案例分析问答答案

问答题

10年

（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

问：（1）拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？

拆迁估价中的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响，故估价时不考虑租约的影响。

（2）拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？

根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当想城市规划行政主管部门申请确认。（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

（3）拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或者：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。或者：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修现值）减去租赁期满后装修的残余价值。

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住在小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

1.预测开发完成后的价值宜谨慎。

2.开发费用可能发生变化。

3.开发周期可能延长。

4.开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。

5.折现率或利润率水平可能发生变化。

（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

（1）评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

答：政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。

（2）政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

收购房地产变为可出让净地过程中需要投入下列费用：1 建筑物拆除费用 2 土地开发费用（如七通一平费用） 3 其他成本费用（如财务成本、管理费用）

（3）评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

答：出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。

09年

一、甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价

报告，银行据此发放的抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。问：1、复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？

复核估价时，若甲机构在确定估价时点无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。

2、复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？

复核估价的估价目的可表述为：受**银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优选受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优选受偿款。

二、甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为

7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？

答：1 估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。

2 估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让。评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。

3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。

4.购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

三、某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3

年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积14000m2。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？

答：1 政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予

小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。

2 《中华人民共和国物权法》第四十二条规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。政府应对被拆除的900㎡的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包括：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被铲除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补偿费、过渡补助费（或临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障）等。

08年

一某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开饭公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

答：理由包括：

1 本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）

2 投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值

3 不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）

史家之言：在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

投资价值评估是站在特定的投资者角度和立场上的估价，评估出的价值不是市场价值而是非市场价值，即使是这两家开发公司选择了同一家估价机构进行拍卖应价评估，也会导致不同的估价结果。两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有：

（1）不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如：承担风险能力不同、开发成本或经验费用方面的优势不同、纳税状况不同、开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次）等。

（2）不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如：对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。

二某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确？为什么？

答：1 错误。

2 房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。

3 应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增值因素。

4 虽然造价稳定，但管理费用、财务费用、税费水平可能有变化

史家之言：1 不正确2 原因：现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，换句话说，相比5年前多出的1000万元中肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取得价格。

三某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500㎡，占地2900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。据此，估价师拟定了以下两种估计思路：（1）以商品住宅销售均价为基础估价（2）以商业用途土地价格为基础估价请问

（1）上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由

若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。

理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。

（2）针对你所选的股价思路，描述其估价技术路线

估价技术路线：1 选择估价方法2 方法运用中的具体处理3 确定估计结果

史家之言： 1 第二种股价思路更合适。划拨土地上房屋对外转让，要由受让方补交土地使用权出让金，由于该直管公房地处繁华商业区，且其剩余经济寿命有限（按砖混结构40年经济寿命考虑，实际年龄53年，已过经济寿命，即使经过两次大修能延长其经济寿命，但剩余经济寿命也有限），在规划许可前提下，完全可以考虑拆除重建为商业用房，可按商业用途补交土地使用权出让金，现在估价可按商业用途土地价格为基础估价 2 可用假设开发法估价，假设将现有建筑物全部拆除重建商业用房，最后扣减将划拨住宅用地变成出让商业用途应补交的土地使用权出让金，得出估价对象的市场价值。

07年

一李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡。请问

（1）张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？

答：1 评估的依据为其合法用途，即住宅，而转让目的为商业用途，故评估结果低于转让价格。

2 从评估目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。

3 估价时点的市场情况可能发生了变化。

4 评估的是公开市场价值，与实际成交价格可能不一致。

（2）2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为20077年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的临近商铺的补偿单价为4000元/㎡。你认为应如何解释该估价结果的合理性？

（1）估价时点不同，房地产价格可能发生了变化。

（2）最终拆迁补偿标准由拆迁人和被拆迁人协商确定，与评估结果可能存在差异。

（3）住宅和商铺的补偿价格不同

（二）甲公司有一建筑面积为50㎡的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、

请问：

（1）你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？

1 权属资料

2 估价对象收益和费用资料

3 其他房地产状况资料（或三个成交实例交易

情况是否正常的资料） 4 规划部门批准的规划设计条件或详细规划

（2）若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？（回答超过5个，只按前5个评分）

1 建筑装修

2 设施设备

3 商铺类型

4 层高及平面布局

5 成新状况

（三）2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6-8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值（租约租金的现值之和）和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日

请问：

1 评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析

承租人会从哪些方面考虑是否毁约？

（1）未来市场租金是否低于合同约定的租金

（2）租赁合同的规定对承租人毁约是否提供一定的保护，如违约赔偿较低等

（3）保有成本是否低于租赁成本

2 说明评估承租人权益价值的技术路线。

先测算租期内至估价时点市场租金收益价值，再测算租期内至估价时点约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值即为承租人价值。

06年

（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单

后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，

在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营

副食店。请问：

1 你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？

经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。（答出出具估价委托书或签订估价合同，均给1分）

2 你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？

该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准

（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定

（3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定

（4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认

（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问

1 该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可

比实例？为什么？

不可选取。因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修等档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

2 确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？

（1）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计。

（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入，或应考虑是否存在无形收益。

3 确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？

（1）测算正常客观的净经营（营业）收入。

（2）应扣除正常商业利润。

或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的利益。

或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。请问

1 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？

错误有：（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用。

（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

或：不应计息至估价时点。

（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商期望利润。

2 在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格？

还应将重置价格减去折旧。

1）可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。

3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

05年

（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼师弟

查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，

物违章搭建。问：

1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？

应注意：（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作，并在报告中作出相应说明。

（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，进行现场说明。

（3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。

2装修补偿应如何确定？

答：被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的。可以通过委托评估机构确定。

3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。

（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。

该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部

用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。问“

1 估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？

估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。（或：（1）估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；（2）估价机构仅对委托人负责（3）法院是委托人，借款企业不是委托人。）

2 拍卖保留价应由谁确定？如何确定？

拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。

3 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格，估价机构应提示乙公司注意拍

卖价款之外还可能发生哪些税费？

应注意以下费用（1）拍卖机构佣金（2）补缴土地使用权出让金（3）房地产交易相关税费（4）估价机构的评估费用。

（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每

个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元、

350万元。依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净

收益。问：

1 这样的做法有哪些错误？

错误有：

1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选做可比实例。

2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益

3）不应采用年总净收益，而应擦用单位面积的年净收益。

4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。

2 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？

答：具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

04年

（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时

参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四

至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设

施和公共配套设施状况、商业繁华度、人文环境和区域的总体规划等）之

后，还需做哪些专业工作？

1 选用假设开发法和市场法进行估价

2 了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况

3 了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本

4 分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式（租或售）

5 运用市场法和收益法等预测建成后房地产总价值。调查了解类似房地产的开发成

本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格

6 选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格

7 综合两种方法的结果，确定最终估价结果

8 根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告

（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该

商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中

收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的

年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法

所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同，请你分析说明房地产估价

师这样做的理由。

答1（1）股价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（2）净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润。

