谈产权式商业物业售后返租模式

谈产权式商业物业售后返租模式

mall返租模式必将退出历史的舞台

再谈产权式商业物业的售后返租模式

笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的”售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。

产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业::产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。

零售产权、整体租赁的商业物业又称作”管理型商铺”,其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回, 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名”管理型商铺”,其运作方式往往概括为”售后返租”。

一、案例情况

A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3 层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。

该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通,成为未来的地铁上盖物业,将形成新的”地铁经济”和”地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公,业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内着名百货零售商负责经营管理。

该项目在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为10-100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在7%左右(高于银行贷款利率才有吸引力)。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。

这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目,其租金回报率为每年7.5%,每三年递增0.5%,租赁回报期长达20年。

二、三方利弊分析

(一)开发商

对绝大多数开发商而言,是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权,短期内回收大量资金,保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运- -这或

许是不得已而为之的解决之道。

封闭式的大型商业物业往往一卖就散,一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所有者手中收回,交给真正经营实力的大商家进行经营,实现统一规划经营,易吸引上行人流,盘活楼盘,有利于楼盘升值,让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退,将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司,而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。

在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。而且,回笼资金(即产权分散销售) 与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性:试想,一个销售不畅,入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心,经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场,即使当年开发商销售良好,早已赚得盆满钵满,其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。

(二)投资者

近年来,由于股票风险太大,银行利率的一降再降,房产投资便无疑成为投资者关注的焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现,开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。”管理型商铺”

的出现,对广大的购房投资者有以下的利和弊:

1.省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,对于投资者来说,可得到极大的便利。

2.免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力,经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力,可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。

3.确保了市场运作初期的业主利益。一般”管理型商铺”委托经营合同签订时,都附有若干期限的固定回报条款,即在市场启动初期的若干年限内,由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报,租赁期限相对稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。

4.统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制,有利于实现商业物业的整体竞争力,促进物业与租金的长期增值。

投资者的风险主要在于:

1.大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同,各个商铺能否增值与口岸关系不大, 主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达10-20年运营期内,一旦商场经营失败,商业管理公司无力承担租金回报,会导致业主租金颗粒无收。

2.在委托经营期满后,投资者取得对商铺的处置权,会产生种种难以预测的后果:或许部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报,要求自行出租或者自营,这是合理且合法的要求,这将逐渐破坏原有的经营规划和布局,甚至对整体的经营产生负面的影响,风险在此时将渐渐暴露。

(三)经营者

商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体--开发商希望拆零产权销售以回笼资金,而经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理;经营商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围,开发商希望出租更多的商业面积。

从商业经营角度看,管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场,与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别,有利于与沿街独立商铺的竞争:

1.在整体经营上,管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定,有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测,做出正确的决策。

2.商铺的租赁期限相对稳定,而不像独立产权商铺,过多地受到小业主心态与个人需要的影

响。

3.商铺租金相对稳定。整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理,对于租金的确定,经营商会有稳定的策略,沉浮一般不会太大,有利于入驻商家长远经营的规划与预测。

4.由于经营管理商的统一管理,管理型商铺的配套服务将明显优于一般独立商铺。

三、SWOT分析

(一)优势

1.管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品,它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金,又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。

2.对购房投资者而言:管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收益较为长久而稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。

3.从商业经营角度看,管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定,有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测,做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定,有利于入驻商家长远经营的规划与预测。

(二)劣势

1.投资回报合同期较长,合同期内的发展状况难以预测:在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中,为保证主力商家的长期经营,一般合同期长达10年-15年。在此期间,因经营管理不善,租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报,甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,会导致业主租金颗粒无收。

2.投资回报合同期满后的未来前景难以预测:10年-15年的合同期满后,购房者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常,投资者可能不满足于不到10%的投资回报率,要求进场自行经营或自行出租;如果此时商场已是惨淡经营,投资者(尤其是一层商铺的投资者)可能出于对商业管理商的不信任,同样要求进场自行经营或自行出租,这将会破坏商场统一经营格局,引发一系列不可预测的严重后果。

3.二层以上的商铺销售难度大,投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持,二层及以上的商铺却无力回天。

(三)机会

除了宏观经济的发展和加入WTO带来的机遇外,整体租赁零售产权的管理型商铺还有以下的市场机会点:

