活动,为社区少年儿童提供课业辅导、专业咨询、假期或课后陪伴等活动。二是志愿服务和促进就业结合。例如, /马克社区0(Community Mark)积极推动就业劳工投入社区志愿服务工作的行列,贡献个人经验与专业,协助解决社区面临的现实问题。三是推动服务弱势群体。部分大学生志愿组织主要以提升少数民族或弱势群体的志愿服务意识为目标,进而改善其志愿服务品质,并且为少数民族或弱势群体提供相关服务资源。四是发展志愿服务文化。大学生志愿者通过从事志愿服务活动,协助公共事务的开展,借此推动并发扬志愿服务文化。 (三)日本大学生志愿服务发展 自从20世纪90年代以来,日本的大学生志愿者活动在社会福利、环境保护、青少年教育、终身教育及国外援助等 第32卷第7期 怀化学院学报 Vol 1321No 172013年7月 JOURN AL OF HUAIHU A UNIVERSITY Jul .2013

银行住房抵押贷款证券化项目分析报告

项目概要 项目名称：中国某银行住房抵押贷款证券化业务系统 1. 项目背景 我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。作为国率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。 但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。 2. 项目目标 住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是： 1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能； 2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能； 3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求； 4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求； 5. 建立各种数据指标分析预测模型，提供现金收支查询、分析

和预测，支持证券化现金流管理； 6. 提供债券信息的分析、统计和预测； 7. 建立证券化机构收益分析和预测模型。 3. 需求概述 初步设想，该系统将由资产备选、资产入库、资产管理、债券管理、账务核算、信息分析、辅助等7个子系统构成，其中总行运行所有7个子系统，一级分行和经办行协同运行资产备选、资产入库和资产管理3个子系统。 （一）资产备选子系统按照住房抵押贷款证券化的要求，通过对个人住房贷款系统中的住房抵押贷款进行筛选、汇总、分析，确定符合住房抵押贷款债券设计和发行需要的贷款，建立备选贷款库。备选贷款库与贷款库中的样本具有同质性，并保证贷款正式入库时，规模和总量不低于债券发行的需求。 资产备选子系统包括备选条件生成、备选数据抽取、备选数据稽核、备选数据上传、备选数据装入、备选数据分析模块。 （二）资产入库子系统接受各分行本批次入库贷款在规定入库时间的数据，作为本贷款池的初始标准信息，也是建立与各分行个贷系统联系的桥梁。同时，用来分析入库贷款初始点的具体数据。

白酒行业五力模型分析

白酒行业五力模型分析 在中国这样一个礼仪之邦，白酒的作用尤为重要。纵观历史，酒文化是中华民族饮食文化的一个重要组成部分，在几千年的文明史中，酒几乎渗透到社会生活中的各个领域。中国是一个以农立国的国家，因此一切政治、经济活动都以农业发展为立足点。而中国的酒，绝大多数是以粮食酿造的，酒紧紧依附于农业，成为农业经济的一部分。粮食生产的丰歉是酒业兴衰的晴雨表。在中国酒文化的传承中，出现了许多的品牌，这也使得中国的白酒业欣欣向荣。 行业背景： 我国白酒行业发展呈现迂回态势，白酒产量从1980年后不断上升，到1996年达801万吨之后便一路走低，2004年降为323万吨，从2005年开始,白酒的产量开始恢复，2005年为349万吨，2006年为400万吨，2007年达到493万吨，2008年高达572万吨，创下了15.80%这样罕见的高幅增长，2009年突破600万吨，2010年全国白酒总产量大约850万吨，四川两百多万吨，大约占1/4强。2010年五粮液销售400多个亿，茅台110多个亿，洋河70多个亿，郎酒58个亿，泸州老窖54个亿。这些数据都表明中国的白酒业是处于一种群雄混战的局面，各个品牌在做激烈竞争。现在的白酒市场竞争主要集中在中高档品牌中。从下图可以看出，在最近的五年来，白酒的产量逐年递增，增幅也越来越大。 2005-2010年白酒产量 349.34 397.08493.9 569.34706.93 990.960 200 400600 8001000 1200 200520062007200820092010 年份产量产量

