工业用地扩张和低效利用机理剖析——以南京市为例

工业用地扩张和低效利用机理剖析

——以南京市为例1

张倩王海卉

【摘要】城市工业用地快速扩张、蔓延，出让地价低和地均产值不高是很多城市、城镇普遍存在的现象，也是让规划从业人员困扰的现象。国家实施的系列治理整顿政策和最低地价限制政策都以解决上述问题为目标，但调控在一定程度上失灵。本文以分析我国工业用地市场是一般竞争市场为出发点，讨论了最低地价限制为何作用有限的原因，进而从城市和乡镇的税收预期与“博彩”预期两方面分析了地方政府低价出让工业用地、不惜代价招商引资的内在理性逻辑，并指出，地方企业的培育和公共物品的差别化提供将是地方政府的解困路径之一。

【关键词】工业用地；扩张；低效利用低价协议

1．工业用地扩张和低效利用的问题

在近年的城市用地快速扩张中，尤为显著的是工业用地的蔓延，其载体主要是各类开发区、工业园区。对南京的实证研究表明，南京城市空间外延扩张的主要载体是各大开发区，形成了蔓延的态势（张倩，2012，熊国平，2010），而对南京周边县城和建制镇的调查研究表明，县城和建制镇的建设用地增长也主要表现为工业园区斑块的从无到有，急剧膨胀。这使得城市规划者不得不面对城市新增长和新空间的扩张，在总体规划和其他规划中，如何应对地方提出的近乎不能实现的大规模空间需求成为规划者思辨的问题。

南京城市层面的开发区多创立于1990年代初至2000年代初，在1990-2004的十几年间，开发区数量增加、规模扩张。从大背景来看，这是国家经济快速增长、引进利用外资的阶段，开发区——将空间宽裕、低价协议出让土地和政策补贴三种经营策略相结合，成为城市吸引投资、促

1本文系国家自然科学基金资助项目“政策分析角度的苏南乡村地区空间集约化规划研究”的成果（项目批准号：51108073）

进二产快速增长的一种制度创新。而周边县城和建制镇的开发区普遍成立于2000以后，这是由于大城市本身退二进三、产业外移和浙江、苏南等地的产业不断转移需要找寻新空间造成的。

工业用地激增的表象是增长过快，带来蔓延和空置；过程是协议出让，土地出让价值较少体现；内涵是工业用地的低效利用，单位产值不高。作为“世界工厂”，全球化投资和生产在我国四处寻觅落脚点，而全国绝大多数城市处于工业化时期，资本对空间的需求无处不在，另一方面，保住18亿亩耕地红线关系到国家粮食安全，城市用地增长特别是工业的疯狂增长必然遇到边界，矛盾十分尖锐。这使得土地的高效利用成为学者乃至地方政府普遍的诉求。

2．对工业用地的调控和调控失灵

2.1 国家对园区用地的清理整顿

工业用地存量大，是有一定历史原因的。工业用地出让的规范化本身有一个渐进的过程，开发区形成的初期也是我国土地出让制度逐渐形成的时期。土地使用权出让一开始主要关注经营性用地——商业和住宅用地等，工业用地出让的规定较模糊。例如1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、2002年的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，均只对经营性用地必须公开招拍挂有着明确的要求。按照2006年之前的国家有关法规2，工业和教育科研设计用地都可以采取协议的方法出让，这个时期工业用地的低价协议甚至划拨一直是主流。

无论是在大城市还是小城镇，由于土地出让中不规范行为很多，更有厂商借机圈地，形成圈而不建、建而不生产的空置现象，导致国家出台一系列政策对此进行调控。2003年2月，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，同年7月国务院颁布《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，对各类开发区违法出让、违法扩张提出严格的管理要求，对随意圈地，毁坏耕地的行为提出治理整顿。2004年4月，《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》指出：“进一步加大对土地市场的宏观调控，继续深入开展土地市场治理整顿，半年左右时间，全国要暂时停止审批农用地转非农建设用地，严格执行土地利用总体规划和年度计划”。这些政策从侧面反映出城市利用开发园区等载体扩张城市空间、吸引投资的做法是普遍而令人焦虑的。

2004年国务院主导的这一轮土地市场治理整顿卓有成效，南京市撤销开发园区37个，2见《协议出让国有土地使用权规定（中华人民共和国国土资源部令第21号）》第九条

占总数的66%；核减、退回土地约260平方公里；仍保留、整合开发园区19个，总面积150平方公里3，力度不可谓不大。随着制度的完善，在2006年之后，南京的工业用地逐渐实施公开招拍挂出让制度。然而，没有迹象表明对土地的调控起到了持续的作用，到2010年的不完全统计，南京市市级以上开发区总面积已增长到286.45平方公里，从2004年治理整顿开始，年均仍增长近23平方公里。而县、镇级的工业园区也在扩张，以2009年的数字计，南京溧水县和高淳县4年增长的生产性建筑达25.87万㎡和10.76万㎡，使得生产性建筑的存量达188.65万㎡和201.31万㎡5。

一方面国家大力调控，一方面园区持续扩张的动力未止。

2.2 工业用地出让最低价标准的出台

在量的调控之外，国家还对出让地价进行了限制。

开发区是通过协议的途径招商引资、拓展空间的，招商引资的力度和速度十分重要，对土地的集约利用则落后于这个目标。在2007年以前，开发区利用协议一对一谈判确定土地价格，出让的地块和单价都不公开。公开的只有部分年份全市总协议用地供应量和总价（表1），可以看出，南京市城市建设用地中协议用地的平均单价仅有197元/平方米，为招拍挂用地单价的1/12，低成本的工业用地大量被出让了。

表1 2004-2009年度南京招拍挂和协议用地面积和价格

注：资料来源：南京市国土资源局网站，2007年起，因为土地部门出让方式创新，“协议”的数据中包括了很少量招拍挂工业用地。表格为作者自制。

3南京市国土资源局2004年工作总结和2005年主要任务，南京市国土资源局网站

4溧水和高淳原来是南京的远郊两县，2013年改县为区

5资料来源：江苏省住建厅2009年村镇建设统计年报

这个问题很快成为显性的问题，从而被相关部门关注。2006年，为控制“建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张”的严峻问题，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。”国土资源部发布实施了《全国工业用地出让最低价标准》的通知，对全国的工业用地出让最低价标准进行了限定，例如，南京市白下区、鼓楼区、建邺区、秦淮区、下关区、玄武区、雨花台区为四等地，最低标准480元/平方米；栖霞区为六等，336元/平方米；六合、浦口、江宁区为七等，288元/平方米，溧水、高淳县为十一等，144元/平方米等。随后，2007年颁布的《江苏省工业用地招标拍卖挂牌出让办法（试行）》和《南京市工业用地招标拍卖挂牌出让实施细则（试行）》中都规定了“工业项目使用国有土地应按照公开、公平、公正的原则，在土地有形市场通过招标拍卖挂牌出让方式取得土地使用权”，南京实施细则中且明确规定“科研设计、仓储物流等不符合划拨方式供地的新增建设项目用地，参照工业项目用地按本实施细则执行”。2008年国土资源局还建立了工业用地网上交易系统，为公开招拍挂服务。

国家的调控有用吗？随着政策导向，2007年以后工业用地（和科研设计等）都公开挂牌，单块用地信息有据可查。但所拍价格均没有溢价，仅仅满足了标准的要求，“建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张”这个问题并没有完全解决。

从招拍挂占工业用地出让总量的比例和单价来看，工业用地地价变化并不明显。2007年，南京全市有33幅124.9公顷的工业用地是招拍挂试点出让的，但其背景是总协议出让共3205公顷用地，招拍挂仅占协议面积的3.9%。当年的工业用地均价是174.14元/平方米，并不比调控前更高。2008年挂牌出让工业用地144幅479.92公顷，挂牌的规模大幅上升，用地均价也上升至718.9元/平方米，为近年来罕见的最高。但是2009年，工业用地均价又回落至301.2元/平方米，因为总体用地价格一直在上涨，该工业用地价格仅是同年经营性用地价格的6.58%，创下新低。2008-2012年，南京公开挂牌出让的263块工业用地6（含科研、仓储等）中，无一例外，挂牌价即等于成交价，溢价为零，这不得不让人怀疑，所谓“竞得人”其实就是唯一的土地购买者。而工业用地的购买单价则整齐划一，等于或略高于该区的最低地价标准。