&nb

sp; 1.因为证券市场的风险太大,银行存款利率的一降再降,房产投资::尤其是商铺的投资成为投资者的新宠。商业地产相对于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷款的优势。通常商业地产投资回收周期是6-8年,此后年出租收益率为16%左右。而管理型商铺更是省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收益较为长久而稳定,并很好地迎合了中国人”一铺养三代”的传统心理。

2.管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品,但并不是SHOPPING MALL能够完全替代它。很多面积在2万平方米以下、营业用房楼层较少、位于城市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这种运作模式。因为它既避免了临街式独立商铺的无序经营,又回避了SHOPPING MALL对面积和经营业态的规模化严格要求。未来几年是各个城市的旧城改造危房改造集中期,这将腾出大量中小规模的市中心土地,为管理型

商铺的持续发展提供土地供给,带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆迁,经营者们急于找到新的经营场所,从而导致商业用房的需求加大。

(四)挑战

整体租赁零售产权的管理型商铺在外部环境上顺应了商业零售业发展的趋势和消费结构、消费者心理的变化,又不至于给开发商太大的资金压力。但管理型商铺最大的挑战来源于运作模式本身,也就是前面所讲的劣势:合同期内能否得到良好的经营以及返租期结束后商场经营问题等。

四、返租模式的风险规避

从前面的分析可以看出,返租模式固有的先天不足带来了较高的风险,在这场信息不对称的博弈当中,中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时,开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时,小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议,而返租方当然不会是精明的开发商,通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不善,向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租,如果开发商也无力或无心承担每年高达总销售额7%的巨额返租(这种可能性极大),小业主的厄运也就开始了,这一切与开发商没有任何法律关系,而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年, 开发商是否存在难以预测。

对于一个有社会责任感,立志于长期发展的开发商来讲,应该明白如果经营管理不成功,返租中断,往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风险,保护博弈各方的长远利益,可以从以下几个方面入手:

1、开发商保留部分主力商铺,临街、主入口商铺控制在手中,避免商场”脸面”受制于人。

2、核心主力零售店应引进已发展成熟,具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊(如万达购物广场引进沃尔玛成都商业大世界引进家乐福,广州天河城引进日本吉之岛,成都罗马假日广场引进好又多旗舰店),增强购产权者信心,并有利于商场经营的成功。

3、在可能的前提下,开发商应与核心主力零售店合资或合作经营,甚至尽量自营一部分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度,有利于整个商业物业的长期经营, 又可增强其他经营商家与之合作的信心。

4、为了促进产权的零售,返租利率一般高于银行同期贷款利率,但不一定固定化,在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。

5、商场经营一般有3-5年的培养期,基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧,大型百货零售企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计,2002年商品销售利润率分别为0.97%(2001年为 1.34%)、1.02%(2001年为1.2%)、2.4%(2001年为2.8%),因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目,形成整个企业资金的良性循环。

6、重视商业管理公司扮演的角色,以专业商业管理公司为桥梁,构建起合理的委托经营机制,走中介专业化、规模化的道路,允许开发商逐渐退出,改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。

7、租赁返租协议到期以后的”返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹,威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题,有待于商铺业主委员会(或商铺投资基金)以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外,国外流行的”认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决”返租后遗症”,其操作方法是,开发商将商业物业或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成等面积的若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证,这实际上是产权证券化的前奏,类似于”基金”的形式。当然,这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。

对于国内商业地产的投资者来讲,无论是开发商还是中小投资者,都不得不暂时面对融资渠道匮乏,资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。

对开发商而言,返租模式是不得已而为之的短期行为,相当于向广大中小投资者的一次再融资,其融资成本明显较高,且涉及面广,后遗症多,社会影响大,风险极高。

对中小

投资者而言,返租模式类似于一场赌博,其投资的风险集中于某一个具体项目或经营团队的成败上,这绝非一项科学的个人投资决策。虽然少数有实力有品牌的开发商,凭借自身的公司信誉度,或通过自有物业的担保等措施,保证小投资者的投资信心和所承诺的投资回报,但在目前国内信用体制相对不健全的条件下,返租模式下的投资者确确实实成为了弱势群体。因此,返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的一个阶段性产物,它的出现显示了中国人无穷的智慧和”有条件要上,没有条件也要上”的灵活变通能力。但它固有的先天劣势,决定其生命力是短暂的,随着房地产融资手段的逐渐丰富,返租模式必将退出历史的舞台。

