物业管理法律关系主要内容

物业管理法律关系主要内容

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。

物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、非业主使用人的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主大会及业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务的物业管理公司，依据物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。

物业案例选

一、随意变更暖气管线，法院判决恢复原状，赔偿损失

刘某是一家公司的经理，购买了某城市花园广场的13号顶层六楼居住。居住前刘某对其房屋进行了装修。装修中刘某考虑到冬季室内洗澡温度有些低，于是就将原来环绕客厅、卧室、厨房的暖气管道改线，自行购买了两组散热片安装在卫生间，并且在卫生间新装的暖气片组上加装了水龙头，以方便冬季取用热水。冬季来临后，居住在刘某楼下的五户居民家中暖气温度一直上不去，室内温度甚至达不到10℃，但其他居民住户暖气温度正常。经检查发现，由于暖气供热是采用的热水循环方式，供暖热水是从顶楼向楼下流动，刘某擅自变动了供暖

管路，在供暖管路上安装了不符合规定的暖气组，并且经常从供暖管路中取用热水，造成供暖管路热泪盈眶水循环的水流阻滞，直接导致楼下居民暖气不热。对些，五户居民一致要求刘某拆除私自加装的暖气组，将供暖管道恢复原状。但刘某认为工程量太大，自己经济上花费也多，于是以没有时间搪塞。隆冬来临，五户居民向物业公司投拆，由物业公司出面协调，然刘某则认为自己家里的东西自己想怎样改别人管不着。在物业公司协商无效的情况下，五户居民向法院提民事诉讼，请求恢复原状，赔偿损失。

法院认为，刘某虽然通过购买物业的行为获得了物业的所有权，对物业的专有部分享有专有的权利，但其专有部分内的供暖管路属于居民在同一栋楼内的全体业主共同使用的共用部分。刘某有共用部分设施使用的权利，也有承担保护和管理的义务。因此，根据相关法律规定，法院判决，责令刘某至私自改动的供暖管路恢复原状，并赔偿原告五户居民的经济损失。

业主可以在自己家中安装巨型浴缸吗？

一只占地近12平方米，可容纳近10吨水的巨型豪华浴缸，漂洋过海来到上海，巨型浴缸的主人是某花园的一位业主，他购买了这只产于墨西哥的庞然大物，是想在楼顶上建一具私人“露天浴场”享受一下“异国情调”。安装的混凝土基础工程建成后，就花费6000无雇来了吊装工程公司，准备将浴缸从室外吊上楼顶，可“好事”却被物业公司“破坏”了。大浴缸只好躺在公共绿地遭受风吹日晒。后来，该业主又雇人要将浴缸用缆绳吊到自己的屋内安装，但又被物业公司的人

阻止了。业主为此愤愤不平，于是将物业公司告上法庭。

物业公司认为：高楼珠屋顶属全体业主所有，该业主在楼顶安装大浴缸显然违反了有关物业管理规定。虽然该业主有300多平方米的住宅建筑面积，但从大浴缸的形状来看，根本无法进入其家门，如果要搬进，肯定会破坏原有的建筑结构，况且，卫生间也容纳不了那个庞然大物。

从法律角度来看，这涉及的实际是业主作为建筑物区分所有权人滥用权利的问题。无论是从建筑物的安全结构的角度，还是从专有部分所有权的权利与义务、共用部分持分权的权利与义务，为业都没有权利随意将庞大的浴缸安放在屋顶或室内。试想一下，如果将这个容积10多吨的庞然大物安放在屋顶或室内，将无形中相当于给建筑物增加了10多吨的承重，必然损害建筑物的承重安全，破坏梁、柱或楼板。何况屋顶的所有权是全体业主共同拥有的，作为单个业主只能按照规划设计的共用部分作为自己业主个人的专有部分，该业主将这个巨大的浴缸安装在屋顶，其实质就是企图将全体业主拥有的共用部分变更为自己的专有部分，这种行为侵害了全体业主的合法权益，是违法行为。这种只顾个人享乐，而不顾全体业主共同利益的利已行为，显然是在滥用权利。

