物业管理法律关系论文

物业管理法律关系论文

随着房地产业的横向与纵向发展，强化对物业管理的法律保护已经成为各国立法之重，对物业管理的立法，己经成为各个国家和地区的房地产市场的重要课题。而物业管理各项课题里，始终离不开物业管理参与人间的权利义务，即业主或物业使用人（住户）与物业管理公司间的权利义务，以及政府所扮演之角色，发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。物业管理中的关系不清楚就会出现各种问题，所以物业管理是一个非常复杂的系统工程。参与物业管理的各方主体都要认清物业管理中的法律关系，树立法制意识。一、物业管理的内涵物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到是管理还是放纵的考量。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的管理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制力，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼。对物”管理”与对人“管理”的矛盾统一：现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性，使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”，然而，有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，纵横交错的分割所有关系，紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错，使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等。1、物的管理对物的管理狭义上分为四类：（1）保存行为，即以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的维持其现状之行为，包括建筑物的简易修缮，如屋顶漏雨时的简易修补、门窗玻璃破碎的换修等。（2）改良行为，指不变更物的性质，而增加其效用或价值之行为，如污墙刷成粉壁、地板加贴瓷砖以增美观等。（3）利用行为，指为满足区分所有权共同需要，不变更物的性质，对共有部分或基地所为之使用、收益行为，例如地下室辟为停车场等。（4）处分行为，指就物之权利为移转、设定或消灭，使之

发生权利变动之行为，如将共有部分设定专用使用权，由特定人专属的、排他的使用等。2、人的管理对人的管理是指对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理，其对象不以居住于公寓大厦内的区分所有权人之行为为限，凡出入区分所有建筑物之人的行为，均应纳入，其内容可分为对建筑物不当毁损行为之处置、对建筑物不当使用行为之规制，以及对生活妨害行为之防患等。二、物业管理法律关系的概念法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即权利和义务的关系，物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务的关系。包括以下几层含义：（一）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果。要想搞好物业管理工作，理顺物业管理中的各方关系是非常必要的。物业管理中存在着开发商、业主、物业公司及业主委员会这几方面的关系。只有理顺了这些方面的关系，才能够知道怎样协调各方的关系，做到有法可依，执法必严，从而完善物业管理中的法律关系。（二）物业管理法律关系是在物业法律规范调整之下物业管理主体之间的社会关系，这种社会关系包括了业主管理委员会与物业公司之间的关系，业主与物业公司之间的关系，业主与业主委员会之间的关系以及这些主体与行政管理部门之间的关系。（三）物业管理法律关系是物业管理中各参与主体之间的关系。物业管理法律关系并不是以物业管理行为和由此产生的后果为内容，而是以物业管理主体权利和义务为内容的。比如：某物业公司与某业主委员会签订了物业管理服务合同，合同签订后一个月物业公司如约提供了物业管理整体策划及维修保养房屋、公用设施和公用设备的技术文件，并承诺：该物业公司提供国内一流服务。由业主委员会付给物业公司服务费。从这个案例中，双方签订合同的行为，物业管理公司提供文件的行为，和业主委员会给付管理费的行为，都不是物业管理法律关系的内容，只有双方在合同中享有的权利与承担的义务才是物业管理中物业管理法律关系的内容。三、物业管理参与人及其法律地位物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其它与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。1、发展商发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别

墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其它管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，山于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居第二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。2、房屋产权所有人（业主）由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，己临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。3、房屋产权所有人大会（业主大会）房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构—物业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。4、物业管理委员会的性质及法律地位物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员主要由房屋产权所有人选出的代表构成，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是由业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物

业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。5、物业管理公司物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订，即前期物业管理；等业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签物业管理合同。有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并取得《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。[1][2][][]6、承租人（房屋租用人）承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是业主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。7、其它相关机构管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。四、物业管理法律关系的种类物业管理法律关系可以根据不同的标准进行分类。（一）平权的物业管理法律关系与隶属的物业管理法律关系按照物业管理法律关系主体的相互地位，可以把物业管理法律关系分为两大类：一类是平权的物业管理法律关系，即法律关系主体之间是平等的，没有相互隶属的关系，这一类法律关系主要是指物业管理民事法律关系，如民法关系。另一类是隶属的物业管理法律关系，即法律关系主体是相互隶属的，例如行政法律关系。（二）一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系按照物业管理法律关系的具体化程度不同可以划分为一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系。一般的物业管理法

