低效工业用地成因解析及改造策略研究_以深圳为例

低效工业用地成因解析及改造策略研究——以深圳为例

张 源 周丽亚

【摘要】 低效工业用地在深圳市特区外大量存在，造成这一现象的主要原因有三个方面：首先工业用地的多头供应使得引进的产业项目把关不严；第二，现有的利益分配机制决定了大量工业用地的低效；最后，开发主体的短视和盲目竞争，客观上进一步拉低了产业的引入门槛。因此，改造低效工业用地的重点应是对原有工业园区的管理整合，土地资产的盘活。在此基础上，本文认为在对低效工业用地进行升级改造时，应鼓励和引导市场资本的全面介入，以利用市场活力提升用地效益。

【关键词】 深圳 低效工业用地 土地管理 市场资本 升级改造

用地效益决定于经济产出和用地规模两个基本因素。经济产出是由产业类型和产业层次所决定的，伴随着产业类型从第一产业向第二、第三产业转变和产业层次的提升，用地效益将逐步提高。土地资源的配置也直接作用于用地效益，产权明确以发挥市场主动性、监管得力以确保公共利益，是土地得到高效利用的基础。从土地资源配置的角度研究工业用地效能，正是本文选取的视角。

1978年以来，中国的城市化过程是工业化过程的必然结果。然而全国几乎所有城市的工业发展都基本处于一种粗放型模式，在经济发展的重重压力下，片面追求总量的飞跃，而忽视了效率提升，造成的直接后果就是伴随着GDP 、工业增加值等经济指标飞速攀升的同时，各类建设用地，尤其是工业用地量激剧扩张，土地资源大量消耗，低效工业用地“遍地开花”。在经历了20多年粗放发展经济之后，个别城市的土地资源已经面临极大的压力（深圳是最明显的例子），实现土地的集约节约利用，推动低效工业用地的升级改造，将是未来相当长一段时期中国所有城市将面临到的最现实也是最紧迫的问题。

1 深圳市工业用地效能

深圳作为我国改革开放的窗口和试验田，其工业发展从一开始就接受了国际分工，深圳工业发展的历程是世界产业结构的调整和产业转移的缩影。

深圳市1994年单位工业用地增加值为每平方公里3.26亿元， 2006年上升到每平方公里10.83亿元，年均增长率高达10.5%。全市工业用地效能虽然与发达国家城市存在一定差距，但在国内大中型城市位居前列（表1）。

表1 深圳市与国内外其他城市工业用地效能比较

单位工业用地增加值

年份

工业用地

（平方公里）

工业增加值 （亿元）

绝对值

（亿元/平方公里） 相对值

（以2005年的深圳为100）

1984年 2.546 5.18 2.03 21 1994年 81.83 267.13 3.26 33 2000年 132.65 962.75 7.26 74 深圳

2005年 254.75

2483.49 9.75

100

国内其他城市

广州 2005年 372.4 1867.53 5.01 51 北京 2005年 1008.3 1707 1.69 17 上海 2005年 - -

9.215

94

国际其他城市

香港 2003年 9 472（444亿港元） 52.4 537 新加坡 2004年 40.97 2341（283亿美元） 57.1 586 东京都 2001年 46.84

5021 （73754亿日元）

107.2 1099

15

根据2004年上海市开发区统计手册，2004年上海建成投产企业土地产出水平为37.09亿元/平方公里（工业总产值），根据2004年上海工业增值率24.9%推算出上海工业用地效益（工业增加值）

进一步分析不难发现，全市工业用地高效利用的帷幕掩盖着市域工业用地利用效益的不均衡。深圳市2005年特区内工业用地效能高达61.57亿元/平方公里，特区外的宝安和龙岗仅分别为4.93和6.25亿元/平方公里，分别是特区的1/12和1/10。事实上，特区外存在着大量的低效工业用地。

不仅特区内外工业用地效能差异明显，特区外20个不同街道之间工业用地效能也极不平衡（图1）。单位工业用地增加值的最高者（大鹏）值是最低者（坪地）的约46倍；近六成街道（特区外22个街道中的13个街道）每平方公里工业用地的增加值在3亿元以下，约为特区外工业用地平均增加值的二分之一，特区的二十分之一，但所占用的工业用地约为全市的60%。

也就说，全市有8%的工业用地（特区内）创造了全市50%的工业增加值，但还有近60%的工业用地仅仅创造了全市不到15%的工业增加值，两者相差20倍。

公明、观澜、沙井和松岗四个街道的工业用地面积在20个街道中排名前四位，工业用地效能却在特区外二十个街道中分别位居第十二、十三、十五和二十位，土地资源消耗的巨大和用地产出效能的低下形成鲜明对比。

以松岗街道为例。松岗街道总面积68.6平方公里，其中工业用地20.2平方公里。总人口约40万人，其中常住人口1.9万人，人口大部分为外来务工人员。2005年该街道每平方公里工业用地所创造的工业增加值为1.57亿元，排名全市倒数第三。目前松岗街道仍以第二产业为主，工业增加值占国内生产总值的六成以上。从工业结构来看，松岗的工业仍然以低附加值的“三来一补”加工业为主，多数企业生产规模较小，耗能大；绝大多数工业企业集中在塑料玩具、家私、鞋业、五金灯饰、包装材料和化工电镀等低端产业，占街道总产值的约20%；占企业总数6%的约80家电子电器、精密机械设备企业工业产值则占街道工业总产值的半壁江山；属于“污染重、用地多、能耗高”的企业约有200家，约占企业总数的20%，主要是家私厂、电镀厂和化工厂等，这类型企业占地大、能源高、污染大，存在不少安全隐患，但产值不高。

2 低效工业用地的成因解析

深圳低效工业用地的存在主要在于如下原因：（1）受制于所处区域的工业发展阶段，无法逾越而仍然处于国际产业分工的中下游；（2城市选择“产业第一”为发展目标，以“低成本”为发展策略，在一定程度上影响了城市产业高端化目标的实现；（3）城市的行政架构和政府治理能力的缺陷，尤其是其造成的土地利用机制更起到了推波

助澜的作用。前述的原因（1）和（2）在我国城市较为普遍，而（3）在深圳最为典型且造成的影响非常深远，本文认为正是各级行政主体（包括各级村集体）片面追求经济发展且因利益不同而相互博弈，致使用地管理与产业发展导向严重脱节所，直接造成了工业用地低效利用的后果。

2.1 工业用地多头供应，产业项目把关不严

为充分调动市、区两级政府的积极性，促进经济发展，提高城市管理水平，2002年12月27日，深圳市人民政府以深府〔2003〕1号文发布《深圳市人民政府关于调整市区两级政府部分管理权限的意见》，其中要求“对符合城市规划、年度土地开发供应计划和产业政策的5万平方米以下的工业用地，由各区政府审批，并报市规划与国土管理部门备案”。这样，区级政府的用地审批权与深圳主导的工业用地审批（如高新技术产业带等）、特殊类型（如产业集聚基地等）工业用地审批、非法的（如非法工业用地等）工业用地流入等一起形成了“七龙放水”的工业用地流入局面（图2）。

图2 深圳市土地管理的“七龙放水”局面

一方面，由政府审批地工业用地供应存在多条互不整合地渠道、严格程度不一；其次，对集体工商用地缺少有效管控，其利用状况较为混乱；更为严重的的，实际上还存在着大规模的违法建设情况，且处于监管失控状态。1998-2004年，全市年均发放的工业用地规划许可证的面积不到8平方公里，即便在数量最高的2004年，也不到13平方公里；而2000-2005年，深圳市年均工业用地的实际增长量为25平方公里。即使剔出掉部分前期完成审批后续建设的项目，以及其他各类补办过部分行政审批手续的用地，仍然有近1/3的工业用地没有纳入到市政府统一的用地管理体系中。工业用地的多头供应，加之对非法用地监管不力，直接导致了对工业项目前期环节把关不足甚至缺失。前述7个“龙头”各自为政，迫于招商和经济发展的压力，给一些工业企业在7个“龙头”之间腾挪转移、寻找漏洞制造了机会，对工业项目的把关标准不断降低，工业用地得到低效利用也就不足为奇了。