2 收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限。或者：土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限。

3 估价采用的成本应为估价时点的社会平均（客观）成本。或者：实际成本是历史成本，也不一定是社会平均（客观）成本。

（三）某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修作为办公楼用于出租。

现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋许拆迁。甲公司为获得

最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆

迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估

要求？对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答？

答：甲公司可能提出的要求：

1 按改造后的办公用途市场价值进行评估

2 对办公楼承租人损失进行评估

3 对装修、改造费用进行评估

房地产估价机构可做的答复：

1 应按改造前的工业用途评估（按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼

的费用；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

2 经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公

用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

3 对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

案例分析及答案

案例分析及答案 1.某企业与某服装厂签订了加工定做5万套员工工作服的承揽合同。合同约定，某企业应于2008年5月10号前给付制衣厂30万元预付款，某服装厂于12月底交付服装，余款于12月底服装厂交付服装后10内结清全部货款。合同签订后双方重合同、守信用，至合同履行期限届满，双方分别履行各自承担的合同义务。问： ①分析本案涉及的经济法律关系的主体、客体和内容？ ②请指出某企业与某服装厂经济法律关系产生、终止的法律事实是什么？ 答:①本案涉及的经济法律关系的主体是某企业和某服装厂；客体是完成工作的行为——某服装厂加工定做劳务并交付劳动成果工作服；该法律关系的内容为：某企业有权要求服装厂按合同的约定交付定做的工作服，同时承担给付加工费的义务；某服装厂有权要求某企业按合同规定给付加工费，同时承担按合同规定交付工作服的义务。（5分） ②某企业与某服装厂经济法律关系产生、终止的法律事实是双方签订立合同的行为。（5分） 2.海盛国有食品加工企业，2009年发生以下事项： (1)1月，该企业新领导班子上任后，作出了精减内设机构等决定，将会计科撤并到企业管理办公室(以下简称“企管办”)，同时任命企管办主任王某兼任会计主管人员。企管办主任王某自参加工作后一直从事文秘工作，为了使王某尽快胜任会计主管人员岗位，企业同意王某半脱产参加会计培训班，并参加2010年会计从业资格考试。 (2)2月，原会计科长与王某办理会计工作交接手续，人事科长进行监交。 (3)6月，档案科会同企管办对企业会计档案进行了清理，编造会计档案销毁清册，将保管期已满的会计档案按规定程序全部销毁，其中包括一些保管期满但尚未结清债权债务的原始凭证。 要求：根据会计法律制度的有关规定，回答下列问题： (1)该企业任命会计主管人员。会计工作岗位分工是否有违反法律规定之处?分别说明理由。 (2)该企业在办理会计工作交接、销毁会计档案中是否有违反法律规定之处?分别说明理由。 答:(1) 任命王某为会计主管人员有违法之处。（2分）根据《会计法》的规定，担任单位会计机构负责人(会计主管人员)的，除取得会计从业资格证书外，还应当具备会计师以上专业技术职务资格或者从事会计工作三年以上经历。王某不具备法定资格，既无会计师专业技术职务资格，以往从事的又是文秘工作。不能做会计主管人员。（3分） (2)该企业在办理会计工作交接中有违法之处。（2分）根据《会计法》的规定，会计机构负责人、会计主管人员办理交接手续时，由单位领导人负责监交。而该企业则是由人事科长进行监交，不符合法律规定。该企业销毁会计档案中有违法之处。依据法律规定，对于保管期满但末结清的债权债务原始凭证和涉及其他未了事项的原始凭证，不得销毁，而应当单独抽出立卷，保管到未了事项完结时为止，所以，并非保管期满的会计档案一律销毁。（3分） 3.兴海公司与某外贸公司签订买卖合同，由兴海公司以总价款600万元的价格向外贸公司提供大蒜800吨，并约定于2001年8月1日交货，迟交一天罚总价款的3％作为违约金，兴海公司向外贸公司交付20万元作为定金。后因兴海公司未能按期交货，双方发生争议。请问:（1）如果兴海公司未能交货是由于当地山洪暴发，导致道路不通，能否以此为由向外贸公司主张免责?为什么? （2）如果兴海公司未能交货是因为大蒜被其他公司以高价买走，兴海公司能否以此为理由主张免除违约责任?为什么?

法学案例分析题及答案

法学案例分析题及答案 【篇一：民法学案例分析题及答案】 >案例１ 85岁的王老太有一子一女，儿子一向不孝顺，女儿出嫁。自女儿出 嫁后，儿子根本不管母亲。王老太十分生气，时常唠叨，将来要把 全部财产遗给女儿，不给儿子一草一木。儿子得知母亲心意后，立 即要王老太马上立一份遗嘱，把全部财产给他一人，否则，就要把 老太太“倒过来拎”、“打死她。”王老太无奈，只好按照儿子的要求，立了遗嘱。问：1、王老太所立遗嘱有效吗？为什么？ 2、王老太想重新立一份遗嘱可以吗？为什么？ 3、王老太如果在立了案情所提到的遗嘱后死亡，她的儿子是否享有 继承权？为什么？答：1、王老太所立遗嘱无效。因为这份遗嘱是在 其儿子的胁迫下所立，意思表示不实。 2、可以。因为：（1）原来的遗嘱无效。（2）依据我国继承法，立遗嘱人随时有权变或废除已立遗嘱，另立新遗嘱。 3、没有。因为85岁的王老太已丧失劳动能力，而有赡养能力的儿 子拒不履行赡养义务，已构成遗弃被继承人。依照我国继承法的规定，王老太的儿子的继承权已丧失。（结合案例讲清关系与法律条款。） 案例2 某养猪场担负向市某副食商场提供新鲜猪肉的合同义务，每天将50 头新鲜猪肉送至该副食商场。1997年8月中旬因养猪场自备车辆大修，遂与个体运输户郑某订立为期一个月的运送合同，约定每天早 上6点郑某开车到养猪场装上新宰杀的生猪50头，于8点前送到某 副食商场。9月2日郑某开车去养猪场路上因与他人车辆相撞，处理 后于中午才到养猪场，下午才将该批猪肉送到副食商场，经检验， 该批猪未变质，但已不太新鲜，副食商场降价出售，为此养猪场损 失1万元，要求郑某承担，郑某拒绝，认为自己并非有意违约，而 系自己的车被他人撞坏所致。经查，撞车责任主要由对方承担对方 赔郑某8000元，郑某也有一定责任。问：1、郑某没有按约履行合 同有无过失？为什么？ 2、本案应如何处理？ 答：1、因郑某对造成事故有一定责任，其对未按合同约定履行有过失。