在刚刚过去的两年中，我国白酒行业主要企业继续他们的主导地位，排名前50的企业实现的销售收入总额占据着行业总额的大部分，行业利润占有率达总利润的80%。 “波特五力模型”介绍 产业内部的竞争根植于其基础经济结构，并且远远超越了现有竞争者的行为范围。一个产业内部的竞争状态取决于五种基本竞争作用力——进入威胁、替代威胁、买方侃价能力、供方侃价能力、行业内竞争，这些作用力汇集起来决定着该产业的最终利润潜力。一个产业的竞争大大超越了现有参与者的范围。顾客、供应商、替代品、潜在的进入者均为该产业的“竞争对手”，并且依具体情况会或多或少地显露出其重要性。 下面，我们小组将用波特的五力模型对中国的白酒业进行分析。 （一）白酒行业内的竞争 白酒行业作为一个发展迅速的行业，其行业内的竞争也很激烈，形成了不同的竞争格局，高端歧义化严重，下面我们具体分析一下。 首先，现今白酒行业的经济特征日益突出。市场规模庞大；竞争角逐范围凸显区域性（但只限于中小企业，大型企业仍是全国性竞争）；竞争厂商数量多，但大部分相对规模较小；而购买者数量也很是庞大；产供销模式下，前向整合及后向整合的普遍程度已有很大提高。另外该行业已进入相对成熟阶段，其产品生

中国企业国际化

中国企业国际化 自2001年12月11日中国成为WTO的第143个正式成员以来。我国企业国际化经营取得了快速发展。2006年末中国对外直接投资存量906.3亿美元，共分布在全球172个国家和地区。目前境外中资企业的经营领域已从贸易、航运和餐饮等，逐步拓展到生产加工、资源开发、农业合作、研究开发和咨询服务等众多领域。对外投资方式也由早期的建点办“窗口”，发展到投资办厂带动跨国并购、股权置换、境外上市、设立研发中心、创办工业园区、科技园区等多种形式。国际化已成为越来越多的企业特别是大中型企业的长远战略。 企业国际化就是指一个企业的生产经营活动不局限于一个国家，而是面向世界经济舞台的一种客观现象和发展过程。其主要目的是通过国际市场，去组合生产要素，实现产品销售，以获取最大利润。 就单个企业来说，企业国际化是指企业的生产国际化、销售国际化和管理国际化。 就所有企业来说，企业国际化是指企业的内含国际化和外延国际化。所谓企业的内含国际化是指企业通过技术、人才、服务等非物质性的生产要素而实现的企业国际化。所谓企业的外延国际化是指企业通过资金、设备、厂房等物质性的生产要素而实现的企业国际化；就企业活动的方向来说，企业国际化包括内向国际化和外向国际化两个方面。企业内向国际化是指企业通过直接或间接进口生产性要素或非生产性要素而实现的企业国际化，其主要形式有进口贸易、三来一补、合资合营、购买技术专利、成为外国公司的子公司或分公司。企业外

向国际化是指企业通过直接或间接出口生产性要素或非生产性要素而实现的企业国际化，其主要形式有出口贸易、国外合资合营、技术转让、国外合同的签订、在国外建立子公司或分公司。 国际化大致可分为两部分：（1）内向国际化：是指一国通过吸引国外跨国公司投资国内产业、引进先进技术、管理经验和竞争机制，带动本国企业向国际化发展的过程。（2）外向国际化：是指一国企业积极向外扩张，把生产经营环节延伸至国外，开辟国外市场和原料来源地，以国内为基础，在国际市场上开展竞争的过程。 在开拓国际市场制定国际化战略时，首先需要考虑的是为何要国际化，是为了国际市场存在的潜在机会？为了确保充足的原材料供给？还是为了确保生产的低成本？又或是为了利用规模经济的优势？企业的国际化战略应该表明一下几点：（1）企业的经营领域；（2）找出企业经营领域方面的差别优势；（3）指出企业战略推进步骤及大体的安排时间；（4）期望取得的目标成果。 实际上企业进行国际化的理由是十分充分的，并且不止一个，关键问题是在走向国际化后，企业是否能最大化地增加自身的商业价值。对于一些企业国际化也许具有一定的商业意义，但对其他企业则完全不是这样。

