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人才公租房运营管理方案.doc

人才公租房运营管理

方

案

北京市........保障性住房建设投资管理有限公司

第一章运营管理整体设想与策划

第一节运营管理的意义

租赁管理 + 物业管理 = 运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保人才公租住房健康发展，经营理念“保本微利、服务人才、服务社会”；公租房小区物业管理，由区住房保障公司组建的物业项目服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理与服务，两者结合，可以更好的起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题；重点做好人才公租房管理与服务。

第二节运营管理的机制

租务管理人员既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握人才保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲租务管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。

工程设备管理人员（工管人员）既是御景嘉苑人才公租房（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责御景嘉苑小区内人才公租房（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对御景嘉苑公租房公共区域内的设

备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强的协调沟通能力，有良好的职业素养和团队合作精神，负责项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，专业操作人员持证上岗。根据工种分为：水电维修工、特种设备（电梯）维护；保洁绿化人员等。

第三节御景嘉苑运营管理的机制设置

设立公共租赁住房运营管理项目部，设项目负责人1人、租务管理岗人员1人、工管人员2人（水工、电工综合维修工）、保洁岗1人、绿化岗1人、电梯维修工1人（外聘维保公司）。项目部由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；作业岗位人员在租务管理岗统一安排下根据工种分工具体工作，对御景嘉苑公租房的公共区域环境卫生、绿化；设施设备安全正常运行负有责任。其中租务管理岗对运营管理项目部负责人负责。接收来自承租户的电话、报修、反馈意见等；

主要岗位职责：

一、项目负责人岗位要求、岗位职责：

1、掌握人才公租房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准；

2、具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下达；

3、对运营管理项目部人员情况、联络方式、人事档案做到分类有序，

岗位之间善于寻找平衡点；

4、负责保洁绿化人员及电梯维保单位的选聘、管理工作，对项目部各岗位人员进行定期培训。

5、负责各岗位人员的考勤、日常考核、工作分工、岗位调整等工作；变化中不断完善项目部人员的岗位职责和工作纪律的有关规，掌握各岗位的动态，要做到及时掌握、准确汇报；

6、认真接听承租户电话，对反映的问题及时整理、及时解决、及时汇报；

7、配合租务管理岗对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼；

8、对配租家庭的动态监管工作，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报；

9、完成领导交办的其他工作。

二、租务管理岗岗位要求、岗位职责：

1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准；

2、具有较强的综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到心中有数；

3、协助持有住房保障机构出具的资格认定通知单和实物配租房屋调拨单的配租家庭办理租赁入住手续；

4、每月向人才公共租赁房实物配租家庭或单位收取房屋租金，并按

户建立配租家庭的租赁台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向项目负责人通报；

5、配合项目负责人做好对配租家庭的动态监管工作，配租家庭实施季度巡查，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报；

6、对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼。

7、完成领导交办的其他工作。

三、工程维修人员岗位要求、岗位职责

1、掌握施工图纸和设计变更；

2、负责内部资料、各类工程档案资料归档整理；

3、负责房屋及配套设施设备的定期检查维护与修缮；

4、对于房屋报修的承租家庭或单位进行登记、安排派工单与维修；

5、维修记录每月统计，材料购进与支出建立台帐，杜绝浪费、分类管理。

6、完成领导交办的其他工作。

四、保洁人员岗位要求、岗位职责标准如下：

1、坚守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡，做到服装整洁、干净。

2、熟悉各自分工所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。

3、每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿地、公共设施周边环境等1次。每周清洁楼道扶手2次，清洁公共场所门窗1次，并保持区内公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。

4、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。

5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

6、处理与清洁卫生相关的其他事宜。

五、绿化人员岗位要求、岗位职责

1、坚守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡。

2、熟悉范围内的绿化情况，对所负责绿化范围绿植进行养护。

3.按时浇水、施肥，对树木进行修剪。

4.协助配合保洁做好环境清洁工作。

六、组织结构图

表1

项目部负责人

租务管理岗

工管人员保洁、绿化电梯（外聘）

第四节运营管理中的管理办法

人才公租房运营管理中的问题要以管理办法的形式体现，并在租赁合同中明确约定。

一、租赁管理

签订《人才公租房租赁合同》，合同的签约主体、合同期限要明确，要规定承租户应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。要规定因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。要规定承租户应按时交纳政府规定的公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费

用。

二、退出管理

建立申请者信用档案，应规定凡采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得人才公租住房的；转租、出借的；改变公租房结构或使用性质的；承租人无正当理由连续空置6个月以上的；拖欠租金、物业服务费累计6个月以上的；在公租房中从事违法活动的；违反租赁合同约定的，解除租赁合同，收回公租房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房。

三、监督管理（动态监管）

御景嘉苑项目部对承租户履行合同约定情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料；在监督检查过程中，应规定2名以上工作人员可持工作证，在至少1名成年家庭成员在场的情况下，进入公租房检查使用情况；应规定检查工作人员对违法违规行为予以制止并责令改正的权利；应规定对提供虚假证明材料的有关部门的直接责任人通报其单位追究责任。

第二章拟采取的管理方式和工作计划

第一节拟采取的管理方式

在整体构想和管理策划可行的前提下，管理思路可以概括为：“一种模式，二项承诺、三个重点、四大措施”。

一种模式：创造性的采用1+1管理模式，即：租赁管理 + 物业

管理 = 运营管理。

采用的经营理念是：保本微利、服务人才、服务社会。

工作要求是：注重效率、注重服务质量。

二项承诺：

1、对政府的承诺：规范人才公租住房运营管理，包括规范租金收入管理，保障房屋租赁双方的合法权益，使政府投资保值增值。

2、对承租户的承诺：根据合同约定规范管理（包括租赁合同和物业管理协议）向承租户提供服务，以“客户满意”为标准，真诚服务每一位承租户。

三个重点：

针对公共租赁住房管理的特点和工作中的难点，确定运营管理中的三个重点：

重点之一：房屋租金

做为公租房租金收入的具体执收单位，应按国家有关规定做好公租房租金收入的应收、实收和欠缴数据等统计工作，加强租务人员核算并建立明细账；对符合人才住房保障条件的公共租赁住房承租人，按公布的人才公租房租金标准收缴租金，做好其差额的结算工作。