相邻关系概念

“相邻”意味着只要他人不动产的使用对自己不动产的使用产生影响，或者说对本人不动产的使用影响到他人不动产使用的整个幅射面积和空间都可以称为“相邻”。因此，一楼产生噪音，被七、八楼感

知并形成对七、八楼的滋扰，就可以认定一楼与七、八楼相邻，而不能简单认定仅仅是一种结构上的相邻。一般情况下，不动产使用人给予提供方便与合作。邻里之间的相互帮助与协作，一直也是人类的传统美德，“远亲不如近邻”了足以体现出邻里之间的相互帮助与协作的密切关系。这种密切关系，既可使人们和睦相处，也容易滋生邻里矛盾纠纷。物业管理活动中大量矛盾纠纷，都是与相邻关系有关，也容易滋生矛盾

停车场物业管理的法律责任

停车场物业管理的法律责任人都对停放的车辆丢失、损坏，物业公司是否应该承担赔偿责任表现出了极大的关注，但因目前我国有关法律法规对小区内的停车场管理责任没有明确的界定，实践中也产生了不同的理解和判决。现笔者就处理过的住宅小区停车管理纠纷情况，对小区停车场物业管理的法律责任予以分析探讨： 一、小区停车场的权属 公安部、建设部《停车场建设和管理管理暂行规定》第三条规定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停车场其所有

权归开发商；二是小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有。 二、物业公司对停车场管理的性质 《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于

物业管理法律法规测试题及答案(1)

物业管理法律法规测试题（二） 出题人：李门隆答题时间：120分钟阅卷人： 姓名：时间：地点： 一、单项选择题：（共10分） 1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。 A.物业管理条例 B.物权法 C. 民法通则 D.合同法 2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 A.业主 B. 物业服务企业 C.业主和使用人 D.业主和物业服务企业 3、业主委员会与物业服务企业的关系是（）。 A.平等的法律主体关系 B. 领导与被领导的关系 C.管理者与被管理者的关系 D.法人与法人的关系 4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。 A.刑事 B.民事 C.人事 D.行政 5、业主是指（） A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人 6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。 A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D. 居民委员会

7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会 8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。 A.委托协议书 B.临时委托合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理委托合同 9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。 A.住户 B.租户 C.业主 D.物业服务企业 10、业主委员会的权利来源于（）。 A.业主大会的授权 B.管理规约 C.业主委员会章程 D.政府授权 二、多项选择题：（共20分） 1、物业管理法律法规调整的对象是（）。 A.物业合同关系 B.物业财产关系 C.物业管理民事关系 D.物业管理行政关系 2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。 A.占有 B.使用 C.收益 D.相邻权 3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。 A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作

物业管理区域共用部位与设施发生伤人事故法律责任分析

物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析 物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与建设单位、物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下应对伤人事故承担责任以及物业管理企业应如何通过日常工作尽量减少事故责任风险。 一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围 要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的法律责任，就要首先确定物业管理区域内的哪些属于共用部位和共用设施，只有确定了共用部位和共用设施才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。 建设部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，目前它仍是维修基金的筹集和运用方面最重要的法律规定。在其第三条用列举法给共用部位和共用设施下了定义，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体。柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路。消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设