相关政策的规定使得市区工业用地出让逐渐走向公开，也局部提高了工业用地出让地价，但总的来说，对提高工业用地的价格作用不大。

6含科研、仓储等用地，资料来源：南京市国土资源局网站

3．工业用地最低价限制的执行悖论

解答上述问题，首先须注意到，我国的工业用地（土地）市场并不是一个垄断的一级市场。

我国土地公有制，“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”7。全民实际上无法监管、处分自己的土地，国务院也无法在全国范围内挨个行使处分的权利。所以，行使所有权的部门至关重要，决定土地使用的权利落在哪一级政府，哪一级政府就拥有了最大的发展资本，有土地效益最大化的冲动，决定了土地使用的安排。在土地一级市场中，厂商是政府，购买者是开发商、投资商。因为我国土地所有权人只有政府，所以，理论上土地一级市场是垄断的，这种说法也见诸于各种文章。但实际上，一级市场垄断是一种相对的（在某一地方行政管辖空间范围内）而不是绝对的概念，地方政府对辖区内土地的一级出让是最接近于垄断的（仍然有多头供地的情况）。但开发商却不全是本地的、甚至不是本国的，他们可以用脚投票，走到另一个城市去，使得地方政府的垄断性下降。从全国来看，工业用地近乎是一种“无差别”的产品，而提供的“厂商”众多，共有2297个（市和县）供地主体，在全球一体化和地理空间扁平化的背景下，它们彼此之间有激烈的竞争关系，更接近于一个不完全竞争市场。此外，市还有市辖区，市和县还拥有自己的开发区和新城等非行政序列中的行政主体，它们拥有的供地权各不相同，使得情况更加复杂化。在土地经营中毫无疑问出现着供地主体之间激烈竞争的现象，竞相压价成为竞争的有效手段之一。

其次需进行解释：对市场进行最低限价从来不是一个好办法。从供求关系上来讲，市场上有大量的卖方和买方，会形成市场均衡点A，均衡价格是P1。假设限制一个最低价格B 在均衡点A之上，那么在B点的价格水平P2上就会出现相对多的卖家和相对少的买家，供大于求，要么引起价格下降直到A点——和政策的初衷背道而驰，要么一些厂商无力竞争而退出，导致供给曲线左移（S2），形成新的均衡点C（图1）。

7中华人民共和国土地管理法，2004

图1 土地市场限价和供需关系（作者自制）

土地市场的卖家就是市、县、区、新城、开发区——形形色色的政府，买家就是投资商。最低限价虽然建立在一个非常正确的目的之上，但仍会对市场造成扰乱，使得拼命想推销自己空间的政府更处于劣势，在谈判中被一再压低价码，就算不能公然违反最低价标准，也会想办法在别的地方给开发商以补偿，使得竞争方式更加隐秘了。一些缺乏竞争力的地方可能在市场上被冷落，开发商都想选择又近又便宜的地方，那些距市场、交通枢纽相对远的地方本可以通过降低土地价格增加竞争优势，现在却失灵了。土地和其他商品不同，土地问题不只是土地问题，还关乎地方发展，显然一些地方的发展因此有可能被最低价标准所抑制，相信这不是该政策的初衷。

土地市场的限价是有等级标准的，不同等级的用地根据其区位不同，最低价格标准也不同。这种空间区位的划分是非常粗略的，不可能考虑到一个地区距离附近市场中心的真实距离，也无法考量在同一等级中用地的优劣。举例而言，南京市的六合、浦口、江宁区为7等，安徽省的来安县为14等，两者标准相差很远。但从空间区位上看，来安县是紧邻南京的一个县，其东北部边缘汊河镇在空间上和六合、浦口、江宁的大部分区域一样，处在距南京市中心20-40公里半径的空间上，共享近乎相同的区位条件和交通条件，从这一角度来看汊河经济开发区和南京滨江经济开发区等省级开发区处在同等的竞争平台上。但最低价限制规定，7等地288元/平方米，14等地84元/平方米，两者土地成本相差很远，这个条件对投资商的吸引力不言而喻。尽管滨江经济开发区的环境、管理等条件要优于汊河经济开发区，仍有厂商舍弃前者选择后者。从表面看，最低地价对南京市有利，但从实际结果看，最低地价帮助了来安县。

每个城市都希望既能高价拍地、又能快速发展、招商引资。但是，只有垄断经营才可以自己定价，在不完全竞争市场中，单个企业的定价仅是良好的愿望。政府制定的最低地价会扭曲市场。如果说，城市的招商引资需要一定的门槛，最低地价可以起到门槛的作用，将那

些比较不负责任、效率低下的企业排除在外，但与此同时，也将一些机会排除在外，形成了不公平的竞争。

4．地方政府低价协议出让工业用地的理性逻辑

4.1税收预期

税收预期在各级政府都有所表现，在大城市表现得尤为明显。

为何工业用地不能像商业、住宅用地那样，价高者得？主要原因是政府获利的模式不一样，在土地市场中的地位也不一样（赵燕菁，庄淑婷，2008）。自1987年土地制度改革，土地出让收入逐渐成为地方政府预算外财政收入的主要来源；自1994年分税制改革，税收收入成为地方政府预算内财政收入最稳定的收入来源，一般占预算内财政收入的70%。税收和土地出让收入两者分庭抗礼，成为地方财源的两大支柱，受到地方政府前所未有的重视。从图2可以看出，1994年后，税收基本稳定在南京预算内财政收入的70%左右，非税收入占30%；从图3可以看出，1999、2000、2001、2004四个年份预算外资金收入为一般预算收入的1/2-1/3。

图2 南京市税收占预算内财政收入比例

（作者自制，资料来源：江苏省统计信息网，南京市统计年鉴）

图3 南京市一般预算收入和预算外资金收入比例

（作者自制，资料来源：《江苏财政年鉴》2000-2005）

在经营中，土地的招拍挂面对的是商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，土地市场是卖方市场，这从招拍挂常常是几家、甚至十几家开发商竞争一个地块可以看出。因此，竞争机制选择了最有实力、最适合发展的一家开发商，既保证了土地使用的高效率，又保证了商业地块的未来的税收，政府就可以毫不犹豫地实现土地收益最大化。土地的协议出让面对的主要是工业用地和批发零售，是买方市场，大量的地方政府竞争相对少的企业，越是能带来税收的企业，竞争也就越激烈。这种吸引企业的竞争发生在市与市之间，也发生在县与县之间（张五常，2009），甚至区与区之间（往往以开发区为载体）。为了能在激烈的竞争中招到商，政府首要的策略是低价供地，其他的策略还有提前敷设基础设施、提供政策和服务等。

根据张五常（2009）的计算，市县收取工业投资者17%的产品增值税，其中地方政府分成25%，按照工业用地容积率0.8，劳动力为工业平均密度来估算增值额的大小，除以土地补偿成本和土地开发成本，即使收取零地价，政府仍然有12%的回报率。只要有增值税的存在，地价甚至可以是负数。特别是如果招商引资的对象是有强大正外部性的企业（有品牌、行业领导、高端产业等），回报率到不了12%政府也会乐于免费送地加补贴，就是所谓的“抛砖引玉”，这是因为未来的经济帐是明确可预期的。

举例而言，南京市雨花台区的工业用地/科教用地的购买名单上是华为科技、中兴通讯、普天通讯等，这些企业可以提供城市所需的税收、就业、品牌，是各大城市争抢的目标，如能留住这样的“客户”，就能获得长久的收益，此时城市在土地上做出让步是非常理性的，土地收益的损失被地上收益及其外部性带来的收益填补了。

4.2 “博彩”预期

“博彩”预期在小城镇表现的比较明显。

在各建制镇的开发区，低效利用问题是更为尖锐的，主要有三个方面的问题，低地价、低收入和违法用地。

低地价的问题不用赘述，理同上节。低收入主要是找来的入园企业平均投资强度低，单位产值也低。2012年南京郊县溧水和高淳对投资强度的最低要求是350万元/亩，对产出的最低要求是400万元/亩，税收不低于20万元/亩。而实际笔者对s镇工业园区的调查发现8，该镇产出约为36.1万元/亩，税收约1万元/亩，尚不到县最低要求的1/10。

违法用地问题实际和低收入问题相连，在s镇工业园区发展早期，招商引资是比较仓促的，在短期内招来了大量的企业，需要空间安置，而又没有足够的土地指标，因此只能以暂缓办证、局部办证的方法安置下来，导致相当一些企业至今没有合法的土地证。而企业的素质良莠不齐，导致投资不足，产值低下。