重点之二：人才公租房运营管理中的日常管理

政府解决了城市住房困难群体的住房问题，做为体系中一个重要部分，人才公租房的运营管理不可能完全靠市场，只要政府的支持落到实处，就能保证保障性住房的运作有足够的“底气”。 1、房管所工作重心的转移，脱离原来直管公房的管理思维；2、加强职工责任

心、学习法律法规、加强配合、团结协作。通过不断的探索与实践，稳中求进，努力使公共租赁住房的管理更加规范。

重点之三：公共租赁住房动态监管与退出管理

不断完善动态监管工作，御景嘉苑项目部对承租户履行合同约定情况进行入户监督检查，对检查出的问题有权采取措施。对于承租户租赁合同期满后，应退出公共租赁房，需要续租的，在合同期满前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同；对承租人通过购买、获赠、继承等方式获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房；对退出确有特殊困难的，给予一定的过渡期，拒不腾退的，按合同约定处理，必要时申请人民法院强制执行。

三大措施：

措施之一：服务信息反馈体系与职工激励机制的建立确保御景嘉苑公租房运营管理工作措施落实到位

公共租赁住房在日常的管理中注重服务信息的采集与反聩。信息源要全面、汇聚与公共租赁住房运营管理有关的所有问题，对不合格的服务制订纠正的处理措施，使反馈具有一定的范围和频度，信息采集真实、科学。保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇集到项目部，经过分析整理，并由综合协调部发出指令，跟踪检查。

激励是人性化管理的主要方式。在以人为本的激励系统中，进行适时管理，充分发挥每位职工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。奖惩机制在实际工

作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励“引”着员工往前走，通过惩罚“赶”着员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力，奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。服务社会、承租户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。

措施之二：多头并举，采取一对一模式，确保御景嘉苑承租户验房入住正常有序开展

对持有住房保障机构出具的通知单和摇号确定单号的配租家庭办理租赁入住手续，带领其看房发钥匙，签订各种文书。文书是一件工作量大，但又需要极为细致的工作。提前着手准备，将所有可能出现的问题，进行汇编，以明白纸的形式发放的承租户手里。确定派发时间顺序，与承租户一对一交待明白，并做好文字性材料或表格的记录保存。进一步规范服务行为，一方面挖掘业主的潜在需求，满足承租户深层次的物质和精神需要，承租户想到的一定做到，承租户没想到的也已想到并且做到，做人之未做，做人之难做。

措施之三：物业管理各部工作，保洁、工程维修、有序停车等措施得当，配合租赁管理使其更加完善

首先明确各岗位责任制，使每位招聘的员工都具有责任心，制定租赁岗位、工程维修岗位、保洁绿化人员岗位责任制，项目部负责人要对每位员工了如指掌，对各岗位人员合理分工，做到人尽其用。工程维修对楼内的重要设施设备做到定期检查定期维修，并做好记录，对接到承租户的报修指令，要立即前往维修，并及时反馈信息；如实填写派工单，维修完毕及时归队；项目部定期组织培训，参加各类技

能学习。总之，以上各岗位围绕租务管理这一个中心，既是独立的各岗，又是统一的整体，配合好租赁管理的各项工作，服从安排，统一协作。

第二节拟采取的工作计划

一、运作程序系统

1、整体运作流程图

提前介入

机构组建

拟定方案

岗位培训

验收接管

办理入住

日常管理

2、内部运作流程图

3、信息反馈系统流程图、

御景嘉苑

运营管理项目部

指挥反馈监督各岗位员工

2、接收：御景嘉苑项目部

1、承租户1、员工

4、监控1、其他

5、反馈

1、住保公司

公租房建设项目可行性研究报告

公租房建设项目可行性研究报告公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]

项目建设单位：X X X X X 编制单位：X X X X X 证书等级：X X X X X 证书编号|：X X X X X 编制成员：组长： X X X ：负责本小组的全局统筹规划以及管理协调工作，根据各组员情况，合理安排了各组员的工作任务。在工作期间比较好的协调了组员间的工作，充分调动了他们的积极性，检查督促小组成员按时完成当期的任务。另外负责总论、选址方案、组织机构与人力资源配置、财务评价、研究结论与建议等具体工作。同时与组员李明共同担负着编辑，整理各组员上交的资料。通过查找各方资料，结合本次作业具体要求，合格、按时完成了任务。组员： X X X：负责建设规模和项目方案、选址方案、劳动安全卫生与消防的具体工作，大力协助组长作出了难度较大的财务评价。根据市场调查，制定了项目方案，并绘制出选址方案图和总规划简图和协助组长负责了大量的编辑、整理工作。 X X X：负责节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置及风险分析具体工作。在有限的时间内收集到了大量社区服务中心的相关资料，除了对自己的工作按时完成之外，还积极协助了其他组员，对我们组的编制工作作出了很大的帮助。 X X X：负责市场预测、项目实施进度及选址方案等具体工作。通过多种渠道查阅大量资料，并进行了实地考察，作出了较为全面中肯的市场预测，为后续编制工作奠定了良好的基础。 X X X：负责投资估算、融资方案以及社会评价的具体工作。对工作认真负责，根据建设规模，制定出了融资方案和投资估算，为后续的财务评价奠定了基础，为本组工作作出了积极的贡献。在本次作业任务中，各组员积极发挥主观能动性，相互协作，发挥团队精神，按时出色的完成了任务。

