资产评估知识点整理

第一章总论

本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。

1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算

2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性

3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。

4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。

5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。

6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。

8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有：

市场价值。

在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。

投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

9资产评估的假设：

继续使用假设

公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。

清算（清偿）假设

10资产评估的原则

包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则

资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则

11资产评估基础日一般的基准时点是日。

第二章资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法应用的前提条件：

需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；

被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

运用市场法评估资产优缺点

市场法的优缺点：

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。

第二节成本法

成本法及其适用的前提条件

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

成本法运用的形式及其各项指标的估算：

1、基本公式可表述为：

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2、运用成本法评估资产的步骤：

①确定被评估资产，并估算重置成本；

②确定被评估资产的使用年限；

③估算被评估资产的损耗或贬值；

④计算确定被评估资产的价值。

（一）重置成本的估算

复原重置成本与更新重置成本的异同。

1、重置核算法

2、物价指数法

3、功能价值法

4、规模经济效益指数法

（1）重置核算法

是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

重置成本=直接成本+间接成本

（2）物价指数法

物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：

资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或者为：

资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）

（3）功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量

4、规模经济效益指数法

（二）实体性贬值及其估算

是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法

（三）功能性贬值及估算

功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。

（四）经济性贬值及其估算

是由于外部环境变化造成资产的贬值。

（五）成新率及其估算

三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。

第三节收益法

一、收益法及其适用的前提条件

收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。二：收益法应用的前提P47

三、收益法中各项指标的确定

（一）收益额

收益额是未来预期收益。

（二）折现率和资本化率

1、无风险报酬率

2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）

无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平

均收益水平确定。

（三）收益期限

四、运用收益法评估资产优缺点

（二）收益法的优缺点

1、收益法的优点

（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

2、收益法的缺点

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

第四节资产评估方法的比较和选择

资产评估方法选择应考虑的因素：

1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

2、资产评估方法必须与评估对象相适应。

3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

第三章机器设备评估

历年考题中，每年都考计算题。

第三节机器设备评估的成本法

机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

二、机器设备重置成本的估算

四种方法P68-80

二、机器设备的实体性贬值及其估算

（一）实体性贬值与成新率的估算

1、运用使用年限法估算机器设备成新率

2、运用观测分析法估算机器设备成新率

3、运用修复费用法估算机器设备的成新率

第四章房地产评估

第一节房地产评估概述

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。

第二节土地使用权评估的特点

土地资产的特性：

1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。

2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。

土地资产价格体系：

土地资产的价格类型：

1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。

从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。

2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

土地资产价格特点：

1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定

2、土地价格主要由土地的需求决定

3、土地价格具有明显的区域性

4、土地价格的上涨性

影响地产价格的因素：

（一）一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

（二）区域因素：

3、影响工业用地价格的区域因素：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。

土地使用权评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）贡献原则

第四节土地使用权评估的方法

市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：

一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

建筑物评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则

第五章无形资产评估

无形资产指没有事物形态的资产，但是为特定的主体所拥有，并能够长期发挥效用的一种资源。

无形资产的特点：1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。

无形资产的分类：

无形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。

1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。

2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如专有技术等称为收益性无形资产。

3、按可辨识程度，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，无形资产包括商标权、版权、计算机软件等。不可确指主要指商誉。每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，主要取决于损耗程度。无形资产有效期限是其存在的前提。无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限。

无形资产功能特性：

1、附着性。

2、共益性。

3、积累性。

4、替代性。

专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。

商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。

商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。特征：1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。

第六章流动资产评估

第一节流动资产评估的特点

一、流动资产的内容及其特点

流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存贷、应收及预付款项、短期投资等。

流动资产的特点主要表现在以下几个方面：

第一，周转速度快。

第二，变现能力强。

各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。

第三，形态多样化。二、流动资产评估的特点

1、流动资产评估是单项评估。

2、必须选取准流动资产评估的基准时间。一般在会计期末

3、即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。

4、流动资产周转速度快，变现能力强。无需考虑功能性贬值。

三、一份准确的被评估资产清单是正确估价资产的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据，而不是账面数。对于银行存款等货币资产，应以清查核实后的实有额做为评估值。

第三节债权类及货币类流动资产评估

一、应收账款及预付账款的评估

一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值确定的基本公式为：

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

预计坏账损失的方法两个：坏账估计法、账龄分析法

二、应收票据的评估

应收票据可采取下列两种方法：

1、按本金加利息确定。计算公式为：

应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间）

2、按贴现值

评估值=到期值-贴现息

三、待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。

第七章长期投资及其他资产评估

长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。

债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

上市债券的评估：在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。

非上市债券的评估：采有收益法进行。

上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数×评估基准日该股票收盘价

第八章企业价值评估

一、企业价值评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，变即有效资产范围，资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。

二、企业价值评估中的财务分析

（一）企业偿债能力

偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行：

1、流动比率。流动比率越高，短期的偿债能力越强。经验值：2：1

2、速动比率。是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。经验值：1：1

3、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率，是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力。