中国银行住房抵押贷款合同范本中国贷款网

中国银行住房抵押贷款合同（范本） 万家资讯 注：本样本内容仅供参考。1.贷款及用款2.利息计算方法及还款方式3.提前还款4.贷款抵押及相关约定5.抵押物保险6.乙方和其他义务7.合同的担保8.合同债权的转让9.费用10.乙方授权11.违约及处理12.其他约定 合同编号：_________________号 本合同由以下各方于年月日在_____市_____县签署：甲方(即贷款人，又称抵押权人)：中国银行_____分(支)行法定地址： 负责人： 电话： 邮政编码： 乙方(即借款人，又称抵押人或购房人)： 身份证号码： 地址： 电话： 邮政编码： 丙方(即保证人)： 法定地址： 法定代表人： 电话： 邮政编码： 鉴于： 1.乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益(下称"抵押物")抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款； 2.丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任； 3.甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法律、法规，在平等自愿的基

础上订立本合同条款，共同遵照执行 贷款及用款 第一条甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。贷款金额：元(大写：仟佰拾万仟佰拾元整)。 第二条本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。 第三条贷款期限：年，从贷款发放之日起月。 第四条乙方满足以下前提条件后，甲方将在五个工作日内发放贷款： (1)乙方已向甲方提供已监证生效的《商品房预售合同》或《房地产证》原件； (2)乙方已支付了不低于购房总价%的首期款项； (3)与本合同相关的费用已经付清； (4)已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险的第一受益人； (5)本合同已生效，乙方已签署《借款借据》； (6)已办妥抵押物的抵押备案或抵押登记手续； (7)乙方已在甲方处开立还款专用的购房储蓄活期存款户； (8)乙方未出现或无潜在本合同项下的违约情形； (9)甲方指定的其他条件。 利息计算方法及还款方式 第五条本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为‰；外汇贷款按贷款发放日中国银行公布的个月浮动期外汇贷款利率执行，当前月利率为‰； 在本合同发履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息管理办法，甲方将按有关规定做相应调整，调整时甲方毋须专门通知乙方。 第六条根据中国人民银行当前利率管理办法，贷款期限在一年以内(包括一年)的，遇法定利率调整，本合同项下人民币贷款利率不作高调整；贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，本合同项下贷款利率将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整，并以此确定甲方新的月供款项。 第七条如遇本合同项下贷款利率调整，如无另行约定，本合同其他约定不作改变，只限于调整每期还本付息金额。

