不动产经营租赁

一、基本概念及原则

（一）基本概念

在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016 年16 号）中，重复出现了单位、个体工商户、其他个人，不动产、住房等等概念。为准确理解文件，避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念：

1、纳税人

（1）单位与个人

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。单位，也就是企业和非企业性单位之和。个人，是指个体工商户和其他个人。其他个人，也就是自然人。个人，也就是个体工商户和自然人之和。

（2）增值税一般纳税人和小规模纳税人

从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。

对照“单位和个人”：

企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。

非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。

个体工商户：同上，个体工商户也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都为双定户。

其他个人：自然人，都是小规模纳税人。

2、标的物

（1）不动产

不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。

（2）房屋

房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。

房屋仅仅是建筑物的概念，比不动产的概念要小。

（3）住房

住房，是指住宅、居民用房。

不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。

（二）遵循的原则

与转让不动产业务相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年16 号）中，纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律和原则。

1、纳税地点

前面已经说到，纳税人（除自然人以外）应在不动产所在地预缴，机构所在地申报纳税。自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。

2、征收机关根据前面的说明，其他个人出租不动产业务，委托地方税务局代为征收增值税，请注意，仅仅是自然人出租不动产，由地方税务局代为征收，单位和个体工商户出租不动产，仍由国家税务局征收。

3、对改革前取得的不动产给予过渡政策

与转让不动产业务相同，纳税人提供不动产经营租赁服务，对老项目均给予过渡政策。老项目是指纳税人在改革前，即4 月30 日前取得的不动产，在改革后即5 月1 日以后出租的业务。

4、过渡政策中增值税征收率为原营业税税率

纳税人提供不动产经营租赁服务，在原营业税政策下，适用5%营业税税率。纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过渡政策，采取简易计税方法依征收率计税。

二、适用范围

《办法》第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

第二条明确了该《办法》的适用范围。一是，本办法明确的是经营租赁方式出租不动产征收管理规定，不包括融资租赁方式出租不动产业务。融资租赁与经营租赁两者性质完全不同，融资租赁的目的是取得租赁标的物的所有权，而经营租赁的目的仅仅是获得租赁标的物一段时间内的使用权；融资租赁一般以融资额来计算租金，经营性租赁以租赁标的物占用的时间长短来计算租金；融资租入的不动产，在租入方进行会计核算，经营租赁方式租入的不动产，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融资租赁与经营租赁两者性质完全不同，税收处理上也存在差异。本办法仅规范了经营性租赁业务。二是，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。三是，纳税人提供道路通行服务不适用本办法。《试点实施办法》规定，道路通行服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。但如果纳税人提供道路通行服务，也要实行不动产所在地预缴税款，机构所在地申报缴纳的方法，将给纳税人带来极大的办税难度。因为公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省，纳税人每个县（市、区）都去预缴税款，是不可能实现的。。因此，本办法将纳税人提供的道路通行服务排除在外。这样就是说，纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。

三、一般纳税人出租不动产

（一）选择适用简易计税方法

《办法》第三条第一款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

本款明确了一般纳税人出租不动产适用简易计税方法的相关政策规定。一是，纳税人出租不动产，简易计税方法的征收率为5%。出租不动产原属于营业税下的“服务业—租赁”，营业税税率为5%。营业税属于价内税，增值税属于价外税，在价、税合计相同的前提下，增值税5%的征收率，只相当于营业税税率4.76%，改革直接减轻纳税人税收负担。二是，前面已经说过，出租不动产应在不动产所在地纳税。当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人在机构所在地缴纳的税款，满足不动产所在地纳税原则。为减轻纳税人的办税负担，文件规定，在此情况下纳税人不需要预缴，直接在机构所在地申报缴纳出租不动产的收入，计算纳

税即可。三是，仅就“其他个人（即自然人）”出租不动产业务委托地税代征，因而除其他个人以外的纳税人出租不动产应预缴的税款，仍在国税局缴纳。因此，一般纳税人出租不动产，在不动产所在地国税机关预缴税款，回机构所在地后向主管国税机关申报纳税。以下通过案例对本款进行进一步说明：

例1：北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2013 年购买了河北一座写字楼用于出租。如果纳税人对出租该不动产业务选择简易计税方法。请问，自2016 年5月1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河北，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），因此纳税人应向不动产所在地预缴税款。纳税人为增值税一般纳税人，不是自然人，纳税人出租不动产，则应向不动产所在地主管国税机关预缴税款。纳税人选择简易计税方法后，按照规定，应以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，而后回机构所在地，以同样的计税方法向主管国税机关申报纳税。

例2：北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2013 年购买了西城区两层写字楼用于出租，其中一层自用，另一层出租。如果纳税人对出租该不动产业务实行简易计税方法。请问，自2016 年5 月1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产也在北京西城区，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区），因此纳税人不需要预缴税款。纳税人以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向机构所在地主管国税机关申报纳税即可。

（二）适用一般计税方法

《办法》第三条第二款规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

本款明确了一般纳税人出租不动产适用一般计税方法的相关政策规定。一是，此处将预征率定为3%，比小规模纳税人的征收率5%小。主要考虑是，税负测算显示，增值税纳税人适用一般计算方法出租不动产，税负较原来营业税是降低的。出租不动产原属于营业税下的“服务业—租赁”，营业税税率为5%。为避免在不动产所在地产生多预缴的税款，

因而对于纳税人适用一般计算方法出租不动产的，在不动产所在地的预征率定为3%，低于5%原营业税税率。二是，纳税地点问题，前面已经讲过，出租不动产应在不动产所在地纳税。当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，为减轻纳税人的办税负担，则纳税人不需要预缴，直接在申报期申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。三是，委托地税代征的出租业务仅为“其他个人（即自然人）”出租不动产业务，除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户出租不动产，仍在国税局预缴税款，回机构所在地后向主管国税机关申报纳税。四是，增值税一般纳税人出租改革前取得的不动产，也可以适用一般计算方法，按照该条规定计算预缴税款或应纳税额。也就是说，过渡政策给予纳税人自由选择权，对于改革前取得的不动产，纳税人可以自行选择简易计税办法，或者一般计税方法，纳税人可根据自身实际情况，做出最有于企业的选择。以下通过案例对本款进行进一步说明：

例3：北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2016 年6 月购入河北一座写字楼用于出租。请问，自2016 年7 月1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河北，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），因此纳税人应向不动产所在地预缴税款。纳税人为增值税一般纳税人，其出租不动产，应向不动产所在地主管国税机关预缴税款。在此题中，增值税一般纳税人出租营改增试点后取得的不动产，应适用一般计税方法，则应以收取的租金按照3%的预征率计算应预缴税额，向不动产所在地，河北的国税机关预缴税款，而后回机构所在地，按照销项税额减去进项税额的方法计算应纳税额，向主管税务机关申报纳税。

例4：接例3，如果纳税人购买的是北京西城区一层写字楼用于出租，请问，自2016 年5 月1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产也在北京西城区，不动产所在地与机构所在地在同一县（市区），因此纳税人不需要预缴税款。增值税一般纳税人出租改革后取得的不动产，适用一般计税方法。即应按照销项减去进项的方法计算应纳税额，向主管国税机关申报纳税。

四、小规模纳税人出租不动产

《办法》第四条小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴

税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

本条明确了小规模纳税人出租不动产的相关政策规定。一是，本条规定的前提是“小规模纳税人”出租不动产的增值税计算缴纳。第一款规定了小规模纳税人中的“单位和个体工商户”出租不动产如何计算缴纳增值税；第二款明确“其他个人”出租不动产如何计算缴纳增值税。两款合计，则明确了所有小规模纳税人出租不动产增值税计算缴纳方法。二是，小规模纳税人中“单位和个体工商户”出租不动产的基本规定是，适用简易计税方法，按照5%征收率计