律关系的特点在于该关系的主体不是具体的个人、社会组织或国家机关。具体的物业管理法律关系的特点在于，该关系的主体是具体的（或者一方是具体的，或者双方都是具体的），该关系的产生不但要有物业管理法律的规定,而且要有具体事实的发生，否则法律关系不能建立起来。（三）绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系具体物业法律关系依据主体单方具体化还是双方具体化可以划分为绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系。绝对物业管理法律关系的主体的一方——权利人是具体的，而另一方——义务人则是除了权利人之外的所有的人，这种法律关系以一个人对其他一切人的形式表现出来。相对物业管理法律关系的主体，无论权利人还是义务人都是具体的，这种法律关系则是以个人对个人的形式表现出来。五、物业管理存在的问题及解决办法（一）存在的问题1、有些地方贯彻落实《物业管理条例》不到位，政府职能转变不理想迟至2003年9月1日我国才正式施行第一部全国性的物业管理行政法规《物业管理条例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重业主权利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，主要由当事人通过合同来约束物业管理行为以及解决产生的纠纷。《物业管理条例》适应各地物业管理发展程度差异太大的现实，对有些问题只做了原则性规定，需要各地制定实施细则去具体化。很多地方做的是不错的，研究制定了符合本地实际的实施细则，但也有一些地方做得不够，没有很好地落实，至今没有制定《物业管理条例》的实施细则和配套办法，影响了《物业管理条例》的执行效果。2、部分物业管理企业服务意识不强，行为不规范《物业管理条例》非常强调物业服务合同在物业管理活动中的重要作用，要求物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，这需要物业管理企业应当具备较强的服务意识和服务水平，为业主提供保质保量的物业管理服务。但实践中，相当一部分物业管理企业是从原房管部门、单位后勤管理部门转制而来，或者是从房地产开发企业派生而来，有的企业服务意识不强。部分物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务，服务质量不能使业主满意;有的企业收费不透明，巧立名目，多收费、少服务，提供的服务质价不符;一些物业管理企业未经业主同意，擅自改变共享建筑、共享设施的用途，或利用其经营谋取利益，侵害了业主的合法权益；一些不具有法定资质的物业管理企业也非法从事物业管理经营，扰乱了物业管理市场;个别物业管理企业的服务

人员处理问题的态度生硬、方式简单，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。这些行为损害了物业管理行业的形象。3、业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱实践中业主大会成立难的问题十分突出，其原因有两方面：一方面是由于筹备成立业主大会要拟定《业主大会议事规则》、《业主公约》等文件的草案，要确认业主身份、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，这些工作需要筹备组投入一定的精力；另一方面是业主参与意识普遍不强，众多业主之间难以形成一致意见。有些地方没有及时按照《物业管理条例》，将原有的业主委员会制度调整为业主大会制度，仍然存在少数业主委员会成员自行决策的情况，不能体现民主协商和少数服从多数的原则，容易发生少数业主委员会成员损害大多数业主利益的情况。业主公约是业主应当共同遵守的行为准则，对业主自我管理和自我约束有重要作用，但相当多的业主缺乏公约意识，不少小区没有制定业主公约，或者制定了仅流于形式，业主违反公约的现象较为普遍，对此也缺乏有效的制约手段。4、“质价相符”的价格机制还没有完全形成《物业管理条例》规定了物业服务收费的有关原则，国家发改委会同建设部制定了《物业服务收费管理办法》，但不少地方还没有研究提出当地的具体贯彻执行意见，仍然采用政策规定代替合同约定，硬性规定物业管理的服务内容和收费标准，不符合物业管理服务这一民事活动应当由双方约定价格的精神。不少地方把应该由政府部门或其它社会主体承担的事项摊派给物业管理企业，企业不堪重负，也间接增加了业主负担；此外，部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有养成物业管理消费习惯，住房物业管理消费观念淡薄，随意拖欠或拒交物业管理费的现象较为普遍。物业管理费用的收费标准和收费率偏低的状况不利于了物业管理行业的健康发展。5、住房专项维修资金制度贯彻落实不到位住房专项维修资金的问题在《物业管理条例》贯彻过程中逐步突出出来。对于房改房，有的地方没有按照规定从售房款中提取专项维修资金，或者提取了但在代管过程中被挪用，或用于发放项目贷款至今没有收回;有的地方售房款己被原售房单位挪用或使用，提取专项维修资金没有着落。对于商品房，多数地方虽然按照规定建立了专项维修资金制度，但资金归集面小，归集率低;个别地方甚至至今尚未建立商品房专项维修资金。这些问题给住房共享部位共享设施设备的大、中修及更新改造造成困难。（二）解决办法分析要解决我国物业管理的这些问题，应该要建立起规范化、专

