房地产估价案例与分析真题与解析

2021年房地产估价案例与分析真题与解析

一、问答题〔共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下〕

〔一〕某房地产开发公司拟将其开发建立中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体构造已封顶，后续建立工程正在进展，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：

1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差异？

【参考答案】

1.假设开发法的估价前提有3种：〔1〕估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提〞；〔2〕估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提〞；〔3〕估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提〞。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提〞。参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。房地产抵押估价与房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提〞。

2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差异包括：

〔1〕预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建立期；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前

提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

〔2〕后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用〞，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这局部“前期费用〞。

〔3〕测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。

第三科教材的某一表达，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

〔二〕甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2021 年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比拟法与本钱法进展测算，并于2021 年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2021年9月20日重新启动。

由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保存原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。

2.针对本案情况，在前次估价的根底上，房地产估价机构重新出具估

价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？

【参考答案】

1.房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进展估价、并出具新的估价报告。

2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

〔1〕通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况与权益状况的资料。

〔2〕收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实地查勘确定建筑物折旧。

对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：

〔1〕比拟法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进展调整；对可比房地产状况进展调整，主要是对房地产实物状况与权益状况进展调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进展调整。

〔2〕本钱法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项本钱与开发利润率进展调整，计算建筑物重新购建价格。

〔三〕李某于2021 年6月向甲房地产开发公司〔以下称甲公司〕购置了一处商铺，2021 年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部根底沉陷，局部墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方

协商，由甲公司负责修复并承当其他损害赔偿。2021年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关平安隐患，房屋到达正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。

双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进展评估。请问：

1.假设停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

2.除房屋修复费用与停业损失外，该工程损害赔归还应包括哪些内容？

【参考答案】

1.损失资本化测算过程：〔1〕测算损失期；〔2〕确定月租金收益与运营费用，计算因房屋质量问题导致商铺月净收益降低或运营费用增加额；〔3〕确定报酬率；〔4〕计算房地产价值减损额。参见?房地产估价理论与方法?教材P380。

2.除房屋修复费用与停业损失外，该工程损害赔归还应该包括的内容有：〔1〕房屋使用人周转安置费用；〔2〕房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；〔3〕修复对邻近房屋损坏的补偿；〔4〕施工影响的补偿；〔5〕修复后对承租人的心理减价；〔6〕补偿协商长期未能得到解决而消耗的相关费用。参见教材P292。

二、单项选择题〔共3大题，10小题，每题2分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的

括号内〕

〔一〕某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积一样，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。

合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进展估价，房地产估价机构承受委托进展了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

『正确答案』B

『答案解析』业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。

2.该估价工程最适宜采用的估价技术思路为〔〕。

A.采用比拟法、收益法评估住宅的市场价值

B.采用比拟法、收益法评估住宅与相应广告位的市场价值

C.采用比拟法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比拟法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响『正确答案』C

『答案解析』该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比拟法、收

益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

3.假设采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为〔〕。

A.按市场租金评估该广告位收益价值

B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约本钱

D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约本钱

『正确答案』B

『答案解析』评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。

『正确答案』A

『答案解析』抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。参见?房地产根本制度与政策?教材P142。

〔二〕某房地产估价机构承受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。

5.本次估价的估价对象应包括〔〕。

A.土地使用权、平房、简易房、水井

B.土地使用权、平房、水井

C.土地使用权、平房、水井、围墙

D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙

『正确答案』C

『答案解析』征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建立用地使用权与其他不动产，不包括违法建筑与超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。

『正确答案』C

『答案解析』该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进展个案评估。

『正确答案』A

『答案解析』选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足以下要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途一样、与估价对象的权利性质一样、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。此题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周边带院落的类似平房作为可比实例。

〔三〕甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房与门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。2021年11月

甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2021年12月。

2021 年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2021年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

『正确答案』D

『答案解析』工业房地产估价时采用较多的是本钱法；甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法与本钱法。

