北京市房价指数

2017年北京房价分析报告

2017年北京房价分析 报告 2017年6月

目录 一、决定房价的核心因素：供需关系 (5) 二、北京房地产“宇宙中心论”VS“白菜论” (5) （一）购买力与工资 (5) （二）工资+财富=购买力 (7) （三）购买力决定实际供需关系 (9) 三、个人生命周期理论的阶梯型房价模型 (10) （一）第一阶段：婚嫁住房需求 (11) 1、住房需求 (14) 2、住房供给 (18) 3、供求关系的匹配情况 (19) （二）第二阶段：生育、就学住房需求 (21) 1、住房需求 (21) 2、住房供给 (25) 3、供需关系的匹配情况 (26) （三）第三阶段：二胎等改善性住房需求 (27) 1、住房需求 (27) 2、住房供给 (28) 3、供需匹配情况 (29) （四）第四阶段：退休改善性住房需求 (29) 1、住房需求 (30) 2、住房供给 (31) 四、房价风险：人口断层、购买力断层和观念断层 (32) （一）人口断层 (32)

（二）购买力断层 (33) （三）观念断层 (34) 五、房价的顶在哪里 (34)

决定房价的核心因素：供需关系。传统的马克思主义经济学认为“价值决定价格，供需影响价格”，然而房子作为捆绑各种经济价值和社会价值的综合产品，实际价值已经不能用砖头水泥等价值来衡量，在此基础上，我们提供一种房价分析的方法“供需决定价格，观念影响价格”，我们将以北京为例进行分析。简单说就是，什么样的房子涨得好？有人接盘的房子涨得好，接盘的人越多，涨得越好，反过来也可以说，没人愿意接盘的房子不会涨。 北京房地产“宇宙中心说”VS“白菜论”。“高房价、低工资和高销量”并存，北京的房地产市场是不是很矛盾?其实不然，高到常人不能及的房价下，北京住房依然供不应求，主要存在两个方面的原因：一是，购买力的衡量标准不只是工资，也包括财富。二是，作为全国政治、经济、文化中心，北京具有吸引全国财富的能力。 个人生命周期理论的阶梯型房价模型。从个人生命周期来看，一个人在一生中可能需要面临四次房产变动的需求（可以一步到位的土豪请忽略）：毕业不久的婚嫁住房需求、婚嫁几年后的生育住房需求（可能和前一步合并），二胎或其他改善性住房需求，退休后的住房需求。阶梯型房价模型可以循环推进、环环相扣的关键在于购房者在预算约束和需求的不断提高中权衡，拥有第一套房产之后，这套房产就可以成为下套房子的首付，房价上涨的力度看消费者的工资是否能够承受两套房的差价。 房价风险：人口断层、购买力断层和观念断层。第一，警惕第三波婴儿潮带来的房价持续上涨的“表面繁荣”。第二，警惕经济战略调

中国高房价的分析与对策

中国高房价的分析与对策 作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.wendangku.net/doc/ba4878907.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。 中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。 尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。 中国的高房价的原因 首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。 如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。 城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为

近几年国内房价走势预测调查

近几年国内房价走势预测调查学院：经济与管理学院 班级：财务管理11--01 学号：541106070105 姓名：葛皓

近几年国内房价走势预测调查 调查目的：时至今日，国内房地产业已经成为中国经济业界的支柱成分之一，目前政府将近10%的税收都是有房地产行业提供的。随着中国经济的发展，中国房地产行业已经具备了相当成熟的体质和思路。这其中有开发商和各大地产商的通力运作，同时也得益于政府相关政策的保护和影响，更有价值和供求之间的复杂联系在制约着房地产市场的经济命脉。可以说，现在的中国房地产界就像一块蛋糕，其间的既得利益者无非政府、开发商和物业等外包服务项目，间接获益者或许就是我们买房的普通老百姓。房价的持续上升，房价问题成为影响老百姓的日常生活的重大问题之一。现在可以说，政府，房地产、房地产开发商、物业主是利益最大受益者。因而我们看到，近年来的我国房地产市场出现了很多奇怪现象：房价一路猛升、开发商囤地盖楼却不出售、个别城市地段房屋无人问津、地王纷纷在各地崛起等等……这其中的各等现象，并不是这次调查的重点，让我们把目光缩小，着重考虑目前房价不稳甚至只涨不降的这一问题。这种情况可以说一种经济发展畸形，针对这种情况中央政府虽然出台了相当严厉调整政策，但是房地产市场价格问题并没有好转，所以由此引起了各种业界人士的猜测。作为即将毕业的学生，住房问题是一个致命的问题。于房价所持的态度将很大程度上决定进入社会后他们将如何面对纷繁复杂的房地产界和居高临下的房屋价格。 调查对象：房地产价格走势 调查方法：通过查询近几年国内房地产价格走势资料，以统计图显示出来，结合当前国内经济发展情况，去分析、对比，进而猜测近几年房地产价格走势。 样本：1.一线城市房子供需走势统计图

