房地产企业税收筹划问题研究[开题报告]

毕业论文（设计）开题报告

题目：房地产企业税收筹划问题研究

一、选题的背景、意义

（一）背景

2003年9月，国务院发布“18”号文件，首次肯定了房地产企业在国民经济发展中的支柱地位，并明确提出房地产企业可持续健康发展。2006年5月17日，国务院研究提出六条措施即“国六条”又一次重新提出房地产业是我国经济发展的一个重要支柱产业。2007年的“两会”，房地产业的发展又备受关注。这表明房地产业的支柱产业地位依然得到政府层面的承认和肯定。住房分配实行货币化后，住房市场需求空间大，市场需求持续旺盛，引发了一轮又一轮的房地产投资热，从而曾一度导致房地产泡沫现象。中央政府为了抑制房地产投资过热，平抑房价，从2005年开始加大对房地产的调控力度，在土地、税收和信贷等方面出台了一系列调控政策。

在土地方面调控政策有：从2006年的“国六条”开始，国家有关土地方面的政策就接二连三地出台，从《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、到2010年9月27日《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》等一系列措施和政策的出台。这表明中央政府对土地的监管力度逐渐加大，而土地阀门越收越紧的趋势非常明显。

在房地产税收方面的调控政策也在不断加强。《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），对房地产所得税相关制度进行大幅度调整，将原企业所得税中的漏洞基本堵死，从而影响房地产企业因所得税而占用资金增加l～2％。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号规定：自2007年2月1日起，国家将在全国范围内加强土地增值税清算管理工作，房地产企业利润空间被极度挤压。财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定：从2007年1月1日起，城镇土地使用税额标准提高2倍，新增建设用地有偿使用费提高l倍。最近又不断出台政策加强营业税、个人所得税的征收管理。财政部、国家税务《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》财税[2009]78号等等政策。

以上这些调控政策将促使房地产行业向更为理性、规范的方向发展，行业资源将重新整合，优胜劣汰机制将逐步完善，优质房地产企业在面临挑战的同时也面临更多的发展机遇。房地产企业由原来的暴利行业慢慢地在政府宏观调控下变成“平利行业”。房地产企业只有做大做强才有自己的立足之地，要想做大做强就必须更好地把握今天的有利条件，并进行合理的税收筹划。

（二）意义

（1）房地产行业涉及的税种较多，税负较重。房地产行业涉及面较广，故房地产企业涉及的税种也较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、企业所得税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税等。

（2）合理的税收筹划可降低房地产企业的管理成本。税收从某种意义上说是公司经营管理的一项成本，合理的税收筹划能够降低房地产企业的管理成本。如，房地产企业可以利用税制差异、税收优惠、税法弹性等方式达到迟纳、少纳甚至不纳税款的目的。

（3）房地产企业的发展需加强对税收筹划的重视。随着经营规模的扩大，房地产企业所涉及的税收问题会愈加复杂，其税收负担风险、税收违法风险、经营损益风险也会变大。因此，应加强对税收筹划的重视。

二、相关研究的最新成果及动态

（一）国外关于房地产企业税收筹划问题的研究

自从1935英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公刀一案作出的相关声明之后，税收筹划的行为逐渐为社会所关注并被法律认可。税收筹划开始从企业经营计划里面独立出来，不少税务专家和学者对税收筹划理论和方法的研究开始向深度和广度发展，并由此带动了包括个人税收筹划在内的对税收筹划的全面研究。可以说，税收筹划在国外已经相当普遍，它包括了对个人的税收筹划、区域性的税收筹划以及跨国投资的税收筹划以及跨国投资的税收筹划。

自20世纪80年代以来，税收筹划业务广泛发展起起来，与此同时，相关的税收筹划理论研究也随之蓬勃发展。特别是以税收筹划为主要内容的国际税收筹划专业杂志开始广泛发展，如《税收管理国际论坛》和《税收筹划国际评论》。

威廉·J·迈克劳斯基（1998）中对房地产税在中欧和东欧的发展历程进行分析、如何理解房地产市场以及对房地产发展的主要影响和房地产投资地块的经济学等作了深入的研究。

唐纳德?布鲁斯约翰（2010）指出：税收政策的变化对企业创业活动产生的重要影响，但是国家税收组合并不是国家企业创业创收的决定性因素。

由于各国的房地产税制不同，因此根据各国的房地产税制而进行的专门税收筹划各不相同，这对于我国的房地产企业税收筹划没有很多借鉴意义。

（二）国内对于房地产企业税收筹划问题的研究

1、房地产企业税收筹划的现状

在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，税收筹划在理论研究方面比较薄弱，在实践方面也不够成熟，社会各界对税收筹划存在一些不够正确地认识，而且在对税收筹划的概念、内容等方面的理解也有分歧，同时企业的财务管理水平不高，这些因素都使得我国企业税收筹划的发展受到制约，在一定程度上影响了企业竞争能力的提高。随着我国社会主义市场经济的进一步发展和完善，随着我国加入世界贸易组织和我国法制的进一步完备，企业税收筹划有了越来越重要的地位。