2.2 现有的利益分配机制决定了大量工业用地的低效

从管理级别上划分，深圳市的工业区可以分为市、区和街道级工业区，村办企业，以及私人业主兴建的小规模工业区和零散工业用地，其中，村集体兴办的工业园区占绝大多数。根据深圳市贸工局2005年调查统计（表2），深圳市有区级、街道办以及村级工业园区626个（不包括高新区等市级以上园区、缺坑梓街道办的园区），总面积79 km 2。目前特区外各街道办、行政村均有自己的工业区，少则几个、多则几十个、上百个，如公明街道办有工业园区117个。

表2 深圳市级以下工业园区统计情况

区名

工业园区数量（个）

占地面积（ km 2） 建筑面积（万m 2） 容积率 罗湖 29 0.61 109 1.79 福田 9 2.42 377 1.56 南山 50 1.5 333 2.2 宝安 379 61.05 6039 0.99 龙岗 157 13.47 1352 1 盐田 2 0.14 34 2.4 合计 626

79.19

8244

1.04

工业用地供给渠道 高新技术产业带 产业集聚基地 5万平方米以上 宝安5万平方米以龙岗5万平方米以集体工商用地 非法用地

在特区内外“二元结构”的管理体制下，特区外的工业采用了自下而上的发展模式，独特的财税分配机制，阻碍着主导特区外工业用地利用的村集体致力于提升工业用地效能。现有财税体制下，区和街道的工业园区由于都有税收返还，可以制定工业区的优惠扶持政策，促进工业效益的提高以促进财政收入的增加。但原村集体股份公司不能从企业的税收中提取留成，其主要的收入来源是依靠厂房租金、工缴费和由人口增加带来的私房出租收入，在这种情况下，大量的村集体兴建的工业区反而愿意去接受和引进那些占地较大（租金收益高）、劳动密集型（按人头计算的工缴费高）的企业，而排斥所谓的高端产业。这种动力机制决定了特区外的村级工业区必然走以土地换效益的粗放式利用方式，往往只满足于近期租金和工缴费收益，管理意识和能力薄弱，提升发展动力不足，不利于土地可持续发展。

相应的在园区建设方面，此类工业区的建设往往是相当初级的，一般规模偏小，往往仅由几栋厂房组成，以生产功能为主，缺乏基础设施的配套和综合性商服、物流仓储等设施的完善。根据《宝安区工业布局研究与规划》研究成果显示，宝安区内零散工业厂房占全区工业用地面积超过了三分之一，建设规模普遍偏小，配套不完善，无法满足未来工业迅速发展的需要。现有工业园区总体开发强度不高，据统计，开发强度偏低（容积率小于1），的工业区有197个，占园区总数的31.5%，占园区总面积的52.4%。

2.3 开发主体的短视和盲目竞争，进一步拉低了产业引进门槛

在工业区开发建设中，原村镇一般通过成立下属的股份合作公司和经济发展公司来负责工业区的开发、运营。由于其经济能力的有限性和眼光的局限性及联合开发的困难性，对园区的定位研究不足，对招商引资、产业更新换代没有明确的规划和计划，往往只能引进产业层次较低、竞争力不强的企业进驻。而在土地产权方面，原村集体利用的土地资源并没有支付足额的土地成本，所以对收益的期望值比较低，容易满足。这两方面进一步加剧了土地资源使用的分散化、短期化及其混乱性。

园区之间的激烈竞争又进一步加剧了工业园区开发和管理的混乱。深圳市、区、镇、村四级主体都在招商引资发展工业，追求GDP的增长和财政收入的增加，不同工业区之间，甚至同一工业区内部的不同业主之间，也往往恶性竞争。其结果是各个工业区产业特色不突出，相互之间无法形成产业错位互补发展，相反，各区、各镇以及各村之间竞相引进相同行业，产业雷同情况严重。以沙井街道办为例，按企业数量统计，排在前三位的产业门类依次为金属制品、塑料和电子。深圳几乎80%以上的园区企业都在生产类似的产品。

工业区之间恶性竞争多而良性互动少，共用基础设施的利用率偏低，园区之间出现低水平的重复投资、重复引进和重复生产。大量空间资源被低层次的产业占据。一些工业园区甚至因招不到企业入驻而出现了严重的空置现象，而为了降低园区空置率，这些工业区不惜降低入园门槛，将厂房出租给一些规模小、档次低的作坊式小企业，工业效能不断下降，造成恶性循环。

3 引入市场资本实现低效工业用地的升级改造

如前所述，深圳市低效工业用地的存在，从土地管理的角度来看，主要是因为产权不清和缺乏统一的管理和有效的引导，使得用地管理、园区建设与城市的产业导向相背离。目前，工业用地升级改造中的潜在收益，又使得此类项目的改造需求旺盛，动力十足。本文认为，整合既有工业园区，盘活土地资产是通过土地管理手段推动产业升级的关键所在。

在具体的改造工作中，整合的主体，既可以是政府主导下的回购重建，也可以是原村民的自发改造，还可以考虑通过引入市场资本进行盘活。目前，政府财力并不足以保障实现全市工业区的整合改造，原村民囿于自身局限性难以自主实施高效的改造。因此，本文建议通过相关政策的制定，鼓励和引导产业开发商参与到工业区的升级改造中，通过市场资本的介入，规范工业区的管理，实现工业用地效能的提升。

3.1 产业升级

从政策层面引导和鼓励大型发展商通过参与旧工业区改造，改变特区外长期以来的以原村镇推动为主的工业发展模式，整合零散工业用地资源，尤其是特区外大量存在的村办工业园和零散的工业用地。通过收购原旧工业区的零散工业用地产权，或与原业主的协商合作等方式，加大资本投入，对旧工业区进行重新策划、包装、整合，提高旧工业区的土地产出效益，提供更多可以容纳高端产业功能的城市空间。

同时，政府应尽快出台相关土地政策措施，如产权确认管理程序、工业用地收回和收购政策等，加快土地产

权的明确工作，为工业园区的开发、运营主体的法人主体确认提供基础；加大对旧工业区改造的资金扶持力度，并对一些工业园区的管理产生的必要的用地调整提供支持。

3.2 功能置换

低效工业用地改造除了产业升级外，也可以采用功能置换的方式，将工业厂房置换为其他效益更高的用途（如居住、商业、办公等）。但目前这方面的改造项目还存在着一定的政策瓶颈。

根据我国的土地政策，旧工业区改造凡是涉及功能置换的，都必须由政府统一收回，再通过市场化的方式转让。这一规定使原业主的改造意愿和市场资本的介入受到了很大限制，政府主导改造则需付出极大的代价，因此目前许多改造项目处于停滞状态，或者被迫采用其他变通方式（如构建创意产业园）而影响了实施效果。因此，笔者也建议政府应该重新审视功能置换类改造项目的相关政策，以市场化、公平、公开且更具操作性为原则，突破必须重新市场化出让的瓶颈，转而通过税收、地价补交等方式平衡改造升值中涉及的利益分配问题。

