物业管理风险防范分析
物业管理风险防范分析
物业管理的风险指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。
物业服务企业业务繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖物业服务全过程。物业管理的风险特点是，物业责仼界定较难，风险事故类型多样，物业管理区域内，一旦出现事故发生人身、财产损失，物业服务企业往住脱不了干系。企业抗风险的能力依仗于公司的前瞻性，各项制变的严密性和各种抗风险的预防措施。
物业管理的风险包括项目决策、合同、承接查验、管理责仼、业主使用不当、企业运作、自然灾害、服务人员伤害等八方面风险。
一、项目决策风险
企业经营中，接管哪些项目，预期目标与最终结果等，都会给企业带来较大风险，有些企业为急于接盘，扩大规模，不问来龙去脉，矛盾重重，投入较多人力、物力和财力，结果陷进拔不出或是未被聘用或是亏损严重。
二、服务合同风险
(一)、企业与委托方签订的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。企业与委托方签汀的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风
险。如车场车辆丢失赔偿费的问题，《南京市物业管理办法》规定车辆停放应签停车服务协议，如需保管的应另订保管协议。
(二)、(条例)规定“期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此前期物业管理合同具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对项目的各种投入将被遗失，待收的欠费将形成矛盾。、企业在投标的承诺及盲目压低物业服务费，签订合同时被转嫁风险的条款(如负责安全等)，企业对业主的各项许愿(高院司法建议明确，实施细则、承诺乃至行业规范都作为合同组成部分)…
(三)、《现代快报》2012年3月13日“因小区物业未将楼外广告收益向业主公示，作为业主的央视主持人赵普将物业告上法庭。该案最后在法庭的主持下和解，业主方获得86万余元的公共空间收益，约占小区6年来公共空间总收益的85％。”
风险防范：重视合同管理，对合同的审核、签署、档案管理都有明确规定。对有关权利义务的约定严格把控，从根源上防范因合同内容导致的法律风险避免因合同约定含混不清而导致企业承担超出自已应当承担的义务范围之处的责任。特别关注一些容易引起纠份的物业服务环节条款的订立；
1、停车场物业服务中物业服务方与业主方责任的划分。
2、公共区域秩序维护中物业服务方应承担的安全义务。
3、物业服务收费标准及费用调整的约定。
三、承接查验风险
06年8月2日晚，沈阳市8岁男孩宋某随父母到沈河区某小区28楼老师家补课，在补完课后，孩子在走廊玩耍，坠楼身亡。宋某的父母将为该楼提供服务的辽宁宝珑物业公司告上法庭，要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费和精神抚慰金共计21万余元。在庭审时，宋某父母认为当时楼梯间的所有窗户都是打开的，窗户与楼层地面之间的距离太小，没有设置警示性标志，也设采取任何防护性措施。物业公司则辩称，自已在管理上并无不当，原告所提都是设计的原因。
法院查明，宋某当时坠下的消防窗未达到国家规定的强制性标准，物业公司应该知道存在安全隐患，却设有在适当的区域设置警示标志或防护措施，应对男童的坠楼死亡承担相应的赔偿责任。男童父母作为监护人，在孩子进入电梯到坠楼死亡这一过程中，疏于监护，也有一定责任。法院于07年9月6日最后判决，物业公司赔偿宋某父母死亡赔偿金和丧葬费的60％，分别为10.9万余元和3000元，另外赔偿宋某父母精神损害抚慰金2万元。第二天沈阳各报刊登“一男童高楼坠亡、物业被判赔偿13万余元”
风险防范；
1，2011年1月1日执行的建设部《承接查验办法》对物业管理工作提出更高的要求
作为《条例》的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充，《承接查验办法》与技术较性强的“物业接管验收标准”相比，更偏重于制度性和程序性；与涉及综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比，涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。
关于《办法》的适用范围，应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，虽然《办法》规定前期物业服务合同终止后，业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动可以参照执行，但这仅限于其中部分程序性和技术性的条款。
2、物业承接查验存在的问题一定要有记录，有甲方承担责仼的承诺
四、管理责仼风险
(一)、违规装饰装修
业主违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位、共用设施设备损坏、安全隐患和邻里纠纷等，坛加物业管理的运行、维修成本，还会使物管企业承担一定的物业装饰装修管理风险
1、电焊施工，火花落到易燃物品上，引发火灾。
09年4月19日，南京50层中环园际广场起火， 18层的一户业主装饰施工，四名工人操作电焊时，溅出的电焊火花溅落到楼下平台保温层，引发了大火。火灾间接引起的水患把裙楼健身馆变成了游泳池，后追究物管责仼；一是动火人未经审批即动火，物管人员应知未知。二是动火现场应有安全负责人，发现不安全苗头时，应立即停止动火。三是着火部位的灭火器数量尚不到位等。
2、2010年八11月15日14时，上海胶州路一栋高层公寓起火，大火导致58人遇难，事故原因查明是由无证电悍工违章操作引起
风险防范：
由于物业服务企业对装修等违规违章行为设有行政执法权，只有劝阻和向行政执法部门报告的义务，其在处理私拆乱改等违规违章行为时，要做到“宣传、巡检、制止、报告、”四方面工作内容：
宣传告之：物业服务企业要依据法律法规和有关规范性文件，结合夲地区的实际情况，制订适合于住宅小区的装修管理规定。企业应主动将相关规定和禁止行为，通过多种途径向业主尽到详细的告之义务，让业主明白私拆乱改是法律法规规定的的禁止行为；违反规定、私拆乱改是要承担赔偿责任的。业主进住时，物业服务企业要通过发送《（前期）物业服务合同》、《（临时）管理规约》、《业主手册》等文字材料，对物业管理区域内装修管理的注意事项和禁止行为，向业主书面告知。要和业主签定住宅装修协议书，明确住宅装修的禁止行为。文字材料要留档保存，以备查验。
《中华人民共和国物权法》第八十三条规定；“业主大会和业主委员会，对任意损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
上述条款规定，在物业管理区域内，一旦发生私拆乱改等违规违章行为，不仅物业服务企业要在职责范围内及时处理，广大业主和业主大会、业主委员会也应按照法律规定要求，出面干预，要求违规违章当事人立即停止拆改、恢复原状、赔偿损失。对于私拆乱改行为的相关受害业主，可以从两方面维护自已的权益。一是向物业服务企业、业主委员会或有关部门举报投诉；另一方面可根据法律法规，对肇事者提起司法诉讼。对此规定企业也要广泛宣传。
巡检到位：物业服务企业要加强对业主装饰装修行为的监督、管理，坚持装修期间的现场巡检，随时记录有关亊项，及时采取应对措施，做好全方位的日常监管。(巡检要有规定、有记录、有检查)
制止劝阻：物业服务企业对违反装修协议、私拆乱改的行为要及时进行处理，应在发现问题后的第一时间内到达现场，劝阻、制止违规违章行为。由于物业服务企业不是行政执法主体，所以在对业主不当行为进行劝阻、制止时，要在职责范围内，采取合法合理措施，切
不可采取强行拆除或其他过激手段，以免陷于被动。要及时对私拆乱改者下达违章装修整改通知，并请当事人或装饰装修单位签字确认，事后要做好证据保全，为日后分清责任做好准备工作。成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业可会同业主委员会共同进行处理。
报告及时：物业服务企业对劝阻制止无效的，应及时会同业主委员会向有关行政执法部门送达书面报告，避免责任和损失的扩大。业主委员会尚未成立的，物业服务企业应将书面报告抄报社区居委会，并可张贴告示，让广大业主有对私拆乱改的知情权和对处理过程的监督权。
(二) 、治安
主要指由于外界第三人的过错和违法行为，给业主造成人身伤害和财产损失等风险。目前，因人口流动率的提高，社会各层次的收入差距增大，由社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区及其它物业管理区域内，入室盗窃、抢夺抢劫、故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生，给秩序维护服务工作带来了严峻的挑战和高风险
曾经被判刑的抢劫犯朱寿俊于95年被准阴市中院判处无期徒刑，09年被假释，通过其牢友，世豪物业香樟园小区保安主管的介绍，当上香樟园小区的保安，而这保安于2010年12月23日残忍杀害了女业主。案发时正是小区新老物业公司更替，原来的世豪物业准备2011年1月1日正式退出，而新的物业公司已经提前进驻小区。受害女业主的家属状告新老物业：
原告认为世豪与开发商签订的“前期物业服务合同”中明确约定，“保安应24小时值班，无重大火灾、刑事事故”，如今业主不但在小区内遇害，行凶者还是物业的保安，且是个有犯罪前科的惯犯，物业公司让这样的人进入物业，担任保安一职明显存在过失，对这起惨
案的发生应承担全部赔偿责任，受害人家属要求物业赔偿全部损失57万余元。