北京2016-2017年房价连涨17个月

北京2016-2017年房价连涨17个月 点击上方“骥观天下”可以订阅哦！ 有句话说得好，“如果觉得没什么可以奋斗的动力，那么就去大北京看看房子吧”，据说这句话是现在最新的鸡汤励志语言。缺乏斗志的青年读到这句话，马上会战斗力爆表，立刻投入到认真的工作中。 但如果这位青年真的看了最近首都的房价，他不仅不会激发斗志，反而会立刻丧失斗志。北京房价之高，无论人们灌自己多少鸡汤，一旦看到房价应该马上就会清醒过来。根据中国房地产业协会最近发布的房价行情显示，首都房价连续17个月环比上涨。从2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元每平，涨至2017年2月的60738元每平，平均涨幅高达63.18%。最近甚至还传出学区房一晚上涨17万的新闻。 如此疯狂的北京房价，仿佛没有最高只有更高，但它还会延续疯狂，一直涨下去吗？实际上，长期看来，尽管现在价格已经高到令人难以接受，但京城房市继续坚挺依然是未来的必然趋势。何以见得？我们可以看到，限购政策之下，炒房的资本并没有远离北京，而是蛰伏于京城周围，待机而动。加上2017年北京住宅用地计划供应610公顷，同比减

少近五成，买房者只能纷纷外撤。 这也造成北京中心城区一搞限购，周边地区房价马上应声上涨。燕郊等地的价格暴涨暂且不提，就连固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。甚至 是远在河北石家庄的楼盘，距离北京约300公里的地方，也受到首都房价“溢出效应”的影响，近期价格涨幅明显。仿佛 北京高房价辐射范围之广，影响着周围大部分地区。 可以预见，未来的北京以及周边临近地区，房价泡沫必将继续坚固，并持续膨胀。 到底是什么因素推动北京房价连续17个月快速上涨呢？在回答这个问题以前，我们可以知道，答案绝对不是因为居民收入增长。北京城市居民的年人均可支配收入才52530元，远远追不上房价。根据相关机构统计，北京房价收入比14.5，连续三年位列全国第一，成为全国靠工资购房难度最高的地区。我们甚至可以说，现在北京房价已和人们的工资收入没有什么直接关系，那些能买得起房的人，绝大多数不可能是依靠固定工资收入来购买。 真正推动北京房价连续上涨的，其实根源还是在于货币。 我们以2007年为一个节点，看看这个时间段前后发生 了什么。自这一年以来，中国的货币供应呈现一种前所未有的“爆发式”增长，其总量超过了日本、欧洲、美国等几大经

我对中国房价未来走势的看法(精)