城中村改造的国内外经验和启示

城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。

我国住房抵押贷款证券化目前的发展状况

我国住房抵押贷款证券化目前的发展状况: 随着住房体制改革的不断向前发展，我国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来的，由于我国经济发展现状，如个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题，导致了商业银行的风险增大。2001年加入世贸组织后，提高我国商业银行的资本充足率和盈利能力变得非常紧迫，与此同时金融的竞争加剧，金融产品种类贫乏，住房市场巨大的资金需求都要求我们积极探索符合我国的住房抵押贷款证券化模式，这是大势所趋。但是与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制以及住房抵押贷款一级市场的特点，又决定了在我国，住房抵押贷款证券化还算是个“早产儿”，需要适宜的发展条件和努力试探。“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品，这是以中国建设银行作为试点单位的，从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。接下来我国就在这条道路上不断的摸索着，使住房抵押贷款证券化不断的带动我国经济的发展和促使社会的稳定、进步. 作为住房抵押贷款证券化的“早产儿”，我国存在着许多市场上的、体制上的、现实的以及法律上的问题，从而会制约住房抵押贷款证券化的发展： 1.房地产市场的产权关系尚未理顺制约我国住房抵押贷款证券化的发展： 明晰的房产权是进行住房抵押贷款的基础，也是进行贷款证券化的基础。目前我国城镇居民住房的产权形式大多尚未理顺。近几年来，有些地方建设与出售给居民的准商品房，其中政府有土地、政策上的投入，因而享有部分产权。由于政府、开发商和居民三者所占的产权比重很难界定，这就造成了房地产市场上的房屋产权处于不完整状态。这样，在违约情况下处理房屋以保护贷款人相关利益的基本问题就难以得到解决。这种产权不明晰的情况长期存在，会间接影响到住房抵押贷款一级市场的需求。 2.发起人实施证券化的动机不强烈制约我国住房抵押贷款证券化的发展： 虽然中国工商银行和中国建设银行均向中国人民银行和银监会提交过住房抵押贷款证券化的方案，其他商业银行都没有积极实施证券化的意向。通过风险和收益的分析会发现，我国银行实施住房抵押贷款证券化的动力不足。 3.住房抵押贷款信贷资产的规模会制约我国住房抵押贷款证券化的发展： 作为银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一的住房抵押贷款。由于我国的个人住房贷款大体上是近年开办的新业务，是在银行商业化运作的前提下按照市场规则设计的贷款，吸收了国外银行在产品设计、制度建设、风险管理等方面成熟的经验，具有进行证券化良好的基础。但另一方面，个人住房货款业务开办时间较短，住房抵押贷款规模太小。从发达国家和地区的情况来看，住房抵押贷款余额中占GDP的比重，美国为54%、香港地区为31%、英国为56%、印度尼西亚为5%，而据统计，截止到1999年底，我国四家商业银行的个人住房贷款余额为126亿元，占各项贷款比重仅仅为2%，占GDP比重仅为1.5%，可见，我国住房抵押贷款的规模是相当小的。由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展 4.住房抵押贷款操作上的无序化、非统一性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展： 形成住房抵押贷款组群的前提之一就是贷款条件等贷款要件的标准化，遗憾的是，据我国的现实状况，银行办理住房抵押贷款还处于试验阶段，未形成全国统一的贷款标准和贷款

白酒国际化道路原因分析及对策点评

白酒国际化道路原因分析及对策点评 报告出处：中国食品产业网发布日期：2007年08月01日 从2001年12月11日我国正式加入WTO到现在差不多7年时间，我国的产品特别是像纺织服装等劳动密集型迅速的占领国际市场，但是同样是劳动密集型产品的中国白酒的国际化之路却异常艰难。而与之相反的是洋酒的中国化的发展却异常迅速，中国每年进口的洋酒数量迅速增加。在白酒出口方面我国名酒企业做的出的努力不可谓不多，五粮液早在几年前就提出白酒国际化并且为之投入大量的人力和物力，剑南春也斥巨资请美国前任总统克林顿为剑南春的国际化摇起呐喊。但是却收效甚微，据商务部门的统计五粮液去年的出口额仅为1亿美元，剑南春是220万美元，而其他的名酒企业出口的数据也微乎其微。是什么原因是中国白酒的国际化之路如此艰难，很多关心中国白酒的有识之士提出过文化差异是中国白酒走向世界的巨大障碍。但是很多同样富有中国传统文化色彩的产品在国际上大受欢迎证明了西方人同样能够接受并消费中华文化。而且文化这个笼统的答案在中国白酒出口的实际工作中并不能给予我们具体的指导。文化这个概念太过空泛，我们有必要重新审视中国白酒的国际化之路的困难所在。 中国白酒国际化之路异常艰难的原因可以分为两个部分。 第一部分是内在原因即是中国白酒自身的问题。 1中国白酒国内市场混乱市场集中度低市场竞争混乱，白酒企业大量的营销资源集中于国内市场，虽然有白酒巨头为白酒国际化做出过努力但效果不明显。很多名酒企业抱着“攘外必先安内的思想”认为要进军国际市场必先在国内市场上占有一席之地。今年来伴随国内高档酒市场的升温，国家对白酒税收的调整，虽然国内市场竞争激烈，但是国内白酒市场的利润仍然十分客观，五粮液的毛利可以达到70%以上。因此白酒企业更愿意将营销资源投入国内市场，特别是投入到中高档白酒和高档酒的开发上。而开发白酒国际市场风险大，现在还没有真正成功的案例。因此白酒企业虽然很早提出白酒国际化的口号，但是真的落实在行动上却是“雷声大，雨点小”甚至是以此作为一种手段，来反向操作国内市常 2在白酒国际化上人才缺乏。白酒国际化不同于白酒国内市场的开拓，它需要白酒专业的知识，白酒营销知识，还需要专业的国际贸易知识。但是中国白酒企业缺乏这方面专业的人才。白酒国际化仅仅有热情有资金这还不够，还要有人才。但是由于白酒出口的数量交少，从事白酒国际贸易的人员数量少，从事白酒国际化的操作和研究的人员，国内鲜见。 第二部分是外在原因即是白酒国际化存在外部困难 1白酒国际化这个提法本身就是很大很困难的一个题目。即使我们把白酒走出国门就看成是白酒国际化，那也意味着我们究竟要把白酒出口到哪一个国家或则地区。在国际贸易中每一个国家对其进口的商品的都有一定的规定，完全自由化毫无壁垒的国际贸易是不存在的。 2不同的国家对酒精饮料的消费方式不同，几乎每个国家都有自己独特的民族性的酒精饮料。白酒国际化就是要让其他国家的消费接受中国白酒的消费饮用方式这不是轻易能够办到的。