业化、成熟的物业管理市场，并从以下方面努力：1、加速立法，建立物业管理法律体系，不但要有法可依，还应切实可行，具体细致，如消防安全细则、物业管理招投标规章等。2、改革现行收费标准，引进竞争机制，创造公平的竞争环境，业主委员会能够真正行使权利，能够自由选聘、解聘物业管理企业。开展物业管理多种经营，政府适当放宽物业管理企业开展多种经营的政策限制，为持续快速健康发展提供资金保证。规模较小的物业管理企业可考虑合并、重组等方式，以扩大规模，谋求更好的生存空间和发展环境。3、引导社会公众加深对物业管理的了解，纠正偏见及错误看法，创造良好的社会舆论环境，便于物业管理工作的开展。另一方面物业管理企业也要通过良好的服务来逐步改变人们的观念。4、高度重视人才培养。要通过大专院校与自学考试等多种形式，多种渠道培养物业管理人才，抓紧对物业公司经理、部门经理和管理员进行上岗培训，适时开展对小区主任的培训。5、重视业主委员会的重要作用，及时组建业主委员会，提高其参与意识，充分发挥其作用，建立健全监督机制。6、引入仲裁制度，成立仲裁机构，在格式化的《物业管理合同》中订立仲裁条款。同时政府应协助加强对仲裁结果的执行力度，形成开发商、物业管理企业、业主及国家相关职能机构等的联动格局，使像收费纠纷等类问题通过正规途径，得到及时、妥善的解决。总之，物业管理中的法律关系在具体的物业管理中必须明确分清，从而理顺各方的关系，更好地做好物业管理工作。这个问题的根本解决牵涉到民事基本权利的配置，需要以法律的形式才能明确，因此，还要加大物权立法的步伐，明晰相关产权，从根本上解决。

物业管理法律法规测试题及答案(1)

物业管理法律法规测试题（二） 出题人：李门隆答题时间：120分钟阅卷人： 姓名：时间：地点： 一、单项选择题：（共10分） 1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。 A.物业管理条例 B.物权法 C. 民法通则 D.合同法 2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 A.业主 B. 物业服务企业 C.业主和使用人 D.业主和物业服务企业 3、业主委员会与物业服务企业的关系是（）。 A.平等的法律主体关系 B. 领导与被领导的关系 C.管理者与被管理者的关系 D.法人与法人的关系 4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。 A.刑事 B.民事 C.人事 D.行政 5、业主是指（） A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人 6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。 A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D. 居民委员会

7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会 8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。 A.委托协议书 B.临时委托合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理委托合同 9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。 A.住户 B.租户 C.业主 D.物业服务企业 10、业主委员会的权利来源于（）。 A.业主大会的授权 B.管理规约 C.业主委员会章程 D.政府授权 二、多项选择题：（共20分） 1、物业管理法律法规调整的对象是（）。 A.物业合同关系 B.物业财产关系 C.物业管理民事关系 D.物业管理行政关系 2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。 A.占有 B.使用 C.收益 D.相邻权 3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。 A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作

怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷1

怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。 物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，己经发展成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一种新型的服务业，并被视为现代城市中的朝阳行业。物业管理服务纠纷对物业管理企业的形象产生很大的负面作用，并在一定程度上阻碍了我国物业管理行业的持续、快速健康发展。而在纷繁复杂的日常生活中，物业管理服务纠纷也呈现出更加复杂化、多样化、当事人群体化、敏感程度高、处理难度大的特点，矛盾纠纷的类别也从单一化、同质化向多元化、多质化等演进。产生物业管理纠纷的原因也越来越复杂。 一、业主定义、权利、义务 （一）业主定义 业主是指房屋的所有权人在实际生活中分为自然人业主和非自然人业主。自然人业主是指拥有房屋的个人，非自然人业主是指拥有房屋所有权的主体是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织，如公司、工厂、企事业单位等。 （二）业主在物业管理活动中享有的权利 1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 4.参加业主大会会议，行使投票权； 5.选举业主委员会成员，并享有被选举权； 6.监督业主委员会的工作； 7.监督物业服务企业履行物业服务合同； 8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 10.法律、法规规定的其他权利。 （三）业主在物业管理活动中履行的义务 1.遵守管理规约、业主大会议事规则； 2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5.按时交纳物业服务费用； 6.法律、法规规定的其他义务。 二、如何正确处理业主之间矛盾与纠纷 （一）产生矛盾纠纷的原因 业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范。 1.业主缺乏自律管理意识

物业管理法律关系的对话与思考

关于物业治理法律关系的对话与考虑 近年来，物业治理行业发生了许多有阻碍的事件，如小区内业主伤亡、汽车盗失、家庭财产盗损、邻里物业纠纷、公共设施权益纠纷、物业治理权纠纷等，对物业治理立法乃至整个行业的进展提出了严峻的挑战，迫使人们更深入、全面、客观、科学地研讨物业治理法律关系问题。 社会是由人组成的，人与人之间构成社会关系。社会关系有多种，如法律关系、道德关系、政治关系、宗教关系、经济关系、军事关系、艺术关系等。物业治理法律关系是法律关系的一种，同时是综合了民事法律关系、行政法律关系等各种要素而形成。