算应纳税额。三是，36 号文件规定“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。个人包括个体工商户和其他个人。因此，在第一款小规模纳税人中“单位和个体工商户”出租不动产业务中，需要排除括号内的内容，即个体工商户出租住房。接着，这款中

接着明确，个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。四是，出租

不动产应在不动产所在地纳税，当单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，为减轻纳税人的办税负担，则纳税人不需要预缴，直接申报纳税即可。五是，前已叙及，不动产范围远大于住房。个人减按1.5%

计算应纳税额政策仅针对“住房”，因此，在第二款规定中，分其他个人出租不动产（不含住房），和其他个人出租住房两部分来规定。前已提到，其他个人出租不动产，由地税代征。因此第二款中规定，其他个人出租不动产，包括住房，都向不动产所在地主管地税机关申报纳税。还是来看看例子：

例5：北京市西城区某个体工商户2013 年购买河南商铺

一套，一直用于出租。请问，自2016 年5 月1 日起，纳税

人出租该商铺，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：个体工商户机构所在地在北京西城区，不动产在河南，不动产所在地与机构所

在地不在同一县（市区），因此纳税人应向不动产所在地预缴增值税。纳税人为个体工商户，不是自然人，应向不动产所在地主管国税机关预缴增值税。在此题中，纳税人出租商铺，不是住房，按照规定应以收取的租金按照5%的征收率计算应预缴税额，向不动产所在地，河南的国税机关预缴税款，而后回机构所在地，按照同样的计税方法，向主管国税机关申报纳税。

例6：接例5，如果该个体工商户购买的是河南的住房一套（住房登记在该个体工商户名下），自2016 年5 月1 日起，纳税人出租该住房，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：同上，该个体工商户应以收取的租金减按照1.5%征收率计算应预缴税额，向不动产所在地，河南的国税机关预缴税款，而后回机构所在地，按照同样的计税方法，向主管国税机关申报纳税。

例7：张三为北京市居民，2013 年购买河南商铺一套，一直用于出租。请问，自2016 年5 月1 日起，张三出租该商铺，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：《试点实施办法》明确，“其他个人出租不动产”委托地方税务局代为征收。自然人出租不动产，应向不动产所在地主管地税机关申报纳税。在此题中，纳税人出租商铺，不是住房，按照规定应以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地，河南的地税机关申报纳税。

例8：接例7，如果张三购买的是河南的住房一套，自2016 年5 月1 日起，张三出租该住房，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：因张三出租的是住房，个人出租住房可以按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，因此，张三应以收取的租金，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地，河南的地税机关申报纳税。

五、预缴税款

《办法》第五条规定，纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

本条明确了预缴税款的特殊规定。一是，本条中纳税人，不包括其他个人。原因是其他个人出租不动产，不需要预缴税款，直接在不动产所在地申报纳税即可。二是，纳税人所出租的不动产，与其机构所在地不在同一县（市、区）的，需要在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报缴纳。三是，为减轻纳税人负担，减少办税环节，对于不动产所在地与其机构所在地不在同一县（市、区）但在同一直辖市或计划单列市的，可由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否需要预缴税款。注意，只能是直辖市或计划单列市内能进行特殊处理。

《办法》第六条规定，纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

本条明确了出租不动产业务的纳税申报期。一是，本条中“纳税人”不包括其他个人，指单位和个体工商户。二是，纳税人预缴税款，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。具体来讲，一般情况下，出租不动产预缴税款的时间，为取得租金的次月纳税申报期内。如纳税人5 月份收取的租金，应在6 月申报期内，也就是6 月15 日前，到不动产所在地主管国税机关，填写《增值税预缴税款表》。预缴税款的时间，也可以由不动产所在地主管国税机关核定。《试点实施办法》第四十七条规定，增值税的纳税期限分别为1 日、3 日、5 日、10 日、15 日、1 个月或者1 个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1 个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。纳税人以1 个月或者1个季度为1 个纳税期的，自期满之日起15 日内申报纳税；以1 日、3 日、5 日、10 日或者15 日为1 个纳税期的，自期满之日起5 日内预缴税款，于次月1 日起15 日内申报纳税并结清上月应纳税款。主管国税机关可按照该规定核定纳税人出租不动产的纳税期限。

《办法》第七条规定，纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额/（1+11%）*3%；纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额/（1+5%）*5%；个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额/（1+5%）*1.5%

本条明确了预缴税款的计算方法。一是，本条中“纳税人”仍不包括其他个人。二是，纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，适用税率为11%，并按照3%预征率预征，因此，应预缴税款＝含税销售额/（1+11%）*3%；简易计税方法征收率为5%，按照5%征收率预征，因此，应预缴税款＝含税销售额/（1+5%）*5%；个人出租住房，减按1.5%计算应纳税额，因此个体工商户出租住房，应预缴税款＝含税销售额/（1+5%）*1.5%。此计算方法较销售不动产管理办法中的预缴税款计算方法更为准确，主要原因是：国税部门信息系统已经实现联网，在国税局预缴税款时，纳税人通过填写《增值税预缴税款表》，可向不动产所在地主管国税机关报告其是否属于一般纳税人，是否按照一般计税方法计税，相关的信息、表格数据，经过信息系统开发，可以传递到其机构所在地主管国税机关，因此可以采取更为准确的方法计算预缴税款。举例进行计算的详细说明：

例9：北京市西城区某纳税人（增值税一般纳税人）2013年购买河南商铺10 套，全部用于出租。每月租金收入20 万元。请问，自2016 年5 月1 日起，纳税人出租该商铺，应如何计算预缴税款？

分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），因此纳税人应向不动产所在地国税预缴税款。该纳税人为增值税一般

纳税人，如果纳税人选择一般计税方法，按照本条第一款的规定，预缴税款=20/（1+11%）*3%=0.54 万元。如果纳税人选择简易计税方法，则按照本条第二款的规定，预缴税款=20/（1+5%）*5%=0.95 万元。

例10：接例9，如果纳税人为个体工商户，购买的不是商铺，而是河南的住房一套（住房登记在该个体工商户名下），每月租金3.5 万元，自2016 年5 月1 日起，纳税人出租该住房，应如何计算预缴税款？

分析：同上，《试点过渡政策的规定》规定，个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。按照本条第三款的规定，此题中，个体工商户应以收取的租金减按1.5%征收率计算应预缴税额。预缴税款=3.5/（1+5%）*1.5%=0.05 万元。

《办法》第九条规定，单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。

本条是对预缴税款的操作规定。一是，本条中仅针对“单位和个体工商户”，不包括“其他个人”，因为其他个人出租不动产，不需要预缴税款。二是，单位和个体工商户在不动产所在地主管国税机关预缴税款时，需要填写《增值税预缴税款表》“预征项目和栏次”中的第三行“出租不动产”。《增值税预缴税款表》中还需要填写纳税人名称、纳税人识别号等信息。我们已经在税收征管信息系统中进行开发，纳税人填报的《增值税预缴税款表》录入信息系统后，可在各地区信息实现互换，后续可以通过纳税人识别号，统一查询纳税人在异地出租不动产、提供建筑服务（纳税人异地提供建筑服务，也需要预缴税款，也需要填报《增值税预缴税款表》）的详细信息，便于主管税务机关后续跟踪检查。通过《增值税预缴税款表》，我们可以实现纳税人异地经营业务的信息传递，全面掌握纳税人的经营信息。