感谢您的阅读！

售后返租统一管理模式

售后返租统一管理模式 投资者的投资店铺心理都是为了保值升值赢取利润空间，所以商城可以采取售后返租的方式，既能加快店铺的销售和出租又能统一进行管理，有利以商城的增值，在管理过程中我们可以对出租用户进行整体统一管理、统一收银、统一促销。 操作方式： 1、将现有的店铺以销售方式进行销售签订返租3-5年协议。 2、所有的店铺都可以进行出租签订统一管理、统一收银、统 一促销。（根据房屋法规出租也可以买卖） 3、统一管理：营运管理过程中让消费者感觉商城是个整体， 可以实行商城会员卡，推动商城的商品销售，与商家签订 会员卡协议，每月按实际销售额收取商户会员卡3%推广费 用。 4、统一收银：设置中央收银系统，一次性收取商户5000元系 统费用，每月1%的系统维护费，这样也便于商户减少设备 投入、人员投入有利以双方的管理。 5、统一促销：在中央收银系统前提下，商城为商户提供统一 促销方案，每次做促销提前通知商家做好促销商品的筹备 工作，收取每家300—500的海报费用（根据商家促销商品 数每支商品50-100） 本方案可商议其有很大的操作空间，如同意届时将制作完整的手册，能在短期内提高商城运作知名度及人气。

如不采用统一收银可采用充值卡方式由消费者在一定的时间内在各个商户店铺消费累积一定金额（金额另定）动员商户（商铺签约）加盟充值卡活动来，充值卡有利以政府机构、团体、企业的奖金过节费的发放及集团购买，此方式有益于提高商户的销售和提高商城的人气。 具体方法为： 加盟商户认可本充值卡在其商铺消费，并同意商城按照消费金额提取3%的会员费后将其余货款转至其帐户。 消费者每月购买1000元可参加每月(或三个月)的会员消费分红；例： 本月消费会员1000人金额平均每人500元合计500万元。2%金额为10万元： 其中有100人是达到月消费1000元，将10万元让这100人平均分配，即每人可得1000元 其目的： 让消费者感觉到在消费的同时还可得利，其可在极短的时间内提高商户的销售额，商城的人气值相应得到提高，可到到真正的三赢。

物业管理未来商业模式地构建

物业管理未来商业模式的构建 文/ 陈伟 物业管理行业要实现末来三十年的持续进步，就必须着力于转变发展方式，凋整产业机 构，其核心内容离不开改进和创新现有的物业管理商业模式。 一、代表未来的三种商业模式 虽然我国目前几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概 括为物业服务提供商模式、物业资源开发商模式和物业顾问服务商模式三种类型。 展望未来，尽管以提供综合性基础服务来获取物业服务费收入的物业服务提供商模式存 诸多的天然缺陷，但物业管理初级阶段的社会经济条件和事物存在的惯性力量，决定了这种商业模式不会很快消亡。同样，物业资源开发商和物业顾问服务商模式，也将在今后一段时期得到进一步的发展和优化。但除此以外，笔者认为，另外一种商业模式，可能代表着未来物业管理行业的发展方向。 1．物业服务集成商 物业服务集成商，又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业 模式。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务( 计划管理模式、制订管理方案、选择分 包企业) 、中端监管服务（监督服务过程、管控服务品质）和后端评判服务（汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业）的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性 物业服务产品。其实质是，物业服务企业运用策划、协调、沟通和评价等专业能力，通过控 制物业管理价值链前后两端的方式，协助业主购买专业化的物业管理服务。 物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为 专业的业主团体，该模式的优点是，以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交 易双方的信息不对称，有利于消除服务买卖双方的误解和矛盾，对于物业服务企业来说，该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险；缺点是，对交易双方的专业能力要求较高，业主监管物业服务企业的成本较高，对于物业服务企业来说，该模式下缺乏服务成本控制的内在 动力，难以取得超额利润和实现快速增长 物业服务集成商模式的商业逻辑是“管作分离”，而非“以管代作”。业界曾有人根据 企业自有人员数量和管理面积的关系，对中国的物业服务商和美围的物业服务集成商进行了 简单的比较：以人均管理面积统计，美国企业为30000平方米，中国企业为3000平方米，进而得出中国物业服务企业的劳动生产率仅为美国的1/10 的结论。实际上，这一推论的错误之处，在于忽视了一个基本事实：物业服务集成商模式下精简的操作型人员，是以身份转换为专项服务供应商员工的力式，继续存在于物业服务市场的。 物业服务集成商模式的推广和普及、从专业素质看，主要取决于企业整合和挖掘物业服 务价值链的能力，物业服务企业比客户更为了解物业管理和比专项服务供应商更了解客户的 专业优势，是其整台和把控价值链能力的核心；从外部条件看．主要依赖于专项服务市场的 成熟和税收扶持政策的落实，只有清洁、绿化、维修和秩序维护等专业服务市场的充分发 育．才能保证物业服务集成商模式比物业服务提供商模式更具性价的比较优势，只有酬金税费的确立以及增值税制的推广，才能保证物业服务集成商模式成为物业服务企业和业主的双 赢选择。 2 ．物业资产运营商 物业资产运营商，又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展， 从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常 维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和

