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售后返租操作说明

售后返租作为商业营销策略的一个重要组成部分，其本质上是利用金融工具解决产品销售的问题。根据交易目的的不同，商业地产的售后返租模式包括融资性售后返租和经营性售后返租两种类型。结合项目的实际情况，我方应采取经营性售后返租模式。

一、从开发商的工作角度，简单分析经营性售后返租的三种操作方式：

综上分析，我们认为第3种方式更加适合我方项目。

二、再就经营性售后返租的一些重要事项简单分析：

综上，我方认为第2种方式更加适合我方项目。三、售后返租年限：

建议返租期为三年。

四、返租各方相互衔接模式：

1、开发商与业主签订《商品房买卖合同》；

2、开发商与商业管理公司签订《委托管理合同》或开发商自行成立物业管理公司；

3、业主与商业管理公司签订《委托经营合同》

4、筹备成立业主委员会，开发商、商业管理公司、业主代表共同拟定《业主委员会管理公约》

五、快速将商场做旺及规避返租期满后小业主收回经营权带来波动的保障措施：

1、无自营。

业主买铺后必须与商业管理公司签订《委托经营合同》，如有意在商场内经营，需在商业管理公司工作框架下履行租铺手续及流程，利于开业初期贯彻各项管理制度，缩短养成期时段。

2、先定位，先规划。

由商业管理公司进行业态布局及动线规划，保证管理水平，使项目以统一的社会形象面对消费者。

3、短租期。

商场与租户签订租期控制在1—2年之内，确保商业管理公司能够及时对经营局面进行把控及调整。

4、纯租金。

商业管理公司费用收取为固定租金模式，不实行扣点联营，租金收取最短周期为半年，最合适周期为一年。

5、多活动。

定期的节日活动与不定期的特色活动相结合，针对租户自行定价、浮动较大的特点，商业管理公司不限于组织商户进行打折优惠活动，更要利用多样互动性强的活动吸引人气。

6、成立业主委员会。

需制定业主委员会管理公约，明确业主委员会的权利与义务，由业主委员会负责所有业主与商业管理公司的沟通工作，既便于业主统一意见，也便于商业管理公司缩小沟通面域，同时也使开发商可以在返租期满后全身而退。在返租期满之前，由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权事宜，并制定切实可行的收入分配机制，全面、公平地保障所有业主的收益。具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等。业主委员会可通过自行运作或委托专业商业管理公司代管、代租等形式以实现商场的统一经营，实现返租期满后的各方平稳过渡。

7、返租期满前，公布租赁指导价。

由商业管理公司根据实际情况，在返租期满前公布租赁指导价，既避免部分业主对商铺期望值过高，哄抬租赁价格，造成空铺，也可以避免部分租户联合压价，影响业主合理收益。

8、商业管理公司充分发挥桥梁作用。

在前两个经营年度完成后，即着手业主收铺准备。与业主准确沟通商场经营现状，使业主心理预期处于理性。同时，加强细节管理，安抚租户恐慌情绪，做好桥梁作用，实现平稳过渡，对于个别业主与租户无法达成共识的情况，首先帮助租户寻找新的承租店铺，其次帮助业主寻找合适的租户，使产生突发、负面情况的概率降到最低，用近一年的时间准备，最终实现平稳过渡。

六、成熟案例：

1、厦门世贸商城

厦门世贸商城是典型的“售后返租”模式的成功案例。

它是厦门市第一家集购物、休闲、娱乐、餐饮等各项功能为一体的购物中心，一期项目除主力大店外，全部分割销售，实行售后返租，因体量较大、养成期长，实行整体返租期为五年，通过商业管理团队的有效操作，实现了年均租金涨幅为5%，返租回报

率最高可达11%。自2002年3月正式开业到2008年初返租合同结束，世贸商厦在经营上取得了巨大成功，在2009年的福建百货业绩排行中以15亿年销售额名列前茅。

2、南京商贸广场

南京商贸广场是典型的“业主委员会”模式的成功案例。

南京商茂广场曾是南京最高的建筑，地下4层，地上56层，地面以上总高218米，位于全国闻名的三大商业区之一的南京新街口中央商务区核心地段，2000年，商贸裙楼在南京第一个尝试产权式商铺出售模式， 2005年9月28日，整体租赁经营合同终止，经营权交由业主自主经营，业主们联合成立“业主委员会”，2006年4月28日，召开全体业主大会，通过整体租赁的相关决议，与苏宁电器签订了租赁意向书，2007年，苏宁正式入驻商贸广场，租赁面积17603.77平米，租赁期限为六年，2009年，苏宁对该店进行升级，打造第五代“3C+旗舰店”，苏宁的租金自经营第2年（2008）起，实现了每3年在上一年的基础上递增5%，业主的年投资回报率在2013年达到了11.4%。

