2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告--2

2015 年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下）
三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 一、土地市场 1.1、一级出让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人
员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大， 主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情 况：
①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域， 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水 平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些， 最高约为 1300 元/平方米。
②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区， 园区内配套完善，规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用 地及科研设计用地为主，是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区 域，一般出让价格为 600-900 元/平方米。
③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在 400-600 元/平方 米。
1.2、二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产 业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此，一级出让市场

与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业 用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让 市场进行了调查了解。
据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场 低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、 长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二 级转让价格约为 1000-2000 元/平方米，实际成交约为 1200 元/平 方米。但是，根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况， 具有一定的投机性风险。
值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速 度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大， 低的约为 400-500 元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格 可以达到 800-900 元/平方米。
东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格： 塘厦：1200-2000 元/平方米 凤岗：1000-2000 元/平方米 长安：1500-2200 元/平方米（供给不足） 虎门：1000-1800 元/平方米 清溪：900-1800 元/平方米 黄江：400-800 元/平方米（区间较大，看具体位置，临近高速、 深圳贵些）

常平、寮步、城区：500-700 元/平方米。

二、房地产租赁市场 根据估价人员对东莞市各个镇区工业房地产三级市场的调查，结 合网上收集的资料整理，得出各镇区的工业厂房及其配套用房的租金 状况如下表所示：
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
各镇区厂房租赁价格一览表
镇区 总建筑面积（㎡） 厂房面积（㎡） 物业类型
茶山镇 茶山镇 茶山镇 茶山镇 茶山镇 茶山镇 东城区 东城区 东城区 万江区 万江区 万江区 寮步镇 寮步镇 南城区 南城区
7000 6000 6500 23000 2600 20000 5500 1000 5000 2000 52000 10000 15000 4800 12000 8000
4500 4000 5000 16000 2600 15000 3900 800 3500 1500 45000 10000 13000 3500 12000 5000
厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房
租赁价格 成新率
(元/㎡)
85%
10
80%
8.5
85%
10
85%
9
85%
12
85%
8.5
85%
10
85%
9.5
75%
8.5
85%
12
90%
13
85%
11.5
85%
12
80%
11
75%
9.5
85%
10
17
长安镇
2000
2000
厂房
75%
18
18
长安镇
19
长安镇
6000 6800
5500 6000
厂房 厂房
85%
19
85%
17.5

序号
镇区
各镇区厂房租赁价格一览表 总建筑面积（㎡） 厂房面积（㎡） 物业类型
租赁价格 成新率
(元/㎡)
20
长安镇
21
虎门镇
10000 8000
9000 6500
厂房 厂房
85%
18
85%
16
22
虎门镇
23
虎门镇
24
凤岗镇
25
凤岗镇
26
凤岗镇
27
凤岗镇
28
塘厦镇
29
塘厦镇
30
塘厦镇
31
清溪镇
32
清溪镇
33
石碣镇
34
石碣镇
35
石龙镇
36
石龙镇
37
石龙镇
38
大朗镇
39 大岭山镇
40
洪梅镇
41
洪梅镇
42
常平镇
43
常平镇
44
横沥镇
3500 4600 5000 9300 1500 1800 2200 15000 20000 6500 7800 8500 2000 3500 4500 30000 18000 15000 3800 4600 17000 6000 16000
2000 4500 3500 9000 1300 1600 2000 12000 8000 2500 3800 8000 1200 1800 4500 28000 15000 10000 3500 4200 15000 5800 15000
厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房
85%
15
85%
15.5
85%
18
85%
20
85%
17
85%
17
85%
16
90%
15
85%
16
85%
15
85%
13.5
85%
9.5
85%
11
85%
9.5
85%
10
85%
8
90%
12
85%
12
85%
8
85%
8
85%
9
90%
9.5
85%
7.5