（二）企业运营能力

通常可采用如下指标考察。

1、存货周转率。

（1）存货周转次数。

（2）存货周转天数。

2、应收账款周转率。是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标。通常用应收账款周转次数和应收账款周转天数表示。

（三）企业盈利能力

1、投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有

（1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。

（2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。

2、销售利润率。指利润占销售收入的比率。

（1）销售毛利率。指销售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率。

（2）销售净利率。是指税后利润占销售收的比率。

3、每股利润。也称每股收益或每股盈余。

4、每股股利

5、市盈率 三、资产基础法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。

企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。 第九章 资产评估报告

第一节 资产评估报告的作用

一、资产评估报告的类型

1、按资产评估对象划分，可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告

2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告

3、评估生效日根据目的和作用不同，可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告

二、资产评估报告的作用

1、它为被委托评估的资产提供作价意见

2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。

3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。

4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

计算应用：

1、收益法的应用： 第一，企业价值评估：教材P50，例2-8；P239，例5-13；P307，例8-1

第二，无形资产的评估：教材P225，例5-11；P226例5-12

举例：A 企业拟向B 公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况： (1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；

(2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A 企业； (3)根据B 公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年； (4)根据相关资料分析，A 企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。 要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。

第三，土地价格评估的运用：教材P132-133

第四，非上市债券的评估，教材P274-276

2成本法的应用：教材P77-91 举例：

有一待估生产设备，账面原价50万元。设计生产能力为20吨／年，使用年限10年，到评估基准日已使用3年。由于市场变动，对该厂产品需求仅为18吨／年，计算该生产设备的评估值。已知物价指数为20%，规模经济效益指数取0.7。

解：（1）重置成本 =50×（1+20%） =60（万元） （2）成新率 =尚可用年限／总寿命年限=（10-3）／10×100%=70%

（3）经济性贬值率=[1-X ⎪⎪⎭

⎫ ⎝⎛设计能力实际能力] ×100%=[1-7.02018⎪⎭⎫ ⎝⎛]×100%=7.1% （4）评估值： =（60×70%）×（1-7.1%） 3、市场法举例：P124-130

有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A 、B 、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)

资产评估基础 第一章资产评估概述 知识点

第一章资产评估概述 第一节资产许估的基本概念和特点 一、资产评估的概念 作为一种专业服务，资产评估是由资产评估机构及其评估专业人员依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。 评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 1.主体：资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。 2.客体：资产评估的客体是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等。 在资产评估中，资产是指由特定权利主体拥有或控制的、预期能够给该主体带来经济利益的经济资源。 资产的产权是资产所有的＂权利束＂，是基于所有权派生的一系列权利，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。 资产的权利类型不同，为权利人带来的经济利益通常会存在差异，所对应的资产价值也不同。一般而言，资产的所有权价值会高于使用权的价值。 在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素。在有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源，即不享有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益，该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。 . 二、资产评估的特点 资产评估以其客观、真实、有效的专业服务，保障市场经济飞召子的规范、有序、公平和公正。一般来讲，资产评估具有咨询性、公正性、社会性及动态性。 （一）咨询性 （二）公正性 资产评估的公正性表现在两个方面：一是资产评估须按照法定的准则进行，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术保证；二是评估机构及其评估专业人员应当是与业务没有利害关系的第三方，这是公正性的组织保证。 （三）社会性 资产评估服务于市场，具有独立性、客观性、公正性。 （四）动态性 第二节资产评估的原则 资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。资产评估原则包括工作原则和经济技术原则两个层面。 一、资产评估工作原则 资产评估工作原则包括独立、客观、公正原则。 二、资产评估经济技术原则 资产评估经济技术原则 （一）供求原则 （二）最高最佳使用原则

资产评估基础-收集整理评估资料知识点

收集整理评估资料 第六节收集整理评估资料 一、评估资料的分类 （一）从评估资料的内容划分 从内容划分，评估资料分为权属证明、财务会计信息和其他评估资料。 权属证明是指能够证明评估对象产权归属的材料。 财务会计信息是指会计凭证、会计账簿、财务会计报告及其他会计资料。 其他评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等。 权属证明、财务会计信息主要通过现场调查程序取得，其他评估资料主要通过收集评估资料程序取得。 （二）从评估资料的来源划分 从来源划分，评估资料分为： 直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、产权持有人等相关当事人处获取的资料，从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。 从委托人、产权持有人等相关当事人处获取的资料通常包括：资产评估申报资料，评估对象权属证明，反映资产状况的资料，评估对象的历史、预测、财务、审计等资料，相关说明、证明和承诺等。 二、收集评估资料的主要工作内容 （一）直接从公开市场独立获取资料 公开市场是评估专业人员获取评估资料的主要来源，市场信息具有公开性、直接性、易获得性等特点。 市场信息资料包括交易所公布的股票交易信息、上市公司公开披露的资料、各类资产交易所公布的交易信息、各类资产市场交易信息等。 但是，直接获得的市场信息往往存在信息不完备的特征，即市场信息可能未充分反映交易内容和条件，评估专业人员应当尽可能全面收集市场信息，并进行必要的分析调整。 评估专业人员应当掌握必要的市场信息渠道，在日常工作中收集必要的市场信息，并积累

