2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告--2

2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下）

三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析

一、土地市场

1.1、一级出让市场

根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大，主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情况：

①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域，是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些，最高约为1300元/平方米。

②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区，园区内配套完善，规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用地及科研设计用地为主，是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区域，一般出让价格为600-900元/平方米。

③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在400-600元/平方米。

1.2、二级转让市场

由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此，一级出让市场

与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让市场进行了调查了解。

据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二级转让价格约为1000-2000元/平方米，实际成交约为1200元/平方米。但是，根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况，具有一定的投机性风险。

值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大，低的约为400-500元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格可以达到800-900元/平方米。

东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格：

塘厦：1200-2000元/平方米

凤岗：1000-2000元/平方米

长安：1500-2200元/平方米（供给不足）

虎门：1000-1800元/平方米

清溪：900-1800元/平方米

黄江：400-800元/平方米（区间较大，看具体位置，临近高速、深圳贵些）

数码城（土地用途为工业厂房）的研发型办公楼形式的工业房地产的二级市场租赁价格已达到35-50元/平方米。

具体的租售信息可查询以下网址：

四、各方观点聚焦

一、投资者观点

东莞地处广深之间，地理位置优越，交通便捷，特别是虎门、长安、塘厦、凤岗、清溪五个镇区，距离深圳、广州两大一线城市较近，而东莞的工业地价水平相比深圳、广州明显偏低。因此，具有一定的投资价值，也成为近年投资客热捧的区域。距我司估价人员了解，上述五个镇区土地投资较为明显，较多企业拿地并非为了自身企业发展的需要，存在单纯的投资目的。目前，东莞塘厦镇、清溪镇、长安镇、虎门镇、凤岗镇这五个镇区二级市场的工业用地土地价格已被抬高了至少一倍，并且还存在“有钱买不到地的现象”。根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况，具有一定的投机性风险。

二、金融机构

东莞市作为世界工厂，工业经济发达，因此，工业物业抵押贷款成为金融机构的重要业务类型之一。作为金融机构，信贷过程中通常会关注抵押物本身价值、企业经营层面两个方面因素，但是，在房地产市场上升期，对抵押物的关注较少，更为看重企业的信誉、综合实力等，如果各项资料显示该企业为优质企业，抵押物也许会流于形式。由于金融危机的影响，东莞市近年工业经济衰弱明显，许多中小企业面临经营困难的局面，贷款风险明显提高，金融机构对工业物业本身的市场价值越来越关注。

三、中介评估机构

作为独立的第三方，我们评估机构既要为委托方提供客观公正合理的市场价值，也要帮助金融机构把控风险。虽然，近年东莞市房地产市场变化非常快，但是，工业物业的市场风险值较高，市场承受能力较弱，因此，在评估的过程中，我们更要在技术过程、估价思路上分析、挖掘其价值。

估价更重要的是思路而不是结果，我们一直反对用过程去验证结果，却坚持用过程去挖掘物业的价值。但是，评估价格贴近市场并不代表“随行就市”，估价师需要有自己的判断，并逐渐建立起自己的价值评判体系，这个就要求估价师在试算房地产价值的时候要有一个清晰的思路。

以下是我们对工业房地产的认识：

工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。是指在工业房地产开发、建设、经营过程中，所耗损的全部社会必要劳动形成的价值和土地所有权价格综合的表现形式；同时，也表现为工业房地产建成后在预期年限内所获得的房地产收益。

由于中国非标准厂房多，厂房造价差别大，没有统一的重置价格标准。工业房地产评估方法一般以成本法为主，但是，在工业房地产市场交易较活跃的市场条件下，例如标准厂房的评估，也可以采用市场法来进行评估，部分出租的标准厂房也适合采用收益法进行评估。

作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途范围通常包括：工业制造适用标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、堆场和工业研发楼宇等。如：厂房、

仓库、锅炉房、泵房、配电房和用于辅助用房的办公楼、食堂、门房、车库等建筑物和围墙、大门等的构筑物，种类较多。因此，工业类房地产的价值评估对现场查勘就显得尤为重要。那么，我们在评估工业类房地产物业的价值和对工业类房地产物业查勘的时候，我们应该注意哪些问题呢？