商业物业物业管理运作方案修改版

商业物业物业管理运作 方案修改版 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022

************** 物业管理方案 编制部门：客户服务中心 编制日期：2012年9月2日 目录 第一部分物业项目概况 (3) 第二部分物业管理服务的整体设想及策划 (3) 第一节物业服务理念 (3)

第三节物业服务定位及思路 (3) 第三部分服务组织架构与岗位职责... (6) 第一节组织架构与配置说明 (6) 第二节部门及岗位职责............... .. (9) 第三节人员培训与管理.............................. .. (15) 第四部分管理服务重点及措施 (16) 第一节强化客户服务，调和商住矛盾，创建和谐社区 (16) 第二节严格商铺二次装修管理，维护良好业态........ . (17) 第三节公共设施设备管理及能源控制 ........................ (18) 第四节以安全防范为核心，狠抓消防治安管理 (20) 第五节商场保洁绿化管理 (22) 第五部分综合管理服务方案.................................... (24) 第一节客户服务方案..................................... (24) 第二节物业共用部位的维护与管理服务方案....................... .. (25)

第三节物业管理区域内公共设施设备的运行、维护、养护和管理服务方案. -27- 第四节物业管理区域内环境清洁服务方案 (29) 第五节物业管理区域内绿化和园林护养、管理服务方案.............. (31) 第六节物业管理区域公共秩序维护和安全防范管理服务方案........... ..-32- 第七节有偿服务方案.......................................... .. (34) 第六部分财务预算方案.................... ................... (39) 第一部分物业项目概况 物业项目名称：********** 物业使用性质：商业. 开发建设单位：广州*****房地产开发有限公司 物业管理单位：广州*****物业管理有限公司 物业总体概况： 第二部分物业管理服务的整体设想及策划 第一节物业服务理念

最新物业管理经营发展的分析报告

充分利用互联网技术，创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变，而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维，使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下，如何用互联网思维，把握和决策物业服务企业地转型和升级，对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际，借鉴全国先进物业行业地成功经验，就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前，物业经营发展受各种因素地制约，其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境，基本上处于“小而弱”地局面，缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然，目前全国大多数物业行业发展困难，但也有部分企业不断创新，在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维，不断推出物管新模式，为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例，探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段，没有在观望中被动应对，而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验，并借力移动互联网等技术手

段，变革原有管理模式,首创以“睿”管家为灵魂地服务中心和事业合伙人制地管理中心，打造出一套物业“睿服务”体系。 万科物业“睿服务”体系基于以“易化”(Facilitation)、“智能”(Intelligence)、“信托”(Trusteeship)为导向地“FIT 模型”，借力信息科技，变革原有管理模式。 同时，万科物业不断探索，开发了多元模式物业增值服务体系。提高了管理效率和员工收入，降低成本，走出物业发展困境。 三、物业经营管理创新发展地对策建议 我们地物业经营管理想要在未来地市场竞争中取得更好地业绩，应充分运用互联网大数据平台，积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，立足于未来，进一步转型升级，加强创新服务。 （一）充分利用互联网技术，创新物业管理模式。 我们应有效利用各种资源，变革原有管理模式,积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，研发一套属于我们自己地“睿服务”体系。对物业项目配备各项互联网管理控制系统，比如在楼宇对讲、车辆管理，车位管理，安全监控，互联网服务平台等方面，将设施设备上传感器与后台系统、员工端手机应用相连接，将现场地作业情况、客户地声音直接传达，实现信息地即时记录与传达，带来易化地运营管理方法，使物业管理项目更便捷，更高效，通过设备技术管理来减少人力安排，降低成本。 （二）走出去，开发多元模式物业增值服务体系。