售后返租统一管理模式

售后返租统一管理模式投资者的投资店铺心理都是为了保值升值赢取利润空间，所以商城可以采取售后返租的方式，既能加快店铺的销售和出租又能统一进行管理，有利以商城的增值，在管理过程中我们可以对出租用户进行整体统一管理、统一收银、统一促销。操作方式： 1、将现有的店铺以销售方式进行销售签订返租3-5年协议。 2、所有的店铺都可以进行出租签订统一管理、统一收银、统一促销。（根据房屋法规出租也可以买卖） 3、统一管理：营运管理过程中让消费者感觉商城是个整体，可以实行商城会员卡，推动商城的商品销售，与商家签订会员卡协议，每月按实际销售额收取商户会员卡3%推广费用。 4、统一收银：设置中央收银系统，一次性收取商户5000元系统费用，每月1%的系统维护费，这样也便于商户减少设备投入、人员投入有利以双方的管理。 5、统一促销：在中央收银系统前提下，商城为商户提供统一促销方案，每次做促销提前通知商家做好促销商品的筹备工作，收取每家300—500的海报费用（根据商家促销商品数每支商品50-100）本方案可商议其有很大的操作空间，如同意届时将制作完整的手册，能在短期内提高商城运作知名度及人气。

如不采用统一收银可采用充值卡方式由消费者在一定的时间内在各个商户店铺消费累积一定金额（金额另定）动员商户（商铺签约）加盟充值卡活动来，充值卡有利以政府机构、团体、企业的奖金过节费的发放及集团购买，此方式有益于提高商户的销售和提高商城的人气。具体方法为：加盟商户认可本充值卡在其商铺消费，并同意商城按照消费金额提取3%的会员费后将其余货款转至其帐户。消费者每月购买1000元可参加每月(或三个月)的会员消费分红；例：本月消费会员1000人金额平均每人500元合计500万元。2%金额为10万元：其中有100人是达到月消费1000元，将10万元让这100人平均分配，即每人可得1000元其目的：让消费者感觉到在消费的同时还可得利，其可在极短的时间内提高商户的销售额，商城的人气值相应得到提高，可到到真正的三赢。

商铺返租合同协议书初稿

商铺返租合同协议书初稿文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089

商铺返租合同甲方（出租方）：_____________________________ 乙方（承租方）：丙方（开发商）：根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一协助招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金和收益，对此甲方在签订《商铺买卖合同》应予以充分了解，并予以同意。甲乙丙三方根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及有关房地产法律、法规的规定，经平等协商一致，就甲方向丙方购买的商铺返租给乙方经营管理事宜，达成如下条款，以致共同遵守。一、合同标的甲方向丙方购买的地下商业街商铺（位置及装饰、设备标准见该商品房买卖合同），建筑面积平方米，

套内面积?????? 平方米（以下简称该房屋），返租给乙方。二、返租期限及乙方租权 1、返租期限自20___年_____月_____日起至20___年_____月_____日止。 2、返租期内该房屋全部投资经营管理权、及其附属设施享有使用权、全部收益权归乙方或乙方设立的公司，由乙方或乙方设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的商业项目的行业地位。 3、在返租期限内,乙方有权根据市场运作需要对该房屋自行经营或对外租赁（以下可称经营管理）,甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理,但乙方或第三方不得违法经营。三、返租租金及支付方式 1、免租期为个月，由年月日至年月日，免租期内甲方需缴物业管理费。 2、年返租租金支付额度计算：

地产售后返祖风险分析

售后返租重返楼市商业地产遭遇新风险 ——以香河香江全球家居CBD等商业地产项目为例探析行业规范有序发展据中国商业地产联盟近期发布的报告显示，自住宅限购之后，商业地产得宠。仅去年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，今年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。看似无限风光的背后，一股商业地产的泡沫正悄然吹胀。商业地产同盟会秘书长王少山在接受《中国企业报》记者采访时表示，在未来2-5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。他同时预计，泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。问题一：供过于求逼其就范