案例分析简答题

简述电子商务案例分析的含义。 根据一定的分析目的，采用一种或几种分析方法，按照一定的程序，对通过调查并经过整理的资料进行分组、汇总、检验和分析等，得到所研究事物或现象的本质即规律性，进而指导实践的过程。 从电子商务案例的概念出发，简述电子商务案例分析的作用 答电子商务案例分析是指对某一特定电子商务活动的内容、情景与过程，进行客观描述的教学资料，通过对电子商务案例的分析研究，能够揭示电子商务活动的内在规律，培养学生利用理论知识分析、解决实际问题的能力 简述电子商务案例分析包括的主要内容1)电子商务网站背景资料2)电子商务网站建设与维护方法分析3)电子商务网站经营特色分析4)电子商务网站效益分析电子商务案例分析的主要方法有哪些？ 1)电子商务案例的综合分析方法2电子商务案例的比较分析方法)3) 电子商务案例的统计分析方法 简述电子商务案例分析的综合分析法有哪些？ 答分为两类1)科学的逻辑思维方法2)是与案例研究有关的各专门学科的方法。逻辑思维方法又可以分为形式逻辑思维方法和辩证逻辑思维方法 如何理解电子商务概念？ 首先，电子商务是一种采用最先进信息技术的买卖方式，其次，电子商务实质上形成了一个虚拟的市场交换场所，再次，对电子商务的理解，应从“现代信息技术”和“商务”两个方面考虑，最后，电子商务不等于商务电子化 简述电子商务和现代信息技术及商务的关系 1)对电子商务的理解应从“现代信息技术”和“商务”两个方面考虑2)电子商务概念所包括的“现代信息技术”涵盖各种使用电子技术为基础的通信方式；“商务”包括一切商务性质的关系所引起的各种事项3)电子商务是“现代信息技术”和“商务”两个子集所形成的交集。 简述电子商务对企业竞争优势产生作用的体现 1)电子商务可以节约企业经营成本2)电子商务可以加速企业产品的创新3) 电子商务可以提高企业的管理水平 简述企业电子商务网站运作中应注意的问题 1)考虑交易成本2)判断产品交易机会3)考虑产品的市场份额和品牌知名度4)比较采购量和供应量 简述企业建设电子商务网站的整体策划思路 1)网站目标定位2)网站信息内容定位3)网站客户定位4)网站盈利模式定位5)网上购物流程确定6)物流配送模式确定7)客户付款方式确定8)网络广告促销计划确定 网站建设时，选择虚拟主机需考虑哪些服务内容 1)存储空间2)电子邮件3)网页制作4)IP 地址5)文件传输6)时间7)速度 简述我国发展网上书店特有的优势 1)网络出版和发行的客观需求较强2)人力资源充足，劳动力价格低廉，为图书配送提供了条件3)建立仓储的费用相对低廉4)网名迅速增加，使用电子商务的网名也增加较快5)国家对信息产业的大力支持 简述网络图书销售的特点 1)网上书店可做到存书量最大，成本最小 2)适应读者的心需求 简述网络百货销售的特点 1)不受物理空间的影响2)不受时间的限制3)不受地域的限制4)不受外界的诱导5)商品价格低 简述网上百货商店货物配送模式 1)具有离线百货商场的网站2)覆盖面很广的商业网点的网站3)纯网上百货商场与传统的销售企业相结合4)网上的虚拟商场自建配送队伍等模式 请从网上购买者的购买动机出发，列出7种网上购物者的类型 1)网络参加型2)隐私规避型3)价格折扣型4)购物厌恶型5)商品浏览型6)贪图方便型7)自动监控型 简述网上竞价买卖的特点。 1)“拍卖者”没有相应的拍卖资质2)没有专业拍卖师3)网上竞价买卖不是购买者之间的竞价，而是电脑显示屏上价格由低向高的不断变化4)“拍卖”的物品大多数是“拍卖者”自己的物品或经销的商品 简述网上拍卖支付方式 1)当买方在接到中标信息后，决定支付货款时，应仔细确认中标商品以及供应商。买方一旦支付后，订单将即刻提交，银行将据此确认并划账。2)买方在支付贷款后，请立即准确输入自己需要的送货信息（联系电话、地址、收货人和送货时间）3)网上支付所使用的会员账号和密码，请会员务必妥善保管。若会员账号和密码泄露或丢失，请立即通过E-mail告诉网站，网站会立即以可靠的方式把用户名和密码通知用户4)网上结算受到各银行时间 上的限制，汇款也有时间上的限制 与传统支付方式相比，电子支付具有哪些 特征？ 1)电子支付是采用先进的技术通过数字 流转来完成信息传输的，其各种支付方式 都是采用数字化的方式进行款项支付的； 而传统的支付方式则是通过现金的流转、 票据的转让及银行的汇兑等物理实体的 流转来完成款项支付的2)电子支付的工 作环境是基于一个开放的系统平台（即因 特网）之中，而传统支付则是在较为封闭 的系统中运作。3)电子支付采用的是最先 进的通信手段，而传统支付使用的则是传 统的通信媒介。电子支付对软、硬件设施 的要求很高，一般要求有联网的微机、相 关的软件及其他一些配套设施；而传统支 付则是没有这高的要求4)电子支付具有 方便、快捷、高效、经济的优势。用户只 要拥有一台上网的PC机，便可足不出户， 在很短的时间内完成整个支付过程。支付 费用仅相当于传统支付的几十分之一，甚 至几百分之一 电子支付有哪些优势和电子支付方式有 哪几种？ 优势：方便、快捷、高效、经济。电子支 付方式1)以信用卡为基础的支付2)电子 支票3)电子现金或数字货币 4)CyberCash公司提供的CyberCoin服务 属于电子现金支付 UN/EDIFACT标准包括哪些内容？ 答包括：语法规则（ISO9735）、报文设计 指南、EDIFACT数据元目录（EDED）、 EDIFACT代码表（EDCL）、EDIFACT复合数 据元目录（EDCD）、EDIFACT段目录 （EDSD）、EDIFACT标准报文格式（EDMD） 为什么网络广告有如此快速的发展？ 1网络基础设施不断完善2网络用户迅速 增加3网络广告技术发展迅速4电子商务 活动频繁 简述目前网络广告发布的主要方式 1)广告主直接寻求网络服务商作为合作 伙伴2)传统的广告代理商成立网络广告 服务部门或与网络服务商合作3)广告主 自己制作广告，自己建立网站，自行发布 广告信息 简述如何提高网络广告的效果 1)利用旗帜广告2)选择合适的网站发布 广告3)在广告中加上“click”或“点击” 4)在广告中向受众提供利益5)经常更换 广告的图片6)网站的主页是广告的最好 位置 简述网络广告的特点(优势)和形式、不 足 特点：传播范围广、针对性明确、交互性 强、具有灵活性和低成本、感官性强、受 众数量了准确统计。形式：旗帜广告、图 标广告、文字链接、漂浮广告、全屏广告。 1受众范围较小2网络的普及程度不够高 简述网络教育的现实意义 网络教育是未来教育的重要组成部分，它 的现实意义体现在1)网络教育能够满足 所有人的教育需求，能够让任何人随时随 地接受个性化教育，共享教育资源2)网 络教育能够克服传统教育在空间、时间、 受教育年龄和教育等方面的限制，使得人 们足不出户就能平等的获得优质的教育 和自我提高的机会 简述B2B交易特点与优势 1)交易成本大大降低2)减少了交易成 本，减少大量的订单处理，缩短了从发出 订单到货物装运的时间，提高了交易效 率，促使企业赢得竞争优势3)利用B2B 交易的大量交易，能够为客户提供完善的 售后服务，有助于树立企业的品牌和形象 4)以B2B交易为基础，可进一步推行企业 的价值链管理，以提高企业的竞争力 用文字描述B2C电子商务购物的主要流 程 1)客户浏览商品2)客户购买3)客户下订 单结账，订单同时发往银行和商家4)银 行账户认证5）成功后，交易完成，客户 收货6)商家提款，并向银行回复 B2C电子商务网站有哪几个部分组成？ 1)为顾客提供在线购物场所的商场网站 2)负责为客户所购商品配送的配送系统 3)负责顾客身份的确认及货款结算的银 行及认证系统 B2C模式的电子商务网站的企业可以分 为哪些？ 1)经营者离线商店的零售商2)没有离线 商店的虚拟零售企业3)商品制造商4)网 络交易服务公司 B2C网页设计中网站栏目设计应注意的 问题 1)栏目入口按钮应相对集中2)栏目查询 条多时，应分组排列在栏目上不同部位， 通常是顶部横列、左侧(右侧)3)单行、底 部横列4)页面栏目不宜过多，太多则显 得杂乱，不易分出主次 与传统证券交易相比，网上证券交易有哪 些显著特点 1)网上交易打破时空限制，降低了劵商的 经营成本2)减少了交易环节，因此可以 降低交易风险，提高交易效率3)加快证 券市场信息流动速度，提高资源配置效率 简述企业间网络交易的流转程式 1)企业内部数据库信息分析处理2)信息 发布平台买卖、合作、招投标信息3)CA 认证中心商业信用认证4)信息交流平台 签订电子合同5)电子支付结算6)物流配 送7)信息反馈 主机托管服务选择的依据是什么？