关于我国住房抵押贷款证券化(MBS)的思考

作者简介:过新伟(1981-),男,湖南株洲人,云南财经大学经济研究院硕士生,研究方向:国际金融;王学鸿(1965-),经济学博士,教授,云南财经大学经济研究院院长,兼职博士生导师,研究方向国际金融和国际直接投资。

《经济问题探索》2009年第3期

关于我国住房抵押贷款证券化

(MBS )的思考

过新伟,王学鸿

(云南财经大学经济研究院,昆明650221)

摘　要:现代市场经济运行的一个重要特征是日益证券化。MB S 作为一种金融创新工具,目前在世界范围内广泛推行。实施MB S 同样对我国金融市场具有重要意义,但我国在MBS 实施过程中面临不少困难与障碍。这些困难和障碍来自多方面,既有市场基础方面的原因,又有制度环境方面的原因;既有住房抵押贷款一级市场的原因,又有二级市场的原因。本文在分析我国MB S 发展现状的基础上,结合当前爆发的美国次贷危机,拟从市场基础、制度环境等方面对存在的困难和障碍提出针对性的建议。

关键词:住房抵押贷款证券化;市场建设;制度建设;次贷危机 一、前言

住房抵押贷款证券化(M ortgage -Backed Securitiza 2

ti on,简称MB S)起源于1968年的美国,是最早出现的

资产证券化形式。20世纪70年代美国发生的储贷危机

(Saves &Loans A ssoc iati on C risis )直接导致了它的问世。

随后,MBS 以其新颖的设计和独特的功能,逐渐在国际资本市场流行并成为最重要的金融创新产品之一。目前,美国MBS 市场日益壮大,其融资规模仅次于美国国债,其他发达国家(地区)(如欧洲、日本、加拿大、澳大利亚等)和大部分新兴市场国家(地区)(如中国香港、中国台湾、韩国、马来西亚等)也都先后推行了MB S 项目,我国也于2005年12月15日由中国建设银行率先启动了

MB S 试点。

二、我国开展MBS 的意义

早在1990年,诺贝尔经济学奖得主W illiam F 1Sha r p 和M erton M 1M iller 就指出:“不动产证券化将是未来金融业发展的重点”。发展MB S 业务对我国来说,不仅是可行的,同时也是十分必要的,MB S 对提高我国微观金融主体的效率及完善我国金融市场体系等方面具有重要意义。

首先,推行MB S 有利于降低我国商业银行经营风险,拓宽商业银行的融资渠道。

我国商业银行的负债主要是各项存款,而商业银行发放的住房抵押贷款期限长达15年-30年,借款人一般以分期付款方式偿贷,资产与负债期限不匹配,加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高,这种“短存长贷”的矛盾日趋突出。MBS 在提高银行资产流动性的同时,还将这些风

险转移分散给不同偏好的投资者,实现银行风险的社会化。另一方面,MB S 将银行的住房抵押贷款转化为证券并出售给投资者后,银行可将这部分变现资金发放新的住房抵押贷款,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大资金来源。随着住房抵押贷款规模的扩大以及证券化技术的发展,MB S 有希望成为商业银行筹集长期资金的一条主渠道。

其次,实施MB S 能强化我国商业银行的资本管理,提高商业银行表外盈利能力。

按照《巴塞尔协议》的规定,商业银行资本与加权风险资产比率应不低于8%,其中核心资本成分应不低于

4%。而资本充足率偏低一直是我国商业银行的突出问

题。通过证券化技术,将住房抵押贷款证券化,使这部分资产从银行资产负债表中移出,可以减少风险资产数量,从而提高银行的资本充足率,因而,MBS 为我国商业银行提高资本充足率提供了新的选择。另一方面,开展MB S 能为银行创造新的利润增长点,而且不需要增加银行的资本,也不用在资产负债表上反映,可以实现表外运作盈利。银行对已证券化的住房抵押贷款仍可保留服务职能,提供证券化相关服务并收取服务费。同时,银行也可作为住房抵押贷款支持证券(Mortgage -Backed

Securitie s,简称MB Ss )的承销商,为MB Ss 的销售提供

服务并收取手续费。可见,MB S 使商业银行收入突破了传统存贷款利差的局限,开发了新的利润来源。

再次,发展MB S 能推动我国资本市场发展,完善现代金融市场体系。

货币市场与资本市场具有内在关联性,MBS 要以完

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善的资本市场为条件,而MB S又能反过来促进资本市场的发展和整个金融体系完善。一方面,MB S为资本市场提供了风险小、收益稳定的新型投资品种和融资工具,促进储蓄向投资转化,实现货币市场与资本市场对接,推动我国资本市场发展。另一方面,由于MBS是一项系统工程,涉及商业银行、特殊目的机构(Spec ia l Purpose Vehic le,SPV)、信用评级机构、机构投资者等诸多方面,其成功运作不仅要有配套的信用评级制度、发行上市制度、担保制度、税收制度、会计和审计制度、金融监管制度等多方面的法规制度予以支持。因此,推行MB S业务客观上有利于促进这些配套制度的出台,从而推动我国整个金融体系的完善。

三、我国MB S市场发展现状及存在的问题

(一)我国住房抵押贷款证券化市场的发展现状

1998年前后,我国推行了住房制度改革,住房分配制度逐步取消,取而代之是住房按揭制度,房地产市场从此进入快速发展时期。随着我国住房按揭市场规模的扩大,住房抵押贷款证券化(MB S)也被提上议事日程。2002年,中国建设银行和中国工商银行先后分别向央行提交各自的MB S方案,但不幸都遭到否决。此后,建行多次修改证券化方案,几经波折,终于在2004年6月,建行第六次上报MB S方案,提出以SPT(Specia l Purpose Trust,SPT)模式开展MB S试点,获得批准。2005年12月15日,建行作为国内首家MB S试点银行在全国银行间债券市场发行“建元2005-1”个人住房抵押贷款支持证券(MB Ss)。至此,孕育多时的MB S终于破土而出,标志着我国正式进入MBS时代。