事实上，目前，已有部分涉足商业地产的企业已经开始使出浑身解数，来规避可能到来的“暴风雨”。在层出不穷的各种招商方式中，不乏采取“售后返租”等违禁手段突围困局，但暗藏着的风险显而易见。以本报前期调研香河县为例，这座仅距北京市中心45公里之遥，地处河北廊坊境内的县城，曾一度因地产“衰败”身陷“泥潭”而备受争议，近期，却又因地产的“复兴”引来外界的格外关注。而焦点不仅是多家开发商重回香河拿地的爆料，更多的则是一家号称政企商联手打造占地面积5000亩的商业地产——香河香江全球家居CBD（一期），所表现出的“售后返租”销售方式，再次聚焦至公众视野之下。所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻

售后返租委托经营协议(专业版)

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载售后返租委托经营协议(专业版) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

甲方：乙方：鉴丁甲方在小区售后返租后续经营管理服务需要，甲方全权委托乙方对小区内的公寓（土建称呼）进行日常管理与经营服务。乙方愿意接受其聘请。经双方友好协商，在不违反有关国家相关法律法规的情况下，达成了一致的共识。特订立本协议，以资共同遵照履行。双方合作包括（但不限丁）：一、委托经营管理范围 _________________________________ （土建称呼）二、经营管理内容（土建称呼）所届售后返租经营服务项目三、合同期限（土建称呼）正式交付之日起计算之后至—月止四、双方的权利和义务 1、甲方权利与义务甲方权利（1）监督乙方在经营过程中遵守法律、法规的权利。若因乙方发生违法经营可能造成行政、经济上的责任，甲方有权向乙方提出书面整改意见。若乙方收到甲方提出书面整改意见三个月不能整改时，甲方有权要求中止合同；（2）甲方有权对会所设备进行监督检查；（3）在协议期间内，涉及会所经营的一切债权债务的纠纷由乙方承担。甲方义务（1）负责按设计要求完成会所的建造、装修装饰和物品配备，但是因为乙方经营需要改变原设计的，产生的费用有乙方承担。（会所装修装饰和物品配备，需经甲乙双方协商后而定，配套设备项目明细在合同附件中细列、）（2）甲方有义务为乙方提供一个良好的外部经营环境，负责办理会所的消防、环保、安全等许可证手续，发生影响委托经营时应承担相应责任；（3）甲方保证公用设施的正常使用。如：水、电、路等（上级部门限电、检修等特殊原

商业销售及售后返租方案

商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。一）、整体价格制定原则 1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。 2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。 3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。（2）、六项参照值：

a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高； b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。 e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高； f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益． 1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:

返租合同范本

租赁合同编号：200 _____________ 出租方：_______________________________ 下简称甲方）承租方：安徽省明天房地产销售代理有限公司（以下简称乙方）身份证号：_____________________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》和国家及地方法律法规的有关规定，甲、乙双方本着自愿、平等、互利的原则，经双方友好协商，就甲方将其合法拥有管理经营权的商业房租借给乙方使用，并就乙方承租和使用甲方商业房事宜，订立本租赁合同。一、出租房屋地址及面积：（1）甲方将六安明都阳光水岸"#楼铺.面积：m 2（以下简称出租房屋）租赁给承租方。（2）出租房屋面积：建筑面积约________ 米（以乙方实际占用甲方出租房屋的建筑面积为准）。二、赁期限及方式。（1 ）商铺于一年____________ 月日期满，交付甲方。一商铺于一年一月一日期满，交付甲方。（2）租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方必须无条件如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后，在同等条件下，乙方有优先续租权，并重新签订协议。三、租金支付方式（一）_____________________________________ 自一年一月一日至____________________________ 至月_日租金单价为_______________________ __ 民币），________ 返租的租金为（人民币）________________________ 元（人民币）大写：一 ____________________________________ 签约当日由乙方一次性付给甲方。（二）____________ 自—年___________________ 日至一年 ______________________________ 月—日租金单价为_______________ （人民币），_______ 返租的租金为（人民币）_______________________ 元（人民币）大写：由乙方方分两次付清。即一年月日乙方付给甲方租金为（人民币）元，年月一日乙方付给甲租金为（人民币）____________________ 元。