物业治理事业的进展有赖于全社会法制建设的完善与深入，建设一个科学合理的物业治理法律体系不仅仅是立法部门和政府的情况，还需要全社会各阶层对物业治理关系的正确认识和深入了解。物业治理不仅是物业治理企业与消费者（业主及非业主使用人）之间的情况，而且是各个相关主体（包括政府、开发商、物业治理企业、业主、使用人、相关部门）之间的共同事务，甚至还有赖于整个国家或地区的经济进展、都市建设、政府效率、司法公正，乃至全民族素养的提高。 一般来讲，物业治理法律关系与其他法律关系并无二致，是由法律系的主体（政府、企业、个人、团体等）、客体（物业、行为、智力成果）、内容（权利、义务）所构成，也存在法律关系的产生（法律规范及法律事实的存在）、变更与消灭（如合同终止或物业的灭失等）。但目前存在的问题不是从一般意义上确认上述关系，也不是强调物业治理法律关系的本身特征（如主体的广泛性与多元化，权属的基础性与服务商品化，国家的干预性

与治理自治化，以及法律关系的复合性与域界的区分化等），而是社会上普遍存在的对物业治理诸要素的种种误解或误导，不澄清这些误解或误导，则不能正确建立科学合理的物业治理法律关系，不能使物业治理事业健康快速进展。 问题之一进展商是是物业治理法律关系的主体之一，依旧物业治理的旁观者或协助者？ 某小区，一个小孩从楼顶天台掉下死亡，家属起诉进展商和物业治理公司，索赔150万元人民币，理由是开发商应对楼宇设计建筑的安全性负责，而物业治理公司也应负疏于治理之责。 关于进展商与物业治理的关系真是扯不断、理还乱。但能够确信的是，当前物业治理中存在的许多重大问题，差不多上进展商早期行为所造成，因此有的是历史客观缘故，有的是主观缘故。 正方：进展商是物业治理法律关系的要紧主体之

物业管理纠纷的若干法律问题

浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为

物业管理法规往年试题

物业管理法规往年试题 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

一、判断题 1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错） 2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错） 3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错） 5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对） 6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错） 7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对） 8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错） 9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对） 10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错） 11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错） 12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对） 13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）

15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对） 16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错） 17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错） 18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对） 19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错） 20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对） 21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错） 22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对） 24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错） 25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对） 28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）

物业管理法律制度体系的构建策略

物业管理法律制度体系的构建策略 随着我国城市化建设的不断推进,我国的建筑业发展势头强劲.为了更好的发挥建筑的使用功能,管理建筑物周围的基础设施以及优化建筑物周围的环境,物业服务业迎来了发展的春天. 为了更好的规范物业服务企业,提升物业服务企业的服务水平,及时解决和处理物业服务纠纷,开展物业管理法律制度体系建设研究具有重要意义. 一、物业管理法律制度体系建设的重要意义 (一)加强对物业管理法律制度体系建设是为了更好的适应当前社会发展形势的需要 当前,随着我国依法治国理念的不断深入,我国的各项法律制度建设都已经趋于完善.物业管理由于是近些年才兴起的产业,是随着我国房地产业的发展而产生的一项新兴产业、朝阳产业,因此,我国的物业管理法律制度体系建设还不完备,还没有形成有效的法律制度监督体系,对于因为物业管理产生的纠纷我们处理起来还有很大的压力.为了更好的适应依法治国的社会发展趋势,加强对物业管理法律制度体系建设具有重要意义. (二)加强对物业管理法律制度体系建设有助于促进我国物业管理水平的提升 物业管理在我国可以称作是一项朝阳产业、新兴产业.物业管

理水平直接关系到城市的现代化建设以及居民的生活质量. 市场经济条件下,随着竞争的不断增强,物业管理水平也需要不断的提升.但是由于物业管理所涉及的问题较多,所管理的区域也越来越大,物业管理所涉及的法律管野也越来越复杂,需要处理好业主、开发公司、物业服务企业、政府之间的关系,没有健全的法律制度体系是不行的.建立健全物业管理法律制度体系建设使物业管理有法可依,避免物业管理纠纷的产生,为构建和谐社会起到一定的作用. (三)加强对物业管理法律制度体系建设有助于保护各方合法权益不受侵害 当前,因为物业服务水平而引发的纠纷案件在与日俱增,究其原因还是我们的物业管理法律制度体系不健全,我们的法院在处理这些纠纷案件的时候压力也比较大.建立健全物业管理法律制度体系,对于有效的维护各方的合法权益是很必要的.也可以为我国的司法实践提供必要的帮助.所以说,我们必须要加强对物业管理法律制度体系建设的研究. 二、物业管理法律制度体系建设研究 (一)物业管理法律制度的概述 1.物业管理法律制度的含义 所谓物业管理法律制度是指国家通过制定相关的法律法规来规范和约束物业管理行为,并逐渐形成物业管理法律制度体系. 2.物业管理法律关系中的主体与客体 制定和完善相应的物业管理法律体系,我们首先要明确物业