世豪物业认为朱寿俊已在2010年12月18日辞职，离开世豪物业公司，而案发是在12月23日，此时朱已不是世豪工作人员。至于朱犯罪前科一事，尽管保安主管在笔录中称明知朱有犯罪前科，但这并代表世豪就一定知道。况且世豪在12月21日就已经和新物业进行交接，至12月31日交接结束，因此世豪不应该承担相关法律责任。
第二被告新物业名城认为，名城合同履行期限是2011年1月1日，虽然世豪在2010年12月19日己终止与香樟园小区的服务合同，但这只是合同的终止，世豪的扫尾工作仍在进行，直至12月28日仍有世豪员工在小区内活动，名城认为自已没有任何责任。
区法院审理认为，
物业服务合同是一种有偿的委托合同，具有特殊性，其提供的保安服务，不是治安保障服务，只能提前发现并制止。根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司的安全保障义务是一种预防性行为，它并不必然能够阻止业主及相关人员的财产、人身遭受第三人的侵害，只是对不法人员产生威慑作用，客观上减少发生侵害案件的可能性。
2、世豪物业履合同的终止日期是2010年12月31日，新物业从2010年12月21日已经逐步交接，案发期间，两家物业公司均应该提供必要的物业服务工作。但两家物业均没有尽到合理艰度范围内的安全保障义务，在安全防范问题上均存在一定的过错。杀人犯此前是世豪物业公司的保安，由其牢友介绍来的，公司在保安人员的审核上存在过错，综合相关情况，两家物业公司应当在能够防止或制止的范围内各自承担一定的经济赔偿责任，2012年，法院判决世豪物业赔偿7万元，新物业赔偿3万元。
原被告三方均不服判决，同时提起上诉，市中院经过审理，作出维持原判的终审判决。
风险防范；
做好上节提及的“宣传、巡检、制止、报告、”四方面内容
2、明确物业管理的法律地位和职责，维护社会治安，是公安部门的法定职责，物业公司提供的秩序维护是一种有限的协助安全防范服务，一些违法违规行为具有较强的随意性、突发性和不可预测性，物业公司不可能对每个业主或使用人的每个行为进行有针对的性的事先管理。《条例》第二条规定“物业管理……维护物业管理区域内……相关秩序的活动”并非是治安管理，不负有保障业主和住户人身财产安全问题的责任。中物协(2008)1号文中明确对协助开展安全防范人员使用“秩序维护员”称谓，企业在签订合同时，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。
物业管理项目内，发生业主被盗等治安案件，物业公司是否承担责仼呢？这要看物业公司是否履行了服务合同责仼。物业公司根据相关口合同履行了责仼，而被盗事情仍然发生，这是一神不可抗拒行为，物业公司没有违约也就没有义务承担责仼。
( 三) 、车辆管理
主要指在停车场至经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损，车辆失窃等现象，该类事件和诉讼，物业公司面临可能赔付金额较大的风险。
车辆被盗。
1)、8月17日早晨，业主孟先生在城南小区内摩托车不见了，后状告物业公司说，业主办理入住手续时，物业公司与所有业主签订了《业主公约》《车辆行驶停放管理规定》，要求进出小区的机动车要领取出入卡，对出入车辆进行登记、凭卡取车，但物业公司却从未按规定实施登记出入管理制度。认定对小区管理存在疏漏，要求索赔九千元。
建邺区法院在案件审理中对小区的监控、录象设施进行了现场勘验，查明小区的值班保安不能正常操作监控、录象设备，认定物业公司小区监控器及探头不能完全正常使用，只能对小区东、南侧的物业、道路、大门等实施监控，而对小区西、北侧范围无法实施监控，设备多数功能按纽失灵，无法正常使用。在孟先生摩托车失窃的当晚，值班保安对小区安全监控情况也没有作记载。
法院审理认为，物业公司不能提供“案发当晚孟先生车辆是否停入小区”的反证，应当推定摩托车是在小区内丢失的，物业公司与孟先生等业主，建立了物业服务法律关系，应履行对物业管理区域内公共秩序、安全防范的协助管理等义务，其在履行义务时存在疏漏和瑕疵，应承担60％赔偿责任，即3970.80元。后物业公司上诉中院，强调物业公司履行了在保安方面的全部责任，并且双方形成的并非是保管合同关系，业主财产毁损丢失的责任应由内车主自行负担。市中院驳回上诉，维持原判，理由是“物业公司不能举证证明对摩托车丢失已经尽到了合理的安全防范义务。”)。(民事诉讼中举证责任的一般原则是“谁主张、谁举证”，然而在一些特定情形下，提出主张的当事人因为客观原因难以提供证据证明自已的主张，此时由对方当事人提供证据则更为恰当，这就是举证责任倒置。)
2、)深圳李某驾车到住宅小区看房，进入小区时入口保安人员发给一张车辆出入证，并申明出大门时凭此证放行车辆。李某半小时后看完房下楼，发现自己汽车已不翼而飞。
防范措施：
1、掌握政策法规，增加风险防控意识，了解司法审判意见，地方规章有关规定(市办法规定，需要保管的，另订保管合同)。
2、细化停车合同，明确管理责仼。
3、运用科技手段，完善防控体系。如运用门禁识别系统、电子监控系统等。制订车辆停放管理制度，对车辆出入严格管理。对进入停车场所有车辆发放停车凭证，凭证出门。
4、运用保险机制，转移赔偿风险。
(四)、消防事故和隐患
消防设施的维修保养不善，无消防用水供应，消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业服务企业面临的风险不仅是经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人等个人还可能因此承担刑事法律责仼。
(五)、设施设备管理
设施不是物质财富的简单供给，还应包含公共服务的内容。管理者干万不能把设施作为一种形象展示和摆设，忽视必要的管理和维护
1,游泳池
某小区配套的游泳池，一男孩被池底出水管道吸住而亡，当时水深仅1.3水，，还是发生意外。经查,进出水口上的封闭铁丝焊接点有质量向题造成此事。最终由开发商和物业赔偿几十万元
某小区游泳池一名6岁小女孩逃票溜进深水区溺水昏迷，三天后死亡。出事后，体总会及公安部门、卫生部门都赶到现场。提出按规定，开设游泳池必须要向当地的体育主管部门申报，在验收通过后才能营业。这个泳池和夲市小区大多泳池一样，从未申报过，涉嫌违规经营。检查过泳池后，体育总会又点出多处违规，如泳池应设置至少两个高1.5水以上的救生观察台，配备救生室和氧气袋、救生床、急救药品及器材等。应该在泳池相应位置设置相应的深水标，应该有持专业资质的救生人员及水质处理人员(现救生员是物业工作人员)，但这里均没有。最终死者父母将小区物业及开发商一起告上法院.法院审理认为.赔付各项损失共计27万余元
2、水阀门
河西嘉业阳光城物管人员夜间检查水压，到了11层空关房，打开水龙头，里面没有水流出来，工作人员忘记关水龙头就走了，后水流出，从墙壁上流到楼下10层扬某家，致使花了20万元刚装修好的新房一夜之间成了“水房”。整个房子地板泡在水中，水是从厨房顶棚流下来的，墙壁、灶台等都是潮湿。灶台、电器都是品牌，而厂家表示“不包修了，因为被水浸泡过了夕”，因线路、水管都埋在地下，被水浸泡后很可能出现问题，而业主说眼看婚期已到，酒席喜糖都订好了，这怎么办？要求物管赔偿经济和精神损失！最终物业公司赔偿了业主损失。
3,公益设施
06年9月28晚，上海浦东南汇区某小区业主张某在小区健身区内用上肢牵列器健身，因钢丝绳突然断裂，致其失去重心，摔倒在地，由于后脑直接着地，当即失去知觉，终因脑干功能哀竭于10月1日死亡。
物业公司说，在开发商购录健身器材后，其已检验了产品合格证，日后的维护、保养是生产商的责任。物业公司不是专业公司，平时对健身器材的管理只能凭肉眼判断是否存在安全室隐患，其已尽了物管之责。
生产商说其产品是合格产品，已根据合同约定每3个月巡视保养一次已尽到售后服务义务，牵引器选用的钢丝绳可承担15T重量，从断裂情况广判断，系非正常磨损，若属正常磨损则愿承担责任。
法院判决，物业公司系小区管理者，对小区内健身设施负有维护管理之责，受害人因设施原因，导致倒地死亡。物业公司对此负有疏于维护管理之责，没有尽到一个善良管理人之义务，对此应承担相应的民事赔偿责仼。在维护中，未尽心尽责，事故恰发生于其对健身设施进行巡视维护后的当曰。后法院了判决生产商与物业共同连带承担40多万元的赔偿责任
风险防范；
1、承接物业时，应做好承接查验对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的向题进行交底和记录，进行书面确认。对不具备条件开放的游泳池等公众设施应提出书面文字意见及有关资料，以备查验。
2、物业公司明确。自已的管理责仼范围，如共用部位、业主窗户坠落，阳台放置物品或悬挂物品坠落荫造成损失的，由业主承担全部赔偿责仼，管理责仼范围决定风险责仼承担授的范围。分请管理责仼，并公开宣传，促使业主防范风险意识提高。
3、在当前司法实践中，建筑物及其设施或附着物、悬挂物坠落造成的诉讼，举证责仼由建筑物或设施管理人和所有权人承担。通俗讲，就是损害发生后，受害人只需证明损害结果和该结果是由建筑物
或设施导致的。而物业公司在法律上有义务证明自已在管理过程中没有过错或损害经结果是由受害人的故意行为造成的，如不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责仼。
(六)、维修服务
烟台市一名孩童被小区铁门砸伤，小区物业公司因未及时修复有安全隐患的铁门，被法院判决承担责任，一次性赔偿儿童人身损害３５０００元。
２００７年４月１８日傍晚，烟台市芝罘区某小区住户李某５岁的儿子在小区门口玩耍时，被小区大门砸伤。后经医院诊断，李某之子左锁骨骨折，住院治疗１３天。后经司法鉴定，其左锁骨骨折构成九级伤残。李某与物业公司因赔偿问题未达成协议，遂将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿其子医疗费、残疾赔偿金等共计５.５万余元。物业公司辩称，铁门是因为小孩玩耍时故意推拉导致被破坏，其所受伤害是由于其个人行为造成的，与物业公司无关。