『正确答案』D

『答案解析』以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

『正确答案』C

『答案解析』转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额。

三、以下房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处〔每指明一处错误得3分，此题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分〕

房地产抵押估价报告

估价工程名称：××市××区××路19号楼第10层房

地产抵押价值评估

估价委托人：×××集团

房地产估价机构：×××房地产估价

注册房地产估价师：×××〔注册号×××〕×××

〔注册号×××〕

估价作业期：2021 年12月1日一2021 年12月5日…

估价报告编号：×××〔房估〕〔抵〕字第×××号

致估价委托人函

×××集团：

受贵公司委托，我公司对×××集团位于××市××区××2的办公房地产〔产权证号：××房权证第××号〕的抵押价值进展了评估。

估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值时点：2021 年12月1日。

价值类型：房地产抵押价值。

注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，选用适宜的估价方法进展测算，并在综合分析影响房地产价格因素的根底上，确定估价对象在价值时点未设立优先受偿权下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791元〔大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整〕，按建筑面积计抵押价值单价为

54755元/m2。

〔随函附估价结果报告与估价技术报告各两份〕

×××房地产估价××分公司〔公章〕

法定代表人：×××

2021 年12月5日

“估价作业期〞应为“估价报告出具日期〞×房地产估价而不是分公司。

分公司作为总公司的一个分支机构，是不具有独立法人资格的，也不能独立承当债务，所以一般是没有资质的；但假设总公司有相应资质，是可以授权分公司参与的。

目录〔略〕

注册房地产估价师声明〔略〕

估价假设与限制条件〔略〕

估价结果报告

一、估价委托人〔略〕

二、房地产估价机构〔略〕

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

1.估价对象范围

估价对象为坐落于××市××区××2，本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。

2.估价对象根本概况

〔1〕土地根本状况

估价对象所在大楼用地坐落于××市××区××路，四至为：南至××路，西至××路，北至小巷，东至小巷，宗地形状规整，土地使用期限至2055年4月1日，土地开发程度为宗地内，外到达“七通一平〞。

〔2〕建筑物根本状况

估价对象所处的××区××路19号楼，现用名称为××中心，地下4层，地上37层，总建筑面积为105000㎡，采用钢架构造及无柱式设计，电梯分区设置，客梯16部，货梯2部，集中式中央空调，整栋大厦拥有智能控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、应急电源、照明与扩音系统、智能火警检测系统、自动喷水灭火系统等。该中心于2021年8月竣工交付使用，目前维护保养状况良好。

估价对象外立面采用石材与高档LOW－E玻璃幕墙，大堂挑高6米，采用进口高档石材装修，花岗石柱体及墙面，艺术造型吊顶，标准层电梯间采用高档进口大理石，地面采用高档地毯，由××2，层高3.2m，已作普通办公房室内装修：墙面乳胶漆，地面局部瓷砖、局部地板、局部地毯，顶棚局部灯池吊顶，局部矿棉板吊顶。

〔3〕权属根本状况

根据估价委托人提供的相关资料，估价对象土地用途为办公，目前为×××集团所有，产权证号为××房权证第××号，估价对象未设立抵押权等他项权利。

4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权、租赁、用益物权、其他

特殊情况说明。

5.估价对象中未说明估价对象房屋用途与土地使用人。

五、价值时点

依据?房地产抵押估价指导意见?，本次价值时点为完成估价对象实地勘查之日，即2021 年12月1日。

六、价值类型

房地产抵押价值〔定义略〕

七、估价依据

1.法律、法规、标准性文件〔略〕

2.技术标准

〔1〕中华人民共与国国家标准?房地产估价标准?〔GB/T50291－1999〕

〔2〕中华人民共与国国家标准?房地产估价根本术语标准?