我对中国房价未来走势的看法 前两天与李钟琴先生争论中国房价的未来走势，一言难尽，故此决定写一篇短文(本人主要研究不是房地产，只能说说感觉)。 我的一个朋友最近在美国给他儿子买了套房子（位于德州达拉斯，二层小楼200多平米），花了25万，他本来带去30万，省下了5万，问我买点什么股票，我说你买BRT（一个房地产REIT）吧，虽然目前没有分红，但我认为三年后上涨一倍问题不大。 许多国人可能认为美国已经衰落了，但我不这样认为。我认为美国已经没有什么问题了，几年后如果美国重新显示出巨大的力量，我奉劝诸位不要露出惊讶的表情。简单地说，对于美国这样的国家，每一次经济危机都是一次机体的自我更新，活下来的都是身强体壮的。08年美国房地产业的崩溃，并不一定是一件出人意料的事，我请大家注意，伯南克曾经说过：处理泡沫的结果比处理泡沫要容易得多。这句话是很耐人寻味的。在美国房地产大跌时，美联储并没有去干预它的走势，这至少表明了他们的一种态度：他们不怕房价下跌。他们能够承受房价下跌所导致的结果。 在讨论目前国内房价走势之前，我先说说我知道的以前的一个情况：1994年时，上海城区的房价已经是1万左右了，这个价格维持到2000年时，发生了变动，不是向上，而是大跌了50%，跌到5000（没错，每平米5000块。北京的房价虽然明的没降，但6折7折也是有的），半年后就涨上去了，自此之后就一直大涨小回，直到现在。为什么2000年会有那么一次下跌，简单地说：开发商撑了几年之后，实在撑不下去，断头了，而当时的经济情况好得很，承受的起。 2008年底，受美国经济危机的影响，我国的房价也开始下跌，最明显的是深圳，说它出现跳楼的情况也不为过。但诡异的是，这种情况没有维持几个月，房价掉头又向上了(四万亿的资金注入，有多少去了房地产业？)。还没死呢，怎么又还魂了？ 房价下跌的影响有多大呢？大家可看以下两个方面： 1。2009年，北京、上海的财政收入分别为2000亿和2500亿，卖地收入分别为922亿和992亿。卖地收入已占财政收入中很大的一块。 2．据abcde网友提供的数据,我国房地产总量有84万亿之巨，如果房价下跌30%（如美国那样），则房地产上的财富损失为28万亿，平均每人2万，实际上的损失肯定不止于此，连锁效应之下，结局如何已经无法估计。

对影响北京市房价重要因素的实证分析

Emergence and Transfer of Wealth 财富涌现与流转, 2017, 7(3), 49-56 Published Online September 2017 in Hans. https://www.wendangku.net/doc/ba4878907.html,/journal/etw https://https://www.wendangku.net/doc/ba4878907.html,/10.12677/etw.2017.73008 An Empirical Analysis on the Factors Affecting the Housing Price in Beijing Yutian Jia, Yuping Lan International Business Department, Beijing Normal University Zhuhai Campus, Zhuhai Guangdong Received: Jul. 24th, 2017; accepted: Aug. 2nd, 2017; published: Aug. 9th, 2017 Abstract It is obviously that the housing price in Beijing is never falling. The housing price in Beijing that lots of people cannot afford is at the top ten from all over the world. The dates of the resident pop-ulation, GDP and housing completion area that are collected are used for analyzing the factors that influence the housing price in Beijing. EVIEWS is used to make a multivariable linear regression model that will analyze the factors, and provide some reasonable advice for government invest-ment and home buyer. Keywords Housing Price, Resident Population, Real GDP, Housing Completion Area 对影响北京市房价重要因素的实证分析 贾雨田，蓝裕平 北京师范大学珠海分校国际商学部，广东珠海 收稿日期：2017年7月24日；录用日期：2017年8月2日；发布日期：2017年8月9日 摘要 众所周知，北京的房价一直都是“高歌猛进”，居高不下，如今已入选在全球房价排行榜第十名，令很多购房者望而却步。为了分析当前影响北京房地产价格的主要因素，本文搜集了2000年至2015年间的年末常住人口、人均生产总值、住宅房屋竣工面积等相关数据，建立多元线性回归模型并运用EVIEWS 计量经济软件对此进行研究，为政府投资购房者提供合理化建议。