做出这种选择，主要因为政府面临着双重压力：一为招商引资的压力，涉及到政绩的具体考核目标，是短期而刚性的压力；二为发展的压力，虽然政府本身可能无法明确解释，但积累和投资有助于长期发展，在区域整体快速发展、激烈竞争的前提下，低投资也好过无投资。在两重压力下，镇政府几乎别无选择，只能超越边界，利用违法用地、擦边球用地来安置招来的企业，这种行为在一定程度上被默许，因为上级政府的政绩也由此组成，有利益一致性。

镇工业园区是不是毫无产出？也不是的，只不过和上级政府的预期不符。在当时的市场条件下，如镇工业园区面积有20000亩，其中只有2000亩的土地上有高价值的产出——400万元/亩，其余的土地低效利用，这并不意味着园区的每块土地都应该向400万元/亩看齐（就像县政府制订的标准那样），否则就是浪费。其实低效土地和高效土地之间有着微妙的关系，落实到整个园区，可能总体效率就等于40万元/亩的产值。因为在漫无目的的招商中，招揽大量企业是发现个别好企业的条件，有价值的好企业占所有企业的1/10。换句话说，镇政府和中心城市不同，在工业园区一穷二白的阶段，区位、资源、能提供的公共物品都缺乏竞争力，政府甄别好企业的眼光也不甚高明，于是采取了一种类似于“博彩”的做法，在短暂的时间内去抓取足够多的企业，能抓住好企业就中奖了，赢率是1/10。

8应被调查者要求，隐去具体地点

原本土地利用效率应该随时间而增加的。一方面，所在区域的基础设施条件在不断攀升，来自中心城市和沿海省份的新投资持续转移中，有价值的企业越来越多地出现了；另一方面，地方也在积累着投资和公共物品，服务经验提升，园区在不断产出（尽管比理想状况要少），平台的价值更高，镇政府调查好企业的手段也提高了。在这种情况下，本可以自然的置换，使得效率较高的企业代替效率较低的企业，一时的“博彩”也能够变为更为稳定的收益。但在低效土地清理中却遇到了违法用地难以退出的问题，正是原来政府用来限制扩张的土地指标约束诱发了地方政府对违法土地的使用，这些作为权宜之计的违法土地却成为日后限制土地随着升值自然更替的瓶颈9。有证土地如果空置可以依法回收，无证土地却无法可依，没有正常的退出机制。越来越收紧的工业用地指标、难以退出的违法用地，使得镇工业园区发展面临困境，急需制度创新。例如，正视违法用地并建立合理的退出机制，使企业获得合理的赔偿，政府重新获得价值已提升的土地。

5．思考

5.1 稀缺的土地还是稀缺的企业

在我们讨论城市土地和制订规划时，总是以“稀缺”、“宝贵的土地”作为对其特征的描述。按理说，土地的要素价格应和GDP一起攀升，土地越来越稀缺，价格应该很快上升才对。但实践证明并非如此，考虑到粮食安全和人口，中国土地确实稀缺，然而比土地更稀缺的是有价值的企业，有价值的企业总是稀缺，这使得工业用地相对过剩了。城市利用土地特别是工业用地的方式正是物品过剩时的表现，竞相压价卖出。因为不是垄断市场，所以在一个城市内部约束土地的供给量也无济于事，如果约束，只能使城市参与竞争的局面地位恶化。正如科斯在《社会的成本问题》中所说：“对各种社会安排进行选择时，我们必须记住，改善某些决策的现行体系的变化也可能会恶化其他决策”。

9（市县）政府错误地估计了单位用地投资和产出，对招商引资目标要求多（刚性），分配的土地使用指标少（刚性），这两者之间的差距被下级政府以违法用地的方法弥补了，违法用地实际上获得了上级政府乃至更高级政府的默许，这说明他们不是没有注意到土地产出的实际效率，而是一厢情愿地提出高要求，以期导向更有效率的土地利用。但是，作为副产品的违法用地实际上成为了阻碍土地依法回收和再利用、空间自然更替、土地效率提高的瓶颈，达成了和提高土地使用效率相反的结果，这是前述政策的有限理性造成的。

5.2 吸引投资和培植地方经济

城市利用土地的终极目的还是发展，如果没有富有价值的使用者，土地的价值也无从实现。为了长远的发展，理论上城市应该致力于培育企业，使自己拥有相对“充足”的企业，但实际上地方城市更愿意利用低价土地吸引外来企业是有理性原因的，企业“有脚”，培养了还可能飞走，而土地不会迁移，在土地上的投资总会落袋为安；培育企业需要经验和时间，整理土地招商引资门槛却很低，时效更高。所以寄希望于土地吸引来更有价值的企业而不是自己培育一批企业无疑是风险更小的做法。

流动而来的企业产出的总是出口的产品，即购买者不是地方居民自己的产品。通常认为这些创造出口产品而为城市带来收入的“基础部门”是决定城市经济增长的发动机，受到城市的青睐。然而简.雅各布斯在其著作《城市经济》中却指出，“大量的新出口品和新出口组织对城市而言非常有必要，但它们是衍生的和次要的。居于首要地位的是富有创造性和发展潜力的城市地方经济。这一关系始于聚居地发展为城市之初，并且在城市经济变得悠久、壮大和复杂之后，仍一直保持下去”。她富有远见卓识地阐述了地方企业和非基础部门的价值，非常发人深省。企业既会流来，也会流走，只有盘根错节的地方企业才会对地方经济持久有效。对于地方政府来说，一方面寻找能促进经济增长的投资，一方面培植能促进经济稳固的地方经济，才是可持续发展之道。

5.3公共物品和服务的差别化

在促进增长时，城市吸引企业和投资的因素有很多，例如：规模和经济中心、地理位置、成本（如劳动力成本优势和资源优势）和独特事件（马里奥·波利斯，2011），公共物品，税收优惠等。有些要素是城市无法改变的，如地理位置、规模、资源优势等，有些要素是城市可以改变的，如公共物品（和服务）、成本（地价）、事件策划等。由于成本变动对吸引企业是卓有成效的，所以低地价就算不是最好的方法，也是在初始阶段最具有可操作性的方法。而当城市/开发区发展到一定阶段，公共物品和服务经验有所积累，它们的重要性也将提升，这时地方政府可以做出的选择是提供好而恰当的公共物品，提供良好的服务。当原本无差别的土地市场出现了公共物品和服务的差别化，市场就进化到了垄断竞争市场，地方的品牌和可识别性起到重要的作用，城市竞争也进入到更加成熟、更加可持续的轨道上。而作为对公共物品提供至关重要的城市规划，在超越了空间无差别扩张阶段，也能够、并完全应该通过差异化的规划设计塑造出更为独特的城市，对城市发展贡献更大的作用。

参考文献：

[1]张倩，开发区蔓延带来的空间城市化问题初探——以南京为例[C].中国城市规划年会2012年论文集（光盘版），昆明，2012

[2]熊国平，杨东峰，于建勋.20世纪90年代以来中国城市形态演变的基本总结[J].华中建筑，2010(4)：120-123

[3]赵燕菁，庄淑亭.基于税收制度的政府行为解释[J].城市规划，2008(4)：22-32

[4]张五常.中国的经济制度[M].北京：中信出版社，2009：130，142，144，146

[5]科斯，社会的成本问题[M] .现代制度经济学（第二版，上卷）.北京：中国发展出版社，2009：39

[6]简·雅各布斯，城市经济，北京：中信出版社，2007：155

[7]马里奥·波利斯.方菁译.富城市穷城市——城市繁荣与衰落的秘密[M].北京：新华出版社,2011: 135,182-183

作者简介：张倩（1975—），女，博士，东南大学建筑学院讲师；

王海卉（1973—），女，博士，东南大学建筑学院副教授。

南京市江宁商业市场分析报告

江宁市场分析报告 ——江宁商业地产市场分析 （一）、江宁城市商业规划 在南京的十年城建规划中，江宁定位为“南京新市区、高新技术产业密集区和都市农业集中区”，依托江宁开发区，加快工业、高新技术产业基地建设和城市综合功能开发，将建设成为“人与自然和谐生态型、园林化的新城区，高新技术产业区和城市旅游度假区。” 其中，东山将成为都市发展区的次区域中心，是承担主城综合功能扩散的新市区，2010年规划人口30万左右，远景按70万左右预留。 在新市区构筑“一圈、二带、多节点”城市商业网络体系。“一圈”即商贸圈，横向包括大街路、二街路、金箔路，纵向包括竹山路、东新路（温州街）、天印路；“二带”即双龙路汽贸一条街和金箔建材一条街，“多节点”即大市口、东市口、财富广场等小商业中心（满足区域消费的社区商业）。 （二）、江宁商业市场发展沿革 （1）商业地产发展的混沌期—裙楼和临街底商。江宁的商业地产起步较晚，原来主要为国营百货、供销社、个体门面，后期则以超市为主，整体商业档次不高。早期主要销售的商业物业分为两种，一是开发商品住宅时顺带开发的沿街底商，这种商业物业体量一般较小并着重强调家带店的性质，商业部分只是作为附属设施。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分，这种商业物业体量较大、成本较高，且不利于分割销售，使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体。 （2）2000年以来，江宁商业地产发展迅速，东山步行街、竹山电子一条街、同曦鸣城、温州商业街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪铜锣湾shoppingma ll，浙江义乌小商品城及凤凰港等总面积达150万㎡。 （3）2003年10月以来，约有多家大型商业项目已或将要进入江宁，如营业面积1万㎡“上元机电”、20万㎡左右“浙江商品城”、7万㎡左右的“海尔

