不动产经营租赁服务的税收筹划

不动产经营租赁服务的税收筹划

纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。可以选择简易计税方法，那就意味着一般纳税人也可以放弃简易计税方式，选择一般计税方法。一般纳税人到底是选择一般计税还是简易计税呢？可事先进行税收预估，分析两种方法利弊。

什么是一般计税，一般计税公式是当期应纳增值随=当期销项税额-当期进项税额=

企业在选择计税方法时，应综合考虑当期销售额，当期可抵扣进项税额，举个例子，假如某企业2017年预测取得100万不动产经营租赁收入，无其他收入，当期可收到进项税额A元，分别用两种计税方法计算应缴增值税。

如果选择简易计税，应纳增值税额=当期销售额（不含增值税）?征收率=100?5%

=5万，

如果选择一般计税，应纳增值税额==当期销项税额-当期进项税额=当期销售额?税率-当期进项税额=10-A

比较两种计税方法的应纳增值税额的大小，

当10-A=5时，即A等于5时，两种计税方法应缴税额一致。

当10-A<5时,即A大于5时，应选择一般计税。

当10-A>5时,即A小于5时，应选择简易计税。

纳税人可以根据纳税人税收情况，自行选择计税方法。

—般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，意思是只能选择一般计税方法计税。

房地产公司各环节税收筹划

房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外

承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我

融资租赁企业税收筹划

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/c112034883.html, 融资租赁企业税收筹划 作者：何振杰 来源：《全国流通经济》2018年第33期 摘要：融资租赁企业作为我国五大金融业务形式之一，对于我国众多中小企业的发展具有极其重要的作用。融资租赁公司借助于税收政策的变化，积极进行税收筹劃，在合理合规合矩的前提下实现企业纳税的减负，减轻公司运营负担，有益于提高资金运转率，提升公司经济效益。 关键词：纳税筹划；融资租赁企业 中图分类号：F125文献识别码：A文章编号：2096-3157（2018）33 -0101-02 一、融资租赁及其税收筹划概述 融资租赁行业在我国起步较晚，最初发展较为缓慢，但随着其制度的成熟，其已然成为我国金融业务形式之一。融资租赁行业简单来说作为一个中介机构，根据承租人的要求，从租赁标的物出售处购入承租人所需物资，并按照分期收取款项的方式将其出租给承租人，出租方从中赚取差价的行业。此行业的出现对于众多中小企业的发展具有较为重要的影响，在一定程度上解决了中小型企业资金不足，产业结构无法调整的状况。融资租赁行业近些年发展速度如此之快，得益于我国2012年开始所试点的“营改增”政策，使得融资租赁企业的税负得到一定程度的减轻，融资租赁行业恰是营改增政策试点的第一批行业。在新的纳税政策实施后，一方面，融资租赁企业可以根据自身发展状况进行纳税筹划，以期在合法合规合理的状态下最大化的减少纳税金额，减轻企业的纳税负担，提升企业资金流转稳定性，减少纳税对于企业的运转影响。另一方面，纳税政策的实施同时规范了融资租赁行业的纳税行规，保证了纳税的公平公正性。 二、融资租赁企业税收现状分析 1.短期内税收负担较重 为了降低重复纳税率，减轻企业纳税负担，提升其经济效益，国家特推行新的纳税政策即营改增。但对于融资企业来说，短期内其税收负担并没有因此而减轻。在对纳税公司进行分类时，包括一般规模和普通纳税类，在政策改革的短期内融资租赁公司的税收率由5%左右上升到17%，税率得到明显的提高，增加了企业的税务支出，使得融资租赁行业的发展受到了较大的冲击。另外，虽然国家对于税收进行营改增的政策调整，没有取消即征即退的优惠政策，但对其却有一定的冲击力，使得无法进行及时有效的落实。一方面，按照现行税负的计算方法，即征即退的优惠政策无法在企业中得到落实，大多数的企业无法得到退税的优惠。另一方面，即征即退体现了立刻也就是及时的意思，表示的是时间上的优势。对于融资租赁企业来说，时

房地产公司税收筹划案例

一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最

公司税收筹划建议书

税收筹划建议书 ――郁金香花园开发项目 编制单位：无锡光正税务师事务所有限公司 编制日期：二0C八年八月二十八日 一、总论 (2) （一）建设单位基本情况 (2) （二）开发项目概况： (2) （三）税收筹划建议书的编制依据与原则 (3)