(请 简述用户在选择服务器托管服务商时需 要考虑的主要因素) 1)可靠性是最基本的因素2)重视安全问 题3)功能需求 简述全方位域名保护方法 1)在横向上，注重的是域名的整体性保 护，即通用后缀和相似、相近域名保护 2)在纵向上，强调域名的长期规划。 在确定企业电子商务网站域名的命名时， 应从哪些方面考虑？ 1)选用企业已有商标或企业名称2)选择 简单和易记易用的名字3)域名的自我保 护 请简述使用EDI能够产生的效益 答降低生产成本，加快商品周转速度， 加快资金周转速度，改善供应链管理，减 少资金流动风险，提高服务质量。 EDI作为一种数据交换的手段,关键性要 素有哪些？ 1)EDI是计算机应用系统之间的数据传 输2)EDI是使用统一的标准编制传输资 料3)EDI使用电子方式进行数据的传输 EDI的主要应用范围？ 主要范围有制造业、贸易运输业、流通业、 金融业 简述EDI软件的基本功能 答对一个要被传递的EDI报文来说，EDI 软件必须执行三项基本功能：格式转换功 能、翻译功能和通信功能。 试说明在B2B电子商务交易认证中，金 融认证机构(CFCA)的功能 1)接受各交易主体、商业银行以及中介体 的申请，向他们颁发电子证书。2)采用简 单公钥通用安全服;务接口机制，提供在 线证书状态犯人查询与验证，从而提高了 认证过程的安全性，增加了可性度3)采 用自主开发的高强度加密算法4)对电子 证书实习有效、可靠的管理。 商务网进行网站主页设计时，特色设计应 注意哪些方面？ 1)依据内容确定网页风格2)合理安排网 页内容元素的位置3)网站网页色彩的运 用4)网页中图片的运用5)网页中的背景 音乐 简述水平网站成功的关键因素 1)业务处理流程的标准化程度2)业务及 作业流程自动化处理专业知识3)提供内 容深层次自动化处理的水平4)根据行业 差异定制业务处理流程的能力 B2B垂直网站成功的关键和可能面临的 困难 垂直网站成功的关键1) 垂直网站成功 的最后重要的因素是专业技能2) 垂直 网站成功的另一个因素是传统行业的低 效率。面临的困难1)运作垂直网站需要 较深的专门技能2)面临的最大挑战是很 难转向多元化经营或向其他领域渗透 简述水平网站和垂直网站的区别 答水平网站可以将买方和卖方集中到一 个市场上来进行信息交流、广告、拍卖竞 标、交易、库存管理等。主要是指这种网 站的行业范围广，很多的行业都可以在同 一个网站上进行贸易活动。如同水平网站 一样，垂直网站可以将买方和卖方集中到 一个市场上来进行交易。垂直网站是将特 定产业得上下游厂商聚集一起，让各阶层 的厂商都能很容易的找到物料供应商或 买主。这些网站的专业性很强，他们将自 己定位在一个特定的专业领域内，比如 IT、化学工业、钢铁或农业。 简述电子商务环境下企业需要的各类人 才(根据组织结构分工) 1) 熟悉Internet和电子商务并具有企 业经营管理综合知识结构的高层决策人 员2) 熟悉Internet和电子商务并具有 信息管理和计算机网络技术的网站工作 人员3熟悉Internet和电子商务市场营 销策划人员)4) 熟悉Internet和电子商 务的财务管理和工作人员5) 熟悉 Internet和电子商务的其他各类工作人 员 简要说明安全电子交易协议SET的工作 流程 1)消费者向在线商店提交订单2)在线商 店作出应答3)消费者选择付款方式，确 认订单4)消费者对订单和付款指令进行 数字签名5)在线商店接受订单后，向银 行请求支付认可并得到确认6)在线商店 向消费者确认订单7)在线商店履行订 单，请求银行支付 电子商务服务器可以分为什么？ 1)虚拟服务器2)托管服务器3)独立服务 器 服务器托管的特点： 灵活、稳定、安全和快捷 企业自己建立服务器主要考虑的内容： 硬件、系统平台、接入方式、防火墙、数 据库、人员配备等 具体分析辨证逻辑思维方法 1)矛盾分析法。矛盾分析法就是用对立统 一规律来分析客观现象，其主要方法是： 分析事物内部的对立与统一，提示事物发 展的内因和外因，认识矛盾的普遍性和特 殊性2)质量分析法。质量分析法就是用 质量互变规律来分析客观现象，把握事物 的质，识别事物的量，探求事物的量变， 质变及其相互关系3)辩证否定分析法， 就是运用否定之否定规律来分析客观现 象，既不能肯定一切，也不能否定一切； 接着肯定-否定-否定之否定的阶段性发 展规律研究事物发展的表现和特征。 通过网络商品中介进行交易有哪些优 点？ 1)网络商品中介为买卖双方展现了一个 巨大的世界市场2)网络商品交易中心可 以有效的解决传统交易中“拿钱不给货” 和“拿货不给钱”两大难题3)在结算方 式上有效地避免了多形式、多层次的资金 截留、占用和挪用，提高了资金的风险防 范能力。 简述网络商品交易中心存在的一些问题 答目前的合同文本还在使用买卖双方签 字交换的方式，如何过渡到电子合同，并 在法律上得以认证，尚需解决有关技术和 法律问题；整个交易涉及到资金的二次流 转，税收问题仍需认真研究；信息资料的 充实也有待于更多的企业、商家和消费者 参与；整个交易系统的技术水平如何与飞 速发展的计算机网络技术保持同步，则是 在网络商品交易中心起步时就必须考虑 的。 简述非特定企业间电子商务和特定企业 间电子商务的联系与区别 答非特定企业间电子商务是在开放的网 络中对每笔交易寻找最佳伙伴，与伙伴进 行从订购到结算的全部交易行为。由于加 入该网络的只限于需要这些商品的企业， 可以设想是限于某一行业的企业。不过， 它不以持续交易为前提，不同与特定企业 间的电子商务。特定企业间电子商务是在 过去一直有交易关系或者今后一定要继 续进行交易的企业间，为了相同的经济利 益，共同进行的设计、开发或全面进行市 场及库存管理进行的商务交流。企业可以 使用网络向供应商定货、接受发票和付 款。 资源互联网教学辅助系统的主要内容是 什么？ 1)交互教学2)考考你3)题库系统4)在线 测试5)有问必答6)网站推荐7)优秀文库 8)教学资源库 简述企业电子商务中信息流、资金流、物 流的关系 答信息流、资金流、物流在企业电子商务 中是相互关联的，缺少任何一个“流”都 不可能形成电子商务。第一，信息流在其 中居于领导和核心地位。如果没有信息 流，资金流和物流就没有向导。第二，三 “流”运行的最终状态是要达到资金流的 兑现。只有在资金兑现后，才能取得自己 的收益和利润。第三，在这三“流”当中， 短线制约不是信息流和资金流的速度，而 是物流的速度。物流运行是一种物理状态 的变化，是一个地域和状态的变化。这个 时间相对于网上认定信息的时间和网上 支付货款的时间是非常缓慢。所以，物流 的水平决定了电子商务实现的水平。 简述企业电子商务的安全认证的内容 答企业电子商务的安全认证主要包括身 份认证和信息认证。前者用于鉴别用户身 份，后者用于保证通信双方的不可抵赖性 和信息完整性。在某些情况下，信息认证 显得比信息保密更为重要。身份认证是判 明和确认贸易双方真实身份的重要环节。 也是电子商务交易过程中最薄弱的环节。 为什么说服务业是电子商务的一个“金 矿”？ 答首先是因为因特网完成了空间上的一 个超越；其次是因为因特网完成了数量上 的超越；第三是因为因特网使用了低成本 的方法，实现了一个比较好的运作；第四 是因为有了一个大经济规模的支撑。 旅游电子商务网在线服务主要包括哪 些？ 1)景区景点查询，旅行社旅游路线查询及 预订，火车车次与时刻查询，飞机航班与 时刻查询及预订，中远期气象信息查询 2)宾馆酒店客房查询及预订，旅游餐厅查 询，定点旅游商场查询，导游查询，旅游 电子地图查询，旅游法规查询3)投诉处 理查询 资源互联网教学辅助系统的作用是什 么？ 答资源互联网数学辅助系统是通过充分 利用互联网的多媒体制作技术和丰富的 教学资源，在线为学生提供生动活泼的教 学内容，将学生带进一个多姿多彩的因特 网世界，并寓教于乐，提高学生的整体素 质教育。它将以学生为中心，让学生亲自 动手，参与到教学的设计和创新当中。 1.相对于三大传统媒体广告，网络广告 有什么优势。 答：<1>传播范围广.互联网的全球性使网 络广告发布的范围非常广。<2>交互性强。 消费者可以随心所欲的选择自己感兴趣