3.3 典型改造案例：清湖高科技工业区

龙华街道清湖高科技工业区改造，是利用市场资本进行旧工业区的整合，实现产业的升级换代的成功案例，开创了园区整合和发展的新模式。

龙华街道清湖高科技工业区是深圳市宝安区龙华镇清湖村委投资兴建，后由民营企业万应龙投资有限公司进行整合、经营和管理。目前，园区内共有厂房24栋，宿舍7栋，综合楼3栋，交通便利，环境优美，是一个高起点规划、高标准建设、高效能管理的新型的村办工业园，也是一家完全由民营企业经营的高科技工业园。

开发商在全面介入工业区的运营后，首先可通过投资整合园区资源，完善配套、增加功能，对园区进行再开发和建设，加强硬件实施的建设，使之满足现代化生产的需求；其次，明确园区的定位和目标，订立入园的条件与标准，实行招商引资一体化，变无序的恶性竞争为有序的良性竞争；第三，在管理上不断创新，实行专业分工协作的办法，为入驻企业提供全方位个性化的服务，为企业提供方便，同时也便于政府各职能部门的管理。通过这种模式，达到入驻企业、原村民、开发商、各级政府之间的多赢，并推动工业用地的高效利用。

4 结语

深圳特区外的低效工业用地问题在我国许多城市普遍存在，而造成这一问题的原因之一——围绕土地资源配置的土地产权和土地管理问题也并非深圳所独有，只是深圳快速城市化的发展历程和土地资源的相对严重短缺使得低效工业用地问题显得格外突出，提升低效工业用地效能也显得格外迫切。

本文所提出的引入工业房地产商或者市场资本介入工业区效能提升的对策，在目前集体土地、违法用地等难题难以彻底破解的情况下，是将大量历史遗留的工业用地给予一定时期确权的尝试，辅以土地管控力度的加强，可能不失为解决当前燃眉之急的可行之策。

参考文献

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2.深圳市城市规划设计研究院. 深圳市建设用地发展策略研究专题报告：提升工业用地效能的用地策略研究. 2006-2007.

3.深圳市城市规划设计研究院. 宝安区工业布局研究与规划专题报告：宝安工业区开发、管理模式研究. 2006

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5.中国城市规划设计研究院深圳分院. 深圳市产业用地标准研究总报告. 2006

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9.张建，徐晖. 北京中心镇工业用地规划的调查和反思 [J] . 小城镇建设， 2005（12）：54-56.

作者简介：

张源（1980.11-），男，硕士，深圳市城市规划设计研究院，助理规划师

周丽亚（1974.11-），女，硕士，深圳市城市规划设计研究院，项目主任，高级规划师

深圳市工业及其他产业用地供应管理办法(试行)

深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行） 深府〔2016〕80号 各区人民政府，市政府直属各单位： 现将《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》印发给你们，请 遵照执行。 深圳市人民政府 2016年10月20日深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行） 第一章总则 第一条为了进一步推进土地供给侧结构性改革，加快工业及其他产业用地供应，推动产业转型升级，构建质量型发展新优势，根据有关法律法规及规章，结合我市实际，制定本试行办法。 第二条本试行办法适用于深圳市行政辖区内供应工业及其他产业用地的行为。 第三条工业及其他产业用地供应应当遵循以下原则： （一）坚持市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用； （二）坚持节约集约用地； （三）坚持公开、公平、公正； （四）坚持产业用地供应与产业导向相适应。 第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）等公开竞价方式，通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台（以下简称供需平台）以出让或者租赁方式供应。 重点产业项目用地可以采取“带产业项目”挂牌出让（租赁）方式供应。 第五条工业及其他产业用地供应应当符合城市建设与土地利用实施计划，符合我市经济发展方向、产业政策和环境保护等要求。 第六条工业及其他产业用地供应由市人民政府（以下简称市政府）委托区人民政府（含新区管理机构，以下简称区政府）组织实施。 第二章用地供应 第七条区政府应当根据城市建设与土地利用实施计划确定拟供应的工业及其他产业用地，在供需平台公布。

拟供应土地的安置补偿应当落实到位，并具备动工开发所需的道路、供水、供电及场地平整等基本条件。 第八条企业可以通过供需平台常态化申报工业及其他产业用地需求。 企业申报的用地需求信息应当通过供需平台在市产业行政主管部门和各区政府之间共享。 第九条重点产业项目由区政府组织遴选，拟定遴选方案。 遴选方案应当包括以下内容： （一）项目名称及意向用地单位； （二）项目必要性、可行性、建设内容和初步建设规模等论证材料； （三）产业准入条件，包含产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求，以及投产时间、投资强度、产出效率、节能环保等； （四）用地规模、用地功能、建设规模及土地供应方式、期限、权利限制等； （五）其他相关事项。 重点产业项目也可由市政府确定后，交由区政府组织开展土地供应工作。 第十条遴选方案应当在深圳特区报等媒体及深圳政府在线等网站公示。公示期不得少于5个工作日。 区政府应当将确定的遴选方案和产业发展监管协议一并报市发展改革、规划国土及相关产业行政主管部门备案。 第十一条区政府组织区产业行政主管部门、市规划国土行政主管部门辖区派出机构（以下简称规划国土派出机构）拟订建设用地使用权出让方案或建设用地租赁方案（以下统称土地供应方案）。 土地供应方案应当包括以下内容： （一）产业准入条件； （二）用地预审意见； （三）规划设计条件、使用期限、开竣工期限、权利限制等土地利用要求；

深圳工业区块线管理办法

深圳市工业区块线管理办法 （征求意见稿） 第一章总则 第一条（目的和依据）为规范全市工业区块线管理，提高工业用地节约集约利用水平，保障工业发展空间，促进工业转型升级，根据《关于支持企业提升竞争力的若干措施》（深发〔2016〕8号）和《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）等规定，制定本办法。 第二条（定义）本办法所称工业区块线（以下简称区块线）是指经深圳市人民政府（以下简称市政府）批准公布、范围清晰并附有明确地理座标的工业区块范围线。 本办法所称工业园区包括区块线内的工业园、高新技术产业园、产业集聚区和集聚基地等。 本办法所称工业用地是指位于区块线内的普通工业用地（以下简称M1）或新型产业用地（以下简称M0）。 本办法所称工改工是指工业用地拆除重建后仍作为工业用途的城市更新方式。 第三条（适用范围）区块线的划定和调整、供地和用地、规划建设、产业发展、监督管理等活动，适用本办法。 第四条（基本原则）按照“统筹管理、刚性约束、引导集聚、提高效益”的原则，加强土地利用的全过程管理和

产业项目的全生命周期管理，稳定工业用地总规模，提高工业用地利用效率。 第五条（管理职责）市规划国土委牵头全市区块线的日常维护和管理并负责区块线内工业用地供地用地、规划建设、园区改造升级等相关工作。市产业主管部门负责指导区块线的产业准入、产业发展和市级重点产业项目遴选等相关工作。市其他相关部门按照各自职责做好管理、服务和监管工作。 各区政府、新区管委会负责承担各自辖区内区块线的日常维护、管理和区块线内工业用地及产业项目的监管等相关工作。 第二章划定和调整 第六条（区块线分类）区块线分一级线和二级线。一级线是保障城市产业长远发展而确定的工业用地管理线，二级线是稳定一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。 第七条（工业用地总规模）全市区块线总规模在中长期内保持不低于270平方公里。 第八条（工业用地比例）全市区块线内的工业用地和以工业为主导方向的发展备用地的面积不得低于区块线总用地面积的60%。

工业用地管理办法(征求意见稿)