建行首次进行MB S试点后,央行又陆续批准了一些证券化业务试点,证券化基础资产不再局限于个人住房抵押贷款,发起人除了商业银行,还有政策性银行、资产管理公司(A MC)、券商等。与首批试点相比,后续的证券化业务的规模和品种都显著扩大,证券化的基础资产已由住房抵押贷款扩大到不良信贷资产和其他资产,投资者也由银行间市场参与者扩大到证券公司,并且不久后将扩大到保险公司。但从目前来看,除了中国建设银行分别在2005年和2007年实施了两期独立的MB S项目外,我国商业银行已经实施的证券化项目更多地集中在不良信贷资产证券化,其中包括了个人住房抵押贷款、基础设施中长期贷款和银行其他不良资产。相比之下,专门的MBS项目较少,MB S业务更多包含在各商业银行的不良信贷资产证券化中。据W ind统计数据显示,截至2007年10月,银行信贷资产证券化发行规模已达213亿元人民币。此外,包括农业银行、民生银行、招商银行、中信银行等信贷资产证券化项目已获批准,处在蓄势待发之列。其他证券化业务,如ABS(A ss e t-B acked Secu2 ritizati on)业务、准AB S业务、资产专项管理计划(Sp2 cific A sse tM anagem ent Plan,SA M P)等也发展较快,甚至开始出现了跨国证券化业务。证券化业务迅速增长,产品日益丰富,我国资产证券化市场正进入快速发展时期。2005年以来我国实施的证券化项目(包括MBS项目和ABS项目)见表1。

表1　我国近年来证券化项目一览表时间证券化项目

2005年12月建行发起“建元2005-1”MB S、国开行发起“开元2005-1”信贷资产证券化(AB S),发行规模分别为31116亿元、41178亿元。

2006年4月国开行发行“开元2006-1”信贷资产支持证券(AB Ss),规模为5713亿元。

2006年9月大连万达集团联合麦格理银行发行商业房地产抵押贷款支持证券(C MB Ss),面向国际市场募集资金,规模为11152亿元。

2006年11月东方A MC和信达AMC首尝不良资产证券化,东方AMC发行“东元2006-1”重整资产支持证券(AB Ss),规模为19亿元;信达A MC发行“凤凰2006-1”信托资产支持证券(AB Ss),规模为4715亿元。

2007年9月浦发银行首次发行信贷资产支持证券(AB Ss),规模达4318亿元。

2007年10月工行首次发行“工元2007-1”信贷资产支持证券(ABSs),规模为40121亿元

2007年12月建行发行“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券(MB Ss),规模为4116亿元,这是建行继“建元2005-1”MBSs后再次发行该类产品。

2007年12月兴业银行首次发行“2007-1”信贷资产支持证券(AB Ss),规模为52143亿元。2008年1月建行发行“建元2008-1”重整信托资产支持证券(AB Ss),规模为2115亿元。

(二)我国目前住房抵押贷款证券化市场存在的问题

当然,由于我国开展MB S业务只有两年多时间,许多方面的设计尚不完善,正在探索之中,这使得我国的MBS项目具有一些鲜明特点,也存在一些问题,表现在:第一,我国目前的住房抵押贷款证券化一级市场尚存在一些问题需要解决。首先是存在房屋产权不清晰的问题,而开展MB S的前提条件便是要求住房抵押贷款的

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标的资产必须具备清晰的产权。近几年来,由于在建设与出售给居民的安居房、经济适用房和合作建房等准商品房过程中,地方政府在土地、配套设施等方面也有投入,因而有政府的部分产权在这些住房中,使得我国房地产市场上的部分房屋产权呈现多元化格局,处于不完整和不明确的状态。其次,由于我国的住房抵押贷款一级市场还处在初期阶段,目前推行的住房抵押贷款的主要形式是担保贷款,住房贷款中纯粹的抵押贷款比例并不高,多为保证加抵押或质押抵押的混合型贷款,虽然近几年抵押贷款比例有不断上升的趋势。这种复杂的债权关系也不利于开展住房抵押贷款证券化。

第二,由于受我国现行的《商业银行法》和《公司法》制约,不利于SP V的组建,同时在“破产隔离”和债权转让方面也存在一定的法律限制。根据《信贷资产证券化试点管理办法》,我国住房抵押贷款是以没有政府担保的SPT模式实现证券化。“建元2005-1”MB S就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。我国虽然没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》对SPT的市场准入有严格规定。SPT的设立必须经银监会批准或是依法成立的信托投资公司。SPT的注册资本不能低于五亿元人民币,最近三年年末净资产也不能低于五亿元人民币。

第三,在投资者结构上,我国现阶段MB Ss的投资主体仅限于机构投资者,而且只能在银行间债券市场交易。这主要是汲取我国股票市场的教训,由于我国MB S才刚起步,相关金融、法律制度尚不完善,逐步向个人投资者开放MBS s,可以积累经验,保护中小投资者利益。另一方面,就机构投资者而言,我国的商业保险公司和商业银行的投资领域也受到了严格限制,而诸如大型企业集团和QF II等机构投资者目前尚未形成气候。从国外经验来看,MBSs投资者以机构投资者为主,而我国当前参与MB Ss投资的机构投资者较少,尤其是典型的机构投资者更少。虽然我国证券化产品的投资主体也是以证券公司、基金公司等为主,但机构投资者的热情并不高。比如对于目前建行推出的MB Ss,多家基金公司和证券公司表示,由于对信贷资产投资风险难以准确评估,且二级市场流动性较低,对此类产品暂持观望态度。

第四,从证券化制度建设方面来看,我国当前的法律制度、个人信用制度等方面存在较多不完善之处。例如,在信用增级和担保方面,我国MB S的信用增级可采用内部法或外部法,但不能由政府提供信用担保。同时,根据《担保法》第八条的规定,政府也不能为住房抵押贷款提供信用担保。显然,这些法律或制度上的限制在一定程度上阻碍了我国MB S发展。另一方面,由于我国实施MB S较晚,与MB S相关的会计制度几乎是一片空白,明显滞后于MB S发展。传统财务会计的要素定义、确认标准和计量基础已无法很好的规范现有的证券化业务,引起证券化会计理论与实践的脱节,也使对证券化项目的监管带来困难。

四、促进我国MBS市场发展的几点建议

由于我国MB S开始时间不长,缺乏经验,在实施MBS过程中面临着许多障碍和不利因素,这些困难和不利因素既有市场基础方面的原因,又有制度环境方面的原因;既有抵押贷款一级市场的原因,又有二级市场的原因。因此,笔者认为为完善我国MB S市场,推进MB S 发展,可以考虑从以下三个方面着手。

(一)在住房抵押贷款一级市场方面,应建立健全抵押贷款的风险防范机制,并考虑设立抵押贷款担保或保险机制

住房抵押贷款期限长,存续期内受各种因素影响,存在诸多现实和潜在风险,如违约风险、利率风险、提前偿付风险等。因此,在扩大住房抵押贷款规模的同时,必须坚持质与量同步发展,加强对风险的防范与化解。建议对个人住房抵押贷款体系进行统一标准化管理,将贷款程序、抵押合同、财产评估报告、贷款条件等内容纳入标准化管理,使得贷款合同标准化、发放程序标准化、信息管理标准化,有效防范和化解相关风险。