谈产权式商业物业售后返租模式

谈产权式商业物业售后返租模式谈产权式商业物业售后返租模式作者：佚名时间：2008-11-29 浏览量： mall返租模式必将退出历史的舞台再谈产权式商业物业的售后返租模式笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的"售后返租"模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁

相结合三种方式。零售产权、整体租赁的商业物业又称作"管理型商铺",其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名"管理型商铺",其运作方式往往概括为"售后返租"。一、案例情况 A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6月竣工完成。该大楼占地面积7172平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室

售后返租型融资租赁的法律分析[2]

售后回租型融资租赁合同效力认定四川恒和信律师事务所杨仕建葛伟关键词：融资租赁售后回租融物融资借贷担保融资租赁具有融物和融资的双重属性。在售后返租型融资租赁中，租赁物所有权的原始取得、转让手续办理、租赁物的合理对价、租金构成等因素，是认定融资租赁合同效力的关键。如售后返租型融资租赁合同被认定为借贷法律关系，则按相应的法律规定来确定各方的权利义务。案件基本情况 2016年8月9日A公司与B公司签订《融资租赁合同（回租）》（以下简称“主合同”），约定由B公司购买A公司相应物品，购买后返租给A公司，购买价为6000万元人民币或2000万元人民币（如不满足主合同约定的条件，该约定的主要条件为提供相应土地作为抵押），租赁利率为10%／年。该主合同在公证处作了强制执行公证。 2016年8月9日， A公司与B公司（以下简称“B公司”）签订《财务顾问协议》，约定A公司委托B公司融资6000万元或2000万元人民币，财务顾问费为900万元人民币。同日，A公司向B公司

出具《财务顾问服务确认函》，确认B公司履行完毕《财务顾问协议》项下的所有义务。 2016年8月9日，A公司与B公司签订《抵押合同》，B公司授权A公司将主合同约定的租赁物作为抵押物抵押给B公司，用于担保A公司履行主合同义务。 2016年8月9日，C公司与B公司签订《抵押合同》，将其名下两宗地块使用权抵押给B公司，用于担保A公司履行主合同义务，该抵押合同在公证处作了强制执行公正。同日，A公司与C公司向B公司出具《承诺函》，承诺将C公司名下两宗地块使用权在上述《抵押合同》签订后45个工作日内解除其上已存抵押后与B公司办理抵押权登记。 2016年8月9日，A公司与B公司签订《质押合同》，A公司将持有的D公司的100%股权出质给B公司，为A公司履行主合同义务提供担保，该《质押合同》在公证处作了强制执行公证。同日，D公司与B公司签订《国药批文质押合同》，D公司将其持有的两项国药批文质押给B公司为A公司履行主合同义务提供担保。 2016年8月9日，D公司及其法定代表人甲分别与B公司签订《保证合同》，为A公司履行主合同义务提供连带责任担保，上述《保证合同》均在公证处作了强制执行公证。 2016年8月9日，D公司及其法定代表人甲分别与B公司签订《保证合同》，为A公司履行《财务顾问协议》义务提供连带责任担保。