关于物业管理法律关系的对话与思考

关于物业管理法律关系的对话与思考 近年来，物业管理行业发生了许多有影响的事件，如小区内业主伤亡、汽车盗失、家庭财产盗损、邻里物业纠纷、公共设施权益纠纷、物业管理权纠纷等，对物业管理立法乃至整个行业的发展提出了严峻的挑战，迫使人们更深入、全面、客观、科学地研讨物业管理法律关系问题。 社会是由人组成的，人与人之间构成社会关系。社会关系有多种，如法律关系、道德关系、政治关系、宗教关系、经济关系、军事关系、艺术关系等。物业管理法律关系是法律关系的一种，并且是综合了民事法律关系、行政法律关系等各种要素而形成。 物业管理事业的发展有赖于全社会法制建设的完善与深入，建设一个科学合理的物业管理法律体系不仅仅是立法部门和政府的事情，还需要全社会各阶层对物业管理关系的正确认识和深入了解。物业管理不仅是物业管理企业与消费者（业主及非业主使用人）之间的事情，而且是各个相关主体（包括政府、开发商、物业管理企业、业主、使用人、相关部门）之间的共同事务，甚至还有赖于整个国家或地区的经济发展、城市建设、政府效率、司法公正，乃至全民族素质的提高。 一般来讲，物业管理法律关系与其他法律关系并无二致，是由法

律系的主体（政府、企业、个人、团体等）、客体（物业、行为、智力成果）、内容（权利、义务）所构成，也存在法律关系的产生（法律规范及法律事实的存在）、变更与消灭（如合同终止或物业的灭失等）。但目前存在的问题不是从一般意义上确认上述关系，也不是强调物业管理法律关系的本身特征（如主体的广泛性与多元化，权属的基础性与服务商品化，国家的干预性与管理自治化，以及法律关系的复合性与域界的区分化等），而是社会上普遍存在的对物业管理诸要素的种种误解或误导，不澄清这些误解或误导，则不能正确建立科学合理的物业管理法律关系，不能使物业管理事业健康快速发展。 问题之一发展商是是物业管理法律关系的主体之一，还是物业管理的旁观者或协助者？ 某小区，一个小孩从楼顶天台掉下死亡，家属起诉发展商和物业管理公司，索赔150万元人民币，理由是开发商应对楼宇设计建造的安全性负责，而物业管理公司也应负疏于管理之责。 关于发展商与物业管理的关系真是扯不断、理还乱。但可以肯定的是，当前物业管理中存在的许多重大问题，都是发展商早期行为所造成，当然有的是历史客观原因，有的是主观原因。

物业管理常用法律法规解读

物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构

物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同

前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）

预防和化解物业管理纠纷

预防和化解物业管理纠纷 物业服务纠纷产生的原因 （一）物业公司及开发商方面 1、物业公司服务不到位 物业公司服务不到位是产生物业服务纠纷的主要原因。对业主提出的问题，物业公司不及时解决或不解决，直接导致业主对物业公司的不满，业主得不到满意的服务从而拒付物业费用，或者业主在维权不能的情况下也往往采取不支付物业费以自保。同时大部分物业服务合同的内容简单模糊，物业公司操作空间大，而业主则很被动，导致业主不满意，从而产生矛盾。 2、物业公司与开发商的互相推诿 开发商为了达到销售出商品房的目的，在宣传上可谓用心良苦，业主在购房的喜悦中通常只会注意房屋的价款、交付时间等与房屋有直接关系的合同条款，不会注意到物业合同这类小事情。并且交房手续是在开发商处办理，而交钥匙往往是在物业公司处进行，房屋交付手续和钥匙交付手续分开进行，换句话讲，房屋交付手续办理完毕后，不签订物业合同就拿不到钥匙，并且物业服务合同也是物业公司单独拟定的不容业主选择。业主交纳下一年度物业费后，发现物业公司的物业服务达不到开发商承诺的服务标准，物业公司则认为自己尽到了物业合同约定的服务标准，开发商的承诺与其无关，物业公司与开发商的互相推诿，使得业主的利益无人保护。 3、开发商建房遗留问题得不到有效解决 房地产开发商与物业服务企业之间通常是两种关系。一种是物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，目前这种关系在住宅小区占有一定比重。另一种是房地产开发商招聘的物业公司。在这两种关系中房地产开发商的地位总是能指导物业公司，房地产开发商利用其优势地位把设计规划和建筑质量等问题留给了物业公司，或者没有给物业公司提供进