李玲（2007）认为，税收筹划是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得节税的税收利益。它是当今企业财务管理中较受关注的一个议题，涉及到企业经营、投资、理财、决策等活动的各个方面。有效的税收筹划，能最大程度地降低纳税人涉税风险，降低税负，增加经济效益，提高企业财务管理水平，实现价值最大化，增强企业的竞争优势，是企业增强核心竞争力的有效方法之一。无论对房地产企业还是其他类型企业，都是一个十分有价值的研究课题。房地产商品是与人们生活密切相关的，对国民经济的影响也日益重要。房地产行业是典型的资金密集型行业，与其他行业相比，它的主要特点是投资大、风险大、周期长、地域性较强。我国房地产企业涉及的税种多、税负重，税收的现金流及税收成本很大程度上影响到企业的利润，税收筹划也成为房地产企业财务管理的重要内容之一。跨国房地产企业不断进入中国市场，使国内房地产公司面临更激烈的竞争，再加上目前国家对房地产市场宏观调控的加强，房地产企业面对新的税收政策调整，有必要强化企业财务成本核算，通过科学的税收筹划避免企业财务风险和实现利润最大化。

曾虹（2007）指出我国房地产业初步产生于上世纪80年代初，在90年代进入成长期，90年代后期到本世纪初更是发展迅速。在现代社会经济生活中，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产企业提供了高速发展的机会，也使房地产企业面对着更加激烈

的竞争。运用税收筹划科学合法的降低税收负担，已经成为我国房地产企业在市场经济中加强自身竞争力的重要手段之一。

房地产行业是典型的资金密集型行业，与其他行业相比，它的主要特点是投资大、风险高、周期长，地域性也比较强。本文探讨的对象主要是房地产开发企业。房地产开发企业税收成本占投资额的比例较大，所涉及的税种也很多，还存在很大的税收筹划空间。科学的税收筹划可以帮助企业提高财务管理水平，减轻税负，提高企业的经济效益，并抵御外部风险。

孙迎庆（2009）指出随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速，中小房地产企业在快速同步发展的同时，由于自身规模、资金实力、管理水平等各方面局限，在财务管理上存在许多问题亟待解决，本文首先指出了中小房地产企业在财务管理中存在的问题并分析其形成的原因，然后提出了解决中小房地产企业在财务管理中存在问题的对策建议。

2、房地产企业进行税收筹划的必要性及应注意的问题

随着我国经济改革的进一步深入，特别是税制改革的进一步深入，税收法律法规会越来越复杂，税收筹划已经成为房地产企业经营发展战略的重要组成部分，税收筹划对公司管理决策日益重要。交税是每个纳税人应尽的义务，但税收必定对公司的效益产生一定的影响，不交税是违法的行为，要受到法律的制裁，怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。不能只注重表象和结果，一定要重视形式、过程和内容，所以房地产企业要进行纳税筹划，筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解，才能当前房地产的税收政策进行充分的分析、研究和设计，才能合理、合法地进行纳税筹划，为企业降低成本，降低纳税负担。

唐腾翔，唐向（1994）这部专著中第一次提出了“税收筹划”的概念，具有开创性的意义。纳税人依据所涉及到的现行税法，遵循税收国际惯例，在遵守税法、尊重税法的前提下，根据税法中的“允许”、“不允许”和“非不允许”的项目、内容等，对企业的组建、经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负。

计金标（2001）指出税收筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先的安排，以达到少缴税和递延缴纳税款的一系列谋划活动。

范宾（2009）指出税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，直接关系到企业的经营利润。房地产行业是一个税费负担较重的行业，对房地产开发企业的税务筹划，企业经营者都很重视。主要就房地产开发企业税务筹划的制度基础及如何在企业财务战略思想的指导下，开展税务筹划等若干问题作了试探性的讨论。

张卓，王红春（2007）指出：随着我国经济改革的进一步深入，特别是税制改革的进一步深入，税收法律法规会越来越复杂，税收筹划已经成为房地产企业经营发展战略的重要组成部分，税收筹划对公司管理决策日益重要，文章对房地产企业税收筹划的必要性和可行性进行了研究。

陈云梅（2007）指出：房地产企业涉及税种多，税收负担资金压力大，税收筹划是每个房地产企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段。为了降低企业税负，增加企业利润，就必须在纳税发生之前通过合同形式的选择，合同价款的区分，合同条款表述等策略来精心设计合同，用好用足税收政策。

张丽波（2007）指出：在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人不断追求的目标。房地产企业针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策以达到税收筹划的目的。

3、房地产行业税收筹划的具体措施

房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。房地产业资金筹集多源性，房地产业现金流转复杂化。而且房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。所以极需要对房地产行业所面对的各个税种进行具体的税收筹划。

徐敏（2007）指出税收筹划是充分利用税法中提供的一切优惠，在诸多可选的纳税方案中择其最优，以期达到整体税后利润最大化。所以根据房地产开发企业的特点，依据现行税法，就其涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等主要税种进行税收筹划。