中国企业国际化模式

09工商（1）班陈茹0916101029 中国企业国际化模式 摘要 随着全球经济一体化的不断发展，越来越多的中国企业走出国门，走向世界，参与到全球经济竞争的格局中。这其中有避开贸易壁垒的考虑，有拓宽国际市场的战略要求，有获得战略性资源的需求，有为了学习西方先进管理知识技能等不同的战略目的。中国加入世贸组织后，中国企业加大了海外投资的不法与力度，其中有成功更有失误。如何分析和解决这些暴露出来的问题，就提上了议事日程，这关系到我国企业国际化进程的成功与否。 本文主要是探讨中国企业国际化经营过程中遇到的问题与启示，为我国企业的国际化经营提供一些经验与借鉴之处。 论文共分为五部分。第一部分简要阐述了现代企业国际化理论概述，包括国际贸易理论与企业国际化动因理论（侧重于发展中国家）。第二部分简要介绍了MIV扩张战略模式。第三部分对华为技术有限公司的国际化和行业竞争状况进行分析。第四部分阐述了华为的国际化战略。第五部分是启示与反思。 一、现代企业国际化理论概述 1.1现代企业国际化经营 企业的国际化经营，是指企业通过对外贸易或直接投资等国际经济合作形式进行的一系列经济活动，它包括跨国经营（经营范围只是几个国家）、多国经营（此种战略侧重于产品和营销定制化以适应不同国家的需求）、全球化经营（经营范围为全球）等不同的形式。而目前中国企业的国际化进程正逐步从国际贸易向国际投资、从南南合作向南北合作、从仅对单一国家投资到逐渐对多个国家进行投资的跨国和全球化方向发展。企业国际化经营方式有进出口贸易、特许经营、合资企业、并购、战略联盟等。