《办法》第十三条规定，纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

六、税款计算

（一）其他个人出租不动产如何缴纳增值税

《办法》第八条规定，其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

出租住房：应纳税款＝含税销售额/（1+5%）*1.5%

出租非住房：应纳税款＝含税销售额/（1+5%）*5%

本条对其他个人出租不动产的应纳税额计算进行了明确。一是，前已叙及，其他个人出租不动产，不需要预缴，直接在不动产所在地地税机关申报纳税。二是，《试点过渡政策的规定》规定，个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。因此，其他个人出租不动产，应区分住房和非住房，分别适用不同公式计算应纳税额。如果其他个人出租的是住房，则应将租金转换为不含税价后，按1.5%计算应纳税额；如果其他个人出租的是非住房，则应将租金为不含税价后，按5%计算应纳税额。其他个人出租不动产，统一按照5%征收率对含税价格进行换算。举例说明如下：

例11：张三为北京居民，拥有北京东城区住房三套，其将两套住房出租，每月租金合计达3.3 万元，张三应如何计算应纳税额？应向哪里的税务机关申报纳税？

分析：张三为个人，个人出租不动产业务，由地方税务部门代为征收。个人出租住房，可以依5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。则按照本条的规定，应纳税款＝3.3/（1+5%）*1.5%=0.05 万元。张三应向住房所在地的主管地税机关，即北京东城区的地税机关申报纳税0.05 万元。

例12：接例11，如果张三出租的不是住房，而是商铺，商铺也在北京市东城区。假设每月租金仍为3.3 万元，张三应如何计算应纳税额？应向哪里的税务机关申报纳税？

分析：同上，张三为个人，个人出租不动产业务，由地方税务部门代为征收。个人出租不动产（不含住房），直接按照5%的征收率计算应纳税额。则按照本条的规定，应纳税款＝3.3/（1+5%）*5%=0.16 万元。张三应向商铺所在地的主管地税机关，即北京东城区的地税机关申报纳税0.16 万元。

（二）单位和个体工商户出租不动产如何缴纳增值税

《办法》第十条规定，单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

该条与《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第九条的含义相同。一是，除自然人以外的纳税人，即单位和个体工商户出租不动产，在不动产所在地主管国税机关预缴税款后，回机构所在地主管国税机关申报纳税时，可以在当期的增值税应纳税额中，抵扣在不动产所在地国税机关已经预缴的税款，若当期未能抵减完，可以结转下期继续抵减。二是，纳税人在不动产所在地国税机关预缴税款后，应取得并妥善保管完税凭证（注明有增值税），以完税凭证作为抵减应纳税额的合法有效凭证。区分纳税人身份，是一般纳税人还是小规模

纳税人，区分不动产的取得时间，是改革前取得还是改革后取得，还区分不动产是否是住房，我们分别来举几个例子，全流程分析纳税人提供不动产经营租赁服务如何缴纳增值税。

例13：北京海淀区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2013 年购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为500 万元，取得《不动产销售统一发票》。纳税人每月收到的租金为10 万元。假设该纳税人2016 年5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。请问，2016 年6 月申报期，纳税人应如何计算5 月所属期的增值税应纳税额？应如何申报纳税？

分析：1、假设该纳税人对出租商铺业务选择简易计税方法计税

根据规定，纳税人出租与机构所在地不在同一县（市区）的不动产，需在不动产所在地预缴税款，则该纳税人应在天津国税部门预缴的税款为：预缴税款=10/（1+5%）*5%=0.48 万元。

纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：应纳税额=10/（1+5%）*5%（出租业务）+25（其他业务）=25.48 万元。

纳税人6 月15 日前向主管国税机关申报5 月份应纳税额25.48 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的0.48 万元，即纳税人应缴纳增值税25 万元。

2、假设该纳税人对出租商铺业务选择一般计税方法计税

同上，纳税人出租与机构所在地不在同一县（市区）的不动产，需在不动产所在地预缴税款，该纳税人应在天津国税部门预缴的税款为：

预缴税款=10/（1+11%）*3%=0.27 万元。

纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。

纳税人回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：

应纳税额=10/（1+11%）*11%（出租业务）+25（其他业务）=25.99 万元。

由于纳税人在2013 年购买不动产，2016 年5 月，则没有相应的不动产进项税额抵扣。

证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的0.27 万元，即纳税人应缴纳增值税25.72 万元。

例14：与例13 类似，但纳税人出租的不动产为改革后取得的不动产。北京海淀区某纳税人2016 年5 月1 日购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为555 万元，取得增值税专用发票，注明增值税款55 万元。纳税人立即将该商铺出租，每月租金为10 万元，自2016 年5 月开始收取租金。

假设该纳税人2016 年5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。请问，2016 年6 月申报期，纳税人应如何计算5月所属期的增值税应纳税额？应如何申报纳税？

分析：1、假设该纳税人为增值税一般纳税人增值税一般纳税人出租改革后取得的不动产，适用一般计税方法，其应在天津国税部门预缴税款：

预缴税款=10/（1+11%）*3%=0.27 万元。

纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。

纳税人回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：

应纳税额=10/（1+11%）*11%（出租业务）—55*60%

（购入不动产分两年抵扣，购进当月抵扣60%）+25（其他业务）=-7.01 万元。

纳税人5 月份的增值税留抵税额为7.01 万元，可留待以后纳税期继续抵扣。同时，纳税人在天津预缴的0.27 万元税款，也可以结转下期继续抵减。

2、假设该纳税人为增值税小规模纳税人

增值税小规模纳税人出租改革后取得的不动产，仍适用简易计税方法，其应在天津国税部门预缴税款：预缴税款=10/（1+5%）*5%=0.48 万元。

纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。

纳税人回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：

应纳税额=10/（1+5%）*5%（出租业务）+25（其他业务）=25.48 万元。

证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的0.48 万元，即纳税人应缴纳增值税25 万元。

例15：张三零售店为个体工商户，位于北京市西城区，张三零售店名下拥有北京东城区住宅三套，购于2012 年，一直用于出租。月租金3.5 万元。2016 年8 月，该个体工商户其他业务的销售额4.5 万元。纳税人8 月份应如何计算纳税？

分析：1、假设纳税人需要预缴税款

纳税人出租与机构所在地不在同一县（市区）不动产，需要在不动产所在地预缴税款。个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。按照规定，该个体工商户需在北京东城区预缴税款：

预缴税款=3.5/（1+5%）*1.5%=0.05 万元。

纳税人取得东城国税部门开具的完税凭证。

该纳税人8 月份应纳税额=3.5/（1+5%）*1.5%（出租住房）+4.5/（1+3%）*3%（其他业务）=0.18 万元。

该个体工商户应在9 月15 日前向主管国税机关申报8月份应纳税额0.18 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在东城预缴的0.05 万元，即纳税人应缴纳增值税0.13 万元。

2、假设纳税人不需要预缴税款

假设北京市国税局决定，北京市纳税人出租北京市内的不动产，不需要预缴税款，直接在机构所在地申报纳税。则该个体工商户9月15 日前直接向主管国税机关申报8 月份应纳税额0.18 万元。

该纳税人8 月份应纳税额=3.5/（1+5%）*1.5%（出租住房）+4.5/（1+3%）*3%（其他业务）=0.18 万元。

七、发票开具

《办法》第十一条规定，小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

《办法》第十二条规定，纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

房屋租赁经营合同参考范本(合同示范文本)

( 合同范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 房屋租赁经营合同参考范本(合 同示范文本) The contract concluded after the parties reached a consensus through equal consultations stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.