1、工业类房地产的评估，首先要了解影响工业类房地产物业的主要因素有哪些：

a、交通条件

工业房地产中的工业企业经常需要大量运进原材料或燃料，运出各种生产产品。因此，对于工业企业而言，必须要有便捷的交通条件，比如有邻近交通公路、或有道路与公路相连、或有跌路专线、或邻近有通航河道和专用码头。交通运输费用是工业企业的基本成本要素之一，在工业企业所生产的产品中占有一定的成本比例。为了使工业产品在竞争市场上具备良好的竞争能力，而且又有效组织和配置资源，协作生产，很多工业企业尤其是大中型工业企业，往往在材料产地附近建设，或在有重要交通干线和交通枢纽附近设立工业开发区，来降低企业在交通运输方面的平均成本。

b、基础设施

这里指的基础设施是交通条件以外的基础设施，比如电力与能源供应状况、通讯条件的方便与否、生产用水（包括冷却用水）的满足程度、排污或污染治理的要求等。基础设施的完备程度，直接影响

着工业房地产的价格水平。所以说基础设施完备的工业房地产，价格相对较高。

c、地理位置

有些工业生产需要一些特别的地理位置，比如造纸厂要排放大量的污水，所以通常需要邻近河道而且不会对下游造成污染的地方；化工类企业空气污染比较严重设在山沟里空气无法流通。因此，应该选一个离城市较远的空气流通较好的地段；水泥厂的附近如果有煤矿等的原材料可以减少运输距离从而降低成本。如果相应的工业房地产的地理位置符合生产要求，就十分有助于该工业房地产的价值提高。

d、聚集规模

对于工业房地产中的企业而言，对基础设施的投资较大，所以一般把一定类型的工业企业，比如同类型企业、原材料与产品（中间产品）互补的工业企业集聚起来布局，形成规模，相对降低基础设施的投资和成本，形成各种类型的工业企业开发区，比如东莞市松山湖工业园区、东莞市塘厦镇工业园区、东坑生态工业园区等。并且大多工业开发区的设置是符合集聚规模原理的，工业集聚度越高，该区域的基础设施和生活配套也会比一般的工业厂区完善，工业厂房及其配套的价格也会有所提升。例如：东莞市一般的工业厂房租金约为12～15元/平方米，然而，松山湖工业园区的研发型工业厂房和南城天安数码城研发办公楼（实际土地性质属于工业厂房）的租金高达35～50元/平方米。所以说，工业的集聚规模对工业类房地产的价值影响是非常大的。

由于东莞的工业发展一直都处于广东省的前沿位置，因此，工业类的房地产物业的抵押贷款也是银行最为常见的业务类型之一，工业类房地产物业的抵押贷款风险也是不容忽视的。对于银行的风险把控来说，标准厂房的通用性较强，采用成本法来评估其市场价值的风险值也相对较小；特殊性厂房的通用性较差，若企业无法偿还贷款，银行要处置抵押物，市场的承接人也相对较少，处置变现的时间也就相对延长。若是采用收益法来评估工业类房地产物业的市场价值，风险则相对偏高。因此，目前，在东莞市房地产市场并不是很稳定的情况下，我们建议采用成本法评估工业物业的市场价值，这要更能有效的把控风险，降低不良资产的处置。除非银行已经确定了贷款企业是特级或优质客户，我们会采用收益法和成本法相结合求取其市场价值。

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段

2015年房地产市场发展背景分析

2015年房地产市场发展背景分析 ;;（一）宏观经济政策的调整，有利于房地产市场回暖 ;;从宏观经济走势看，2014年国内宏观经济增幅回落，加上世界上多数国家经济增长乏力，使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上，中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下，货币政策作为稳定经济增长的重要因素，预计将延续2014年四季度的调整思路，不仅“定向宽松”政策会继续实施，而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心，有利于促进房地产市场的持续回暖。 ;;（二）新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇 ;;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说，未来城市住房需求将呈现以下变化： ;;一是每年大量高校毕业生就业，带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据，2014年高校毕业生达到727万，如加上中等职业教育毕业生，未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势，毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算，重点城市每年新增毕业生10-20万人，北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时，也增加了当地住房需求。以深圳为例，预计未来几年，每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套（包括购房需求2万套、租赁需求8万套）。 ;;二是一亿农业人口落户城镇，将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇，每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低，其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例，预计未来几年，每年将新增住房租赁需求10万套左右。 ;;三是城镇棚户区和城中村改造，将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标，到2020年，大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析，预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米，需求规模巨大。以深圳为例，目前深圳市住房自有率仅为30%，而北京、上海为70%，广州90%，远高于深圳；在未来新型城镇化背景下，若不考虑新增人口带来的需求，仅计算改善性需求，按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算，当住房自有率达到北京、上海目前水平，需求实现时间需23年，故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。