1.2企业国际化理论 企业国际化理论为国际贸易理论与企业国际化动因理论的结合。 1.2.1国际贸易理论 国际贸易理论的演进经历了绝对优势理论、比较优势理论和要素禀赋论、新贸易理论、竞争优势理论和新-新贸易理论几个阶段。 但通观比较优势理论之后的各种国际贸易理论，可以发现它们几乎都受到比较优势理论的影响，甚至一些理论就建立在比较优势理论基础之上，因此，可以说，比较优势理论的研究始终是国际贸易理论发展的主线与核心。 比较优势理论──2*2*1模型（2国、2种产品、1种生产要素） 李嘉图提出的比较优势理论可以简单地概括为一个国家可以通过其在生产效率方面具有比较优势的商品的出口和具有比较劣势的商品的进口，来增加自身的福利。在该理论中，发生国际贸易的关键在于比较，即不同商品的相对成本比较，国际贸易的利益及其流向都取决于每种最终产品的机会成本。 1.2.2企业国际化动因理论 国际贸易理论的研究对象是贸易行为，而企业的国际化却有多种形式，并不是只有贸易。所以，国际贸易理论并不能解释企业国际化的全部内容。此外，国际贸易理论主要以发达国家及其企业为研究对象，未能对发展中国家的企业国际化作出有说服力的解释。而企业国际化动因理论则比较全面地解释了企业国际化的发生原因，同时还支出了发展中国家企业与发达国家企业国际形式、动因的区别。 发达国家企业国家化动因的理论发展中国家企业国际化动因的理论垄断优势理论小规模技术理论 内部化理论技术地方化理论

中国企业并购失败案例显示国际化之路不平坦

中国企业并购失败案例显示国际化之路不平坦 中国最新的一次国际化并购发生在非洲。9月初,因为利比亚政府反对,中国石油(601857)不得不放弃以4.6亿美元收购以利比亚业务为主的加拿大Verenex能源公司。 然而,这只是中国海外并购失败的冰山一角。事实上,从2004年4月26日TCL通讯宣布收购阿尔卡特手机后,中国大企业的海外并购案例就如潮水般涌出。 中国企业无论是怀着难以控制的膨胀情绪,还是很多企业家本着一心想在世界证明中国企业实力的内心冲动,但展现在中国企业面前的事实却是国际化道路并不平坦,就如同一个刚成年的孩子,父母允许他走更远的路,但当独自走进森林时,发现森林并不是他之前想像的那么有趣。 在走出去的路途上,无论“中铝与力拓收购交易失败案”、“上汽5亿美元完败双龙”,还是“中海油出资130亿美元收购优尼科被否”,这些经典案例都在向中国企业诉说着外面的世界除了精彩还有为利益的伪善、无原因的毁约及无法逾越又若隐若现的国家利益。同时这些失败的案例也折射出一心想做大做强的中国企业一方面需要摒弃收购前的“金钱万能”的资本自傲论,另一方面需要审慎对待收购后的管理文化融合。国际并购之路上,有时是笔生意,有时体现的是交易,这就要看谁更有控制局面的能力与筹码。 “金钱不是万能的” 能源似乎是中国近年来海外并购的最重要领域,这个领域中国企业的豪举令世界都大吃一惊,而出手阔绰者皆为几大央企。 成功与失败、鲜花与泪水都集中在这个领域。 2009年,中石化成功收购英国Addax公司境外股票;中石油斥巨资购买澳大利亚液化天然气;据悉,中海油也与中国石油拟联合竞购西班牙石油公司旗下阿根廷子公司YPF。一系列事实表明,在这个全球金融危机之年,2009年俨然成了中国石油企业的海外收购年。 而早先的成功案例则更多,2007年12月12日,以中国国家电网为首的财团以约296亿元人民币赢得了菲律宾电网未来25年的经营权。2007年,中国移动成功收购了米雷康姆公司持有的巴基斯坦巴科泰尔公司股权。2007年5月,中投斥资约30亿美元以29.605美元/股的价格购买了黑石近10%的股票。 然而,在近日大连举行的夏季达沃斯论坛上,国务院国资委主任李荣融却泼了盆冷水,他说,国有企业应该对海外并购持谨慎态度,避免在未来的战略收购中出现决策失误。 今年上半年约有150家国有企业已经在国内外寻求并购机会,李荣融却建议这些企业未来保持谨慎,因为任何海外并购的最终目的都是提高公司的竞争力。李荣融还称,如果不能实现这一目的,任何并购都是不妥当的。 中国能源企业近几年的行动已经令人眼花缭乱,然而遇到的阻力也显然越来越大,其中最重要的就是当地政府以国家安全为由的担心。 例如9月初,收购拥有利比亚油田的加拿大Verenex能源公司时,该公司在给中石油的回应中称,他们面临巨大压力,不得不考虑按照利比亚政府的意愿,将公司折价出售给该国一家当地的投资基金。 “中石油、中石化最大的失误可能是目标暴露得太早,而且方式过于直白。当中石油表明要收购利比亚、安哥拉的石油资产时,一下子把收购价拍了出来,别人看到的不是你很有实力,而是感觉到压力,感觉到威胁。”国内某媒体刊载的专家观点如此认为。 该专家同时发布的观点是,中国能源巨头非常有实力,但是,“金钱不是万能的。” 资本诱惑与国家安全压力的对决 尽管中石油、中石化等近期收购海外油田资源的行动不时受阻,但毕竟中国能源巨头们也时常成功地进行了收购行动,而中铝收购力拓部分股权的合作则几乎完全以遗憾告终。 “除了中铝,都是赢家”、“北京再见,必和必拓你好!”今年6月6日,澳大利亚报纸对力拓中