烟台市芝罘区人民法院审理认为，小区物业管理部门对小区的物业设施有维护、保养、管理的责任，发现不安全隐患应及时予以修缮、整治，即使不能及时修复，亦应设置警示标志，而被告未作任何处理，李某的儿子不应承担民事责任。最终，法院判决物业公司赔偿原告医疗费、残疾赔偿金等共计５.５万余元。被告物业公司对一审判决不服，上诉至烟台市中级人民法院。日前，经烟台中院主持调解，双方当事人达成协议，物业公司支付李某之子人身损害赔偿金３.５万元。
风险防范；
明确维修责仼范围和经费渠道：维修范围是共用部位，中修以上工程要纳入维修资金，降低物业管理的风险责仼。(06年物业管理师考试题就有其内容)。
五、业主使用不当或违规行为引发的风险
在物业日常使用过程中，业主对物业使用出现不当行为，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用没施设备和场地等，有时难以确定责任人的,业主过错，企业担责，业主生病、企业吃药。
1、南京近期发生胡先生骑车路过中华路时，突然被一个大罗卜(一斤半重)砸中太阳穴，当即头晕不能骑车，报警求助，民警到场，找到腌制罗卜的二楼住户，经调解赔了300块钱。企业要提醒住户，阳台上晾硒物品，一定要做好防护，以免坠落伤人。
2、《深圳好来居高空坠物案》
2006年5月31日下午5时40分左右，上小学4年级的小宇在放学回家路上，途经位于深圳市南山区南山大道与海德二路交叉口处好来居大厦旁的人行路面时，被一块从天而降的玻璃砸到头部而死。
南山警方成立专案组调查，但没找到凶手。小宇的父母将好来居大厦2楼以上的73户业主、负责好来居大厦管理的物业公司告上法庭，提出76万多元的民事赔偿。2008年3月18日，南山法院作出一审判决：可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自好来居楼上，本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件，应由好来居的物业管理公司对小宇父母的损失承担30%的赔偿责任，共计 22.9万余元。其他业主不承担责任。
小宇父母不服一审判决，向深圳市中级法院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，并改判73户业主和物管公司连带赔偿其各项损失76万余元。
好来居的物业管理公司也不服一审判决，提出上诉。经深圳中级法院审理，作出终审判决：撤销南山法院的一审判决，由好来居大厦北侧的73户业主(其中一户业主有两套房)每户补偿4000元，总计29.6万元。好来居的物业管理公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任。
六、企业运作时的风险
(一)、企业承诺
司法突出，“发展为重、平衡利益、保护弱者”的立法理念,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第三条规定，即是扩充了物业企业应承担义务,“为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服企业应承担义务的依据范围。即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。”
因此，物业服务行业要对履行委托合同，避免因服务存在瑕疵承担违约责任，同时，要对相关承诺以及类似行业规范进行清理，在保持先进性同时，要有可操作行，要诚实信用，一诺千金。
(二)、劳动用工
《劳动合同法》的实施暴露和揭开了物业管理行业长期以来存在的，以廉价劳动力和低成本运作、支撑和维持物业服务的问题。(扬子晚报07年8月31日“保洁员跳槽变保姆”报道，河西一小区从6
月以来的三个月内，有10位保洁员纷纷辞职跑到业主家做保姆，其原因是小区保洁薪酬低，物业一时难以找人填缺，小区保洁遇困难。)由于历史原因，物业管理成为违规用工的“重灾区”、劳动纠纷投诉的频发区，从某种意义上说，物业管理企业是在牺性广大从业人员的切身利益情况下，支撑着全市物业服务的正常运行。这种局面应该扭转。
落实《劳动合同法》，解决劳动用工不规范的问题，是个综合性的系统工程，要从多方面入手，其根本途径，在于将从业人员所有的劳保、福利费用全部纳入物业服务费成本，实行真正意义上的质价相符、成本运作，实现物业管理的良性循环。当前，全巿物业服务企业仅有40％，实现利润，且利润率较低，而60％的企业处于亏损或持平的状态。提高物业费标准、提升物业费收交率，在当前，还有一个逐步、渐进的过程，随着各项成本的提高，人员工资要求翻一番，对物业压力越来越大。
(三)、各种额外费用
1、消防培训费
2、统一服装和培训发证
3、物业用房缎纳房产税
七、自然灾害风险
张先生家住常州新北某小区，２００５年，他买了小区的地下车位。２００７年７月３日晚，张先生将自己的奔驰轿车停到车库。当晚突降暴雨，第二天早晨，张先生发现车库部分被淹，自己的车子未能幸免。当年９月１１日，奔驰4S店出“车辆损失证明”，证明张先生的轿车因浸水时间较长，导致电路、零部件及内饰损坏，贬值损
失估算为１８万元。在要求物业公赔偿未果后，张某将该小区物业公司告上了新北法院。审理中，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对奔驰轿车因水淹产生贬值的损失进行鉴定，该中心鉴定认为，贬值损失为９６５００元。物业公司认为天降暴雨系不可抗力，自己已尽到管理责任，再说即使存在车损失，张某也有疏忽，公司不应承担赔偿责任。
法院审理认为，不可抗力是指当事人不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。本案中天降暴雨，首先有天气预报可预知，其次，当暴雨来临时也并非不能避免和无法克服，可以积极采取有效的应急排水措施，或者当排水措施不能够避免车库被淹时，可及时通知车主将车辆开出车库等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。虽然险情发生时，物业公司采取了一定措施，但在险情无法排除时未及时通知车主导致车辆被淹受损，物业公司未尽到充分的物业管理责任，故其对车辆被淹受损应承担民事赔偿责任。而业主将车辆停放于车库，其有理由相信车库是安全之地，具备避免车辆遭受风雨等自然界侵蚀的应有条件，故其对车辆被淹的后果无任何过错。
去年８月２７日，新北法院作出一审判决，认为物业公司抗辩天降暴雨系不可抗力且业主也有过错等理由不能成立，判令物业公司赔偿张先生９６５００元。一审判决后，物业公司不服上诉至市中院。去年１２月２１日，中院立案受理后，依法成立合议庭对该案进行审理，于日前作出判决，维持原判。
八、服务人员的意外伤害风险
(一)、在服务过程中
服务人员在服务过程中受到外来侵袭或工作不当造成的人身伤害或丧失生命的现象，存在着较大的人身安全风险。由于员工违规操
作引发的问题，按照法律上称为“雇主责任”，物管企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。
1、伤亡：某国际花园一维修人员为19层某住户装窗帘，在室内安装未采取安全防范措施，由于其用力过猛，异致身体重心外移坠地死亡。虽系违规操作，但物业也为此补偿死者家属50多万元。
2、触电，物业维保人员最可能遇到触电危险，因与电接触的机会最频繁。08年8月6日，本市某小区内一幢小高层电梯发生故障，维修工王某修理时触电身亡，倒在水中。事发原因是电梯安全阀出了故障，他到电梯井内清理积水，未按要求穿工作鞋(胶鞋)，想拔掉电线插头，以切断电源，不料被水浸湿的插头带电，导致当场触电。
此外，在给配电柜除尘时，违规使用铁丝刷，引起触电伤害，设备也遭到损坏。
3、消杀药品:消杀类药品、绿化使用的农药都具有很强的毒性，保管、使用不慎，容易对人体引起侵害，如有的绿化人员在喷药时，特别在高温天气，未采取防护惜施，农药会通过汗腺进入人体引起中毒。
4、操作失误，物业服务人员因工作需要，经常使用一些专业工具，如电锯、射枪等，如操作不当，很容易误伤自己或他人，某员工在操作射枪时，不慎将射钉射入自已左手，如射到要害部位或他人，后果就严重了。某大厦操作人员在操作晶面处理机时，由于把手失控飞起击中太阳穴死亡。在外幕墙清洁，清洁人员不按规定系安全带或图省事采取两人互联的保护方式容易发生危险。另外，在保洁人员在请理墙顶、墙壁、中庭，维修人员在更换灯泡等维修时，也应做好安全防范。
(二)、其他意外
1、饮酒，节日过量饮酒致死
2、意外，09年6月13日晚7点多，秦淮区某小区物业公司1名秩序维护员(该人没有和物业公司签订劳动合同)下班后,自已帮8楼业主田老师翻窗拿钥匙时，不幸跌下当场身亡，死者律师认为，因死者没办理“五险一金”，应认定工伤赔偿约20万元。而劳动仲裁部门竟认定应以工伤处理,区法院也维持工伤结论,物业公司上诉到市中院也维持原判。
风险总体防范措施
1、物管企业要学法、懂法和守法，相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定尽可能详尽，避免歧义。如签订服务合同时，应写明双方在维持秩序和协助安全防范方面应承担的责任，细化合同条款(包括免责条款)。
、明确物业服务的内容、范围和期限。
2)、明晰收费标准。
3)、明确双方的权利义务。
4)、明确双方违约责仼。不做不属于自身义务的承诺，一旦发生问题依据合同处理，避免矛质和纠纷。
2、物管企业要抓制度建设，加强安全建章建制工作，牢固树立安全思想，抓员工素质和抓管理落实，不断提高员工风险防范意识。要加强内部管理，健全安全机制，完善规章制变，落实各个部门的责任，严格按操作程序操作。要做到认识、责任、措施、隐患排查和监督管理五到位。管理中要特别注意对事故隐患的排除，定期组织安全