形成市场信息库，在具体开展评估业务时，根据评估对象的特征，查询信息库或者通过市场渠道取得并更新相关的市场信息。 （二）从委托人、产权持有人等相关当事人获取资料 评估专业人员在评估资料收集程序，从委托人、产权持有人等相关当事人获取的资料，主要为用于对资产价值进行评定估算的资料，如评估对象和评估范围涉及的资产评估明细资料、资产最可能的持续使用方式、企业经营模式、收益预测等。来源于委托人、产权持有人等相关当事人的与资产状况相关的资料，如资产权属证明、反映资产现状的资料等，评估专业人员主要通过现场调查程序取得。 评估专业人员应当要求委托人等相关当事人对其提供的评估资料以签字、盖章及法律允许的其他方式等进行确认。 （三）从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料 1. 政府部门 政府部门的资料包括宏观经济信息、产业统计数据（如库存、生产情况、需求情况）等，这些数据对资产评估中宏观经济分析、行业及产业状况分析非常重要。许多与企业相关的信息也可通过查看各级政府部门的资料来获取，如各级市场监督管理部门都保存了注册公司的基本登记信息。 政府部门的资料一般比较正式，具有较高的权威性和可信度，但在时效性方面可能存在一定的问题。 2. 证券交易机构 有关上市公司的资料可在证券交易所查询。上市公司必须向监管部门和有关证券交易所提交定期（年度报告和中期报告）和临时性报告，并予以公告。上市公司的财务公开信息一般要接受注册会计师审计，反映的情况相对而言较为可靠，资产评估专业人员查询收集这些信息也较为方便。利用这些信息，评估专业人员不仅可以了解资产所有者的状况，也可以了解其竞争对手状况及其所处行业的情况。对于未上市公司，也可以从上市公司中挑选可比的对象作为参照物，进行类比分析，了解相关状况。 3. 金融信息服务提供商 准确、便捷地应用收益法、市场法，需要借助金融信息服务商提供的上市公司或者交易案例的相关信息。随着金融信息服务行业的快速发展，一批信息质量高、时效性强、数据详实的信息服务商或数据提供商得以涌现，已经成为获取评估资料的重要来源。例如汤森路透、彭博资讯、道琼斯、Capital IQ、Factset等国际财经资讯服务商，以及Wind资讯、同花顺、

资产评估基础-资产评估法的主要内容知识点

资产评估法的主要内容 第二节资产评估法的主要内容 内容概要 《资产评估法》共八章55条 第一章总则 第二章评估专业人员 第三章评估机构 第四章评估程序 第五章行业协会 第六章监督管理 第七章法律责任 第八章附则 一、关于法律调整范围 《资产评估法》第二条：评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的评估专业行为。

（一）评估对象 所有评估专业领域，大评估的概念 1.关于无形资产评估

2.关于企业价值评估 评估专业人员对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行评定、估算并出具评估报告的专业服务行为。 企业价值评估适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或者分立、联营、组建集团、中外合作、合资、企业租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的的整体资产评估。 3.关于资产损失评估 ①自然灾害损失评估

②侵权损失评估 ③保险公估等 保险公估是指接受保险当事人委托，对保险事故所涉及的保险标的进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 （二）资产评估与一般价格咨询服务的区别 资产评估VS一般价格咨询 都涉及对有关财产或者财产损失价值的估算，但二者有本质的不同。 资产评估： 评估机构及其评估专业人员出具评估报告，评估专业人员签名，并加盖评估机构印章，且评估机构和评估专业人员对出具的评估报告承担法律责任。 一般价格咨询： 一般不出报告，机构和人员对给出的“咨询价格”也不承担相应的法律责任。 区别的重要方面：评估专业人员和评估机构是否签名盖章，是否出具评估报告。 （三）从事评估活动的主体是评估机构及其评估专业人员 评估机构是依法设立的从事评估业务的专业机构。 ·领取营业执照后30日内向财政部门备案 ·应符合资产评估法第十五条规定的条件 ·具有足够数量的评估师 ·并符合有关对合伙人和股东的要求 第十五条评估机构应当依法采用合伙或者公司形式，聘用评估专业人员开展评估业务。 合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师；其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。 公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。 评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