物业管理的商业模式

物业管理的商业模式 商业模式的英文名称为Business Model，最初起源于上世纪60年代的美国。商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴以及关系资产等一系列商业要素的集成。无论如何定义，笔者以为，从现象上看，商业模式是企业“卖什么”、“怎么卖”和“挣多少”的问题；从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。 综合考量商业模式的现象和本质，结合物业管理行业的自身特点，本文作出如下界定：物业管理的商业模式，是指物业服务企业运用专业能力，通过特定的业务流程，提供满足客户特定需求的物业服务产品，藉此获得其赖以生存和发展的价值回报的经营范式。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了我们必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。 在物权法明确规定了区分所有建筑物的三种管理形式，使得既有的市场化物业管理的制度优势不复存在的前提下；在物业服务企业的同质化竞争日趋激烈，使得物业管理行业的平均利润率不断下降的情况下；在初级简单服务提供者的行业定位日渐成为共识，使得物业管理行业的社会评价不尽人意的背景下，物业管理行业有必要重新审视现行的商业模式，认真探索成功商业模式的内在规律，并在充分挖掘

物业管理专业价值的基础上，理性地设计和创新未来的商业模式，进而制定出科学务实的行业发展战略。 现有商业模式的剖析 虽然我国目前几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：模式一：物业服务提供商。 物业服务提供商，又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。 物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式，但实践中依然采用包干制的费用核算方法），适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平；缺点是交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏低的情况下，容易导致亏损，企业的经营风险较大。 模式二：物业顾问服务商。 物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式，通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式，

商业街运行管理

商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商铺促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

商铺返租销售方案

商铺返租销售方案 一．方案描述： 方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。 方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。 投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。 方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。

二．推出本案的目的： 1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我 们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。 2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便” 的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式 卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。 三．详细方案（个人建议采用方案1） 1.置恒新天地步行街 一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。 二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。 2.执行方法 （1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。 也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签

纯商业物业管理模式

纯商业物业管理模式 商业地产是收益型物业，所以商业地产的物业管理服务包含“物业管理”和“商业管理”层的含义。不仅是传统物业管理服务所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理” ，更重要的是实现物业各期净收益的最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 商业物业管理分为两个层次：物业管理策略管理，物业运行管理。 物业策划管理，是制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大型维修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的基本结构。 商业物业运行管理，是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个物业的功能和各个部分的服务功能，并通过祖巫管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益型物业管理运行管理的核心部分，这与其他物业管理的类型有着实质性的区别，租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益型物业运行管理中租务管理的基础工作。 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑 中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公 共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。 目前的物业管理服务市场永远是最好的指挥棒，中国物业管理二十年以来，从行业宏观发展态势来看，《物权法》的颁布和《物业管理条例》的出台都使物业行业在近年显示出欣欣向荣朝阳景象，行业地位不断上升，企业数量不断上升，从业 人数不断上升。但这样的一个朝阳行业，它的商业模式究竟是什么？盈利点是什么， 作为一个物业从业人员我们必须不断探索，才能使这个行业具有更旺盛的生命力。 物业管理行业的空间是巨大的，商业模式在不同阶段也是可以多重方式建立的。 也就是说，物业管理行业是房地产行业的是房地产行业的附属行业这一属性定 位通过多年的运作已经受到挑战，物业的商业模式的的建立不仅仅局限于物业管理