南京人气最旺的十大商场排行榜

南京人气最旺的十大商场排行榜 时间:2010-10-12 | 来源: 新榜网| 字体：【大中小】 2008年，南京市实现消费品零售总额1651.82亿元。南京的主要商业区有新街口、湖南路、夫子庙、珠江路等。新街口位于南京市中心，在民国时期发展为商业区，目前集中了大批大型店铺。湖南路位于鼓楼区，主要是1990年代以后兴起的新商业区。夫子庙位于秦淮区，是南京最古老的传统商业区之一，自1985年起陆续改建为仿古街市，以餐饮娱乐为特色。珠江路位于玄武区并为区政府所在地，是华东地区规模最大的IT产品集散地之一。 在2007福布斯中国大陆最佳商业城市排行中，南京名列大陆城市第三；2008年福布斯中国大陆最佳商业城市排行第四；2009年福布斯中国大陆最佳商业城市排行第六。香港贸发局对内地30个城市消费力评级，南京为ＡＡＡ级城市。 NO.1 南京新百 南京新百位于南京市中心最繁华地段新街口广场的东南侧，占地面积1.3万平方米，营业面积5万平方米。自1952年8月创建至今，已经具有半个多世纪的历史，是一家老字号大型百货零售企业、中国十大百货商店之一和南京市第一家商业企业股票上市公司。目前，公司13个专业商场，经营品种24万余种，经济效益连续16年保持在江苏省同行第一的地位，2000年销售、利润指标名列中国十大百货商店独立门店之首，2007年公司累计实现销售23.80亿元，经济效益创历史最好水平。 NO.2 湖南路 湖南路位于南京市城区的西北部，地处鼓楼区辖区，西起中山北路，西连山西路，东至中央路，中连云南北路、丁家桥、狮子桥、马台街、湖北路，全长1100米，路幅30米。2006年，全街区共有各类商店单位351家，其中大中型商场13家、服装125家、餐饮70家、金融22家、美容美发21家、珠宝首饰7、鞋帽17家、休闲娱乐7、宾馆9、书店4家、其余56家。其中名牌、精品、专卖店占83%以上。 湖南路有那迷人的景观、温馨的服务、井然的秩序、爽心的环境，会给您带上一份好心情！这里白天游人如织，夜晚华灯璀璨，是古城南京集商贸、金融、饮食服务、文化娱乐和休闲旅游为一体的全市最繁华、市民百姓最满意放心、最具魅力的现代文明商贸中心，也是新崛起的全国著名商业街之一。 十年多来，湖南路从名不经传到声名鹊起，尤其是1997年3月被中宣部公布为首批全国创建文明城市活动示范点、1998年2月被中宣部等四部委确定为首批全国“百城万店无假货”活动示范街以来，在中央、省、市宣传部、文明办的大力支持和关心下，在鼓楼区委、区政府的正确引导下，不断深化湖南路“示范点”和“示范街”的各项文明创建工作，始终坚持了“创建与创新并重、教育与管理并重、改造与出新并重”的创建思路，其“教育与管理并重，创建促文明，文明促繁荣，繁荣出效益”的创建经验在全国推广。1997年9月在全国首先提出了“不满意就退货”的社会公开承诺，做到年年有举措、年年有创新、年年有特色、年年见成效。随着湖南路不断地做大、做美、做强、做旺，文明诚信已成为湖南路的一种共识、一种自觉、一种文化和响亮的品牌。由于湖南路效应辐射影响，街区商品年销售总额连续8 年超过30亿元，2006年近80亿元，所在区域的湖南路街道税收达13.2亿多元，首次超过全区总税收的三分之一。1995年到2006年，湖南路的社会商品零售总额增加了四倍；

南京新街口项目考查分析报告

南京新街口项目考查分 析报告 Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-

南京新街口项目考察分析报告 公司领导： 我部于2007年9月5日对南京新街口商业项目（以下简称“项目”）进行了考察，现将考察情况与相关分析汇报如下： 一、项目综述 项目位于南京白下区王府大街、石鼓路口。项目地块系上海泰龙房产发展有限公司于2005年9月10日通过国有土地拍卖方式获得，地块共分两块，具体参数如下：

泰龙方 面介 绍： 1.项目 公司 已获 得C 地块 土地证，A地块在契税缴齐后即刻办理土地证。 2.项目公司计划打造“中华第一楼”，获市府同意（宁府办文（2006）496号），目前 正与规划部门研讨，落实最终方案。

二、商圈情况分析 新街口位于南京市中心，由中山东路、汉中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合围而成，面积平方公里，是中国第三大商业街①。商业密集度全国第一，共有包括新百、中央、金鹰、大洋百货等在内的大小商家1600余户。 新街口的核心优势在商业零售，商业和休闲娱乐所占比重超过62%②，日客流量40～50万人次，节假日超过100万人次，辐射苏浙皖三省10多个地级市。2006年零售总额超过180亿，居全国商业街之首。 ①仅次于王府井和南京路。 ②根据2004年的统计数据

新街口客流主要集中在中山东路、中山南路、洪武路、淮海路合围地段——即包括中央和新百在内的东南片商圈。中山南路西侧的东方商城和大洋百货客流量略有逊色，但由于是地铁上盖商业，客流量仍然较为可观。 与项目一街之隔的金鹰购物广场，开业之初曾因地段劣势人气较淡，后经多年经营调整，逐渐带动了人气，成为新街口知名度较高的购物场所——主要得益于将经营重点放在高端品牌，引入众多国外知名品牌，成功吸引了一定的白领阶层消费群。 三、房产市场调查分析 1.商业物业价值评估 新街口商业物业的市场价值受地段影响明显。中央百货、新百、大洋百货等知名商场均集中在中山南路两侧和洪武路西侧——新街口地区的主要客流集中地。本项目所处的为王府大街石鼓路口，在市口上要逊色于以上各主要商场，与处于主干道汉中路王府大街交汇处的金鹰购物广场相比，也有所逊色。 根据德基、万达等大型商场的租赁情况，考虑到经营前期的招商让利，商业物业建成后的预计租金为元/平米/天，销售均价3万/平米。 2.写字楼 新街口商圈可供参考的写字楼物业为国际金融中心、商茂世纪广场、金鹰国际大厦等。考虑项目的高端定位等情况，写字楼的平均租金可达到4元/平米/天，销售均价18000元/平米。 3.公寓（酒店式公寓）

工业用地管理办法(征求意见稿)

《成都市工业用地管理办法》 （征求意见稿） 为进一步加强工业用地管理，提高节约集约用地水平，保障全市工业经济持续快速健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，制定本办法。 第一章规划管理 第一条各区（市）县人民政府依据土地利用总体规划和本地经济社会发展需求，组织编制工业集中发展区（点）的土地利用规划，规划应当符合全市工业产业布局规划，并与区（市）县产业发展规划、城市总体规划相衔接。 第二条各区（市）县土地利用总体规划在征求市级相关部门意见，经市政府审查同意后，按法定程序上报省人民政府批准。市级战略功能区内土地利用规划需经功能区领导小组审查同意。 第三条工业集中发展区（点）土地利用规划的调整（包括规模、位置和用地性质）须由市国土局会同市经委、市规划局等相关部门审查同意，重大调整须经市政府同意，涉及土地利用总体规划调整的，须依法报原审批机关批准。 第四条严格控制工业集中发展区（点）内道路、绿化等综合配套用地面积，新扩展区域工业净用地面积应不少于总面积的