公共租赁住房运营管理方案

公共租赁住房运营管理方案高铁新区A片区公共租赁住房 (个人意见稿) 泰安市×××××××× 第一章运营管理整体设想与策划第一节运营管理的意义租赁管理 + 物业管理 = 运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理～确保公共租赁住房健康发展～经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”,公租房小区物业管理～由市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担～经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性～都是不以盈利为目的～侧重管理与服务～两者结合～可以更好的起到工作衔接有效～避免工作内容单一～工作量不足问题～如果物业管理做到“全封闭”运作～只做公租房～这样可以有效控制亏损～事半功倍。第二节运营管理的机制经营租赁管理人员,经租管理人员,既承担租赁管理的具体工作～又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准～要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力～对物业管理中出现的矛盾可以及时化解～对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员～既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。 2 工程设备管理人员,工管人员,既是小区内,楼宇,设施设备的大管家又是维修工～负责小区内,楼宇,设施设备的正常、安全运行～对公共区域内的设备定期巡检及

时维修～对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力～有良好的职业素养和团队合作精神～熟悉房地产开发建设流程～掌握施工图纸和设计变更～负责项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理～所有操作人员持证上岗。根据工种分为:工程师、水电维修工、特种设备,电梯,维护、消防监控、特种岗位值班。另外还应包括财务人员、前期专门人员等～具体操作部分需要秩序维护,保安,人员、保洁绿化人员等。第三节运营管理的机制设臵设立公共租赁住房运营管理中心～下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于2人组成～负责协调、统一调配各室工作～接收来自承租户的电话、保修、反馈意见等,经租办由物业管理分工具体明确岗位分属～所有人员均承担租赁管理的具体工作～又合理分工承担物业管理的具体工作,工程部在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作～对整个小区的设施设施安全正常运行负有责任。其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中心主任负责。主要岗位职责: 3 一、综合协调人员岗位要求、岗位职责: 1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准, 2、具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力～对上级有关工作精神准确做到上通下达, 3、对运营管理中心人员情况、联络方式、人事档案做到分类有序～部门之间善于寻找平衡点, 4、掌握各室、各部门的动态～要做到及时掌握、准确汇报, 5、认真接听承租户电话～对反映的问题及时整理、及时解决、及时汇报,

公共租赁住房运营管理方案

高铁新区A片区公共租赁住房运营管理（个人意见稿）方案泰安市××××××××

第一章运营管理整体设想及策划第一节运营管理的意义租赁管理+ 物业管理= 运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保公共租赁住房健康发展，经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”；公租房小区物业管理，由市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理及服务，两者结合，可以更好的起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题，如果物业管理做到“全封闭”运作，只做公租房，这样可以有效控制亏损，事半功倍。第二节运营管理的机制经营租赁管理人员（经租管理人员）既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障房及物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房

子又为住户提供各种物业服务。工程设备管理人员（工管人员）既是小区内（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责小区内（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对公共区域内的设备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力，有良好的职业素养和团队合作精神，熟悉房地产开发建设流程，掌握施工图纸和设计变更，负责项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，所有操作人员持证上岗。根据工种分为：工程师、水电维修工、特种设备（电梯）维护、消防监控、特种岗位值班。另外还应包括财务人员、前期专门人员等，具体操作部分需要秩序维护（保安）人员、保洁绿化人员等。第三节运营管理的机制设置设立公共租赁住房运营管理中心，下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于2人组成，负责协调、统一调配各室工作，接收来自承租户的电话、保修、反馈意见等；经租办由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；工程部在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作，对整个小区的设施设施安全正常运行负有责任。其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中心主任负责。

人才公租房运营管理方案

人才公租房运营管理方案北京市........保障性住房建设投资管理有限公司

第一章运营管理整体设想与策划第一节运营管理的意义租赁管理 + 物业管理 = 运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保人才公租住房健康发展，经营理念“保本微利、服务人才、服务社会”；公租房小区物业管理，由区住房保障公司组建的物业项目服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理与服务，两者结合，可以更好的起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题；重点做好人才公租房管理与服务。第二节运营管理的机制租务管理人员既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握人才保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲租务管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。工程设备管理人员（工管人员）既是御景嘉苑人才公租房（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责御景嘉苑小区内人才公租房（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对御景嘉苑公租房公共区域内的设

备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强的协调沟通能力，有良好的职业素养和团队合作精神，负责项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，专业操作人员持证上岗。根据工种分为：水电维修工、特种设备（电梯）维护；保洁绿化人员等。第三节御景嘉苑运营管理的机制设置设立公共租赁住房运营管理项目部，设项目负责人1人、租务管理岗人员1人、工管人员2人（水工、电工综合维修工）、保洁岗1人、绿化岗1人、电梯维修工1人（外聘维保公司）。项目部由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；作业岗位人员在租务管理岗统一安排下根据工种分工具体工作，对御景嘉苑公租房的公共区域环境卫生、绿化；设施设备安全正常运行负有责任。其中租务管理岗对运营管理项目部负责人负责。接收来自承租户的电话、报修、反馈意见等；主要岗位职责：一、项目负责人岗位要求、岗位职责： 1、掌握人才公租房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准； 2、具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下达； 3、对运营管理项目部人员情况、联络方式、人事档案做到分类有序，

公租房配套基础设施建设项目可行性实施方案

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目可行性研究报告项目名称：江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目编制单位：黔元会计师事务所有限公司咨询证书编号：工咨丙12920100001 编制日期：2015年4月10日

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目可行性研究报告编制单位：黔元会计师事务所有限公司编制：校对：审核：编制日期：2015年4月10日