贷款担保或保险制度不仅为购房者消除后顾之忧,也为金融机构分散风险,提高证券信用等级,有利于促进MB S发展。建议修改《担保法》有关内容,成立政府主导的抵押贷款担保或保险机制,由政府出面建立为一级市场担保或保险的专门机构,充当偿还贷款的保证者或保险者,对住房抵押贷款强化担保。

(二)加强抵押贷款二级市场建设的建议

11扩大MB Ss的发行主体范围和发行规模。从MB S 市场来看,引入多元发行主体是繁荣市场的必然要求,多元发行主体结构有利于促进市场竞争,提高市场效率。目前,只有建行开展了住房抵押贷款证券化,而工行、中行等国有商业银行也拥有大量个人住房抵押贷款,但还未推行MB S。对中小型商业银行而言,核心资本不足的问题更为突出。中小银行开展MB S较易被市场接受。另一方面,目前建行开展两期MB S的规模只有7318亿元,不仅对全国市场,就是对建行本身也是极小一部分。证券规模过小直接影响其在二级市场的流动性,“建元2005-1”的C级证券正因为未达到上市流通的规模下限,未能上市交易。因此,为了活跃我国MBS市场,笔者建议,除了由各商业银行打包自己的抵押贷款实施MBS外,还应鼓励发起银行收购其他银行符合条件(如期限、还款状况、地域分布等)的贷款,将不同银行的贷款组成资产池发行MB Ss。这不仅能扩大MB S规模,也有利于满足不同风险偏好投资者的需求。

21完善信用评级服务体系、规范信用评级行为。MBS需要中介服务机构参与,包括有会计师事务所、律师事务所、资信评估公司和资产评估公司等。其中,信用评级机构肩负着十分重要的责任,评级机构的评级结果直接影响到投资者的投资判断。当前我国的信用评级体系不完善。评级机构的组织形式和运作方式并不规范,

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评级过程透明度不高,没有统一的评估标准,难以做到独立、客观、公正地评价。笔者认为,首先建立信用评级的统一标准,规范评级机构的行为,提高评级服务质量。其次,借鉴发达国家“少而精”的发展模式,培育若干家大型专业化的信用评级机构。同时,加强与国际知名评级机构的合作,学习他们的评级技术和管理经验。

31进一步培育壮大机构投资者,提高MB Ss的流动性。大力培育机构投资者,使其成为MBS市场的“主力军”和“稳定器”是亟待解决的问题。笔者建议,一方面,应逐步取消投资主体资格限制,鼓励保险公司、私募基金等机构参与进来,允许企业、私募基金通过代理机构进行投资MBSs,加快培育一批大型公司或集团来充实机构投资者队伍。另一方面,提高社保基金、商业银行等现有机构投资者的管理水平,使其真正成为MB Ss市场的投资主力。在条件成熟时,可引进QF II等国际投资者。

(三)对证券化制度环境建设的建议

11法律制度需要完善。完善的法律体系是开展MB S 的基本要求。建立一套体系完整的法律法规,规范MB S 各当事方的权利和义务,保障证券化顺利运转。建议修改《公司法》、《担保法》、《商业银行法》等法律法规中与MB S冲突的条款,或者增加对证券化给予特殊豁免的条款。同时,针对证券化中的重要环节和重要问题,制定专门的法律法规。例如,修订现行的《公司法》,使SPC的成立合化法;修订《企业债券管理条例》和《贷款通则》,使发行人实施MBS时,在发行规模和产品品种方面更具灵活性;在资产真实出售涉及的合同变更问题以及贷款超额抵押问题上,可制定相应法规予以豁免。但最终在条件成熟时,笔者认为需要将制定一部专门的MB S或证券化的法律提上立法议事议程,以适应不断发展的证券化业务需要。

21建立完善的个人信用制度。完善的个人信用制度有利于提高个人住房抵押贷款的质量,从源头上有效降低MB S风险。目前我国在这方面还处于起步阶段,个人信用资料缺乏且分散,有关个人信用的法规尚不健全,缺乏约束力和惩罚机制,起不到应有的作用。当务之急是修改、补充个人住房抵押贷款的信用条款,尽快建立起包括个人信用登记、评估、风险防范在内的个人信用制度。

31建立健全MBS相关的会计制度和税收制度。MB S 中涉及会计处理的环节包括:基础资产真实出售引起债权债务关系的处理、证券化资产定价的财务处理和MB Ss 发行后的财务处理。这些环节的会计处理具有特殊性,不适用于一般的会计准则,制定证券化会计规范或在现有会计准则基础上完善会计准则势在必行。同时,规范对MB S的会计处理也有利于监管部门对证券化操作进行有效监督和审计,化解风险。

税收是影响MBS融资成本的重要因素。发起人和S V在资产出售环节上需缴纳营业税、印花税和相关预提税,这会增加证券化交易成本,进而影响MB Ss的定价与发行。建议在目前MB S的开展初期,对发起人的资产出售税收、SPV发行证券的税收、投资者的所得税等税收方面制定优惠政策,取消或降低相关税率,降低发行人的融资成本,以扶持MBS发展。

五、次贷危机下对我国MB S的反思

2007年以来,一场美国次贷危机引发了全球“金融海啸”,从目前来看,次贷危机正愈演愈烈,“金融海啸”所带来的影响尚不能完全准确估计。这场“金融海啸”波及范围之广、影响程度之深、冲击强度之大为20世纪30年代“大萧条”以来所罕见。引发次贷危机的原因是多方面的,但是,美国房地产抵押贷款证券化市场及其衍生市场发展的不规范是其中的重要原因之一。美国是一个证券化盛行的国家,凡是有风险的,在美国都可以摇身一变为证券,次级贷款当然也不例外。作为金融创新工具MBS的发源地和当今MB S最发达的市场,住房抵押贷款证券化在美国极为盛行,美国一级市场70%以上的住房抵押贷款被证券化了,MB Ss在全国信用市场上占有相当大比例,其地位已超过美国国债和公司债。截至2005年年底,美国资产证券流通在外的金额达719万亿美元,其中MB Ss占有519亿美元,占整个美国债券市场的2313%。冷静分析一下,这场次贷危机对正处于MB S 试点阶段的我国来说,在许多方面是值得我们反思和汲取教训的。

首先,发展MBS要稳步推进,注重风险控制,切忌盲目追求发展速度而忽视风险防范。这要求我们高度重视住房抵押贷款证券化一级市场发展的规范性和稳健性,从源头上控制MB S的风险。一级市场的住房抵押贷款是MBS的基础,进入证券化的住房抵押贷款一定要严格遵循具备稳定的、可预测现金流的基本要求,对不符合条件的抵押贷款一律不让进入MB S资产池。MB Ss所依托的未来现金流只能是来自于正常条件下的贷款本息的偿付,而不能依赖于房产价值升值或其他,否则,都可能增加MBS信用链的风险。MB S只能在一定程度上分散住房抵押贷款的风险,而不能从根本上消除风险,这一点我们要十分清楚。从目前我国已实施的两期MBS试点项目来看,这方面还是做得比较谨慎,“建元2005-1”MB S项目和“建元2007-1”MB S项目的基础资产都属于建行各分行住房抵押贷款五级分类中的正常类贷款,贷款违约风险较低。