（四）税收筹划建议书的工作目标 (3) 二、经济指标分析 (3) （一）基本经济技术指标 (3) （二）预期财务指标分析 (5) （三）纳税指标分析 (7) 三、本开发项目的纳税筹划 (11) （一）销售收入的筹划 (11) （二）成本费用的筹划 (12) （三）营业税的税收筹划 (14) （四）土地使用税的税收筹划 (19) （五）房产税的税收筹划 (19) （六）土地增值税的税收筹划 (20) （七）企业所得税的税收筹划 (23) 四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险 (31) （一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估 (31) （二）项目税务筹划实施中应注意的问题 (31) 三）不能享受二免三减半的所得税优惠政策 (32) 一总论 （一）建设单位基本情况 建设单位：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。工商注册号：企独苏宜

第004419 号。住所：宜兴环科园百合场路。 所有制性质：有限责任公司（外国法人独资）。法宝代表人：Vahstal Johannes Joseph 。注册资金：2710 万美元。 经营范围：从事房产的开发，经营本公司开发的房产。营业期限：2005 年 4 月30 日至204 5 年4 月29 日。 （二）开发项目概况： 项目名称：江苏宜兴郁金香花园开发项目。立项批复：中宜环科委字（2005）125 号。 建设规模：用地面积242253平方米，总建筑面积207231 平方米。 建设内容：建设6幢高层住宅，29 幢景观排屋，122 幢独立住宅和相应的附属设施。 投资总额：暂估75000万元。 贷款金额：18000万元。 建设主体：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。 （三）税收筹划建议书的编制依据与原则 我们以范思特（宜兴）房地产开发有限公司提供的苏天工咨字（2007）5-61号江苏宜兴郁金香花园项目可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析范围及依据。通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度进行进行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡

营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)

不动产租赁纳税申报示例 不动产租赁--经营租赁 老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产） 案例一：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元 相关政策： 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期

内在肥东县国家税务局预缴税款： 预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元 向合肥市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算： 应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元 报表填写： （一）纳税人在不动产所在地预缴时 一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万； 2．第2列“扣除金额”无需填写； 3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。 4．第4列预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元 （二）申报期内申报表的填写

浅论承包经营与租赁经营的税收筹划

浅论承包经营与租赁经营的税收筹划◆严渊航天通信控股集团股份有限公司【摘要】近年来纳税筹划问题成为了理论研究的热点，专家们按照不同税种或者企业注册登记、筹资、投资、生产经营和利润分配等环节总结了一系列纳税筹划方法。本文采用实际案例充分认识这一问题将有利于企业决策和降低企业税务风险。【关键词】纳税筹划租赁经营承包经营增资一、引言税收筹划又称节税，是指纳税人在既定的税法和税制框架内，从多种纳税方案中进行事前选择和规划，使自身税负得以减轻或延缓的一种活动。税收筹划是市场经济的必然产物，是国家允许的合理合法行为。在当今市场经济条件下，企业作为独立的经济主体，将追求自身经济利益以实现股东财富最大化作为其最重要的目标。企业通过纳税筹划减少纳税支出，通过合理的税收筹划，在企业生产经营、利润分配等环节中尽可能地减轻税负或延缓纳税，以实现企业价值的最大化，是企业增强盈利能力的重要手段之一。二、企业承包经营与租赁经营的概念及纳税方面的差异我国现行的承包经营与租赁经营的规范定义，见之于国务院1988 年 2 月27 日发布的《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》和1988 年6 月5 日发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》。 承包经营与租赁经营二者之间有着明显的差异: 承包经营是一种以责任制为核心的企业经营管理制度; 企业( 或单位，下同) 本身没有根本性的改变，是原有企业经营的继续，只是明确了经营责任的主体是承包人。所以企业的名称不变，公章印鉴不变，企业原有的账簿、票据仍可继续使用。 租赁经营是一种以交纳租金为前提的资产经营方式; 承租人是在全新的条件下( 清理企业的债权债务和亏损、重新确定企业的经营方向等) 从事经营的。租赁经营不管是否还使用原来企业的公章印鉴，承租前后则是两个完全不同的经济实体或法人单位。 三、综合纳税筹划方案设计范例甲乙公司处于同一地区，甲公司( 简称甲方) ，主要经营业务为羊毛的洗涤; 乙公司( 简称乙方) ，主要经营羊毛加工业务，甲公司业务在产业链中为乙公司上游企业。由于羊毛洗涤环保要求高，属限制发展行业，其现有的环保资质在当地已不再新批，而乙公司由于业务扩展，业务量受制于羊毛的洗涤，为了解决业务发展的瓶颈，乙公司拟加强与甲公司的合作。现甲乙公司就甲方拥有的洗毛企业所需的场地、设备、排污等资源的经营达成合作协议草案。 基本条件: 甲方同意以厂地、设备、排污资质等资源与乙方合作，甲方每年从此项业务中获得的收益不少于500 万。为了风险共担，甲乙双方共同投资2000 万新购设备用于经营，其中甲方出资400 万，乙方出资1600 万。合作经营方案必须坚持减少税务支出，符合财税等法律法规。合作经营方案必须实现甲乙双方价值最大化。根据以上甲乙双方的条件，为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，以实现企业价值的最大化，经过细致分析，我们设计了三个不同的纳税方案。 方案一: 合作构想: 鉴于甲方拥有洗毛企业所需的场地、设备、排污等资源，乙方以新购设备出资1600 万对甲方进行增资，占有甲方60% 以上的股份，从而达到使用甲方所拥有的场地、设备及排污资源。合作存在的问题: 甲方开价过高，乙方难以接受。如果增资成功，就会给乙方增加一家下级单位，但乙方控股股东