目录第一章总论 (6) 1.1项目名称及实施单位 (6) 1.2编制依据 (6) 1.3编制原则 (7) 1.4编制目的 (7) 1.5建设的围及容 (7) 1.6结论 (9) 第二章项目背景及建设的必要性 (10) 2.1项目建设背景 (10) 2.2社会经济 (10) 2.3项目建设的必要性 (11) 2.4项目建设的意义 (12) 第三章建设规模及建设容 (13) 3.1建设容 (13) 3.2建设规模 (14) 第四章项目选址和建设条件分析 (15) 4.1项目建设选址原则 (15) 4.2建设条件 (15) 第五章建设方案 (16) 5.1设计原则 (16) 5.2设计规和标准 (17) 5.3道路工程设计 (18)

5.4排水工程设计 (25) 5.5市政配套管网综合设计 (29) 5.6景观工程 (33) 5.7其他基础配套设施 (38) 第六章节能措施与节水 (39) 6.1节能的目的 (39) 6.2节能的意义 (39) 6.3道路节能 (40) 6.4排水工程的节能 (43) 第七章环境保护 (44) 7.1编制依据 (44) 7.2项目环境影响分析 (44) 第八章劳动安全卫生与消防 (47) 8.1项目建设期劳动安全 (47) 8.2项目运营期间劳动卫生安全 (50) 8.3消防设施 (50) 第九章项目组织及实施进度安排 (51) 9.1项目组织 (51) 9.2实施进度计划 (52) 第十章投资估算和资金筹措 (54) 10.1投资估算编制围 (54) 10.2编制依据 (54) 10.3编制说明 (55) 10.4投资估算表 (56)

人才公租房运营管理实施方案

人才公租房运营管理案北京市........保障性住房建设投资管理有限公司

第一章运营管理整体设想与策划第一节运营管理的意义租赁管理+ 物业管理= 运营管理。租赁管理容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保人才公租住房健康发展，经营理念“保本微利、服务人才、服务社会”；公租房小区物业管理，由区住房保障公司组建的物业项目服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理与服务，两者结合，可以更好的起到工作衔接有效，避免工作容单一，工作量不足问题；重点做好人才公租房管理与服务。第二节运营管理的机制租务管理人员既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握人才保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲租务管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。工程设备管理人员（工管人员）既是御景嘉苑人才公租房（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责御景嘉苑小区人才公租房（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对御景嘉苑公租房公共区域的设备定期

巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强的协调沟通能力，有良好的职业素养和团队合作精神，负责项目后期部资料、各类工程档案资料归档整理，专业操作人员持证上岗。根据工种分为：水电维修工、特种设备（电梯）维护；保洁绿化人员等。第三节御景嘉苑运营管理的机制设置设立公共租赁住房运营管理项目部，设项目负责人1人、租务管理岗人员1人、工管人员2人（水工、电工综合维修工）、保洁岗1人、绿化岗1人、电梯维修工1人（外聘维保公司）。项目部由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；作业岗位人员在租务管理岗统一安排下根据工种分工具体工作，对御景嘉苑公租房的公共区域环境卫生、绿化；设施设备安全正常运行负有责任。其中租务管理岗对运营管理项目部负责人负责。接收来自承租户的、报修、反馈意见等；主要岗位职责：一、项目负责人岗位要求、岗位职责： 1、掌握人才公租房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规标准； 2、具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下达； 3、对运营管理项目部人员情况、联络式、人事档案做到分类有序，岗位之间善于寻找平衡点； 4、负责保洁绿化人员及电梯维保单位的选聘、管理工作，对项目部

公共租赁住房运营管理系统方案设计

实用标准高铁新区A片区公共租赁住房运营管理（个人意见稿）方案泰安市××××××××

第一章运营管理整体设想与策划第一节运营管理的意义租赁管理 + 物业管理 = 运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保公共租赁住房健康发展，经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”；公租房小区物业管理，由市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理与服务，两者结合，可以更好的起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题，如果物业管理做到“全封闭”运作，只做公租房，这样可以有效控制亏损，事半功倍。第二节运营管理的机制经营租赁管理人员（经租管理人员）既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。

工程设备管理人员（工管人员）既是小区内（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责小区内（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对公共区域内的设备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力，有良好的职业素养和团队合作精神，熟悉房地产开发建设流程，掌握施工图纸和设计变更，负责项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，所有操作人员持证上岗。根据工种分为：工程师、水电维修工、特种设备（电梯）维护、消防监控、特种岗位值班。另外还应包括财务人员、前期专门人员等，具体操作部分需要秩序维护（保安）人员、保洁绿化人员等。第三节运营管理的机制设置设立公共租赁住房运营管理中心，下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于2人组成，负责协调、统一调配各室工作，接收来自承租户的电话、保修、反馈意见等；经租办由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；工程部在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作，对整个小区的设施设施安全正常运行负有责任。其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中心主任负责。主要岗位职责：

创新公寓公租房项目配租方案

创新公寓（公租房）项目配租方案为科学、合理组织创新公寓（公租房）房屋配租，最大程度满足企业需求，服务企业生产，解决企业后顾之忧，提升园区配套服务水平，制定本配租方案。一、房源坐落创新公寓位于高新区创新大道以东，潜水东路以南，紧邻高新区管委会，项目占地面积15889㎡，建设3栋24层公共租赁房，建筑面积9.5万㎡。二、房源数量创新公寓户型面积为38㎡、48㎡、60㎡三种，分为单人间、双人间、四人间和套间四种户型，共1400套，其中，单人间980套，双人间312套，四人间28套，套间80套（详见下表）。创新公寓户型配置表