房屋租赁经营合同参考范本(合同示范文 本) 出租方：（以下简称甲方） 承租方：（以下简称乙方） 根据甲乙双方协商，特订立本房屋租赁合同，以便甲乙双方共同遵守履行。 一、甲方将座落于________租赁给乙方，建筑面积________m2，租赁期限为________年，从________年五____月____日起至________年____月____日。 二、租赁期间费用的结算办法：该房屋年租金6000.00元(不含税金),乙方应向甲方一次交清壹年房租和保证金.00元，共计8000.00元。 三、乙方应以合同按期交清租赁费，如有拖欠费用者，甲方可

按银行贷款利息计收滞纳金，并终止合同，由此产生的一切损失及后果由乙方承担。 四、租赁期间，房屋如发生地基沉陷，墙体开裂，由甲方负责维修，由于不可抗力的自然灾害而导致的毁损，本合同则自行终止，互不承担责任。 五、租赁期间，乙方不得将房屋再次转租或合租，如乙方将房屋私自转让给第三方，甲方有权收回此房，一切损失概不负责。 六、租赁期间，乙方承担采暖费，电费，水费等。 七、租赁期满或合同解除，乙方必须近期搬出所有物件，恢复室内原状，否则由此发生的一切损失由乙方承担。 八、合同期满后，如果甲方的房屋继续租赁，乙方享有同等条件下优先权。 九、争议：如双方在履行合同时发生争议，可以和解或者要求有关主管部门调解，调解不成可依法向当地人民法院起诉，做出裁决。 十、注意事项：

租赁承包经营合同【简单版】

租赁承包经营合同 租赁承包经营责任制,是由企业资产所有者代表通过公开招标选择租赁人,签订租赁经营合同,将经营权交给租赁人,通过签订经济合同,租赁承包经营合同怎么写呢?以下是为大家整理的租赁承包经营合同范文，欢迎参考阅读。 租赁承包经营合同范文1 订立合同双方： 发包方： (以下简称甲方) 承包方： (以下简称乙方) 经甲乙双方协商一致，特制定本合同，以明确双方的权利和义务，便于双方共同遵守。 一、承包经营土地的期限： (一)甲方将亩净种植面积土地承包给乙方依法进行生产经营活动。乙方承包的土地和土地范围内的水利设施的所有权属于甲方，乙方只有土地种植使用权和经营权，不得买卖、荒芜、不准转作他用。 二、土地承包期限：土地承包期限为年，自年月日起至月月日止。 三、承包土地经营的用途：种植棉花各种经济作物或粮食。 四、土地承包形式： (一)年内生产资料费用全部自理，在上年之前交清土地租金，其他一切费用全部自理。(包括自己新建任何设施费用自付，与甲方无关) (二)上交指标方式：

年亩上交元，年累计上交元。 (三)房租：按房改办规定，每月没平方米元，按建筑面积计算。每年11 月付清。 (四)在签定承包土地合同时，乙方应每亩交元押金，合同期满从租金中扣减，如违约押金不退。每年月至月冬灌水放完，否则棉花不准出售。 五、产品销售：一切产品自销。 六、水泵处理办法：水泵甲方购买，共同使用，乙方以后发生的所有费用按照亩数分摊。折旧每年每亩元。 七、甲方的权利和义务 (一)甲方享有如下权利 1.依法发包国家所有由甲方管理使用的土地; 2.有权监督乙方依照土地承包合同约定的用途，合理利用和保护土地; 3.合同期内，甲方有权对弃耕、破坏性、掠夺性种植行为予以监督并制止; 4.对乙方未按期交纳租金或拖欠租金的，甲方有权收回土地，并依法追回应交费用; 5.有权安排乙方种植林带及道路维修工作，树苗由甲方一次性承担，年内条田四周林带到位。 (二)甲方承担下列义务： 1.维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同; 2.尊重乙方的生产经营自主权，不得随意干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。但承包的土地每年必须种植，否则每年。

营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)

不动产租赁纳税申报示例 不动产租赁--经营租赁 老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产） 案例一：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元 相关政策： 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期

内在肥东县国家税务局预缴税款： 预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元 向合肥市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算： 应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元 报表填写： （一）纳税人在不动产所在地预缴时 一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万； 2．第2列“扣除金额”无需填写； 3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。 4．第4列预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元 （二）申报期内申报表的填写

房地产租赁管理系统概述

明源CRM租赁管理系统操作手册 如何使用本手册 本手册共分为两大部分，您可以根据对业务理念的掌握程度和系统实际操作需要，选择对应的章节内容进行查阅和参考。 ●第一部分系统介绍 本部分主要讲述了明源CRM租赁管理系统的业务逻辑和能够实现的主要功能，是理念层知识概要和系统功能概述的部分。通过阅读本部分，操作人员将能够较为清晰地理解明源CRM租赁管理系统的业务原理和功能分布，了解自己在实际中所负责的工作（也就是对应的软件系统操作功能）在本手册中对应的章节，从而方便对系统操作应用的熟练掌握和强化。 ●第二部分实际业务操作 本部分主要结合客户的实际租赁业务流程，讲解在租赁管理系统中处理的具体操作步骤。为了便于操作人员快速掌握操作步骤和处理流程，在该部分中我们重点要理解和掌握，我们的租赁业务是如何通过租赁管理系统来实现和管理的，我们如何进行资料的录入及具体的操作步骤。本部分是要求操作人员必须掌握的内容。 本书使用的符号解释： ●大项说明用于无先后顺序的明细条目的说明 ?小项说明用于在大项下无先后次序的小项说明 提示这个图标提醒您，如果您想把事情做的好些，就要牢记这些信息 警告如果您想避免不必要的损失，就要牢记这些信息 疑难解答常见问题及解决方法

目录 第一部分CRM租赁管理系统介绍 (1) 第1章CRM租赁管理系统与明源ERP (1) 第2章CRM租赁管理系统概述 (3) 第3章CRM租赁管理系统模块介绍 (5) 第二部分CRM租赁管理系统业务操作 (10) 第4章项目准备 (10) 4.1项目概况 (10) 4.2房源生成 (18) 4.3房产管理 (31) 4.4费用定义 (34) 4.5底价管理 (40) 4.6套打设置 (43) 4.7业务参数设置 (46) 第5章市场营销 (52) 5.1经营指标 (52) 5.2营销方案 (53) 5.3竞争楼盘 (56) 第6章招商管理 (58) 6.1代理商管理 (58) 6.2线索管理 (61) 6.3租赁机会 (65) 6.4客户台帐 (72) 6.5客户关怀 (79) 6.6跟进记录查询 (85) 第7章交易管理 (87) 7.1房产查询 (87) 7.2预租管理 (90)

经营房屋租赁合同(Word版)

经营房屋租赁合同(Word版） 经营房屋租赁合同范文1联营出租方(甲方)： 联营承租方(乙方)： 根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙双方在平等，自愿，公平和诚实信用的基础上，经多次友好协商，共同达成如下联营出租协议： 一，甲方将位于昆区鞍山道步行街中段、钢铁大街二十八街坊大中4栋7号商业用房一间(两层，面积147.15平方米)。联营出租给乙方经营蜘蛛王鞋业使用。 二，租赁期限为三年，(从20xx年4月8日)起至(20xx年4月7日止)。 三，每年的租金按10%上浮。第一年租金为25万元整，(从20xx 年4月8日)起至(20xx年4月7日止)。第二年的租金为275000元，第三年的租金为302500元，每年一次性上交给甲方。乙方在合同期内应交纳甲方5000元合同保证金，每下一年的租金需提前2月一次性付清给甲方。 四，乙方在经营过程中亏赢自负，一切经营费用自负承担责任，如退房应提前三个月通知甲方，否则造成甲方的一切损失由乙方负责。 五，甲方的权利与义务：