〔GB/T50899－2021〕

〔3〕?房地产抵押估价指导意见?〔建住房[2006]8号〕

〔4〕?商业银行房地产贷款风险管理指引?〔银监发[2004]57号〕

3.估价委托人提供的相关资料〔略〕

4.估价机构市场调查及实地查勘获取的相关资料〔略〕

5.估价机构搜集整理的其他相关资料〔略〕

八、估价原那么〔略〕

九、估价方法

经估价方法适用性分析，决定采用比拟法与收益法为本工程的估价方

法。

〔估价方法定义略〕

6.应依据中华人民共与国国家标准?房地产估价标准?〔GB/T 50291—2021 〕而不是中华人民共与国国家标准?房地产估价标准?〔GB/T 50291—1999〕。

7.估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。

十、估价结果

注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，选用比拟法、收益法进展测算，并在综合分析影响房地产价格因素的根底上，确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791元〔大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整〕，单位建筑面积抵押价值为54755元/m2。

十一、注册房地产估价师

8.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签

名。

十二、实地查勘期

2021 年12月1日

十三、估价作业期

2021 年12月1日至2021 年12月5日

十四、变现能力分析〔略〕

十五、风险提示〔略〕

估价技术报告

一、估价对象描述与分析〔略〕

二、市场背景描述与分析〔略〕

三、估价对象最高最正确利用分析〔略〕

四、估价方法适用性分析〔略〕

五、估价测算过程

1.比拟法〔定义及公式略〕

〔1〕可比实例选取

可比实例选取过程及来源〔略〕，估价对象及可比实例状况见下表：

例C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例。

〔2〕可比实例情况说明

将可比实例与估价对象进展比拟分析，比拟因素及说明见下表。

表2 估价对象及可比实例情况说明表

“区域繁华程度〞，可用“商务办公气氛或聚集度〞代替。

11.楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。

12.未说明可比实例总楼层。

〔3〕建立比拟根底

估价对象与可比实例的付款方式均为一次性付款，币种为人民币，计价方式按建筑面积计价，价格内涵一致。

〔4〕交易情况修正

各可比实例均为正常交易，交易情况无需修正。

〔5〕市场状况调整

市场状况调整是将实例在成交日期的价风格整为价值时点的价格。估价对象价值时点与可比实例成交日期接近，且该区域办公室用房市场价格

平稳，市场状况无需调整。

〔6〕房地产状况调整

根据估价对象与比拟实例各比拟因素的具体情况，将各项因素分为好、较好、一般、稍差、差五个等级，以估价对象为基准，每相差一个等级结合具体情况调整＋1或－1，编制比拟因素分析表〔表3〕、比拟因素调整

系数表〔表4〕如下。

表3 比拟因素分析表

表4 比拟因素调整系数

“统一财产范围〞与“统一税费负担〞的说明。

14.可比实例A交通便捷程度比估价对象略差，比拟因素不应与估价对

象一样。

15.可比实例B交通便捷程度比估价对象略差，比拟因素不应比估价对

象好。

16.可比实例C为毛坯房，与估价对象高档装修标准相差悬殊，“一般〞

与“好〞的差距明显不符。

17.可比实例A楼层调整系数应大于100，可为101，不能为99。〔前

提是各可比实例与估价对象总楼层一样〕

〔7〕可比实例比拟价值测算

表5 可比实例比拟价值测算

房地产估价案例与分析真题与解析

2021年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题〔共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下〕 〔一〕某房地产开发公司拟将其开发建立中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体构造已封顶，后续建立工程正在进展，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差异？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：〔1〕估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提〞；〔2〕估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提〞；〔3〕估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提〞。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提〞。参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。房地产抵押估价与房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提〞。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差异包括： 〔1〕预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建立期；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前

提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 〔2〕后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用〞，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这局部“前期费用〞。 〔3〕测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。 第三科教材的某一表达，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。 〔二〕甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2021 年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比拟法与本钱法进展测算，并于2021 年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2021年9月20日重新启动。 由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保存原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。 2.针对本案情况，在前次估价的根底上，房地产估价机构重新出具估