三、房屋配置公租房配备有生活必备的家具，包括：床、床头柜、书桌、书桌椅、餐桌、餐桌椅、衣柜、空调、油烟机、简易橱柜及公共洗衣房等，可拎包入住。四、租金标准 1、经调研，装修及室内配置基本与创新公寓相近的房屋租金均价约为18元/㎡·月。本着服务园区企业和先低后高的定价原则，2014年租金均价为15元/㎡·月（含物业费），该定价有效期至2015年6月30日。今后，可结合市场行情变化，每年调整一次。 2、原则上，除顶层外，各楼层租金价格相同；考虑同一层存在户型、朝向、采光差异，同层朝北房间比朝南房间租金低10%；朝东西房间比朝南房间租金低5%；同一房型，顶层比其它楼层低10%；套间比同层同朝向其它房间高10%。（详见附件2）。五、供应对象根据招商局、经贸局、科技局统一意见，供应对象为符合《合肥高新区公共租赁住房暂行管理办法》准入条件的下列人员： 1、在高新区内进行工商登记和税务注册企业的新就业员工或外来从业人员，与企业签订劳动（聘用）合同一年以上（提供合同复印件）； 2、在高新区就业，符合相关规定的企事业单位工作人员（提供所属单位就业证明）。

公租房运营管理主体公司化的思考7.doc

公租房运营管理主体公司化的思考7 一、公共租赁房运营管理主体的选择分析 2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）提出：房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。2010年6月12日住房和城乡建设部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中提到：公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，公共租赁住房主要满足基本居住需求。很明显，中央层面的住房保障主导措施已逐步转向公共租赁房，而各省市地方政府也均加紧制定出台符合当地情况的公租房政策。与紧锣密鼓的公租房政策推进速度相比，另一个实际问题却尚未引起足够关注：在具体执行过程中，谁应该成为公共租赁房运营管理的主体？公共租赁房作为解决中等偏低收入家庭住房困难的保障性住房，经济定位更多的集中在非盈利和公益性质上，政府相关部门直接负责房屋的建设管理，这种模式有利于政府直接掌控公共租赁房的供应数量和品质，也是世界各国在解决住房保障问题初期常用的方法。但它最大的问题是政府所需要的投入大，仅靠政府的力量建设公共租赁房资金和规模上都有较大限制，要想长期持续地解决中低收入家庭的住房问题，政府应逐渐从主体供应的地位，向主导、引导市场供应转换，吸引市场力量投资等多种建设和筹集方式。而且公共租赁房保障对象数量庞大，公共租赁房投入使用后房屋维修及日常运营的费用承担和人力投入都非常巨大，在各地住房保障机构人员已经普遍紧缺的事

实下，工作量的进一步加大对政府管理负荷和执行效率都是较大的挑战。根据国外解决中低收入住房问题的公共住房建设管理经验，以及国内一些城市在住房保障方面的探索，笔者认为，要避免重走计划性租赁住房供给方式的老路，依托政府政策支持的市场化、公司化的专业管理机构—— —公共租赁房管理公司（下简称公租房公司）使之成为执行政策和接轨市场的主要载体。公租房公司既可以由政府出资组建独立的房地产租赁业务服务商，也可以和在市场上具有较好声誉的房地产中介商合作，通过市场化运作包揽存量房源整合、租金核算、管理维修、政策监督等一系列服务，公租房公司在政府指导下开展面向中低收入家庭的房屋租赁业务，并实现保本微利目标。二、公租房公司的优势解析作为连接市场和政府的纽带，公租房公司可以灵活运用市场手段、充分挖掘市场潜力，满足需求人群，实现政策保障目标。本文将从对政府、保障人群、房源供给方三方面论述公共租赁房公司作为运营管理主体的优势。 1.对于政府第一，挖掘整合存量资源。目前，市场住房总量并不短缺，供不应求的一种可能是因为租赁市场不规范，一些房主不愿费时费力与租客谈判并进行房屋维护管理，干脆选择空置。如果获得政府授信的公租房公司统一长期承租这些住房，政府信用和管家

公租房设计方案范文

公租房设计方案范文公租房设计方案，参加工作有一定年限的人可以申请公租房，下面收集了公租房设计方案信息，欢迎阅读。公租房设计方案征意见【1】《公共租赁住房优秀设计方案》已编制完成，可供各地参考。该方案主要以单套建筑面积40平方米左右为主的小套型进行编制，同时单套建筑面积应小于60平方米。该设计方案将在住房和城乡建设部网站(.mohurd.)上征求意见，欢迎对方案提出意见和建议，以单位名义提出的需加盖单位公章，个人提出的请署实名，并注明联系方式。据了解，反馈结果将统一收集、汇总和，并对《公共租赁住房优秀设计方案》进行修改和完善，最终在全国发布实施。设计内容设计分7个方案23种户型记者从这些优秀的设计方案中看到，一共有7个方案，每一个方案中有2-4种户型，一共有23种户型可供选择。建面以40平方米为主在这些户型中，每套房的建筑面积从33平方米到52平方米，其中以40平方米左右的户型为主。以建筑面积为42平方米的户型为例，该户型的使用面积达到了28.5平方米，整个户型设计紧凑，基本上没有一点空间浪费。公租房设计五大基本原则

(1)公共租赁住房方案要符合公共租赁住房建筑面积标准要求，重点保障且满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求。 (2)注重住房的综合质量性，坚持满足中低收入居住群体需求的具有良好质量与品质要求的原则。公共租赁住房方案要立足在有限的面积内实现基本功能和良好的舒适度，实现适用性、环境性、经济性、安全性和耐久性的有效结合。 (3)注重住房的近远期结合性，坚持与经济性和维护性要求相结合的原则。需要统筹兼顾、做到近远期结合，要研究发展的长远问题和战略问题。 (4)注重住房的建造工业性，标准设计应适用范围广且易于推广应用，应符合住宅产业化发展方向。结合公共租赁住宅建造的特点，兼顾不同经济发展水平、不同类型的要求，要图文并茂，容易实施。 (5)注重住房的可持续性，坚持符合节能、环保要求的原则。公共租赁住房是国家可持续发展的重要课题，注重采用节能、节地、节水、节材和符合环保要求且实用性强的新技术和新材料，在节地、节能、环保等方面具有突出特色，要坚持可持续发展战略，为资源、环境与经济协调发展作出贡献。住建部公租房设计方案【2】