房地产企业税务筹划各阶段全攻略

房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条

185425_工程造价税金的计算及筹划

工程造价税金的计算及筹划 引言 工程造价税金由营业税、城市维护建设税、教育费附加组成，是地方税收的一项重要来源。实行工程量清单计价规范之后，税金需要单独列项计算，金额大小直接影响工程造价的高低。 如何进行税金的计算及筹划，关系到建设单位和施工单位的切身利益。国家立法机构近年陆续出台了多项建筑业税收的法律法规，明确了税金的征收缴纳规定，促进了建筑行业的健康发展。 一、税金的法律依据 1.1营业税的法律依据 营业税是工程造价税金中的主要税种，按照应税劳务的营业额征收。 法律依据有：《营业税暂行条例》、《营业税暂行条例实施细则》、《营业税税目注释》、《关于长距离输送管道工程是否征收营业税问题的通知》、《关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》、《关于营业税若干政策问题的通知》、《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》等。 1.2城市维护建设税的法律依据 城市维护建设税是工程造价税金中的附加税，按照营业税的税额附征。 法律依据有：《城市维护建设税暂行条例》、《国务院办公厅对〈城市维护建设税暂行条例〉第五条的解释的复函》。 1.3教育费附加的法律依据 教育费附加是工程造价税金中的附加费，按照营业税的税额附征。 法律依据有：《征收教育费附加的暂行规定》、《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》等。 1.4工程造价税金的法律依据 工程造价税金是指国家税法规定的应计入工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等，是一项综合税率，按照工程造价进行计算和缴纳。 法律依据有：《建筑安装工程费用项目组成》、《建设工程工程量清单计价规范》、《〈建设工程工程量清单计价规范〉有关问题解释答疑》等。

营改增实务“不动产经营租赁服务”

不动产经营租赁服务”专题知识 一、财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：二、税率 国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定 1、一般纳税人 (更新一) 一般计税办法税率10% 简易计税办法征收率5% 2、小规模纳税人 简易计税方法 5% 纳税人（除其他个人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，

向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 . （1）其他个人出租不动产均由所在地地税部门负责征收。 （2）除其他个人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并在不动产所在地国税部门代开增值税专用发票。" （3）纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。 三、纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用？财税【2016】 47号规定1： 纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 规定2： （简易计税+差额扣除）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 区分：转让土地使用权——销售无形资产（自然资源使用权）

规定3： （简易计税）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 四、 出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？ 不动产范围，按照36号文所附的税目注释执行。出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等，按照出租不动产处理。 PS:车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产租赁服务缴纳增值税。 五、对于在4月30日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的，是否属于“取得”，适用简易计税办法？ 国家税务总局公告【2016】16号明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。

房地产税收筹划全流程案例

目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 （一）已建项目 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。 项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米； （2）容积率： （3）公建配套设施面积：平方米； （4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米 （二）拟建项目 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，

一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案： 方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元 拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元 全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元 方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。