2015年东莞房地产市场成交情况分析

2015年是东莞楼市史上最为疯狂的一年，没有之一。这一年，东莞住宅累计成交近9.5万套，成交面积突破1000万㎡，成交金额突破1000亿元，，成交均价高达9783元/㎡，成交套数、成交面积、成交金额、成交均价四项楼市硬指标均创了历史新高。 在房企业绩方面，万科全年销售金额突破113亿元，成为东莞楼市史上首个破百亿的房企，连续七年问鼎东莞房企销售冠军宝座，碧桂园、光大紧随其后，位列二、三位。值得一提的是，2015年东莞前十强房企的联合市场占有率高达44%，霸占了近一半的市场份额，楼市“马太效应”进一步凸显。 2015年东莞“超级大盘”不断涌现，据统计，销售金额超过10亿元的楼盘项目有近40个，销售金额最多的南部湾万科城一年卖了40.5亿元。据业内人士保守估计，2015年“深圳客”至少买走东莞一半房源，总金额大约600亿元，凤岗、塘厦等临深片区楼盘一度卖断货，房价因此持续暴涨，有个别楼盘项目甚至一年提价15次！ 市场成交— 东莞一年卖了9.5万套房一举创下四项成交纪录 受3.30新政、央行一年5次降息5次降准、“深圳客”外溢等因素共同影响，2015年东莞楼市迎来史上成交最火爆的一年。据中原地产东莞市场研究中心发布（以下简称：中原地产）的监测数据显示，2015年东莞全市住宅累计网签94718套，同比2014年暴涨73%，成交面积1038万㎡，同比增长75%，成交金额1016亿元，同比增长87%，成交套数、成交面积、成交金额三项数据均创造新的历史纪录。 对于市民最为关心的房价，据统计，2015年东莞住宅网签均价9783元/㎡，同比去年上涨6.6%，住宅销售均价亦创造了新的纪录。南城、莞城、东城、凤岗、虎门、松山湖、塘厦、长安八个镇街住宅成交均价突破万元大关，其中，松山湖以13642元/㎡的成交均价位列东莞全市第一，长安、凤岗位列二、三位。

东莞长安地区房地产市场分析报告1

东莞长安地区房地产市场分析报告：报告撰写案例 东莞长安地区房地产市场分析报告：报告撰写案例 一、调研目的 通过对目前东莞市长安镇的整体产业结构、人口结构状况、房地产市场供需现状以及政府未来城区规划等调查研究，为开发商在本项目的启动、定位以及销售等方面提供一个可行性的参考依据。 二、调查范围界定 本次调研主要界定在长安镇内，其中包括长安镇目前房地产市场发展状况、项目周边生活配套情况、周边土地规划以及全镇的整体规划方向等方面。 由于时间紧促，本次调研未涉及客户调查问卷和周边城镇的房地产市场调研。 三、项目片区描述 本项目坐落于东莞市长安镇锦夏村内，北靠风景秀丽的莲花山，南临人头攒动的购物中心--长青路商业街，西起春意盎然的粤安花场，东至即将新建的政府办公大楼及长安集团办公大楼。 项目片区属于镇政府规划中的中心区和高档居住区，东南侧有新建的长安广场、长安图书馆、长安公园、长安体育中心等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办公机构，虽然目前项目周边的人气还不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片区在未来几年内必将成为炙手可热的黄金地段。 四、长安镇概况 （一）地理和人口 长安镇地处珠江口，位于东莞最南端，东至风轮地，与深圳市松岗镇相连；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口狮子洋；北至莲花山峰（分水岭），与大岭山镇接壤。东西横贯约15公里，西北约跨7公里，面积84平方公里，下辖13个村（居）民委员会，全镇统计人口约67万，其中户籍人口34700多人，外来员工60多万人，港台同胞3万多人。 （二）经济与工业 2001年，全镇国内生产总值19.1亿元；工农业总产值50.9亿元；农业产值201亿元。银行存款余额79.5亿元，其中居民储蓄存款49.5亿元，人均年收入达9576元。 长安镇目前有来自香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家（地区）的外商投资企业，截至2001年底，外资投资企业共有1640家，利用外资总额达到16.83亿美元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型经济的带动下，现有私营企业453家，投资总额１０亿多元。 （三）镇政建设 长安镇目前城乡一体化的城镇建成区30平方公里，全镇有二级以上标准的公路200多公里。现有三星级以上标准的酒店６家，医疗设施齐备先进的医院５家，装置有空调设备的影剧院７家，以及大型文化广场、图书馆、国际标准高尔夫球场、公园、文化中心、体育中心等一批文化体育设施。完善的配套设施形成了良好的投资和居住环境。