中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款合同(完整版)_2

合同编号：YT-FS-3146-79 中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款 合同(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款合同(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 合同编号：_____ 立合同单位： 借款方：_____（即抵押人，以下简称“甲方”） 贷款方：_____（即抵押权人，以下简称“乙方”）现有甲方向乙方借款人民币（大写）______元，用于购买、建造自用住房，售房单位为（售房单位全称）：_____为维护甲乙双方利益，根据国务院颁发的《借款合同条例》规定立此合同，并共同遵守以下条款。 一、甲乙双方共同遵守《中华人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》及（贷款银行全称）的补充规定和实施细则的各项规定。

二、乙方向甲方提供的贷款，甲方只能用于购买、建造翻建自用住房，不得挪作他用。 三、甲方的借款由乙方以转帐方式划入售房单位或施工单位（翻建住房时）在乙方开立的存款户。 四、甲方以（抵押物名称）____交乙方作为借款的抵押（抵押物详细清单附后）。抵押物的现值为_____万元，担保_____万元贷款的偿还。 五、借款期限_____年，即由_____年____月____日起至_____年____月____日止。贷款利率为月息_____‰。 六、借款采用本金法按月归还本息，甲方必须于每月_____日前向乙方归还贷款，本息_____元。 七、如遇国家统一调整存贷款利率时，按国家有关规定调整贷款利率，依此重新确定每月还本付息金额。 八、贷款期内，甲方未按本合同规定的时间偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，乙方不予处罚，但上述情况一年不得