中国房地产现状分析

目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

中国房价未来的发展趋势

中国房价未来的发展趋势 伴随者世界金融风暴的蔓延，国内一路飙升的房价来了个紧急刹车，这个急刹车让很多正在搭乘楼市这趟高速列车上的炒房人措手不及，一夜间从百万富翁到身无分文的人大有人在。然而这个信息却给许多几乎已经放弃买房的人一线希望。在大环境一片萧条的情况下，各种关于国内楼市泡沫的各种说法一时铺天盖地，大多数专家学者都支持房价下降是必然趋势。于是绝大多数购房者都期待着房价的下降，在两会前一直是一个观望期。但是随着两会的结束，似乎楼市依然比较坚挺，没有大家以前预期的降价幅度，甚至有许多楼盘房价根本就没有降过。同时随着两会后各个地方政府相继出台了许多有利于地产商的政策，同时节后许多刚性需求的释放导致最近房价上涨的趋势。 回顾这样一个过程，很多人肯定不明白，为什么伴随着失业率的不断刷新、出口的不断萎缩、股票的不断跌停等不利因素，中国的房价却独树一帜。我个人觉得主要是以下原因造成： 1 、过去相当长的一段时间很多政府的收入都来自土地政策（从最近的消息可以看到政府在推高房价方面有不可磨灭的“作用“），政府和地产商可以说是双赢的局面，如果放弃房市无疑会首先就会影响到政府的财政，保八又何从谈起，所以政府不愿意放弃房地产。 2、银行投入房地产的贷款是海量的，如果楼市一路迅速下跌，势必会给银行造成大量坏账，从而对整个国家的经济可能引发更为严重的破坏，所以银行也不愿房地产这个市场一味的萧条下去。 3．在中国现在积压在地产商的这些看似数量不少房子，对于中国这样的消费市场来说，在相当一段时间肯定是供小于求的，也正是由于如此，给政府和银行救楼市提供了必要条件。 中国房地产在过去的几十年间取得了飞速发展和巨大成就。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，而房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点是： 1、高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全。 2、高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进。 3、高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。 4、总理温家宝在十一届全国人大三次会议上说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。 5、全球经理人采购指数继续下降，PPI深幅下挫，未来有关房地产的建安成本大幅降低，各大城市地价除2008年外，2009年地价继续走低，银行利率经过几次下调，还有下调的空间。也就是说，所有的构成房价的成本都在降低，房价能涨吗？除非房子是黄金做的。 6、中国的地产商一直在囤地，这是事实。近十年来，房企购地面积每年都多于用地面积。最近各地方政府已开始没收一些闲置两年以上的土地。部分被没收地土地闲置长达18年。在以前对囤地毫不干涉的情况下，囤地的利润高于辛辛苦苦盖楼售楼的利润。如没收闲置土地，对有捂盘、囤地行为的房企停发新贷款等政策能严格执行，供应量必然明显增加，显然不利于价格的上涨。

2020年中国房价分析

2020年中国房价分析 一.深证房价为何会大幅上涨 炒房客的理由很简单，经济越差，房价越要涨。不涨房价，怎么拉动房地产？不拉动房地产，怎么刺激经济？现在经济那么差，要保GDP，不拉房价是不可能的。这就是本轮炒房的底层逻辑。这个逻辑在过去20年都是对的，但这一次却是错的。 银行把国家发放的中小微企业专项补贴贷款拿去炒房，是不得已而为之。理由很简单，这笔钱就算再低息，甚至国家贴息贴到零，那也是要还的，本金是一分钱不能少的。这年头谁都可以注册公司，找个注册公司一手包办，花费才一千多块，如果你能再多花点钱，还能有专业公司帮你包装，业务流水啥的全都有，和正经公司毫无区别。事成之后如何把钱从公账里转出来，别人也有全套方案。所以就凭一张破营业执照，你就想空口白牙的从银行贷走几十万几百万？别逗了，万一你不还钱，签字的放贷员是要负责任的。我才不信你的流水，也没兴趣听你吹业务，不想知道你是不是下一个马云，更不相信你所谓的个人还款承诺。想贷款可以，拿抵押物来，我只认抵押物，哪怕你不还款，我拍卖抵押物好歹还能拿回一点钱。深圳有很多公司，但有抵押物的还真没几个，大家连办公室都是租的，有些公司恨不能连电脑和桌椅都租，哪来的抵押物。公司没抵押物，但老板您有房子啊，您拿房子来抵押就可以了，这样我就放心了。银行是放心了，但老板不放心啊。我开个公司，贷款给员工发工资，却要把个人的房产都压上去，万一经济不行，那不仅公司破产，一家老小都要流离失所。这事我不干，银行你爱找谁找谁去。款放不出去，银行也急了，上面有任务必须完成啊。于是放贷员就找老板们商量，这样，你以你公司的名义，用你个人的房产做抵押把钱贷出来，至于这些钱你拿去干嘛，我们不管，走个形式就行了。老板您想想，这可是国家贴息的贷款啊，超低息甚至免息，不要白不要啊，你去买房贷款还得5%呢。老板一想，是哦，这么便宜的贷款不要白不要，贷了！至于贷出来干嘛，当然是买房了。中国的房地产市场早就沸腾了，很多人不是不想买，是买不起。有多少钱，就买多少房，根本不管什么房租比，也不管什么价值中枢。狂热的人类曾经愿意花1万金币去买一颗破郁金香，何况房子。现在房价上不去，只不过是因为大家手里没钱了而已，国家管控了贷款的流向。如今贷款被开了一个口子，深圳房价当然要涨。而且买了房，老板们就有更多的房产可以抵押了，可以拿到更多的贷款。生生不息，源源不断，只需要换几个人的名义就行了。这可是贴息贷款，利息低到让人发指，近乎于不要利息。从某种意义上，有些炒房客甚至会认为这种贴息贷款的出现，是国家要拉房地产的一个标志。再加上经济越差的时候国家一般都会拉房价刺激经济的历史规律，炒房客们立刻就兴奋了。拿1亿的房子，炒房客利用这种规则，给他长一点的时间多走几遍流程，完全可以凭空再买10亿甚至更多的房产。撑死胆大的，饿死胆小的，过去20年里胆大的都发财了。如果不是国家紧急下令禁止，深圳的房价，翻倍都不夸张，那些炒房客真的做得到这种奇迹。深圳的房价起来之后，其他城市的房价也跟着蠢蠢欲动，因为企业贷是全国性的，很多地方的炒房客只不过来没来得及发现这个漏洞而已。但其实，深圳的企业贷失控，这是一个工作小失误而已，并不代表国家要放松对房价的管控。 二.过去国家为何扶持房地产行业 国家拉房地产的最大原因，是因为中国人太爱储蓄了，太多的钱放在银行里沉睡。这些钱拿出来建设国家，你好我好大家好，所有人的收入都在上涨。但百