东莞市房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2) 西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3) 常平南面，常黄公路沿线区域住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。 4) 常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。 5) 丽城

2015年房地产新政解读

房地产新政解读： 一、2015政府工作报告中房地产调控政策 1、稳定住房消费，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 2、住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。 3、加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。 4、土地确权登记颁证，开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。 5、坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。 6、加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。 二、房产新政七大关键词 1、稳定住房消费 稳定住房消费，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 解读分析：再一次明确了房地产市场的调控思路是分类指导、因地施策，强调地方政府的主体责任，不会再出现全国一刀切的调控措施，去掉了“抑制投机投资性需求”的提法，将“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房需求”，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。

2、存量房转保障房 住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。 解读分析：2014年底，住建部开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式，提出将一些存量房转为公租房和安置房，该举措既着眼于住房保障，同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实。 3、推进信贷资产证券 加强多层次资本市场体系建设，实施股票发行注册制改革，发展服务中小企业的区域性股权市场，推进信贷资产证券化，扩大企业债券发行规模，发展金融衍生品市场。 解读分析：首次提出“推进信贷资产证券化”，央行鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，盘活房地产融资市场。 4、推进住房公积金改革 继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。 解读分析：政府工作报告首次将推进公积金改革列入改革重点，官方陆续发布多条针对公积金改革的通知和规定，在公积金异地贷款、探索政策性住房金融形态、放宽职工提取住房公积金支付房租的条件等方面对既往政策进行调整，住房公积金的利用效率有望提高。

东莞市工业房地产市场状况分析报告审批稿

东莞市工业房地产市场 状况分析报告 YKK StandardiZatiOn OffiCe [ YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18]

2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下） 三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 —、土地市场 、一级岀让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大，主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情况: ①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域, 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些，最高约为1300元/平方米。 ②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区，园区内配套完善,规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用地及科研设计用地为主,是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区域，一般出让价格为600-900元/平方米。 ③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在400?600元/平方米。 .二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此，一级出让市场与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让市场进行了调查了解。 据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、长安镇、清溪

镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二级转让价格约为1000-2000元/平方米，实际成交约为1200 元/平方米。但是，根据房地产经纪人的介绍，存在〃有价无市"的状况，具有一定的投机性风险。 值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大，低的约为400-500元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格可以达到800-900元/平方米。 东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格： 塘厦：1200-2000元/平方米 凤岗：1000-2000元/平方米 长安：1500?2200元/平方米（供给不足） 虎门：IoOo?1800元/平方米 清溪：900-1800元/平方米 黄江：400-800元/平方米（区间较大,看具体位置，临近高 速、深圳贵些）

2015年度广东房地产市场分析报告

2015年度广东房地产市场分析报告 上半年广东商品房市场持续回暖,销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落,但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构,行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓,企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利,全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下,下半年投资建设指标增速或有回升,但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资,总体仍以平稳运行为主。 一、市场运行情况 1.市场加速回暖,同期销量创新高 上半年,全省商品房销售面积4827.42万平方米,同比大幅增长25.5%,比一季度提高21.4个百分点;销售额4622.67亿元,同比增长31.7%,比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看,上半年商品房销售量同比增速逐月提高,3月开始同比增速由负转正;进入二季度,在各地关于稳定住房消费政策的作用下,销售量进一步上升,6月份更是达到1321.85万平方米;二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米,同比增长41.7%,环比增长80.6%。从销售均价看,上半年商品房销售均价9576元/平方米,同比增长4.9%。数据显示,上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。 按用途分,上半年,广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米,同比增长28.5%;非住宅商品房销售面积450.96万平方米,同比增长2.6%。由此反映,今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显,非住宅市场相对较为低迷。 与往年相比,今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构,即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算,则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。 上半年各地区商品房销售市场看,珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势,上半年销售面积3619.40万平方米,同比增长30.2%,高于全省总体水平4.7个百分