物业管理中的法律关系分析

物业管理中的法律关系分析 发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。 物业管理中有着哪些法律关系 要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。 1、发展商早期在物业管理中的作用 发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。

发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。 2、房屋产权所有人（业主） 由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。 3、房屋产权所有人大会（业主大会） 房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商

物业管理纠纷起诉书

物业管理纠纷起诉书 原告：委托人： 委托人电话： 被告： 地址： 电话： 法定代表人： 上诉请求： 1请求判令被告（澳海物业管理有限公司）整改完善不合格的消防设施（包括消火栓系统、防烟排烟系统以及应急照明、安全疏散设施等）。并经过消防部门的检查后，公示检查结果。 2.请求判令被告完善13号楼所处园区的安全保障设施。 3.要求判令被告在没有达标消防安全和园区安全之前，不得收取1.5元/平米/月的物业费。 3请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由： 一、我们号楼，消防安全设施多处违规。列举如下： （一）、消防栓系统内，没有灭火器。如果发生火灾，后果不堪设想。 （二）、安全疏散设施内，物业没有做到安全通道的敞开、开放、照明。多处消防门是上锁封闭状态，楼道内感应灯也是不亮的。 (三）、我们13号楼东侧一幼儿园将它们的围墙直接与我们楼相连。并没有按照消防安全规定而隔离相应距离。 （四）、电梯维护维修不及时。到目前为止，电梯检查合格证已经过期，但还没有粘贴新的合格证。 二、13号楼所处园区的安全保障设施不合格。列举如下： （一）澳海澜庭小区有南北两个园区。我们号楼所处北侧园区。我们园区内有施工工地。闲杂人等随意出入，给我们的安全造成了极大的威胁。而物业方面并没有为此做出任何改进措施和方案，业主经常丢失物品，造成财产上的损失以及精神上的不安。 （二）13号楼下的园区照明设施时好时坏，质量低下。路灯经常不亮。导致夜晚回家的道路一片漆黑，经常造成老幼妇孺的摔伤。上报物业这个情况，他们却不予理睬。 三、物业张贴公告，即将采取电梯刷卡制度。也就是说，变相用物业费换取自家楼层的电梯卡。我们业主强烈反对。理由如下： （一）在业主不知情不赞同的情况下，物业私自安装这种限制业主回家自由的设施，我们强烈反对。（二）电梯在检验合格的前提下，如果电梯发生自由坠落事件，最好的自救方法就是立即摁下所有楼层的电梯按键，来恢复电梯的正常运作。但是，刷卡制度只能刷自己家的那层电梯，如若出现事故，自救方法完全失效。所以，我们不同意安装刷卡器。 此致。 抚顺市区人民法院 原告： 年12月8 日

物业管理法律法规知识题库

物业管理法律法规知识题库 第一部分<物业管理条例> 1.国务院修订新的《物业管理条例》从2007年10月1日起施行。 2.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修，养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（第二条） 3.国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。（第三条） 4.国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政 府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（第五条） 5.业主是房屋的所有权人。（第六条） 6.业主享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的权利。（第六 条第8款） 7.业主需履行按照国家有关规定交纳专项维修资金和按时交纳物业服务费用的义务。（第 七条第4、5款） 8.物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体 业主在物业管理活动中的合法权益。（第八条） 9.一个物业管理区域内成立一个业主大会。（第九条第1款） 10.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部 门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，产选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（第十条） 11.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数 过半数的业主参加。（第十二条第1款）。 12.业主可以委托代理人参加业主大会会议。（第十二条第2款） 13.业主大会决定（1）筹集和使用专项维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施， 应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；由业主大会决定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（第十二条第3款） 14.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。（第十二条第4款） 15.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民 法院予以撤销。（第十二条第5款） 16.业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则 的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（第十三条） 17.召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。（第十四条第1款） 18.业主委员会是业主大会的执行机构。（第十五条） 19.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行 政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（第十六条第1款） 20.管理规约对全体业主具有约束力。（第十七条第3款） 21.业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任 期等事项作出约定。(第十八条)

物业管理法律法规测试习题及答案

欢迎阅读 物业管理法律法规测试题（二） 出题人：李门隆答题时间：120分钟阅卷人： 姓名：时间：地点： 一、 单项选择题：（共10分） 1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。 A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人 6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。 A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D.居民委员会 7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会 8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。 A.委托协议书 B.临时委托合同 A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作 C.对物业共用部位公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 D.监督专项维修资金的管理和使用。