物业管理专业调研报告

物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。

⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题

互联网背景下传统物业企业商业模式的转型

互联网背景下传统物业企业商业模式的转 型 本文来自: 学术堂原文详细地址：https://www.wendangku.net/doc/2118367154.html,/feibiaozhun/56098.html 引言 《2013 年物业管理行业发展报告》显示，受成本急剧上涨、价格调整机制缺失、人才匮乏的影响，相当数量的物业管理公司面临生存困境。物业管理公司的盈利能力持续减弱，T0P100 企业净利润率由2011 年的6.75%下降到2013 年的5.6%。在物业管理行业的7 万余家企业中，企业经营模式单一、管理水平低、盈利能力差等问题比较突出，制约着大多数物业管理公司的发展。 传统物业管理公司的商业模式已无法跟上社会环境日新月异的变革步伐。近年来互联网在世界范围逐渐普及，已渗透到国民经济的各个角落，移动互联、大数据、定位引擎等新技术在改变着人民生活方式的同时，也在颠覆物业管理公司的商业模式。万科、彩生活、蓝光等企业与时俱进，运用互联思维，借助互联信息技术，把社区资源和互联网连接起来，突破单一的基础物业服务导向，通过信息化、专业化、智能化优化物业服务、拓展盈利范围。 万科物业在2013 年“双十一”推出手机APP“住这儿”（包括社区帮、随手拍、良商乐、报修反馈等板块），将物业服务和社区商业推向线上，该平台仅面向万科业主和住户，通过整合业主和商家资源，延展上下游服务链，打造集物业服务、社区交流与商圈服务于一体的商业模式；彩生活旗下社区服务APP“彩之云”提供智能管家、物业服务、商品消费、资产管理、社区金融等服务，业主在平台的消费积分可以抵扣物业费用，彩生活主要通过收取商家佣金盈利；蓝光地产通过社区网站、手机APP、400 热线和社区一卡通等立体服务平台打造了4C 现代生活家系统，业主足不出户，就可以享受衣食住行娱购等一系列全新的互联生活。 万科等物管企业将互联信息技术融入了传统的物业管理，创新商业模式，促进物业管理由劳动密集性产业向智力密集性产业转型，达到了降低成本、开源增收的效果，给物业管理行业的健康发展注入了新活力，代表了互联网环境下物业管理的发展方向。 一、互联网在物业管理公司中的作用 互联网赋予了物业新的内涵与价值，诸多物业管理公司重新定义和审视物业的价值，深挖社区中潜在的巨大消费需求，加强创新和合作，建立企业办公系统、引入移动APP、构建社区电子商务平台，经营范围不断向多元化产业链延伸，互联网在物业经营中的作用愈发凸显。

物业管理专业调研报告

物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。

⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。

二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管 从规模上来看，国有企业规模一般较大，相比民营企业有较大优势。 ②建管分离进一步推进，行业市场化程度显着提高。由于中国房地产行业的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%，物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显着提高。

③劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示，样本企业员工平均数为872人，其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间，约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时，在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企 工中有75%的人员依靠从学校招收毕业生，有25%的人员从社会招聘，这表明：物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生，其中大专及高职毕业生占到了34%，因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的，是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中，几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训，提高他们的实际工作能力，这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平，计算机应用能力和物业管理基础理论知识，掌握了一定的操作能力，但在校期间难以积累实际工作经验，动手能力差，不能独挡一面，

谈产权式商业物业售后返租模式

谈产权式商业物业售后返租模式 谈产权式商业物业售后返租模式作者：佚名 时间：2008-11-29 浏览量： mall返租模式必将退出历史的舞台 再谈产权式商业物业的售后返租模式 笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的"售后返租"模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁

相结合三种方式。 零售产权、整体租赁的商业物业又称作"管理型商铺",其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名"管理型商铺",其运作方式往往概括为"售后返租"。 一、案例情况 A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6月竣工完成。该大楼占地面积7172平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。 该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室

酒店返租式销售方案

分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案） 一、销售标的：在建酒店客房楼层 二、物业性质：商业地产 三、目标客户群体：项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者 四、返租式销售方案说明： 1、基本流程： A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房， 全款或分期支付。 B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营，定期向购房者支付租金。 C、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。 2、附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用） A、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者 酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。 B、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包， 由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。

C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回 购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实际情况操作。 五、销售方式详细说明： 1项目建议售价：项目单套公寓房售价在30~50万元之间，合每平米约7500~8500元，项目总售价（422间公寓房）约亿元。 2、返租方案：返租期建议在15年，返租比例每三年递增一次，分五期，第一期1~3年，每年返租购房款的6%,第二期4~6年，每年返租购房款的7%，第三期7~9年，每年返租购房款的8%，第四期10~12年，每年返租购房款的9%，第五期13~15年，每年返租购房款的10%，返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%。以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如下：