案例分析及答案

案例分析练习题： 1、农民郭某在自己承包的土地上挖了一个养鱼池进行甲鱼养殖。某食品的废水排放渠距离养鱼池只有50米远。郭某听说食品排放的废水中有很多营养物质，于是萌发了引废水养甲鱼的想法。一天夜里，郭某偷偷扒开食品的排污渠将废水引入自己的养鱼池。第二天郭某养的甲鱼开始死亡，五天全部死光。经评估，直接经济损失5万元。郭某认为损害是由食品废水污染所致，于是依据《水污染防治法》关于“造成水污染危害的单位，有责任排除危害，并对直接受到损失的单位或者个人赔偿损失”的规定向人民法院提起损害赔偿的诉讼。人民法院以该案属于环境污染案件，尚未请求环保部门处理为由，裁定不予受理。 问：(1)人民法院的裁定是否合法，为什么? (2)食品是否应当承担赔偿责任，为什么? 答：（1）人民法院的裁定不合法。因为根据我国《环境保护法》第41条规定“造成环境污染损害的民事纠纷，可以根据当事人的请求，由环境保护行政主管部门或者其他依法行使环境监督权的部门处理；当事人对处理决定不服的，可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。” （2）食品不用承担赔偿责任。首先应明确的是污染环境损害民事责任的归责原则。我国法律规定的环境侵权责任是无过错责任制。即因污染环境而给他人造成财产或人身损害的单位或个人，即使主观上没有故意或过失，也要对造成的损害承担赔偿责任。除非具备免责条件。而我国法律规定的免责条件为：(1)不可抗力；(2)因受害人自身引起的；(3)由第三者的故意或过失引起的。因此，食品不用承担赔偿责任。 2、某市甲养殖场承包了水库的600亩水面养殖淡水鱼。乙造纸厂位于距水库2000米处，自投产后第一年有一定数量的污水沿河道排入水库。甲养殖场共向水库投放鱼苗10万尾，投资8万元。1989年10月，甲养殖场工作人员发现水面上漂浮了很多死鱼，经打捞共有1000余条。养殖场当即通知乙造纸厂，并要求赔偿损失。乙造纸厂认为其排放水量未超过国家规定的标准，且已交排污费，拒不承担赔偿责任。环保局调查后认定鱼死的原因是造纸厂排污所致，但造纸厂排污确实合乎国家规定的标准。养殖场多次找环保局要求解决，但始终没有结果，于是向人民法院起诉。 问：造纸厂是否应承担赔偿责任，为什么? 答：造纸厂应承担赔偿责任。 首先应明确的是污染环境损害民事责任的归责原则。我国法律规定的环境侵权责任是无