资产评估各章知识点

第一章总论 第一节资产评估的含义 一、资产评估的概念（对资产进行估价） 资产评估是指通过对资产某一时点（评估基准日）价值的估算。 资产评估是指由专门的机构和人员，根据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估的六大要素：主体客体特定目的程序价值类型和方法。评估的主体是指评估由谁来承担。评估的客体是指资产评估的对象（指特定的资产）。 二、资产评估的特点（细看各自包含内容，选择） （一）现实性 现实性是指以评估基准期（日）为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 资产评估的现实性表现在以下三个方面：1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，只需要说明当前资产状况。2、以现实状况为基础反映未来。3、现实性强调客观存在。 （二）市场性：资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告。（资产评估价可能高于或低于交易价） （三）预测性：资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。 （四）公正性：公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。 公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。 （五）咨询性：咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见。 三、资产评估与会计计价的区别 （一）发生的前提条件不同 会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。 （二）目的不同 会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益。 （三）执行操作者不同： 资产计价是由本企业的财会人员来完成的。资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成。 资产评估与会计计价也是有联系的：①会计计价有时需要以资产评估价值为依据。②价值单位相同，均以货币计量。 第二节资产评估的对象 一、资产的含义 资产评估的对象，是指被评估的资产，即资产评估的客体。 在《国际评估准则》和美国的《专业评估实务统一准则》（USPAP）中，并没有直接给出资产评估中资产的定义，但却明确地指出了作为资产评估对象的资产与会计学中的资产存在的差异性。 （一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配（产权归属明确） 例如有关定理、公式等市社会共有财富，无从判断其价值。 二、资产的分类 （一）按资产存在形式分类：有形资产和无形资产 （二）按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产 单项资产是指单台、单件的资产。 整体资产是指有一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。（一般指企业） （三）按资产能否独立存在分类：可确指的资产和不可确指的资产 可确指的资产是指能够独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产。 不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。 （四）按资产的流动性分类：短期资产和长期资产 第三节资产评估的价值类型 一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。 1. 资产转让。 2. 企业兼并。 3. 企业出售。 4. 企业联营。 5. 股份经营。 6. 中外合资、合作。 7. 企业清算。 8. 抵押。 9. 担保。10. 企业租赁。11. 债务重组。 二、资产评估价值的含义：作为资产评估的结果，不仅是评估工作的目标，而且资产评估价值的真实性和科学性，是衡量评估工作质量的重要标志 （一）、资产评估价值的含义理解 (1) 资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据 (2) 该价值与《资本论》中所称价值不是同一概念 (3) 资产评估价值与会计记录的价值也有很大的差别 （二）、资产评估价值的特点 (1)时效性，资产评估价值反映的是特定时点的价值(2) 目的性，相同资产在同一时期，同一空间，因评估目的不同而适用于不同的价值类型，具有不同的价值；同样的相同资产对于不同所有者（占有者）也会表现出不同的价值 (3) 咨询性，资产评估价值只是为委托者提供的参考意见，是买卖的底价，最后的成交价由买卖双方确定 (4) 估计性，资产评估价值是基于客观事实，凭借评估机构及操作人员的经验和专业知识，对资产价值进行系统分析和逻辑判断，从而根据资产的功能和评估目的对资产在某一时间内的价值作出合理的结论 三、资产评估的价值类型 （一）价值类型的作用 1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 2、价值类型制约资产评估方法的选择。国际上通行的评估方法有：市场法、成本法和收益法。 3、明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。会计计价与企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的 （二）价值类型的类别：含义指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。资产评估价值作为评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数的共同影响 1、市场价值。（1）公开和公平的市场条件。（2）当事人是理性的。（3）市场价值是价值估计数额。主要还有在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值等。（非市场价值） 2、在用价值。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 3、投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 特点：①与投资者投资目的相联系；②主观性强；③难与市场价值保持一致。 4、持续经营价值。（企业作为整体的价值）：持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。 5、清算价格。（被扭曲的市场价值） 清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。一般低于现行市场价格。 清算价格一般取决于下列几个因素：（1）资产的通用性。资产越通用，价格越高。 （2）清算时间的限制。清算时间越长，清算价格越高。 6、保险价值。 7、课税价值。 （三）价值类型的决定因素 1、评估的特定目的（经济行为）； 2、市场条件； 3、资产功能及其状态。 第四节资产评估的假设 一、继续使用假设（在用续用、转用续用、移地续用） 继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件： 1、资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益； 2、资产尚有显著的剩余使用寿命； 3、资产所有权明确，并保持完好； 4、资产从经济上、法律上是否允许转作他用； 5、充分地考虑了资产的使用功能。 二、公开市场假设 公开市场假设是指假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产、资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都能获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 三、清算（清偿）假设 清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。 在继续使用假设前提下要求资产评估的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。 第五节资产评估的原则 资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。它包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。 一、资产评估的工作原则 （一）独立性原则：要求在资产评估的过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立第三者立场。（二）客观性原则：指评估结果应以充分的事实为依据。（三）科学性原则：在评估过程当中必须根据评估的特定目的选择使用的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使评估结果科学合理。（四）专业性原则：要求提供评估服务的机构必须是符合条件的专业技术机构。 二、资产评估的经济原则（技术性原则） （一）贡献原则：贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于他对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。 （二）替代原则：替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。 （三）预期原则：预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。 被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对他的评估又是一个量。 第六节资产评估的程序 一、资产评估程序的定义 资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。 狭义的资产评估程序是从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。 广义的资产评估程序是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始，到资产评估工作档案归档结束。 1、明确资产评估业务基本事项； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘察与现场调查； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档。