70％。 第五条工业集中发展区内总部经济项目和行政办公、生活服务等辅助设施用地，不得改变用地性质或变相进行商业开发。因城市规划调整等确需改变的按照相关规定办理。 第二章计划管理 第六条全市土地利用年度计划中30％以上用于工业项目。 第七条新增工业用地计划实行全市统筹，并按下列程序安排使用： （一）每年年底，由各区（市）县工业主管部门牵头，会同国土部门、工业集中发展区（点）管理机构，对下一年度拟安排在成片报征区域的项目进行初步审查，符合用地条件的向市经委提出用地申请；未纳入成片报征区域内的重大项目单独申请。 （二）次年年初，市经委会同市国土局根据各区（市）县用地需求情况和全市年度工业用地计划指标，对符合相关规定及要求的工业项目进行综合评审后，带项目下达本年度工业用地年度计划，各区（市）县国土局根据下达的用地年度计划组织报征。 第三章供地管理 第八条新用地工业项目按下列原则供地： （一）符合成都市确定的各工业集中发展区重点支持产业门类；符合工业项目用地投资强度、税收贡献等产出效益指标；符

高明区旧厂房连片改造项目混合开发操作指引(试行)

附件4 高明区旧厂房连片改造项目混合开发操作 指引（试行） 为加快推进我区低效工业用地改造升级，充分合理利用土地资源，鼓励我区旧厂房连片改造，促进产业转型升级和创新发展，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）等文件精神，结合我区实际，制定本操作指引。 一、适用范围 在旧厂房连片改造中，按照“统一规划、统一交易、统一建设、统一经营”的原则，将单一生产功能的“工改工”连片项目改造为融合工业、商服、办公、科研、生产等功能齐备的综合性项目,其土地出让和供后监管适用本操作指引。 本操作指引所指混合开发是指在旧厂房连片改造更新项目中，为支持新产业、新业态发展，鼓励工业改造升级，提升连片改造动力，通过平衡工业开发总体利益的方式，所实施的“以工业开发为主、商服开发为辅”的土地复合利用方式，其特点是“国有+集体、工业+商服、出让+租赁”三个层面的“混合”。

二、申请条件 （一）符合土地利用总体规划和控制性详细规划或国土空间规划； （二）土地权属清晰，无争议，已取得不动产权属证书（包括所有权和使用权证书）； （三）项目产业类型符合高明区产业发展方向、环保要求、市区级工业园产业指导目录及相关产业规划； （四）城市更新单元计划及实施方案已批复； （五）经区人民政府批准认定为重点连片改造项目、工业提升改造项目、村级工业园改造提升项目等城市更新（“三旧”改造）项目。 （六）改造项目的土地用途以产业用地为主，产业用地面积不得少于项目总用地面积（如国有建设用地和集体经营性建设用地整合供应的则为两者面积之和）的75%。 （七）改造项目非产业用地部分不得位于佛山市产业发展保护区内。 三、申请材料 （一）《佛山市高明区旧厂房连片改造项目混合出让申请表》； （二）城市更新单元计划及实施方案批复文件； （三）混合出让方案。内容包括:改造后各类用地性质、权属、范围、规模、比例、改造模式、供地方式等（涉及集体土地，应按《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求表决）；

南京市房地产市场统计分析报告

南京市房地产市场统计分析报告 《南京市房地产市场统计分析报告》分为南京市房地产项目投资施工情况、南京市房地产销售情况和南京市主要楼盘销售情况三大部分内容。报告对南京市房地产项目数量、施工进展、 投资进展、资金来源、销售价格、销售数量进行了统计分析，并且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了更为详尽的分析。 【需知：如果您想购买本报告或者获得更多报告信息，您可以通过页面上的网址、联系电话以及QC联系我们，我们会在第一时间为您服务。】点击购买报告 报告综述 《南京市房地产市场统计分析报告》分为南京市房地产项目投资施工情况、南京市房地产销售情况和南京市主要楼盘销售情况三大部分内容。报告对南京市房地产项目数量、施工 进展、投资进展、资金来源、销售价格、销售数量等内容进行了统计分析，并且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了单独分析。该数据报告全面详实，可按年度和月度更新，是地产商了解竞争对手、地产行业下游企业开拓市场的重要信息依据。

房地产项目投资施工 房地产销售情况重点楼盘销售情况情况 房地产项目数量统计销售概况:重点楼盘列表 v 分类别v 已售v 按成交总价排名前20 v 分进度v 空置楼盘列表 v 分开发商类型 销量统计重点楼盘不同户型销量 房地产项目施工进展v 现房销量v 70平米以下户型销量 v 计划面积v 期房销量v 70-90平米户型销量 v 开工面积v 住宅销量v 90-120平米户型销量 v 完成面积v 商业销量v 120-140平米户型销量 v 办公楼销量v 140平米以上户型销量 房地产项目投资进展v 预计投资销售价格统计XX楼盘销售情况介绍 v 投资进度v 销售均价v XX楼盘销售概况 v 投资类别v 现房销售价格统计v XX楼盘不同户型房屋 v 期房销售价格统计成交量 房地产资金来源v 住宅销售价格统计v XX楼盘不同户型房屋 v 贷款v 商业用房销售价格统计成交价格 v 外资v 办公用房销售价格统计（按成交总价排名前20楼v 自筹资金盘） v 预收款

南京新街口商圈考察

南京市新街口商圈考察 集团组成员 南京市新街口可以说是南京最繁华的地段.这里云集了德基广场,大洋百货.东方商城,金鹰商厦等大型消费娱乐场所.我们主要针对其品牌、主要消费客群对其进行定位，针对这几个要点，采纳并总结了一些消费者的意见。 几大商场的品牌的分布基本符合由楼层递增而档次降低的趋势，一般一楼是国内外化妆品、珠宝等高档消费品。德基广场总体的品牌定位无疑是南京目前最高档的。主要包括服装、餐饮以及美容美体、数码电器等等，其中服饰类的档次颇高。店内一楼是国际一线大牌，如LV、Dior、Omega、d&g、Bally、Zegna、Burberry、VERSACE等等；2楼有IT旗下如B+AB，fcuk这些平价的牌子，也有LOVE MOSCHINO，DIESEL，TOMMY等等；3楼有sisley,Z&A,例外，玛花纤体；4楼主卖男士服装，女士内衣，也有美容院；5楼主要是玩具反斗城，大嘴猴，lee，三叶草，evisu等年轻品牌；6楼有sony和苹果的专卖店，儿童服饰；7楼是一家5星级电影院，也有电玩，客服中心。除了一层的LV、DIOR、BARBURRY、ARMANI、Cartier Bvl等国际一线之外，楼上还包括了诸如EVISU、CK、DESIEL等价位稍低、适合收入较高的年轻时尚人群。据观察，商场内服装类最低档的品牌为少数的诸如NIKE、CROCS之类的运动休闲品牌，由此也可看出商场定位的高档性。另外在每层楼直达电梯旁均为餐馆，以及负一层也几乎全部为餐厅。每个楼层的餐厅相对较为高档，包括采蝶轩、鸿霖等，而负一层的就更平价、亲民一些。还有就是德基七楼的中影国际，作为南京目前几家环境较好的影院之一也是吸引了相当一部分的顾客。 德基与金鹰重叠的品牌包括：CATIER、ARMANI、OMEGA、玖熙、爱慕、宝姿、卡尔丹顿、迪桑娜、NIKE、SCOFIELD、LEVIS等等。由以上重叠的品牌可以看出，在国际一线的品牌方面只有两三个的重叠，另外在女鞋、箱包、女装、男装方面都也只是个别的重叠，剩下的几个基本属于休闲服饰类。不难看出，德基与金鹰的整体定位还是有区别的。 总之德基是一个集购物，美容，娱乐，美食于一体的消费场所，能满足大人与小孩各年龄层次人的要求。因此德基的主要消费群体包括30岁-50岁的高收入人群，偏向休闲购物追求情趣的消费群体，同时也吸引了大量20岁左右的学生、白领阶层进行娱乐消费。另外，金鹰天地由于其青春时尚的定位，很受大学生及时尚年轻人的喜爱，也是固定了一部分的用户。

南京市某区域市场调研分析报告

南京市上河明苑市场调 研分析 目录 第一部分、城南区域房地产状况 一、城南区域房地产状况简介 二、城南区域的四大片区 第二部分、本项目竞争楼盘分析 一、竞争个案主要经济指标 二、竞争个案户型配比及消化情况 三、竞争个案详细分析 四、该地区市场综述 第一部分、城南区域房地产状况 一、城南区域房地产状况简介