案例分析问答答案

问答题 10年 （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 问：（1）拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 拆迁估价中的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响，故估价时不考虑租约的影响。 （2）拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当想城市规划行政主管部门申请确认。（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 （3）拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ 被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或者：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。或者：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修现值）减去租赁期满后装修的残余价值。 （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住在小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ 答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意： 1.预测开发完成后的价值宜谨慎。 2.开发费用可能发生变化。 3.开发周期可能延长。 4.开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。 5.折现率或利润率水平可能发生变化。 （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 （1）评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？ 答：政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。 （2）政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 收购房地产变为可出让净地过程中需要投入下列费用：1 建筑物拆除费用 2 土地开发费用（如七通一平费用） 3 其他成本费用（如财务成本、管理费用） （3）评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

简答问答案例分析

五简答题 1.基层管理者的主要职责？ 答案：基层管理者的主要职责是直接指挥和监督现场作业人员，保证完成上级下达的各项计划和指令。他们几乎每天都要和作业人员打交道，组织下属开展工作，协调下属的行动，解决下属的困难，反映下属的要求。基层管理者是组织中最基层的管理者，他们主要关心的是具体任务的完成。 2.班组长应具备的十种能力有那些？ 答案：(1)专业技术能力(2)目标管理的能力(3)解决问题的能力(4)组织授权的能力(5)交流倾听的能力(6)幽默风趣的表达能力(7)激励减压的能力(8)指导培养的能力(9)自控和约束能力(10)归纳和总结能力。 3.班组工作目标五大特点？ 答案：1）工作目标时准确界定的，组员对要达到的目标要明确而清晰。2）工作目标是可量、可评的。3）工作目标是双方认可的。4）工作目标应是可达到且具有挑战性的，也有人认为是重在结果达成，没有达成结果就要因此要承担责任。5）工作目标应明确规定最后期限和回顾目的，即完成时限。 4.劳动合同应当具备哪些条款？ 答案：(1)用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人；(2)劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码；(3)劳动合同期限；(4)工作内容和工作地点；(5)工作时间和休息休假；(6)劳动报酬；(7)社会保险；(8)劳动保护、劳动条件和职业危害防护；(9)法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。劳动合同除前款规定的必备条款外，用人单位与劳动者可以约定试用期、培训、保守秘密、补充保险和福利待遇等其他事项。 5.集团公司职工代表有哪些权利？ 答案：（1）在集团公司职代会上有选举权、被选举权和表决权。（2）参与讨论集团公司的有关重大决策和重大问题，提出建议和意见。（3）有权参加集团公司职代会及其工作机构组织的巡视检查活动，对集团公司职代会决议和提案落实情况进行检查，以及其他民主管理活动。（4）评议、监督集团公司中高级管理人员。

案例分析(含答案)

案例一 ABC公司是一家中等规模的汽车配件生产集团.最近，对该公司的三个重要部门经理进行了一次有关领导类型的调查。 一、安西尔 安西尔对他本部门的产出感到自豪。他总是强调对生产过程、出产量控制的必要性，坚持下属人员必须很好地解生产指令以得到迅速、完整、准确的反馈.安西尔遇到小问题时，会放手交给下级去处理，当问题很严重时，他则委派几个有能力的下属人员去解决问题.通常情况下，他只是大致规定下属人员的工作方针、完成怎样的报告及完成期限.安西尔认为只有这样才能导致更好的合作,避免重复工作。 安西尔认为对下属人员采取敬而远之的态度对一个经理来说是最好的行为方式，所谓的“亲密无间”会松懈纪律。所安西尔说，在管理中的最大问题是下级不愿意接受责任。他讲到，他的下属人员可以有机会做许多事情，但他们并不是很努力地去做. 他表示不能理解以前他的下属人员如何能与一个毫无能力的前任经理相处,他说，他的上司对他们现在的工作运转情况非常满意。 二、鲍勃 鲍勃认为每个员工都有人权,他偏重于管理者有义务和责任去满足员工需要的学说，他说，他常为他的员工做一些小事，如给员工两张下月在伽里略城举行的艺术展览的入场券.他认为，每张门票才15美元，但对员工和他的妻子来说却远远超过15美元.通过这种方式，也是对员工过去几个月工作的肯定。 鲍勃说，他每天都要到工厂去一趟，与至少25%的员工交谈.鲍勃不愿意为难别人，他认为艾的管理方式过去死板，艾的员工也许并不那么满意,但除了忍耐别无他法。 鲍勃说，他已经意识到在管理中有不利因素，但大都是由于生产压力造成的.他的想法是以一个友好、粗线条的管理方式对待员工。他承认尽管在生产率上不如其他单位，但他相信他的雇员有高度的忠诚与士气，并坚持他们会因他的开明领导而努力工作。 三、查里 查里说他面临的基本问题是与其他部门的职责分工不清。他认为不论是否属于他们的任务都安排在他的部门，似乎上级并不清楚这些工作应该谁做。 查里承认他没有提出异议，他说这样做会使其他部门的经理产生反感。他们把查里看成是朋友，而查里却不这样认为. 查里说过去在不平等的分工会议上,他感到很窘迫，但现在适应了,其他部门的领导也不以为然了. 查里认为纪律就是使每个员工不停地工作,预测各种问题的发生。他认为作为一个好的管理者，没有时间像鲍勃那样握紧每一个员工的手，告诉他们正在从事一项伟大的工作.他相信如果一个经理声称为了决定将来的提薪与晋职而对员工的工作进行考核，那么,员工则会更多地考虑他们自己，由此而产生很多问题。 他主张，一旦给一个员工分配了工作，就让他以自己的方式去做，取消工作检查.他相信大多数员工知道自己把工作做得怎么样。 如果说存在问题，那就是他的工作范围和职责在生产过程中发生的混淆。查理的确想过，希望公司领导叫他到办公室听听他对某些工作的意见。然而，他并不能保证这样做不会引起风波而使情有所改变。他说他正在考虑这些问题。