2020年房价走势研究分析

2020年房价走势研究分析 1、经济发展的关键核心要素，是资本+科技，而这两个因素其实对应同一个东西——劳动剩余。 用微观层面举例子，如果一个工厂，把劳动产出全部都分掉，是没法发展的，工厂需要有研发人员来提升效率，工厂需要购入新的设备来提升产能。所以，本质上相当于工人把自己的劳动剩余的一部分让渡出来，用于供养可能暂时没有产出的研发人员；同样的道理，购买新设备的资本也是来源于工人的一部分劳动剩余。 记住这个结论，经济要发展，当前劳动者就必须要让渡一部分劳动剩余。 劳动剩余越多，则对发展越有利，劳动剩余越少，则对发展越不利。 2、经济发展的成果，并不是每个人都能享受到，而且，经济发展的成果，每个人享受到的程度并不相同，于是问题来了，有的人不愿意让渡劳动剩余咋办？动用国家力量强行获取？恭喜你，每个统治者都想过这种方法。强取当然可以拿到任何你想要的的

比例，但又一个问题来，劳动者的能动性下降了咋办？ 最极端的情况，你要是想100%都要拿走，那我干脆就不干了，你毛都拿不到。如何在基本保持劳动者能动性的情况下，尽可能多的积累劳动剩余，是一个大课题。 3、建国后，新中国一穷二白，纯农业国家，如何完成积累，如何发展工业？ 大道理谁都懂，但真到了要每个人交出劳动剩余的时候，谈何容易。如果直接价税，则会打击生产积极性，并且当时全国绝大多数人口是农民，农业税征收自古都是不容易的事情。 于是，重点方向放到了如何提高企业利润上面来，企业有利润才能完成积累，才能再投资，才能不断发展壮大。如何提高利润呢？ 1）提高收入； 2）降低成本。 如何提高收入？ 国家直接赋予企业垄断地位，而为了确保企业有了利润之后能够继续再投资而不是挥霍掉，并且防止投资的方向不是国家想要的，于是国家全面接管各大企业。这就是垄断国企的来源。

中国房价上涨分析资料

中国房价上涨分析

用经济学原理分析中国房价上涨现象 在所有有关民生类的问题中，居高不下的房价一直是近年来人们热切关注的话题，虽然，近期我国的房价在限购限贷、房产税等政策的影响下有所回落，但对房价的调控不容放松警惕。影响我国房价上涨的因素是多方面的。从需求层面看，城镇化、居民收入和婚龄人口是长期影响因素；从供给层面看，土地供应是长期影响因素；货币供应量对房地产市场的短期需求和短期供给均形成重要影响。要彻底整治房地产市场，宏观调控必须从需求和供给两方面持续发力，引导房价“回落”到合理区间。事实上，由城镇化、居民收入提高和婚龄人口增加所引致的住宅需求是自然的、健康的，宏观调控的治理重点是货币超发所带来的虚假需求、投机需求和房产商捂盘行为。下面本文将从以下几个方面探析中国房价上涨的原因。 一、需求拉高价格 人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。 二、供给抬高价格