检查，发现潜在不安全因素及时解决，尽可能避免意外事件的发生。按照国际航空领域事故遵循的“海恩法则”，一起重大的飞行安全事故背后有29起事故征兆，每个征兆背后还会有300起事故苗头。(合计8700起事故苗头)。照此分析，如果失误只停留在表象，而不重视对“事故征兆”和“事故苗头”进行排查。那么，这些末被发现的征兆和苗头，就成为下一次重大事故的隐患。
3、强化证据意识，规避企业风险，这里的证据更多的是指管理过程中的书面化内容，或者记录。“没有记录就没有发生”，可见记录的重要性。
4、企业要强安全专业培训，对于特种作业人员，如中控人员、高压值班人员等明确要求应具备岗位操作资格，坚持持证上岗。
引入市场化的风险分担机制，比如为共用设施设备购买保险，若发生楼宇外墙墙皮脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件，由保险公司承担相应赔偿责任
南京宁南某小区三户业主遭窃，笔记本电脑、洋酒、摄像机等价值上万元物品被盗，由于企业给小区每户业主买了家庭财产保险，所以损失的三户业主事后得到保险公司的1万元赔偿，转移了风险。
物业管理行业是劳动密集性行业，员工数量越多，人身安全风险系数也会相对较高，而物业服务企业抗风险的能力相对较弱，一旦发生员工人身安全亊故，如果没有购买相关保险，企业是很难承受的。因此企业在加强员工人身安全教育，做好防范措施的同时，也要通过给员工购买保险的形式，进行风险规避。
物业管理中的风险分析修订稿
物业管理中的风险分析文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
物业管理中的风险分析作者：佚名文章来源：本站原创点击数：448更新时间：2006-8-30 一、风险分析 决策：可把握的风险在物业管理企业中,决策风险主要有二，一是企业高层管理人员的决策风险，另一项是普通操作层的决策风险。就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显着，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运，一旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。比如企业的扩张行为，作为一个微利行业，物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本，增加抵御市场竞争的能力，有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面，企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的，甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子，分析其原因，深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多，但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层领导及太多数员工对技术方面，如工程建设、机电维修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企业内部中，涉及到工程、机电方面，技术人员拥有绝对的话语权，因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，尤其是一些大型的项目，如大型的工程建设、技术改造，大的机电维修项目等等，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。因决策所带来的风险太都是可避免的，关键在于决策人在决策前对决策的事项熟悉、了解和把握的程度，准备越充分，其决策成功机会也就越大，其风险也便最
最新物业管理经营发展的分析报告
充分利用互联网技术，创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变，而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维，使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下，如何用互联网思维，把握和决策物业服务企业地转型和升级，对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际，借鉴全国先进物业行业地成功经验，就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前，物业经营发展受各种因素地制约，其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境，基本上处于“小而弱”地局面，缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然，目前全国大多数物业行业发展困难，但也有部分企业不断创新，在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维，不断推出物管新模式，为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例，探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段，没有在观望中被动应对，而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验，并借力移动互联网等技术手
段，变革原有管理模式,首创以“睿”管家为灵魂地服务中心和事业合伙人制地管理中心，打造出一套物业“睿服务”体系。 万科物业“睿服务”体系基于以“易化”(Facilitation)、“智能”(Intelligence)、“信托”(Trusteeship)为导向地“FIT 模型”，借力信息科技，变革原有管理模式。 同时，万科物业不断探索，开发了多元模式物业增值服务体系。提高了管理效率和员工收入，降低成本，走出物业发展困境。 三、物业经营管理创新发展地对策建议 我们地物业经营管理想要在未来地市场竞争中取得更好地业绩，应充分运用互联网大数据平台，积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，立足于未来，进一步转型升级，加强创新服务。 （一）充分利用互联网技术，创新物业管理模式。 我们应有效利用各种资源，变革原有管理模式,积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，研发一套属于我们自己地“睿服务”体系。对物业项目配备各项互联网管理控制系统，比如在楼宇对讲、车辆管理，车位管理，安全监控，互联网服务平台等方面，将设施设备上传感器与后台系统、员工端手机应用相连接，将现场地作业情况、客户地声音直接传达，实现信息地即时记录与传达，带来易化地运营管理方法，使物业管理项目更便捷，更高效，通过设备技术管理来减少人力安排，降低成本。 （二）走出去，开发多元模式物业增值服务体系。
物业管理风险防控分类
物业管理风险防控分类 物业管理风险较多.为了便于研究与制定不同得对策，将物业管理风险进行了分类。 １。按风险产生得原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险 （1)自然风险 所谓自然风险系指由于物理与实质危险因素所导致财产毁损得风险,例如水灾、火灾、地震等。自然风险就是不以物业管理企业得意志为转移得，就是处在自然状况与客观条件下得风险。 （2）社会风险 社会风险系指由于个人行为得反常或不可预料得集体行动所造成得风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险得发生将给物业管理企业服务范围内得业主或住户（使用人)造成人身损害、财产损失。这类风险造成得影响面极大,也就是物业管理企业最为关注得． ２．按照风险得变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 (1)静态风险 静态风险系指由于自然力量得不规则变动或由于个人错误所导致得风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生得结果,它只有损失得机会而无获利得机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上得损失，有得称之纯粹风险。静态风险一般有:企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 （２)动态风险
动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类得技术、组织等变动而产生得风险。例如:物业管理企业服务流程再造，国家颁布得服务质量标准与收费指导价，以及国家机关法律得颁布等。这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生得结果,除了使企业有损失得机会，同时也存在获利得机会。所以动态风险属于投机风险.物业管理企业动态风险一般有:管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 3．按照风险形成得时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险 （１)早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段得顾问工作所承担得风险。早期介入风险主要包括介入得风险、项目接管得不确定带来得风险、专业咨询得风险等。 （２)前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会得召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内,物业管理企业所承担得风险。前期物业管理风险主要包括:物业管理服务合同订立、执行得风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到得风险等。 （３)日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会与业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展得正常服务过程中所承担得风险.日常物业管理风险主要包括:业主(物业使用人）违规装饰装修带来得风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配