总结报告-国外的经验与启示 精品

国外的经验与启示 城市化，主要是指人口、非农产业向城市集聚，以及城市文明、城市地域向乡村 推进的过程。现代意义的城市化起于英国工业革命，伴随工业革命的发展，城市化扩 散到欧美大陆。二次大战后，广大发展中国家始城市化进程，而欧美发达国家则步入 郊区化发展阶段。至２１世纪初，城市人口已占世界人口的近半数。联合国有关机构 预测，不远的未来，世界大多数人口将在城市居住。随着经济持续增长，城市化水平（这里指城市人口占总人口的比重）在不断上升，并成为衡量一国或地区现代化水平 的重要指标。积极推进城市化有助于经济发展和社会进步。当然，由于国情不同，各 国的城市化道路以及所面临的问题也不尽相同，但这些国家在城市化与经济社会协调 发展方面的经验或教训，对我们来说仍具有一定的启示意义。城市化的不同类 型及特点一国的城市化进程从属于该国经济社会发展的总过程。从世界范围来看，凡与经济社会发展相协调的城市化，都会产生积极的影响；反之，则会产生消极 的作用。以大都市区为特色的美国城市化。美国是一个在不断移民基础上建立 起来的城市化国家，其城市化进程脉络清晰完整，带有一定“原型”特征，同时又具 有明显的阶段性特点，大致可分为三个阶段。第一阶段，从建国到２０世纪２０年代。美国１９世纪初才开始工业化进程，１９世纪中期起工业化进程加速，其工业发达地 区也成为城市化发展最快的地区。１９２０年，美国近半数人口在城市居住，已进入 城市时代。第二阶段，２０世纪２０－７０年代。其中５０－７０年代是美国城市化 进程最为迅猛的阶段。该时期城市化有两大特点。一是郊区化现象出现。郊区化在很 大程度上是罗斯福新政大规模推动公共工程建设的结果。高速公路的建设带动人口从 中心城市向郊区迁移，促使城市向郊区蔓延，由此出现了城市向大都市区的转化。二 是城市化发展的重点逐渐转向早先经济较为落后的西部和南部。大批新的城市中心在 新兴高科技行业以及国防工业的支撑下崛起。第三阶段，２０世纪７０年代至今。美 国郊区化进程更加迅速，部分地区甚至出现逆城市化现象，即城市人口向农村迁移。 伴随郊区化的进程，大都市区的数量不断增加。１９９０年，人口在百万以上的大都 市区数量达４０个，人口占总人口的５１．５％，美国成为一个以大型都市区为主的 国家。美国的郊区化不是一种孤立的现象，伴随人口郊区化，先后出现了制造业、零售业、个人服务业和办公业的郊区化。大量的就业岗位迁到郊区，形成现代化 的中心区。中心城市由于受到了周边郊区城市的有力挑战，人口不断减少，而产业的 转移又造成自身功能的衰落。到２０世纪７０年代，由郊区化导致的中心城市财政危机、失业、种族骚乱、贫困等问题持续恶化，衰落的中心城市成为美国社会问题的中心，造成很大的社会压力。从８０年代起，一些老工业城市针对旧城衰落采取许多振 兴对策，部分城市如纽约通过现代服务业的发展或旧城的再开发，吸引中产阶级从郊 区回迁中心城区，使中心城区经济重新焕发生机，这种现象被称为“再城市化”或 “中产阶级化”。不过，人们对“中产阶级化”也有争议，反对者认为旧城改造往往 以少数民族或低收入阶层居住区为对象，这些弱势群体成为中心城区“中产阶级化” 的牺牲品。由政府引导的日本城市化。日本城市化开始于明治维新时期，但直

中国建设银行住房抵押贷款证券化系统方案

中国建设银行住房抵押贷款证券化业务系统项目概要 1. 项目背景 我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。作为国率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。 但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。 2. 项目目标 住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是： 1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能； 2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能； 3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求； 4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求； 5. 建立各种数据指标分析预测模型，提供现金收支查询、分析和预测，支持证券化现金流管理；

6. 提供债券信息的分析、统计和预测； 7. 建立证券化机构收益分析和预测模型。 3. 需求概述 初步设想，该系统将由资产备选、资产入库、资产管理、债券管理、账务核算、信息分析、辅助等7个子系统构成，其中总行运行所有7个子系统，一级分行和经办行协同运行资产备选、资产入库和资产管理3个子系统。 （一）资产备选子系统按照住房抵押贷款证券化的要求，通过对个人住房贷款系统中的住房抵押贷款进行筛选、汇总、分析，确定符合住房抵押贷款债券设计和发行需要的贷款，建立备选贷款库。备选贷款库与贷款库中的样本具有同质性，并保证贷款正式入库时，规模和总量不低于债券发行的需求。 资产备选子系统包括备选条件生成、备选数据抽取、备选数据稽核、备选数据上传、备选数据装入、备选数据分析模块。 （二）资产入库子系统接受各分行本批次入库贷款在规定入库时间的数据，作为本贷款池的初始标准信息，也是建立与各分行个贷系统联系的桥梁。同时，用来分析入库贷款初始点的具体数据。 资产入库子系统包括入库数据稽核、入库数据上传、入库数据装入、生成分析数据模块。 （三）资产库管理子系统通过从个人住房贷款系统或个人贷