公租房分配方案(修订版) X

XXXXXXX学校教师公租房分配方案（教代会讨论通过）为解决我校部分教职工的住房困难问题，经有关部门批准，我校于201X年底建成XX套教师公租房。根据相关文件精神，结合我校实际，鉴于保障性住房数量有限和落实好我校保障性住房工作，经征求广大教职工意见，报校委会议研究决定，特制定本方案。一、公租房项目概况 XXX教师公租房项目于201X年春季开始启动，总建设面XXXX㎡，投资XXXX万元。根据项目施工图设计，整栋楼为砖混结构。房源套型分为二室一厅一厨一卫（共XX套），建筑面积每套约XX--XX㎡；一室一厅（XX套），建筑面积每套约XX㎡。二、分配对象主动申请过公租房需求且已经申报县城建局备案的在职在岗教师；以中心小学教师为主要对象（XX套），分配初级中学(XXX套)和中心幼儿园（X套）。三、分配原则 1. 坚持遵循国家、省和地方有关公租房建设及使用的相关政策规定，由学校工会组织牵头，成立公租房分配领导小组，实行条件量化赋分，保证分房过程公开透明、公平公正。 2. 在XX集镇境内无自有住房的教职工优先；近两年承担主要学科教学任务者优先；近两年承担主要学科教学成绩优秀者优先；因公租房建在小学校园内，中心小学在职在岗教师优先；所在学校无房教师进校时间长者优先。四、分配方法 1、对公租房有需求且主动申请，已经申报县城建局备案的教师，从四个方面进行百分制量化打分后，依照从高到低分数依次按照“3241567”楼层顺序给教师安排住房。 2、单身教职工分配“一室一厅”户型，两人以上教职工家庭分配“两室一厅”户型。两种户型分配对象按分数递减，再依次按照“3241567”

楼层顺序给教师安排住房。四、量化赋分方式 1、赋分项目及评分标准（共100分）（1）、XXX镇内无自有住房教师赋40分；领导小组认定在XX镇内有住房且申请公租房需求的教师赋20分。（2）、近两年承担语数等主要学科教学任务的总计赋20分（承担主要学科教学任务的每学期按5分计，未有承担主要学科教学任务的每学期按4分计，四学期累计计算），（3）、近两年主要学科统考中，学期成绩排名评比，居前第1、2、3、4名的，每学期分别赋予6、5、4、3分；未有承担主要学科教学的，按其承担工作的完成情况，由领导小组按每学期5、4、3、2的标准予以赋分。学期请假超两个月以上者，该学期不予以赋分。（4）、进本单位时间够16年及以上者，最高赋予16分；16年以下者，一年赋予1分累计计算。五、分配程序 1、制定分配方案通过广泛征求意见，经教代会讨论同意，由学校实施。 2、公示评估成绩领导小组办公室对申报人的各项赋分成绩进行汇总，并统一造册，在学校公示栏上进行公示5至10天。 3、选楼层和房号（1）、确定分配‘一室一厅’和‘二室一厅’教师名单。（2）、分配到同一楼层的教职工进行抽签或协商确定。 4、公开选房（1）、学校公租房领导小组主持召开选房会议，由学校工会代表负责监督情况。（2）、报领导小组同意，教职工所分配的房屋，在双方协商都同意时，可以相互对调。 5、签订租用合同学校公租房领导小组公示分配信息无异议后，与公租房使用者签

公租房施工方案

公租房施工方案一、施工方案与技术措施（包括施工平面布置图） 1、编制依据: 1.1 编制说明: 本施工组织设计在编制时, 本着力创一流质量, 为业主争效益, 为企业争声誉的指导思想, 从施工部署各项技术措施的提出及应用施工方法及设备材料的投入等各个方面着手, 结合我公司积累多年的园林工程施工经验, 力求做到措施具体, 方法实用, 以达到建成一流的工程为宗旨。 1.2 编制依据:

1.2.1 业主提供的施工图（施工说明）。 1.2.2湖南省有关政策和文件规定。 1.2.3 长沙经济技术开发区工程建设开发有限公司榔梨公租房一期四标段施工工程程招标文件、工程量清单。 1.2.4 我公司现有的施工管理能力、技术水平和施工经验。 1.2.5 现场踏勘情况。 1.3编制原则: 1.3.1 施工组织设计所安排的施工工期、施工方法、设备、劳力配备, 是为了确保业主对该工程的工期、质量、安全、文明施工、环境保护等方面的要求。 1.3.2 施工组织设计是按实事求是的原则进行编制的, 所定工期, 施工方法, 采用的设备等有关措施都将是中标后实施性施工组织设计的依据和基础。 1.3.3 本工程必须按业主的要求、招标文件、设计文件、国家现行的设计规范、施工规范、验收标准、等有关文件规范进行组织施工, 施工过程中必须做到科学管理、精心组织、精心施工, 确保本工程安全、优质、如期完成。 1.3.4 根据对本项目现场实际调查状况和当地气候环境条件, 结合本企业施工实际情况, 及我们在类似工程施工中积累的施工经验、技术总结及工法等科技成果、本公司施工力量和机械设备装备情况, 认真进行本施工组织设计的编制。 2、项目概况:

公租房运营管理论文

公租房运营管理论文一、我国公租房运营管理模式问题分析（一）深圳模式——政府多部门管理1．主要内容及特点。深圳市公租房运营管理主体涵盖住房制度改革办公室、深圳市住宅租赁中心等政府部门或政府委托授权下的事业组织；其公租房保障范围确定较为合理，覆盖本地户籍的家庭、单身人员以及非本地户籍的家庭以及国内外引进人才；从监督管理机制来看，存有体制内部监督现象，缺失外部监督力量，主要由住房保障管理部门实行自我检查、监督。2．存有的主要问题。（1）多头管理若协调不得当，则必然导致公租房审查程序冗繁。深圳模式下其程序审查需经过三层，面对住房需求迫切的中低收入人群，对本就稀缺的公租房资源，申请者需等待更长时间，政府管理效率有待提升。（2）就当前反馈的数据来看，深圳公租房租金设置不尽合理。对“夹心层”群体来说，公租房的吸引力正在于其优惠合理的租金设置，但因前期调研工作未落实到位，深圳公租房租金标准过高，出现保障对象弃租现象，公租房保障功能未能发挥。以2007年深圳市建设的2730套公租房为例，直到2010年末，才有894 户入住，其入住率仅为32.75%，而2008年深圳福田区配租成功的300 多套公租房在第一批租房两年租赁期满后，绝绝大多数租户不再选择续租。（3）房屋的配套建设、物业服务水平都无法满足受众群体的需求。当前深圳市营造的公租房多为临时筹建，房屋质量、配套建设以及社区服务都存有诸多问题，很多公租房社区在水电、防盗、电视网络等基本配套项目存有工作缺失现象，很多社区表现为公共居住环境差，租户满意度低。（二）重庆模式——政府专门机构管理1．主要内容及特点。与深圳模式不同，重庆公租房运营管理由专设的公租房管理局专门负责，其职责涵盖公租房规划、房源储备、配租审核、监督管理等；保障对象十分广泛，无住房者以及人均住房面积低于13平方米的家庭皆可申请，保障对象的范围持续扩大，在主城区无住房的人几乎都可申请公租房；租金设置相对较为合理，大致为主城区同类型住房市场租金的60%，其

公共租赁住房运营管理实施方案

公共租赁住房运营管理方案

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高铁新区A片区公共租赁住房运营管理（个人意见稿）方案泰安市××××××××

第一章运营管理整体设想与策划第一节运营管理的意义租赁管理+ 物业管理= 运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保公共租赁住房健康发展，经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”；公租房小区物业管理，由市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理与服务，两者结合，可以更好的起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题，如果物业管理做到“全封闭”运作，只做公租房，这样可以有效控制亏损，事半功倍。第二节运营管理的机制经营租赁管理人员（经租管理人员）既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房

某公共租赁住房项目初步设计方案

瓮安县张家坡公共租赁住房项目初步设计贵阳建筑勘察设计有限公司二O一四年十二月

项目名称：瓮安县张家坡公共租赁住房项目委托单位：瓮安县住房和城乡建设局委托单位法人代表：夏超编制单位：贵阳建筑勘察设计有限公司总经理：敬亚平总建筑师：冯双媛（国家注册一级建筑师）总结构师：童印佩（国家注册一级结构师）项目负责人：张太宇设计编制人：建筑：刘诚成结构：刘磊给排水：朱德懿电气：张健

目录第一章总论 (3) 第二章建设地点及建设条件 (7) 第三章项目构成及建设方案 (8) 第一节总平面布置 (8) 第二节建筑部分 (10) 第三节结构部分 (12) 第四节给排水部分 (15) 第五节电气部分 (18) 第四章无障碍专篇 (21) 第五章安全专篇 (22) 第六章节能专篇 (23) 第七章消防专篇 (25) 第八章环境保护 (26) 第九章综合防灾专篇 (27) 第十章实施进度安排 (28) 第十一章投资概算及资金筹措 (30) 第十二章工程建设招投标方案 (32)

第一章总论第一节设计依据一．工程设计有关文件： 1.瓮安县发改局关于瓮安县张家坡公共租赁住房项目立项和可行性研究报告的批复文件； 2.瓮安县规划局对项目规划方案的批复文件 3.建设方与我院签定的《建筑工程设计合同》及设计任务书； 4.建设方提供的《岩土工程勘察报告》（初勘）； 5.有关部门编绘的地形图；二．有关国家、行业、地方法规、标准： 1.《建筑设计防火规范》GB50016-2006； 11.《民用建筑设计通则》GB 50352-2005 2.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005； 12.《贵州省居住建筑节能设计标准》DB50/5024-2002； 3.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50-2001； 13.《住宅设计规范》GB 50096-2011 4. 《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） 14.《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）； 5.《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010 ； 15.《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）； 6.《无障碍设计规范》GB 50763-2012； 16.《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2010）； 7.《贵州建筑地基基础设计规范》(DB22/45-2004)； 17.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）； 8.《供配电系统设计规范》GB50092-2009； 18.《建筑防雷设计规范》GB50057-94（2010版）； 9.《建筑照明设计标准》GB50034-2004； 19. 贵州省2004版建筑、安装工程定额 10.贵州省有效执行期内造价管理文件规定的取费依据及标准 20.瓮安县城镇总体规划

一线城市公租房运营及融资模式分析

摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》（编写中）一线城市公租房运营及融资模式分析文/投行业务部张添丁陈洁滢（实习生）一、我国公租房的历史与现状经过多年的探索与努力，我国逐渐形成了由商品房和保障性住房组成的住房体系。保障性住房作为社会保障中的一环，一般由政府主导建设并提供政策优惠或货币补贴，具体形式包括廉租房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、棚改安置房等（不同城市分类略有差异）。其中，公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。本文根据政策法规和相关案例、数据讨论分析公租房的运营模式和融资模式。（一）公共租赁住房大规模建设始于2010年，目前已成为我国保障性住房体系的重要主体 1998年，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台，政府停止福利分房，保障性住房制度的发展拉开帷幕，多层次的城镇住房供应体系开始建立和完善。2007年，住建部出台《廉租住房保障办法》，对廉租房建设、实物配租、货币补贴、税费减免等方面提出了优惠政策。2009年国家政府工作报告中首次明确提出要“大力发展公共租赁住房”之后，2010年6月国