房地产估价案例与分析真题及答案

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的 评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告 进行复核估价。 请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？ （二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。 购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。 请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？ （三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住 宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。 请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？ 二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请 将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一） 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地， 支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金， 完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%,贷款年利率为7.47%,折现率为10%. 1.下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。 A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押 C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置 D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权 2.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（）。 （二） 甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。 新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 5.甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应 （）。 C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值 D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合 6.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。 A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行 评估 B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的 价值 C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估 D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采 用成本法评估 7.如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。 （三） 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了 抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 8.下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。 A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让 B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业 C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变 D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题 9.对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。

房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-24

房地产估价师考试《案例与分析》历年真题 精选及答案1211-24 单选题 (一)某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。 1.【题干】本次估价的对象应包括()。 【选项】 A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙

【答案】C 【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。 2.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。【选项】 A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估 【答案】C

【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。 (二)甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。 3.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。 【选项】 A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法

房地产估价师案例分析题及答案

房地产估价师案例分析题及答案 案例一： 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上 建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1•应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？() A. 根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B. 根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C. 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D. 根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径()。 A. 自行改变 B. 经上级主管部门批准改变 C. 经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D. 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3•该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为()。 A. 该两幢房屋的抵押评估价格之和 B. 该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为 出让土地时应补交的土地使用权出让金

C. 该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D. 该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4•该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（）。 A. 该两幢房屋的非正常市场价值 B. 该两幢房屋的重新购建价格 C. 该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 D. 该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值 标准答案：A,D,B,C 解析： 1•根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。 3•划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。 案例二： 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修

2021房地产估价案例与分析真题及答案(2)

2021房地产估价案例与分析真题及答案(2) 1、本估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。（单选题） A. 采用批量估价方法进行评估 B. 采用标准价调整法进行评估 C. 选用适宜估价方法进行个案评估 D. 采用假设开发法进行个案评估 试题答案：C 2、物业管理是（）的行业。（单选题） A. 劳动密集和知识密集 B. 资本密集和技术密集 C. 劳动密集和技术密集 D. 资本密集和知识密集 试题答案：A 3、房地产估价业是（）行业。（单选题） A. 智力密集型 B. 资本密集型 C. 资源密集型 D. 知识密集型 试题答案：D 4、关于事实二，下列说法正确的是（）。（多选题） A. 李某可能构成走私毒品罪 B. 李某可能构成运输毒品罪 C. 根据我国《刑法》对已满14周岁不满16周岁未成年人刑事责任年龄的规定，李某应对事实二中携带毒品的行为负刑事责任

D. 根据我国《刑法》对已满14周岁不满16周岁未成年人刑事责任年龄的规定，李某对事实二中携带毒品的行为不负刑事责任 试题答案：A,D 5、国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的（）。（单选题） A. 标准税额 B. 平均税额 C. 最高税额 D. 最低税额 试题答案：B 6、商品房预售人应当在签约之日起( )内持商品房预售合同向登记部门登记备案。 （不定项题） A. 10日 B. 15日 C. 30日 D. 60日 试题答案：C 7、2007年9月国土资源部公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取（）出让。（单选题） A. 拍卖、协议或者挂牌方式 B. 拍卖、招标或者协议方式 C. 招标、协议或者挂牌方式 D. 拍卖、招标或者挂牌方式 试题答案：D

房地产估价师历年真题案例分析与答案

房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分） (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)： (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由 D．估价方法的选用必须征得委托人的同意 2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。 A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途 (二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。 A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告 B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平 C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价 D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。 A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途 6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续， 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途 7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( ) A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响 8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。 A．现在 B．委托人指定的日期

2022房地产估价案例与分析真题及答案(3)