其次,我国目前还处于MB S试点阶段,要严格限制对MB S进行再衍生化,防止MBS信用链条过度拉长。在次贷危机爆发前,美国MB S市场的一个鲜明特点是,绝大多数MBS的信用链条都拉得太长,中间环节太多,衍生产品结构极其复杂。不仅如此,MB S衍生证券产品还继续衍生出一系列令人眼花缭乱的新交易,例如,基于CDO的CDS交易、零息债券(Ze r o Coupon)合成CDO交易、次级MBS价格综合指数BX交易等等。这些复杂的衍生证券或交易容易将证券化风险掩盖起来,从表面

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上不易被察觉。若信用链不出现问题则已,只要其中某一信用链环节出现断裂,则会使整个MB S的风险暴露出来。美国次贷危机正由于住房抵押贷款一级市场的借款人的信用出现问题,继而引发的。我国目前针对MB S的风险防范机制尚未建立起来,缺乏对MB S衍生证券产品或衍生交易的有效监管手段,如果此时MB S被衍生化,势必会增加整个MB S市场的风险,不利于我国今后MB S 市场的健康发展。

再次,对MB S链条上的各个环节要严格监管。次贷危机一定程度上反映了美国MB S市场的监管制度不完善和监管的疏漏。美国MB S市场由于存在信息不对称而导致了市场失灵,市场机制并非总是有效的。房贷借款人比贷款机构拥有更多的信息,住房抵押贷款证券的发行人比投资者拥有更多的信息,处在MB S信用链上一环节的当事人总是比下一环节的当事人拥有更多的信息,这种情况在我国也存在,这就使得MB S市场需要干预和监管,而不能放任于市场机制。因此,我们今后开展MB S 务必要重视对MBS市场的监管,加强对MB S监管的制度建设,扩大监管范围和提高监管效率,将MB Ss发行主体的审慎经营与金融创新结合起来监管。对MBS过程中的重点环节、重点机构(包括中介服务机构)要重点监管,并逐步由目前的分业监管模式过渡到综合监管模式。

六、结束语

推行住房抵押贷款证券化(MB S)是房地产金融市场发展的潮流。同时,住房抵押贷款证券化也是一项复杂的金融系统工程,涉及经济金融体系、法律制度体系,政府参与机制等多方面,推进我国MB S快速、稳步的发展,离不开这些配套机制的支持和保障。我们要在目前已经开展的MB S试点的基础上,不断总结成功经验,并加快建立健全MBS制度体系和风险防范机制,及时化解MB S可能带来的风险,而不能盲目地去追求发展速度和扩大证券化的规模。证券化工具是把双刃剑,在带来新的利润的同时,也会带来新的风险。次贷危机的根源不在MB S本身,因此我们不能因为次贷危机而全盘否定MB S,因噎废食。应该看到,MB S作为先进的金融工具本身是非常好的,我国的MB S市场应该毫不动摇地继续深入发展下去。但是我们要从次贷危机中汲取教训,在实施MB S的过程中一定要把MB S的风险控制摆在更加突出的位置,稳步推进我国MB S市场的发展。

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(编辑校对:余朝锡　李金发)

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商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

银行住房抵押贷款证券化项目分析报告

项目概要 项目名称：中国某银行住房抵押贷款证券化业务系统 1. 项目背景 我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。作为国率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。 但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。 2. 项目目标 住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是： 1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能； 2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能； 3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求； 4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求； 5. 建立各种数据指标分析预测模型，提供现金收支查询、分析

和预测，支持证券化现金流管理； 6. 提供债券信息的分析、统计和预测； 7. 建立证券化机构收益分析和预测模型。 3. 需求概述 初步设想，该系统将由资产备选、资产入库、资产管理、债券管理、账务核算、信息分析、辅助等7个子系统构成，其中总行运行所有7个子系统，一级分行和经办行协同运行资产备选、资产入库和资产管理3个子系统。 （一）资产备选子系统按照住房抵押贷款证券化的要求，通过对个人住房贷款系统中的住房抵押贷款进行筛选、汇总、分析，确定符合住房抵押贷款债券设计和发行需要的贷款，建立备选贷款库。备选贷款库与贷款库中的样本具有同质性，并保证贷款正式入库时，规模和总量不低于债券发行的需求。 资产备选子系统包括备选条件生成、备选数据抽取、备选数据稽核、备选数据上传、备选数据装入、备选数据分析模块。 （二）资产入库子系统接受各分行本批次入库贷款在规定入库时间的数据，作为本贷款池的初始标准信息，也是建立与各分行个贷系统联系的桥梁。同时，用来分析入库贷款初始点的具体数据。

我国住房抵押贷款证券化目前的发展状况

我国住房抵押贷款证券化目前的发展状况: 随着住房体制改革的不断向前发展，我国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来的，由于我国经济发展现状，如个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题，导致了商业银行的风险增大。2001年加入世贸组织后，提高我国商业银行的资本充足率和盈利能力变得非常紧迫，与此同时金融的竞争加剧，金融产品种类贫乏，住房市场巨大的资金需求都要求我们积极探索符合我国的住房抵押贷款证券化模式，这是大势所趋。但是与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制以及住房抵押贷款一级市场的特点，又决定了在我国，住房抵押贷款证券化还算是个“早产儿”，需要适宜的发展条件和努力试探。“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品，这是以中国建设银行作为试点单位的，从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。接下来我国就在这条道路上不断的摸索着，使住房抵押贷款证券化不断的带动我国经济的发展和促使社会的稳定、进步. 作为住房抵押贷款证券化的“早产儿”，我国存在着许多市场上的、体制上的、现实的以及法律上的问题，从而会制约住房抵押贷款证券化的发展： 1.房地产市场的产权关系尚未理顺制约我国住房抵押贷款证券化的发展： 明晰的房产权是进行住房抵押贷款的基础，也是进行贷款证券化的基础。目前我国城镇居民住房的产权形式大多尚未理顺。近几年来，有些地方建设与出售给居民的准商品房，其中政府有土地、政策上的投入，因而享有部分产权。由于政府、开发商和居民三者所占的产权比重很难界定，这就造成了房地产市场上的房屋产权处于不完整状态。这样，在违约情况下处理房屋以保护贷款人相关利益的基本问题就难以得到解决。这种产权不明晰的情况长期存在，会间接影响到住房抵押贷款一级市场的需求。 2.发起人实施证券化的动机不强烈制约我国住房抵押贷款证券化的发展： 虽然中国工商银行和中国建设银行均向中国人民银行和银监会提交过住房抵押贷款证券化的方案，其他商业银行都没有积极实施证券化的意向。通过风险和收益的分析会发现，我国银行实施住房抵押贷款证券化的动力不足。 3.住房抵押贷款信贷资产的规模会制约我国住房抵押贷款证券化的发展： 作为银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一的住房抵押贷款。由于我国的个人住房贷款大体上是近年开办的新业务，是在银行商业化运作的前提下按照市场规则设计的贷款，吸收了国外银行在产品设计、制度建设、风险管理等方面成熟的经验，具有进行证券化良好的基础。但另一方面，个人住房货款业务开办时间较短，住房抵押贷款规模太小。从发达国家和地区的情况来看，住房抵押贷款余额中占GDP的比重，美国为54%、香港地区为31%、英国为56%、印度尼西亚为5%，而据统计，截止到1999年底，我国四家商业银行的个人住房贷款余额为126亿元，占各项贷款比重仅仅为2%，占GDP比重仅为1.5%，可见，我国住房抵押贷款的规模是相当小的。由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展 4.住房抵押贷款操作上的无序化、非统一性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展： 形成住房抵押贷款组群的前提之一就是贷款条件等贷款要件的标准化，遗憾的是，据我国的现实状况，银行办理住房抵押贷款还处于试验阶段，未形成全国统一的贷款标准和贷款

浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策

浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策 [摘要]本文梳理了个人住房抵押贷款的分类，分析了其重要风险，并提出风险防范的对策。 [关键词]个人住房抵押贷款；风险；防范对策[中图分类号]F832 [1 个人住房抵押贷款概述 1.1 个人住房抵押贷款的含义 个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。 1.2 个人住房抵押贷款的分类 个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类：按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。 （1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。 （2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。 （3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。 （4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。 1.3 个人住房抵押贷款的作用 1.3.1 个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一 个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。

住房抵押贷款

住房抵押贷款 一、住房抵押贷款证券化必要性分析 （一）住房抵押贷款证券化的概念。住房抵押贷款证券化（MBS）是 资产证券化中的一种，是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但 能产生预期现金流的住房抵押贷款结构重组为能够在资本市场上流通 的证券的过程。 （二）商业银行展开住房抵押贷款证券化的必要性。对于商业银行来说，住房抵押贷款证券化有利于有效分散和转移银行面临的信用风险、利率风险、流动性风险；有利于优化商业银行的资产负债结构，提升 资本充足率，降低银行不良资产率；有利于提升商业银行的经营管理 水平及盈利水平。对中央银行来说，住房抵押贷款证券化，一方面为 央行调节货币供给稳定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中 央银行的宏观金融调控。同时，住房抵押贷款证券化对于优化资源配 置效率，促动金融市场的发展，也起了很大的促动作用。 二、我国全面展开住房抵押贷款证券化面临的障碍 （一）商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足。商业银行当前 的一项迫切任务就是提升资产质量，而住房抵押贷款是银行为数不多 的优质资产之一，随着个人住房贷款市场的扩大，这项优质资产对银 行整体资产质量的优化作用日趋明显。一方面，如果实行表外证券化，贷款转让给SPV后就不能记入银行资产，这等于减少了银行的优质资产，会进一步提升银行的不良资产比率。另一方面，如果实施住房贷 款证券化，那么原本由银行一家独享的收益就要在证券化过程中被投 资者和中介机构分享，银行的收益会减少。所以，当前商业银行要求 实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。 （二）实施住房抵押贷款证券化的制度性障碍 1、相关法规不健全，具体操作缺乏充足的法律依据和保障。我国抵 押贷款市场的法律框架正在形成时期，市场法规尚未形成体系。

住房抵押贷款支持证券定价模型的发展与启示

一、引言 住房抵押贷款证券化（Ｍｏｒｔｇａｇｅ－Ｂａｃｋｅｄ Ｓｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉｏｎ，ＭＢＳ）是将缺乏流动性的住房抵 押贷款汇集重组成新的抵押品组合，经信用增强后，由特设机构在资本市场上发行住房抵押贷款支持证券（Ｍｏｒｔｇａｇｅ－ＢａｃｋｅｄＳｅｃｕｒｉｔｉｅｓ， ＭＢＳｅｓ）的过程。它的出现使得商业银行改变 了目前传统的“借款人一银行一储蓄者”的信用链，而将其扩展为一个由储蓄者、银行、借款者、证券化中介机构、投资者和其他有关中介公司组成的更长的信用链，使商业银行降低了流动性风险，同时也使ＭＢＳ的各参与主体从中受益。目前，美国债券市场中ＭＢＳ的流通量占整个债券市场（２５８６０７亿美元）的２３％，发行量远超过国债占债券市场第一位（截至２００６年第１季度）。 住房抵押贷款支持证券属于债券的范畴，但因其本身含有提前偿还和违约期权特征，使 其定价要比一般债券的定价复杂得多，所以其定价研究是ＭＢＳ的核心问题，定价合理与否将直接决定ＭＢＳ能否操作成功。美国从１９７０年代推行房贷证券化至今，证券化市场已有相当规模，各种定价模型与风险衡量方法也非常完备。反观我国，却是处于证券化试点阶段，而且其特点也和美国大不同，比如美国是固定利率抵押贷款，房主们倾向于在利率降低时提前 作者简介：刘传哲，男，教授，博士生导师，中国矿业大学管理学院副院长；中国矿业大学平华高级金融研究中心主任（兼）；中国矿业大学管理科学与工程一级学科博士点带头人，金融工程与风险管理博士点学科首席带头人；史国庆，男，中国矿业大学管理学院２００４级金融工程博士研究生。 住房抵押贷款支持证券定价模型的 发展与启示 刘传哲 史国庆 内容提要：住房抵押贷款证券化发行的住房抵押贷款支持证券包含提前偿还风险和违约风险两个期权，这使得其定价要比一般债券的定价复杂得多。而我国的住房抵押贷款证券化又有着不同证券化发达国家的特点，因此研究国外定价模型的适用情景和发展对我国的实践是非常必要的。本文旨在沿着住房抵押贷款支持证券定价理论结构化和简约化模型两条主要线索的发展，对该领域的最新研究成果进行介绍和评价，并得出和我国住房抵押贷款证券化实践相关的启示。 关键词：住房抵押贷款证券化住房抵押贷款支持证券 定价模型 中图分类号：Ｆ８３１ 文献标识码：Ａ 图１ 美国债券市场工具在外流通余额比例 （单位：十亿美元） 资料来源：ＴｈｅＢｏｎｄＭａｒｋｅｔ