施设备使用的房屋等。” 关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的权属问题在学术界还有争议：有的认为属于相关公用事业单位所有；有的认为是属于全体业主共有；也有的认为不能一概而论，如果建设费用已分摊进人住房销售价格就应属于全体业主共有，如果是由公用事业单位出资兴建就属于相关公用事业单位所有。但无论产权归谁，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，都应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，所以公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者。这一规定非常符合实际情况，物业管理企业绝对没有实力对这些管线和设施设备进行维修和养护，靠现有低标准的物业收费也根本无法承担如此之大的事故责任风险。 所以，建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》将“已分摊进人住房销售价格中的供电线路、暖气线路、煤气线路”列为共用设施，其维修必然需要动用维修基金，这部分内容与其后国务院制定的《物业管理条例》第五十二条的规定相冲突，按照“新法优于旧法，上位法优于下位法”的原则，应适用《物业管理条例》的有关规定，即物业管理企业不是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视相关管线和设施设备的管理人，如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备发生伤人事故，应由相关公用事业单位负责赔偿。

物业管理法律关系的对话与思考

关于物业治理法律关系的对话与考虑 近年来，物业治理行业发生了许多有阻碍的事件，如小区内业主伤亡、汽车盗失、家庭财产盗损、邻里物业纠纷、公共设施权益纠纷、物业治理权纠纷等，对物业治理立法乃至整个行业的进展提出了严峻的挑战，迫使人们更深入、全面、客观、科学地研讨物业治理法律关系问题。 社会是由人组成的，人与人之间构成社会关系。社会关系有多种，如法律关系、道德关系、政治关系、宗教关系、经济关系、军事关系、艺术关系等。物业治理法律关系是法律关系的一种，同时是综合了民事法律关系、行政法律关系等各种要素而形成。

物业治理事业的进展有赖于全社会法制建设的完善与深入，建设一个科学合理的物业治理法律体系不仅仅是立法部门和政府的情况，还需要全社会各阶层对物业治理关系的正确认识和深入了解。物业治理不仅是物业治理企业与消费者（业主及非业主使用人）之间的情况，而且是各个相关主体（包括政府、开发商、物业治理企业、业主、使用人、相关部门）之间的共同事务，甚至还有赖于整个国家或地区的经济进展、都市建设、政府效率、司法公正，乃至全民族素养的提高。 一般来讲，物业治理法律关系与其他法律关系并无二致，是由法律系的主体（政府、企业、个人、团体等）、客体（物业、行为、智力成果）、内容（权利、义务）所构成，也存在法律关系的产生（法律规范及法律事实的存在）、变更与消灭（如合同终止或物业的灭失等）。但目前存在的问题不是从一般意义上确认上述关系，也不是强调物业治理法律关系的本身特征（如主体的广泛性与多元化，权属的基础性与服务商品化，国家的干预性

与治理自治化，以及法律关系的复合性与域界的区分化等），而是社会上普遍存在的对物业治理诸要素的种种误解或误导，不澄清这些误解或误导，则不能正确建立科学合理的物业治理法律关系，不能使物业治理事业健康快速进展。 问题之一进展商是是物业治理法律关系的主体之一，依旧物业治理的旁观者或协助者？ 某小区，一个小孩从楼顶天台掉下死亡，家属起诉进展商和物业治理公司，索赔150万元人民币，理由是开发商应对楼宇设计建筑的安全性负责，而物业治理公司也应负疏于治理之责。 关于进展商与物业治理的关系真是扯不断、理还乱。但能够确信的是，当前物业治理中存在的许多重大问题，差不多上进展商早期行为所造成，因此有的是历史客观缘故，有的是主观缘故。 正方：进展商是物业治理法律关系的要紧主体之

物业管理保安服务法律责任风险规避

物业管理保安服务法律责任风险规避 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。 那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收

物业管理法规往年试题

物业管理法规往年试题 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

一、判断题 1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错） 2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错） 3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错） 5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对） 6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错） 7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对） 8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错） 9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对） 10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错） 11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错） 12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对） 13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）

15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对） 16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错） 17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错） 18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对） 19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错） 20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对） 21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错） 22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对） 24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错） 25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对） 28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）