物业管理中的法律风险与防范
物业管理中的法律风险与防范 物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务的具体义务的内容不同，我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。 一、治安风险防范 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业服务风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件，给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中，物业企业应否承担责任，关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果，则企业应当承担相应的赔偿责任。 为了防范此类风险，物业服务企业应当注意以下几个问题： 1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。根据《物业管理条例》四十七条的规定，物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作，其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域，不包括业主的专有部分。且物业服务企业是依法成立的法人，不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权，保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。因此，这种安全防范义务具有预防性和辅助性，是在一定限度内的一种有限的义务。为此，物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序，防范治安风险。 2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践中，物业服务企业常常高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，认为有了技防，就算提供了安全防范服务，忽视人防工作的作用。也有的物业服务企业和业主常常将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分割开来考虑，认为保安防得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗网。这些都是安全防范中的误区。其实，物防是业主家居的最后防线，物业服务企业应当支持业主安装防盗门，防盗窗，防盗网。另外，物业服务企业也应当看到技防设备的功能和局限，正视技防设备的工具地位，确定保安在安全防范系统中的主要地位，提高保安的职业素质和敬业精神，让保安熟悉这些工具的操作和使用细节，提高保安和技防设备之间的人机结合程度。 3、科学安排保安巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。严格履行安防职责，避免管理过错。物业
物业管理中的风险分析
物业管理中的风险分析作者：佚名文章来源：本站原创点击数：448更新时间：2006-8-30 一、风险分析 ??? 决策：可把握的风险 ??? 在物业管理企业中,决策风险主要有二，一是企业高层管理人员的决策风险，另一项是普通操作层的决策风险。 ??? 就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显着，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运，一旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。 ??? 比如企业的扩张行为，作为一个微利行业，物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本，增加抵御市场竞争的能力，有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面，企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的，甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子，分析其原因，深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多，但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。 ??? 关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层
领导及太多数员工对技术方面，如工程建设、机电维修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企业内部中，涉及到工程、机电方面，技术人员拥有绝对的话语权，因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，尤其是一些大型的项目，如大型的工程建设、技术改造，大的机电维修项目等等，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。 ??? 因决策所带来的风险太都是可避免的，关键在于决策人在决策前对决策的事项熟悉、了解和把握的程度，准备越充分，其决策成功机会也就越大，其风险也便最小。 ??? 服务：不确定的风险 讨论物业管理服务中所存在的风险其实是一个很宽泛的话题，因为从某种程度而言，由于从业人员素质、工作环境等诸多因素的影响，管理服务中的风险其实是无处不在，无时不要面临的，笔者在这里也仅就一些典型的事例作一剖析。 ??? 在服务中，一个比较典型的方面是停车场的管理。当前行业内外对机动车停放管理及相关的法律责任的争论从未停止，对其责任的界定也是各执一词，深圳市近来出台了《深圳经济特区机动车停放管理条例》的草案，其中便明文规定营业性停车场因保管不善造成停放车辆丢失或损毁的，应当依法承担相应的法律责任。此草案一出，立刻引起物业管理公司强烈反应，因物业管理行业本身是一个微利行业，多数物业管理公司的经济实力
如何防范物业管理服务风险
如何防范物业管理服务风险 物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间范围和时间范围都是非常广泛而长远，同时与千千万万的业主和非业主使用人的牛活的各个方面息息相关，正因为上述特点，决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在、无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。 7.1 物业管理服务风险的类型 根据国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，物业管理足指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从《条例》对物业管理的概念和定义来看，界定了物业管理服务的主要内容和物业管理服务单位的主要义务，风险是与责任、义务相对应的，义务人因为应承担相应的义务，根据《条例》第二卜六条"物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依
法承担相应的法律责任。"的规定，将由于为按照法定和约定全面履行义务给权利人造成直接或间接经济损失和人身损害，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。 物业管理服务的风险足因物业管理单位的义务产生的，风险的类型可以依据管理服务的具体义务内容划分而确定。具体来说可以分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏和灭失、消防事故和隐患、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了风险的主要方面。 一、治安风险 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险。目前因改革开放和市场经济的深入发展，我国人口的流动率日益增高，社会各层次的收入差距急剧增大，该社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区中和物业管理服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生在各个小区，给物业管理服务工作带来。 二、车辆管理风险 所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业小区中的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。