《成都市工业用地管理办法》 （征求意见稿） 为进一步加强工业用地管理，提高节约集约用地水平，保障全市工业经济持续快速健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，制定本办法。 第一章规划管理 第一条各区（市）县人民政府依据土地利用总体规划和本地经济社会发展需求，组织编制工业集中发展区（点）的土地利用规划，规划应当符合全市工业产业布局规划，并与区（市）县产业发展规划、城市总体规划相衔接。 第二条各区（市）县土地利用总体规划在征求市级相关部门意见，经市政府审查同意后，按法定程序上报省人民政府批准。市级战略功能区内土地利用规划需经功能区领导小组审查同意。 第三条工业集中发展区（点）土地利用规划的调整（包括规模、位置和用地性质）须由市国土局会同市经委、市规划局等相关部门审查同意，重大调整须经市政府同意，涉及土地利用总体规划调整的，须依法报原审批机关批准。 第四条严格控制工业集中发展区（点）内道路、绿化等综合配套用地面积，新扩展区域工业净用地面积应不少于总面积的

70％。 第五条工业集中发展区内总部经济项目和行政办公、生活服务等辅助设施用地，不得改变用地性质或变相进行商业开发。因城市规划调整等确需改变的按照相关规定办理。 第二章计划管理 第六条全市土地利用年度计划中30％以上用于工业项目。 第七条新增工业用地计划实行全市统筹，并按下列程序安排使用： （一）每年年底，由各区（市）县工业主管部门牵头，会同国土部门、工业集中发展区（点）管理机构，对下一年度拟安排在成片报征区域的项目进行初步审查，符合用地条件的向市经委提出用地申请；未纳入成片报征区域内的重大项目单独申请。 （二）次年年初，市经委会同市国土局根据各区（市）县用地需求情况和全市年度工业用地计划指标，对符合相关规定及要求的工业项目进行综合评审后，带项目下达本年度工业用地年度计划，各区（市）县国土局根据下达的用地年度计划组织报征。 第三章供地管理 第八条新用地工业项目按下列原则供地： （一）符合成都市确定的各工业集中发展区重点支持产业门类；符合工业项目用地投资强度、税收贡献等产出效益指标；符

高明区旧厂房连片改造项目混合开发操作指引(试行)

附件4 高明区旧厂房连片改造项目混合开发操作 指引（试行） 为加快推进我区低效工业用地改造升级，充分合理利用土地资源，鼓励我区旧厂房连片改造，促进产业转型升级和创新发展，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）等文件精神，结合我区实际，制定本操作指引。 一、适用范围 在旧厂房连片改造中，按照“统一规划、统一交易、统一建设、统一经营”的原则，将单一生产功能的“工改工”连片项目改造为融合工业、商服、办公、科研、生产等功能齐备的综合性项目,其土地出让和供后监管适用本操作指引。 本操作指引所指混合开发是指在旧厂房连片改造更新项目中，为支持新产业、新业态发展，鼓励工业改造升级，提升连片改造动力，通过平衡工业开发总体利益的方式，所实施的“以工业开发为主、商服开发为辅”的土地复合利用方式，其特点是“国有+集体、工业+商服、出让+租赁”三个层面的“混合”。

二、申请条件 （一）符合土地利用总体规划和控制性详细规划或国土空间规划； （二）土地权属清晰，无争议，已取得不动产权属证书（包括所有权和使用权证书）； （三）项目产业类型符合高明区产业发展方向、环保要求、市区级工业园产业指导目录及相关产业规划； （四）城市更新单元计划及实施方案已批复； （五）经区人民政府批准认定为重点连片改造项目、工业提升改造项目、村级工业园改造提升项目等城市更新（“三旧”改造）项目。 （六）改造项目的土地用途以产业用地为主，产业用地面积不得少于项目总用地面积（如国有建设用地和集体经营性建设用地整合供应的则为两者面积之和）的75%。 （七）改造项目非产业用地部分不得位于佛山市产业发展保护区内。 三、申请材料 （一）《佛山市高明区旧厂房连片改造项目混合出让申请表》； （二）城市更新单元计划及实施方案批复文件； （三）混合出让方案。内容包括:改造后各类用地性质、权属、范围、规模、比例、改造模式、供地方式等（涉及集体土地，应按《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求表决）；

工业用地申请流程(精)

1、高层进行疏通,获得市政府办公厅或其它有权利的机构出让土地的初步意向,这个意向通常以“公文”的纸质形式出现,这个环节非常重要哦,我们公司总裁非常厉害和勤劳,亲自出马跑了一年多终于获得这“尚方宝剑”,多少公司挤破头都没有办法,听说比亚迪都都落空了哦。 下面就是我的工作啦。 2、编制可行性研究报告。即要用这块地做什么的详细报告。内容包括公司介绍、用地项目建设背景、优势与风险、市场分析和预测、财务预算(投资总额、资金筹措方案、设备资金、原材料资金、人力资金、财务相关的数据分析、项目土建方案、人员配置方案、环境保护方案等等。 这其中涉及很多专业的内容,比如财务和土建,我负责其中不太专业的部分,其它的就到别的部门搜集资料然后再整合在一起。一份详细的可研报告大概有50-70页,编制时间为一个月左右,因为很多细节需要和上面协商沟通好,千万不能乱写哦,因为可研对后期报建是非常非常重要的。 3、到规划局申请〈建设项目选址意见书〉。提报的主要材料包括:可研报告、申请书、申请表(规划局官方网站可以下载、政府初步意向公文、还有其它一些基本材料(包括:企业营业执照、法定代表人证明书、授权委托书、法定代表人身份证、受委托人身份证,均盖公司公章。 4、到发展和改革局申请〈前期计划立项〉。主要材料包括:从发改局官方下载的申报软件、选址意见书〈就是上一步中规划局出具的意见、项目建议书(把可研报告稍微删减一下就好、投资估算书、投资意向书(公司决定投资这个项目的一个决议文件、其它的基本材料等等。 5、到国土局申请〈用地预审〉。主要材料包括:发改局的立项批文、规划局的选址意见、办公厅的初步意见、申请表、申请书、基本材料等等。 6、到环保局申请〈环境影响评价〉。这个是最麻烦的,卡的很严,污染严重的是绝对不可能获得批准的,幸好我们生产的是百分之百绿色电池。材料包括:前面左右

松阳闲置及低效工业用地处置暂行办法

松阳县闲置及低效工业用地处置暂行办法 （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了进一步加强土地供后监管，盘活存量建设用地，提高土地节约集约利用水平，促进松阳生态工业快速、健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）等有关法律法规、政策文件规定，结合我县实际，制定本暂行办法。 第二条本办法适用于松阳县符合现行城乡规划功能区域内闲置工业用地及工业企业综合评价为C、D类工业企业低效利用土地的认定和处置。 第三条松阳县人民政府成立以县长任组长，分管工业、国土副县长任副组长，县国土资源局、县经济商务局、集聚区管委会、县经合办（招商局）、县发展和改革局、县财政（地税）局、县住房和城乡建设局、县市场监督管理局、县国资办、县金融办、县环境保护局、县统计局、县国家税务局、县供电公司、县人民银行等主要领导为成员的县闲置及低效工业用地处置工作领导小组，负责全县闲置及低效工业用地的认定、处置工作。领导小组下设办公室，负责组织实施、沟通协调、督查考核等日常性工作，办公室（下称处置办）设在县经济商务局。

第四条县国土资源局具体负责全县闲置土地的处置工作；县经济商务局具体负责全县低效工业用地的处置工作；集聚区管委会及所在乡镇（街道）为处置闲置及低效工业用地工作的主体实施单位，负责本辖区内闲置及低效利用工业用地情况调查及处置；县财政（地税）局负责保障闲置及低效工业用地处置运转的各项经费；发改、建设、国税、地税、统计、环保、供电、金融办等部门要各司其职，密切配合，共同做好处置工作。 第二章闲置、低效利用工业用地的认定第五条认定闲置、低效用地以宗地为单位。土地出让合同等法定文书约定分期开发的，按分期开发日期、范围认定闲置时间和闲置面积。 第六条本办法所称闲置工业用地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的工业用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的工业用地。 第七条本办法所称低效利用工业用地，是指已动工开发建设，未达到闲置土地认定标准，但集约利用程度不高，亩均税收、建筑容积率等不符合招商引资协议或土地出让合同要求的建设用地，包括由于经营管理不善、市场等原因，企业处于停产、半停产状态的工业用地。具有以下情形之一的建设用地，可以认定为低效利用工业用地：