中国历年CPI一览表

中国历年CPI一览表 CPI是居民消费价格指数的简称。居民消费价格指数，是一个反映居民家庭一般所购买 的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标。它是在特定时段内度量一组代表性 消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数，是用来反映居民家庭购买消费商品 及服务的价格水平的变动情况，是一个月内商品和服务零售价变动系数。 CPI计算公式 CPI=（一组固定商品按当期价格计算的价值除以一组固定商品按基期 价格计算的价值）×100% CPI基本功能 1、度量通货膨胀（通货紧缩）。CPI是度量通货膨胀的一个重要指 标。通货膨胀是物价水平普遍而持续的上升。CPI的高低可以在一定 水平上说明通货膨胀的严重程度； 2、国民经济核算。在国民经济核算中，需要各种价格指数。如消费 者价格指数（CPI）、生产者价格指数（PPI）以及GDP平减指数，对GDP进行核算，从而剔除价格因素的影响。 3、契约指数化调整。例如在薪资报酬谈判中，因为雇员希望薪资（名义）增长能相等或高于CPI，希望名义薪资会随CPI的升高自动调整等。其调整之时机通常于通货膨胀发生之后，幅度较实际通货膨胀率为低。

4、反映货币购买力变动：货币购买力是指单位货币能够购买到的消 费品和服务的数量。消费者物价指数上涨，货币购买力则下降；反之 则上升。消费者物价指数的倒数就是货币购买力指数。 5、反映对职工实际工资的影响：消费者物价指数的提高意味着实际 工资的减少，消费者物价指数的下降意味着实际工资的提高。因此， 可利用消费者物价指数将名义工资转化为实际工资。 6、CPI对股市的影响：一般情况下，物价上涨，股价上涨；物价下 跌，股价也下跌。 CPI主要影响 CPI是一个滞后性的数据，但它往往是市场经济活动与政府货币政策 的一个重要参考指标。CPI稳定、就业充分及GDP增长往往是最重要的社会经济目标。不过，从中国的现实情况来看，CPI的稳定及其重要性并不像发达国家所认为的那样“有一定的权威性，市场的经济活动会根据CPI的变化来调整”。 CPI对汇率的影响 通货膨胀对美元的影响不太明确。通常情况在一个健康的经济扩张 中，提高美元的利率能使美元更具吸引力。如果利率的上升主要来自通货膨胀的上升，它将损害美元。更高的通货膨胀率损害了外国人持有的美元投资的价值，因此CPI的持续上升对美元有负面影响。货币交易者对其他细微差别也十分敏感。例如，外汇市场的交易者认为美联储已经迅速行动并灵活控制了通货膨胀的压力，美元可能将保持它

中国未来房价趋势分析报告

中国未来房价趋势分析报告 专业：环境工程 学生姓名：李林宽 学号：061400115 完成时间：2015年6月14日

中国未来房价趋势分析 当今社会，随着社会的发展，房价问题已成了一个普遍的问题，而房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，从而造就了房价问题。 中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨，因此造成了如今的“买房困难”、“房奴”等一系列问题。而要在目前的社会趋势上来对未来房价趋势做出分析首先就得了解我国高房价 的秘密。 中国房价如今一直居高不下，让人闻房散胆。首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市 聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城 镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小；相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，我认为人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。 其次，中国高房价的另一个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低（除房地产外），继