浅析物业管理服务中的法律风险及防范概要
浅析物业管理服务中的法律风险及防范 【摘要】随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高,法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强,物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期,本文从物业管理服务行业现状及特点着手,运用法律视觉,简要分析了物业管理服务中的主要风险及防范措施,对于物业管理服务企业来说,具有一定的借鉴意义。【关键词】物业管理;服务;法律风险;防范 随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高,法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强,物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期,长庆油田矿区服务系统物业服务业务同样也面临着极大的风险与挑战。目前国内物业管理服务市场经济秩序已初步建立,但配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展,再加上物业服务企业自我保护意识淡薄,导致物业管理服务经营风险增大。而物业管理服务行业利润相对较低,风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。这些因素都不利于物业服务企业发展壮大,不利于整个行业的不断向前发展,这就使得如何规避物业服务经营风险,提高市场运作能力,成为当前物业管理服务行业目前的当务之急。 一、物业管理服务中的主要法律风险 物业管理服务涉及小区住户和居民生活的方方面面,有事就找物业管理服务企业,解决不了或解决得不满意,就抱怨物业单位不好, 有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁。不出事故则罢,出了事故就向物业单位索赔,这是物业单位所面临的严峻问题,也就是物业管理服务风险。我们要防范各种物业服务风险,就先得从分析这些风险来自哪些方面,有何种防范措施来规避物业管理服务风险。从长庆油田矿区服务系统的实际来看,物业管理服务风险主要包括:治安风险、车辆损坏及丢失风险、消防事故及隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。 二、物业管理服务中主要法律风险的防范措施
物业市场调研报告
物业市场调研报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
夏桥物业管理调研报告 一、夏桥物业管理的基本情况 总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。 （一）夏桥物业企业现状 物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。 （二）夏桥物业发展现状 我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100％ 二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析 （一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。 3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。 4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。 5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。 （二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析 1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于
物业管理经营七个风险点及防范对策教学内容
物业管理经营七个风险点及防范对策 物业管理的经营风险来源于诸多方面。调查问卷显示，风险主要集中表现为招投标风险、接管风险、装修期风险、日常管理期风险、合同续约风险和顾问项目拓展风险。 一、招投标风险管理 1、风险分析 物业管理公司普遍认为，在招投标中，风险主要为报价背离成本和困难准备不足。对在新建物业委托中价位过低的原因调查中，有47%的物业管理公司认为是市场竞争过于激烈或不规范和过分追求市场占有率的结果，26%的物业管理公司认为受到当地政府指导价的影响。分析其深层次的原因，客观上有物业管理公司的投标准备周期短，运营环境熟悉不够，主观上为物业管理公司自身有贪多心理，对预期判断过分乐观。由于对所接管物业的区域和服务的特殊性没有深入地研究、分析，往往按自己的固有模式进行测算，与实际存在很大的偏差；在对老（旧）物业项目投标前，物业管理公司没有认真了解业主的服务需求和期望，制定适宜的服务方案，没有分析前一任物业管理公司退出的真实原因，在实施
时很容易重蹈覆辙。2、防范对策投标新建物业时，物业管理公司要充分准备，准确进行财务预算，不要过度竞争，造成日后的被动，不盲目追求高市场占有率，要步步为营，保证运营好每个项目，在当地政府指导价的指导下，合理报价；在投标老物业项目前，要与原来的业主委员会、业主进行有效沟通，了解他们真实的需求，明确任务，认真核算成本和收益，不要承诺自己做不到的服务，要量力而行、合理报价。 二、新建物业项目接管期存在的风险管理1、风险分析在接管新建物业项目过程中，由于多种原因：如和开发商的父子或其他渊源关系，或者没有充分意识到交接的重要性，使交接工作不细致，为后续的物业管理服务埋下隐患。在我们的调查中，这个阶段主要有以下几大风险：A、新建物业存在设计隐患风险：有56%的接管项目存在车位使用问题，50%以上的接管项目存在装修障碍。有37%的物业管理公司的风险是由周边服务设施不配套引起的。B、与开发建设单位交接风险：在和开发商配合中，有55%的物业管理公司的主要风险是资料交接不完整；有48%的物业管理公司在和开发建设单位交接房屋时，未认真检查质量问题；有39%的物业管理公司未将检查到的质量问题详细罗列，并要求开发单位相关负责人在清单上签字；有26%的物业管理公司则未向开发建设单位索取本小区相关建材配件的供应商名单和详细情况。C、签订《前期物业管理服务合同》时的风险：有40%
物业管理专业调研报告
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
物业管理风险防控分类
物业管理风险防控分类 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
物业管理风险防控分类物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策，将物业管理风险进行了分类。 １．按风险产生的原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险 （１）自然风险 所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险，例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的，是处在自然状况和客观条件下的风险。 （２）社会风险 社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所造成的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户（使用人）造成人身损害、财产损失。这类风险造成的影响面极大，也是物业管理企业最为关注的。 ２．按照风险的变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 （１）静态风险 静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误所导致的风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故（地震、火灾、车祸等）发生的结果，它只有损失的机会而无获利的机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失，有的称之纯粹风险。静态风险一般有：企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 （２）动态风险 动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、组织等变动而产生的风险。例如：物业管理企业服务流程再造，国家颁布的服务质量标准和收费指导价，以及国家机关法律的颁布等。这种