房地产项目返租合同

房屋租赁合同(返租) 出租方（甲方）：营业执照/身份证号码：联系地址：联系电话：承租方（乙方）：山东中润置业有限公司公司代表：地址：济南市环山路57号山东中润集团联系电话：根据国家相关法律、法规的规定，经甲乙双方协商一致，就乙方承租甲方物业之相关约定订立本合同。第一条：甲方将座落于济南市区路山东中润世纪城号铺位出租给乙方，出租房屋建筑面积为M2。第二条：乙方租用出租房屋的期限为年个月，即自年月日至年月日止，其中年月日至年月日止双方约定为免租期。第三条：该出租房屋为商业用途，乙方可自行经营或转租。甲方保证出租房屋能够作上述用途使用，并符合国家有关消防安全规定。乙方将出租房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规办理改变用途的报批手续。第四条：甲方保证第三条所列出租房屋的用途符合有关法律、法规及规章的规定。第五条：出租房屋的租金按建筑面积计算，年月日至年月日的租金为元/ M2.月，月租金总额为人民币（下同）（大写）；年月日至年月日的租金为元/ M2.月，月租金总额为人民币（大写）。第六条：乙方在签定本租赁协议当日，一次性向甲方交纳年月日至年月日共个月的租金，租金总额为（大写）；乙方在年月日前交纳剩余全部租金,租金总额（大写）。甲方向乙方收取租金，优先偿还出租房屋的房款并由乙方代交，甲方须向乙方提供收取租金的有效凭证。第七条：出租期间，甲方负责支付国家规定之相关税费；乙方负责支付出租房屋的水电费、卫生费、房屋管理费。由甲方支付的相关税费，乙方代为交纳并出示有效凭证给甲方。第八条：乙方应按本合同第六条按时向甲方交纳租金，乙方不按时交纳租金的，甲方有权停止其相关设施的使用并追究由此造成的甲方损失。第九条：乙方应正常使用并爱护房屋内部的各项设施，防止非正常损坏，负责出租物业日常的维修、维护并承担费用。合同终止时，乙方应当按时交回房屋，并保证房屋及内部各项设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应由乙方承担的各项费用。第十条：本合同有效期内，经甲方同意并报请政府相关部门批准，乙方可对出租房屋进行改建、扩建、装修等，甲乙双方应就此另行签订书面协议。第十一条：乙方可将出租房屋全部或部分转租于他人，甲方无权干涉。第十二条：本合同有效期内，甲方需转让出租房屋的部分或全部的，应提前通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。甲方将出租房屋转让他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同。第十三条：本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：（一）、发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的；（二）、政府决定征用出租房屋所在土地而需拆迁出租房屋；因上述原因导致无法履行本合同的，双方应据实结清各项费用，互不追究对方责任。

5-20151202浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制

浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制文｜潘雯律师摘要：产权式商铺售后返租近年来发展迅猛，同时也带来诸多纠纷。开发商、经营管理公司在获得收益的同时，也为处理纠纷而头疼不已。本文从产权式商铺售后返租模式的发展、涉及的法律关系、立法现状等方面着手，分析开发商、经营管理公司所面临的风险，最终就风险控制提出了见解。产权式商铺是近几年非常流行的一种商业地产开发模式，所谓产权式商铺即开发商将其开发的大型购物广场分割成一个个小面积铺位进行出售，出售后并非由业主直接进行经营，而是将铺位返租给开发商指定的经营管理公司，由经营管理公司进行招商经营，业主收取租金，产权式商铺的所有权和经营权是相分离的。一、产权式商铺售后返租模式的发展这种产权式商铺在上个世纪90年代中期从香港传入我国，但是这个模式理论上和实践上都不够成熟，出现了很多问题，因此在2001

年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第四十二条中明令禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，但是已经竣工的商品房还是可以通过售后包租的方式进行销售的。近几年，产权式商铺开发异常红火，但在大型购物广场开业进行租赁后，也产生了众多的问题，且目前的法律法规并无明确规定，也无法得到妥善解决，导致了业主和开发商、经营管理公司之间矛盾不断。二、产权式商铺售后返租涉及的法律关系（一）商品房买卖合同关系产权式商铺首先涉及到的就是商铺的买卖，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，形成商品房买卖合同关系。购房者向开发商支付商品房的价款，开发商向购房者交付符合交付条件的商品房。（二）担保合同关系商品房买卖合同中涉及到商品房价款的支付，大部分购房者都会选择通过贷款方式支付部分商品房价款。在房屋抵押手续办理完毕前，开发商需提供阶段性担保，从而开发商与购房者之间形成担保合同关系。（三）委托合同关系购房者购买产权式商铺后，通常将商铺委托经营管理公司进行经营管理，经营管理公司以自身名义将商铺出租给第三方，收取的租金扣除经营管理公司的佣金后支付给购房者。购房者与经营管理公司间形成委托合同关系。（四）租赁合同关系

商业用房返租合同范本

XXXX 商铺返租使用合同（范本）（客户姓名-铺号-签约时间）

商铺返租合同（范本）（合同编号：年份-（返租）-顺序号）本合同双方当事人：返租方（甲方）：地址：【身份证】【营业执照注册号】：【本人】【法定代表人】姓名：联系电话：邮政编码：承租方（乙方）：地址：【身份证】【营业执照注册号】：法定代表人：联系电话：邮政编码：依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就XXXX商铺返租合作达成以下条款：一、返租标的。 1、标的物：位于XXXX新区“XXXX” (以下简称“XXXX”)内，所购置的房屋为栋号，建筑面积平方米。 2、标的用途：XXXX 栋号房为商铺(以下简称该商铺)，使用范围以承租户所持营业执照规定之项目为准。二、返租方式。甲方就其拥有该商铺的全部使用管理权返租给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法使用。三、返租期限。