1，按时收缴费用 2，不得干扰乙方的正常经营活动 3，甲方除不可抗力因素外不得无故终止本协议(政府拆迁属于不可抗力因素) 六，乙方的权力与义务： 1，乙方在经营销售当中需按照国家及地方有关规定执行，不得与消费者斗殴，问题严重不改正者给甲方造成不良影响，视为违约，甲方有权解除协议。 2，经营期间发生的一切费用(包括工商，税务，环保，卫生，水电，采暖，消防等由乙方支付不得托欠)。 3，经营期间不得转租，转让，转借，抵押或担保并爱护屋内的设施。 七，乙方不得擅自改造房屋的结构，因经营需要对房屋进行维修，装饰的一切费用乙方自行承担，乙方所有装修装饰增添的不动产归甲方所有，动产归乙方所有，同时，乙方负责门前三包。 八，为确保甲乙双方的人身财产安全性，乙方须将联营出租用房，财产等向保险公司投保，保费由乙方承担。如乙方不履行此项条款而发生损失，由乙方承担并出资负责修复。 九，违约责任： 1，乙方不按时向甲方缴纳租金或违反上述约定，甲方有权单方终止协议，并收回房屋，同时乙方应承担一切经济损失。 2，如果甲方违约，甲方负责乙方的一切经济损失。、

浅论承包经营与租赁经营的税收筹划

浅论承包经营与租赁经营的税收筹划◆严渊航天通信控股集团股份有限公司【摘要】近年来纳税筹划问题成为了理论研究的热点，专家们按照不同税种或者企业注册登记、筹资、投资、生产经营和利润分配等环节总结了一系列纳税筹划方法。本文采用实际案例充分认识这一问题将有利于企业决策和降低企业税务风险。【关键词】纳税筹划租赁经营承包经营增资一、引言税收筹划又称节税，是指纳税人在既定的税法和税制框架内，从多种纳税方案中进行事前选择和规划，使自身税负得以减轻或延缓的一种活动。税收筹划是市场经济的必然产物，是国家允许的合理合法行为。在当今市场经济条件下，企业作为独立的经济主体，将追求自身经济利益以实现股东财富最大化作为其最重要的目标。企业通过纳税筹划减少纳税支出，通过合理的税收筹划，在企业生产经营、利润分配等环节中尽可能地减轻税负或延缓纳税，以实现企业价值的最大化，是企业增强盈利能力的重要手段之一。二、企业承包经营与租赁经营的概念及纳税方面的差异我国现行的承包经营与租赁经营的规范定义，见之于国务院1988 年 2 月27 日发布的《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》和1988 年6 月5 日发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》。 承包经营与租赁经营二者之间有着明显的差异: 承包经营是一种以责任制为核心的企业经营管理制度; 企业( 或单位，下同) 本身没有根本性的改变，是原有企业经营的继续，只是明确了经营责任的主体是承包人。所以企业的名称不变，公章印鉴不变，企业原有的账簿、票据仍可继续使用。 租赁经营是一种以交纳租金为前提的资产经营方式; 承租人是在全新的条件下( 清理企业的债权债务和亏损、重新确定企业的经营方向等) 从事经营的。租赁经营不管是否还使用原来企业的公章印鉴，承租前后则是两个完全不同的经济实体或法人单位。 三、综合纳税筹划方案设计范例甲乙公司处于同一地区，甲公司( 简称甲方) ，主要经营业务为羊毛的洗涤; 乙公司( 简称乙方) ，主要经营羊毛加工业务，甲公司业务在产业链中为乙公司上游企业。由于羊毛洗涤环保要求高，属限制发展行业，其现有的环保资质在当地已不再新批，而乙公司由于业务扩展，业务量受制于羊毛的洗涤，为了解决业务发展的瓶颈，乙公司拟加强与甲公司的合作。现甲乙公司就甲方拥有的洗毛企业所需的场地、设备、排污等资源的经营达成合作协议草案。 基本条件: 甲方同意以厂地、设备、排污资质等资源与乙方合作，甲方每年从此项业务中获得的收益不少于500 万。为了风险共担，甲乙双方共同投资2000 万新购设备用于经营，其中甲方出资400 万，乙方出资1600 万。合作经营方案必须坚持减少税务支出，符合财税等法律法规。合作经营方案必须实现甲乙双方价值最大化。根据以上甲乙双方的条件，为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，以实现企业价值的最大化，经过细致分析，我们设计了三个不同的纳税方案。 方案一: 合作构想: 鉴于甲方拥有洗毛企业所需的场地、设备、排污等资源，乙方以新购设备出资1600 万对甲方进行增资，占有甲方60% 以上的股份，从而达到使用甲方所拥有的场地、设备及排污资源。合作存在的问题: 甲方开价过高，乙方难以接受。如果增资成功，就会给乙方增加一家下级单位，但乙方控股股东

营改增实务“不动产经营租赁服务”

不动产经营租赁服务”专题知识 一、财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：二、税率 国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定 1、一般纳税人 (更新一) 一般计税办法税率10% 简易计税办法征收率5% 2、小规模纳税人 简易计税方法 5% 纳税人（除其他个人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，

向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 . （1）其他个人出租不动产均由所在地地税部门负责征收。 （2）除其他个人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并在不动产所在地国税部门代开增值税专用发票。" （3）纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。 三、纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用？财税【2016】 47号规定1： 纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 规定2： （简易计税+差额扣除）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 区分：转让土地使用权——销售无形资产（自然资源使用权）

规定3： （简易计税）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 四、 出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？ 不动产范围，按照36号文所附的税目注释执行。出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等，按照出租不动产处理。 PS:车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产租赁服务缴纳增值税。 五、对于在4月30日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的，是否属于“取得”，适用简易计税办法？ 国家税务总局公告【2016】16号明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。

房屋租赁经营合同范本(完整版)

合同编号：YT-FS-3033-54 房屋租赁经营合同范本 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

房屋租赁经营合同范本(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 出租方(甲方)： 承租方(乙方)： 根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为 明确甲、乙双方的权利和义务，经双方协商，签定本 合同。 一、租赁标的 甲方将坐落在××××B栋××室××m2和阁楼 ××m2，共计××m2房屋(建筑面积)出租给乙方经营 使用。 二、租赁期限 租赁期限年月日止，租赁期满后在同等条件下乙 方优先续租。如不续租，须提前一个月通知出租方。 三、租金与租金的缴纳期限及方式 1、年月日，年租金元整。

2、月年月日，年租金元整。 3、年日，年租金元整。 4、以上年租金分每半年(8月14日，2月14日)先交租金后经营元/半年)，乙方若中途退出，租金不退。(上述租金不含税，其税由乙方交纳。) 四、合同生效期：乙方在一次性交纳半年租金后，即自行生效，如乙方未交清应缴租赁费，甲方有权终止合同收回房屋。 五、甲方的权利及义务 1、甲方必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动。 2、甲方为乙方的经营活动提供必要的方便。 3、乙方有下列行为之一甲方有权利解除合同，乙方承担违约责任。 (1)乙方从事非法经营活动，损害公共利益的; (2)乙方严重违反社区规章制度。擅自将承租的房屋转租转包或转借的： (3)乙方不能按规定时间上交租金及其它费用。