风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的结果，除了使企业有损失的机会，同时也存在获利的机会。所以动态风险属于投机风险。物业管理企业动态风险一般有：管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 ３．按照风险形成的时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险 （１）早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。早期介入风险主要包括介入的风险、项目接管的不确定带来的风险、专业咨询的风险等。 （２）前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内，物业管理企业所承担的风险。前期物业管理风险主要包括：物业管理服务合同订立、执行的风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到的风险等。 （３）日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所承担的风险。日常物业管理风险主要包括：业主（物业使用人）违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配套使用中带来的风险、管理项目外包存在的风险以及法律概念不清导致的风险等。 ４．按损失的形态不同而划分，物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险 （１）财产风险 财产风险系指财产发生毁损、灭失和贬值的风险，如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。 （２）人身风险
物业管理市场调研报告
物业管理市场调研报告 目录: 1. 夏港街物业管理的基本情况 2 当前夏港街物业管理存在的主要问题及分析 2.1 物业管理中存在的制度问题及分析 2.1.1 相关主体的法律关系不明确 2.1.2 物业管理缺乏市场竞争机制,物业管理体制不完善 2.1.3 物业管理公司缺乏监督,与业主之间缺少明确的权责关系2.2 物业管理中存在的历史遗留问题及分析 2.2.1 一些旧的住宅小区基础设施差,缺乏专项维修基金 2.2.2 物管公司与开发商的职责界定不明确 2.3 物业管理面临的现实问题及分析 2.3.1 物业管理缺乏规模效应,收费标准偏低,经营困境 2.3.2 物业管理企业的管理水平和从业人员的业务素质较低2.3.3 物业管理费用收缴难 2.3.4 业主缺乏正确的消费观念和法制意识 3. 国内外发达地区、城市的物业管理经验借鉴 3.1 国外发达国家的物业管理经验 3.1.1 美国的物业管理经验
3.1.2 新加坡的物业管理 3.2 国内部分城市的物业管理经验 3.2.1 深圳市的物业管理经验 3.2.2 4 完善物业管理,创建示范街道的措施 4.1 完善物业管理的法律法规,理顺政府、业主与物业管理企业、开发商的关系 4.1.1 加快物业管理的法制化管理的步伐 4.1.2 加快理顺政府、业主与物业管理企业、开发商的关系 4.2 广泛宣传,积极引导,培育成熟的物业管理消费群体 4.2.1 要通过多种形式的宣传 4.2.2 要通过多种手段宣传 4.2.3 要加强引导 4.3 政府、企业与业主共同参与,解决经费不足的状况 4.3.1 解决物业管理费收缴难问题 4.3.2 统一规范,努力筹集维修基金 4.3.3 物业管理企业应开展多种经营,增加企业效益 4.3.4 社会各方都积极参与投入 4.4 引入竞争机制,努力激活物业管理市场
物业管理专业调研报告
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。
二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管 从规模上来看，国有企业规模一般较大，相比民营企业有较大优势。 ②建管分离进一步推进，行业市场化程度显着提高。由于中国房地产行业的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%，物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显着提高。
③劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示，样本企业员工平均数为872人，其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间，约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时，在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企 工中有75%的人员依靠从学校招收毕业生，有25%的人员从社会招聘，这表明：物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生，其中大专及高职毕业生占到了34%，因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的，是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中，几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训，提高他们的实际工作能力，这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平，计算机应用能力和物业管理基础理论知识，掌握了一定的操作能力，但在校期间难以积累实际工作经验，动手能力差，不能独挡一面，
《物业企业法律风险与防范》
物业企业法律风险与防范 课程背景： 2021年，随着《民法典》的颁布实施，业主法律意识的提高，加之新冠肺炎疫情的影响，物业服务企业如何在这严峻的条件下做到健康发展，是摆在我们物业人面前的一道课题。 本课在全面介绍物业企业相关法律规范的基础上，通过生动鲜活的案例，重点讲解民法典颁布后给我们物业企业带来了哪些变化。同时，针对物业企业存在的法律痛点，进行了详细的阐释和分析，并给出了行之有效的防范建议和措施。 课程收益： ●精准理解物业企业相关法律的立法本意 ●深入强化物业企业依法管理意识 ●侧重实务培养物业企业的法律思维 ●规范系统地防范和化解物业企业的法律风险 课程时间：2天，6小时/天 课程对象：企业管理人员、合规及风控人员 课程方式：案例分析+法律条理讲解+结论 课程大纲 第一讲：物业服务费的法律保障 一、物业服务费问题 1. 民法典对物业费的规定 2. 拒交物业服务费情形列举和法律分析 1）以服务瑕疵为由 2）以服务收费不合理为由 3）以买房未入住为由 4）以房屋质量问题为由 5）业主和租住人发生争议为由 6）以未签订物业服务合同为由
7）以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由 8）造成业主人身、财产损失为由 9）业主能否以楼上漏水为由 10）一楼住户没使用过电梯为由 11）以物业服务合同期限已届满为由 二、催收物业费应当注意的问题 1. 证据留痕 2. 物业公司是否可以用停水停电的方法催收物业费 3. 物业公司收取违约金问题 第二讲：详说民法典关于物业的新规 一、公共收益问题 《民法典》规定 1. 公共区域 1）利用道路或共有空间增设的停车位 2）附着于共有基础设施之上的各类广告 3）出租共有空间 二、如何扣除必要成本 三、如何分配共有部分收益 1. 业主大会讨论决定收益的使用 2. 不再优先用于补充专项维修资金 3. 一般抵扣物业费、兑换成购物卡或直接分现金 案例分析：创业城物业因广告收益分配不合理走人案风险提示：民法典出台，强调乙方意识 四、停车位问题——车位三种形式 民法典规定 1. 产权车位 2. 共有车位 3. 人防车位 案例分析：820个车位确权案
物业管理中的风险分析
物业管理中的风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
物业管理中的风险分析作者：佚名文章来源：本站原创点击数：448更新时间：2006-8-30 一、风险分析 ??? 决策：可把握的风险 ??? 在物业管理企业中,决策风险主要有二，一是企业高层管理人员的决策风险，另一项是普通操作层的决策风险。 ??? 就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显着，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运，一旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。 ??? 比如企业的扩张行为，作为一个微利行业，物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本，增加抵御市场竞争的能力，有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面，企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的，甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子，分析其原因，深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多，但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。 ??? 关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层领导及太多数员工对技术方面，如工程建设、机电维修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企业内部中，涉及到工程、机电方面，技术人员拥有绝对的话语权，因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，尤其是一些大型的项目，如大型的工程建设、技术改造，大的机电维修项目等等，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大