2022房地产估价案例与分析真题及答案(3) 1、根据《商品房买卖合同示范文本》，商品房买卖合同不包括的内容是（）。（单选题） A. 当事人名称或姓名和住所 B. 商品房基本情况 C. 商品房的资金来源 D. 商品房的销售方式 试题答案：C 2、下列不属于常规性公共服务的是( )。 （不定项题） A. 经纪代理中介服务 B. 房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督 C. 房屋设备、设施的管理 D. 环境卫生的管理 试题答案：A 3、商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款的区别是（）。（多选题） A. 贷款资金来源不同 B. 贷款对象不同 C. 借款人还款能力不同 D. 贷款流程不同 E. 贷款额度、利率不同 试题答案：A,B,D,E 4、下列制度中,属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有（）。（多选题）

A. 国有土地有偿、有限期使用制度 B. 房地产交易强制公证制度 C. 房地产成交价格申报制度 D. 房地产价格评估制度 E. 土地使用权和房屋所有权登记发证制度 试题答案：A,C,D,E 5、临时管理规约的主要内容包括( )。（多选题） A. 共用部位公用设施设备的使用规定 B. 物业服务企业的权力与义务 C. 物业的权属状况 D. 房屋装饰装修规定 E. 物业的自然状况 试题答案：A,C,D,E 6、根据我国刑法关于管辖权的规定。下列哪一案件肯定不能适用我国刑法？（）（单选题） A. 我国公民甲和乙同在俄罗斯莫斯科大学留学，甲和乙因琐事发生矛盾，甲将乙打成轻伤，乙向当地警方报案。但第二天甲因有事乘飞机回到北京，一周后乙也乘飞机回到北京，乙又向北京警方报案 B. 与我国相邻的某国，该国公民甲站在该国境内向我国境内射击，将在我国境内正在劳动的我国公民乙打死 C. 我国公民甲女与在北京留学的伊朗公民乙男结婚，两年后甲女随乙男回到伊朗。因乙男信奉伊斯兰教，乙男回伊朗后不久又与当地另一女子结婚，甲女随后回到中国，并向我国警方报案，指控乙男犯了重婚罪 D. 南美哥伦比亚公民甲，是该国有名的大毒枭，他在前往墨西哥贩毒的过程中，遭到墨西哥警方的通缉，甲来到我国上海市躲避风头。我国警方在接到国际刑警组织的通知后，在上海市将甲抓获 试题答案：C

房地产估价案例与分析真题及答案

20XX年全国房地产估价师执业资格考试 ——房地产估价案例与分析试卷 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？ 2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？ （二）20XX年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？ 2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？ 3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？ （三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为20XX年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是20XX年6月通过出让取得，20XX年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自20XX年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。 请问： 1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？ 2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。 1．甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（）。 A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保 C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款 2．下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（）。 A．该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题型题库附解析答案

2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题型题库附解析答案 单选题（共40题） 1、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。 A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR） B.平均修复时间（MTTR）和故障率 C.平均无故障时间（MTBF）和吞吐量 D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等 【答案】 D 2、Telnet提供的服务是（）。 A.远程登录 B.电子邮件 C.域名解析 D.寻找路由 【答案】 A 3、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，( )内聚是最好的。 A.巧合 B.逻辑 C.信息 D.功能 【答案】 D

4、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。多态分为多种，( )多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。 A.继承 B.封装 C.过载 D.覆盖 【答案】 A 5、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。 A.O(n2） B.O（n） C.O（log n） D.O（n log n） 【答案】 C 6、网络中某些用户只能接收但不能发送Email，此时管理员应检查（）。 A.Email服务器是否与网络连通 B.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny SMTP设置 C.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny any设置 D.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny pop3设置

房地产估价案例与分析真题及答案

2005年全国房地产估价师执业资格考试 ——房地产估价案例与分析试卷 一、问答题（共3题，每题10分） （一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? 2.装修补偿应如何确定? 3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理? （二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问： 1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么? 2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定? 3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费? （三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问： 1.这样的做法有哪些错误? 2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益? 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意） （一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。 A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险