管理学案例分析总结-含答案

第一章案例分析升任总裁后的思考 1．你认为郭宁当上公司总裁后，他的管理责任与过去相比有了哪些变化?应当如何去适应这些变化?2．你认为郭宁要成功地胜任公司总裁的工作，哪些管理技能是最重要的?你觉得他具有这些技能吗?试加以分析。3．如果你是郭宁，你认为当上公司总裁后自己应该补上哪些欠缺才能使公司取得更好？ 答案：1因为郭宁职位上升到了最高层，所以工作性质由原来的专业性到现在的综合性；由原来的技术性工作到现在的见识、判断、战略、用人；由原来的单一性到现在的广泛性、复杂性（生产、技术、人才、市场……），所以应该学习新知识、适应新角色，锻炼自己的综合、谋划、用人、组织、财务、资源分配等能力。 2郭宁要成功地胜任公司总裁的工作，见识、判断、综合、谋划、用人、组织、财务、市场分析、资源分配等能力是最重要的。他由于原来主要从事专业性、技术性管理，所以不具有这些技能。 3所以郭宁当上公司总裁后自己应该补上战略,决策、财务、市场、营销等知识和分析、见识、判断、综合、谋划、用人、组织、资源分配等能力才能使公司取得更好地绩效。 第三章 案例一：玛格丽特·奎因女士是东方电力公司总经理 问题：1、如果你是顾问，你建议将采取什么步骤，使得公司有效地制定计划? 2、关于将来的计划期限多长，你将给公司提出什么样的忠告？3、你将怎样向总经理提出建议使你推荐的事情付诸实施？ 答：作为公司的总经理，玛格丽特奎因把编制计划的任务先后指派了三个人来完成，那么计划就会产生矛盾，安排不合理等情况。而各部门负责人也只按照自己的观点我行我素，职员也不照计划执行，管理出现混乱，目标不明确。（1）作为最高管理者，奎因女士必须要有一个总的计划，要将三个部门之间的关系进行协调处理，在保证各方利益的前提下制定。而三个下属的部门要在整体的计划下，有计划，有目的的实施。（2）计划应该分为短期计划，中期计划，长期计划。根据行业特点和时代发展的需要，电力公司要把短期的计划制定成 2——3 年。因为科技发展迅速，需求变化快，电线老化等问题都要考虑到，所以短期计划不宜过长。短期计划已解决眼前的问题为主，而中长期计划就要以公司利益最大化为目标，以满足顾客需求为目标。（3）向总经理分析案例背景，介绍计划实施的必要性，这样更有说服力。并根据总经理的性格特点，心态等行为采取适合她的谈话方式。注重沟通技巧，沟通要感情式的沟通，准确表达，让信息接受者准确接收。 案例3-1 准确决策与盲目投资 问题： 1决策包括哪些基本内容？其中的关键步骤是什么？2本案例中两家企业形成鲜明对比的原因是什么？3科学决策需要注意哪些问题？ 案例分析要点： 1.决策包括哪些基本内容？其中的关键步骤是什么？ 答：决策包括内外环境、条件分析、提出问题、确定决策目标、在调研预测基础上提出完成目标的2个以上的可供选择的方案，对方案进行技术、经济、社会比较分析，用多种方法进行评价，从中选择一个最佳方案并组织实施，其关键步骤是决策目标确定和方案的比较选择。 2.本案例中两家企业形成鲜明对比的原因是什么？ 答：原因：二家决策目标不一。A公司经市场调研分析，确定切实可行的目标（中低档次卫生瓷）B公司盲目追求潮流，不做市场分析，做出高档瓷面砖，巨额投资，导致亏损。

案例分析题答案汇总

案例一、光明电子公司的年终考评 （一）分析选择 一、案例选择： 1．光明电子公司宜采用何种组织结构比较合适（C） A、直线制 B、职能制 C、直线职能制 D、事业部制 2．这种组织结构从理论上来说，具有哪些特点（AB） A、能够保持统一指挥的优点 B、可以发挥专业管理的长处 C、适合规模很大或者各种任务分散性很强的组织 D、体现了“集中政策、分散经营”的基本思路 E、有利于提高组织对外的反应能力和竞争能力 3．致使张平受委屈的根本原因在于（）*这次题目出错，没有此题（原来答案是C）。 A、张平本人过于斤斤计较 B、车间主任安排不当 C、张副总经理违反了统一指挥原则 D、张副总经理与车间主任沟通不充分 4．刘工程师为什么准备另谋出路？你认为运用哪种激励理论来分析比较合适（C） A、双因素理论 B、期望理论 C、公平理论 D、挫折理论 5．根据双因素理论，你认为下列选项正确的是（ABE） A、激励因素是那些与工作本身的特点和内容联系在一起，能促使人们产生满意感的因素 B、保健因素是那些与工作条件相关的、容易使人们产生不满意的感的因素 C、激励因素是那些与条件相关的特点和内容联系在一起，能促使人们产生满意感的因素 D、保健因素是那些与工作本身相关的、容易使人们产生不满意的感的因素 E、激励因素是以工作为核心的 6．根据期望理论，动机水平取决于哪两项因素的乘积（AB） A、期望值 B、效价 C、需要 D、态度 E、满意度 7．根据公平理论，下列选项中，正确的是（C） A、员工的工作态度和工作积极性受其所得的绝对报酬的影响 B、员工的工作态度和工作积极性受其所得的相对报酬的影响 C、员工的工作态度和工作积极性不仅受其所得的绝对报酬的影响，而且还受其所得的相对报酬的影响 8．在管理工作中，应该如何注意激励的公平性（ABCD） A、分析不公平感的原因 B、建立科学合理的薪酬体系 C、改进领导工作作风和方法

案例分析题目及答案

案例分析一 ●某建筑公司与某学校签订一教学楼施工合同，明确施工单位要 保质保量保工期完成学校的教学楼施工任务。工程竣工后，承 包方向学校提交了竣工报告。学校为了不影响学生上课，还没 组织验收就直接投入了使用。使用过程中，校方发现了教学楼 存在的质量问题，要求施工单位修理。施工单位认为工程未经 验收，学校提前使用出现质量问题，施工单位不应再承担责任。 试问： ●1、本案中的建设法律关系三要素分别是什么？ ●2、应如何具体地分析该工程质量问题的责任及责任的承担方 式，为什么？ 答1：①主体是某建筑公司和某学校，客体是施工的教学楼。②某学校享有的权利是获得一个保质、保量、保工期的教学楼。义务是按时、按量的支付施工方的工程款。 某施工方享有的权利是按时、按金额的获得工程款。义务是保质、保量、保工期的完成教学楼。 2：①从学校方考虑 学校还没有组织竣工验收就投入了使用，这个行为违反了工程竣工方面的法律法规。如果是一般问题，由学校方面承担。 ②从施工方考虑 施工方向学校已经提交了竣工报告，教学楼是施工方自行验

收合格，对学校的日常使用不存在使用不当问题，所以如果教学楼出现了结构方面的质量问题，要按照质量缺陷的原因分解责任。 教学楼的质量缺陷是客观存在的，因此承包方应当承担维修，产生的费用问题就由学校和施工方协商。如果协商不成采用诉讼。 案例分析二 某建筑公司（施工单位）与某房地产开发公司（建设单位）签订了一个施工承包合同，由建筑公司承建一栋20层的办公楼。合同约定开工日期为2006-4-8，竣工日期为2007-8-8。每月26日，按照当月所完成的工程量，开发公司向建筑公司支付工程进度款。 问本案例的法律关系构成是什么？ 答：①主体是某建筑公司和某房地产开发公司，客体是一栋20层办公楼。②某建筑公司享有的权利是按时、按金额的获得工程进度款。义务是保质、保量、保工期的完成一栋20层的办公楼。 某房地产开发公司享有的权利是获得一栋20层保质、保量、保工期的办公楼。义务是按照合同规定支付工程进度款。 案例分析三 【背景资料】 某省重点工程项目计划于2004年12月28日开工，由于工程复杂，技术难度高，一般施工队伍难以胜任，业主自行决定采取 邀请招标方式。于2004年9月8日向通过资格预审的A、B、C、