资产评估基础-资产评估报告的基本内容知识点

资产评估报告的基本内容 第二节资产评估报告的基本内容 一、评估报告 根据《资产评估执业准则一一资产评估报告》，资产评估报告的内容包括：标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。 （一）标题及文号、目录、声明、摘要 1.标题及文号、目录 资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。 只有符合该定义的评估报告，才能以“评估报告”标题出具。 资产评估机构及其资产评估专业人员执行与估算相关的其他业务时，虽然可以参照评估报告准则出具相关报告，但此类报告并不是评估报告，不得以“评估报告”标题出具，以免给委托人和报告使用人造成误解。 标题格式要求：“企业名称＋经济行为关键词＋评估对象＋资产评估报告”。 文号格式要求：包括资产评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。 目录应当包括每一部分的标题和相应页码。 2.评估报告声明（7项） 资产评估报告的声明通常包括以下内容： （1）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 （2）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 （3）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 （4）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实

资产评估(考试知识点复习考点归纳总结)

1.1．资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的。遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 1.2．有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。 1.3．无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。 1.4．整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。 1.5．资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。同样的资产，因为评估的特定目的不同其评估值也不相同。 1.6．价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 1.7．在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。 1.8．投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 1.9．持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。 1.10．清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。 1.11．继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 1.12．公开市场假设是假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。 1.13．清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。 1.14．资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。 1.15．资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。 2.1．市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 2.2．成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重臵成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 2.3．收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 2.4．资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 2.5．功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。 2.6．经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。 2.7．重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。2.8．复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 2.9．更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。 2.10．名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。 2.11．实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。 2.12．直接成本是指直接可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。 2.13．间接成本指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。 2.14．重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重臵成本的一种方法。 2.15．成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重臵价值的比率。该成新率指的是重臵成本法运用的第二个公式(即：被评估资产评估值=重臵成本×成新率)中的成新率，它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的。 2.16．折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原； 2.17．资本化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。 3.1．逐项清查是评估人员依据委托评估的资 产清单，对所有被评估机器设备进行逐台清 点、核实，分别考察每一台设备的实体状态， 确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值， 计算评估值。 3.2．