2015年上半年东莞房地产二级市场住宅总结及后市展望

2015年上半年东莞房地产二级市场住宅总结及后市展望 （7月份） 东莞格兰名筑房地产开发有限公司 2015年7月30日 上半年东莞住宅刚需刷同期新高，预计下半年持续“两旺”态势。 经历2014年楼市低迷后，2015年宽松政策全面启动，央行多轮降息降准、3.30新政、公积金房贷新政等多项政策刺激楼市成交快速上行。“柳暗花明又一村”完全足以表达今年上半年楼市转变的春风景象。上半年东莞住宅供需双双刷历史同期新高，其中住宅成交410.81万㎡，创下历史第二高位，仅次于2013年下半年的418.54万㎡。在成交量大幅上升的背后，显露着东莞改善需求大幅释放、经济型别墅持续走热、深圳客外溢明显增强等市场特征。下半年政策环境定向宽松不变，预计楼市将持续“供需两旺”态势。值得注意的是，近日深圳多家银行开始收紧信贷，将逼使深圳客大幅入莞，下半年临深区域或量价齐飞。 2015年上半年东莞住宅市场分析鱼骨图：

上半年楼市背景： 先前降息降准、减税降费等政策逐渐显效，二季度经济增速有所回升。从整体看，上半年我国经济整体有所复苏，但国内产能过剩、市场总需求不足问题仍然凸显，全国经济依然疲软，回升基础较弱，未来下行压力仍然较大。 回顾2014年，多地逐渐放开限购令，9月“认贷不认房”新政出台以及11月央行启动近2年来首次降息。进入2015年，包括央行实现第四次降息力度空前、3.30房贷新政出台、公积金房贷新政出台等宽松政策陆续出台，政策环境更加宽松。另外，我国“一带一路”战略布局、“互联网+”概念兴起以及宽松政策持续升级引发市场投资热，令上半年股市持续大涨迎“疯牛”行情。宽松的资金、政策环境支持和部分股市套利资金流入迅速推动楼市回暖升温。 （一）新增供应状况 2015年上半年东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

(房地产管理)2020年东莞房地产公司市场分析报告

土地市场 1、土地供应情况分析 2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，挂牌出让11宗土地中包括6宗工业、3宗商住、2宗科研设计用地，另挂牌转让1宗工业用地，土地地面面积分别为141010㎡、252127.41㎡、31379㎡，总计供应土地面积424516.41㎡。本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。 2、土地交易情况分析 2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为425777.31㎡，总金额35400万元。工业土地挂牌成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，成交的19宗土地中有12宗是本月挂牌上市，另7宗为1月份挂牌上市。 2月成交工业土地12宗，面积32.28万㎡，地面地价540元/㎡。目前工业土地以大幅地块成交为主，2月成交的12宗单宗面积达到26902㎡。

2月东莞市挂牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，这是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。 2月，位于大岭山连平村地块编号为2009G001的商住用地以底价8250万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。 石龙的20094001地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业房地产开发有限公司以底价3187万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平米。 2009G003与2009G004两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。 2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积130124㎡，起始价2.1亿元，起始楼面地价702元/㎡，在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。 3、商住用地价格走势情况 东莞市自2007年以来，2008年7月、8月、11月及2009年1月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。2009年2月成交4宗商住用地，面积37873.1㎡，地面地价3941元/㎡，楼面地价2020元/㎡。 二级市场 1、总体市场分析 据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年2月，东莞市全市新增商品房供应面积为38.13万㎡，成交面积为35.10万㎡，按面积计算，2月份全市整体供求比为1.09：1，新增商品房吸纳率按面积为92.05%，整体吸纳率较高。市场已经连续4个月实现供需平衡。价格方面，09年2月商品房成交均价出现二次探底，普通住宅（含洋房和公寓）均价4937元/㎡，环比有6.08％的降幅，其余各类型产品都有有不同程度的下降，但相对于前期的探底不同，此番探底得到了量的有效配合，逐步构筑了政策底后的市场底，后市有望转头向上。存量方面，截至2009年2月28日，东莞商品住宅市场存量为596.75万㎡，共55504套，