物业管理法律制度体系的构建策略

物业管理法律制度体系的构建策略 随着我国城市化建设的不断推进,我国的建筑业发展势头强劲.为了更好的发挥建筑的使用功能,管理建筑物周围的基础设施以及优化建筑物周围的环境,物业服务业迎来了发展的春天. 为了更好的规范物业服务企业,提升物业服务企业的服务水平,及时解决和处理物业服务纠纷,开展物业管理法律制度体系建设研究具有重要意义. 一、物业管理法律制度体系建设的重要意义 (一)加强对物业管理法律制度体系建设是为了更好的适应当前社会发展形势的需要 当前,随着我国依法治国理念的不断深入,我国的各项法律制度建设都已经趋于完善.物业管理由于是近些年才兴起的产业,是随着我国房地产业的发展而产生的一项新兴产业、朝阳产业,因此,我国的物业管理法律制度体系建设还不完备,还没有形成有效的法律制度监督体系,对于因为物业管理产生的纠纷我们处理起来还有很大的压力.为了更好的适应依法治国的社会发展趋势,加强对物业管理法律制度体系建设具有重要意义. (二)加强对物业管理法律制度体系建设有助于促进我国物业管理水平的提升 物业管理在我国可以称作是一项朝阳产业、新兴产业.物业管

理水平直接关系到城市的现代化建设以及居民的生活质量. 市场经济条件下,随着竞争的不断增强,物业管理水平也需要不断的提升.但是由于物业管理所涉及的问题较多,所管理的区域也越来越大,物业管理所涉及的法律管野也越来越复杂,需要处理好业主、开发公司、物业服务企业、政府之间的关系,没有健全的法律制度体系是不行的.建立健全物业管理法律制度体系建设使物业管理有法可依,避免物业管理纠纷的产生,为构建和谐社会起到一定的作用. (三)加强对物业管理法律制度体系建设有助于保护各方合法权益不受侵害 当前,因为物业服务水平而引发的纠纷案件在与日俱增,究其原因还是我们的物业管理法律制度体系不健全,我们的法院在处理这些纠纷案件的时候压力也比较大.建立健全物业管理法律制度体系,对于有效的维护各方的合法权益是很必要的.也可以为我国的司法实践提供必要的帮助.所以说,我们必须要加强对物业管理法律制度体系建设的研究. 二、物业管理法律制度体系建设研究 (一)物业管理法律制度的概述 1.物业管理法律制度的含义 所谓物业管理法律制度是指国家通过制定相关的法律法规来规范和约束物业管理行为,并逐渐形成物业管理法律制度体系. 2.物业管理法律关系中的主体与客体 制定和完善相应的物业管理法律体系,我们首先要明确物业

关于物业管理法律关系的对话与思考

关于物业管理法律关系的对话与思考 近年来，物业管理行业发生了许多有影响的事件，如小区内业主伤亡、汽车盗失、家庭财产盗损、邻里物业纠纷、公共设施权益纠纷、物业管理权纠纷等，对物业管理立法乃至整个行业的发展提出了严峻的挑战，迫使人们更深入、全面、客观、科学地研讨物业管理法律关系问题。 社会是由人组成的，人与人之间构成社会关系。社会关系有多种，如法律关系、道德关系、政治关系、宗教关系、经济关系、军事关系、艺术关系等。物业管理法律关系是法律关系的一种，并且是综合了民事法律关系、行政法律关系等各种要素而形成。 物业管理事业的发展有赖于全社会法制建设的完善与深入，建设一个科学合理的物业管理法律体系不仅仅是立法部门和政府的事情，还需要全社会各阶层对物业管理关系的正确认识和深入了解。物业管理不仅是物业管理企业与消费者（业主及非业主使用人）之间的事情，而且是各个相关主体（包括政府、开发商、物业管理企业、业主、使用人、相关部门）之间的共同事务，甚至还有赖于整个国家或地区的经济发展、城市建设、政府效率、司法公正，乃至全民族素质的提高。 一般来讲，物业管理法律关系与其他法律关系并无二致，是由法