新罗区2019年工业园区建设升级行动方案 .doc

新罗区2019年工业园区建设升级行动方案 为深入贯彻落实市、区“产业发展项目建设年”的工作部署，决定开展工业园区建设升级行动，推动园区经济发展、产业优化、提质增效，将龙州工业园区、龙雁经济开发区打造成为经济发展带动区、产城融合新区和工业发展集聚区。行动方案如下： 一、目标要求 以开展“产业发展项目建设年”活动为抓手，按照“一市两区三组团”城市发展格局和“五基地六产业七景区”产业发展布局，通过提升改造龙雁组团整体规划，以龙州工业园区、龙雁经济开发区为载体，实施工业园区建设升级行动，完善基础功能配套设施，进一步提升园区经济效益、改善园区整体形象、提升产业园区综合服务水平，为打造为产城融合的新城区,实现产业园区提质创新、空间拓展、产业升级，推动园区实现高质量发展奠定良好基础。 （一）2019年全区工业园区实现工业总产值550亿元，其中龙州工业园区450亿元，龙雁经济开发区100亿元，园区主导产业产值占比明显提升； （二）2019年规模以上工业增加值增长10%以上； （三）2019年实施基础配套设施项目17个，总投资24.8亿元，计划完成投资5.66亿元； （四）力争龙州工业园区2021年获评为省级高新技术园区、龙雁经济开发区2021年获评为省级综合利用示范基地。

二、主要任务 （一）明晰产业园区主导产业 充分发挥园区比较优势，综合考虑产业政策、资源禀赋、环境承载能力、经济发展潜力、区位优势等因素，因地制宜确定优先发展的主导产业。龙州工业园区重点建设国家专用车应急产业生产示范基地、数字经济产业发展基地，加快发展工程机械、运输机械、环保设备制造、硬质合金加工及生物医药等优势产业，引导园区产业转型升级，提供项目招商、资源匹配、政策解读、宣传推广等服务，引导产业要素区域间合理流动配置。龙雁经济开发区重点发展核心区机械加工产业，积极推进化工产业园申报，围绕龙化化工的烧碱、盐酸等化工主打产品，引进下游化工企业，延伸“三酸两碱”的基础化工产业链，做大做强循环经济产业集群。 责任单位：龙州工业园区、龙雁经济开发区 （二）推动产业园区集约节约用地 1.集约节约利用土地。强化土地集约利用，盘活园区闲置土地、厂房，鼓励开展产业园区新增用地的前期开发和存量用地的二次开发，严格按照《新罗区集约利用和盘活低效工业用地的实施意见》等有关规定，全面落实征收土地闲置费、协商或依法回收、实施土地置换等措施，加大对闲置土地的处置力度，提高土地利用率，缓解全区项目用地供需矛盾，切实做到项目有地可选、有地可落。2019年，龙州工业园区计划盘活工业用地400亩、厂房6.9万平方米；龙雁经济开发区计划盘活工业用地367亩、

【座谈发言】在赴外地学习考察总结座谈会上的发言

在赴外地学习考察总结座谈会上的发言 同志们： 这次随团赴杭州余杭、上海嘉定、苏州常熟等地学习考察，时间虽短，但行程紧凑、内容丰富。周边先进地区优质的产业项目、完善的创新机制、卓越的转型成效，让我触动很大、体会很深、受益匪浅。结合实际，谈几点体会： 一、学习领会了先进地区的发展理念和经验 这次学习考察的三个地区，既各具代表性，又有值得借鉴的典型性。这些地区的成功之路，无一例外，都生动演绎、真切体现了我们经常说的几句话： 一是思路决定出路。先进地区的成功经验离不开解放思想、敢闯敢试、敢为人先的闯劲和理念。如：余杭区发展理念超前，围绕信息经济、电子商务、“互联网+”，打造一系列创新创业平台，形成了特色鲜明、异军突起的余杭经济；嘉定区依托区位优势，瞄准汽车、物流、高新技术产业等，打造了多个“国内唯一”；常熟市在抓龙头项目带动经济发展的同时，注重环境保护、生态修复，打造了“山水相依、生态宜居”的城市品牌。 二是项目决定成败。项目是经济发展的“源头活水”，抓项目就是抓发展；谁扭住项目这个“牛鼻子”，谁就赢得了发展的主动权。正是有了阿里巴巴、上海大众等优质项目，才有力支撑了区域经济的跨越发展。 三是创新激发活力。只有让全社会都来参与营造支持创新、鼓励试验、宽容失败的氛围，才能激发每个社会主体的创造性，放手让一切劳动、知识、技术和资本的活力竞相迸发。如：余杭海创园，以海归系、浙大系、阿里系、浙商系为代表的“新四军”，大大激发了经济发展的活力；嘉定汽

车创新港通过激发大企业的创新活力，走到了汽车产业智能化发展的前沿；常熟高新区正是通过不断创新，才升格为国家级高新区。 四是集聚产生效益。只有推动产业集群化发展，才能提升总量、壮大实力，加快城市化进程。如：余杭区海创园、嘉定区的汽车创新港都是在原有产业链基础上延链补链，确立主导产业，并形成了产业集聚效益；嘉定通过集聚汽车产业，成为上海郊区的发展样板；常熟通过集聚，形成了汽车及零部件、装备制造、纺织服装“三个千亿级”产业。 二、进一步认识到扬中的发展差距和不足 通过这次参观学习，我感到余杭、嘉定、常熟这几年步子迈得大、发展速度快，与这些先进地区相比，我们还存在一些差距和不足。站在新一轮发展的平台上，我们都在思考，还有哪些不合时宜的思想障碍、还有哪些制约发展的机制弊端需要突破和扫除。我觉得，主要有这样几个方面：一是思想有待进一步解放。扬中历史上，80年代供销员经济、90年代乡镇企业率先改制、新世纪初确立三大主导产业，可以说，无论哪个时期，“每一轮发展都是思想解放的过程，每一步跨越都是思想解放的结果”，都得益于我们醒得早、想得远、走得快。新一轮发展，思想解放是前提。但是，跟先进地区相比，我们还缺乏一种勇立潮头、敢闯敢试的拼搏精神，缺乏一种主动作为、敢于担当的责任意识，缺乏一种海纳百川、包容并蓄的开放胸襟。 二是机制有待进一步创新。思想解放，首先体现在体制机制上，机制落后，必然制约经济发展。如：选人用人要看能力、重实绩，不应囿于条条框框；要针对闲置低效工业用地建立退出机制；生态补偿的机制要真正落到实处；信用制度和诚信激励约束机制要进一步完善；项目招引、创新创业等机制要更加切合实际，等等。只有机制灵活，经济发展的活力才得 － 2 －

工业用地政策分享

近年有关工业地产的政策及影响 政策内容 2003年工业用地政策 2003年2月18日，国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》 该通知的主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。 2003年2月21日，国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知为了巩固18号发出的紧急通知的结果，国土资源部又发出《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知，其主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。 2003年6月5日，国土资源部《国有土地使用权出让协议》 该协议共20条，详尽的规定了国有土地使用权出让的程序和要求，还确定了协议出让最低价标准，为判断是否低地价出让土地的行为划了线。 2003年7月18日，国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》该通知的主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。 2003年7月30日，国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 通知的主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003年11月3日，国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》