东莞房地产市场分析报告

东莞房地产市场分析报告 This manuscript was revised by the office on December 22, 2012

【最新资料，WORD文档，可编辑】 东莞房地产市场分析报告 一、宏观方面 1.1产经要闻 经济：低迷震荡，各国救市不断 中原点评：以美国次贷危机为始的金融风暴蔓延全球，影响范围不断扩大，国际经济低迷不振，国际投资环境、投资信心及消费信心一落千丈，各大金融巨鳄纷纷倒下，各国通过大力度、大规模、大额度的国有化、降息、注资和改变监管等措施实施救市。在短期利好的情况下，各国股市大幅震荡，但中长期下行，全球消费信心依然不足，未来一段时间内国际经济环境将持续反复，投资、消费、出口需求将有所下滑。 全国：前三季度国民经济保持平稳较快发展

今年以来，面对国内接连不断发生的严重自然灾害的冲击和世界经济金融形势振荡多变的不利影响，中央审时度势，果断决策，采取了一系列宏观调控措施，国民经济保持平稳较快发展，总体运行良好。 中原点评：前三季度，国内经济呈现如下特点：1、农业生产形势良好，粮食实现连续五年增产；2.工业生产增长放缓，企业利润稳定增长；3.固定资产投资平稳较快增长，投资结构有所改善；4.国内市场销售增速继续加快，城乡消费均较快增长； 5.居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落； 6.出口增速有所回落，外商直接投资大幅增加； 7.城镇新增就业增加，城乡居民收入继续增长； 8.货币信贷增速回落，新增存款大幅增加； 当前经济运行中的突出矛盾和问题主要是国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，国际经济环境中的不确定不稳定因素明显增多，对我国经济的影响不断显现。国家宏观调控的下阶段主要任务是要深入贯彻落实科学发展观，按照中央关于经济工作的决策部署，采取灵活审慎的宏观调控政策，进一步增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，促进经济平稳较快增长，保持国内经济金融稳定，努力推动国民经济又好又快发展。 东莞：前三季度经济运行“稳中有调”，经济增长总体上保持平稳 市统计局数据显示，前三季度全市完成生产总值2734.55亿元，同比增长 15.1%，增幅同比回落了2.6个百分点。今年以来，受世界经济不利因素的影响，东莞经济运行的特点是“稳中有调”，经济增长总体上保持平稳。 中原点评：稳中有调是东莞前三季度经济的总体概括，受国际经济疲软的拖累以及自身产业转型的影响，工业总产值增速疲软，增速同比回落了11个百分点；受经济环境的影响，外商投资有所下降，东莞利用外资的形势比较严峻。据统计，今年前三季度，全市实际利用外资（新口径）21.02亿美元，同比增长18.6%。不过合同规定外商投资19.59亿美元，下降了14.4%。目前来说，东莞整体经济虽然没有大幅度回落，但形势依然严峻，面对这转型升级的关键时期，国际金融风暴导致的投资信心不足，造成国际市场订单的减少对以制造业为主的东莞来说无疑是雪上加霜。至于转

2018年东莞市房地产市场调研分析报告

2018年东莞市房地产市场调研分析报告

目录 第一章东莞市房地产行业经济政策环境分析 (7) 第一节东莞市房地产行业宏观经济环境分析 (7) 一、GDP增长情况 (7) 二、固定资产投资 (8) 三、工业和建筑业 (9) 四、人口增长情况 (11) 第二节东莞市房地产行业政策环境分析 (12) 一、调控政策 (12) 二、房贷利率 (12) 三、东莞市城市发展规划 (14) 1、城市规划 (14) 2、产业规划 (16) 3、交通规划 (19) 第二章东莞市房地产行业土地市场分析 (21) 第一节土地市场现状 (21) 一、商住用地供求量价 (21) 二、土地竞拍模式 (21) 第二节土地区域市场分析 (23) 一、分片区分析 (23) 二、分镇区分析 (23) 第三节土地市场成交情况 (24) 一、主要房企拿地情况 (24) 二、商住用地成交情况 (25) 第四节土地市场小结及展望 (25) 一、土地市场小结 (25) 二、土地供应计划 (25) 三、土地市场展望 (26) 第三章东莞市房地产行业商品房市场分析 (28) 第一节商品房市场总体概况 (28) 一、商品房市场供求量价 (28) 二、商品房签约金额 (28) 三、房企集中度 (29) 四、区域市场分析 (30) 五、个盘价格变化 (31) 六、客户来源变化 (32) 七、户型变化情况 (33) 八、库存情况分析 (33) 第二节商品房区域市场分析 (34) 一、区域成交量 (34) 二、分物业区域市场分析 (35) 1、洋房 (35) 2、别墅 (36)