税务-租赁如何税收筹划 精品

租赁如何税收筹划 【09/16/20XX信息】企业进行税收筹划，可分为两种方式：一是围绕税种类别进行，如增值税、消费税、营业税、企业所得税筹划等；二是围绕经营活动的不同方式进行，如企业融资、证券投资、财产信托筹划等。在实践中，企业一般将两种筹划方式融合在一起，围绕不同的投资决策与不同的经营活动方式，对涉及的有关税种尤其是主体税种进行税收筹划，并选择最有利的经营活动方式，实现企业税收负担最小化，使企业获取最大的利益。 租赁作为一种特殊的筹资方式，是指出租人以收取租金为条件，将其资产出租给 承租人使用的一种信用业务，主要用于设备和其他真实资产的融资。租赁可分为两种 形式：1．经营性租赁(也称服务租赁)，即传统的设备租赁，由出租企业购进设备、 工具等，供用户选择使用，出租企业一般收取较高的租金。2．融资性租赁(也称金融 租赁)，在现代市场经济中运用日益广泛，是融通资金与融通物资相结合的特殊类型 的筹资方式。出租企业对承租企业以提供类似信贷资金的方式，按承租企业所要求的

规格、型号、性能等条件提供设备，以改善承租企业的生产能力和财务状况。融资租 赁具有以下特点①出租人在租赁期满时将资产的所有权转移给承租人；②承租人有优 先承购权；③租赁期间不短于租赁资产有效经济寿命的75％；④最低租赁偿付款的现 值不低于租赁资产公平时价的90％。 租赁对出租人和承租人都可以带来利益。对承租人来说，一是承租人只需按期支 付租金便可得到所需设备使用权，不必为长期拥有机器设备先垫支资金，避免因短期 资金集中支付给企业资金平稳周转造成冲击，以及资金被占用或经营不当时承担风险； 二是承租企业支付的租金可以从成本中扣除，具有抵税效应。对出租人来说，由于其 拥有较为充裕的资金，从事租赁业务可以获得租金收入，实现资本的增值。此外，当 出租人与承租人同属一个企业集团时，在不违反税法规定的前提下，通过租赁可队直 接、公开地将资产从一个企业租给另一企业，实现利润、费用等转移，最终达到整个 集团税负减轻的目的。

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法

三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

一套完整的某房地产企业税收筹划方案

一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购 一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税 负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中 的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项 目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税 率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的

房地产税收筹划案例

房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 （一）商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入：

30599×=（万） （1）店铺收入的营业税： ×5%=（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。 加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。

现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划(下)

现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划（下） 现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划（下） 利用税率差异的筹划 利用税率差异进行筹划主要通过以下几种方式： （一）利用货物运输代理服务6%低税率的筹划 货物运输代理服务，是指接受货物收货人、发货人的委托，以委托人的名义或者以自己的名义，在不直接提供货物运输劳务情况下，为委托人办理货物运输及相关业务手续的业务活动。营改增以后，交通运输业适用11%税率，物流辅助服务适用6%税率，两者有5个百分点的税率差异。因为货物运输代理服务税负低，从事交通运输业的企业可单独成立代理公司，将非核心业务采用代理的方式提供服务，降低增值税税负。 （二）通过物业服务转移部分不动产租赁收入的筹划 目前，出现专門从事房屋租赁的公司，既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。由于物业服务收费按6%的税率缴纳增值税，相较于11%的不动产租赁税率明显更低。因此，可以利用物业管理合同降低税负，即出租人提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格以达到少交税的目的。 （三）通过仓储业务代替租赁业务的筹划 仓储业务属于物流本文由收集整理辅助业务，适用6%的增值税税率，明显低于不动产租赁11%的增值税税率。但在一般计税方法下，纳税人还需就预收款按3%的预征率纳税。需要注意的是，这个业务

转化是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，且出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任，这也将给企业带来一定的经营风险。 （四）利用租赁税率与房产税税率差异的筹划 根据我国目前的租赁情况来看，很多企业租赁的同时连房屋内部的设备（如机器、家具等）一同租赁，例如将车间、厂房、宾馆、门面房等房产一同租赁，设备房屋一同租赁的现象更为普遍。考虑到房产税的存在，对企业出租房屋需从租计征，按12%的税率缴纳房产税。若租赁合同中将设备和房屋租金共同计入，相当于房屋内的设备也缴纳了房产税。根据我国税法规定，对租赁房屋的内部附属设施并没有要求征收房产税，因此，房产租赁企业在出租时要将设备和厂房分开租，写入两份合同，这样可以减少应纳税额，从而达到降低税负的目的。 （五）利用技术研发与技术培训的筹划 营改增之前，单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。技术培训按照“文化体育业”征收3%的营业税。营改增后，包括研发服务、技术转让服务和技术咨询服务在内的现代服务业按照6%的税率征收增值税。根据这一政策改变，可以通过“定向开发”模式与“卖软件产品”模式的选择进行税收筹划。“定向开发”则明确划为技术研发的范畴，合同约定