各镇区厂房租赁价格一览表
序号
镇区 总建筑面积（㎡） 厂房面积（㎡） 物业类型
45
企石镇
松山湖北部
46
工业城
松山湖北部
47
工业城
南城天安数
48
码城
5000 2800 9000 1200
3600 2500 8000 1000
厂房 厂房 科研楼 科研楼
租赁价格 成新率
(元/㎡)
85%
7
85%
20
90%
42
95%
40
49 南城天安数
2300
2200
科研楼
95%
45
根据上述表格可以看出，目前，东莞市工业厂房租赁价格最高的
镇区有长安、虎门、凤岗、塘厦、清溪这五个镇区，长安镇、塘厦镇
最高租金水平可达到 20 多元/平方米，虎门、清溪、凤岗最高的租金
也可达到 18 元/平方米。上面五个镇区的工业物业市场客观租金水平
为 15-18 元/平方米。次一级的工业镇区为大岭山、大朗、寮步、常
平、茶山、石龙、石碣、万江、南城、东城平均租金水平达到 10-14
元/平方米。最后一级：例如：企石、洪梅、谢岗、横沥镇工业厂房
及其配套物业一般租金水平为 8-11 元/平方米。然而，松山湖北部工
业城的高新科技研发办公楼（土地用途为科研设计用地）、南城天安
数码城（土地用途为工业厂房）的研发型办公楼形式的工业房地产的
二级市场租赁价格已达到 35-50 元/平方米。
具体的租售信息可查询以下网址：

四、各方观点聚焦 一、投资者观点
东莞地处广深之间，地理位置优越，交通便捷，特别是虎门、长 安、塘厦、凤岗、清溪五个镇区，距离深圳、广州两大一线城市较近， 而东莞的工业地价水平相比深圳、广州明显偏低。因此，具有一定的 投资价值，也成为近年投资客热捧的区域。距我司估价人员了解，上 述五个镇区土地投资较为明显，较多企业拿地并非为了自身企业发展 的需要，存在单纯的投资目的。目前，东莞塘厦镇、清溪镇、长安镇、 虎门镇、凤岗镇这五个镇区二级市场的工业用地土地价格已被抬高了 至少一倍，并且还存在“有钱买不到地的现象”。根据房地产经纪人 的介绍，存在“有价无市”的状况，具有一定的投机性风险。 二、金融机构
东莞市作为世界工厂，工业经济发达，因此，工业物业抵押贷款 成为金融机构的重要业务类型之一。作为金融机构，信贷过程中通常 会关注抵押物本身价值、企业经营层面两个方面因素，但是，在房地 产市场上升期，对抵押物的关注较少，更为看重企业的信誉、综合实 力等，如果各项资料显示该企业为优质企业，抵押物也许会流于形式。 由于金融危机的影响，东莞市近年工业经济衰弱明显，许多中小企业 面临经营困难的局面，贷款风险明显提高，金融机构对工业物业本身 的市场价值越来越关注。 三、中介评估机构

作为独立的第三方，我们评估机构既要为委托方提供客观公正合 理的市场价值，也要帮助金融机构把控风险。虽然，近年东莞市房地 产市场变化非常快，但是，工业物业的市场风险值较高，市场承受能 力较弱，因此，在评估的过程中，我们更要在技术过程、估价思路上 分析、挖掘其价值。
估价更重要的是思路而不是结果，我们一直反对用过程去验证结 果，却坚持用过程去挖掘物业的价值。但是，评估价格贴近市场并不 代表“随行就市”，估价师需要有自己的判断，并逐渐建立起自己的 价值评判体系，这个就要求估价师在试算房地产价值的时候要有一个 清晰的思路。
以下是我们对工业房地产的认识： 工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。是指在工 业房地产开发、建设、经营过程中，所耗损的全部社会必要劳动形成 的价值和土地所有权价格综合的表现形式；同时，也表现为工业房地 产建成后在预期年限内所获得的房地产收益。 由于中国非标准厂房多，厂房造价差别大，没有统一的重置价格 标准。工业房地产评估方法一般以成本法为主，但是，在工业房地产 市场交易较活跃的市场条件下，例如标准厂房的评估，也可以采用市 场法来进行评估，部分出租的标准厂房也适合采用收益法进行评估。 作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地， 工业类土地上可建的建筑物用途范围通常包括：工业制造适用标准厂 房和非标准厂房、仓储物流用房、堆场和工业研发楼宇等。如：厂房、

仓库、锅炉房、泵房、配电房和用于辅助用房的办公楼、食堂、门房、 车库等建筑物和围墙、大门等的构筑物，种类较多。因此，工业类房 地产的价值评估对现场查勘就显得尤为重要。那么，我们在评估工业 类房地产物业的价值和对工业类房地产物业查勘的时候，我们应该注 意哪些问题呢？
1、工业类房地产的评估，首先要了解影响工业类房地产物业的主 要因素有哪些：
a、交通条件 工业房地产中的工业企业经常需要大量运进原材料或燃料，运 出各种生产产品。因此，对于工业企业而言，必须要有便捷的交通条 件，比如有邻近交通公路、或有道路与公路相连、或有跌路专线、或 邻近有通航河道和专用码头。交通运输费用是工业企业的基本成本要 素之一，在工业企业所生产的产品中占有一定的成本比例。为了使工 业产品在竞争市场上具备良好的竞争能力，而且又有效组织和配置资 源，协作生产，很多工业企业尤其是大中型工业企业，往往在材料产 地附近建设，或在有重要交通干线和交通枢纽附近设立工业开发区， 来降低企业在交通运输方面的平均成本。 b、基础设施 这里指的基础设施是交通条件以外的基础设施，比如电力与能 源供应状况、通讯条件的方便与否、生产用水（包括冷却用水）的满 足程度、排污或污染治理的要求等。基础设施的完备程度，直接影响