3、公寓 (37) 三、各街镇成交量价对比 (38) 四、各区域存量及消化周期 (39) 第三节商品房细分产品市场分析 (40) 一、洋房 (40) 1、供求量价 (40) 2、成交面积区间分布 (41) 3、总价区间分布 (41) 4、网签金额TOP10 (43) 二、别墅 (44) 1、供求量价 (44) 2、成交面积区间分布 (45) 3、总价区间分布 (45) 4、网签金额TOP10 (46) 三、公寓 (46) 1、供求量价 (47) 2、成交面积区间分布 (48) 3、总价区间分布 (49) 4、网签金额TOP10 (49) 四、商铺 (49) 1、供求量价 (50) 2、网签金额TOP10 (50) 五、写字楼 (51) 1、供求量价 (51) 2、网签金额TOP10 (52) 第四节商品房市场排行榜 (52) 一、网签金额超10亿项目 (52) 二、网签金额TOP10 (53) 三、网签面积TOP10 (53) 四、网签套数TOP10 (54) 第四章东莞市房地产市场展望 (55) 第一节潜在供应市场分析 (55) 第二节政策市场预判 (55) 第三节供求预测 (56) 一、去库存预测 (56) 二、供应预测 (57) 三、量价预测 (58) 第四节东莞市房地产市场前景分析 (59) 一、房企拿地思路转变 (59) 二、东莞处于粤港澳大湾区的核心区位，城市及楼市前景广阔 (60) 三、2018年超过一半的区域迎来重大轨道交通利好，支撑楼市 (61) 四、2018年东莞楼市走势预测 (61)

(年度报告)中原地产：东莞房地产市场分析报告

中原地产：11月东莞房地产市场分析报告 一、土地市场分析 1、土地供应分析 11月土地供应继续回落，商住用地位置偏远。 2010年11月东莞市国土资源局挂牌上市10宗土地，总面积33.76万㎡，环比减少47.03%，其中商住用地3宗，占地14.39万㎡；7宗工业用地，占地19.37万㎡；本月总体供应量比上月大幅减少，其中商住用地供应也屈指可数，并且都是位于偏远的镇区。 2010年11月东莞挂牌上市土地情况一览： 2、土地交易分析 11月土地市场归于沉寂。 2010年11月东莞市成交15宗土地，成交面积为45.25万㎡，成交金额6.79亿元，面积环比上月下降47.30%；商住用地成交4宗，成交面积12.99万㎡，成交金额3.04亿元。本月土地市场表现较为沉寂，无论工业地块还是商住、商务地块，几乎全部以底价成交，或叫价一两轮就收兵，仅在道滘镇厚德村地块出现钜隆地产与富盈地产之间25轮的竞价。 2010年11月土地挂牌交易情况如下：

3、商住用地成交量价走势分析 商住用地成交平淡，大牌开发商几乎绝迹。 11月商住用地成交面积12.99万㎡，环比下降52.80%，楼面地价1077元/㎡，环比下降44.80%，可建建筑面积28.21万㎡；本月拿地的开发商钜隆地产、汇景地产、翡翠半岛地产都不是东莞十分主流的开发商，甚至钜隆地产才刚刚进入东莞房地产布局，但它们勇于在这个时间节点底价拿地，也说明了在当前楼市下各家开发商的战略意图有所不同。 近来达鑫地产在土地市场表现最为抢眼，从09年至今已经6次斩获石碣镇鹤田厦村商住地块，总占地面积达到18.71万㎡，可见建筑面积37.42万㎡，整体楼面地价仅为1473元/㎡，该企业加上在售的达鑫?江滨新城，已经成为名副其实的石碣地产龙头。 近期供需小结：2010年11月，东莞土地市场的供需双双回落，虽然没有土地流拍，但只有极个别商住地块有多轮的激烈竞拍，究其原因一方面是缺少热点地块的出让，另一方面央行接连提高存款准备金率收紧银根，开发商拿地对资金有所顾虑。 后市展望： 12月土地市场聚焦石龙。 12月，东莞土地市场收官之月，总体供应量将比上月有所回升，根据监测进入竞拍环节的地块达到52.74万㎡，引人注目的商住用地5宗，商务金融用地1宗，不过大部分都位于楼市发展滞后的镇区，只有石龙镇王屋洲村的