城南区域包括南至宁南新区，东至大明路及以东片区，西接长虹路，北抵建康路沿线的区域，基本涵盖秦淮区和雨花区大部分，区内交通畅达，环境优美，夫子庙古迹胜景、雨花台风景区，依山傍水、秦淮河蜿蜒流过。同时，城南所在的区域沉积了南京古都辉煌的历史，夫子庙、白鹭洲、中华门、秦淮河等人文景观一直是南京人的骄傲。自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉，可以说城南板块的优势在于自然与人文的双优越。 城南板块从地理上来讲，可谓是前有辐射，后有依托。随着南京市“南延东进”城市发展战略的实施，门东地区改造的加快，秦淮河综合治理等系列最大的旧城改造项目的推进，城南板块的市场空间将逐步释放。旧机场的搬迁，江宁撤县建区后的蓬勃发展，使得位于市场中心和江宁衔接地带的城南将受两头经济、文化等多方面的辐射，发展势头不可估量，从当初怡馨花园、枫丹白露、一品嘉园等秦虹一带楼盘的热销也证明了市场空间释放的巨大能量。 经过近些年的发展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老民宅旧居，现在的城南板块已被赋予了新的含义。虽然房产开发是一个地域性很强的项目，但随着城南诸多城市建设和环境建设一系列改造的进行，随着城南居住环境和生活环境的逐步改善，人们印象中的破民居渐渐消失，城南旧城的概念将逐步淡出历史舞台。城南的变迁将会吸引越来越多的购房者选择城南.

松阳闲置及低效工业用地处置暂行办法

松阳县闲置及低效工业用地处置暂行办法 （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了进一步加强土地供后监管，盘活存量建设用地，提高土地节约集约利用水平，促进松阳生态工业快速、健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）等有关法律法规、政策文件规定，结合我县实际，制定本暂行办法。 第二条本办法适用于松阳县符合现行城乡规划功能区域内闲置工业用地及工业企业综合评价为C、D类工业企业低效利用土地的认定和处置。 第三条松阳县人民政府成立以县长任组长，分管工业、国土副县长任副组长，县国土资源局、县经济商务局、集聚区管委会、县经合办（招商局）、县发展和改革局、县财政（地税）局、县住房和城乡建设局、县市场监督管理局、县国资办、县金融办、县环境保护局、县统计局、县国家税务局、县供电公司、县人民银行等主要领导为成员的县闲置及低效工业用地处置工作领导小组，负责全县闲置及低效工业用地的认定、处置工作。领导小组下设办公室，负责组织实施、沟通协调、督查考核等日常性工作，办公室（下称处置办）设在县经济商务局。

第四条县国土资源局具体负责全县闲置土地的处置工作；县经济商务局具体负责全县低效工业用地的处置工作；集聚区管委会及所在乡镇（街道）为处置闲置及低效工业用地工作的主体实施单位，负责本辖区内闲置及低效利用工业用地情况调查及处置；县财政（地税）局负责保障闲置及低效工业用地处置运转的各项经费；发改、建设、国税、地税、统计、环保、供电、金融办等部门要各司其职，密切配合，共同做好处置工作。 第二章闲置、低效利用工业用地的认定第五条认定闲置、低效用地以宗地为单位。土地出让合同等法定文书约定分期开发的，按分期开发日期、范围认定闲置时间和闲置面积。 第六条本办法所称闲置工业用地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的工业用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的工业用地。 第七条本办法所称低效利用工业用地，是指已动工开发建设，未达到闲置土地认定标准，但集约利用程度不高，亩均税收、建筑容积率等不符合招商引资协议或土地出让合同要求的建设用地，包括由于经营管理不善、市场等原因，企业处于停产、半停产状态的工业用地。具有以下情形之一的建设用地，可以认定为低效利用工业用地：

新罗区2019年工业园区建设升级行动方案 .doc

新罗区2019年工业园区建设升级行动方案 为深入贯彻落实市、区“产业发展项目建设年”的工作部署，决定开展工业园区建设升级行动，推动园区经济发展、产业优化、提质增效，将龙州工业园区、龙雁经济开发区打造成为经济发展带动区、产城融合新区和工业发展集聚区。行动方案如下： 一、目标要求 以开展“产业发展项目建设年”活动为抓手，按照“一市两区三组团”城市发展格局和“五基地六产业七景区”产业发展布局，通过提升改造龙雁组团整体规划，以龙州工业园区、龙雁经济开发区为载体，实施工业园区建设升级行动，完善基础功能配套设施，进一步提升园区经济效益、改善园区整体形象、提升产业园区综合服务水平，为打造为产城融合的新城区,实现产业园区提质创新、空间拓展、产业升级，推动园区实现高质量发展奠定良好基础。 （一）2019年全区工业园区实现工业总产值550亿元，其中龙州工业园区450亿元，龙雁经济开发区100亿元，园区主导产业产值占比明显提升； （二）2019年规模以上工业增加值增长10%以上； （三）2019年实施基础配套设施项目17个，总投资24.8亿元，计划完成投资5.66亿元； （四）力争龙州工业园区2021年获评为省级高新技术园区、龙雁经济开发区2021年获评为省级综合利用示范基地。

二、主要任务 （一）明晰产业园区主导产业 充分发挥园区比较优势，综合考虑产业政策、资源禀赋、环境承载能力、经济发展潜力、区位优势等因素，因地制宜确定优先发展的主导产业。龙州工业园区重点建设国家专用车应急产业生产示范基地、数字经济产业发展基地，加快发展工程机械、运输机械、环保设备制造、硬质合金加工及生物医药等优势产业，引导园区产业转型升级，提供项目招商、资源匹配、政策解读、宣传推广等服务，引导产业要素区域间合理流动配置。龙雁经济开发区重点发展核心区机械加工产业，积极推进化工产业园申报，围绕龙化化工的烧碱、盐酸等化工主打产品，引进下游化工企业，延伸“三酸两碱”的基础化工产业链，做大做强循环经济产业集群。 责任单位：龙州工业园区、龙雁经济开发区 （二）推动产业园区集约节约用地 1.集约节约利用土地。强化土地集约利用，盘活园区闲置土地、厂房，鼓励开展产业园区新增用地的前期开发和存量用地的二次开发，严格按照《新罗区集约利用和盘活低效工业用地的实施意见》等有关规定，全面落实征收土地闲置费、协商或依法回收、实施土地置换等措施，加大对闲置土地的处置力度，提高土地利用率，缓解全区项目用地供需矛盾，切实做到项目有地可选、有地可落。2019年，龙州工业园区计划盘活工业用地400亩、厂房6.9万平方米；龙雁经济开发区计划盘活工业用地367亩、

南京市房地产市场调研报告

南京市房地产市场调研报告 ——进入南京市场前期调研报告 目录： 一．南京市房地产总体状况分析； 二．南京市房地产市场板块划分及其属性； 三．政府房地产发展政策； 四．政府城市规划对房地产的影响； 五．城市发展中交通发展的影响； 六．南京市房地产企业竞争企业状况； 七．江宁板块详细资料； 八．民信将军路项目诸项信息； 九．民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；

南京市房地产总体状况分析 南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。 一、总体供求状况呈现卖方市场特征 1、土地供应状况 □新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。 □城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。 □南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。 □待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。 2、住宅供求状况

南京市上河明苑市场调研分析

南京市上河明苑市场调研分析 目录 第一部分、城南区域房地产状况 一、城南区域房地产状况简介 二、城南区域的四大片区 第二部分、本项目竞争楼盘分析 一、竞争个案要紧经济指标 二、竞争个案户型配比及消化情形 三、竞争个案详细分析 四、该地区市场综述 第一部分、城南区域房地产状况 一、城南区域房地产状况简介 城南区域包括南至宁南新区，东至大明路及以东片区，西接长虹路，北抵建康路沿线的区域，差不多涵盖秦淮区和雨花区大部分，区内交通畅达，环境优美，夫子庙古迹胜景、雨花台风景区，依