律系的主体（政府、企业、个人、团体等）、客体（物业、行为、智力成果）、内容（权利、义务）所构成，也存在法律关系的产生（法律规范及法律事实的存在）、变更与消灭（如合同终止或物业的灭失等）。但目前存在的问题不是从一般意义上确认上述关系，也不是强调物业管理法律关系的本身特征（如主体的广泛性与多元化，权属的基础性与服务商品化，国家的干预性与管理自治化，以及法律关系的复合性与域界的区分化等），而是社会上普遍存在的对物业管理诸要素的种种误解或误导，不澄清这些误解或误导，则不能正确建立科学合理的物业管理法律关系，不能使物业管理事业健康快速发展。 问题之一发展商是是物业管理法律关系的主体之一，还是物业管理的旁观者或协助者？ 某小区，一个小孩从楼顶天台掉下死亡，家属起诉发展商和物业管理公司，索赔150万元人民币，理由是开发商应对楼宇设计建造的安全性负责，而物业管理公司也应负疏于管理之责。 关于发展商与物业管理的关系真是扯不断、理还乱。但可以肯定的是，当前物业管理中存在的许多重大问题，都是发展商早期行为所造成，当然有的是历史客观原因，有的是主观原因。

物业管理常用法律法规解读

物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构

物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同

前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）

物业管理中的法律关系分析

物业管理中的法律关系分析 发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。 物业管理中有着哪些法律关系 要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。 1、发展商早期在物业管理中的作用 发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。

发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。 2、房屋产权所有人（业主） 由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。 3、房屋产权所有人大会（业主大会） 房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商

物业管理法律法规知识题库

物业管理法律法规知识题库 第一部分<物业管理条例> 1.国务院修订新的《物业管理条例》从2007年10月1日起施行。 2.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修，养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（第二条） 3.国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。（第三条） 4.国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政 府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（第五条） 5.业主是房屋的所有权人。（第六条） 6.业主享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的权利。（第六 条第8款） 7.业主需履行按照国家有关规定交纳专项维修资金和按时交纳物业服务费用的义务。（第 七条第4、5款） 8.物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体 业主在物业管理活动中的合法权益。（第八条） 9.一个物业管理区域内成立一个业主大会。（第九条第1款） 10.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部 门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，产选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（第十条） 11.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数 过半数的业主参加。（第十二条第1款）。 12.业主可以委托代理人参加业主大会会议。（第十二条第2款） 13.业主大会决定（1）筹集和使用专项维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施， 应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；由业主大会决定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（第十二条第3款） 14.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。（第十二条第4款） 15.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民 法院予以撤销。（第十二条第5款） 16.业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则 的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（第十三条） 17.召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。（第十四条第1款） 18.业主委员会是业主大会的执行机构。（第十五条） 19.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行 政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（第十六条第1款） 20.管理规约对全体业主具有约束力。（第十七条第3款） 21.业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任 期等事项作出约定。(第十八条)

物业管理法律法规测试习题及答案

欢迎阅读 物业管理法律法规测试题（二） 出题人：李门隆答题时间：120分钟阅卷人： 姓名：时间：地点： 一、 单项选择题：（共10分） 1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。 A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人 6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。 A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D.居民委员会 7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会 8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。 A.委托协议书 B.临时委托合同 A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作 C.对物业共用部位公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 D.监督专项维修资金的管理和使用。

4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（）。 A.按照本来用途和使用目的使用专有部分 B.维护建筑物的安全和外观美观 C.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线 9、物业管理纠纷的处理方式主要有（）。 A.协商 B.调解 C.行政裁决和行政复议 D.仲裁、诉讼 10、物业承接查验的主要内容（）。 A.移交物业资料 B.查验物业共用部位 C.查验物业公用设施设备 D.物业专有部位