中国建设银行住房抵押贷款证券化系统方案

中国建设银行住房抵押贷款证券化业务系统项目概要 1. 项目背景 我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。作为国率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。 但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。 2. 项目目标 住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是： 1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能； 2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能； 3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求； 4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求； 5. 建立各种数据指标分析预测模型，提供现金收支查询、分析和预测，支持证券化现金流管理；

6. 提供债券信息的分析、统计和预测； 7. 建立证券化机构收益分析和预测模型。 3. 需求概述 初步设想，该系统将由资产备选、资产入库、资产管理、债券管理、账务核算、信息分析、辅助等7个子系统构成，其中总行运行所有7个子系统，一级分行和经办行协同运行资产备选、资产入库和资产管理3个子系统。 （一）资产备选子系统按照住房抵押贷款证券化的要求，通过对个人住房贷款系统中的住房抵押贷款进行筛选、汇总、分析，确定符合住房抵押贷款债券设计和发行需要的贷款，建立备选贷款库。备选贷款库与贷款库中的样本具有同质性，并保证贷款正式入库时，规模和总量不低于债券发行的需求。 资产备选子系统包括备选条件生成、备选数据抽取、备选数据稽核、备选数据上传、备选数据装入、备选数据分析模块。 （二）资产入库子系统接受各分行本批次入库贷款在规定入库时间的数据，作为本贷款池的初始标准信息，也是建立与各分行个贷系统联系的桥梁。同时，用来分析入库贷款初始点的具体数据。 资产入库子系统包括入库数据稽核、入库数据上传、入库数据装入、生成分析数据模块。 （三）资产库管理子系统通过从个人住房贷款系统或个人贷

个人住房抵押贷款违约风险分析与防范

个人住房抵押贷款违约风险分析与防范随着我国商业银行个人住房抵押贷款的快速增长，个人住房抵押贷款风险逐步显现，且有加速的迹象。其中个人住房抵押贷款违约风险是商业银行面临的最主要风险。 目前，金融界已普遍意识到加强违约风险管理的紧迫性和必要性，学术界也对这一问题给予重视。但是运用定性分析、定量分析相结合的方法全面分析个人住房抵押贷款违约风险的研究还不多见。 基于上述背景，论文以个人住房抵押贷款违约风险为研究对象，试图通过对违约风险的各种表现进行深入的分析，找到有效的防范和化解风险的措施，为银行能有效管理违约风险提供参考。论文的主要工作表现为：(1)在总结国内外学者研究成果的基础上，论文运用理论分析、定性分析和定量分析相结合的方法，重点分析了提前偿付型违约风险的形成机理及其对现金流产生的影响；(2)构建了终止偿付理性违约条件模型，并对模型中各个变量间的关系进行了深层剖析；(3)论文结合我国国情探讨了我国个人住房抵押贷款违约风险的防范之路。 论文对个人住房抵押贷款违约风险的定义在原有定义上有进一步突破，把提前还款也归为违约行为，即把个人房贷违约风险分为提前偿付风险和终止偿付风险；论文构建了终止偿付理性违约条件模型并对模型中各个变量之间的关系进行了深入分析。以上两点是论文的新意所在。 研究结果表明：(1)一般提前还贷率越高，给银行带来的预期利息损失越大；(2)构建出终止偿付违约条件模型，分析得出可以通过控制违约条件模型中的各个变量来改变违约产生的条件，进而达到防范控制违约风险的目的；(3)指出应该结合我国实际，运用新的风险管理方法来转移和分散提前还贷风险，运

用违约风险条件模型防范个人住房抵押贷款终止偿付理性违约风险。

我国个人住房抵押贷款市场的现状

一、我国个人住房抵押贷款市场的现状 我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。 然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。 从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？ 是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。 1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。 二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险 个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。 （一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。 仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模

中国住房抵押贷款证券化之路—国际经验及启示

中国住房抵押贷款证券化之路—国际经验及 启示 摘要：作为二十世纪最重要的金融创新之一，住房抵押贷款证券化解决了商业银行长期资金与短期负债部匹配的这一结构性矛盾，提高了商业银行资产的流动性。中国对于抵押贷款证券化研究起步较晚，基于我国庞大的住房抵押贷款余额，本文关注于住房抵押贷款证券化在中国的实施障碍，并学习国际经验，从中获得启示以推进中国住房抵押贷款证券化之路。 关键词：住房抵押贷款证券化；次贷危机；模式 一、研究背景： 从1998年中国住房制度改革开始，房地产开发投资额从3178亿（1997）迅猛增长到13158（2004）平均增速在20%以上。目前，我国商业银行发放的住房抵押贷款一般为10年~20年的中长期贷款，伴随住房贷款额增加，对资产与复杂管理难度加大，一旦市场资金出现收紧现象，会形成流动性风险。 住房抵押贷款证券化是一条必修之路，作为化解金融风险的交易手段，鉴于金融行业一直寻求的对风险的规避手段，此类金融创新必须尽量避免新的风险注入，因此研究它带来的风险作为基础，以及在实践中具体防范可能发生的风险毋庸置疑是极其必要的。 二、我国住房抵押贷款现状 资料来源：央行历年公布的货币政策执行报告

据上表显示，从1999年到2007年末，我国个人住房抵押贷款从968亿增加到3万亿，8年间增长了31倍，平均年增长率在53.6%。面对如此庞大的住房抵押贷余额，我国完全可以以此作为实行住房贷款抵押证券化的资产基础，使贷款成为流动性证券，盘活金融资产，提高资金利用率与加强银行抗风险能力，并且有助于提高我国证券市场更多元，规范，推动中国金融市场国际化。 三、次贷危机给中国住房抵押贷款证券化的启示 （一）次贷危机的简介。 2001-2004年间，美联储的低息政策刺激了房地产空前的发展，机构个人纷纷对房地产未来价值空间看好，银行向低信用购房申请者发放住房抵押贷款，联邦住房贷款抵押公司等打包商则购买这些低质抵押贷款以贷款债权为基础发行MBS（住房抵押贷款支持证券）出售给投资者，至此，银行方的贷款风险完全转移给投资债权的人。然而2005年至2006年美联储17次升息，刺破了房地产泡沫，使美国养老基金，教育基金，对冲以及保险基金等资金链条风险加大，基金大量赎回资产，加之高财务杠杆操作，风险成百倍放大，最终对美国楼市，故事等资本市场和实体经济造成巨大冲击，波及全球。 （二）美国次贷危机带来的启示。 1.金融衍生工具风险控制应得到加强。 金融衍生工具的一大功效是对冲金融市场的风险而并未消除风险，抵押贷款证券化不仅能提高银行发放抵押贷款的能力，也能增加居民购买资产的能力，然而过多的投机以及机构的参与会加大次链条的风险，