李颖（2004）认为房地产企业土地增值税筹划可以从土地增值税的征税范围、扣除项目、优惠政策三方面着手，充分利用相关的政策来合理的确定建房方式、合理的测算房地产价格、合理的选择利息扣除方法等来进行税收筹划。

陈晓红（2005）认为房地产开发企业的税费中，土地增值税占有较大的比重，

财务管理中税收筹划问题研究_1

财务管理中税收筹划问题研究 科学合理的筹划能增加企业收入、提高资金利润率，是实现企业基本目标的重要途径；在税收筹划下企业进行有效的结构重组，促进企业迅速走上规模经营之路，而规模经营往往是实现企业价值最大化和企业最终目标的有效途径。同时，企业的财务决策也是税收筹划得以实现的保证。一、企业财务管理下的税收筹划应注意的问题 税收筹划涉及企业内部的、筹资、经营、分配等各项理财活动，还与政府、税务机关以及相关组织有很密切的关系。因此，为充分发挥税收筹划在现代企业财务管理中的作用，促进现代企业财务管理目标的实现，企业在进行税收筹划时还要注意以下问题： 1.税收筹划必须遵守国家的税收、法规 具体表现在：第一，企业开展税收筹划只能在税收法律许可的范围内进行，必须依法对各种纳税方案进行选择，而不能违反税收法律规定，逃避税收负担。第二，企业税收筹划不能违背国家财务法规及其他法规。第三，企业税收筹划必须密切关注律法规的变更。企业税收筹划方案是在一定时间、一定法律环境下，以一定的企业经营活动为背景来制定的，随着时间的推移，国家的法律法规可能发生变更，企业财务管理人员就必须对税收筹划方案进行相应的修正和完善。只有在这个前提下，才能保证所设计的经济活动、纳税方案为税收主管部门所认可，否则会受到相应的惩罚，并承担法律责任，给企业带来不必要的损失。

2.税收筹划应从总体上系统地进行考虑 税收筹划的最终目的是使企业实现其财务管理的目标即税后利润最大化，取得“节税”的税收利益。这表现在两个方面：一是选择低税负，即降低税收，提高资本回收率；二是迟延纳税。不管是哪一种，其结果都可以实现税收支出的节约。要进一步考虑的是，作为企业财务管理的一个子系统，税收筹划应始终围绕企业财务管理的总体目标来进行。税收筹划的目的在于降低企业的税收负担，但税收负担的降低并不一定带来企业总体成本的降低和收益水平的提高。例如，税法规定企业负债利息允许在企业所得税前扣除，因而负债对企业来说具有节税的财务杠杆效应，有利于降低企业的税收负担。但是，随着负债比率的提高，企业的财务风险及融资风险成本也随之增加，当负债成本超过了息前的投资收益率，负债融资就会呈现出负的杠杆效应，这时权益资本的收益率就会随着负债比例的提高而下降。因此，企业进行税收筹划时，如不考虑企业财务管理的总体目标，只以税负轻重作为选择纳税方案的唯一标准，就可能会影响到财务管理总体目标的实现。 3.税收筹划要服从于财务决策过程 企业税收筹划是通过对企业经营的安排来实现的，它直接影响到企业的投资、融资、生产经营、利润分配。如果企业的税收筹划脱离企业财务决策，必然会影响到财务决策的科学性和可行性，甚至导致企业做出错误的财务决策。例如，税法规定企业出口的产品可以享受退税的优惠政策，企业选择开放式的出口经营策略，必然为企业带来

宏观调控下的房地产营销模式创新开题报告

课题名称：宏观调控下的房地产营销模式创新 1.1选题的背景 1.1.1国家宏观调控的背景 房地产在国民经济中占据着至关重要的位置，房地产GDP发展可以带动五十几个相关产业的发展，所以如果房地产不能够持续，稳定，健康的发展就会对市场经济引起巨大的波动甚是会产生一系列的瓶颈问题，所以近年来，国家针对房地产市场存在的问题，连续出台了一系列的宏观调控政策，而且力度在不断的加大，旨在抑制房价过快增长，国家主要从土地供应，银行信贷，机构监管和产业政策等方面对房地产进行逐步的规范和完善，今年又采取从紧的货币政策，而这一系列的政策的实施，表明政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期，从目前情况看，房地产宏观调控效果已经逐渐显现，全国各地房价都出现了不同程度的下调或增速趋缓。这一切强硬的措施对房地产销售工作带来了首当其冲的影响：(1)国家宏观调控趋紧引致房地产市场持续低迷；(2)新政导致销售压力增大，(3)理性消费回归(4)随着多渠道住房供应体系的形成，商品房价上升受限；(5)国家宏观调控紧缩银根，房地产企业举步维艰；(6)房地产利润被压缩到一个合适的空间后，各大地产商之间的竞争趋于白热化等。总之，随着我国新一轮宏观调控的实施，面对各地持续上涨的房价和舆论压力，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，用新的营销手段来打动更多的消费者，从而在激烈的市场竞争中立足。 1.1.2房地产市场营销背景 我国房地产市场消费观逐步走向理性消费和绿色消费，那种争先恐后买房，整夜排队挤号的现象似乎已经成了过去。在经过新一轮的洗牌之后，房地产商意识到那种突飞猛进，高歌凯旋的市场氛围已经不复存在，房地产商传统上的战略优势，如资金，技术，人脉关系优势随着竞争的加剧正在下滑成为不在必然的优势。随着我国房地产市场的发展和人们生活水平的提高,购房者情感精神层面的需求被不断激发和释放出来,并在消费行为中显现出越来越重要的地位，房地产市场需求向多档次，多元化，个性化发展，特别是住宅市场的需求变化尤其明显，消费者需求的多样化，各大地产商竞争的白热化，使得房地产商不得不静心思考从“以产品为中心”向“以消费者为中心”的模式转移，在传统营