三、选择题：（共10分） 1、《物权法》的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法。（） 2、在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系。（） 3、物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为（） 4、物业使用人在物业管理中的权利义务有业主与物业使用人约定， 2、业主；（3分） 3、物业服务合同；（4分） 五、简答题：（共20分） 1、业主在物业管理活动中的义务；（5分） 2、《物业管理条例》中的基本制度有哪些？（5分）

物业管理保安服务的法律责任与风险规避

物业管理保安服务的法律责任与风险规避物业管理保安服务的法律责任与风险规避作者：佚名 时间：2008-8-10 浏览量： 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理

服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人

物业管理法规问答题

一、名词解释 1、物业管理法规： 2、物业管理法律规范：是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。 3、物业管理法律关系：是指由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系 4、物业管理法律责任：是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。 5、相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。 6、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 7、包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 8、管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。 9、住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 10、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部

门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的争执。 二、简答： 1.什么是物业管理法规？其调整对象有哪些？ 2.请说出10个你熟知的物业管理法律法规 1、《宪法》 2、《民法通则》 3、《物权法》 4、《物业管理条例》 5、《城市新建住宅小区管理办法》 6、《城市异产毗连房地产屋管理规定》 7、《物业服务收费明码标价规定》 8、《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》 9、《前期物业管理招投标管理暂行办法》10、《物业服务企业资质管理办法》 6.试述物业管理法律规范的结构。 （1）假定——物业管理法律规范适用的前提。 （2）处理——物业管理法律规范的核心。 ( 3 ) 制裁——物业管理法律规范的保证。 9.简述物业管理法律关系的构成要素。其主体有哪些？ 物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。 （1）业主（2）非业主使用人（3）业主大会和业主委员会（4）开发商（5）物业服务企业（6）物业管理协会（7）行政管理部门（8）其他相关机构 13.物业管理法律责任的一般构成要素有哪些？ （1）存在法律责任主体（2）违法者主观上有过错（主观故意或者过失）

中华人民共和国物业管理条例

物业管理条例 《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。《决定》附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。[1]本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。 中文名：《物业管理条例》 颁布部门：中华人民共和国国务院颁布人：温家宝 类别：行政法规首次拟定：2003年06月08日 实施时间： 2007年10月01日修订日期：2007年08月26日，2018年03月19日 目录 .1制定原因 .2发布信息 .3修订内容 .4条例全文 .5内容解读 物业管理条例制定原因 随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。 在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。 物业管理条例修订内容 《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。具体修改内容为[4]：删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。 第三十二条第二款修改为：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。” 删去第五十九条。 第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。 第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。[2] 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,自2016年3月1日。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 删除第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 删除第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 国务院关于修改《物业管理条例》的决定 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。但是，在只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，在决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

物业管理的法律责任构成有哪些

物业管理的法律责任构成有哪些 一、物业管理法律责任的构成和归责原则涵义 物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任的法定要素所组成的归责条件 .法律责任中的归责，是指因违法行为所导致的事实后果是否应当由违法行为关系当事人承担的判断过程，它根据事先确定的标准和规则判断当事人是否应当承担法律责任，回答各种法律责任如何认定问题。所谓归责条件，是指为确定法律责任的有无、种类及其大小而由法定的判别要素组成的依据。归责条件是归责和认定物业管理法律责任的关键所在，因而也是物业管理法律责任问题中最重要的核心内容。 归责原则是指基于一定的归责事由而确定责任是否成立的法律原则，它反映了一国评价违法行为的特定社会物质生活条件和社会基本价值观念。在归责原则中，归责事由居于核心地位。所谓归责事由，是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况和社会生活力的发展要求，根据其立法指导思想，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的惟一和核心的责任原因。归责事由决定着归责原则的变化和发展。在古代法中盛行的是结果责任原则，它以损害结果为其惟一归责事由。近代以来，受个人自治、意思自由的社会价值观影响，盛行过错责任原则，使人承担责任的不是行为或行为结果，而是过错。20世纪形成的现代法，基于科技突飞猛进和社会的急剧变迁，使社会中危险因素激增，为合理分配风险，现代法在某些法律事实引起的法律责任确定方面规定了无过错责任，这是对古代法的结果责任的扬弃，是一个“正—反—合”的辩证运动过程的成果。 归责原则的基础性作用主要有三：①决定法律责任的构成要件。例如，如果合同法采取过错责任原则，违约责任的构成要件应包括违约行为和违约方的过错。违约方只有能证明自己违约无过错的，才不构成违约责任;若是采取无过错责任原则，违约责任的构成要件仅违约行为一项，违约方没有必要证明自己是否有过错。②决定违法赔偿的范围。③决定法律责任的承担方式。例如，在结果责任原则下，赔偿损失是违约责任的主要方式;在过错责任原则下，违约金是违约责任的主要形式。 由于物业管理中违法行为具体种类很多，涉及诸如民事违约责任、民事侵权责任、行政责任、刑事责任等不同种类的物业管理法律责任，其具体的构成要件也各有一定差异。因此，本节只能从各种法律责任构成的一般规律和归责类型角度作出一般性的说明。 二、物业管理法律责任的一般构成在一般情况下，法律责任的归责条件由下列四要素构成：