承包经营租赁经营有何区别修订稿

承包经营租赁经营有何 区别 集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]

承包经营、租赁经营有何区别 企业租赁经营，是在所有权不变的前提下，出租方将企业租赁给承租方经营，承租方向出租方交付租金并对企业实行自主经营，在租赁关系终止时，返还所租财产。 企业承包经营是发包方在不改变企业所有权的前提下，将企业发包给经营者承包，经营者以企业名义从事经营活动，并按合同分享经营成果的合同。 与企业承包经营合同相比，企业租赁合同的特点在于：（一）企业承包合同的基本内容，是承包上缴利润指标以及由此产生当事人之间的其他权利义务关系。企业租赁合同的基本内容，是承租方对企业财产进行租赁经营，并向出租方交纳租金。利润和租金的区别都是不言自明的。（二）从适用范围上看，承包经营合同多适用于大中型国营企业，而租赁经营合同则多适用于小型国营企业和集体企业。（三）在承包经营合同中，承包方提供抵押财产不是合同的有效条件，而在租赁经营合同中，必须明确承租人所提供的抵押财产。（四）发生亏损时，承包企业只要用企业的自有资金补偿即可，而租赁合同的承租方则必须以抵押财产进行补偿。（五）在承包经营的情况下，承包期间新增资产的所有权性质与承包前的企业所有权性质是一致的；而在租赁经营的情况下，租赁期间承租方用其收入追加投资所添置的资产，则属于承租方。 企业租赁经营合同的特殊性，决定了它是法律调整的特殊性。但是，企业租赁经营合同也具有经济合同的一般特征，例如：签订租赁经营合同双方也必须坚持自愿、平等、协商的原则；合同信法订立，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更、解除；一方违约，应向对方承担违约责任，等等。

房屋租赁经营的合同范本

房屋租赁经营的合同范本 出租方：__________________以下简称甲方 承租方：__________________以下简称乙方 甲方与乙方根据_________________________ ，经协商签订本合同。 一、租赁企业概况 1.资产总额： 其中：流动资产：__________________ 固定资产净值：______________ 无形及递延资产：____________ 其他资产：__________________ 2.负债总额： 其中：流动负债：__________________ 长期负债：__________________ 3.所有者权益： 其中：实收资本：__________________ 资本公积：__________________ 盈余公积：__________________ 未分配利润：________________ 4.生产经营情况：__________________ 二、租赁期限：共________年，即自________________起至________________止。 三、交接手续 为维护国家、企业、承租人的合法权益，确保企业所有者权益的完整，督促双方依法履行租赁合同，在签订租赁合同前、租赁期间年度决算、租赁合同终止时，都必须经审计

会计事务所验证核准租赁企业资产负债和损益情况。依照审计报告以明细表上的数额进行清交结算，审计查证报告及清交结算表作为本合同附件。 四、经营目标，承租方在承租期内必须完成下列指标： 1.总产值________元，其中：________年________元;________年________元;_ ______年________ 元。 2.实现利润________元，其中：________年________元;________年________ 元;________年________元。 3.________________________________________ 4.________________________________________ 五、租金 1.租金数额：________________________________________ 2.租金计算办法：____________________________________ 3.租金交付期限和交付办法：__________________________ 六、租赁收入的分配 1.承租期间所得收入，按下列顺序分配：弥补前年度亏损，依法纳税，提取法定公积金、公益金、特种基金、租赁费、承租方所得、奖励基金、福利基金、盈余公积金。 2.承租方所得，每年按承租方所得数额的________________________%，________元支付，其余部分作为风险基金留存，承租方无权支配。承租期满时结清承租方所得。具体方法为________________。 3.承租经营者合伙承租成员在租赁期间可预支生活费，数额为_________，预支办法为_____________。 4.________________________________________________。 七、企业租赁前债权债务及遗留亏损的处理：__________________ 八、担保 1.承租方提供下列财产作抵押：现金________________元;_______________、 _______________、折旧________元。总额计为________元。 2.________________自愿作为承租方保证人，提供下列财产作为担保： ________________________总额为________元。

承包经营与委托经营的异同

承包与租赁的区别】承包经营与委托经营的异同 与承包经营一样，委托经营一词也是随着国有企业改制而出现的。1996年，国家经贸委印发的《关于放开放活国有小型企业的意见》中，提供了9种可供参照的改革形式，其中第八种就是：可将管理混乱、经营不善的困难小企业委托给实力较强的优势企业经营管理。“委托经营”被作为区别于企业承包、租赁、股份制改造的一种独立的国有企业改革方式。“委托经营”有时又被称为“企业托管”，包括以处置资产为目的的产权托管和以改善经营管理为目的的经营托管，后者才是本文探讨的范围。在《中外合作经营企业法实施细则》第三十五条，也规定了“合作企业成立后委托合作各方以外的他人经营管理的，必须经董事会或者联合管理委员会一致同意，并应当与被委托人签订委托经营管理合同”。 对于公司制的企业，如何开展委托经营，法律、法规没有任何规定。但在实践中，委托经营的现象却很活跃，尤其是经过一些管理咨询公司的倡导，“企业托管”成为了一些管理咨询公司的重要业务项目。公司的委托经营与公司的承包经营到底有哪些异同，成为待解决的问题。 笔者认为，无论是承包经营、还是委托经营，都是基于民法的委托代理关系，由发包人(委托人)授权承包人(受托人)代表自己从事经营、管理公司的事务，它们的本质属性是相同的。不过，在合同内容的侧重点上，两者还是有所差别。承包经营合同侧重于对公司经营业绩及利润目标的实现，通常都是以实现一定的财务目标作为合同最核心的内容。委托经营合同侧重于对公司内部管理的改善，虽然也会设置利润、销售收入等合同目标，但通常会设置大量的条款来促使受托方对被托管的公司进行管理的改善。也就是说，承包经营多是基于公司摆脱财务困境的需求，而委托经营多是基于公司引进先进管理的需求。承包经营合同可看作是公司对承包人进行了概括授权，因此承包人有较大的经营决定权;委托经营合同中公司对受托人的授权相对具体、细化，受托人的经营决定权相对较小。承包经营合同中承包人甚至可以获得财务上完全的支配权，而委托经营合同中的受托人通常不能完全独立支配财务。 由于涉及到管理的改善，委托经营通常比承包经营更加复杂、有难度，因此，受托人通常是有经营实力和专业管理能力的法人或非法人单位，很少为自然人，而承包经营合同的承包人大多为自然人。委托经营作为一种“管理输出”，受托人一般会向委托方(公司)收取固定的管理费用，有的还在此基础上按照业绩的比例收取费用;承包经营的承包人通常只有在实现合同中的财务目标后才能获得相关报酬。也就是说，承包经营和委托经营在“报酬”问题上正好相反：委托经营合同中给付报酬是委托人(公司)的义务，受托人获取报酬是权利;而在承包经营合同中，获取上缴利润是发包人(公司)的权利，上缴利润是承包人的义务。这或许是承包经营与委托经营在形式上最显著的区别。 委托合同与代理关系的区别 发布日期:2006-06-13 [字体：小中大] 委托合同与代理关系存在着紧密的联系。基于委托人与受托人之间的意思表示一致，委托合同确定了受托人愿意为委托人处理委托事务的法律关系。这是委托代理关系产生及其被代理人（委托合同的委托人）得以向代理人（委托合同的受托人）授予代理权的基础关系。否则，委托代理关系会因失去基础而难以存在，同时，在民事流转领域内适用的委托合同，是以完成代理关系，实现被代理人所追求的结果为目的的。脱离了这一目的，委托合同就失去了法律意义。