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房地产上市公司盈利能力分析【开题报告】

开题报告 房地产上市公司盈利能力分析 一、立论依据 1．研究意义、预期目标 研究意义：房地产业是随着中国国民经济市场化改革逐步发展起来的，是先导性、基础性的产业；正逐步成为中国国民经济的支柱产业。我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，是我国经济发展的主导产业。房地产业也是国民经济的晴雨表，受国家和当地政府宏观经济政策的影响非常大：经济高涨，房地产会发展迅猛。经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。其发展发展也同国民经济的发展一样具有非常明显的周期性。作为房地产业微观主体的房地产公司的稳健盈利能力是房地产行业健康发展的基础，因此甄别具有稳健盈利能力的优质上市公司，对行业及整个国民经济的发展具有重要的意义。 预期目标：本文旨在通过对历年数据和指标的分析，对房地产上市公司的盈利能力进行定量、科学的评价，了解房地产企业发展的现状，找出影响房地产上市公司盈利能力的关键指标，从而为房地产企业的发展提供一定的理论指导和实践借鉴。本研究通过分析房地产上市公司信息，找出影响房地产行业企业盈利能力的关键因素，指出提高企业盈利能力的对策，为企业增强企业竞争力提供指导作用，为行业发展和政策的出台提供参考作用。 2．国内外研究现状 国内研究现状： 杨琼(2004)认为我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。 目前国内各学者和评估机构在对上市公司财务指标进行研究的时候，多数是对企业的盈利能力、偿债能力、成长能力和经营效率进行综合评估，并且多是运用主成份分析方法或者是多元统计分析中的因子分析方法，运用因子分析模型，对几个指标进行考核，按各指标的重要性不同确定各指标在综合评价时的权重（李明伟，2007）。然后在各单项指标考核评分的基础上,乘以每项指标

我国企业税收筹划存在的问题及对策研究

随着我国加入WTO,我国的税制将与国际接轨,所得税和财产税体系将日益完 善和丰富,税收筹划的空间将越来越大,这必将促进企业的税收筹划工作;同时,随着对税收筹划认识的不断深入,政府部门将会对税收筹划持肯定态度,将会通过多种形式支持、鼓励税收筹划活动,这也将促进企业进行税收筹划;另外随着我国加快制定一些有利于企业的优惠政策,这给企业的税收筹划提供了更大的空间,势必更加促进更多企业进行税收筹划来降低税收费用。 然而,现阶段我国税务筹划策略中存在一些问题和不足。现就对主要问题一一阐述,并探讨相关的解决策略。 一、现阶段我国企业税务筹划策略中存在的问题 1.企业对税收筹划策略理解不明确 由于税收筹划引入我国的历史较短,加之概念不统一,致使纳税人对税收筹划的理解存在较大的分歧。一部分人认定税收筹划就是偷逃税款,是背离国家收税意图的,是国家税法所不允许的,损害了国家利益。也有一部分人对税收筹划的态度很谨慎,他们担心在我国的税收环境下,税收筹划能否真正起到作用。这两种观念严重阻碍了税收筹划的策略研究在我国的发展。对于税务机关而言,则表现为对纳税人进行税收筹划的不信任。因为,很多人明则进行税收筹划,实则在偷税,破坏了税法的严肃性,损害了国家利益。所以,税务机关对税收筹划存在一定的抵触情绪,也从一定程度制约了税收筹划的发展。 2.税务代理机构规模不大,人才缺乏 我国目前以事务所为代表的税务代理机构虽然多达几万家,但规模以小型居多,而且专业人才匮乏,领军人才年龄结构老化,文化素质和专业技能水平普遍偏低,疏于学习国家最新颁布的各项税收法律法规及财务会计准则,所以中小型税务代理机构真正从事税收筹划的业务很少,有的也仅仅是为企业提供相关的税务咨询业务,咨询内容多以纳税申报及税务条款如何遵守居多。正是因为国内税务中介机构在规模、专业人才数量上与国外的中介机构相差甚远,其自身的“不专业”不具备真正的税收筹划资质而限制了我国税收筹划策略的发展,正是所谓的企业有求,中介机构无供应,税务代理市场供应缺乏。 3.税收环境不完善 由于我国法律不健全,征管水平低,处罚力度不足,税务机关的征管意识较差,查账能力不强等原因,使得纳税人很容易就可以钻偷漏税的空子,给纳税人造成了可利用的偷税空间,制约了税收筹划的应用。 4.企业税收筹划的目标不明确,没有考虑企业整体利益 我国现阶段不少企业在税收筹划时只考虑到单个企业的利益或者企业的部分利益,没有从集团整体考虑或者企业的所有方面,对税收筹划进行合理性分析。