金坛区城镇土地利用现状分析及对策探索

金坛区城镇土地利用现状分析及对策探索 发表时间：2019-10-31T14:31:57.060Z 来源：《城镇建设》2019年18期作者：谢卫华[导读] 本文以金坛区为例，对土地利用状况展开分析，基于问题提出相应的解决对策。常州市金坛区自然资源局 213200 摘要：本文以金坛区为例，对土地利用状况展开分析，基于问题提出相应的解决对策。关键词：土地利用；机制；低效用地；考核 改革开放以来，土地资源的开发利用为我国工业化和城镇化的发展做出了重大贡献，但也存在着人多地少，保障与需求矛盾突出的问题。如何利用有限的土地保证一定时期内我国经济的快速发展就显得尤为关键；充分发挥自然资源部门的职能作用，树立科学发展观，加大宏观调控力度，深化土地节约集约利用，走可持续发展的道路，是必须深入探索研究的课题。 一、常州市金坛区土地利用现状 截止2018年底，金坛区行政区域总面积为975.7平方公里，建设用地总量已达185.359平方公里，开发强度近19%，单位GDP建设用地使用土地面积为0.2617平方公里，单位地均GDP为3.8亿元。 一方面土地利用总体规划空间制约严重。十三五期间金坛区土地利用总体规划的建设用地规模为2.9万亩。目前已报批占用新增建设用地规模2.7098万亩，使用规模空间占省下达规模数的93.44%，剩余有限空间分布零散，无法有效利用。 另一方面地利用方式依旧粗放、低效。依据2016年度工业用地更新调查的数据，金坛区工业用地1642宗，占地总面积3520.91公顷，工业项目亩均税收是3.9万元，亩均营业收入为154.84万元，亩均从业人员2.45人，平均容积率不足0.4。近年金坛区地均GDP增长很快,但与周边苏南发达区县相比，金坛区经济基础差、底子薄工业企业等实体经济利用产出效率还很低，有较大的提升空间。 目前金坛部分板块仍习惯于消耗资源外延扩张的经济增长模式，重保障轻节约、重供给轻监管、重增量轻存量等现象仍然存在，各板块在编制城镇规划时对土地需求巨大，存在不同程度对耕地保护的弱化。 二、低效用地退出存在的主要困难和问题 （一）保有成本低、收益预期高，导致企业主动退出存量工业用地的积极性不高。由于低效工业用地强制退出的政策依据缺失，工业用地二次流转环节价格形成机制尚不健全，缺少约束性控制规定和标准，用地企业对因土地转让或被政府收购储备而获得的收益存在较高预期，使得企业即使已经停产也不愿主动退出土地。（二）存量用地取得和改造成本相对较高，致使新的企业更加倾向于使用新增工业用地。根据金坛区区现状，工业企业使用新增建设用地的成本为28-30万元/亩，而存量土地转让需要交纳契税、营业税、土地增值税、企业所得税等，加上原企业加价部分，取得成本远远高于28-30万/亩，加之对原有厂房和配套设施用地的改造，利用存量用地的综合成本明显高于利用新增用地。同时，土地转让涉及的政府部门多，涉及面广，沟通协调难度相对大。因此，企业更愿意使用成本较低、手续相对简单的新增建设用地，而不愿使用存量工业用地。（三）政策依据缺失、企业参与不积极，政府在存量工业用地退出中面临较大压力。现有法律法规、国有建设用地使用权出让合同条款中都没有对土地使用权退出的相关规定和约定，政府在组织存量工业用地退出工作过程中缺少明确政策依据，实施难度较大。 三、低效利用土地处置的对策 1、摸清家底，控制城市规模 严格维护国土空间规划的刚性约束，改变城市不断外延式发展的模式，利用好工业用地调查和城镇土地低效利用调查的成果。形成容积率低、产出底、工艺落后的淘汰产能的企业数据库。摸清家底，对下一步处置工作打好基础。 2、完善机制，积极引导 （一）建立完善的工业用地退出机制，淘汰机制，创新监管方式，倒逼低效用地企业主动退出。在出让合同中约定容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率等指标，推行入驻评估、园区综合评价，有效地引导产业项目准入和产业用地的高效集约利用。通过差别化征收土地使用税等办法，倒逼高能耗、低产出的用地单位，腾出宝贵的土地空间。（二）制定优惠政策，完善管理措施，鼓励传统工业企业退出，为新兴产业入驻提供条件。支持在现代服务业聚集区、创意产业园区内的工业利用国有存量用地兴办信息服务、研发设计、创意产业等新型产业。（三）建立引导机制，平衡利益分配，引导和规范市场主体参与工业用地再开发利用。明确盘活存量工业用地的前提条件和具体措施，建立存量盘活政策引导机制，积极探索采取以区域整体转型为主和有条件零星开发为辅的存量补地价转型模式，创新土地收储利益平衡机制，进一步激发原土地权利人存量盘活的积极性。（四）不断加大闲置用地清理整治力度，依法促进闲置工业用地的退出。《闲置土地处置办法》印发以来，金坛区也陆续出台了相应的文件，并积极开展闲置工业用地专项清理工作，对确无盘活利用条件的闲置土地，加大收回力度，促成了一批闲置工业用地的退出。委托律师事务所清理闲置、低效土地，通过法律手段对落户项目的土地利用、厂房使用、投产经营等情况进行全面清查。 3、鼓励企业自生再开发 结合老城区改造计划，鼓励在中心城区的一部分企业关闭落后产能和淘汰工艺的产业，或将对周边环境影响较大的产业转移出主城区，对原厂区可因地制宜的发展新业态的文创或其他服务业。在转型期内（不超过五年）可保留原土地用途。待转型期过后，依据规划部门意见办理用途变更并补缴依据现用途土地出让金。 4、加强城镇存量建设用地的综合利用 加强存量建设用地的再利用，改善建设用地的结构、布局，对各类城镇低效用地（主要包括旧城镇、旧村庄、旧厂房等）和闲置土地等通过回收、转让、改造等办法进行重新开发利用。 重视对城镇建设立体空间的开发利用。积极引导主城区内的商住类项目及城市综合体发展地下、地上空间建设，在开发标定的地下空间过程中可计容但不再增缴土地出让金。鼓励拓宽地下空间的使用功能，即可作为配套设施使用，也可设置商业、文体娱等其他服务功能。 参考文献 [1]付靖凯,吴正伟.低效用地和闲置土地利用盘活的对策思考[J].工程建设与设计,2019(06):226-227. [2]张莉.低效用地和闲置土地利用盘活的对策与建议[J].价值工程,2017,36(34):86-87

2019年工业园区建设升级行动方案【精品方案】

xx区2019年工业园区建设升级行动方案 为深入贯彻落实市、区“产业发展项目建设年”的工作部署，决定开展工业园区建设升级行动，推动园区经济发展、产业优化、提质增效，将龙州工业园区、龙雁经济开发区打造成为经济发展带动区、产城融合新区和工业发展集聚区。行动方案如下： 一、目标要求 以开展“产业发展项目建设年”活动为抓手，按照“一市两区三组团”城市发展格局和“五基地六产业七景区”产业发展布局，通过提升改造龙雁组团整体规划，以龙州工业园区、龙雁经济开发区为载体，实施工业园区建设升级行动，完善基础功能配套设施，进一步提升园区经济效益、改善园区整体形象、提升产业园区综合服务水平，为打造为产城融合的新城区,实现产业园区提质创新、空间拓展、产业升级，推动园区实现高质量发展奠定良好基础。 （一）2019年全区工业园区实现工业总产值___亿元，其中龙州工业园区___亿元，龙雁经济开发区___亿元，园区主导产业产值占比明显提升； （二）2019年规模以上工业增加值增长10%以上； （三）2019年实施基础配套设施项目___个，总投资____亿元，计划完成投资_____亿元； （四）力争龙州工业园区2021年获评为省级高新技术园区、龙雁经济开发区2021年获评为省级综合利用示范基地。