案例分析答案

答：社会责任使企业追求有利于社会长远目标实现的一种义务，它超越了法律与经济对企业所要求的义务。社会责任是企业管理道德的要求，彻底是企业处于义务的自愿行为。 (1) 企业社会责任的内涵企业社会责任的内涵十分丰富和广泛，除法律规定的企业行为规范以外，所有可能影响社会福利的企业行为都应纳入企业社会责任之内。大体上可以体现在以下五个方面。①办好企业，把企业做强、做大、做久。 (努力增强企业的竞争力，不断创新，向社会提供更好、更新、更多的产品和服务，使人民的物质和文化生活更美好。同时也为社会提供更多更好的就业机会，并使职工随着本企业的成长而得到全面的提高。) ②企业一切经营管理行为应符合道德规范。 (企业的一切经营管理行为，包括企业内部管理、产品设计、创造、质量保证、广告用语、营销手段、售后服务、公关工作等，都应符合道德规范。因为所有这一切都会对社会产生善或者恶的影响，特别是不合格的产品可能对社会造成极其巨大的伤害，“三鹿”奶粉事件就是一个十分典型的案例。) ③社区福利投资。(对企业所在社区或者其他特定社区的建设进行福利投资，包括医院、学校、幼儿园、老人院、住宅、公共娱乐设施、商业中心、图书馆等有关社区人民福利的一切设施的投资，均不应以赚取商业利益为目的，因为社区为本企业的发展已经作出了太多牺牲和贡献。) ④社会慈悲事业。 (对社会教育、医疗公共卫生、疾病防治、福利设施及对由于特殊的天灾人祸所引起的一切需要匡助的人，企业应根据自身优势适当定位，及时伸出援助之手，尽到应尽的社会责任。特别对那些突发性社会灾难事件，例如，地震、 海啸、飓风与恐怖袭击等造成的巨大灾难，企业应赋予特殊的关注，并争取在第一时间作出快速而适当的反应。但不必相互攀比做秀，应当实事求是，量力而行。) ⑤自觉保护自然环境。 (企业应主动节约能源和降低其他不可再生资源的消耗，尽可能减少企业活动对生态的破坏。积极参预节能产品的研究开辟，参预对地球荒漠化和地球变暖所引起的各种灾害的研究和管理。) (2 企业社会责任的重要性体现在多个方面，其包括对企业自身发展的影响，对与企业相连的各个利益相关体的影响，以及对整个社会可持续发展的影响。①对于企业自身来说，社会责任可以带来商业“优势”包括： a. 吸引、留住、激励员工； b.通过降低能耗和其他投入而降低成本； c.通过开辟新产品和新服务以匡助解决社会问题，带来创新； d.社会责任也有助于树立品牌形象和提高企业声誉，建立良好的公共关系； e.社会责任也是持续满足消费者需要的一种方法，即产品以一种对社会和环境负责任的方式生产出来，满足社会对于企业产品的新需求。②企业承担社会责任虽然短期伤害了部份股东的利益，但为企业带来长期的\收益。从短期来看，企业承担社会责任，消蚀了追求利润最大化的目标，但是，从长期来看，由于企业承担了社会责任，在社会上有较好的口碑，树立了良好的信誉，最终有助于企业获得长期利润，实现企业的可持续发展。③从整个社会意义的角度看，如果更多的企业承担起对社会和环境的关注，使得我们能更好地追求可持续发展的目标。 a. 通过承担社会责任，企业可以对政府制定的公共政策目标有所贡献。其次，社会责任还可以提升地区甚至国家的声誉； b.企业承担社会责任，可以改善社会福利，企业具有个人不能比拟的经济实力和社会影响力，在社会遭遇突发性大灾难时，企业的挺身而出，可以有力地改变和影响事态； c. 企业的社会责任还体现在对环境的保护上。对资源的节约，对环境的保护不仅可以为企业自身赢得良好的自然环境，同时还可以提高社区生活质量。 1 ．你认为杨是一位有效的全球化管理者吗？如果不是，你建议他如何改进？

法律案例分析题及答案

法律案例分析题及答案 【篇一：各种法律案例分析及答案】 某针织厂向某百货公司推销羊毛衫，每件价格380 元，共5000 件，同年3 月底前全部交货。百货公司表示，如价格降至每件350 元，可以要3000 件。针织厂同意减少供货数量至3000 件，并还价每件360 元，3 月底前全部交货。该百货公司回函表示同意。针织厂和百货公司双方遂签订一份羊毛衫购销合同。 针织厂和百货公司的行为是订立合同的什么过程？双方各处在什么地位？答：1、在本案例中，某针织厂向某百货公司推销羊毛衫，每件价格 380 元，共5000 件，同年3 月底前全部交货。是要约。要约人是针织厂，受要约人是百货公司。 2 、百货公司表示，如价格降至每件350 元，可以要3000 件。是新要约。要约人是百货公司，受要约人是针织厂。 3、针织厂同意减少供货数量至3000 件，井还价每件360 元，3 月底前全都交货．是再要约，要约人是针织厂，受要约人是百货公司。 二、1996 年7 月，贷款人张某为购买价值47 万余美元的外销公寓，与建行某支行签订了为期 5 年的按揭贷款合同，贷款额为2337 万美元，按季度分20 期还清。同时，开发商对此笔贷款承担担保责任，但张某因“资金周转困难“，直至今年 6 月只支付贷款利息 1 万美元，此前开发商以保这个女人的身份代为偿还了利息9000 美元。银行在多次催要未果的情况下将张某及开发商诉至法院。 请问：法院应如何处理？答：该项按揭贷款合同合法有效，因而张某与开发商作为产生纠纷的主要责任人，共同承担偿还借款本金及利息的责任，逾期给付按中国人民银行关于延期付款的规定处理。目前银行采取的措施是谨慎调查，转嫁风险。一是贷款人提供足够的收入证明证实自己的还款能力。二是要求贷款人投保个人信用保险，并交纳不菲的保险费用。如贷款人逾期三个月不还款，银行可以对抵押的房产进行拍卖；对于期房或者数额较大的现房，银行与开发商一般签有回购协议，由开发商负责全额偿还，即开发商全程全额担保的办法。 三、王春于1996 年 1 月10 日借款给王六甲人民币 1.2 万元，期限 1 年，双方约定年利率30 ％，期满本息一并还清，王某为防止意外，要求王六甲提供担保，王六甲提出由亲友张玉山做保证人。时间到 1996 年12 月，王六甲要求再宽限几个月，利息不变。王春同意延期到1997 年7 月10 日。由于借款人王六甲一拖再拖，到1999 年6 月，王春