房地产市场调查报告范文

房地产市场调研报告范文 来源：网络 | 作者：未知 | 2009-12-08| 编辑： jjzhang 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020 年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1)常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2)西北面区域 3)常平南面，常黄公路沿线区域 住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很

2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告--2

2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下） 三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 一、土地市场 1.1、一级出让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大，主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情况： ①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域，是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些，最高约为1300元/平方米。 ②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区，园区内配套完善，规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用地及科研设计用地为主，是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区域，一般出让价格为600-900元/平方米。 ③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在400-600元/平方米。 1.2、二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此，一级出让市场

与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让市场进行了调查了解。 据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二级转让价格约为1000-2000元/平方米，实际成交约为1200元/平方米。但是，根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况，具有一定的投机性风险。 值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大，低的约为400-500元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格可以达到800-900元/平方米。 东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格： 塘厦：1200-2000元/平方米 凤岗：1000-2000元/平方米 长安：1500-2200元/平方米（供给不足） 虎门：1000-1800元/平方米 清溪：900-1800元/平方米 黄江：400-800元/平方米（区间较大，看具体位置，临近高速、深圳贵些）

(年度报告)东莞房地产市场报告

1~10月东莞房地产市场报告 【地产白皮书】 【洋房类】东莞普通住宅成交均价徘徊在6000元/平米 1—10月份，东莞普通住宅均价表现趋稳 如今看来，东莞商品住宅均价其实并没有出现政策出台前、正如不少消费者所预期的那种理想情形：下跌。至于后市发展趋势，就要视各类型洋房供求关系以及各房企的资金链状况。当然，这会是一个相对漫长的过程，在这期间，一切都有可能发生。 市场 1—4月4月新政实施前成交稳定 开发商去年都狠狠赚了一把，这并非无稽之谈。 单个房企年销售额突破30亿元的，在东莞，就有两个，这是东莞房地产自掀开发展帷幕之际，开创的第一个新局面。其他房企同比2008年，业绩都实现了翻一番的销售目标。分析2009年的销售数据，与各房企旗下的各类型产品的积极贡献不无关系。从整个市场层面而言，不论是大户豪宅、抑或中等户型、别墅去年的消化都呈现出良好态势的特征。

去年底，银行有关收紧二套房贷的迹象在市场一线得到验证。时值春节前后，一些发展商很敏锐，利用元旦销售节点，迅速出货，并在2010年开年之际，再度取得了一个良好的销售业绩；也有一些发展商或囿于工程进度、或看不清市场变化等原因，要么赶不上、要么不推货，1月份就这样转眼滑过。但从整体来看，销售数据并不难看：1月份，80—140平方米的户型，卖了1834套。140平方米以上的户型，卖了688套。 2月份，恰遇传统佳节，因此，成交不旺盛，是开发商意料中之事。结合1、2月份的市场表现，各房企甚至在今年两会召开前夕，都寄予政府放宽货币政策的深切期望。只要政府放宽货币政策，对于房地产来说，就是一个极大的利好。因为两会所透露的一些信息，被一些楼市专家普遍解读为一种积极，因此，不少房企代表在紧接着对4月份楼市走向预期之际，都不约而同地采取乐观态度，他们有理由坚信：大阳春会紧随而至。 需要看到的一个现象：3月份普通住宅新增供应还不到900套，仅为1月份的1/3，而成交量还是有1553套。发展商的良好市场预期，也并非一厢情愿：4月份，东莞普通住宅成交量达到1793套；140平方米以上的大户型，成交量也超过400套；别墅100套。 5—10月中等户型产品消化较快 转折点正式来临。4月下旬，一纸史上最为严厉的楼市新政正式落地，发展商美好的愿望正遭受来自现实的冲击。在紧接着来临的五一黄金周，城区各大楼盘均上演了惨败局面，甚至一些楼盘还出现零成交状态。5月东莞商品住宅总成交量还不到2000套，这种情形，让消费者不经意联系起2009年的5月份，商品住宅月度成交量超过5000套的数据，相形之下，一边是“红五月”，另一边则是“灰五月”。 从4—7月份买卖双方的心态来看，一方面，楼市新政实施后，在一定程度上坚定了消费者降价的强烈预期性，不少原准备在5月份出手买房的消费者纷纷推迟购房计划；另