4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（）。 A.按照本来用途和使用目的使用专有部分 B.维护建筑物的安全和外观美观 C.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线 9、物业管理纠纷的处理方式主要有（）。 A.协商 B.调解 C.行政裁决和行政复议 D.仲裁、诉讼 10、物业承接查验的主要内容（）。 A.移交物业资料 B.查验物业共用部位 C.查验物业公用设施设备 D.物业专有部位

三、选择题：（共10分） 1、《物权法》的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法。（） 2、在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系。（） 3、物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为（） 4、物业使用人在物业管理中的权利义务有业主与物业使用人约定， 2、业主；（3分） 3、物业服务合同；（4分） 五、简答题：（共20分） 1、业主在物业管理活动中的义务；（5分） 2、《物业管理条例》中的基本制度有哪些？（5分）

物业管理九大典型纠纷

遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/9012679795.html, 物业管理九大典型纠纷 关注一：公共设施的主人究竟是谁? 近日，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。 解读： 这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

解决方法： 这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。 关注二：签物业委托合同还是服务合同? 据了角，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。 据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。 解读： 这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性地的，那么就代表着由业主委托物业管

物业管理法规问答题

一、名词解释 1、物业管理法规： 2、物业管理法律规范：是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。 3、物业管理法律关系：是指由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系 4、物业管理法律责任：是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。 5、相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。 6、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 7、包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 8、管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。 9、住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 10、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部

门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的争执。 二、简答： 1.什么是物业管理法规？其调整对象有哪些？ 2.请说出10个你熟知的物业管理法律法规 1、《宪法》 2、《民法通则》 3、《物权法》 4、《物业管理条例》 5、《城市新建住宅小区管理办法》 6、《城市异产毗连房地产屋管理规定》 7、《物业服务收费明码标价规定》 8、《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》 9、《前期物业管理招投标管理暂行办法》10、《物业服务企业资质管理办法》 6.试述物业管理法律规范的结构。 （1）假定——物业管理法律规范适用的前提。 （2）处理——物业管理法律规范的核心。 ( 3 ) 制裁——物业管理法律规范的保证。 9.简述物业管理法律关系的构成要素。其主体有哪些？ 物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。 （1）业主（2）非业主使用人（3）业主大会和业主委员会（4）开发商（5）物业服务企业（6）物业管理协会（7）行政管理部门（8）其他相关机构 13.物业管理法律责任的一般构成要素有哪些？ （1）存在法律责任主体（2）违法者主观上有过错（主观故意或者过失）

中华人民共和国物业管理条例

物业管理条例 《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。《决定》附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。[1]本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。 中文名：《物业管理条例》 颁布部门：中华人民共和国国务院颁布人：温家宝 类别：行政法规首次拟定：2003年06月08日 实施时间： 2007年10月01日修订日期：2007年08月26日，2018年03月19日 目录 .1制定原因 .2发布信息 .3修订内容 .4条例全文 .5内容解读 物业管理条例制定原因 随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。 在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。 物业管理条例修订内容 《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。具体修改内容为[4]：删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。 第三十二条第二款修改为：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。” 删去第五十九条。 第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。 第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。[2] 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,自2016年3月1日。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 删除第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 删除第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 国务院关于修改《物业管理条例》的决定 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。但是，在只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，在决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