探讨物业管理企业集约化赢利模式_0

探讨物业管理企业集约化赢利模式 物业管理企业是一种微利型中小企业,主要收入来源是物业管理费。具有人力资源密集,劳动服务密集,客户分布密集,收费数额小而密集等特点。经营管理成本相对较高,纠纷杂陈,经营风险较集中。不能及时足额收取物业费、服务滞后,会面临经营困难,为避免亏损,物业公司会降低服务标准、减少服务项目。因此,单以物业费维持经营不适合市场竞争定位,企业应积极探索高效的服务盈利模式,转变被动管理为主动服务体制,让物业和业主互利互惠实现双赢。 标签：物业管理微利服务集约化盈利模式 0 引言 在我国物业管理起步较晚,20多年的发展实践,已遍布各个成熟业主区域,物业服务已融入业主的生活或办公服务领域,好比区域内的后勤服务中心,就像后院大总管。业主不能没有物业管理,物业又离不开业主。实践过程中,有不少值得借鉴的经验,也积存了许多问题直接制约着行业盈利水平。 1 物业管理企业存在问题较多 一是起点不一。具有法人资格的物业公司按规定标准分为三个资质级次,但是,受传统住宅环境和自身经营模式局限,所谓的物业市场层次不齐,实际存在大物业和小物业之分。这里讲的小物业是指临时代管物业、不具备公司注册条件以及其他公司并不具备标准物业资质的非物业部门。对此必须要规范物业资质审核,严格执行行业准入门槛。二是经营单一。物管范围普遍停留在:环境卫生,治安消防,设备维修、物业收费等常规项目。这样既不利于物业创新服务,也不利于集约发展经营。三是投机取巧少诚信。当保守经营出现亏损时,要么负债经营要么偷工减料降低服务标准或减少服务项目,采取割肉补疮而于事无补。四是缺乏用人标准。有用工数量标准,没有技术标准,不重视佣工素质和技能培训。五是多属房地产业的早产儿,缺乏独立性,只能为老大守后门。六是经营理念落后,外行管理,模仿同业,没有创新意识。诸多问题必然致使物业员工低素质、低业务水平、低服务质量,最终导致客户投诉、拒绝交费、法律纠纷等问题不断。面对如此困境时,大多数物业企业只能维持现状。问题的普遍存在又会造成物业市场混乱和业主的困惑,各地多发生携款走人或被业主赶走事例。 2 了解物业管理企业的收支概况 2.1 物业企业的收入来源,包含四个方面: ①物业管理费收入,物业管理费执行政府物价部门指导价,是物业企业合法主营收入,为业主接受,收入比较固定;②代理服务费收入,主要是代为国家能源部门向业主代收代交水、电、暖、气等费用,这是一项费力不得利的误工活。③特约服务费收入,是物业企业积极主动地利用企业资源为业主提供及时便捷误工服

2019年物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业 分析报告 2019年10月

目录 一、春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成 (4) 1、非业主增值服务：开发商导向，受母公司影响较大 (5) 2、社区增值服务：改善社区环境，聚焦业主生活品质 (11) 二、中外典型物管企业增值服务发展探索 (15) 1、北美和日本物管企业的增值服务探索之路 (16) （1）FirstSerivce：北美龙头住宅物业管理公司 (16) （2）Nihon Housing：日本领先的公寓物业管理公司 (19) 2、中国物管企业的增值服务探索之路 (22) （1）绿城服务：中国物管企业增值服务先行者 (24) （2）雅生活服务：从单一增值服务走向多元化、全方位 (29) 三、战略视角与资本视角下的物管增值服务 (30) 1、增值服务对于物管企业的意义：弱化地产周期影响，拓展新增长点 (30) 2、合理的增值服务对于估值有提振作用 (31) 四、看好龙头开发商系的物管企业和社区增值服务领军企业 (32) 五、主要风险 (33) 1、房地产长期低迷 (33) 2、人力成本上升 (33) 3、多元化发展失败 (33)

本报告将探究中国物管企业增值服务业务的运作模式、发展模式及财务指标，并借鉴海外成熟物管企业增值服务的演进历程，借此描绘中国物管企业增值服务的发展现状及未来蓝图。 围绕开发商和业主，国内物管企业的增值服务形成了两大类型。物管企业的增值服务主要分为非业主增值服务和社区增值服务两类。非业主增值服务主要围绕开发商进行，针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务，盈利模式比较确定。从主流物管企业来看，不同企业间毛利率差异较大，波动区间在20%~50%，中枢在35%左右。社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提高业主生活品质提供服务或销售商品。目前仍处于探索期，独立于地产周期的业务模式尚未取得稳定盈利，毛利率区间在20%~90%，中枢在65%左右。 海外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点，增值服务内容丰富度低于国内。北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务，满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求，频次较低，通过房屋保值来提升业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务，母公司则负责整体的物业运营。经营上体现出低利润率，高周转率的特点，依靠高效的资产运用提升ROE，其ROE能维持在20%左右。中国的物管企业的社区增值服务经历了从O2O平台模式向商品及服务提供商的转变，非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率，中周转率的特点。 增值服务将为物管企业带来长期增长动力，并且提升在二级市场