1、返租期限：以甲方及开发商签订的《商品房买卖合同》第八条规定的房屋交付之日起三年为准，返租期限起始于年月日至年月日止。 2、甲乙双方同意在返租投资使用期限内，本合同为不可撤销合同。四、合同的存续。本《商铺返租使用合同》返租期结束，如果乙方或乙方承租户有意继续租赁甲方商铺时，甲方应充分考虑到乙方及乙方承租户使用活动的延续性，应保证在同等条件下对乙方或乙方承租户续租的优先承租权。六、租金支付。 1、租金标准：在本合同有效期内，乙方每月25元/㎡，每年按万仟佰拾元人民币税前租金为标准向甲方支付租金。 2、支付日期： ⑴乙方于甲方跟开发商签订《商品房买卖合同》之日一次性向甲方支付本合同期限内的全部租金人民币万仟佰拾元。 ⑵租金自《商品房买卖合同》第八条规定房屋交付之日起开始计算。七、税费负担。因租赁而产生的相关税费由甲方按政府相关部门规定自行缴纳。八、使用收入的处置。乙方在保证甲方本合同第六条相关条款内容的前提下，自行负责使用风险。九、房屋交付及收回的验收 1、验收时双方共同参及，乙方在返租前已经装修的设施、设备归乙方所有。甲方如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。 2、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。十、甲方的权利和义务。 1、返租期内无论乙方的使用是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。 2、甲方可自由转让其拥有的商铺，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同。

房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析

房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析在房地产企业进行商业用房开发中，采用售后返租的形式进行促销较为普遍。所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。该模式涉及的税收关系比较复杂，笔者根据工作实际对相关税收法规进行了整理，并举例对售后返租涉及的税收问题作一分析。【例】A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。 ◎营业税上例中，A公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但是计税依据如何确定，是以优惠价格，还是以公允价格？《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。由此看来，销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。但如何看待A公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益？《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。因此，A 公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元）。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。 A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。 ◎印花税在上例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02（万元）。

商铺售后返租协议

商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统 1 的法律规制。总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。在追逐更大利

益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。 2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。” 综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房，而竣工的商品房并未 2 限制。最高人民法院的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。售后返租可能涉及多方主体，如开发商、运营商、担保人、投资者、商铺实际使用者等等，因此售后返租中包含了多层的法律关系，主要有如下几种: 1、房屋买卖合同关系开发商将商业地产分割为小单元对外出售，投资者与开发商签订房屋买卖合同，双方建立房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系是售后返租的基础法律关系，其他法律关系均基于此。 2、房屋租赁合同关系

售后返租合同(完整版)

售后返租合同委托方： _(以下简称【甲方】) 地址：邮政编码：【本人】【法定代表人】姓名：联系电话：受托方： (以下简称【乙方】) 地址：邮政编码：法定代表人：电话：依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲、乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就甲方所购地块房售后返租合作事宜达成以下条款：一、返租标的。 1、标的物：位于内，所购置的房屋为地块幢层号，建筑面积平方米。 2、标的用途：本合同标的为用房，经营范围以乙方确定的商办经营定位报告为准。二、返租方式。甲方就其拥有的幢层号房屋返租给乙方，该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方或乙方设立的公司，由乙方或乙方设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的商业项目的行业地位、品牌地位。在返租期限内,乙方有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁（以下可称经营管理）,甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理,但乙方或第三方不得违法经营。三、返租期限。 1、返租期限：返租期限为年，即年月日，止于年月日。 2、甲乙双方特别约定:在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。四、合同的存续。在本合同有效期限内，为维护整体经营形象，实现统一管理，甲方对委托标的进行产权转让时，本合同规定的甲方的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方，甲方有义务与受让方至乙方处办理变更手续。受让方必须遵守《售后返租合同》之规定。五、售后返租租金及支付方式。 1、售后返租租金标准：在本合同有效期内，乙方支付给甲方的售后返租租金为甲方购买该房屋时双方约定总价的税后 %/年。由实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款调整的，返租租金据实调整。 2、返租租金的支付方式： ⑴甲方交清购房首付款后，乙方将本合同约定的返租期限内的售后返租租金一次性支付给甲方。 ⑵售后返租租金自《商品房买卖合同》规定的房屋交付之日起开始计算至售