2019年某上市企业经营性房地产租赁管理规定

股份公司经营性房地产租赁管理规定 1 总则 1.1为加强公司房地产租赁管理，明确公司有关职能部门房地产租赁管理的工作职责，规范公司房地产租赁管理行为，切实维护公司的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产租赁管理办法》，制定本规定。 1.2公司将享有所有权的房地产出租给承租人使用或提供给他人从事生产经营活动及委托他人出租从事经营活动的，均应遵守本规定。 1.3 公司对外出租房地产，应当与承租人签订房地产租赁合同，协商议定租金及其他租赁条款。 1.4公司经营性用房的租赁由公司工程部门与公司投资审计部门共同管理，非经营性用房的管理和租赁由公司后勤部门负责。 1.5 对位于居民生活区的经营性房地产租赁，公司工程部门应考虑在不影响居民生活的前提下考虑承租人的经营范围。 1.6 公司工程部门负责房地产租赁的前期工作，对拟出租的房地产是否可出租、租赁期限及对已出租的房地产是否续租出具书面意见，公司投资审计部门具体负责租赁合同的签订及履行。 2 房地产租赁的程序及要求 2.1 公司对外出租房地产，应当遵循以下审批程序： 2.1.1由承租意向人向公司工程部门提出书面的租赁申请，并提供有关其身份的证明文件或其他有效证件； 2.1.2公司工程部门对租赁申请进行初步审核，对符合租赁要求的，提出初步审核意见并报公司分管领导审批；

2.1.3公司投资审计部门负责对租赁合同基本条款的合法性、有效性进行审查，提出审查意见并报公司分管领导审批； 2.1.4公司总经理办公室凭经会签的《集团公司经营性房地产租赁审批表》在租赁合同上加盖印章； 2.1.5公司投资审计部门在租赁合同签订后30日内持租赁合同、房地产所有权证书等必备文件向房地产所在地市、县房地产管理部门登记备案。2.2 公司对外出租房地产，由公司投资审计部门负责与承租人签订书面的租赁合同，租赁合同应当具备以下条款： 当事人姓名或者名称及住所；房地产的坐落、面积、装修及设施状况；租赁用途；租赁期限；租金及交付方法；房地产修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；违约责任；当事人约定的其他条款。 2.3 有下列情形之一的，公司可以变更或者解除租赁合同： 2.3.1符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的； 2.3.2因不可抗力、市政建设需要拆迁、征用等致使租赁合同不能继续履行的； 2.3.3与对方当事人协商一致的。 3 公司的权利和义务 3.1 公司按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。 3.2 房地产租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并按本规定第七条的审批程序经公司同意后，重新签订租赁合同。 3.3 公司房地产不允许承租人转租。 3.4 公司各驻外销售点在征得公司批准后所购房地产的所有权归公司，未

承包经营租赁经营有何区别精修订

承包经营租赁经营有何 区别 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

承包经营、租赁经营有何区别 企业租赁经营，是在所有权不变的前提下，出租方将企业租赁给承租方经营，承租方向出租方交付租金并对企业实行自主经营，在租赁关系终止时，返还所租财产。 企业承包经营是发包方在不改变企业所有权的前提下，将企业发包给经营者承包，经营者以企业名义从事经营活动，并按合同分享经营成果的合同。 与企业承包经营合同相比，企业租赁合同的特点在于：（一）企业承包合同的基本内容，是承包上缴利润指标以及由此产生当事人之间的其他权利义务关系。企业租赁合同的基本内容，是承租方对企业财产进行租赁经营，并向出租方交纳租金。利润和租金的区别都是不言自明的。（二）从适用范围上看，承包经营合同多适用于大中型国营企业，而租赁经营合同则多适用于小型国营企业和集体企业。（三）在承包经营合同中，承包方提供抵押财产不是合同的有效条件，而在租赁经营合同中，必须明确承租人所提供的抵押财产。（四）发生亏损时，承包企业只要用企业的自有资金补偿即可，而租赁合同的承租方则必须以抵押财产进行补偿。（五）在承包经营的情况下，承包期间新增资产的所有权性质与承包前的企业所有权性质是一致的；而在租赁经营的情况下，租赁期间承租方用其收入追加投资所添置的资产，则属于承租方。 企业租赁经营合同的特殊性，决定了它是法律调整的特殊性。但是，企业租赁经营合同也具有经济合同的一般特征，例如：签订租赁经营合同双方也必须坚持自愿、平等、协商的原则；合同信法订立，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更、解除；一方违约，应向对方承担违约责任，等等。

国有房产经营企业租赁业务管理研究

国有房产经营企业租赁业务管理研究 房屋租赁管理是房地产市场管理和调控社会治安综合管理的一项基础性工作,它对于规范市场秩序,防范租赁纠纷,创建和谐社会,都具有十分重要的意义。国有房产经营企业作为房产租赁的出租方,其租赁经营管理实质上有更高的要求,它必须严格遵守国有资产管理的相关法律法规,一方面要求做到规范程序、公开公正;另一方面又要保证国有资产的保值增值,要充分利用内控制度进行有效的风险控制与防范,规避各种经营、财务风险,提升商业价值,创新商业模式,这是日前亟待研究的课题。遵循社会科学应用研究的基本逻辑线路,本论文紧密结合厦门顺承资产管理有限公司这一实际案例,运用相关寻租理论、委托代理理论、企业战略管理理论、市场均衡理论、合同管理理论、竞争理论、业务流程再造理论及互联网思维等,对如何加强规范国有房产经营企业租赁业务管理这一核心命题——进行了较为系统的研究,具有较强的针对性、一定的学术价值和实践意义。厦门顺承资产管理有限公司在国有房产租赁业务管理上有着较好的实践经验,在规范程序、创新模式方面做了不少有益的探索,但也存在着一定的缺失与不足,主要体现在:部分对外招租形式过场、人情关系错综复杂、管理方式粗放简单、服务竞争意识缺乏、资产获利能力较低等。 这些缺失已经成为制约该公司房产租赁与运营业务发展的重大障碍和羁绊。这些问题的存在,既具有该公司的特殊性,也体现着该类国有企业所共有的普遍性。其深刻的内外部原因主要在于管理服务理念的缺失及国有企业内外部管理体制的障碍等,它们分别成为经营模式、管理体制方面存在突出缺失的根本性、实质性和关键性原因。本论文结合厦门顺承资产管理有限公司这一典型案例,通过对国有房产经营企业租赁业务现状、存在的问题及有未来的发展趋势进行分析,为未来国有企业房产的租赁运营管理的运作程序、内控制度、商业模式转型等方面提出初步的改进建议,旨在为进而提升企业竞争力提供一些有益参考。

营业房屋租赁合同范本(完整版)

合同编号：YT-FS-9019-73 营业房屋租赁合同范本 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

营业房屋租赁合同范本(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 出租方(下称甲方)： 承租方(下称乙方)： 根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，就 甲方将其拥有的房屋出租给乙方使用，为明确甲、乙 双方的权利义务，经双方协商，达成如下协议： 一、租赁房屋描述 1、甲方将其拥有的座落于阜阳市西苑一幢号房 屋出租给乙方用于经营。该房屋建筑面积共平方米， 具体座落方位及四至见房屋所有权证上的附图。 2、甲方必须保证对所出租的房屋享有完全的所 有权，并且保证该房屋及房屋所在范围内的土地使用 权没有用于抵押担保。 二、租赁房屋用途 1、乙方租赁房屋为商业及辅助用房。