2021年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析

2021年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析 一、问答题 1 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构承受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进展了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。 2 某房地产估价机构于2021年7月1日承受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2021年7月10日。注册房地产估价师于2021年7月3日进展了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2021年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。 请问：采用本钱法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响? 2 张某方案用自有闲置资金100万元购置一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经理解，普通住宅的市场租金为5000元／月，酒店式公寓按70000元／年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)／1000000=6％，而酒店式公寓的投资回报率是70000／1000000=7％，所以选择购置酒店式公寓。 请问： 3 张某的选择是否正确? 4 针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议? 二、单项选择题 4 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及局部家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体构造和平安性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进展评估，两个估价结果差异较大。 5 本估价工程最适宜采用的估价方法是( )。 〔A〕修复费用法 〔B〕损失资本化法

2022年房地产估价师《估价案例与分析》真题及答案

2022房地产估价师《估价案例与分析》真题及 答案 三、以下估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，此题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分) 封面(略) 名目(略) 致托付人函(略) ××有限公司： 受贵公司托付，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层(房屋全部权证号：××字第××号，建筑面积为339.29㎡)商业用房的抵押价值进展评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度供应价值参考依据。 我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进展实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的根底上，遵循估价原则，根据估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员阅历，确定估价对象于估价时点2022年4月21日满意本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下(见表1)： 表1 估价对象估价结果一览表

房屋坐落房屋全部权证号用途面积/㎡评估单价 /（元/㎡）评估总价/万元 假定未设立法定优 先受偿权下的价值××市××街××号××字第××号商业339.29 14478.96 491.26 工程款优先受偿权价值- O 0 房地产估价师知悉已抵押担保债权价值- 0 0 的法定优先受偿款其他- O 0 合计- O 0 抵押小写14478.96 491.26 价值大写人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整 注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 ××房地产估价有限公司(盖章) 法人代表：××× 二O 0九年五月二十二日 注册房地产估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、估价托付人(略)

2023年工程类试卷房地产估价师房地产估价案例与分析真题试卷及答案与解析

20２3年房地产估价师(房地产估价案例与分析)真题试卷及答案与解析 一、问答题 0 2023年５月,甲企业将其拥有旳一幢登记用途为办公用旳临街房屋出租给乙企业,租赁期限为23年。租赁协议约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲企业免费收回。乙企业承租后,将该房屋装修改导致酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 1 拆迁估价中怎样考虑甲、乙双方签订租赁协议？ 2 拆迁估价中怎样确定该房屋旳用途、面积? ３拆迁估价中怎样考虑乙企业旳装修赔偿? 4 近期，某都市房地产市场发生较大变化,房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程旳房地产抵押业务,请问：结合该市房地产状况,采用假设开发法评估该在建工程旳抵押价值应注意哪些问题？ 4 某工厂坐落于都市中心区域，有厂房数幢,土地使用权性质为划拨旳国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新都市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。

5评估该宗房地产收购价格时,怎样界定土地用途？合适选用哪些估价措施? 6 政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 7评估该宗熟地出让价格时,怎样界定土地用途?合适选用哪些估价措施？ 二、单项选择题 7 甲企业于２0２3年以出让方式获得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为Ａ座、B座,规划总建筑面积分别为6６000m2、690０0m２。总层数为地上４层，地下1层,2023年6月该商业楼通过竣工验收并立案。其中A座总建筑面积为6５０00m2,地下1层出租给乙企业经营超市，租赁期限为23年,租金为2.１0元/(m ２·d);地上一～四层出租给丙企业经营商场，租赁期限为23年,租金为2.５０元/(ｍ２·d);B座总建筑面积为67500ｍ2,办理了销售许可证，其中800０ｍ２已售出，该项目工程款总金额为40500万元,施工方按协议约定支付了工程款5%旳质量保证金,截至目前已付工程款93%。现因融资需要,甲企业拟以该商业楼申请抵押贷款。 8 A座、B座合计抵押建筑面积为( )m2。 A.1２4５０0 B.127000 C．1325０0 D.13５000 9 据调查,该商业楼A座地下一层旳客观租金水平为2.0元/(m２·ｄ），地上一～四层旳客观租金水平为3．0元/(m２·d),则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时,有