山傍水、秦淮河曲折流过。同时，城南所在的区域沉积了南京古都辉煌的历史，夫子庙、白鹭洲、中华门、秦淮河等人文景观一直是南京人的自豪。自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉，能够讲城南板块的优势在于自然与人文的双优越。 城南板块从地理上来讲，可谓是前有辐射，后有依靠。随着南京市“南延东进”都市进展战略的实施，门东地区改造的加快，秦淮河综合治理等系列最大的旧城改造项目的推进，城南板块的市场空间将逐步开释。旧机场的搬迁，江宁撤县建区后的蓬勃进展，使得位于市场中心和江宁衔接地带的城南将受两头经济、文化等多方面的辐射，进展势头不可估量，从起初怡馨花园、枫丹白露、一品嘉园等秦虹一带楼盘的热销也证明了市场空间开释的庞大能量。 通过近些年的进展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老民宅旧居，现在的城南板块已被给予了新的含义。尽管房产开发是一个地域性专门强的项目，但随着城南诸多都市建设和环境建设一系列改造的进行，随着城南居住环境和生活环境的逐步改善，人们印象中的破民居慢慢消逝，城南旧城的概念将逐步淡出历史舞台。城南的变迁将会吸引越来越多的购房者选择城南. 拆迁是现在老城南谈论最多的话题，半年时刻，那个地点的拆迁居民将创纪录地增加，仅赛虹立交桥沿线就超过3000户。大规模的拆迁改造关于市政建设和环境治理等诸多方面来讲无疑是个利

【座谈发言】在赴外地学习考察总结座谈会上的发言

在赴外地学习考察总结座谈会上的发言 同志们： 这次随团赴杭州余杭、上海嘉定、苏州常熟等地学习考察，时间虽短，但行程紧凑、内容丰富。周边先进地区优质的产业项目、完善的创新机制、卓越的转型成效，让我触动很大、体会很深、受益匪浅。结合实际，谈几点体会： 一、学习领会了先进地区的发展理念和经验 这次学习考察的三个地区，既各具代表性，又有值得借鉴的典型性。这些地区的成功之路，无一例外，都生动演绎、真切体现了我们经常说的几句话： 一是思路决定出路。先进地区的成功经验离不开解放思想、敢闯敢试、敢为人先的闯劲和理念。如：余杭区发展理念超前，围绕信息经济、电子商务、“互联网+”，打造一系列创新创业平台，形成了特色鲜明、异军突起的余杭经济；嘉定区依托区位优势，瞄准汽车、物流、高新技术产业等，打造了多个“国内唯一”；常熟市在抓龙头项目带动经济发展的同时，注重环境保护、生态修复，打造了“山水相依、生态宜居”的城市品牌。 二是项目决定成败。项目是经济发展的“源头活水”，抓项目就是抓发展；谁扭住项目这个“牛鼻子”，谁就赢得了发展的主动权。正是有了阿里巴巴、上海大众等优质项目，才有力支撑了区域经济的跨越发展。 三是创新激发活力。只有让全社会都来参与营造支持创新、鼓励试验、宽容失败的氛围，才能激发每个社会主体的创造性，放手让一切劳动、知识、技术和资本的活力竞相迸发。如：余杭海创园，以海归系、浙大系、阿里系、浙商系为代表的“新四军”，大大激发了经济发展的活力；嘉定汽

车创新港通过激发大企业的创新活力，走到了汽车产业智能化发展的前沿；常熟高新区正是通过不断创新，才升格为国家级高新区。 四是集聚产生效益。只有推动产业集群化发展，才能提升总量、壮大实力，加快城市化进程。如：余杭区海创园、嘉定区的汽车创新港都是在原有产业链基础上延链补链，确立主导产业，并形成了产业集聚效益；嘉定通过集聚汽车产业，成为上海郊区的发展样板；常熟通过集聚，形成了汽车及零部件、装备制造、纺织服装“三个千亿级”产业。 二、进一步认识到扬中的发展差距和不足 通过这次参观学习，我感到余杭、嘉定、常熟这几年步子迈得大、发展速度快，与这些先进地区相比，我们还存在一些差距和不足。站在新一轮发展的平台上，我们都在思考，还有哪些不合时宜的思想障碍、还有哪些制约发展的机制弊端需要突破和扫除。我觉得，主要有这样几个方面：一是思想有待进一步解放。扬中历史上，80年代供销员经济、90年代乡镇企业率先改制、新世纪初确立三大主导产业，可以说，无论哪个时期，“每一轮发展都是思想解放的过程，每一步跨越都是思想解放的结果”，都得益于我们醒得早、想得远、走得快。新一轮发展，思想解放是前提。但是，跟先进地区相比，我们还缺乏一种勇立潮头、敢闯敢试的拼搏精神，缺乏一种主动作为、敢于担当的责任意识，缺乏一种海纳百川、包容并蓄的开放胸襟。 二是机制有待进一步创新。思想解放，首先体现在体制机制上，机制落后，必然制约经济发展。如：选人用人要看能力、重实绩，不应囿于条条框框；要针对闲置低效工业用地建立退出机制；生态补偿的机制要真正落到实处；信用制度和诚信激励约束机制要进一步完善；项目招引、创新创业等机制要更加切合实际，等等。只有机制灵活，经济发展的活力才得 － 2 －

Hamleys玩具店国庆正式亮相南京新街口三胞广场

Haml eys玩具店国庆正式亮相南京新街口三胞广场 有着256年历史的英国玩具店Hamleys来南京了!10月1日上午，Hamleys在南京新街口三胞广场(国际金融中心)试营业。南京市副市长黄澜，南京市委统战部副部长、市工商联党组书记毛卫华，南京市商务局局长孔秋云，南京外事办主任苏宇红，秦淮区委书记曹路宝，秦淮区区长林涛，秦淮区常务副区长焦勇，南京市商务局副局长张雁宁，以及英国驻沪总领事John Edwards，上海英国商会会长Phil Roebuck等出席开业仪式。三胞集团董事长袁亚非，千百度国际控股集团董事长陈奕熙，王府井百货总裁杜宝祥，三胞集团高级副总裁岳雷，Hamleys UK董事长、House of Fraser UK董事长Frank Slevin，Hamleys UK CEO Gudjon等出席活动。 来自英国的Hamleys到底有多牛? 虽然不时有细雨飘落，南京新街口国际金融中心门口仍然排起长队，很多父母带着孩子在此等待这家英伦玩具店中国首店摇铃开业。10点多，在一段英伦特色的开业仪式之后，Hamleys的吉祥物哈姆熊和摇铃师，以及一位小朋友一起挥动手中的摇铃，宣布：“Hamleys开门!”一个魔幻的儿童乐园向中国顾客张开怀抱。冒雨等候的市民鱼贯而入，很快就把偌大的玩具店变成了热闹的集市。 Hamleys玩具店在英国无人不知，这不仅是世界上历史最悠久的玩具店，也是英国伦敦不容错过的一个旅游景点，英国皇室都是它的常客。 Hamleys玩具店创建于1760年，即使在二战期间被轰炸了五次，Hamleys也没有停业。现在已经在22个国家开设了80多家门店。 这家有着250多年历史的英国玩具店在2015年被中国企业千百度国际控股收购，一年之后，中国首家旗舰店就开进了“中华第一商圈”南京新街口。中国首店营业面积近7000平方米，占据南京国际金融中心1-4层，是目前国内单体面积最大的玩具店，据悉也是Hamleys全球最大的一家玩具店。所以很多家长之前看到Hamleys在中国开店的消息，都想第一时间带着孩子来这里见识一下。 是玩具店，更是游乐园 “哇，这么多好玩的玩具!”刚进入玩具店，看到货架上琳琅满目的玩具，孩子们满脸的惊喜和好奇。 Hamleys玩具店1-4层有上万种玩具，有很多知名玩具品牌，比如Harsbro(孩之宝)、Mattle(美泰)、LEGO(乐高)、FUNKO、Vtech(伟易达)等，还有很多Hamleys的自有品牌。据悉，Hamleys自有品牌商品包括纪念品、礼品、女孩玩具类、手工玩具类、户外玩具、

2019版境内目的地(货源地)南京市进出口贸易分析报告

2019版境内目的地（货源地）南京市进出口贸易分析报告

序言 本报告针对境内目的地（货源地）南京市的进出口贸易数据进行深度分析，并对主要指标进出口金额，出口金额，进口金额等进行了总结分析。 借助分析我们可以更深入的了解境内目的地（货源地）南京市的实际进出口贸易状况，从全面立体的角度了解境内目的地（货源地）南京市的进出口贸易现状，把握行业前景。 本报告借助权威多维度数据分析，客观反映当前境内目的地（货源地）南京市的贸易真实情况，趋势、规律以及发展脉络，相信对了解境内目的地（货源地）南京市的进出口贸易现状具有极高的参考使用价值，亦对商业决策具有一定的借鉴作用。 境内目的地（货源地）南京市进出口贸易分析报告中数据来源于中国海关总署、中国国家统计局、国家发改委以及商务部。