2006年北京房价走势

2006年北京房价走势 北京市委研究室胡睿宪/文 近年来，北京住房价格一直呈增长态势(见表1)。特别是自2004年下半年起呈加速态势，2005年上涨势头更为明显，期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元。2005年商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。商品住宅销售价格指数由2004年的104.3上升到了107.1。在国家逐步加强宏观调控，抑制房地产市场过热的大背景下，北京住房价格出现大幅增长，引起了社会各界的密切关注。 1999～2005年北京市商品住宅价格变化表 年份现房价格/年增长率（%）期房价格/年增长率（%）销售价格指数1999年 4786 0.4 98.3 2000年 4557 -4.8 98.8 2001年 4716 3.5 100.1 2002年 4467 -5.3 100.2 2003年4456 -0.2 100.6 2004年4747 6.5 104.3 2005年5853 23.3 107.1 一、当前住房价格上涨的原因 经过初步分析，我们认为：本轮住宅价格上涨的根本原因是商品住宅市场供不应求，市场多年平稳发展为房价上涨积蓄了力量，二手房发育不足削弱了宏观调控力度，在维系市场价格稳定的力量失衡后，住房价格上涨成为必然趋势，而国内外宏观经济发展环境进一步推动了北京市的房价上涨。从这五个方面的原因中可以看出，北京住房价格上涨是市场供需双方力量对比的结果，市场发展不是一种非理性行为，当前市场价格的上升并不表明北京房地产市场就存在泡沫。 1、住房市场多年平稳发展为此轮价格上涨积蓄了力量 自1999年以来，北京在大力推进住宅市场化的同时，保持了价格平稳增长，取得了巨大的成绩(见表2)。1999年9月1日出台《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，标志着北京房地产市场进入新的发展阶段，福利分房制度逐步退出历史舞台。从1999年到2003年，商品化率从当时的59.8%上升到了89.7%，4年提升了近30个百分点。而与此同时，北京地区生产总值保持了两位数以上的增长，城镇居民人均可支配收入除1999年以外，也保持了两位数的增长。住房市场化改革深化，而经济实力的增强和人民财富的增多，对商品住宅产生了巨大的需求，推动房价上涨。但是，1999年住宅销售价格指数仅为98.3，虽然此后持续回升，

中国历年CPIPPI(1990～2012)

◆※中国历年消费者物价指数CPI 中国历年CPI和PPI指数 注：（1）CPI消费者物价指数、PPI生产者价格指数； (2)CPI统计于1990年1月至2010年12月；PPI：2003年1月至2010年8月. 序号年月CPI PPI 序号年月CPI PPI 1 1990年1月104.30 121 2000年1月99.80 2 1990年2月104.40 122 2000年2月100.70 3 1990年3月103.40 123 2000年3月99.80 4 1990年4月103.20 124 2000年4月99.70 5 1990年5月102.70 125 2000年5月100.10 6 1990年6月101.10 126 2000年6月100.50 7 1990年7月101.10 127 2000年7月100.50 8 1990年8月102.50 128 2000年8月100.30 9 1990年9月102.90 129 2000年9月100.00 10 1990年10月103.10 130 2000年10月100.00 11 1990年11月103.70 131 2000年11月101.30 12 1990年12月104.30 132 2000年12月101.50 103.06 100.35 13 1991年1月102.20 133 2001年1月101.20 14 1991年2月101.00 134 2001年2月100.00 15 1991年3月101.60 135 2001年3月100.80 16 1991年4月101.30 136 2001年4月101.60 17 1991年5月103.60 137 2001年5月101.70 18 1991年6月104.40 138 2001年6月101.40 19 1991年7月104.70 139 2001年7月101.50 20 1991年8月104.90 140 2001年8月101.00 21 1991年9月104.50 141 2001年9月99.90 22 1991年10月104.80 142 2001年10月100.20 23 1991年11月104.40 143 2001年11月99.70 24 1991年12月104.50 144 2001年12月99.70 103.49 100.73 25 1992年1月105.50 145 2002年1月99.00 26 1992年2月105.30 146 2002年2月100.00 27 1992年3月105.30 147 2002年3月99.20 28 1992年4月107.10 148 2002年4月98.70 29 1992年5月104.70 149 2002年5月98.90 30 1992年6月104.80 150 2002年6月99.20 31 1992年7月105.20 151 2002年7月99.10 32 1992年8月105.80 152 2002年8月99.30

2015-2016年中国房价走势情况分析

2015-2016年中国房价走势情况分析 摘要：房价走势情况观点不一，同时也备受关注。下面是对 2015-2016年中国房价走势情况分析。 房价走势情况观点不一，同时也备受关注。下面是对2015-2016年中国房价走势情况分析。 18日，国家统计局公布的“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，4月份一线城市房价全面反弹，70个大中城市房价环比上涨的个数继续增加，楼市回暖明显。 一方面全国房价基本无泡沫，所以不会大跌；而部分城市库存量高，所以房价不会大涨。一线城市房价继续逞强，三四线城市正在去库存，预计2016年将接近合理水平。