物业管理法律关系主要内容

物业管理法律关系主要内容 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。 物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、非业主使用人的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主大会及业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务的物业管理公司，依据物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。 物业案例选 一、随意变更暖气管线，法院判决恢复原状，赔偿损失 刘某是一家公司的经理，购买了某城市花园广场的13号顶层六楼居住。居住前刘某对其房屋进行了装修。装修中刘某考虑到冬季室内洗澡温度有些低，于是就将原来环绕客厅、卧室、厨房的暖气管道改线，自行购买了两组散热片安装在卫生间，并且在卫生间新装的暖气片组上加装了水龙头，以方便冬季取用热水。冬季来临后，居住在刘某楼下的五户居民家中暖气温度一直上不去，室内温度甚至达不到10℃，但其他居民住户暖气温度正常。经检查发现，由于暖气供热是采用的热水循环方式，供暖热水是从顶楼向楼下流动，刘某擅自变动了供暖

管路，在供暖管路上安装了不符合规定的暖气组，并且经常从供暖管路中取用热水，造成供暖管路热泪盈眶水循环的水流阻滞，直接导致楼下居民暖气不热。对些，五户居民一致要求刘某拆除私自加装的暖气组，将供暖管道恢复原状。但刘某认为工程量太大，自己经济上花费也多，于是以没有时间搪塞。隆冬来临，五户居民向物业公司投拆，由物业公司出面协调，然刘某则认为自己家里的东西自己想怎样改别人管不着。在物业公司协商无效的情况下，五户居民向法院提民事诉讼，请求恢复原状，赔偿损失。 法院认为，刘某虽然通过购买物业的行为获得了物业的所有权，对物业的专有部分享有专有的权利，但其专有部分内的供暖管路属于居民在同一栋楼内的全体业主共同使用的共用部分。刘某有共用部分设施使用的权利，也有承担保护和管理的义务。因此，根据相关法律规定，法院判决，责令刘某至私自改动的供暖管路恢复原状，并赔偿原告五户居民的经济损失。 业主可以在自己家中安装巨型浴缸吗？ 一只占地近12平方米，可容纳近10吨水的巨型豪华浴缸，漂洋过海来到上海，巨型浴缸的主人是某花园的一位业主，他购买了这只产于墨西哥的庞然大物，是想在楼顶上建一具私人“露天浴场”享受一下“异国情调”。安装的混凝土基础工程建成后，就花费6000无雇来了吊装工程公司，准备将浴缸从室外吊上楼顶，可“好事”却被物业公司“破坏”了。大浴缸只好躺在公共绿地遭受风吹日晒。后来，该业主又雇人要将浴缸用缆绳吊到自己的屋内安装，但又被物业公司的人