目录 第一节境内目的地（货源地）南京市进出口贸易现状概况 (1) 第二节境内目的地（货源地）南京市进出口贸易进出口金额指标分析 (2) 一、境内目的地（货源地）南京市进出口金额现状统计 (2) 二、境内目的地（货源地）进出口金额总值现状统计 (2) 三、境内目的地（货源地）南京市进出口金额占境内目的地（货源地）进出口金额总值 比重统计 (2) 四、境内目的地（货源地）南京市进出口金额（2016-2018）统计分析 (3) 五、境内目的地（货源地）南京市进出口金额（2017-2018）变动分析 (3) 六、境内目的地（货源地）进出口金额总值（2016-2018）统计分析 (4) 七、境内目的地（货源地）进出口金额总值（2017-2018）变动分析 (4) 八、境内目的地（货源地）南京市进出口金额同境内目的地（货源地）进出口金额总值 （2017-2018）变动对比分析 (5) 第三节境内目的地（货源地）南京市进出口贸易出口金额指标分析 (6) 一、境内目的地（货源地）南京市出口金额现状统计 (6) 二、境内目的地（货源地）出口金额总值现状统计分析 (6) 三、境内目的地（货源地）南京市出口金额占境内目的地（货源地）出口金额总值比重 统计分析 (6)

工业用地政策分享

近年有关工业地产的政策及影响 政策内容 2003年工业用地政策 2003年2月18日，国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》 该通知的主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。 2003年2月21日，国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知为了巩固18号发出的紧急通知的结果，国土资源部又发出《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知，其主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。 2003年6月5日，国土资源部《国有土地使用权出让协议》 该协议共20条，详尽的规定了国有土地使用权出让的程序和要求，还确定了协议出让最低价标准，为判断是否低地价出让土地的行为划了线。 2003年7月18日，国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》该通知的主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。 2003年7月30日，国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 通知的主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003年11月3日，国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》

金坛区城镇土地利用现状分析及对策探索

金坛区城镇土地利用现状分析及对策探索 发表时间：2019-10-31T14:31:57.060Z 来源：《城镇建设》2019年18期作者：谢卫华[导读] 本文以金坛区为例，对土地利用状况展开分析，基于问题提出相应的解决对策。常州市金坛区自然资源局 213200 摘要：本文以金坛区为例，对土地利用状况展开分析，基于问题提出相应的解决对策。关键词：土地利用；机制；低效用地；考核 改革开放以来，土地资源的开发利用为我国工业化和城镇化的发展做出了重大贡献，但也存在着人多地少，保障与需求矛盾突出的问题。如何利用有限的土地保证一定时期内我国经济的快速发展就显得尤为关键；充分发挥自然资源部门的职能作用，树立科学发展观，加大宏观调控力度，深化土地节约集约利用，走可持续发展的道路，是必须深入探索研究的课题。 一、常州市金坛区土地利用现状 截止2018年底，金坛区行政区域总面积为975.7平方公里，建设用地总量已达185.359平方公里，开发强度近19%，单位GDP建设用地使用土地面积为0.2617平方公里，单位地均GDP为3.8亿元。 一方面土地利用总体规划空间制约严重。十三五期间金坛区土地利用总体规划的建设用地规模为2.9万亩。目前已报批占用新增建设用地规模2.7098万亩，使用规模空间占省下达规模数的93.44%，剩余有限空间分布零散，无法有效利用。 另一方面地利用方式依旧粗放、低效。依据2016年度工业用地更新调查的数据，金坛区工业用地1642宗，占地总面积3520.91公顷，工业项目亩均税收是3.9万元，亩均营业收入为154.84万元，亩均从业人员2.45人，平均容积率不足0.4。近年金坛区地均GDP增长很快,但与周边苏南发达区县相比，金坛区经济基础差、底子薄工业企业等实体经济利用产出效率还很低，有较大的提升空间。 目前金坛部分板块仍习惯于消耗资源外延扩张的经济增长模式，重保障轻节约、重供给轻监管、重增量轻存量等现象仍然存在，各板块在编制城镇规划时对土地需求巨大，存在不同程度对耕地保护的弱化。 二、低效用地退出存在的主要困难和问题 （一）保有成本低、收益预期高，导致企业主动退出存量工业用地的积极性不高。由于低效工业用地强制退出的政策依据缺失，工业用地二次流转环节价格形成机制尚不健全，缺少约束性控制规定和标准，用地企业对因土地转让或被政府收购储备而获得的收益存在较高预期，使得企业即使已经停产也不愿主动退出土地。（二）存量用地取得和改造成本相对较高，致使新的企业更加倾向于使用新增工业用地。根据金坛区区现状，工业企业使用新增建设用地的成本为28-30万元/亩，而存量土地转让需要交纳契税、营业税、土地增值税、企业所得税等，加上原企业加价部分，取得成本远远高于28-30万/亩，加之对原有厂房和配套设施用地的改造，利用存量用地的综合成本明显高于利用新增用地。同时，土地转让涉及的政府部门多，涉及面广，沟通协调难度相对大。因此，企业更愿意使用成本较低、手续相对简单的新增建设用地，而不愿使用存量工业用地。（三）政策依据缺失、企业参与不积极，政府在存量工业用地退出中面临较大压力。现有法律法规、国有建设用地使用权出让合同条款中都没有对土地使用权退出的相关规定和约定，政府在组织存量工业用地退出工作过程中缺少明确政策依据，实施难度较大。 三、低效利用土地处置的对策 1、摸清家底，控制城市规模 严格维护国土空间规划的刚性约束，改变城市不断外延式发展的模式，利用好工业用地调查和城镇土地低效利用调查的成果。形成容积率低、产出底、工艺落后的淘汰产能的企业数据库。摸清家底，对下一步处置工作打好基础。 2、完善机制，积极引导 （一）建立完善的工业用地退出机制，淘汰机制，创新监管方式，倒逼低效用地企业主动退出。在出让合同中约定容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率等指标，推行入驻评估、园区综合评价，有效地引导产业项目准入和产业用地的高效集约利用。通过差别化征收土地使用税等办法，倒逼高能耗、低产出的用地单位，腾出宝贵的土地空间。（二）制定优惠政策，完善管理措施，鼓励传统工业企业退出，为新兴产业入驻提供条件。支持在现代服务业聚集区、创意产业园区内的工业利用国有存量用地兴办信息服务、研发设计、创意产业等新型产业。（三）建立引导机制，平衡利益分配，引导和规范市场主体参与工业用地再开发利用。明确盘活存量工业用地的前提条件和具体措施，建立存量盘活政策引导机制，积极探索采取以区域整体转型为主和有条件零星开发为辅的存量补地价转型模式，创新土地收储利益平衡机制，进一步激发原土地权利人存量盘活的积极性。（四）不断加大闲置用地清理整治力度，依法促进闲置工业用地的退出。《闲置土地处置办法》印发以来，金坛区也陆续出台了相应的文件，并积极开展闲置工业用地专项清理工作，对确无盘活利用条件的闲置土地，加大收回力度，促成了一批闲置工业用地的退出。委托律师事务所清理闲置、低效土地，通过法律手段对落户项目的土地利用、厂房使用、投产经营等情况进行全面清查。 3、鼓励企业自生再开发 结合老城区改造计划，鼓励在中心城区的一部分企业关闭落后产能和淘汰工艺的产业，或将对周边环境影响较大的产业转移出主城区，对原厂区可因地制宜的发展新业态的文创或其他服务业。在转型期内（不超过五年）可保留原土地用途。待转型期过后，依据规划部门意见办理用途变更并补缴依据现用途土地出让金。 4、加强城镇存量建设用地的综合利用 加强存量建设用地的再利用，改善建设用地的结构、布局，对各类城镇低效用地（主要包括旧城镇、旧村庄、旧厂房等）和闲置土地等通过回收、转让、改造等办法进行重新开发利用。 重视对城镇建设立体空间的开发利用。积极引导主城区内的商住类项目及城市综合体发展地下、地上空间建设，在开发标定的地下空间过程中可计容但不再增缴土地出让金。鼓励拓宽地下空间的使用功能，即可作为配套设施使用，也可设置商业、文体娱等其他服务功能。 参考文献 [1]付靖凯,吴正伟.低效用地和闲置土地利用盘活的对策思考[J].工程建设与设计,2019(06):226-227. [2]张莉.低效用地和闲置土地利用盘活的对策与建议[J].价值工程,2017,36(34):86-87