物业管理纠纷的处理

物业管理纠纷的处理 摘要：本文针对我国物业管理纠纷存在的问题和矛盾，分析我国物业管理现实状况。在迄今为止还没有形成成熟的理论体系和明晰的行业定位的前提下，分析了物业管理纠纷产生的原因，对物业管理纠纷进行全面透析，以寻求解决对策，从根本上减少和消除物业管理过程中的各种纠纷，使业主和开发商和物业管理企业的关系步入良性发展，促进湖省物业管理市场的完善和快速发展。 关键词：物业管理纠纷处理 近年来，随着物业管理业的迅猛发展，物业管理企业的规模和夜盖面也迅速扩增，而在不断加速法制化建设进程的大环境下，广大业主的权利意识也渐渐觉醒，物业管理纠纷有不断增长的趋势，已引起社会各方的广泛关注。 物业管理纠纷除少数是行政管理纠纷之外，大多数都属于合同纠纷和财产权益纠纷。比如:拖欠物业管理费纠纷、维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及租赁纠纷等等。这类纠纷严重影响了物管企业和业主的良好合作关系。 一、物业管理纠纷的类型 我国规范物业管理的法律不仅有私法上的《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等主要法律规范，还有公法上的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》以及众多关于城市房屋和住宅小区的行政规章。在近几年内，尤以自2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下简称“司法解释”)最具指导意义。该司法解释结合了目前物业管理的实际情况，对增强法律规定的针对性，为审判提供明确、统一的判断标准川以及实现物业方而的公平正义有着积极的作用。 物业管理纠纷的类型有许多划分方法，本文将其分为前期物业管理中的纠纷、物业管理过程中的纠纷和物业的使用与维护中的纠纷。 1.前期物业管理中的纠纷。根据“司法解释”，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。然而，建设单位与物业服务企业的关系并非只是简单的委托法律关系，事实上物业服务企业常常受制于建设单位，致使在建设单位有问题的物业交付使用并损害到业主的合法权益后，将建设单位与业主的纠纷转变为物业服务企业与业主之间的纠纷。此外，新老物业服务企业交接时，原物业服务企业为了争取既得利益与可实现利益而不愿退出物业服务区域和移交相关事项，使新企业无法正常工作，导致纠纷的产生。 2.物业管理过程中的纠纷。最突出的是物业管理收费方而的纠纷;一方而，物业服务企业存在着乱收费、擅自提高收费标准等问题，另一方而，业主自身也抱有少交费而享受优质服务的侥幸心理。同时，物业日常安全管理、业主装修工程等也是纠纷较常发生的领域。 3.物业的使用与维护中的纠纷。如物业服务企业擅自改变房屋及配套设施的外观、结构、用途，甚至损毁房屋及配套设施，或者擅自挪用维修资金从而与业主产生的纠纷。 二、物业管理纠纷产生的原因 物业管理在我国起步较晚，相应的法律法规也不够健全，近些年随着经济的发展，物业管理在我国城市经济建设和发展的过程中显得越来越重要也越来越普遍，而人们对物业管理这样一种新生事物认识还不够全面，从而使得物业管理的纠纷越来越多。归纳起来，主要有以下四个方面的原因。 （一）房地产项目开发时留下隐患。在现有的物业纠纷中，有很大一部分是由于开发商遗留下来的问题造成的。许多物业纠纷是由于建筑工程质量问题、开发商擅自改变规划，以及无法兑现当初售楼时对购房人的承诺，并采取卖了房子就走人的错误做法，于是业主与开发商的矛盾便转嫁成业主与物业服务企业之间的矛盾。业主往往因为房子质量或其他在购房中产生的问题而拒绝支付物业服务费用，从而引起纠纷。

物业管理法律关系主要内容

物业管理法律关系主要内容 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。 物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、非业主使用人的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主大会及业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务的物业管理公司，依据物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。 物业案例选 一、随意变更暖气管线，法院判决恢复原状，赔偿损失 刘某是一家公司的经理，购买了某城市花园广场的13号顶层六楼居住。居住前刘某对其房屋进行了装修。装修中刘某考虑到冬季室内洗澡温度有些低，于是就将原来环绕客厅、卧室、厨房的暖气管道改线，自行购买了两组散热片安装在卫生间，并且在卫生间新装的暖气片组上加装了水龙头，以方便冬季取用热水。冬季来临后，居住在刘某楼下的五户居民家中暖气温度一直上不去，室内温度甚至达不到10℃，但其他居民住户暖气温度正常。经检查发现，由于暖气供热是采用的热水循环方式，供暖热水是从顶楼向楼下流动，刘某擅自变动了供暖

管路，在供暖管路上安装了不符合规定的暖气组，并且经常从供暖管路中取用热水，造成供暖管路热泪盈眶水循环的水流阻滞，直接导致楼下居民暖气不热。对些，五户居民一致要求刘某拆除私自加装的暖气组，将供暖管道恢复原状。但刘某认为工程量太大，自己经济上花费也多，于是以没有时间搪塞。隆冬来临，五户居民向物业公司投拆，由物业公司出面协调，然刘某则认为自己家里的东西自己想怎样改别人管不着。在物业公司协商无效的情况下，五户居民向法院提民事诉讼，请求恢复原状，赔偿损失。 法院认为，刘某虽然通过购买物业的行为获得了物业的所有权，对物业的专有部分享有专有的权利，但其专有部分内的供暖管路属于居民在同一栋楼内的全体业主共同使用的共用部分。刘某有共用部分设施使用的权利，也有承担保护和管理的义务。因此，根据相关法律规定，法院判决，责令刘某至私自改动的供暖管路恢复原状，并赔偿原告五户居民的经济损失。 业主可以在自己家中安装巨型浴缸吗？ 一只占地近12平方米，可容纳近10吨水的巨型豪华浴缸，漂洋过海来到上海，巨型浴缸的主人是某花园的一位业主，他购买了这只产于墨西哥的庞然大物，是想在楼顶上建一具私人“露天浴场”享受一下“异国情调”。安装的混凝土基础工程建成后，就花费6000无雇来了吊装工程公司，准备将浴缸从室外吊上楼顶，可“好事”却被物业公司“破坏”了。大浴缸只好躺在公共绿地遭受风吹日晒。后来，该业主又雇人要将浴缸用缆绳吊到自己的屋内安装，但又被物业公司的人