2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。 三、租赁期限 本合同租赁期为5年，自XX年10月10日起至XX年10月9日止。 四、租金及支付方式(单位：人民币) 1、第一年租金为18000元，第二年租金为19200元，第三年的租金为22800元，第四年租金为26400元，第五年的租金为30000元。 上述租金每半年支付一次，具体为： 本合同签订时支付第一年上半年租金9000元，XX 年4月日前支付第一年下半年租金9000元。 XX年10月日支付第二年上半年租金9600元，XX年4月日前支付第二年下半年租金9600元。 XX年10月日支付第三年上半年租金11400元，XX年4月日前支付第三年下半年租金11400元。 XX年10月日支付第四年上半年租金13200元，

企业租赁经营合同与企业承包经营合同的区别与比较

企业租赁经营合同与企业承包经营合同的区别与 比较 企业租赁经营合同与企业承包经营合同的区别与比较 篇一：企业租赁经营合同与企业承包经营合同的区别与比较 企业租赁经营，是在所有权不变的前提下，出租方将企业租赁给承租方经营，承租方向出租方交付租金并对企业实行自主经营，在 租赁关系终止时，返还所租财产。 企业租赁经营合同的特殊性，决定了它是法律调整的特殊性。但是，企业租赁经营合同也具有经济合同的一般特征，例如：签订租 赁经营合同双方也必须坚持自愿、平等、协商的原则；合同信法订立，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更、解除；一方违约，应向对方承担违约责任。 篇二：租赁合同与承包合同有何区别 （1）两类合同的性质 1998年2月27日国务院发布的《全民所以制工业企业承包经营 责任制暂行条例》和1988年6月5日发布的《全国所有制小型工业 企业租赁经验暂行条例》已指出。发生纠纷……可以根据合同规定 向工商行政管理机关申请调整或仲裁。……"这说明国务院已授权给 工商行政管理机关管理这两类合同。如何管理呢？应本着即积极探 索又稳步介入的精神。逐步摸索管理的新方法。这里首先要认识 这两类合同的性质。 1）它是一种企业承包和企业租赁责任制 A、这两种责任制是体制改革中形成的主要责任制形式。它调动 了广大干部职工的积极性，是稳定经济发展的产物。

B、两种责任制与当前我国生产力发展水平、商品经济发展水平、企业管理水平相适应，比过去我国长时间实行的产品经济，吃大锅 饭前进了一大步。 C、这两种制度还很不完善，还存在着不少缺陷，如： a．有外因条件：改革措施不配套、价格不合理、企业苦乐不均、国家对市场缺乏客观的管理等； b．也有内部原因：承包基数很难定得科学、合理，两种制度竞 争机制远没形成；风险制度很难落实；容易出现短期行为；很容易 出现行政干预等。 由于以上种种原因的存在，为我们对这两类合同管理增大了难度，其表现是：a、合同签订难以规范；b、监督管理也很难落实；c、出 现纠纷难处理。如有的多头发包，承包租赁形式混淆等。 2）应采取的态度； （2）两类合同的特征 1）企业承包经营合同、企业租赁经营合同的同与异（区别）相 同点： A、合同主体的发包方、出租方都是政府指定的代表国家的有关 部门。 B、合同的标的都是企业的固定资产、流动资产、无形财产。 C、同样实行的是所有权与经营权的分离，是使用权、管理权、 经营权不转移，而所有权没转移。目的是增强企业活力。 不同点： A、两者的法律地位不同 承包经营合同的承包方是实行承包经营制的企业；租赁经营合同的.承租方则是个人或个人合伙，或企业全员职工或其它企业；企业 承包经营合同承包方是企业做为一方主体，而企业租赁经营合同的

不动产租赁服务

不动产租赁服务 不动产租赁服务仓储是指为他人储藏、保管货物的业务。 租赁是指在约定时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。 如何区分这两者，要视不同情况而定：一是看其交易的目的和合同具体内容。 如果目的是存储货物或其合同内有货物贮存这项内容，则为仓储业服务;二是看仓库实际运营管理方。 如果仓库实际运营管理方属于受托方，那么此项为仓储业服务;三是看哪方负有保管义务和安全责任。 如果受托方负有保管义务、合同货物贮存的安全责任是由受托方全权负责的，那么此项交易也属于仓储业范围。 仓储业代开增值税发票的征收率为3%，相比代开租赁发票要低2个百分点。 以某代开仓储服务增值税的企业为例，涉及的含税服务费用为231085元，如开具租赁发票，需缴纳11554.25元的营业税，但如果开具仓储业务发票，只需缴纳6730.63元增值税，两者相差4823.62元，且增值税发票受票方还可以将6730.63元作为进项税金进行抵扣(这里暂且不考虑涉及的所得税问题)。 纳税人要注意，一是不能打着存储货物的旗号经营其他应税业务。 二是委托方虽用其仓库存储货物但实际运营管理方不属于受托方，

或货物贮存的安全责任由委托方全权负责或负主要责任等。 三是由于仓储业一般纳税人税率为6%，低于货物销售17%的基本税率，兼营仓储服务的一般纳税人企业不能人为虚增仓储服务的开票金额，同时缩小应税销售开票金额。 不动产经营租赁的征税范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称“出租不动产)，还包括：将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告;车辆停放服务;道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费)。 不动产租赁服务税率税款缴纳(一)税率和征收率一般纳税人适用一般计税方式，按11%税率申报缴税;一般纳税人选择适用简易计税方式以及小规模纳税人，按5%征收率申报缴税。 个体工商户和其他个人出租住宅，按5%征收率减按1.5%计税。 (二)征收管理一览表(不适用道路通行服务)

房地产租赁年终总结

在即将过去的XX年，整个公司的经营情况不尽如人意，除还在经营的旗舰店外，另外3个门店都关了门，但靠炒房又赚回50万元。这是济南一房产中介负责人黄超(化名)的年终总结。关门歇业是无奈之举22日晚，当经济导报记者来到黄超的办公室时，他正忙着修改年终总结。他说：“总的看来，这一年公司收支平衡，但上半年亏得太多，7月份一个月内就把3个店都关了。” 黄超开了一家房产中介公司，旗下除了拥有现在的这家旗舰店外，还有另外一家加盟店和两家自己的店，分别位于高新区、旅游路和洛口附近。 “3家店都是XX年开的，当时就是为了抢市场，刚开业时经营情况还不错，每个月都能售出3-4套房子，能挣几万块钱。” 不过随着国家连续出台政策调控房地产市场，黄超的日子越来越不好过。他边翻笔记本边说，今年1-6月份，上述3家店一共售出两套房子，收取佣金不到2万元；租赁市场的收入不到1万元，而各种费用加起来则大大超出这个数字。“尤其是加盟店，一个月的费用超过3万元，其他两个店相对少一点，也达到1万元。3家店一个月的费用合计接近5万元。” “亏损太厉害，再开下去不但把XX年挣的钱都亏进去，而且整个公司都会受拖累。”黄超坦言，关门歇业实属无奈。 据导报记者了解，今年前6个月，济南市房产中介的经营情况普遍比较差，成交量大幅减少，挂牌量也出现萎缩。去年平均每个月能成交近10套房子，今年的成交量则为1-2套，甚至不少公司的成交量为零。 据黄超介绍，从5月中旬以后，陆续有房产中介公司退出市场，随后两个月则蔓延成转让关门潮。某房产网站的工作人员告诉导报记者，今年六七月份在该网站挂出转让的房产中介公司数量大幅增加。最多的一个星期达到十几家。 3成中介兼职炒房