浅析售后返租的法律风险

浅析售后返租的法律风险当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。【关键词】售后返租售后包租售后回租非法集资 2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的

合同成了一纸空文。此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。房地产的开发和销售需要大量的资金，从事房地产行业的企业理应具有相当的实力。天上不会掉下馅饼，一些实力不足的开发商试图涉足售后返租，必将会和案例中的凤凰实业一样，一遇到资金链断裂，则履约能力出现问题，不能按时付租，导致买受人的利益受损，整个项目宣告失败。而实力强、资金雄厚、知名度高的企业，为了维护企业的形象和后续项目的进行，即使这一环节的资金出现问题，也会想法设法从别处调取资金，从而切实保障合同的履行。另一方面，市场经济下，开发商应当讲究诚信，诚信是企业的立足之本。言必行、行必果，一言九鼎、一诺千金。对于签订的合同应当切实履行，不可因为有利可图就将合同的履行置之脑后。只有守合同重信用的企业才能赢得客户的认同，并在激烈的竞争中立于不败之地。那些不讲诚信、不认真履行合同的开发商，他们的出发点就不是将售后返租做好，而是将大量的资金圈进来，事后是否归还成为未知数。长此以往，项目的返租难以持续，买受人无法按时获得回报，双方矛盾激化，开发的项目必然无法维持长久。前面的案例中，开发商不讲诚信，不仅没有保证按时付租，“每年30天凤凰旗下四星酒店免费住”的承诺也没有切实履行。可想而知，这样的项目必然面临失败。通过前面的案例，我们对售后返租有初步的了解，并且知道售后返租在高回报的同时

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。一、关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式长期售后返租特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同优势前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报劣势承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险适用性开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售

商业用房返租合同

商铺返租使用合同（范本）（客户姓名铺号签约时间）

商铺返租合同（范本）（合同编号：）本合同双方当事人：返租方（甲方）：地址：【身份证】【营业执照注册号】：【本人】【法定代表人】姓名：联系电话：邮政编码：承租方（乙方）：房地产开发有限公司地址：【身份证】【营业执照注册号】：法定代表人：联系电话：邮政编码：依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就商铺返租合作达成以下条款：一、返租标的。、标的物：位于新区“” (以下简称“”)内，所购置的房屋为栋号，建筑面积平方米。、标的用途：栋号房为商铺(以下简称该商铺)，使用范围以承租户所持营业执照规定之项目为准。二、返租方式。甲方就其拥有该商铺的全部使用管理权返租给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法使用。三、返租期限。

、返租期限：以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条规定的房屋交付之日起三年为准，返租期限起始于年月日至年月日止。、甲乙双方同意在返租投资使用期限内，本合同为不可撤销合同。四、合同的存续。本《商铺返租使用合同》返租期结束，如果乙方或乙方承租户有意继续租赁甲方商铺时，甲方应充分考虑到乙方与乙方承租户使用活动的延续性，应保证在同等条件下对乙方或乙方承租户续租的优先承租权。六、租金支付。、租金标准：在本合同有效期内，乙方每月元㎡，每年按万仟佰拾元人民币税前租金为标准向甲方支付租金。、支付日期： ⑴乙方于甲方跟开发商签订《商品房买卖合同》之日一次性向甲方支付本合同期限内的全部租金人民币万仟佰拾元。 ⑵租金自《商品房买卖合同》第八条规定房屋交付之日起开始计算。七、税费负担。因租赁而产生的相关税费由甲方按政府相关部门规定自行缴纳。八、使用收入的处置。乙方在保证甲方本合同第六条相关条款内容的前提下，自行负责使用风险。九、房屋交付及收回的验收、验收时双方共同参与，乙方在返租前已经装修的设施、设备归乙方所有。甲方如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。十、甲方的权利和义务。、返租期内无论乙方的使用是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。、甲方可自由转让其拥有的商铺，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同。