论文探析个人住房抵押贷款风险

论文探析个人住房抵押 贷款风险 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

毕业论文题目：探析个人住房抵押贷款风险 姓名： 学号： 专业： 班级： 指导教师： 金融系 2011年6月 摘要：个人住房抵押贷款虽被国内外研究和实践公认为安全性较高、利润稳定的信贷业务 ,但是但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。美国次级贷风波引发的全球性金融危机对各国经济影响深远。作为风险源头的房地产抵押贷款信用风险控制及影响因素的研究成为社会关注的焦点。文章对我国个人住房抵押贷款中的信用风险分类和引致原因、信用风险信号识别、信用风险的评估等问题进行了探析,并在此基础上提出了个人住房抵押贷款风险防范对策，以保障我国经济平稳运行。 关键词：信用防范 随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运

而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。数据显示,长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75%-97%,1997年末全国个人住房贷款余额190亿元,到2007年底已达到3万亿,多年来一直保持着高位增长。随着个人住房贷款余额的增长,信用风险也不断累积,个人住房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势,而其本身所携带的风险影响程度也随着扩大,再加之次贷危机的爆发以及目前房价的相对企高,这就更值得引起我们对其风险管理的关注了在社会信用制度不健全的情况下,借款人信用是个人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此,作为银行信贷产品,信用风险是银行首当其冲要面对的风险,也是解决个人住房抵押贷款风险的关键所在。 一、信用风险的分类和引致原因 信用风险是银行客户无力履约的风险,也是目前银行面临的主要风险。影响住房抵押贷款的原因包括银行自身的原因和非银行的原因。前者包括银行对借款人的调查失误、银行对住房估值偏差、贷后管理落后等等原因;后者则包括借款人本身还款意愿、市场变化、技术原因、企业管理落后等等原因,具体又可分为还款能力风险和还款意愿风险。个人住房抵押贷款还款期限长,通常要持续20-30年,在这段时间里,个人资信状况面临着巨大的不确定性,经济恶化及其引发的个人支付能力下降的情况很容易发生,这样便会形成还款能力风险。而在还款能力确定的情况下,借款人还可能故意欺诈,骗取银行贷款,拖欠还款,造成所谓的还款意愿风险。在过去,受传统计划经济体制影响,政府干预和银行治理结构缺陷因素被认为是导致信用风险的主要原因。随着我国金融业改革开放的深入,政府干预和银行治理结构缺陷因素正在消减,市场变化因素增强。

个人住房抵押贷款风险有哪些

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 个人住房抵押贷款风险有哪些？ 对个人住房抵押贷款金融风险隐患日益暴露的今天，为避免个人住房抵押贷款风险给金融单位及个人造成严重损害，下面房金所小编就告诉大家：个人住房抵押贷款风险有哪些？ （一）信用风险 因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，都可能造成违约行为，出现信用风险。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。 (二)流动性风险 由于目前金融机构办理的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，这种短存长贷的行为，影响银行的兑付能力，产生流动性风险。一方面由于国家经济形势旺盛时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，出现房地产热，银行大量投放住房抵押贷款。另

关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述

关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》 的文献综述 作者:胡伟红

关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述重庆工商大学派斯学院经济系胡伟红 摘要：近些年来，我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展得十分迅猛，大大推动了房地产业的发展，尤其对住宅业的发展起到了积极的作用。个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务重要的一部分。个人住房抵押贷款市场的迅速扩张，得益于房地产贷款是建立在房地产抵押担保的基础之上，房地产抵押为住房抵押贷款提供了充分的保障; 其次房地产信贷的利润和质量相对于其他贷款要高。然而，随着个人住房贷款余额的不断增长，商业银行的信用风险也在不断累积。如何控制抵押贷款的风险，以及采取怎样的措施，是当务之急。 关键词：商业银行；住房抵押；风险；对策 Abstract：In recent years, our country's commercial Banks personal housing mortgage loan business developed very rapidly, greatly promoted the development of the real estate industry, especially for the development of the housing has played a positive role. Personal housing mortgage loans have become an important part of commercial bank credit business.The rapid expansion of personal housing mortgage loan market, thanks to the real estate loan is built on the basis of real estate mortgage, real estate mortgage provides a full housing mortgage loan guarantee; Second profit of real estate credit and quality relative to other loans.However, with the growing of personal housing loan balance, the credit risk of commercial Banks has been accumulated.How to control the risk of mortgage, and what measures are taken, is a priority. Keywords：Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Analysis; Measures to prevent 住房是人们从以前到现在一直都是一个问题改善住房条件关系到人们生活质量的提高，因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分，一直是社会各界关注的热点话题。房地产业是最典型的资金密集型行业，没有金融的支持，也就没有房地产业的发展。近年来我国利率水平较低，商业银行为追求利润而放松贷款条件导致我国住房贷款突飞猛进，商业银行在收获住房贷款所带来的利益时，也需要认真对待住房贷款业务的潜在风险。 一、个人住房抵押贷款的概述

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析_美国次贷危机对我国的启示

财贸研究 2008.1 我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析 美国次贷危机对我国的启示 杨 红 (同济大学经济与管理学院,上海200070) 摘 要:当中国的个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。 观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源,建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平,以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外,还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持,并将住房从完全市场化回归民生本质。 关键词:次级贷;商业银行;住房抵押贷款;风险 中图分类号:F830.572 文献标识码:A 文章编号:1001-6260(2008)01-0109-05 根据央行最新发布的中国货币政策执行报告!,2007年上半年,我国商业银行贷款继续快速增长。其中,居民消费性贷款比年初增加3800亿元,同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时,国家发改委和统计局公布的数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。 一、美国次贷危机的启示 美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好,贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款,出发点应该是好的,在最初10年里也取得了显著的效果:1994 2006年,美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里,有一半以上是少数族裔,其中大部分是低收入者,这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权,而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年,美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的买房热情不断升温,贷款机构判断房价还将不断上涨,一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固 收稿日期:20071117 作者简介:杨红(1966),女,北京人,就职于招商银行上海分行,同济大学经济与管理学院博士生,主要研究方向为技术经济与管理。