国家统计局昨日发布了4月份全国70个大中城市房价指数。数据显示，在70个城市中，房价同比上涨的只有一个深圳，这是否意味着全国楼市仍然非常低迷，房价下跌趋势还在加剧？ 房价指标相比销售指标滞后，但领先于购地量、开工量、开发投资等指标。而房价指标当中，又分为环比指标与同比指标，环比属短期指标，而同比属于中期指标。 虽然4月只有深圳一个城市新建商品住宅价格同比上涨，但环比上涨城市数量已由3月的12个增至4月的18个，5月上涨城市应该会继续增多。其结果是：未来一年，房价同比上涨的城市数量会越来越多。因此，相比同比，我们应重视环比变化。 从新房价格环比上涨数量看，去年9月和10月70个城市中无一上涨，69个下跌。其后，上涨城市逐渐增多。如果把70个城市新房价格环比增幅进行算术平均，则去年8月跌幅最大。其后，环比跌幅逐渐收窄，预计5月份将会迎来翻红，逆转为正增长，也即出现短周期中的房价上涨“拐点”。 根据统计局初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。这一计算方式，主要是对不同城市进行权重设置，由于一线城市房价涨幅大权重也大，于是70个城市房价总体已经出现“上拐”。最新房地产行业分析内容请查阅宇博智业市场研究中心撰写的《2015-2020年房地产行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告》。

中国房地产未来10年发展趋势

中国房地产未来10年发展趋势的看法 前言： 房地产项目的开发成功与否，不仅取决于项目自身的条件，同时还取决于房地产市场大环境的状况。 中国房地产业的现状： 住建部于2011年公布数据：截至2010年底，中国城镇人均住宅建筑面积31.6平米。2010年全国人口13.7亿，城市化率50%，即：全国总可居住建筑面积约216亿平米。2011年全国房屋新开工面积19.01亿平米，即：到目前为止，全国可居住建筑面积（包括已开工尚未竣工的部分）至少235亿平米。 2011房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4%。全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6%。经2010、2011两年国家调控的重压，2011年全国已有40个以上城市房价出现同比下降。 那么，中国的房地产供应量是否已达到饱和？我们现在面临的是否为所谓的房地产价格的“拐点”？中国的房地产业是否正在进入衰退期？针对这类问题，我们可以从影响房地产业的因素入手，来推导结论。 影响房地产业的因素主要有以下几项： 1、国民经济 2、刚性需求

3、投资预期 4、国家调控 5、文化观念 下面为针对各项的具体分析： 一、国民经济： 目前房地产业在国民经济中所占比重越来越高，它们两项中的任何一项很难单独繁荣或衰退。通常来讲，国民经济的持续繁荣是房地产业繁荣的前提和基础。利用可变参数模型对历年中国GDP和房地产投资数据分析，可推导出： 中国GDP每增加1%，房地产投资会增加1.38-1.48%。 人均可支配收入每增加1%，会带动房地产投资增加1.2%。 表一： 2000-2011中国历年GDP增长率（%） 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 8.4 8.3 9.1 10 10.1 11.3 12.7 14.2 9.6 9.1 10.4 9.2 从表一中可以看出，2000-2011年，中国的GDP持续保持较高的增长率，为这12年间中国房地产业高速增长提高了基础。 而未来中国的国民经济发展会怎样呢？以下三个方面可以说明未来十年中国的GDP还会保持较高的增长率： 1、全世界范围内科技进步、生产力水平高，中国同时还具备市场规模巨大、内需旺盛优势。 2、劳动力、人口结构方面具有优势。1982年-2021年间，中国的劳动人口均会占总人口50%以上，整个社会负担较轻，利于经济发展，称为“人口红利”。 3、中国的经济体制、产业结构、消费结构还有很大调整空间，将进一步提高创造力、生产力、市场规模。 高盛公司曾于2003年预测中国将于2041超越美国称为世界第一大经济体，后被认为过于保守，修改为2027年。2011年国际货币基金组织预测中国将于2016年经济总量达到19万亿美元，超过美国成为世界第一大经济体，而届年美国的经济总量为18.9万亿。 经以上可得出结论： 未来十年，国民经济仍会保持较高的增长率。 国民经济的持续繁荣为房地产的繁荣提供了前提和基础。

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估