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析

的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。”基于以上规定，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，在会计核算时已经将地价计入了房产原值，但是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值，因此，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。 而《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城 镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121

号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121号文件下发后，执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时，应当根据会计与税法的差异，相应对房产计税原值进行调增或调减。 案例1: C公司是执行《会计制度》的企业。C公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额 为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。假设C公司会计核算时有两种选择：一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”。二是将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。 分析：

房地产营销模式分析报告

房地产营销模式分析 目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式 独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。 它的优势主要表现在：分工明确，各展所长 由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。 开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。 二、代理商的联合销售代理模式 联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼

盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售 现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。 因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难 代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。 综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。

房地产开发项目可行性分析开题报告

房地产开发项目可行性分析开题报告 房地产开发项目可行性分析开题报告 引导语：在经济飞速发展的今天，报告的使用成为日常生活的常态，报告具有双向沟通性的特点。相信许多人会觉得报告很难写吧，下面是小编收集整理的房地产开发项目可行性分析开题报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。摘要：房地产开发过程中的首要工作便是房地产开发项目的可行性研究，它在整个开发环节起着至关重要的作用。可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资的环境和条件有一个深入的了解后，进一步对提出的建设和技术方案，以及生产经营方案实施的可能性、经济合理性进行理智细致的分析和评估，最终达到双赢的目的。为了实现这个目标就必须掌握房地产开发项目可行性研究的内容，对市场有一定准确的分析，利用数据进行费用测算，结合上述前期工作做出合理的经济评价。关键词：可行性研究内容、市场分析、费用测算、经济评价在房屋建筑领域中必不可少可行性研究，因为它对项目最终的施行，如何施行，将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面，可以确定房屋的布局结构，所需的设备也随之确定；在经营方面，可根据房地产的供求情况，市场的竞争激烈与否，提出销售目标所在市场和销售手段；在管理方面，可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述，以市场预测和建设条件的调查为前提，规划设计方案作为基础，经济评价为可行性研究的核心。一房地产开发项目可行性研究内容 1.1总论项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。 1.2市场调查和需求分析通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。 1.3开发项目场地的现状与建设条件分析原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。 1.4规划设计方案开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置

房地产开题报告

亳州职业技术学院 毕业设计（论文）开题报告 课题名称：房地产项目成本管理的研究 院（系）：建筑系 专业班级： 09房地产经营与估价 学生姓名：袁芳 学号：050309113 指导教师：杨阳 二○一二年三月二十日

山西工程职业技术学院论文开题报告 学生姓名袁芳指导教师杨阳 论文题目：房地产开发项目成本控制 1．选题的目的、意义，国内外研究动态 选题的目的意义 随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”。“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制。特别在房地产开发项目上节流有着重要的意义。在世界金融环境日益恶化的环境之下，对于房地产开发商来说最理性的是进行成本控制，最关键的是要把成本控制贯穿于项目开发的全过程，只有这样，企业才能有获得最大利润的保证，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 选题的研究现状 经过20多年的发展，中国房地产开发竞争的关键因素正经历“获取项目批文——获取土地——产品概念营造——综合性价比——企业品牌营销”的变迁轨迹，消费观念与政府管理手段的成熟化推动了房地产开发管理的成熟化。在市场逐渐成熟和严厉的宏观调控下，房地产开发企业在想依靠不规范的模式去获取暴利已经非常困难。同时，房地产开发专业性强，从购买土地、开发建设到市场销售及售后服务，涉及面广，操作过程相当复杂，并且房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大，风险高的特性，而且随着房地产开发规模的扩大，使得成本管理的增减效应进一步放大，在日益激烈的市场竞争中，如果不能有效控制成本已难于保证企业在竞争中维持长久的竞争优势。因此，房地产开发成本管理战略的作用也随之突现，并且在经营战略中居于及其重要的核心地位。