我国住房抵押贷款证券化的现状

我国住房抵押贷款证券化的现状随着住房体制改革的不断向前发展，我国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来的，由于我国经济发展现状，商业银行的风险较大，金融产品种类贫乏，住房市场巨大的资金需求都要求我们积极探索符合我国的住房抵押贷款证券化模式。但是与住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制以及住房抵押贷款一级市场的特点，又决定了在我国，住房抵押贷款证券化还算是个“早产儿”，需要适宜的发展条件和努力试探。“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是以中国建设银行作为试点单位的，从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。接下来我国就在这条道路上不断的摸索着，使住房抵押贷款证券化不断的带动我国经济的发展和促使社会的稳定、进步.。 作为住房抵押贷款证券化的“早产儿”，我国存在着许多市场上的、体制上的、现实的以及法律上的问题，从而会制约住房抵押贷款证券化的发展，具体有一下几个重要因素。 1.房地产市场的产权关系尚未理顺制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 2.发起人实施证券化的动机不强烈制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 3.住房抵押贷款信贷资产的规模会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 4.住房抵押贷款操作上的无序化、非统一性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 5.中介机构包括SPV、信用评级机构、担保机构等的缺乏和不规范性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 6.投资者的结构性缺陷会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 7.有关法律制度中存在的一些缺陷会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 8.债券市场的规模小、流动性不足以及信息披露失真等现状会制约我国住房

抵押贷款证券化的发展。 9.各种难以防范的风险会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 10.证券化人才的缺乏会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。因此，借鉴先进经验，对我国房地产金融业的健康发展有着重要意义。 更多贷款资讯请关注汇小贷贷款网

中债资信个人住房抵押贷款资产支持证券信用评级方法

评级技术债项规范编码：P-J-N-0010-F 个人住房抵押贷款资产支持证券 信用评级方法 （2016年12月版）

个人住房抵押贷款资产支持证券信用评级方法 摘要 资产证券化是将企业或金融机构缺乏流动性但能够产生稳定的、可预期的现金流的资产进行组合，并以此基础资产产生的现金流为支持，在资本市场上发行证券的一种融资方式，以此方式发行的证券即为资产支持证券。信贷资产支持证券主要包括公司信贷资产支持证券、个人汽车抵押贷款资产支持证券、信用卡应收账款资产支持证券、个人住房抵押贷款资产支持证券、不良资产支持证券等产品。其中，RMBS是一款在成熟的金融市场较为流行的证券化产品，在美国等发达国家，RMBS在结构融资产品总量中的占比连续多年保持首位。 RMBS的主要功能包括增强资产的流动性和风险转移等；对于投资者而言，其分散的投资标的和相应的交易结构设计能有效降低证券的违约风险。目前我国缺乏完善的个人征信系统建设，对个人信用风险的评估存在一定困难，以及个人住房抵押贷款一般期限很长，在很长的风险暴露期内，宏观经济、房地产价格等外生因素可预测性弱，且波动幅度大，综上，RMBS的信用风险评估比较复杂。 鉴于个人住房抵押贷款资产支持证券评级方法的复杂性和重要性，以及帮助投资者及其他机构理解中债资信评估有限责任公司（以下称“中债资信”）对个人住房抵押贷款资产支持证券进行信用评级的基本思路、了解评级时重点参考的评级要素、提高信用评级的透明度，中债资信制定了本方法。 需要说明的是，由于RMBS在基础资产特点、交易结构等方面与国外同类证券化产品存在差异，在中国境内发行RMBS的法律环境与其他国家也不同，因此，本方法仅适用于中国境内RMBS的信用评级。中债资信的RMBS评级方法是以中债资信资产支持证券评级方法总论为指导，旨在说明RMBS产品信用等级的确定，以及需要重点考察和说明的评级要素。另外，对于一些交易结构特殊的RMBS，可能需要依据受评对象的特性采取有针对性的分析，本方法所提及的评级要素可能并非完全适用。

个人住房抵押贷款证券化案例分析

个人住房抵押贷款证券化案例分析 内容摘要：作为中国住房抵押贷款证卷化的第一单“建元2005个信住房抵押贷款证券化”具有重要的意义。本文尝试对其作出分析，研究是什么促使其成功发行、克服了哪些困难、收益与风险如何、与国际主流的形式有什么区别与联系等问题。 关键词：案例分析抵押贷款证券化 从1999年起，中国建设银行已经向中央银行提交了六份房贷资产证券化的方案，前4套方案因方案没有体现MBS风险出售和破产隔离的原则以及有关法规没有完善被否决，第5套方案也因法律层面的问题最终被国务院否决。直到2005年的12月1日《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式执行，建行的房贷款资产证券化才开始提速。 2005年12月15日，“建元”正式发行。建行从上海、江苏、福建三家分行发放的个人住房贷款中挑选30亿元进入资产池，三档两级证券：其中A、B、C三个档次为优先级证券（A 类约24亿元，信用为AAA级；B类约3亿元，信用为A级；C类约2.1亿元，信用为BBB 级）和次级证券（约0.9亿元，不参与评级，由建行自留）。按照设置，优先级证券投资人先收到还款。A和B类证券获准在全国银行间债券市场进行交易，C类按照央行的相应规定进行转让，次级不进行转让交易。 “建元”发行过程分析 （一）“建元”的发行动力 任何一项创新性业务的成功运作和实施，和相关各方的积极推进是分不开的。但是，推进的动力是什么呢？无论是监管当局还是方案中的实际运作方，都期望能够获得“利益”。以下从银行、政府、中介机构和投资者四方面作出具体分析。 1.银行。一方面可以说建行做房贷证券化（下文简称MBS）的动力不足，具体可从三个方面来看：银监会发布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（下称《办法》）使通过MBS提高资本充足率的银行不易办到，并且建行上市后，资本充足率接近14%；其次是资产证券化的标的问题，资产证券化在国外往往是因为银行迫于资金的流动性压力或处理不良贷款的需要，而我国进行资产证券化的银行目前并不缺乏资金，而且拿出来的资产也是相对较好的优良资产；从根本上讲，银行进行资产证券化最主要的一个目的是将长期的资产转移出，通过资产的出让来获取流动资金。但从目前来看，我国银行体系担心的是流动性严重过剩的问题，甚至担心的是回流后，这笔现金该如何使用的问题。 那么建行的目的何在呢？第一，MBS为建行以后利用这一方法进行管理铺平了道路。第二，信贷贷款证券化为银行提供了经营上的另外一种盈利模式，对银行来说是一个转型，即从原来的贷款收入转向服务收费。 从总体上讲，建行方案的象征意义大于实际意义。这个方案的意义主要在于它的创新，我们不能把这种创新仅仅理解为一个金融产品创新，而是它引入了一个结构金融的理念和制度体系，而把本来只有银行一家承担的风险分散给了广大的投资者。 2.政府。当前在我国开展资产证券化业务，主要对改善银行经营管理和发展资本市场具有重要的意义：资产证券化能改善银行信贷期限结构，提高金融系统的稳定性；资产证券化能促进银行转变盈利模式，提高资本充足率；资产证券化能健全市场定价机制，合理分散信用风险；推动资本市场发展，增加投资者的选择；适应金融对外开放，预计资产证券化业务将是外资金融机构进入我国市场的重要形式。 3.中介机构。在试点方案中，建设银行采取了借助信托公司作发行人的方式，这给了信托公