务院颁布《关于加快公共租赁住房的指导意见》，强调要加大对公租房建设企业的金融支持，鼓励金融机构发放公租房中长期贷款，并探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道。各级地方政府，深圳（2008.1）北京（2009.8）、上海（2010.9）、广州（2010.9）也先后出台地方性管理办法或实施意见，明确规定公租房的准入条件及配租管理办法，开始进入公租房大规模建设阶段。从2014年起，公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，成为我国住房保障体系的主体之一。（二）一线城市公租房筹建存量约55万套，预计2020年达到78万套，占城镇住房总量的2% 目前一线城市中公租房筹建存量约为54.7万套，其中北京20万套，上海16万套，广州6.7万套，深圳12万套，约占城镇住房总量的1.56%。十三五期间，各城市将继续加大公租房建设力度，拟新建公租房23.25万套，其中深圳未来将重点布局人才安居住房，预计到2020年将新筹建人才安居住房30万套，若其中30%用于租赁，将新增政策性租赁住房9万套，增加近一倍。（三）2017政策浪潮下租赁住房成为焦点，公租房发展实现“规模与权益齐飞” 2017年7月以来，从中央到地方，租赁住房在政策的持续发酵下实现了跨越式发展，公共租赁住房也迎来新的发展机遇。住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出新建租赁住房将优先面向公租房保障对象和新市民供应，并由住房租赁企业进行标准化的运营管理。北京市作为全国首

津市市公共租赁住房后期运营管理办法

津市市公共租赁住房后期运营管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为加强和规范我市公共租赁住房管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制，根据《公共租赁住房管理办法》(住建部令〔2012〕第11号)、《湖南省公共租赁住房分配和运营管理办法》（建保〔2016〕209号）、《常德市公共租赁住房并轨运行管理实施细则》（常建通〔2015〕51号）等文件精神规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域范围内公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理，适用本办法。第三条本办法所称公共租赁住房，本文中简称公租房，是指限定建设标准和租赁价格，面向符合规定条件的城镇中等以下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员分配的保障性住房。第四条公共租赁住房坚持分层实施，梯度保障，优先满足符合规定条件的低保、低收入住房困难家庭的需求，对符合条件的低保、低收入住房困难家庭，依申请原则上做到应保尽保。第五条公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量

投资。第六条市住建局是本市公共租赁住房管理工作的行政主管部门;市住房保障服务中心负责本市公共租赁住房管理具体事务。发改、监察、财政、自然资源、人社、民政、公安、税务、住房公积金、市监、统计、街道等部门按照职责分工，提供资格审核所需的比对信息支持，协同做好公共租赁住房申请人保障资格的审核和公共租赁住房管理相关工作。各街道办事处(镇政府)、社区应当设专人负责公共租赁住房申请的受理、审核及分配等工作。第二章申请与审核第七条城镇公共租赁住房分配采取面向社会公开分配和定向集中安置相结合的方式。定向集中安置主要解决政府重点工程建设、土地储备、棚户区改造、旧城改造、产业园区建设、引进人才等专项工作和特定区域中，符合公共租赁住房保障条件且急需救助的特定群体。需要定向集中安置的，有关单位可代表特定保障群体统一向市住房保障服务中心提出申请。第八条每个家庭应当确定1名具有完全民事行为能力的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人，每个家庭只限申请1套公共租赁住房。本条前款所称家庭是指由父母、未成年子女、未婚子女或其他具有法定的赡养、抚养或扶养关系且共同居住的人员组成。第九条申请公共租赁住房的条件：

公租房建设施工方案

目录 1、施工方案与技术措施（包括施工平面布置图） 2、质量管理体系与措施 3、安全管理体系与措施 4、环境保护管理体系与措施 5、工程进度计划与保证措施（包括施工进度计划横道图、网络图） 6、资源配备计划 7、主要项目管理人员 8、施工设备 9、试验、检测仪器设备

一、施工方案与技术措施 1.工程概况： 1 项目名称：xxxxxxxxxxxxxxxx 2 建设地点：xxxxxxxxxxxxx 3质量要求：国家验收规范合格工程标准。 4保修要求：按建设部2000年80号令执行。 5工期要求：40日历天。 2.本工程施工特点： 2.1.本工程施工现场用水用电有一定的保障，但为了防止在施工至关键部位时突然性的间断停水停电而给工程质量带来影响，所以制定相应的防停电停水措施，现场配备发电机一台、钢板储水箱一个。 2.2.本工程施工季节正处于湖南雨季及冬冷季节，故相应采取一定的雨季施工措施及防冬冷施工措施。 3.施工部署与组织： 3.1.施工管理总目标： 3.1.1.质量目标：本工程整体质量验收符合现行国家有关工程施工验收规范和标准的要求合格，争创合格工程。技术质量保证资料齐全完备，感观得分为95分以上。分项工程一次性验收合格率达到100%，分部工程合格率达到95%以上，并确保单位工程的基础、主体、装饰、屋面、楼地面、给排水、室外工程、安装等分项工程达到合格工程标准。在工程质量上，虚心听取业主、设计、监理等单位的意见和建议，严格执行国家工程建设标准强制性条文，遵守国家有关施工的规范。 3.1.2.工期目标：我公司将采取切实可行的措施，合理规划工序，制订阶段工期目标，确保在40天(日历天)内竣工验收。 3.1.3.安全生产目标：确保在整个施工期间，无重大伤亡事故；杜绝发生火灾事故，达到“五无“工地标准，即无重伤、无死亡、无火灾、无重大机械事故、无实物中毒。