【案例分析-房产税】出租屋房产税案例分析

【案例分析-房产税】出租屋房产税案例分析 【案例分析】 A企业与风景区B度假村是关联企业，A企业购置了一块地，共花费2000万元（包括地价）兴建了一宾馆，毛坯房以年租金100万元租赁给B度假村，租赁期为5年，B度假村花费了5000万元进行了装修，装修成一五星级酒店。 怎样征收房产税？ 首先，出租房的租金明显偏低，却似乎有合理理由，因此少缴了营业税、房产税。对租赁期短的租入房产，进行大投入装修，出租房收取少量租金少缴营业税、房产税，租入房装修费可以进“长期待摊费用”税前扣除，不失为一个成功的筹划。 【案例分析】 本案中，该企业收回房产时，房产原值依然为2000万元。 对于本案中的情况，总局并无专门规定。根据深圳市税务局《深圳市税务局关于房产税若干政策问题的通知》第七条规定：承租人按出租方的要求对租入的房屋进行改造、维修、装修，其费用属租金的组成部份，应并入租金由出租方缴纳房产税。此规定出台已经20多年，但由于是地方规定没有普遍效力，并且难以确定承租人按出租方的要求对租入的房屋进行改造、维修、装修，因此并未对本案类似行为产生重大影响。从目前的政策规定，我们只能按照年租金100万元从租征收房产税，营业税，希望今后有相应的应对之策。因为该企业和度假村是关联企业，适用“特别纳税条款”进行收入调整，调整该企业的应纳税所得额也许是个破解之道。 【温馨提示】 根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税

[2008]152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。对于租入新房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。因此，出租的房屋收回时，承租方的装修费用并不计入原值。

房地产市场营销环境分析

房地产市场营销环境分析 第一节房地产市场营销环境分析 一、房地产市场营销环境概念 房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成。 二、房地产市场营销环境分析 1、环境威胁分析 ?环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战。 ?环境威胁主要来源于房地产行业在国民经济中的地位以及房地产行业市场结构的变化两个方面。 ①房地产行业在国民经济中的地位——对房地产开发企业的竞争优势起到了“水涨船高”的作用。 ?产业结构的调整与更替是国家政策、市场需求以及科学技术等因素变化与更新的结果。 ②房地产行业市场结构的变化 ?房地产行业的市场结构是房地产开发企业的竞争优势能否持续保持的重要原因。 ?这表现在市场的竞争程度、市场的集中度与企业竞争优势呈反比关系。 ?房地产行业的市场组织结构越分散、竞争程度越高，企业的竞争优势越难维持。 2、市场机会分析 ?区域I为吸引力大、可行性弱的市场机会。 ?区域Ⅱ为吸引力、可行性俱佳的市场机会，该类市场机会的价值最大。 ?区域Ⅲ为吸引力、可行性皆差的市场机会。 ?区域IV为吸引力小、可行性大的市场机会。该类市场机会的风险低，获利能力也小。 3、综合环境分析

?把某个特定房地产企业所面临的威胁和机会集中图解，就能勾勒出四种可能的结果。 第一种是指理想的业务，即指拥有很多有利的机会，而很少甚至可以避免威胁；第二种是指投机性的业务，即机会和威胁的出现概率同样高；第三种是指成熟的业务，即机会和威胁都很少；最后一种是麻烦的业务，即机会很少，威胁却很大。 4、房地产企业面对环境威胁的对策 房地产市场营销者面对主要威胁，一般有三种对策可供选择： ①反抗策略。即房地产企业通过自身的努力，试图限制或扭转不利因素的发展，这是一种 积极主动的策略。 ②减轻策略。即房地产企业通过各种手段改变营销策略，以减轻环境威胁的程度，主动适 应环境变化。 ③转移策略。即房地产是将产品或业务转移到其他盈利更高、市场环境更好的行业中去， 以回避不利环境因素，寻求新的发展机会。 第二节房地产市场营销宏观环境分析 一、人口环境 人口是构成市场的第一位因素。市场是由有购买欲望同时又有支付能力的人构成的，人口的多少直接影响市场的潜在容量。从影响房地产消费需求的角度，对人口因素可作如下分析： 1、人口迅速增长 2、人口老龄化日趋严重 3、家庭规模日趋小型化 4、人口教育程度提高 5、人口的地理分布 6、人口区间流动 二、政治法律环境 政治法律环境指房地产企业市场营销活动的外部政法形势和状况给市场营销活动带来的、或可能带来的影响。政治法律环境包括政治环境和法律环境。 1、政治环境 2、法律环境 三、经济环境 房地产市场营销的经济环境主要是指房地产企业市场营销活动所面临的外部社会经济条件（具体来说，主要是指社会购买力）。影响购买力水平的因素主要是消费者收入、消费者支出、消费信贷及居民储蓄、币值等因素，而消费者的收入水平是影响房地产企业市场营销的

文化类企业税收筹划问题研究[开题报告]