着工业房地产的价格水平。所以说基础设施完备的工业房地产，价格 相对较高。
c、地理位置 有些工业生产需要一些特别的地理位置，比如造纸厂要排放大 量的污水，所以通常需要邻近河道而且不会对下游造成污染的地方； 化工类企业空气污染比较严重设在山沟里空气无法流通。因此，应该 选一个离城市较远的空气流通较好的地段；水泥厂的附近如果有煤矿 等的原材料可以减少运输距离从而降低成本。如果相应的工业房地产 的地理位置符合生产要求，就十分有助于该工业房地产的价值提高。 d、聚集规模 对于工业房地产中的企业而言，对基础设施的投资较大，所以 一般把一定类型的工业企业，比如同类型企业、原材料与产品（中间 产品）互补的工业企业集聚起来布局，形成规模，相对降低基础设施 的投资和成本，形成各种类型的工业企业开发区，比如东莞市松山湖 工业园区、东莞市塘厦镇工业园区、东坑生态工业园区等。并且大多 工业开发区的设置是符合集聚规模原理的，工业集聚度越高，该区域 的基础设施和生活配套也会比一般的工业厂区完善，工业厂房及其配 套的价格也会有所提升。例如：东莞市一般的工业厂房租金约为 12～ 15 元/平方米，然而，松山湖工业园区的研发型工业厂房和南城天安 数码城研发办公楼（实际土地性质属于工业厂房）的租金高达 35～ 50 元/平方米。所以说，工业的集聚规模对工业类房地产的价值影响 是非常大的。

2、查勘时应该注意以下问题： 首先，要了解建筑物的结构类型（砖混结构、框架结构、框剪结 构、钢结构等），结构不一样对应的建筑物重置成本也有一定的差别， 一般来说，钢结构＜砖混结构＜框架结构＜框剪结构的建造成本，钢 结构的厂房一般为两跨，建造成本在 600～700 元/平方米，砖混结 构的建造成本在 800～1,000 元/平方米，框架结构的建造成本在 1200～1,500 元/平方米，框剪结构的建造成本在 1,600～1,800 元/ 平方米。因此，查勘中对于了解建筑物的结构类型及内部装修状况就 显得尤为重要。 其次，要查勘估价对象的用途及经营状况，因为工业类房地产也 属于收益性物业，必要的时候也可根据其经营状况及周边通类型物业 的租金，采用收益法来测算其价值。收益法的基本计算公式为：
从上面的公式中也可知道影响其价值的因素有三个，年租金净收益、 报酬率和收益年限，故在计算工业厂房的时候，主要应该注意 Y-报 酬率的确定，N-收益年限的确定和单位面积的工业厂房的租金是多 少。
最后，在查勘工业厂房时，还应该注意估价对象是否为特殊行业 的工业生产用房，如果为重工业的生产性用房，则在主体结构的承重 部分自然会比标准厂房的承重结构要求高，建造成本也会比标准厂 房，对于承重结构造价的多少则应该结合现场查勘情况来确定。

由于东莞的工业发展一直都处于广东省的前沿位置，因此，工业类的 房地产物业的抵押贷款也是银行最为常见的业务类型之一，工业类房 地产物业的抵押贷款风险也是不容忽视的。对于银行的风险把控来 说，标准厂房的通用性较强，采用成本法来评估其市场价值的风险值 也相对较小；特殊性厂房的通用性较差，若企业无法偿还贷款，银行 要处置抵押物，市场的承接人也相对较少，处置变现的时间也就相对 延长。若是采用收益法来评估工业类房地产物业的市场价值，风险则 相对偏高。因此，目前，在东莞市房地产市场并不是很稳定的情况下， 我们建议采用成本法评估工业物业的市场价值，这要更能有效的把控 风险，降低不良资产的处置。除非银行已经确定了贷款企业是特级或 优质客户，我们会采用收益法和成本法相结合求取其市场价值。