抽样核查是在满足核查任务要求的前提 条件下，根据随机抽样的原理，核查被评估 机器设备的一种方法。 3.3．定基物价指数是以固定时期为基数的指 数，通常用百分比来表示。 3.4．环比物价指数是以上一期为基期的指数 3.5．可补偿性损耗，是指可以用经济上可行 的方法修复的损耗。 3.6．超额投资成本主要是由于新技术、新材 料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备 比老设备的重臵成本降低。它主要反映为更 新重臵成本低于复原重臵成本，超额投资成 本造成的功能性贬值即为复原重臵成本与更 新重臵成本之差。 3.7．超额运营成本是由于新技术的发展，使 得新设备在运营费用上低于老设备。超额运 营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超 额运营成本的折现值。 3.8．FOB价格为离岸价，指装运港船上交 货价格。 3.9．CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费 和国外运杂费。 3.10．统计性鉴定是按照资产类别预先设计 一套能够反映资产现时及历史状况的项目或 指标，如设备名称、型号、规格、设计生产 能力、规定运转里程、实际生产能力等，然 后根据账、卡、测试仪表等反映出的有关数 据和信息，进行逐项登记。统计性鉴定是资 产评估前期工作之一，属于调查摸底，可以 采取编制资产清册的方式，结合清查资产进 行鉴定。这种鉴定分为宏观鉴定和微观鉴定。 3.11.判断性鉴定是指由专业工程技术人员 在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指 标进行的分析判断。这些指标包括设备的新 旧程度、剩余经济寿命等。判断性鉴定一般 是在完成统计性鉴定后才能进行，属于机器 设备鉴定的第二阶段工作。 3.12．宏观鉴定是对机器设备在整个生产过 程中的状况进行调查摸底。 3.13．微观鉴定是辨识设备个别性特征的过 程，主要针对单台设备。 3.14．规模经济效益指数法是根据设备的生 产能力与价格的比例关系来确定重臵成本的 方法。其计算公式表示为：被评估设备的重 臵成本／参照物设备的重臵成本＝（被评估 设备的产量／参照物设备的产量）x亦即： 被评估设备的重臵成本=参照物设备的重臵 成本×（被评估设备的产量＼参照物设备的 产量）x 4.1．房地产是指土地、建筑物及其他地上定 着物。具体来说，房地产有三种存在形态， 即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑 物合成一体的房地产。 4.2．土地使用权是土地使用者依法对土地进 行使用或依法对其使用权进行出让、出租、 转让、抵押、投资的权利。 4.3．土地是指包括地上空间和地下空间的地 表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面 认识。从横的方面看，即范围；从纵的方面 看，分为三部分，即地上空间、地下空间、 地表。 4.4．基准地价是指城镇国有土地的基本标准 价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的 地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等 各类用地土地使用权的平均价格。 4.5．标定地价是在市、县政府根据需要评估 的正常土地市场中，在正常经营管理条件和 政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的 价格。 4.6．假设开发法，亦称剩余法。这种方法是 在评估待估土地价格时，将待估土地预期开 发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售 费用、税金及开发利润，从而估算待估土地 价格的一种方法。 4.7．建筑安装工程费是指为建筑物工程而直 接或间接耗费的各种材料和人工费用，一般 包括直接工程费、间接工程费、计划利润、 定编费、税金等。 4.8．重编预算法是指按工程预算的编制方 法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重 臵成本。 4.9．价格指数调整法是根据建筑物的账面成 本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价 格指数推算出建筑物重臵成本的一种方法。 4.10．使用年限法是指利用建筑物的实际已 使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比 率作为建筑物的实体性贬值率；或以估测出 的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿 命(年限)的比率作为建筑物的成新率。 4.11．打分法是指评估人员借助于建筑物成 新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评 分标准，以及按不同构成部分的评分标准进 行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新 率。 4.12．建筑物残余估价法，是指建筑物与其 基地合并计算收益，在用收益法以外的方法 能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所 产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益， 即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑 物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益 价格。 5.1．无形资产是指特定主体所控制的，不具 有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能 带来经济利益的资源。 5.2．边际分析法是选择两种不同的生产经营 方式作比较：一种是运用普通生产技术或企 业原有技术进行经营，一种是运用转让的无 形资产进行经营，后者的利润大于前者利润 的差额，就是投资于无形资产所带来的追加 利润；测算各年度追加利润占总利润的比重， 并按各年度利润现值的权重求出无形资产寿 命期间追加利润占总利润的比重，即评估的 利润分成率。 5.3．专利权是国家专利机关依法批准的发明 人或其权利受让人对其发明成果，在一定期 间内享有的独占权或专有权。 5.4．独家使用权是指在许可证合同所规定的 时间和地域范围内卖方只把技术转让给某一 特定买方，买方不得卖给第二家买主。同时 卖主自己也不得在合同规定范围内使用该技 术和销售该技术生产的产品。显然，这种转 让方式卖方索价会比较高。 5.5．排他使用权指卖方在合同规定的时间和 地域范围内只把技术授予买方使用，同时卖 方自己保留使用权和产品销售权，但不再将 该技术转让给第三者。 5.6．普通使用权是指卖方在合同规定的时间 和地域范围内可以向多家买主转让技术，同 时卖方自己也保留技术使用权和产品销售 权。 