二、主要任务 （一）明晰产业园区主导产业 充分发挥园区比较优势，综合考虑产业政策、资源禀赋、环境承载能力、经济发展潜力、区位优势等因素，因地制宜确定优先发展的主导产业。龙州工业园区重点建设国家专用车应急产业生产示范基地、数字经济产业发展基地，加快发展工程机械、运输机械、环保设备制造、硬质合金加工及生物医药等优势产业，引导园区产业转型升级，提供项目招商、资源匹配、政策解读、宣传推广等服务，引导产业要素区域间合理流动配置。龙雁经济开发区重点发展核心区机械加工产业，积极推进化工产业园申报，围绕龙化化工的烧碱、盐酸等化工主打产品，引进下游化工企业，延伸“三酸两碱”的基础化工产业链，做大做强循环经济产业集群。 责任单位：龙州工业园区、龙雁经济开发区 （二）推动产业园区集约节约用地 1.集约节约利用土地。强化土地集约利用，盘活园区闲置土地、厂房，鼓励开展产业园区新增用地的前期开发和存量用地的二次开发，严格按照《xx区集约利用和盘活低效工业用地的实施意见》等有关规定，全面落实征收土地闲置费、协商或依法回收、实施土地置换等措施，加大对闲置土地的处置力度，提高土地利用率，缓解全区项目用地供需矛盾，切实做到项目有地可选、有地可落。2019年，龙州工业园区计划盘活工业用地___亩、厂房____万平方米；龙雁经济开发区计划盘活工业用地___亩、厂房____万平方米。

2020年(项目管理)深圳市工业项目建设用地控制标准(版)

（项目管理）深圳市工业项目建设用地控制标准(版)

深圳市工业项目建设用地控制标准（2012版） 深圳市经济贸易和信息化委员会 深圳市科技创新委员会 深圳市规划和国土资源委员会 深圳市统计局 二○一二年四月

目录 深圳市工业项目建设用地控制标准（2012版） (1) 表1 投资强度控制标准 (4) 表2 土地产出率标准 (10) 表3 产值能耗标准 (16) 表4 容积率控制标准 (22) 表5 地均纳税额标准 (28) 表6 成长率标准 (30) 表7 土地弹性出让年限控制标准 (32) 附件1：控制标准应用说明 (32) 附件2：国民经济行业分类注释 (35)

深圳市工业项目建设用地控制标准（2012版） 一、为贯彻落实《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，加快我市产业结构调整，实现“深圳速度”向“深圳质量”跨越，推动城市成功转型，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）文精神，制定本市工业项目建设用地控制标准（以下简称标准）。 二、本标准是工业用地项目前置评估、资格审查和核定工业项目用地规模，以及签订产业用地发展协议书加强工业项目用地后续管理，推动产业转型升级和评价用地效益的重要依据。 三、本标准适用于新建、扩建、拆除重建工业项目及其配套工程。 四、本标准由投资强度、土地产出率、产值能耗、容积率、地均纳税额、成长率和土地弹性出让年限七项指标构成。建筑系数、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重、绿地率三项指标执行国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号），不列入本标准。 工业项目建设用地必须同时符合投资强度、土地产出

低效工业用地成因解析及改造策略研究_以深圳为例

低效工业用地成因解析及改造策略研究——以深圳为例 张 源 周丽亚 【摘要】 低效工业用地在深圳市特区外大量存在，造成这一现象的主要原因有三个方面：首先工业用地的多头供应使得引进的产业项目把关不严；第二，现有的利益分配机制决定了大量工业用地的低效；最后，开发主体的短视和盲目竞争，客观上进一步拉低了产业的引入门槛。因此，改造低效工业用地的重点应是对原有工业园区的管理整合，土地资产的盘活。在此基础上，本文认为在对低效工业用地进行升级改造时，应鼓励和引导市场资本的全面介入，以利用市场活力提升用地效益。 【关键词】 深圳 低效工业用地 土地管理 市场资本 升级改造 用地效益决定于经济产出和用地规模两个基本因素。经济产出是由产业类型和产业层次所决定的，伴随着产业类型从第一产业向第二、第三产业转变和产业层次的提升，用地效益将逐步提高。土地资源的配置也直接作用于用地效益，产权明确以发挥市场主动性、监管得力以确保公共利益，是土地得到高效利用的基础。从土地资源配置的角度研究工业用地效能，正是本文选取的视角。 1978年以来，中国的城市化过程是工业化过程的必然结果。然而全国几乎所有城市的工业发展都基本处于一种粗放型模式，在经济发展的重重压力下，片面追求总量的飞跃，而忽视了效率提升，造成的直接后果就是伴随着GDP 、工业增加值等经济指标飞速攀升的同时，各类建设用地，尤其是工业用地量激剧扩张，土地资源大量消耗，低效工业用地“遍地开花”。在经历了20多年粗放发展经济之后，个别城市的土地资源已经面临极大的压力（深圳是最明显的例子），实现土地的集约节约利用，推动低效工业用地的升级改造，将是未来相当长一段时期中国所有城市将面临到的最现实也是最紧迫的问题。 1 深圳市工业用地效能 深圳作为我国改革开放的窗口和试验田，其工业发展从一开始就接受了国际分工，深圳工业发展的历程是世界产业结构的调整和产业转移的缩影。 深圳市1994年单位工业用地增加值为每平方公里3.26亿元， 2006年上升到每平方公里10.83亿元，年均增长率高达10.5%。全市工业用地效能虽然与发达国家城市存在一定差距，但在国内大中型城市位居前列（表1）。 表1 深圳市与国内外其他城市工业用地效能比较 单位工业用地增加值 年份 工业用地 （平方公里） 工业增加值 （亿元） 绝对值 （亿元/平方公里） 相对值 （以2005年的深圳为100） 1984年 2.546 5.18 2.03 21 1994年 81.83 267.13 3.26 33 2000年 132.65 962.75 7.26 74 深圳 2005年 254.75 2483.49 9.75 100 国内其他城市 广州 2005年 372.4 1867.53 5.01 51 北京 2005年 1008.3 1707 1.69 17 上海 2005年 - - 9.215 94 国际其他城市 香港 2003年 9 472（444亿港元） 52.4 537 新加坡 2004年 40.97 2341（283亿美元） 57.1 586 东京都 2001年 46.84 5021 （73754亿日元） 107.2 1099 15 根据2004年上海市开发区统计手册，2004年上海建成投产企业土地产出水平为37.09亿元/平方公里（工业总产值），根据2004年上海工业增值率24.9%推算出上海工业用地效益（工业增加值）