本科毕业设计（论文） 开题报告 题目文化类企业税收筹划问题研究 一、论文选题的背景、意义： （一）背景 据统计，2004年以来，全国文化产业年均增长速度在15％以上，比同期国内生产总值增速高6个百分点，保持了高速增长的势头。2008年以来面对金融危机的冲击，文化产业逆势上扬，其消耗少、污染低、附加值高等优势进一步凸显，成为经济寒冬中的一股暖流。2009年上半年，我国文化产业增速为17％，大大超过国内生产总值和第三产业的增速。文化产业增长势头强劲，对国民经济的贡献率不断上升，为我国加快改变经济增长方式做出了巨大贡献。为了进一步促进文化产业的发展，改变文化产业在经营、制度上的缺陷，加快文化产业“走出去”的步伐，国务院于2009年通过了《文化产业振兴规划》，推动文化产业成为国家战略性产业，并为文化类企业提供许多税收优惠政策，这为文化类企业进行税收筹划提供了很好的契机。 （二）意义 在我国，税收筹划虽然开展较晚，但已经渐渐被人们所认识、了解和实践。然而税收筹划的研究对象基本上是高新技术企业、房地产企业，对文化类企业的研究比较少。该篇论文笔者把对象定为文化类企业，参考大量文献，对文化类企业税收筹划进行研究，对税收筹划在文化类企业的应用提供了一些帮助。随着税收筹划在我国的不断发展，对文化类企业税收筹划研究也将不断深入，税收筹划对企业的作用也越来越大。 （三）文献综述 1、国外关于文化类企业税收筹划问题的研究 在西方国家，对税收筹划的研究由来已久，最早大约可以追溯到19世纪中叶意大利。那时税务专家的地位不断提高，他们的业务范围中已经包括税务咨询业务。1935年，英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公”一案，做了有关税收筹划的声明：“任何一个人都有权安排自己的事业，依据法律这样

房地产营销策略影响因素分析及策略选择毕业论文及开题报告范文格式

房地产营销策略影响因素分析及策略选择毕业论文及 开题报告范文格式 一、论文（设计）选题的依据（选题的目的和意义、该选题国内外的研究现状及发展趋势等） （一） 通过对房地产行业经营状况的调查分析，探讨营销环境、市场特点、消费者行为等等因素对房产营销策略的制订所起的影响作用，加以分类和汇总，选择出适合房产公司发展的营销策略。 地处浙西南中心要道，是一个经济欠发达，民营企业稀缺的地区。人民闲钱多，形成了万众集资的新“风尚”。加之从2000年撤地设市以来,政府为了加快城市建设的步伐迫切作出业绩。于是放弃了走工业兴城招商引资的策略。提出了“以房养路,以路养房”的口号。于是乎一夜间大大小小的房地产公司如雨后春笋般的冒然而出。到目前为止初步调查已有33家之多。这对于一个38万人次的中小型城市来说足以用饱和一词来形容。往年政府一圈地，房产公司排排坐分果果的局面已一去不复返。取而代之的是无尽的竞争和比较。这就要求房地产开发商遵守市场条款明确国家宏观调控政策发展方向的同时，需及时转变思维找出适合自己发展的策略，怎样能尽快把房子卖出去，怎样使自己的营销策略行之有效。这便具有了重要的探讨意义。 另一方面，随着人民收入的日益增高，炒房热的兴起使不少人尝到了甜头。越来越多的人把钱投资到了房产上，一时间房产市场变的广阔无比，潜力巨大。单一的户型已经满足不了人们的胃口，人们变的愈加挑剔。不同大小和户型。内部小环境与外部自然,人文环境的相融合。价位的合理，物业管理的好坏无不成为消费者比较的关键，因此任何小小的因素可能都将成为售房成功与否的命脉。找出这些影响的因素并加以归类这将使我们的营销策略得以顺利贯彻事半功倍。 我们将通过对问卷调查、网络调查、电话调查、直接访问等等方法取得房地产的市场的信息；并对这些信息进行科学和系统的分析，得出市场状况与影响营销策略制订因素的结论，探讨应对的措施和决策。

房地产市场营销案例分析

案例分析**花园的价格策略 第一，房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位，是比较模糊的，弹性幅度在500~1000元之间。 第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊高价商品，影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感，不像其他商品，细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场，只有在大幅度调整价格的情况下，价格才成为市场购买行为中的敏感因素。 第三，从购买过程看，决定购买的价格往往是在货比三家后得出的，这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点，价格低于比较价格是不够的，最好远低于心里价格，才会广泛吸引消费者。 **花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理，成功地吸引了消费群体，从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米，其规模在工业大道南一带是比较大的，但环境配套设施方面基本是空白，而附近数个大型楼盘正在热卖中，一些楼盘已建立起良好的品牌形象，一些楼盘已是现楼，配套设施亦较完善。在这种形势下，如果只是靠营造现场气氛进行销售，则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘，较之于单位利润的极大化，市场规模及占有率更为重要。在当时，工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右，该楼盘针对性地以均价3000元推出，远低于心里价位，吸引了大量炒家和买家排队抢购，楼盘即时全部售出，造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标，在买家心里留下深刻的印象。第二期推出时，是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元，平均价格为3500元，最高价不超过4000元，最低价仅为2500元。此时**花园的征地规模已经扩大到52万平方米，在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目，大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板，并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试，如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位，所以虽然第二期楼盘价格有所提升。 第三期楼盘的推出则在9月初，此时**花园已聚集了很旺的人气，在前俩次轰动效应的心理影响下，形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元，共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元，依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平，以均价4000元发售，与周围楼盘的价格相接近。 回顾以上过程，**花园在价格战略的运用上是十分成功的，不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。 当然，**花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理价格建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。**花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点（4000元），不仅再没有心理价格的优势，在比较价格方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据**花园前两期的销售情况调低了售价，**花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理价格的优势作支持，也仍然需要比较价格的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，**花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。 案例讨论 1、**花园的价格策略给你的启示是什么？ 答：房地产现在正处于上升阶段，所以高价位是随处可见的。**花园采取低于心理价