房地产估价案例与分析试题及答案

房地产估价案例与分析试题及答案 一、问答题（共3题，每题10分）。 （一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/ m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ （二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。 （三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？ 二、单项选择题（共10题，每题2分）。 （一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正

在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。 A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。 B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。 C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。 D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。 （二）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案： 1、估价时点是（） A、2002年4月25日 B、2002年5月25日 C、2002年7月25日

2023年房地产估价师考试案例与分析真题与解析精校版

2023年案例与分析考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应旳题号下） （一）甲房地产估价机构（如下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2023年旳某项目一期旳一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2023年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售旳该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价成果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查理解到该项目三期为临湖独栋别墅，2023年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价成果，并对异议进行了书面答复。请问： 1.甲机构书面答复旳致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异旳重要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目旳转让价值，价值时点为2023年6月15日。该项目土地是2023年6月以出让方式获得，2023年6月项目构造封顶后因故停工。根据委托人提供旳资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地获得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2023年6月至价值时点旳投资利息。注册房地产估价师经调查核算，认为委托人列支旳截至项目停工旳各项实际成本费用符合当时旳市场状况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问：

1.上述确定该房地产重置成本旳过程有哪些错误？ 2.在对旳确定重置成本后，还应考虑哪些原因才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理旳估价成果为抵押价值3000万元，被征收房屋赔偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估旳估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.导致该项目抵押价值和征收赔偿价值差异旳重要原因有哪些？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每题2分，每题旳备选答案中只有一种最符合题意，请将这个答案对应旳字母填在答题纸各小题对应旳括号内） （一）某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目旳是为委托人办理续期贷款提供价值参照根据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处在满租状态，租期一般为三年，部分初期进驻旳店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部

房地产估价师第一套《房地产估价案例与分析》真题附答案

房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。 请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？ 【参考答案】1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。 2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。 主要考点： 1.估价基本事项； 2.价格差异原因分析。 （二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问： 1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？ 2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？ 【参考答案】1.建筑面积应为20500m2。地下建筑面积也要花费成本。转让是整体转让而不仅是地上建筑。 2.收益法测算思路中存在以下错误：①不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。②选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。③收益年限应为40年而不是48年。 主要考点：收益法估价的指错和成本法核算的面积。 （三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。 请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？ 【参考答案】1.估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。 2.价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在：即使评

2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库与答案

2022-2023年房地产估价师之房地产案 例与分析题库与答案 单选题（共50题） 1、某C语言程序中有表达式x%m（即x被m除取余数），其中，x为浮点型变量，m为整型非0常量，则该程序在（）时会报错，该错误属于（31）错误。 A.逻辑 B.语法 C.语义 D.运行 【答案】 C 2、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。 A.假设开发法 B.比较法 C.收益法 D.成本法 【答案】 C

3、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericA A.illness B.virus C.weakness D.attachment 【答案】 B 4、用补码表示的8位二进制数11100000，其值为十进制数（）。 A.-31 B.-32 C.-64 D.-65 【答案】 B 5、在信息系统开发过程中，系统规范描述了（）。 A.每一个系统功能的实现方案 B.系统的功能和行为 C.系统中使用的算法和数据结构 D.系统仿真需要的时间

【答案】 B 6、治疗漏肩风兼有气滞血瘀者，可配穴为 A.合谷、条口 B.合谷、风池 C.足三里、气海 D.内关、合谷 【答案】 D 7、 DoS 攻击的目的是（）。 A.获取合法用户的口令和帐号 B.使计算机和网络无法提供正常的服务 C.远程控制别人的计算机 D.监听网络上传输的所有信息 【答案】 B 8、One of the greatest features of a home （） is the ability to share one Internet connection simultaneously over two or more computers. https://www.wendangku.net/doc/0319466337.html,puter B.device https://www.wendangku.net/doc/0319466337.html,work D.work