税收筹划第三章作业答案

1.请简述税收筹划各技术的筹划运用点有哪些 （1）减免税技术：使纳税人成为免税人、从事减免税活动、征税对象成为减免税对象；（2）分割技术：一个纳税人所得分成多个纳税人所得或者分成多个纳税事项（应、减、免、非）；（3）扣除技术：利用税收优惠增加扣除项目、扩大扣除限额、调整扣除额的各个时期分布（4）税率差异技术：充分利用地区差异、行业差异、产品差异、不同类型企业等税率差异；（5）抵免技术：充分利用国外所得已纳税款、固定资产购置等鼓励性质抵免政策使应纳税款最低化；（6）退税技术：利用国家对某些投资和已纳税款的退税规定，尽量争取退税待遇和使退税额最大化或提早让税务局退多交、多征税款获得时间价值；（7）延期纳税技术：在许可范围内，尽量推迟申报和纳税期限，利用无息缴税资金，打时间差；（8）会计政策选择技术：利用存货计价选择、折旧计提方法、充分列支费用、推迟确认收入等会计手段获得节税收益。 2.请简述企业利息费用的筹划思路和具体筹划方法 筹划思路：考虑将高息部分分散至其他名目开支 具体方法：企业向非金融机构借款的利息费用，超标部分可转为借款手续费； 在企业内部由工会组织集资，部分利息可分散至工会经费中开支； 业务往来企业互相拆借的利息支出，可以转化为企业之间的业务往来开支，在产品销售费用、营业费用等列支。 3.请简述企业业务招待费的筹划思路和具体筹划方法 筹划思路：将账面列支的业务招待费控制在合理范围，将超标的招待费转移至其他科目税前扣除。 具体方法：赠送客户礼金、礼券等费用，可考虑以佣金费用、业务宣传费用列支； 超标的业务招待费可作为会议经费，通过“管理费用”科目在所得税前列支。 注意：在依据、程序等方面要事前考虑周全，以满足佣金或会议经费方面的基本要求。 4.分公司与子公司在税收筹划的区别 子公司与分公司由于他们的法律地位不同，他们税收待遇是不同的。充分利用税收的这种“差别待遇”，能为企业获得最大的利润，在公司经营组织形式的筹划中。主要应考虑分支机构的盈亏情况，首先母公司应先预计公司在异地的营业活动处于什么阶段，如果处于亏损阶段，母公司就可在该地设立一个分公司，使该地的亏损能在奎总纳税时减少母公司应纳的税收；如果处于盈利阶段，为了充分享受异地税收优惠政策——缴纳低于母公司所在地的税款，就有必要建立一个子公司，使子公司的累积利润可以得到递延纳税的好处。

不动产租赁服务

不动产租赁服务 不动产租赁服务仓储是指为他人储藏、保管货物的业务。 租赁是指在约定时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。 如何区分这两者，要视不同情况而定：一是看其交易的目的和合同具体内容。 如果目的是存储货物或其合同内有货物贮存这项内容，则为仓储业服务;二是看仓库实际运营管理方。 如果仓库实际运营管理方属于受托方，那么此项为仓储业服务;三是看哪方负有保管义务和安全责任。 如果受托方负有保管义务、合同货物贮存的安全责任是由受托方全权负责的，那么此项交易也属于仓储业范围。 仓储业代开增值税发票的征收率为3%，相比代开租赁发票要低2个百分点。 以某代开仓储服务增值税的企业为例，涉及的含税服务费用为231085元，如开具租赁发票，需缴纳11554.25元的营业税，但如果开具仓储业务发票，只需缴纳6730.63元增值税，两者相差4823.62元，且增值税发票受票方还可以将6730.63元作为进项税金进行抵扣(这里暂且不考虑涉及的所得税问题)。 纳税人要注意，一是不能打着存储货物的旗号经营其他应税业务。 二是委托方虽用其仓库存储货物但实际运营管理方不属于受托方，

或货物贮存的安全责任由委托方全权负责或负主要责任等。 三是由于仓储业一般纳税人税率为6%，低于货物销售17%的基本税率，兼营仓储服务的一般纳税人企业不能人为虚增仓储服务的开票金额，同时缩小应税销售开票金额。 不动产经营租赁的征税范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称“出租不动产)，还包括：将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告;车辆停放服务;道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费)。 不动产租赁服务税率税款缴纳(一)税率和征收率一般纳税人适用一般计税方式，按11%税率申报缴税;一般纳税人选择适用简易计税方式以及小规模纳税人，按5%征收率申报缴税。 个体工商户和其他个人出租住宅，按5%征收率减按1.5%计税。 (二)征收管理一览表(不适用道路通行服务)