房地产项目可行性研究开题报告

表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21

研究论文：我国企业税收筹划问题研究

102812 税收理论论文 我国企业税收筹划问题研究 一、引言 随着我国经济的快速发展，许多企业都发展了起来，其中企业之间的竞争也越来越大，企业税收筹划也成了一个重要的问题。那么，什么是税收筹划呢，其实，到现在税收筹划都没有一个准确清晰的概念，不同的人对税收筹划有不同的看法和见识，因此，许多人对税收筹划的概念都存在很大的不同，但是有一个共同点就是税收筹划是在法律许可的范围内合理降低纳税人税负的一种经济行为。然而，我国企业税收筹划还存在许多的问题，因此促进我企业税收筹划的发展，并且提高我国企业经济效益至关重要。 二、企业税收筹划开展的意义 （一）有利于企业经济利益的最大化 纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的，在税法所允许的范围内，对企业的经营、

投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先安排的过程。税收筹划的意义是实现企业价值最大化。许多企业可以通过纳税筹划使企业达到绝对减少税额负担、相对减少税收比例、延缓纳税时间。从而达到企业经济利益的最大化。企业作为市场经济的主体，在产权界定清晰的前提下，追求自身利益的最大化是其天性。企业经济利益最大化的实现不仅要求总收入大于总成本，而且要求总收入与总成本之间的差额最大。在总收入一定的情况下，要实现经济利益的最大化，就必须使总成本最小化。企业作为市场经济的主体，为了实现自身经济利益的最大化，将减轻税收负担作为一个重要的方式，从某个意义上来说，企业是税收筹划最大的受益者，税收筹划的最大功效是满足了企业降低纳税成本的需要[1]。 （二）有助于提高纳税人的纳税意识，减少逃税行为企业要想进行税收筹划，只有深刻理解、掌握税法，才能领会并顺应税收政策导向，做出理性抉择。长期以来，我国传统经济占统治地位，国有企业统收统支，“大锅饭”效应较为普遍，经济主体法制观念不强，使得企业和个人或不关心税制，对其中条例不闻、不问、不懂；或全凭人情关系，以言代法，以言代税，税收意识淡薄。企

房地产营销策划毕业设计开题报告

本科毕业设计(论文)开题报 告题目：贵阳“铜古岁月”总部基地营销策划方案课题类型：设计■实验研究□论文□学生姓名：学号：专业班级：学院：建筑工程学院指导教师：开题时间：2014年3月1日 2014年3月1日一、本课题的研究意义、研究现状和发展趋势（文献综述）1．研究意义房地产营销策划是指运用整合营销概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。据统计，2010年1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，高于同期固定资产投资增速9.6个百分点，占同期固定资产投资的比重为29.2%。全国房地产业的日趋繁荣逐渐成为固定资产投资增长的主要力

量，也逐渐成为国民经济持续增长的重要因素。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房产开发有着密切的关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，同时由于现代市场营销理论在房地产销售中的应用，使房地产业的发展又上了一个新台阶。随着房地产开发微利时代的趋近，房地产业的理性化发展与市场的不断成熟，对房地产营销策划的深入，竞争激烈的房地产营销时代已经到来。2．研究现状（1）房地产营销策划的现状房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可，尽管普遍认为房地产营销方式已经从单一化趋同全面化，营销服务已经从表面趋向追求内涵，营销推广已经从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划很多地方仍然值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销的内核，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。随着国家不断出台各种宏观调控政策，我国房地产市场已经由卖方市场

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析

从价计征房产税的计税原值确认技 巧及案例分析 从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析2011-07-11 投资理财肖太寿我要评论（0）标签：企业会计准则企业会计制度小企业会计制度会计制度会计准则案例分析固定资产从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析 作者；中国财税培训师肖太寿博士 由于我国执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值计量的会计方法是不同的，不同的计量方法会导致从价计征房产税的计税原值确认差异，从而导致企业缴纳房产税的差异，针对这种差异在税法上应该如何处理呢？《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税

〔2010〕121 号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121 号文件还规定：“宗地容积率（注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率）低于0.5 的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”自财税〔2010〕121 号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准。由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121 号文件规定不一致的，在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121 号文件规定进行相应调整。为了让更多的财务纳税人员及广大的税务干部明确从价计征房产税的计税原值确认方法，笔者在此进行分析。 （一）执行《小企业会计制度》和《企业会计制度》的企业对从价计征房产税的计税原值确认方法 《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发