5.7．回馈转让权是指卖方要求买方在使用过 程中对转让的技术的改进和发展反馈给卖方 的权利。 5.8．专有技术，又称非专利技术、技术秘密， 是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。 5.9．商标权是商标注册后，商标所有者依法 享有的权益，它受到法律保障，未注册商标 不受法律保护。商标权是以申请注册的时间 先后为审批依据，而不以使用时间先后为审 批依据。商标权一般包括排他专用权(或独占 权)、转让权、许可使用权、继承权等。 5.10．商誉通常是指企业在同等条件下，能 获取高于正常投资报酬率所形成的价值。 5.11．割差法是根据企业整体评估价值与各 单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估 值的方法。其基本公式是：商誉的企业整体 企业的各单项资产评估价值评估值资产评估 值之和(含可确指无形资产) 6.1．流动资产是指可以在一年内或者超过一 年的一个营业周期内变现或者运用的资产， 包括现金及各种存款、存货、应收及预付款 项、短期投资等。 6.2．待摊费用是指企业中已经支付或发生， 但应由本月和以后各个月份负担的费用。 6.3．低值易耗品是指单项价值在规定限额以 下或使用期限不满一年，但能多次使用而基 本保持其实物形态的劳动资料。 6.4．已确定的坏账损失是指评估时债务人已 经死亡或破产倒闭而确实无法收回的应收账 款。 6.5．短期投资指企业购入的各种能随时变 现、持有时间不超过一年的投资，包括不超 过一年的股票、债券、基金等有价证券和其 他投资。 6.6．应收票据指企业持有的尚未兑现的各种 票据。主要包括：顾客交来的自己签发的本 票；顾客交来的他人签发背书的本票和汇票； 企业本身签发的，经付款人承兑的汇票。 7.1．长期投资是指不准备在一年内变现的投 资，包括股票投资、债券投资和其他投资。 人们通常把长期投资分为广义的长期投资和 狭义的长期投资两种。从资产评估的角度来 看，长期投资是指企业持有的时间超过一年， 以获得投资权益和收入为目的，向那些并非 直接为本企业使用的项目投入资产的行为。 7.2．债券是政府、企业和银行等债务人为了 筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承 诺于指定日期还本付息的有价证券。 7.3．内在价格是一种理论依据，是根据证券 分析人员对未来收益的预测而折算出来的股 票现时价格。 7.4．市场价格是指证券市场上买卖股票的价 格。在证券市场发育完善的条件下，股票市 场价格是市场对公司股票的一种客观评价。 7.5．长期待摊费用是指企业已经支出，但摊 销期限在一年以上(不含一年)的各项费用， 包括固定资产大修理支出、租入固定资产的 改良支出等。 7.6．票面价格是指股份公司在发行股票时所 标明的每股股票的票面金额。 7.7．发行价格是指股份公司在发行股票时的 出售价格，主要有面额发行、溢价发行、折 价发行。一般同一种股票只能有一种发行价 格。 7.8．账面价格，又称股票的净值，是指股东 持有的每一股股票在公司财务账单上所表现 出来的净值，是证券分析家和财会人员运用 的一个概念。 7.9．清算价格是指企业清算时，每股股票所 代表的真实价格。是公司清算时，公司净资 产与公司股票总数之比值。 8.1．企业是社会生产力发展到一定阶段的产 物。从资产评估的角度来看，企业是以盈利 为目的，由各种要素资产组成并具有持续经 营能力的相对完整的系统整体。 8.2．企业价值评估是指注册资产评估师对基 准日特定目的下企业整体价值、股东全部权 益价值或部分权益价值进行分析，估算并发 表专业意见的行为和过程。 8.3．企业财务分析是依据企业财务报表所提 供的数据，对企业过去经营状况进行的比较 研究，并对企业未来财务状况作出有效判断 的动态过程。 8.4．偿债能力是指偿还各种到期债务的能 力。 8.5．流动比率反映的是每l元流动负债拥有 的流动资产的保证能力。流动比率是用来评 价企业短期偿债能力的指标，计算公式为： 流动比率=流动资产/流动负债 8.6．速动比率又称酸性测验比率，是用来评 价企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅 速偿债能力的指标。计算公式为：速动比率 =速动资产/流动负债 8.7．速动资产是指可以迅速转化为现金的资 产项目，包括流动资产除存货以外的现金、 银行存款、短期投资、应收账款等。 8.8．资产负债率又称举债经营比率，是用以 衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动 的能力，以及反映债权人发放贷款的安全程 度的指标。通过将企业的负债总额与资产总 额相比较，反映在企业全部资产中负债的比 率。计算公式为：资产负债率=负债总额/全 部资产总额×100％ 8.9．存货周转率表示在一定时期内存货周转 的速度，是影响资产周转效率的重要指标。 存货周转率包括存货周转次数和存货周转天 数两种。 8.10．β系数法的思路是：社会平均收益率中 包括无风险报酬率和风险报酬率，社会平均 收益率扣除无风险报酬率即为社会风险报酬 率，用β系数乘以社会风险报酬率，即为适 用于被评估企业整体评估的风险报酬率。计 算公式为：Rr=(Rm-Rg)β 9.1．资产评估报告是指评估机构按照评估工 作制度的有关规定，在完成评估工作后向委 托方和有关方面提交的说明评估过程和结果 的书面报告。它是按照一定规范来反映评估 目的、程序、标准、依据、方法、结果及适 用条件等基本情况的报告书。 9.2．基准日是对资产进行清查、核实以及作 为确定取价标准的日期。 9.3．出具报告日期指评估师完成这个评估过 程出具评估报告的日期。 9.4．追溯性评估是指需要确定过去价值的评 估，即评估基准日早于报告日。在资产纳税、 司法诉讼等情况下，经常需要进行该类型评 估。 10.1．业务准则是指资产评估业务活动中涉 及的评估对象、评估依据、评估方法、评估 程序等一系列规范的总称。 10.2．职业道德准则是指与人们的职业活动 紧密联系的并具有自身职业特征的道德准则 和规范。 10.3．资产评估职业道德是指人们在从事资 产评估职业时应当遵循的道德准则和规范。 10.4．资产评估政府管理模式是指资产评估 业务活动，包括人员资格、机构、项目均由 政府行政管理部门进行。 10.5．行业自律管理模式是指资产评估行业 臵于社会自发形成的行业协会管理之下，资 产评估业的发展依赖于评估业内形成的准则 和规范进行。 简答题： 1.1．资产评估的现实性特点表现在哪几个方 面？ 答：资产评估的现实性表现在以下三个方面： (1)资产评估直接以现实存在为资产确认、估 价和报告的依据，没有与过去业务及其记录 进行衔接、均衡、达成一致等约束，’只需要 说明当前资产状况，而不需要说明为什么形 成这个状况，以及如何由过去的那种状况变 成当前状况。(2)以现实状况为基础反映未 来。(3)现实性强调客观存在。形式上存在而 实际上已消失者，形式上不存在而事实上存 在者，都要以实际上的客观存在为依据来校 正。 1.2．简述资产评估的特点。 答：(1)现实性。现实性是指以评估基准期为 时间参照，按这一时点的资产实际状况对资 产进行的评定估算。