关于开展农村地籍更新调查必要性的思考

关于开展农村地籍更新调查必要性的思考 上海市农村地籍更新调查已于2014年顺利启动，根据实施方案的相关要求，本次调查的主要任务是在全市9个郊区（县）开展农村地籍更新调查，完成包括集体建设用地、农村宅基地等在内的土地使用权梳理、土地使用权调查和地籍测量，同时更新地籍基础数据库，建立长效的更新机制。本次调查将历时5年，按照先试点后全面铺开的次序推进，并于2018年12月底之前全面完成，并通过检查和验收。笔者作为本次农村地籍更新调查市局推进组的一员，参与和推进了部分区（县）试点村的调查，编写和制定了调查的技术方案、操作手册和业务口径。因此，笔者对各区县近来调查的开展情况有了一定的了解，也清晰的认识到了各调查环节中存在的困难和问题。下面笔者结合自身在调查推进过程中的所见所得，就开展农村地籍更新调查的必要性谈谈自己的思考。 标签：农村地籍 一、开展农村地籍更新调查有利于深化农村土地制度改革，推进不动产统一登记。 2014年8月，国土资源部联合五部委下发了《进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，通知明确要求，要全面加快农村地籍调查，统筹推进农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物补充调查工作。而连续几年的中央1号文件也都明确提出了要加强农村地籍调查和确权登记工作。1991年底以来，本市已暂停了对农村宅基地发放使用权证，但在这25年间，随着人民生活水平的日益提高和宅基地成员的不断变化，宅基地的规模和数量发生了巨大的改变，有大量的宅基地进行了翻建、改建或重建。同时，由于缺乏对宅基地的有效审批和管理，大量未批先建、应拆未拆、私自扩建的违法建筑也应运而生，给各级地籍管理部门带来了许多负面的影响。根据调查技术方案的要求，农村宅基地的全面调查是农村地籍更新调查的主要任务之一。通过本次调查，可以及时摸清本市宅基地的分布情况、掌握每户宅基地的审批情况和现状使用情况、统计每户宅基地的成员信息，为之后的不动产统一登记打下扎实的基础。 二、开展农村地籍更新调查有利于完善本市地籍基础数据，提高地籍管理水平。 目前，农村集体土地使用权的登记机制依然不健全，这就影响了本市郊区（县）地籍基础数据的准确性和现势性。现在，地籍基础数据主要存在的问题包括：使用权宗地的范围、权属和面积与产权证、审批资料所记载的不一致，地籍要素（地形、地物等）与现场实际情况不一致等，这给地籍管理部门的日常数据使用、维护和更新带来了困难和不便，也一定程度上影响了地籍管理的效率和水平。然而，权属合法、界址清晰、面积准确的地籍基础数据是建立不动产统一登记制度的基础。同时，本市的总体规划和镇域规划修编、村庄规划编制、建设用地减量化和耕地保护等工作也需要大量准确的地籍基础数据加以支撑。根据调查技术方案的要求，使用权宗地的梳理、调查和高精度的地籍测量、地籍修补测是

深圳市工业用地集约节约利用的对策建议.

过开展解放思想大学习、大讨论,深入贯彻落实科学发展观,着力克服制约科学发展的观念障碍和体制障碍, 着力探索促进科学发展的新思路、新途径、新举措。为破解土地紧缺制约我市工业发展的问题, 工业规划处对全市工业用地情况进行了调研, 对工业用地效益和发展潜力情况进行了初步分析, 借鉴了新加坡在工业用地集约化利用方面的一些先进经验, 提出了促进我市工业用地集约节约利用的一些对策建议。具体如下: 一、全市建设用地基本情况 我市陆域范围面积为 1952.84平方公里, 其中可建设用地面积约为 1046平方公里,约占 54%。截止 2006年底,我市现状建设用地 729平方公里左右,其中工业用地264.91平方公里,占 36%左右。 二、工业用地基本情况 (一工业用地增长情况 从特区成立到 2005年,深圳工业以年均 22%的速度高速增长, 成为拉动 GDP 的主要动力。但这种高速增长是建立在大量消耗土地基础上的粗放式增长。 1994—2005年间,工业用地占全市建设用地比例由 31%上升至 36.2%,一直高于《国标》的15— 25%和《深标》的 10%--25%。 2000— 2005年全市工业用地增加 125.48平方公里, 占总建设用地增量的 51.69%, 年均增加 25平方公里。 (二 2006年和 2007年新增工业用地情况 2006年我市工业用地进入增速明显减缓的拐点。 2006年计 划新增工业用地 7.0平方公里,实际新增工业用地 6.65平方公里。 2007年计划新增工业用地 4.8平方公里, 1-11月实际供应工业用地 5.39平方公里。其中上半年新增工业用地 5.15平方公里。 2007年上半年实际新增工业用地比计划新增工业用地大幅度增加的原因是国家调整工业用地出让政策。 (三未批未建的剩余工业用地情况

芜湖市市区低效利用工业用地处置办法

芜湖市市区低效利用工业用地处置办法 第一条为实施节约优先战略，加快土地利用方式转变，提高节约集约用地水平，有效处置低效利用土地。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国土资源部《闲置土地处置办法》等有关法律、法规和规章，结合实际，制定本办法。第二条芜湖市市区低效利用工业、物流仓储用地（以下简称低效利用土地）的调查认定和处置利用适用本办法。 第三条本办法所称低效利用土地，是指国有建设用地开发建设未达到闲置土地认定标准，但利用程度较低，未达到国有建设用地使用权出让合同约定投资额度、建设量，以及低于国家、省、市土地利用有关规定的建设用地。 第四条市国土资源部门负责芜湖市市区范围内低效利用土地调查认定和处置工作的组织 实施。 第五条各区政府，省江北产业集中区、经济技术开发区、长江大桥开发区、高新技术产业开发区管委会（以下简称开发区管委会），市规划、住建、财政、审计、税务等部门按照各自职责协助做好低效利用土地的调查认定和处置工作。 第六条有下列情形之一的建设用地，可认定为低效利用土地： （一）在国有建设用地使用权出让合同约定的建设工期届满后，已开发建设用地面积超过应动工开发建设用地总面积1/3但不足1/2或者已投资额超过总投资额25%但不足50%，且中止开发建设满1年的； （二）在国有建设用地使用权出让合同约定的建设工期届满后，若项目宗地面积达25%连片（不含绿化用地）未开发建设或连片空闲面积达15亩，且中止开发建设满1年的；（三）在国有建设用地使用权出让合同约定的建设工期届满后，项目实际容积率或建筑系数低于国家《工业项目建设用地控制指标》的； （四）项目用地面积超过《安徽省建设用地使用标准》规定标准达25%的； （五）企业连续停产满2年的； （六）企业亩均创造税收（不含土地使用税）连续3年未达到2万元/年的；其中国家级开发区企业亩均创造税收（不含土地使用税）连续3年未达到3万元/年的； （七）未达到国有建设用地使用权出让合同约定内容的。

深圳市土地政策解读及更新相关用地报告

城市更新技术交流会第三期 深圳市土地政策解读及更新五类用地情况梳理深圳市新城市事业二部城市更新研究中心 2017.06.23

?土地权属认定情况分类： 1）国有已出让（划拨）用地（包括合同产权用地、 协议出让用地、行政划拨用地）； 2）国有未出让用地; 3）城中村用地（包括：非农建设用地、征地返还 用地、原农村用地红线用地）; 4）旧屋村用地; 5）房地产权登记历史遗留处理用地; 6）未完善征转手续用地; 7）其它用地 ?权属性质划分： 1）国有已出让用地； 2）国有未出让用地； 3）非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）； 4）非农建设用地范围外形成的建成区域； 5）老屋村 6）已按历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地 1、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》（试行） 2、《深圳市城市更新单元历史用地处置暂行规定》 城市更新中合法用地分类

3、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程》（试行） ?土地权属情况划分： 1）国有已出让（划拨）用地； 2）国有未出让用地； 3）城中村用地； 4）旧屋村用地； 5）符合历史遗留违法建筑处理相关规定，已办理房地产权登记或已取得处理意见书的用地； 6）未完善征转地手续用地4、《龙岗区股份合作公司参与拆除重建类城市更新工作指引》 ?权属清晰的合法土地分类： 1）国有用地（国有已出让用地、行政划拨用地和已办理房地产权登记的用地） 2）非农建设用地; 3）征地返还用地; 4）旧屋村用地; 5）已经处理的历史遗留违法用地; 6）其它经规划国土部门认定或处理的合法用地 城市更新中合法用地分类