商业模式：物业管理的十年经营

商业模式，思考企业经营的新工具 2003年的中国正值多事之秋，萨斯病毒肆虐，张国荣自杀，矿难频发，淮河洪水泛滥，齐齐哈尔毒气弹事件，珠海买春事件，孙志刚收容猝死事故——同年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》。这部对中国物业管理行业格局以及居民生活产生重大影响的法规的诞生，存空前浩劫和纷纭时间中，显得悄无声息。 转眼十年，纷攘事件已经尘埃落定，物业管理行业在城市管理与社区服务中所做出的卓绝努力，得到了国民的广泛认可。 十年间，物业管理酌各类纠纷纷纷攘攘。究竟起来，纠纷的主旨凝聚为沉默的业主群体集团与自说自话的物业服务行业集团之间的利益博弈——物业管理费收费标准能否上调，上调几何。飞速增长的服务成本，逐渐将物业管理企业逼向悬崖。手撑悬崖边缘，举目茫茫市场，物业企业的头头脑脑殚精竭虑寻找出路。 在此背景下，物业企业商业模式重塑，逐渐成为企业经营者关注的核心。 商业模式是一种概念定义模糊、内涵争论不休的理论，诞生于上个世纪中叶，近二十年才逐渐烧灼企业界的法眼。 维基百科引用Osterwalder，pigneur and Tucci的定义解释商业模式——“商业模型是一个理论工具，它包含大量的商业元素及它们之间的关系，并且能够描述特定公司的商业模式。它能显示一个公司在以下一个或多个方面的价值所在：客户、公司结构以及以营利和可持续性盈利为目的，用以生产、销售、传递价值及关系资本的客户网”。 百度百科则说，“商业模式是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐朗某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本(Relationship Capital)等用以实现(创造、推销和交付)这一价值并产生可持续盈利收入的要素”，“是一个企业满足消费者需求的系统”。 北大深圳商学院高级咨询顾问阮德文网文介绍，商业模式是“价值链定位、盈利模式、关键资源能力、业务系统、现金流结构和企业社会责任”，“六大模块高效运转的系统解决方案”。 网络言论认为，与战略管理不同，商业模式基于企业对客户价值的认知以及对企业经营各个环节的塑造，是企业更加长远和稳定的企业价值逻辑结构；至于之前企业家常说的“经营模式”，在企业领域，是“商业模式”的同义词。而经营模式不单用于企业领域，还用于其他很多非企业领域，如政府组织、民间组织等。商业模式则专注于研究企业“做什么”“怎么做”“怎样赚钱”。 无论商业模式概念及其内涵的歧见有多大差异，目前，物业管理行业的一些领袖基于各自对商业模式的理解，基于对行业发展和经营环境的认知，对企业经营进行着各自的思考和安排。 行业困局，传统的愁与喜 2007年，中国物业协会对全国物业管理行业生存状况组织调查，结果显示，被调查的31个省份的4600家企业中，近半数企业未能盈利。转眼6年过去了，行业经济环境及发展趋势似乎还沿着原来的轨迹继续深化。 2013年3月，贵阳，中物协三届三次理事会上，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠在强调建立正常物业费调价机制时的一番话，道出了行业发展的现状。沈建忠指出，调研显示，有些地方的物业费十年没有调价，而十年来各行各业的价格都发生了非常大的变化。这几年，物业管理的秩序维护员、保洁员的工资尽管也有增长，但与家政的保洁和保姆比起来仍有差距。因此，一些经营困难的物业服务企业不得不减少部分工作岗位的人员配置，还有一些物业服务企业的员工年龄老化，年轻的优秀人才难以引进来。 会上，中物协会长谢家瑾也指出，当前，一方面物业管理肩负着促进经济持续发展、扩大居民消费、增加就业岗位、维护社会稳定等多项社会责任；旯一方面，成本上涨等问题极大地困扰着行业的生存和发展，向现代服务业转型升级的任务也急迫地摆在我们面前，行业的发展正处在承上启下的关键时期。 2012年7月30日，CCTV《经济半小时》栏目报道了上海一批物业服务公司纷纷退出所管项目。援引上海物协茅茂春的文章《千余万平方米物业管理面积退出透露怎样玄机?》指出，2011年“62家物业服务企业

商业物业管理服务方案98034

山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念

商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。