资产评估知识点

一、重要知识点 1、资产评估 2、成本法（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）、市场法、收益法 3、修复费用法 4、更新重置成本、复原重置成本 5、简述资产评估的特点 6、简述资产评估的要素 7、资产评估的经济原则有哪些？怎么理解 8、简述流动资产评估的特点？ 9、实物类流动资产 10、资产评估报告 二、综合计算分析题 1、某企业预计未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元 14万元、15万元，假定该企业可以永续经营下去，并且从第6年起以后各年的收益额均15万元，折现率为10%。(复利系数保留四位小数，最后结果精确到两位小数) 要求：确定该企业持续经营下的价值 2、某设备于97年购进，2002年1月评估，该设备的重置成本为500000元，其 残值为2000元，尚可使用5年，根据该设备技术指标，正常情况下每天应工作8个小时，该设备实际每天工作5小时 要求：计算设备的实体性贬值 3、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下， 该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为50,400小时，资产的法定使用时间为57,600小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与

现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。 4、某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运 输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15% 要求：计算该台机床的重置成本 5、某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件， 建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8 要求：计算该生产线的经济性损耗额 6、被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元。要求用修复费用法估测油罐的实体性贬值率。 7、被评估设备A构建于1995年，账面价值为30,000元，2000、2003年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资额分别为3000元和2000元，2005年对该设备进行评估，假设1995年-2005年价格上升率为10%，该设备尚可使用年限为8年 要求计算：(1)A设备的重置成本 (2)A设备的加权更新成本；

资产评估基础知识点

第一章资产评估的基本理论 一、资产评估的概念、特点： 概念：资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济下客观存在的经济范畴。一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 特点： ①现实性：指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 ②市场性：资产评估是来源于市场、服务于市场的活动，其市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且这一估算可以接受市场检验。 ③预测性：指用资产未来时空的潜能说明显示。现实的评估价值必须反映则产的未来潜能。 ④公正性：指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人任何一方的需要。 ⑤咨询性：指资产评估结论是为资产业务提供的专业化评估意见，意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求

负责，不对资产业务定价决策负责。 二、资产的含义与分类 含义：（1）资产是一种权利 资产是一种权利，同样的资产载体，其权利是不同的。评估者要评估的不是这些资源的本身，而是这些资源某一方面的权利。 （2）资产是一种获利能力 判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题是判断其是否具有获利能力。 （3）资产必须为某一主体所拥有的和支配 资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。 分类：（1）按资产存在形态分类可分为有形资产和无形资产。有形资产指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物等，评估是应分别进行，因为它们具有不同的功能和特性。无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术等。 （2）按资产是否具有综合获利能力分类可分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产。整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。 （3）按资产能否独立存在分类分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的资产是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产都是可确指的资产；不可确指的资产是指不能独立于有形资产而

资产评估学知识点总结初中

资产评估学知识点总结初中 一、资产评估的概念 资产评估是指根据一定的标准和方法，对资产的价值进行评估和认定的过程。它是一种通 过专业的技术手段和经验方法，对资产进行全面、客观的评价，以确定其真实价值的活动。资产评估是经济活动中非常重要的一环，对于企业的财务、经营、投资、融资等方面都具 有重要意义。 二、资产评估的意义 1. 为资产交易提供客观依据。在资产的买卖、转让和租赁等过程中，通过资产评估可以为 交易提供客观的价值依据，保障双方的利益。 2. 保护资产所有者的权益。资产评估可以帮助资产所有者确定其资产的真实价值，防止因 为评估失误而导致资产损失。 3. 为企业财务决策提供参考。资产评估结果可以为企业的财务决策提供重要的参考，帮助 企业合理规划和运用资产。 4. 为投资、融资提供依据。在投资、融资活动中，资产评估可以为投资人和融资机构提供 客观的评估结果，降低投资、融资风险。 三、资产评估的主要内容 1. 资产评估对象。资产评估的对象包括不动产、动产及其他无形资产等，可以是企业自有 资产，也可以是他人资产。 2. 资产价值评估。资产价值评估是资产评估的核心内容，包括资产的市场价值、成本价值、收益价值等方面的评估。 3. 资产评估方法。资产评估可以采用市场比较法、成本法、收益法等多种评估方法，根据 不同的资产类型和评估目的选择合适的方法。 4. 资产评估报告。评估结果需要以报告形式呈现，包括评估对象的基本情况、评估方法和 依据、评估结果等内容。 四、资产评估的技术方法 1. 调查研究。资产评估需要对评估对象进行充分的调查研究，了解其基本情况和市场环境，为后续评估工作提供依据。 2. 数据采集。资产评估需要大量的数据支撑，包括市场数据、成本数据、收益数据等，需 要对相关数据进行采集和整理。