2019年物业管理行业分析报告
2019年物业管理行业 分析报告 2019年10月
目录 一、春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成 (4) 1、非业主增值服务：开发商导向，受母公司影响较大 (5) 2、社区增值服务：改善社区环境，聚焦业主生活品质 (11) 二、中外典型物管企业增值服务发展探索 (15) 1、北美和日本物管企业的增值服务探索之路 (16) （1）FirstSerivce：北美龙头住宅物业管理公司 (16) （2）Nihon Housing：日本领先的公寓物业管理公司 (19) 2、中国物管企业的增值服务探索之路 (22) （1）绿城服务：中国物管企业增值服务先行者 (24) （2）雅生活服务：从单一增值服务走向多元化、全方位 (29) 三、战略视角与资本视角下的物管增值服务 (30) 1、增值服务对于物管企业的意义：弱化地产周期影响，拓展新增长点 (30) 2、合理的增值服务对于估值有提振作用 (31) 四、看好龙头开发商系的物管企业和社区增值服务领军企业 (32) 五、主要风险 (33) 1、房地产长期低迷 (33) 2、人力成本上升 (33) 3、多元化发展失败 (33)
本报告将探究中国物管企业增值服务业务的运作模式、发展模式及财务指标，并借鉴海外成熟物管企业增值服务的演进历程，借此描绘中国物管企业增值服务的发展现状及未来蓝图。 围绕开发商和业主，国内物管企业的增值服务形成了两大类型。物管企业的增值服务主要分为非业主增值服务和社区增值服务两类。非业主增值服务主要围绕开发商进行，针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务，盈利模式比较确定。从主流物管企业来看，不同企业间毛利率差异较大，波动区间在20%~50%，中枢在35%左右。社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提高业主生活品质提供服务或销售商品。目前仍处于探索期，独立于地产周期的业务模式尚未取得稳定盈利，毛利率区间在20%~90%，中枢在65%左右。 海外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点，增值服务内容丰富度低于国内。北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务，满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求，频次较低，通过房屋保值来提升业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务，母公司则负责整体的物业运营。经营上体现出低利润率，高周转率的特点，依靠高效的资产运用提升ROE，其ROE能维持在20%左右。中国的物管企业的社区增值服务经历了从O2O平台模式向商品及服务提供商的转变，非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率，中周转率的特点。 增值服务将为物管企业带来长期增长动力，并且提升在二级市场
物业管理常见的风险与防范
物业管理常见的“风险与防范” 资讯分享 2020年4月10日，国家发改委发布《关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费进一步提升服务质量的意见（征求意见稿）》（以下简称“《意见》”）公开征求意见的公告。《意见》指出要清理规范城镇供水供电供气供暖等行业收费，到2025年，供水供电供气供暖行业不合理收费全部取消，科学、规范、透明的价格形成机制基本建立，政府补贴机制进一步健全。规范经营者价格收费行为。配套设施运行维护费用和物业公共部位、共用设施设备的运行维护费用等，应通过物业费或租金解决，不得以任何名义在水电暖费用中加价。 当疫情突如其来，社区成为防控的重要阵地，物业人第一时间走出家门加入到这场“不计报酬、无畏生死”的应急战、冲锋战、防控战，将与每一位普通人息息相关的最后一道防线死死守住。向物业人致敬！同时物业服务企业作为社会治理大体系中的微基础，因其服务业务对接端口繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖了物业服务全过程，与业主的安居幸福生活息息相关。随着当前国家物业管理法规逐渐完善，物业服务行业特有的准公共性服务属性，却使得其在日常服务过程中风险无处不在，物业服务企业只有准确把握物业管理活动中存在的各种风险隐患，并认真思考解决这些风险问题的正确处理办法，做好风险防范应对措施，以及当风险不幸演变成为现实后的应急预案，才能使物业企业获得平稳健康的发展。物业管理中常见的风险包
括：治安风险、车辆管理风险、消防责任风险、设备管理风险、公共区域责任风险、雇主责任风险、服务合同风险、物业收费风险、建筑物业责任风险、自然灾害风险、公共环境卫生风险、事件危机、企业决策风险、服务产品不准确等。1、治安风险该风险主要指在物业服务区域内，因第三人的行为造成业主或物业使用人的人身、财产损失时，业主多要求物业公司对此承担责任。物业服务企业是否应对此承担责任取决于其是否完全履行了法定或合同约定的安保义务。若物业服务企业完全依据法律规定或合同约定，保证监控设备的良好运行、保安按时巡逻、外来人员严格登记等物业管理工作，则物业公司无需承担责任。原因在于此类事故具有突发性甚至是违法犯罪，物业服务企业事实上不可能具备完全避免上述事情发生的能力，故在其履行完毕相应法定或约定的安保义务后，即无需承担责任。同时，物业服务企业的安保义务也不应被无限放大。因此，物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责，具体提供哪些安保服务，约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。同时，物业服务企业应严格按照合同约定提供服务，加强管理，遇见突发事件，第一时间报案并及时协助公安机关工作。2、停车服务风险业主停放在收费停车场的车辆遭受被划等损失时通常会要求物业服务企业给予赔偿，甚至会因此拒绝缴纳物业费。对此，物业服务企业应确保停车场的规划和建设符合法律规定，有合法的经营手续，在签订停车场使用协议时应明确所收取的费用是否包括车辆看管费。若不包括，应对此明确说明。另外，可在停车场显著位置放置告示牌，明示停车服务内容。3、消防风险消防安全责任重大，关系到每个业主的生命安全。物业服务企业在接管物业时，即应确认该物业是否通过消防验收。如未通过，不应为业主办理入住手续。此外，物业服务企业除应保持消防通道畅通、消防设施运行良好外，在业主进行装修时，还应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在损坏公共消防设施和器械的行为，对损害行为应及时制止，必要时应报告消防主管部门处理。4、设备、设施风险物业服务企业对物业的共用部位、共用设施承担管理维护责任，那么，这些
物业法律风险防范(全面分析与总结)
一、物业公司面对的主要法律主体 1、业主（房屋所有权人等） 2、物业使用人（门面租赁户、住房租赁户、广告位租赁者、场地使用者等） 3、业主大会 4、业主委员会 5、社区、街道 6、城管、消防、公安、交警 7、物业政府主管部门 8、协作单位 9、员工 10、开发商 二、物业服务主要法律文件 1、物业（前期）服务合同，开发商管理合同 2、管理（临时）规约， 3、业主大会议事规则 4、业主大会决议 5、业主委员会决定 6、员工劳动合同 7、门面租赁合同 8、卫生外包合同
9、广告位租赁合同 三、主要物业服务纠纷类型 1、物业费纠纷（金额小、户数多、影响大） 2、管理责任纠纷 3、管理权纠纷 4、劳动争议纠纷 四、物业案例总结： 1、业主身份无法确认的法律风险 陈诉：某楼盘交付后长期大面积空置，物业公司一时却无法向法院起诉。 原因：由于业主身份资料和物业资料不全，无法明确被告、无法确定房屋面积。 对策：前期物业服务合同约定开发商必须提供业主身份证明、房屋买卖合同、房屋交接书、测绘报告、通讯地址联系电话；或接盘时要求上家提供。 2、水电公摊计算公式的法律风险 陈诉：某楼盘业主认为电梯公摊不合理拒绝缴纳公摊电费 原因：公摊计算公式未经确认，分摊电梯电费是业主义务，但如何分摊目前尚无合理规范。
对策：物业服务合同约定、业委会业主大会确定、前期物业在交房时确认。 3、未留下催交费用记录的法律风险 陈诉：某楼盘业主长期拖欠物业管理费用长达5年，物业公司起诉该业主，但是法院只支持了最后两年的物业管费。 原因：该业主主张超过诉讼时效，诉讼时效一般为两年，催缴可以中断，重新起算，但必须要催缴主张的证据。 对策:催费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单；原则欠费超过两年的起诉。 4、业主在小区道路行走掉入下水井中骨折，起诉物业公司要求赔偿，后法院判决物业公司赔偿医疗费及误工费。 原因：小区道路下水井盖被盗，物业公司疏于管理，没有及时发现并做警示标志等。物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任。 对策：加强小区公共设施设备管理，类似电梯事故、火灾、水灾事故的应急响应。 5、小区业主被偷偷潜入的犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决物业公司赔偿20万元。 原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任，对第三人侵权承担补充责任。 对策：加强小区公共设施设备管理和防控，安全巡逻，安全提示，做好安保岗位监管和巡查记录工作。